（民商法学专业论文）异议登记法律问题研究.pdf

一i _ 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。除本文已经注明引用的内容外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究 成果，也不包含为获得凼墓直太堂及其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：丝至指导教师签名： 日 在学期间研究成果使用承诺书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：内蒙古大学有 权将学位论文的全部内容或部分保留并向国家有关机构、部门送交学位论文的复印件和 磁盘，允许编入有关数据库进行检索，也可以采用影印、缩印或其他复制手段保存、汇 编学位论文。为保护学院和导师的知识产权，作者在学期间取得的研究成果属于内蒙古 大学。作者今后使用涉及在学期间主要研究内容或研究成果，须征得内蒙古大学就读期 间导师的同意：若用于发表论文，版权单位必须署名为内蒙古大学方可投稿或公开发表。 学位论文作者签名：金至叠指导教师签名： 日 异议登记法律问题研究 摘要 异议登记制度是物权法上的重要制度，按照物权法的规定，国家对 不动产实行统一登记制度，在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位， 即不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，是对权利归属的真实记录， 是对财产拥有或交易的确认，具有无可争辩的权威性。由于物权变动采取公 示公信原则，就第三人而言，不动产登记簿具有公信力。第三人基于善意信 赖登记所取得的权利受法律保护。一般来说，不动产登记物权与实际的不动 产物权是一致的，但不能否认存在着二者不相一致的情况。当出现登记簿上 记载的权利人与真实的权利人不一致的情况时，应当允许利害关系人申请更 正登记。当不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，法律赋予申请人 针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请登记的权利，此即异 议登记。本文运用比较研究方法、规范分析与实证分析等方法，对异议登记 制度的功能作用、异议登记的申请与登记、异议登记的效力、异议登记滥用 的防范四个问题进行了研究，并对如何完善我国的异议登记制度作一些简要 探讨，以期对我国的立法者和司法实践提供切实可行的建议。 关键词：异议登记，申请，效力，赔偿责任 t h er e s e a r c ho fl e g a li s s u e sa b o u to b j e c t i o nt o r e g i s t r a t i o n a b s t r a ct o b j e c t i o no nt h er e g i s t r a t i o ni n s t i t u t i o ni sa ni m p o r t a n ti n s t i t u t i o no f p r o p e r t yl a w a c c o r d a n c ew i t ht h ep r o p e r t yl a w sp r o v i s i o n ，t h en a t i o n a lc a r r yo u t u n i f i e d r e g i s t r a t i o n i n s t i t u t i o no fi m m o v a b l ep r o p e r t y , i nt h e r e g i s t r a t i o n i n s t i t u t i o n ，t h ep r o p e r t yh a sas p e c i a ls t a t u sr e g i s t e r t h ei m m o v a b l ep r o p e r t y r e g i s t e ri st h ef o u n d a t i o na b o u tt h eo w n e r s h i pa n dc o n t e n t ，i st h et r u er e c o r do f o w n e r s h i po fr i g h t s ，i sak i n do fc o n f i r m a t i o na b o u tt h ep r o p e r t yo rt r a n s a c t i o n ， w i t hi n d i s p u t a b l ea u t h o r i t y p r o p e r t y c h a n g e sd u et ot h ep r i n c i p l eo fp u b l i cc r e d i t ， t oat h i r dp a r t y , t h ei m m o v a b l ep r o p e r t yr e g i s t e rh a sc r e d i b i l i t y r e g i s t e r e di n g o o df a i t hr e l i a n c eo nt h i r dp a r t