（民商法学专业论文）建筑物区分所有之共有权研究.pdf

内容摘要 随着经济的发展和商品房的大量出现，区分所有建筑形式已经成为解 决城镇住房的主要方式。作为一项重要的不动产法律制度，建筑物区分所 有权发端- r - 奴隶社会城市的兴起，自1 9 世纪初叶至2 0 世纪6 0 年代，业已 普遍为德国，法国、日本、意大利、美国、新家坡及我国香港民事立法所 确立，并因此成为各国和地区法制上的一项重要制度。其中“共用部分是 建筑物区分所有的核心问题”，并且民事生活中，大部分纠纷几乎都是因为 共有部分权利、义务划分不清引起。我国尚未建立建筑物区分所有权制度， 涉及建筑物区分所有的现行法律、法规积有民法通则、建设部的锄j i 市异产毗连房屋管理规定，( 公有住宅售后维修养护管理暂行规定、 ( 饿市新建住宅小区管理办法。因此，本文从界定建筑物区分所有权及其 共有权概念性质入手，借鉴大陆法系与英美法系各主要国家，如法国、甚 本，意大利、奥地利、德国、美国、我国香港及台湾关于建筑物区分所有 权基本立法，明确建筑物区分所有权之共有权的地位，廓清共有权的范围 和内容，找出我国关于建筑物区分所有权之共有权立法中存在的缺陷，以 期为我国建筑物区分所有权之共有权立法提供参考。全文分为四个部分， 对建筑物区分所有权之共有权进行了分析研究。 第一部分建筑物区分所有权及其共有权概述。本部分首先就各国对建 筑物区分所有权名称进行界定，指出我国以采建筑物区分所有权名称为最 优。之后文章比较研究了关于建筑物区分所有权概念之诸学说，认为应采 用诸学说中之三元论说，分析比较得出其概念：建筑物区分所有权系由专 有权，共有权及成员权构成的个有机的不可分离的整体。紧接着本部分 弓i 出了建筑物区分所有权之共有权的概念，为建筑物区分所有权及其共有 权客体范围划清了界线，通过对其性质界定，明确本文讨论的建筑物区分 所有权之共有权不同于一般民法意义上的按份共有和共同共有。建筑物区 分所有权人是不能够也不可能如按份共有人那样单独要求分割共有部分 的，更别说转让；建筑物区分所有权入是不能够也不可能如共同共有人那 样对其建筑物区分所有权之共有权不分份额区别的共同享有权利和承担义 务。并且文章通过论述建筑物区分所有权之共有权的法律地位具有附属性 与不可分割性一一建筑物区分所有权之共有权随着专有权的取得露取得， 丧失而丧失，是不可能也不允许单独转让的，为下一部分的展开提供了基 本的理论前提。 第二部分建筑物区分所有权之共有权的客体、内容。此部分笔者以建 筑物区分所有权所依附的空间为基础，将建筑物区分所有权之共有权的客 体戈4 分为三类：1 同幢建筑物同一单元的建筑物区分所有权之共有权客体。 2 同幢建筑物区分所有权之共有权客体。3 小区范围内的建筑物区分所有 权之共有权客体。紧接着文章在建筑物区分所有权之共有权客体确定的基 础上对其进行分类：1 全部共有权利和部分共有权利；2 法定共有权利和 约定共有权利。随后笔者论述了建筑物区分所有权之共有权内容即建筑物 区分所有权人作为共有权人之权利及义务：1 。建筑物区分所有权人作为共 有权人之权利：( 1 ) 对共有部分之使用；( 2 ) 对共有部分之收益权；( 3 ) 对共有部分处分权的特殊i 陛；( 4 ) 对共有部分之修缮改良。2 建筑物区分 所有权人作为共有权人之义务：( 1 ) 现状之保持义务；( 2 ) 按照共有部分 的本来用途使用共有部分的义务；( 3 ) 费用的负担义务。 第三部分我国建筑物区分所有权之共有权制度存在的几个问题。本部 分通过对我国目前实物现状( 许多房地产开发商将屋顶平台卖给顶楼住户， 个别住户在底楼住房外搭建小屋，以及地下停车场、停车位的权属不明等 等，均导致住户行使共有权利受阻，利益受损，矛盾突出，司法实践中纠 纷倍起) 的分析，同时结合对大陆法系与英美法系各主要国家，如法国、 日本、意大利、奥地利、德国、美国、我国香港及台湾关于建筑物区分所 有权基本立法，对比我国相关制度的立法情况及我国即将审议的物权法草 案对建筑物区分所有权及其共有部分权利的规定，指出司法实践中容易产 生纠纷的特殊部分的权利归属问题如：屋顶平台、小区绿地、窗前绿地、 停车位及地下停车场的权属问题急需立法加以明确。 第四部分对建筑物区分所有权制度中有关共有部分的立法建议。