住宅小区共有部分权属及使用问题研究毕业论文.doc

Study on the Ownership of Shared Part andIts Use in Residential DistrictA Thesis Submitted to Chongqing Universityin Partial Fulfillment of the Requirement for theDegree of Master of ManagementByGuan QianfengSupervised by Prof. Zhang ShilianMajor: Management Science and EngineeringFaculty of Construction Management and Real Estate ofChongqing University , Chongqing, ChinaOctober 2008重庆大学硕士学位论文摘要中文摘要随着我国人口的持续增长，经济持续繁荣，我国城市化水平不断提高，城市人口对居住面积的需求和住宅土地面积的需求也越来越大，从而与有限的土地资源形成了较大的冲突。解决这一冲突的方法之一便是提高土地的利用率，建筑向高空发展，由此产生了越来越多的区分所有建筑物和住宅小区。2007 年 3 月 16 日，十届全国人大五次会议物权法的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。至此，建筑物区分所有权制度在我国得以正式确立。但是这并不昭示着建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。物权法对建筑物区分所有权的规定过于原则，对实践中出现的许多纠纷和问题，特别是在住宅小区的共有部分的权属和利用方面，难以有效解决。物权法对于区分所有建筑下的共有部分的权利关系调整和相关规定只有寥寥数笔，很难对实践形成有效的指导作用。因此，本文希望在前辈学者对建筑物区分所有权之共用部分权属问题的研究的基础上继续向前迈进，在继承和吸收相关理论精华的基础上，对城市住宅小区中共有部分的权属和使用中出现的具体问题进行仔细分析，以求对建筑物区分所有权制度的完善、对不断出现的住宅小区内有关共用部分权属纠纷的合理解决有所裨益。本文首先进行了基础理论研究。鉴于共有部分的产权是建筑物区分所有权的一部分，因此有必要对区分所有权制度进行研究。在理论研究部分，重点放在建筑物区分所有权的共有权部分。其次，本文对共有部分产权的取得和使用进行了阐述，明确了共有部分产权的取得方式，并对共有部分的使用原则和一般情况做了探讨，在此基础上，进一步分析了共有部分设定专有使用权情况。接下来，本文选取城市住宅小区中最容易产生纠纷的共有部分的权属及其义务承担的问题进行实证分析，并以此阐述将建筑物区分所有理论应用于解决实际问题时的思路，同时对现有理论不足作出说明和评析。最后，分析和评述了物权法和其他有关共有部分产权规定的法律法规，提出完善我国城市住宅小区共有部分产权制度的思考。关键词：建筑物区分所有权，共有权，共有部分，使用权I重庆大学硕士学位论文英文摘要ABSTRACTAccompanying with Chinas population growth, economy prosperity and thespeeding up urbanization, the demand for living space and residential land area aregrowing quickly. A conflict between limited land resource and the big demand of it hasarised. One of the ways to resolve the conflict is to increase the land utilization rate byconstructing high buildings, which has resulted in more and more co-owner buildings.In March 16, 2007, the Fifth Session of the Tenth National Peoples Congress passed theProperty Law, which was a landmark of the legislation history in China. However，provisions of Condominium ownership in Property Law is too simple to conductpractice. Many of the disputes and problems, particularly about the shared part , cant beresolved effectively. Hence, the writer hope to make a step on the study of shared partco-ownership based on the older generation scholars research. Through inheriting andabsorbing the essence of related theories, the writer analyzed the more specific issuesabout the right of the shared part and its use. I hope the work I did could make a bit ofcontribution to the establishment of the condominium system and could bring benefit tosolve the disputes about the shared part in residential district.This article firstly carried out fundamental theory research. Its necessary to doresearch on condominium system since the co-part is part of a building. we gaveemphasis on the co-ownership in this part. Secondly, we