yr i g h t sa c q u i r e di sp r o t e c t e db yl a w i ng e n e r a l ， t h er e g i s t r a t i o nr i g h to fi m m o v a b l e p r o p e r t ya n dr e a lr i g h to fi m m o v a b l ep r o p e r t y i st h es a m e ，b u ty o uc a l ln o td e n yt h ee x i s t e n c eo ft w oi n c o n s i s t e n ts i t u a t i o n w h e nt h eo b l i g e er e c o r d e do nt h er e g i s t e ra n dt u r eo b l i g e ei s i n c o n s i s t e n c y , i t s h o u l db ec o r r e c t e dt oa l l o wt h ep r i v i e st oa p p l yf o rc o r r e c t e dr e g i s t r a t i o n w h e n t h eo b l i g e eo fi m m o v a b l ep r o p e r t yr e c o r d e di nt h er e g i s t e rd on o ta g r e et oc o r r e c t t h er e g i s t r a t i o n ，t h el a wg i v e sa p p l i c a n t sr e g i s t e rf o rt h ec o r r e c t n e s so ft h er e a l o b j e c t i o nt ot h er e g i s t r a t i o na u t h o r i t yf o rr e g i s t r a t i o no fr i g h t s ，n a m e l yo b j e c t i o n r e g i s t r a t i o n t h i sp a p e ru s e sc o m p a r a t i v em e t h o d ，s t a n d a r d i z e dm e t h o do f a n a l y s i sa n de m p i r i c a la n a l y s i s ，t or e s e a r c ht h ef u n c t i o n a lo fo b j e c t i o nr e g i s t r a t i o n ， a p p l i c a t i o n a n d r e g i s t r a t i o n ，t h e e f f e c t i v e n e s sa n dd i s s i d e n c e r e g i s t r a t i o n p r e v e n t i o no fa b u s eo ft h ef o u ri s s u e s ，a n dh o wt oi m p r o v ec h i n a so b je c t i o nt o t h er e g i s t r a t i o ni n s t i t u t i o nt om a k es o m eb r i e fd i s c u s s i o nw i t hav i e wo f l e g i s l a t o r sa n dj u d i c i a lp r a c t i c ei nc h i n at op r o v i d ep r a c t i c a lr e c o m m e n d a t i o n s k e y w o r d s ：o b j e c t i o nr e g i s t r a t i o n ，a p p l i c a t i o n ，e f f e c t i v e n e s s ， l i a b i l i t yf o rd a m a g e i i i 目录 弓i言1 一、异议登记制度的功能作用。2 ( 一) 保护真正的权利人：2 ( - - ) 阻却登记的公信力3 二、异议登记的申请与登记5 ( 一) 异议登记与更正登记5 ( 二) 异议登记的申请6 1 异议登记的申请人7 2 异议登记的申请条件7 ( 三) 异议申请的审查与登记8 1 异议登记申请的审查。8 2 异议登记申请的受理与登记9 三、异议登记的效力。1 1 ( 一) 异议登记期间的效力1 1 ( 二) 异议登记期间届满申请入未起诉的效力1 3 ( 三) 异议登记申请人起诉的后果1 4 四、异议登记滥用的防范1 5 ( 一) 异议登记中的赔偿责任1 5 ( - - ) 登记机关审查权的强化1 7 1 2 语1 9 参考文献 致谢 i v 2 0 引言 异议登记制度是不动产登记中预备登记制度的一种，在不动产登记的实践中，登记簿 是证明不动产物权的根据，具有特殊的地位。