本部 分在第三部分分析有关立法缺陷的基础上，结合我国既将审议的物权法草 案，对屋顶平台、小区绿地，窗前绿地，停车位及地下停车场的归属问题 提出了立法建议。这些建议对解决日益增多的高层建筑纠纷，理顺法律关 系，切实保护区分所有权人的利益，完善社会主义法治，构建和谐社会具 有一定的现实意义。 。 本文遗憾的是，该论文创作完成之后，我国的( 物权法草案已审议 通过并出台，由于提交论文答辩的时间紧，本文未来得及评述。 a l o n gw i t ht h ee c ( m o 赫c a ld e v e l o p m e n ta n do l ec o m m o d i t ya p a r a n e n t n 擒姗a p p e a r a n c e s , t h ed i s c d m i 枷 o n a l lc , o n s t n l 面o l l sf o r ma l r e a d yb e c a m ef i l e m o d eo f s o l v i n gm ec i t i e sh 阻】螽n gf u r r l a m e 删a s 卸【li 钯mo f 岫t a n t 硎e s t a t e l a ws y s t e m , h 】i l d i i 坞d i g g l i _ i l i l i 面o np r o p e r t yr i g h t s 蛐t os l a v es o c i e t yc i t y s t 鲫由培，矗嘲1 9 f 1 1c e n t u r ye a r l yy e a r st ot h e2 0 t hc e n t y6 0 a l , e a d yg e n e r a l l y f o rc e m m , f r e n c h , j a p a n e s e , i t a l i a a , a m e r i c a n , s i n g a p o r ea n do l e 姒c o m t r y h o n gk o n gc i v i lk g i s l 描饥出艟m l i i 媳a n df 1 1 e r e f o t ek 黜n 鹤锄i m p o r t a n t s y s t e mi n 吲唧sc o w 嘣髂a n dal o c a ll e g a ls y 鼬m u 缸嗍”a l t o g e c e ru s 嚣 p a r t i a l l yi st h ea l lc 0 瞄q u e 或i o r li nb u i l d i n gd i 蚓协l i l l 撕”，锄di i l 雠d v i ll i 危 t l 聆1 1 1 ( i s td i s p 啦筠呻a l l 躺b e c a u 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新建住宅小区管理办法。因此本文从界定建筑物区分所有权及其共有权概 惫陛质入手，借鉴大陆法系与英美法系各主要国家关于建筑物区分所有权 基本立法，明确建筑物区分所有权之共有权的地位，廓清共有权的范围和 内容，找出我国关于建筑物区分所有权之共有权立法中存在的缺陷，在我 国物权法草案正在审议的今天，以期为我国建筑物区分所有权之共有权立 法提供参考。 一、建筑物区分所有权及其共有权概述 ( 一) 建筑物区分所有权 1 建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权为现代各国立法的一项基本的不动产所有权形式。其 雏形早在公元前2 0 0 0 年的古巴比伦、埃及希腊法中即已存在。1 9 世纪初 叶，该不动产所有权形式开始正式为民事立法所明定。进入2 0 世纪，尤其 是第一、二次世界大战后建筑物区分所有权作为一项民法制度获得了极大 发展，成为各国法制上的一项重要制度? 。关于建筑物区分所有权”这一 概念，国外立法上有不同的表述。我国台湾和日本称之为“建筑物区分所 有权”，德国和奥地利称之为“住宅所有权”，法国称为住宅分层所有权”， 在瑞士被称为楼层所有权”，美国一般称之为公寓所有书? ，这些表述 尽管名称各异，但实质内容相同，都是对建筑物的某个特定部分所享有的 所有权的抽象概括。我国学术界王利明教授起草的( ( 物权法草案建议稿 。陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，北京：法律出版社，1 9 9 5 年版，第1 页。 l 和梁慧星教授主持起草的物权法) ) 草案建议稿均采用日本法和台湾法的 称谓，- t “建筑物区分所有权“。建筑物区分所有权最早起源于法国民法典 的规定，随后被各大陆法系国家以民法典或单行法的形式规定下来。经过 长期的时间及理论探索，关于建筑物区分所有权的概念，主要形成了 “一 元论”，“二元论”和“三元论”三种学说。“一元论”是指区分所有人于区 分所有建筑物上所享有的专有所有权此学说最早是由法国学者在解释法 国民法典第6 6 4 条时提出。学者玉田弘毅先生认为：啉区分所有权者，谓 在建筑物专有部分上成立之所有权”台湾学者史尚宽指出：“数人区分一 建筑物两各有其一部分者，谡之区分所有权。其区分之各部分，为独立之 权利客体，于其部分成立单独所有权”。d 另外，还有一种观点，认为区分 所有实际上是共有的一种特殊类型。此学说最早由法国学者普鲁东与拉贝 在解释民法典第6 6 4 条规定时提出，继而为一些日本学者所倡导。该学说 以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为由全体区分所 有人所共有，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。 于立法例上，瑞士民法典采取共有权说，该法典第7 1 2 条规匙镂层 所有权，即建筑物或楼房的共有所有权的应有份。”我国大陆学者王利明教 授将上述一元论说统称为“狭义的区分所有权”。回“二元论”学说认为， 建筑物区分所有权乃指区分所有建筑专有部分所有权和共有部分共有权相 结合的权利。此学说不仅含业主独立使用部分，还涉及建筑物共同享益部 分，是指单个独立的区分所有权人对专有部分和共有部分享有权利。“二元 论”学说有我国台湾立法例。台湾c 民法第7 9 9 条规定：“数人区分一建 筑物而各有其部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有权 人之共有。其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。” 台湾民法典对建筑物区分所有之共有，不法定，为推定，彰显专有权之主 导性及共有的从属性或附随性。该学说为我国台湾学者郑玉波先生黄越钦 先生及大陆学者陈苏先生所赞同，王利明教授称为广义的区分所有权? 。 固但是这种学说忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权。 成员权也是区分所有权的一项权能。在区分所有建筑物上，区分所有权人 相互之间的关系极为密切。各区分所有权人在行使专有部分权利时不得妨 。史趱宽：物权法论) ，北京：中冒政法大学出敝社，z 1 年敝，第1 2 0 页a o 王利明：民商法研兜( 修订本) 第4 辑，北京；法律出版社，2 0 0 1 年版，第2 3 7 页 。谢任全：民法物权论，北京：中国政法大学出版杜，1 9 9 9 年版，第4 6 页。 。王利明：民商法研究( 修订本) 第4 辑，北京：法律出敝社，2 0 0 1 年版，第2 3 7 页 2 碍其他区分所有权人对其专有部分的使用，不得违反全体区分所有权人的 共同利益，这就使各区分所有权人之同形成了一种共同关系。为维持这种 共同关系的健康发展，全体区分所有权人必然会结成区分所有权人团体， 由该团体直接管理或委托他人管理区分所有建筑物的共同事务。因此，作 为这一团体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的部分， 这种把成员权作为建筑物区分所有权其中一项权利的就是“三元论”说。 该学说为德国著名法学家贝尔曼所倡导，又称“最广义区分所有权说”。主 张区分所有权由三部分构成：供居住或其他用途之建筑物空间上所设立的 专有所有权部分，专有所有权人在共有建筑物上所设立的共有所有权部分 ( 这部分是建筑物区分所有的核心重点问题) ，以及基于专有部分与共有部 分不可分离所产生的成员权。日本学者丸山英气、台湾学者戴东雄、大陆 学者陈华彬等，均持此说。