但实际操作中难免会出现登记错误的情况， 必须采用措施来修正和涂销登记错误，以维护真正权利人的合法利益，因此法律规定了更 正登记制度，但更正登记之前，善意第三人可能基于登记权利人的处分行为而取得不动产 物权从而损害真正权利人的利益，于是法律规定了异议登记制度，其直接法律效力是对抗 现实登记的权利的正确性，中止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利或阻止第 三人依登记的公信力取得不动产物权，以保护真正权利人。 异议登记制度起源于普鲁士法，在1 9 0 0 年的德国民法典中正式确立，后来在瑞 士、日本以及我国台湾地区相继确立。我国的物权立法一直比较滞后，民法通则关于 物权方面的规定十分简略，根本就没有关于不动产登记制度的具体规定，更无从谈起建立 比较完备的异议登记制度。在物权法出台之前，关于异议登记的规定只是零散地出现 在经济比较发达地区的地方性立法中，但这些规定毕竟是地方性立法，适用范围有限。直 到2 0 0 7 年3 月1 6 日颁布的物权法，才正式确立了异议登记制度。2 0 0 8 年2 月1 5 日 建设部颁布的房屋登记办法及2 0 0 7 年1 2 月3 0 日国土资源部颁布的土地登记办法 对异议登记进行了进一步的规定，使异议登记制度更具有可操作性。但我国对登记制度的 理论研究非常滞后。在国外，有很多研究登记的著作和学术论文，而我国对登记制度的研 究才刚刚起步，且多是对德、日等国登记理论的引进介绍，尚未形成具有中国特色的原创 性理论体系，多是以论文的形式对登记制度进行探讨，对不动产物权异议登记进行深入分 析和讨论者更是寥寥无几。显然，我国现有的异议登记理论明显不能解决实践中遇到的问 题，无法为其提供比较妥当的处置方案，实践的需求表明了异议登记理论的生命力，也对 我国研究此领域的学者提出了更高的要求。因此，对异议登记制度进行深入探讨，对维护 真正权利人的权利，实现法律的公平原则具有很重要的实践意义。 本文对异议登记的研究，主要体现在异议登记制度的功能作用、异议登记的申请与登 记、异议登记的效力、异议登记滥用的防范四个方面，并对异议登记制度的申请方式、异 议登记的法律效力和应当建立登记机关的责任赔偿制度进行了创新，提出一些完善我国不 动产异议登记的构想，以期完善我国的异议登记制度。 一、异议登记制度的功能作用 当今世界各国的不动产登记制度，源于三种基本的登记制度：以法国为代表的契据登 记制度、以德国为代表的权利登记制度、始行于澳洲的托伦斯登记制度。1 根据登记所要 达到的目的不同，不动产登记可以分为本登记和预备登记。其中，本登记又称终局登记， 是指将不动产物权的设定、变更、转移、消灭等记入登记簿中并使其有确定、终局效力的 登记。预备登记是与本登记相对应的一种制度，是对不动产的非终局性的登记，其目的是 在登记所要求的实质要件和程序要件尚不充分时，保全当事人的登记请求权。具体而言， 预备登记又可以分为预告登记和异议登记两种。二者都起源于早期普鲁士法所规定的异议 登记制度，后期的普鲁士法又将二者统称为预告登记，在德国民法典制订之时，方将 二者区别开来。在不动产登记中，不动产登记簿是有效地表明权利人就不动产所享有的权 利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有无可争辩的权威性。 一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否认存在着登记的物 权和事实上的物权不相符合的可能性。这种不动产登记簿记载的物权状况与实际权力不相 符合的事实状态，通称不动产登记瑕疵。由于不动产登记具有的登记权利正确性推定效力 以及保护善意第三人的公信力，不动产登记瑕疵使得不动产事实上的权利人( 真正权利人) 的权利随时面临丧失或受损害的危险。为了维护真正权利人和利害关系人的利益，我国物 权法规定了异议登记制度和更正登记制度。 ( 一) 保护真正的权利人 物权法第1 0 条明确规定，我国对不动产实行统一登记制度，其登记是由专业的 登记机构按照严格的操作程序进行，当事人向登记机构申请不动产物权登记时，应当向登 记机构提交必要的材料，由登记机构审查后进行登记，但无论审查制度如何严格，由于登 记机构工作人员素质参差不齐，发生登记错误或遗漏的情况在所难免，从而出现登记名义 人与真正的权利人不一致或权利遗漏的现象，致使真正权利人的利益遭受损害。对于真正 权利人的合法利益，法律予以保护的方式就是许可真正权利人或者利害关系人依据真正的 权利状态对现实登记的权利状况进行更正。但由于更正登记程序较长以及与登记权利人之 1 曾宪义、王利明： 民法学原理与案例教程，中国人民大学出版社2 0 0 7 年版，第2 4 3 页。 2 间的争议往住一时难以解决，在此期间内一旦登记名义人与善意第三人完成不动产交易， 善意第三人即可受登记公信力的保护而取得该不动产物权，而真正权利人的权利则不能得 到合法保护，所以法律应当在侧重保护善意第三人交易安全的同时，给予真正权利人适当 照顾，为其提供较为合理的救济措施，异议登记制度正是法律为保护真正权利人和利害关 系人利益而设置的一项临时性保护措施。“异议登记尽管无阻止登记簿记载的权利人( 登记 名义人) 处分权利的效力，但可以击破登记簿册的记载的公信力，故有防止真正的权利人 丧失权利之功用。”2 综上所述，异议登记的重心首先在于保护与登记簿记载不一致的真正权利人的权利。 登记作为不动产物权的公示方法，在不动产物权变动形式主义立法模式下，被赋予了公信 力，即权利推定的效果。但当不动产登记簿记载的权利人与真正权利人不一致时，基于登 记的公信力，第三人在不知情即善意的情况下，仍有可能根据登记簿上的权利记载，推定 并相信登记权利人为真正权利人，从而与之发生交易。