该学说为德国现行法住宅所有权法全盘采 纳。“三元论”说有助于调整区分所有权入个人和团体之间的矛盾。考察近 现代以来各国关于建筑物区分所有权的立法史，可以看到，各国立法的发 展变化始终是围绕如何有效地调节区分所有者个人和团体之利益矛盾而展 开的 比较上述三种学说，笔者认为：( 1 ) 一元论将建筑物区分所有权理解为专 有权或共有权，无法涵盖建筑物区分所有权的内涵，也无法反映专有权和 共有权之不可分割性，从而导致专有权或共有权无法行使，因而是不科学 的。( 2 ) 二元论说把建筑物区分所有权理解为专有权和共有权之结合，基 本界定了区分所有权的内涵，但仍有不足，因为该说没有涉及到区分所有 枳人管理共同利益、调节利益冲突的权利，而这一点在区分所有的状态下 是非常重要的，因为专有权和共有权的行使往往要依托这一权利才能成为 可能。( 3 ) 三元论说对建筑物区分所有权迸行了充分的理论描绘，能全面涵 盖建筑物区分所有权所生的一切法律关系，在实践中又具有很强的可操作 性，有利于区分所有权人主张和保护自身的合法利益。台湾学者王泽鉴指 出：德国住宅所有权法将专有所有权、共有所有权及基于区分所有权人间 共同关系所生的俄员权结合为体( 所谓的d r e i g l i e d r i g e e i n h e i t 三层次鼬呦”此有助于维护区分所有权人共同利益，就理论及立法政策 言，实值赞同。 2 建筑物区分所有权之性质 。王泽鉴：民法物权( 通则所有权) ，北京：中国政法大学出版社，2 0 0 1 年版，第2 4 8 页。 3 对于建筑物区分所有权的法律性质，学界基本认为是一种物权一一不 动产所有i t 德国学者h e i n zp a u l i e k 先生指出：建筑物区分所有衩为一 种真正所有权，其一方面强调自己专用之特别所有权，另一方面与他人之 特别所有权关系形成共确- t t m 台湾学者黄越歙先生指出：建筑物区分 所有权为一种对住宅予以管领支配之- i t ，其权利标的包括私有部分( 专有部 分) 与公用部分”。学者戴东雄先生则更明确指出：“区分所有权为一独立 之不动产所有权概念。但其较一般不动产受较多限制，因为区分所有权之 对象系以一栋建筑物为前提”。学者陈华彬先生亦认为建筑物区分所有权是 一种独立的所有权形式，即不动产所有权，而且认为其是一种特殊的复合 型的不动产所有权，具有区别于一般不动产所有权的特征。我国的( ( 物权 法草案将建筑物区分所有权放在所有权项下规定，正如王泽鉴先生在其 所著( 民法物权一书中将建筑物区分所有权置于第三章所有权”之“不 动产所有权? 项下研究。很明显，对于建筑物区分所有权，王泽鉴先生也 认为其为一种不动产所有权。 关于建筑物区分所有权是否是一种共有权，通说认为其至少不是民法中 的普通共有权，即不是按份共有或共同共有。王利明先生认为：“共有说更 不合理，民法中的普通哄有是指数人对一物共同享有所有权而非数人 对一物分别享有所有权，此外即便是建筑物区分所有中的共有权也与民法 中普通的哄有权，是有非常明显的区别的。对这种既有共有使用权又有 独占使用权的权利集合，显然是无法被民法中普通哄有权所涵盖的。” 。杨立新先生也不赞成建筑物区分所有权为民法中的普通共有权，但杨先生 认为是一种特殊的共有。杨先生在其( 共有权研究一书中阐述道：正如 准共有因具有共有权的一般特征，因此将他们放在共有权当中一起规定， 作为共有权的一种特殊类型，而建筑物区分所有也具有某些共有权的特征， 应适用共有权的基本规则，认定其性质是一种特殊共有，即复合共有。 o 陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，北京：法律出版桂，1 9 9 5 年敷，第页， o 黄越钦：。住宅分层所肓权之比较法研究”。民法物权论文选集( 上) ，台湾：五南图书出版社。1 9 8 4 年版，第4 3 7 页。转引自陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，北京：法律出版社1 9 9 5 年版，第 9 0 页。 固戴东雄：。论建筑物区分所有权之理论基础”，法学丛刊第1 1 5 期，第2 8 页。转引自陈华彬：现代 建筑物区分所有权制度研究) ，北京：法律出版社，1 9 9 5 年版第9 l 页。 