同样，公信力的存在旨在保护交易 的动态安全，从而不得不牺牲真正权利人的权利( 静态安全) 以维护善意的第三人。但是， 对于真正权利人来说，就出现了明显的不公。根据民法公平原则，法律要保护的应是真正 权利人的权利，因此异议登记制度的存在，解决了真正权利人维权无门的困难。 ；，。：；坫 ( 二) 阻却登记的公信力 异议登记制度的效力在于暂时中断登记的公信力。作为阻却登记公信力的一种制度， 异议登记制度针对的对象是不动产登记簿的正确性，其目的在于阻却第三人因信赖登记的 正确性而发生的权利取得，保护真正权利人免受登记名义人处分行为的侵害。“异议并不 导致对土地登记簿的封锁，亦即不导致土地登记簿冻结。登记权利人虽有可能仅是登 记上的权利人，但对权利仍可以进行处分：而异议所阻却与排除的，只是第三人对该项处 分行为的善意取得。 3 异议登记的作用有以下两方面：一方面是警示作用，即由于异议登 记的存在，使欲与登记名义人进行物权交易的第三人了解到，登记的物权可能存在瑕疵， 与其进行交易会冒很大的风险，使该第三人能够谨慎地权衡该项交易的利弊，并在意思自 治的原则下做出是否进行交易的决策。只要异议登记完成，对于此后进行的不动产物权交 易的第三人来说，法律就推定他是知悉异议登记的存在的，即使交易相对人客观上确实不 知，也不能获得登记公信力的善意保护作用。另一方面是登记公信力的阻却作用，即异议 2 陈华彬：物权法研究，金桥文化出版( 香港) 有限公司，2 0 0 1 年版，第2 5 8 页。 3 ( 德) 鲍尔施蒂尔纳：德国物权法，张双根译，法律出版社2 0 0 4 年版，第3 6 6 页。 3 登记一经成立，登记的公信力即告中止，登记的权利正确性推定效力和善意保护效力就不 再有作用的余地。“只要在权利取得之前进行了异议登记，即使权利已经提出登记申请， 异议也可以阻却权利的善意取得。4 在此情况下，第三人如果执意与登记名义人为物权交 易，则不能获得登记公信力的利益。 公信力制度充分保护了善意第三人的利益，保障了交易安全。作为更正登记之前的过 渡性措施，异议登记通过真实权利人对登记物权状态的异议，对第三人起到了公示和警示 作用。第三人据此可以判断出该物权的争议状态，从而自己作出价值衡量和风险判断，更 为审慎地作出决定，同时由于知悉了风险的存在，就意味着对风险的预见和承担。所以， 在这种情况下，如果第三人从登记权利人处取得了物权后，真正权利人的主张得到证明， 第三人则不能主张取得物权，而必须接受在此之前理应获悉的风险。从某种意义上说，尽 管异议登记制度旨在保护真正权利人，但是它仍在某种程度上维护了第三人，这种维护， 体现在它的警示作用上，第三人对权利状态的适度质疑和风险判断，使得他可以从有可能 发生的纷乱的权属争议中适时抽身。异议登记与本登记的结合，更加全面、公平而有效地 维护了交易安全。而异议登记制度设立目的在于通过阻却登记的公信力来保护真正的权利 人。两种制度虽然侧重点不同，但结合起来可以实现善意第三人与真正权利人之间的利益 平衡。异议登记虽然意在保护真正权利人，但并不漠视或者不顾第三人利益，而是比较恰 当的在真正权利人与第三人之间建构了利益平衡机制。具体体现在异议登记所具有的风险 警示作用的两个方面：一方面，如果异议成立，自然会顺利的推进到更正登记，则真正权 利人的权利会得到有效地保护，第三人即使是善意的，也不能获得预期的权利，因为此时 登记公信力己经被异议登记所阻却，第三人在能够知悉交易对象存在权利瑕疵的情况下仍 为交易，只能自己承受交易风险，这没有违背交易公正；另一方面，如果异议不成立，异 议登记申请人不能取得该物权，而第三人不受该登记的限制，能够根据登记公信力取得确 定的物权。由此可见，通过异议成立与否的判断，在真正权利人与第三人之间搭建了利益 衡量的桥梁，这无疑比要么保护真正权利人要么保护第三人的模式更为合理。由此可知， 异议登记制度能够将法律对善意第三人利益的保护与真正权利人利益的保护有机结合起 来，实现二者利益的平衡。 4 ( 德) 曼夫雷德、沃尔夫著：物权法，吴越、李大雪译，法律出版社2 0 0 4 年版，第2 5 5 页。 4 二、异议登记的申请与登记 我国物权法第1 9 条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错 误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记 确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关 系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不 起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害 赔偿。 通过条文的规定可以看到，物权法只允许利害关系人单方面向登记机关提出异 议登记的申请。当今世界各国异议登记制度中对异议登记的发生分为四种方式：利害关系 人单方申请、利害关系人和登记名义人双方申请、利害关系人经登记名义人同意依法院的 假处分裁定申请以及登记机关依职权进行异议登记。到底哪几种申请方式比较合理呢? 笔 者认为，在制度的设计上，一方面要考虑如何使真正权利人方便迅捷地获得异议登记，以 防止登记名义人恶意处分系争不动产，达到临时保全之目的；另一方面，又要注意不能使 异议登记的门槛设置过低，以避免异议登记成为恶意异议人利用其作为妨碍不动产正常交 易的手段。5 本文认为，我国只规定利害关系人单方申请的申请方式有些单一，应规定登 记机构可以依职权进行异议登记。在申请主体上，允许利害关系人申请异议登记，但在实 践中应如何认定利害关系人则存在困难和分歧。从物权法第1 2 条的规定来看，对于 登记机构的审查职责方面，我国采用的应当是实质审查模式，这与物权法第2 1 条第 2 款规定因登记错误造成他人损害登记机构应当承担赔偿责任是相适应的，但笔者认为， 单纯依靠登记机构自己的力量来完全落实登记的审查工作是不现实的，为有效提高登记的 效力可借鉴瑞士引入不动产交易的强制公证制度，以上问题希望立法机关在制定不动产物 权登记法时予以考虑。 ( 一) 异议登记与更正登记 异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议，向登记机 构提出更正申请要求进行修改或补充，但不动产登记簿记载的权利人不同意修改而向登记 机关申请的登记。可见，异议登记的前提是由于不动产登记簿记载的权利人不同意利害关 5 刘保玉：异议登记与财产保全关系的处理模式及其选择，载于法商研究) ，2 0 0 7 年第5 期第8 6 页。 5 系人提出的更正申请，如果其同意的话，就可以直接进入更正登记，而不需要进行异议登 记。我国物权法关于异议登记前提的规定可以说是一创造性规定，我们可以这样理解， 立法之所以作出如此规定，就是为了督促异议人首先通过自力救济，来解决争议，从而一 步到位的实现更正登记。而不是在尚不为此据理力争的情况下，直接申请异议然后为获权 利证明进入诉讼程序，通过对公力资源的浪费，来达到最终目的。这样，即使在真正权利 人证据不足的情况下，如果双方合意就可以使争议得以解决，高效而和谐，但实际生活中， 这种情况发生的几率很低。尽管如此，如果不设定这样一个前提，就会出现在登记权利人 不知情的情况下，在其登记物权上进行异议登记，甚至于更正登记，不利于防止恶意异议 人进行异议登记，不利于保护真正权利人的利益，但这一前提，是否意味着，异议申请人 有义务对符合该前提提供证明? 如果是，又该如何证明，这在现实中比较欠可操作性。 而更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载( 错误或疏漏) 进行改正补充而进行的登 记。更正登记是彻底地终止现实登记的权利推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登 记簿的记载对现实登记权利的取得。因此，更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是 对真正权利的初始登记。6 与更正登记不同，异议登记是暂时中断登记簿的公信力，维护 真正权利人的合法权益。7 具体来讲，二者不同之处主要表现在：一是前提不同，更正登 记的前提是利害关系人提出申请且不动产登记权利人书面同意更正或有证据证明登记确 有错误，而异议登记的前提则是利害关系人提出申请但登记权利人不同意更正登记；二是 目的不同，显而易见，更正登记的目的是更改不动产登记簿，异议登记簿则是在不动产登 记簿上记载异议；三是效力不同，更正登记后，登记权利人对不动产无处分权，而异议登 记后，登记权利人的处分行为效力待定。显然，异议登记是更正登记的辅助手段，是更正 登记的前置保护措施，它为更正登记的最终落实奠定了良好的基础。 ( 二) 异议登记的申请 物权法第1 9 条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的， 可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错 误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可 以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉， 异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 6 梁慧星：中国民法典草案建议稿附理由物权编，法律出版社2 0 0 4 年版，第3 3 页。 7 王利明：中国民法典学者建议稿及立法理由物权编，法律出版社2 0 0 5 年版，第4 8 页 6 通过条文的规定可以看到，物权法允许利害关系人单方面向登记机关提出异议登记的 申请。其申请异议登记的前提则是在其认为不动产登记簿记载的事项错误向登记机构提出 更正申请的情况下而登记权利人不同意更正。 1 异议登记的申请人 。 通过物权法第1 9 条的规定可以看到，在权利人、利害关系人认为不动产登记簿 记载的事项错误时，只允许利害关系人提出异议登记申请。这是因为，如果权利人认为不 动产登记簿有误，其可以直接提供证据而进入更正登记程序，没有必要进行异议登记。因 此，异议登记的申请人只有利害关系人，那么如何正确认定利害关系人呢? 笔者认为，在 实践中即要立足于现实，又要严格按照物权法的规定，准确理解其精神实质，特别是 要根据物权法的规定精神来认定。利害关系人并不必然具有法律利益，经济上的或亲 属关系上的利益，有时甚至是一般公众上的利益，也是可以的。但也不能只要申请入陈述 自己是利害关系人，就一概认定。一般来说，利害关系人除了包括真正权利人外，还应包 括因登记错误而受到损害的其他人。