o 睬毕耗：现代建筑物区分所有权制度研究。北京；法律出短社，1 9 9 5 年敝第9 1 页。 o 王泽鉴：民法物权( 1 ) ，北京：中国政法大学出版社，z 0 0 1 年版，第? - 3 1 页。 o 杨立新：共有权研究，北京：高等教育出版社，2 0 0 3 年版，第1 7 页。 o 杨立新：共有权研究，北京：高等教育出版社，2 0 0 3 年舨，第3 5 6 页。 4 笔者认为杨先生的观点似乎有欠妥当。首先我们来看看台湾地区对准共 有的规定。台湾民法，第8 3 1 条规定：辞滞规定，与所有权以外乏财产 权，由数人共有或共同共有者准用之对所有权以外财产权的共有( 分别 共和或共同共有，学说上称为准共有。所称所有权以外之财产权，包括定 限物权c 担保物权及用益物树、矿业权、渔业权、水权等准物权、著作权、 专利权、商标权、债权等。”。显然，根据我国台湾地区民法典的规定及王 泽鉴先生的阐述，准共有实际是指民事权利为所有权以外之其他财产权。 而建筑物区分所有从其权利的最本源来说，还是一种所有权，而不是一种 所有权以外的财产权利。其次我们来看看杨先生关于建筑物区分所有权为 一种特殊的共有的支撑理由。杨先生援引尹田先生在其法国物权法中 的分析：在法国，为了充分利用客观e 无法增加的土地表面，居室是采用 “重叠”方式建成。而将不同居室包括在内的房屋，保障了个人利益和整 体并1 j 益的结合。箕表现为每一居室分属于不同的所有人，但房顶、墙、电 梯、房屋的地基，却不可避免地要为全体人所使用。这种一个人的所有权 与整体的所有权的混合，构成了建筑物不动产的共有权利。杨先生依此分 析认为：建筑物区分所有权是共有权j 陛质的权利。杨先生此结论是有些牵 强的：每一居室分属于不同的所有人”表明的是一种专有辛又“房顶、墙、 电梯、房屋的地基，却不可避免地要为全体人所使用”表明的是建筑物区 分所有权中的共有权，但此时的共有权只不过是建筑物区分所有权的权利 内容之一。杨先生同时认为1 9 1 1 年大清民律草案也将建筑物区分所有 认定为共有类型之一。笔者认为杨先生在此的牵强结论与其依据尹田老师 的阐述得出的结论如出一辙。 综上分析，笔者以为，建筑物区分所有权为所有权之一种，即不动产所 有权，但具有不同于一般所有衩的权利内容 3 建筑物区分所有权之客体 建筑物区分所有权系一项独立的不动产权利形态。但其客体却并非独 立的物，而仅是一拣建筑物上之一部分由此一来，即首先面临着建筑物 区分所有权之成立与“一物一权_ 的关系问题。自罗马法以来，“一物一权 主义”或称锄权客体特定主义”已成为物权法之基本原则，与物权法定、 。王泽鉴：民法杨权，( i ) 。北京：中雷政法大学出版社，2 0 0 1 年版，第3 8 9 页 。尹e t ：法国物权法北京：法律出版社， 9 9 8 年版，第2 9 8 页。 。杨立新：共有权研究，北京：高等教育出版社，2 0 0 3 年版，第1 8 页。 。杨屯新：共有权研究北京：高等教百出版社，2 0 0 3 年版，第3 l 页 5 公示公信并称物权法的三大基本原则。物权_ 法的具体制度和理论架构均由 此展开。一物一权主义系指一物权之客体仅以一物为茛及一物之上不能存 在两种互不相容之权利。而所谓“物”，通说系指除人身之外，凡能为人力 所支配，具有独立性，能满足人类社会生活需要之有体物及自然力一物 一权主义禁止将一个完整的物划分为几部分而分别设定所有权，乃出于以 下原因：其一，对物之部分单独设立所有权将影响到物的使用功能；其二， 对物之一部单独设立所有权将无法对此部分予以明确划分，以至权利归 属不明确，而不利于对权利的保护；其三，与物权法之一般理想，即锵物 权之内容，以法律予以定型化，确保物权交易安全”攘悖；其四，不便于公 示，且易使法律关系紊乱。但对建筑物来说，将其划分为不同的部分而分 别所有，不仅不影响其使用功能，而且睁洽是充分使用该建筑物所必需， 特别是对建筑物中专有部分完全可以进行独立的、排他的占有、使用，处 分，并可以通过不动产登记而公示于众。因此，于建筑物上设定区分所有 权，并不违反一物一权主义，关键是对民法上的“物”要做灵活的理解。 一物一权主义乃物权法之基本原则，在建筑物区分所有权的状况下，以 一幢建筑物整体作为一个独立之物，再将该建筑物划分为若干部分而分别 设立所有权是否妥当呢? 对此，学术界存在两种不