因此，利害关系人可以概括为以下几种：第一，应当 被登记却没有被登记或被登记错误的真正权利人；第二，因登记的权利义务内容不适当地 扩大而受损害的物权人；第三，因登记的权利义务内容不适当的缩小而受损害的物权人； 第四，物权变动违反法律的规定，依法享有撤销权的债权人；第五，依照法律的规定可以 提出异议登记的其他人。 2 异议登记的申请条件 根据物权法的规定可以看到，异议登记的申请条件是：利害关系人认为不动产登 记簿记载的事项错误申请更正但不动产登记簿记载的权利人不同意更正。那么，是否应该 以登记权利人不同意更正为前置条件呢? 有学者认为，因为不排除现实中登记权利人同意 异议登记的可能性，所以宜将此作为异议登记的适用前提之一。笔者认为，如果登记权利 人同意更正，则可直接为更正，既然选择了同意异议而非更正，就意味着登记权利人不同 意更正，而这已经被包涵在物权法所规定的范围中，不需单独列出。此外，如果将登记权 利人不同意更正作为异议登记的前置条件，则可能导致实践中一些本不知情的登记权利 人，在异议人向其主张权利后，为了侵占异议人的权利，迅速与第三人为物权处分行为并 进行物权登记。如此，则其后的异议登记失去意义，异议人的权利遭到侵害。因此，笔者 认为将登记权利人不同意更正作为异议登记的前置条件，既是不现实的，也不具有可操作 性，不利于异议登记申请人权利的保护。因此，建议在以后物权法修订时将此规定删 除。 7 ( 三) 异议申请的审查与登记 毋庸置疑，对于异议登记的申请应当进行审查，尽管我们对于滥用异议登记的行为要 进行防范，但是由于不进行审查造成的损害予以赔偿则属于事后防范，当事人主张权利时 面临着举证难的问题，或许由于证据问题使得实际得到的赔偿小于真正的损害，而事前防 范措施，则会避免这种情形发生，使得权利实现的效率提高。而且该审查应该是形式审查， 要求对其进行实质审查也是不现实的，况且实质审查必然导致效率低下，就违背了异议登 记临时性保护措施的初衷，况且登记机关的职责亦不应在于此。对于异议登记材料的真假 可在后续的诉讼中予以审议。而对异议人的主张进行形式审查，不仅有利于满足快速实现 对不动产物权的临时保护的目的，也不至于不加丝毫限制的导致异议人可以随意滥用异 议。 对于异议登记，我国房屋登记办法与土地登记办法进行了进一步的规定，使 得其更具有现实操作性。如房屋登记办法第7 6 条规定：“利害关系人认为房屋登记簿 记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份 证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。 第7 7 条规定：“房屋登记 机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。”土地登记办法第5 9 条规 定：“土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记 错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持 土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。”第6 0 条规定：“土地登记簿记载 的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资 源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时 书面通知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得 办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。 从以上的具体规定可以看出，利害关系 人申请异议登记要经过异议登记申请的审查与登记两个过程。 1 异议登记申请的审查 众所周知，异议登记是不动产登记制度的种，长期以来，我国基本上将不动产物权 登记作为行政机关的一项职权，从而形成了不动产登记机关与行政管理机关的职能一一对 应关系，如土地管理机关负责土地权利的变动登记、房屋管理机关负责房屋变动登记等。 根据房屋登记办法第7 6 条的规定，对于房屋申请异议登记，异议人应持登记申 请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料交于登记机构即房屋管 8 理机关进行审查，如果其材料齐全手续完整，登记机关应将异议事项记载于房屋登记簿。 同理，根据土地登记办法第5 9 条、第6 0 条的规定，土地登记簿记载的权利人不同意 更正的，利害关系人可以申请异议登记。如果符合异议登记条件的则国土资源行政主管部 门应将异议事项记载于土地登记簿，并向异议人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登， 记簿记载的土地权利人。 那么，对于是否需要提交不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的证明材料呢? 登记机构对于收到的该证明材料又该如何进行确认? 对于前者现行法律没有明确规定，如 果需要提交的话，在实际操作中，异议申请人向不动产登记簿记载的登记权利人获得不同 意更正的证明材料存在困难，因为异议申请人要针对其登记物权设定异议，如果异议成立， 其登记物权的处分将受到限制，如果异议被证明正确，继而为变更登记，则被异议的不动 产物权由不确定变为错误。那么，原登记权利人在异议登记期间所为的处分行为，其效力 究竟是自始归于无效，还是可依真正权利人追认而获得效力的效力待定行为? 笔者认为， 原登记权利人在异议登记期间的处分行为是一种效力待定的法律行为。针对原登记权利人 在异议登记期间的处分行为，一旦异议登记正确且而后又为更正登记，物权溯及至异议记 载之日发生效力。更正后取得登记权利人的地位的真正权利人对原登记权利人的处分不动 点： 产的行为有追认的权利，予以追认的则该处分行为发生物权效力；不予追认的，该处分自 始无效。相反，在异议登记被证实为错误、失效的情形下，原登记权利人仍为正当的登记 权利人，则其对不动产的处分自始有效。而登记机构对于登记权利人不同意更正登记的证 明材料的确认问题，如前所述，在审查中应进行形式审查，如果要求其进行实质审查，则 应赋予登记机构相应的调查权，显然，这与其职责是不相适应的。可见，即使提交登记机 构也只进行形式审查，提交该证明材料意义不大，因此，笔者认为，不需要提交登记权利 人不同意进行更正登记的证明材料。 2 异议登记申请的受理与登记 对于利害关系人向登记机构提出的异议登记申请，登记机构受理后是必须予以登记还 是依据某种标准作出判断? 根据物权法第1 2 条的规定，对于异议申请人的申请，登 记机构受理后应予以审查后作出决定。所谓受理，即登记机构接受异议申请人递交的有关 材料并予以审查，在一定期限内作出决定的行为。 那么，登记机构受理异议登记的条件是什么呢? 对此，我国房屋登记办法与土 地登记办法进行了较为详细的规定，如前所述，申请房屋异议登记的，申请人需要提交 申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料；房屋登记机构受理 9 异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。申请土地异议登记的，土地登记簿记载 的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，如果符合异议登记条件的则国土 资源行政主管部门应将异议事项记载于土地登记簿，并向异议人颁发异议登记证明，同时 书面通知土地登记簿记载的土地权利人。但是，两办法规定用词有一定区别，房屋登记办 法规定“受理”异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿，说明只要申请人提供符 合规定的材料，登记机构就应当予以异议登记，而土地登记办法则规定符合申请条件的才 予以异议登记。 受理异议登记申请后，登记机构究竟以何标准予以判断? 我国物权法第1 2 条规 定：“登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登 记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登 记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可 以实地查看。 登记机构工作人员应根据该规定对异议申请予以审查，而且是实质审查。 对于异议登记受理后的表现，有如下相关法律规定：物权法第1 9 条第2 款有关的 表述为：“登记机构予以异议登记的 ，房屋登记办法第7 7 条：“房屋登记机 构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。土地登记办法第6 0 条第2 款：“对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿， 并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。 可见，物 权法的规定为“予以异议登记 ，两办法规定为“记载于不动产登记簿上。而且，土 地登记机构还负有向申请人颁发证明的义务及以书面形式通知土地登记簿记载的土地权 利人的通知义务。 1 0 异议登记的效力 物权法没有规定异议登记的效力：房屋登记办法第7 8 条规定：“异议登记期 间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”土地 登记办法第6 0 条第3 款规定：“异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土 地权利的变更登记或者设定土地抵押权。 异议登记的基本功能在于阻断登记公信力。对 不动产物权的异议一旦被记载，该权利即丧失了权利推定的效力。然而，如何实现异议登 记的这种效力，有两种不同的选择：事前阻断与事后阻断。从以上两办法的规定看，我国 法律采用的是事前阻断模式，即限制不动产物权流转。在这种效力模式下，不动产物权一 旦被异议，即遭冻结，在异议被证明错误之前，登记权利人丧失对该不动产物权的处分权， 其不能再处分作为异议登记对象的不动产物权，登记机关也不能办理相应的登记。 ( 一) 异议登记期间的效力 物权法第1 9 条第第2 款规定：“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉， 异议登记失效。 法律没有对该“1 5 日期间”作出定性，笔者认为应将其定性为法定 期间而不是除斥期间。所谓除斥期间，是指法定的权利固定存续期间，权利人在该期间不 行使权利，该期间经过后即发生权利消灭的法律效果。除斥期间为固定的不变期间，不存 在中止、中断和延长的问题，且只适用于形成权。我国法律规定的“1 5 日期间 是异议 登记的有效期间，属于法定期间，在该期间内，异议登记产生相应的法律效力，能够保 护真正权利人的利益。申请人在该期间内起诉的，异议登记的效力期间会延长到诉讼结束， 在该期间内不起诉的，则更正登记请求权消灭。更正登记请求权的成立，可以使登记名义 人在异议登记之后对不动产物权的处分行为归于无效，即可以使他人之间的法律关系发生 变动，该种权利不属于形成权。因为形成权只发生权利人依自己的行为使自己与他人之间 的法律关系发生变动。既然“1 5 日期间针对的是更正登记请求权，而该权利并非形成 权，并且权利期限还可以延长，那么该期间就不符合除斥期间的规定，不能称之为除斥期 间。而在该期间内，异议登记才会发生法律效力，所以，笔者认为称之为效力期间更合适。 在异议登记期间，异议登记具有怎样的法律效力呢? 对此，物权法没有明确规定， 异议登记的法律效力可以从异议登记对第三人的法律效力、异议登记对登记权利人的法律 效力和异议登记对真正权利人的效力三个方面来论述。对此，试举一例说明：老王有三个 儿子，王大山、王二山和王小山，并有楼房五套，在王小山结婚时，在征得王大山和王二 山的同意下，将其中两套楼房给了王小山，并做了财产公证，婚后，王小山未办理过户手 续就出国留学了，两年后回来，发现该两套楼房已将房产证办理在王大山名下。于是，王 小山持异议登记申请书、身份证明及公证书到房屋登记机构对该两套房屋申请异议登记。 房屋登记机构经审查，对该两套楼房进行了异议登记，将异议事项记载于房屋登记簿上。 王大山知道后，将其中一套楼房卖给了张三并且办理了过户手续。那么，该异议登记的法 律效力如何呢? 其一，从异议登记对第三人的法律效力看，我国不动产物权变动采取公示 公信原则，异议登记的直接作用就是阻断登记的公信力，在异议登记期间，第三人如果与 登记权利人发生不动产交易，其不得主张公信力的保护；结合本案例，张三不能依善意取 得制度取得该房屋的所有权，如果在其后的诉讼中异议被证明正确，王大山对该套房屋的 处分行为效力待定，张三最终是否能得到该房屋取决于王小山的追认行为。其二，从异议 登记对登记权利人的法律效力看，异议登记后，登记权利人是否还享有对不动产的处分 权? 对此，笔者认为，登记权利人处分行为效力待定更符合物尽其用和效率的原则，因为， 异议登记的最后结果无非是登记更正和登记不予更正两种情形，在经过异议登记程序乃至 诉讼裁决最终不予更正登记的情形下，若一概规定“异议登记后，记载于不动产登记簿的 登记权利人在异议登记期间不得处分该不动产 ，必然在一个时期内中止了登记权利人行 使处分权，有违于“物尽其用，鼓励交易 的民事财产立法宗旨。若将登记权利人在异议 登记期间对不动产的处分行为定性为效力待定行为，这样一方面促进交易，另一方面也与 合同法关于无处分权的人签订的合同为效力待定合同相一致。可见，王大山处分该房 屋的行为效力待定。其三，从异议登记对真正权利人的效力看，如果真正权利人的申请为 正当，而异议登记以后设定的物权对更正登记造成妨害，真正权利人有权申请登记机关对 异议登记后成立的物权进行涂销。可见，这是与登记权利人处分权效力待定相一致的。结 合本案，王小山有权对该房的过户行为予以涂销。 对于异议登记的法律效力，其具体规定主要体现在房屋登记办法和土地登记办 法中。我国房屋登记办法第7 8 条规定：“异议登记期间，登记权利人处分房屋申请 登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项 记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请， 并书面通知申请人。( - i - 地登记办法第6 0 条规定：“异议登记期间，未经异议登记 权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。”不难看出，异议登记 1 2 具有不允许物权变动的效力。 ( 二) 异议登记期间届满申请人未起诉的效力 根据物权法第1 9 条第2 款的规定，异议登记期间届满，申请人未起诉的，则该 异议登记丧失其效力，即异议登记作为一种保护申请人利益的临时性措施的法律效果灭 失。反过来，这意味着登记权利人恢复了按照不动产登记簿记载的内容行使处分权的权利， 第三人依据登记簿的公信力可以取得物权。此即异议登记失效。 对于异议登记的失效，房屋登记办法与土地登记办法均有相应的规定，如房 屋登记办法第7 9 条：“异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者 驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申 请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”土地登记办法第6 l 条：“有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关 材料申请注销异议登记：( 一) 异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的； ( 二) 人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；( 三) 人民法院对异议登记申请人 。 ，“巍 的诉讼请求不予支持的。异议登记失效