expatiated the taking of theco-ownership as well as its use in general condition. Then we took further analysis ofthe ways in which co-ownership part could be set exclusive right. Next, we tookexample research by choosing the co-part that of most possibility to give rise to disputesto demonstrate how to use condominium theory in dealing with the realistic problems.At the same time, deficiencies of the existing theories had been pointed out andcomments had been made to it. Finally，the writer cited and appraised related laws andcodes ,especially paid attention to the Property Law. Some suggestions and thoughtshad been put forward to perfect the property system of the co-part in Chinas urbanresidential district.Keywords：Condominium，co-ownership，shared part，the right to useII重庆大学硕士论文目录目录中文摘要.I英文摘要. II1 绪 论 . 11.1 研究背景 . 11.2 研究目的与意义 . 21.3 研究内容与方法 . 21.3.1 本文的主要研究内容 . 21.3.2 本文的研究方法 . 31.4 本文结构 . 32 住宅小区共有部分产权的基础理论 . 52.1 住宅小区建筑物区分所有权概述 . 52.1.1 建筑物区分所有权概述 . 52.1.2 建筑物区分所有权的性质与特征 . 82.2 共有部分产权的性质与特征 . 92.2.1 共有部分产权的性质 . 92.2.2 共有部分产权的特征 . 102.3 共有部分产权的主体与客体 . 112.3.1 共有部分产权的主体 . 112.3.2 共有部分产权的客体 . 113 住宅小区共有部分的产权取得与行使 . 143.1 住宅小区共有部分产权的取得 . 143.1.1 住宅小区共有部分权利的取得方式 . 143.1.2 住宅小区共有部分产权取得的登记与公示 . 143.2 住宅小区共有部分产权的内容 . 153.2.1 住宅小区共有部分产权包含的权利内容 . 153.2.2 区分所有之共有权人的义务 . 173.3 住宅小区共有部分权利行使的若干问题 . 183.3.1 住宅小区共有部分权利的行使原则 . 183.3.2 共有部分使用的一般情况 . 193.3.3 有关共有部分使用的特殊约定 . 193.3.4 共有部分专有使用权的设定及限制 . 20III重庆大学硕士论文目录4 城市住宅小区共有部分产权纠纷实务问题探讨 . 224.1 停车场的权属问题 . 224.1.1 住宅小区停车位权属纠纷及分析 . 224.1.2 不同类型停车位的归属 . 234.2 楼顶平台的权属问题 . 254.2.1 楼顶平台纠纷案例 . 254.2.2 楼顶平台纠纷案例及权属分析 . 254.3 窗前绿地的权属问题 . 264.3.1 窗前绿地纠纷产生的原因 . 264.3.2 物权法对小区绿地的规定及分析 . 264.4 电梯使用费分摊问题 . 274.4.1 电梯使用费分摊的现实情况 . 274.4.2 电梯维护、修缮费与使用费的划分 . 274.4.3 一般共有部分费用分摊的划分 . 285 完善我国城市住宅小区共有部分产权制度的思考 . 305.1 住宅小区共有部分产权制度建设的意义 . 305.1.1 有利于城市房地产业的健康发展 . 305.1.2 有利于加强物业管理 . 305.1.3 有利于保护住宅所有人的合法权益 . 315.2 我国现有关于住宅小区共有部分产权的规定 . 315.2.1 我国现有关于住宅小区共有部分产权的规定. 315.2.2 对我国现有关于城市住宅小区共有部分产权的规定的评价. 325.3 我国物权法有关住宅小区共有部分的规定和评价 . 335.3.1 物权法对住宅小区共有部分的相关规定. 335.3.2 对物权法关于住宅小区共有部分规定的评价. 355.4 完善我国城市住宅小区共有部分产权制度的思考 . 366 结 论. 386.1 主要研究结论和成果 . 386.2 需要继续深入研究的问题 . 38致谢. 40参考文献. 41附录. 43IV重庆大学硕士学位论文1 绪论1绪论1.1 研究背景随着我国城镇化水平的逐渐提高，我国的城市人口和城市住宅建筑面积也逐渐增加，为解决城市空间和土地的紧缺问题，住宅小区和高层住宅建筑已成为城市住宅的主要组织形式，因此我国城市住宅的成套率和私有率成逐渐上升趋势。根据建设部近年的城镇房屋概况统计公报显示，2002 年底，全国城镇成套住宅建筑面积 55.98 亿平方米，住宅成套率为 73.81，全国城镇自有住宅建筑面积 56.83亿平方米，住宅自有率为 72.82。2003 年全国城镇成套住宅建筑面积 68.52 亿平方米，住宅成套率为 79，全国城镇私有住宅建筑面积 71.44 亿平方米，住宅私有率为 80.17。2004 年全国城镇成套住宅建筑面积 79.27 亿平方米，住宅成套率为 82.44，全国城镇自有住宅建筑面积 77.67 亿平方米，住宅自有率为 80.77。2005 年底，全国城镇住宅建筑面积已达 107.69 亿平方米，住宅成套率为 85%，自有住宅建筑面积为 87.9 亿平方米，住宅自有率为 81.62%。近年来全国城镇成套住宅建筑面积和住宅成套率见图 1.11。成套住宅建筑面积（单位：亿平方米）住宅成套率10090807060504055.9868.5279%79.2782.44%91.5485%86.00%84.00%82.00%80.00%78.00%76.00%302010073.81%74.00%72.00%70.00%68.00%2002200320042005图 1.1 2002-2005 年全国城镇成套住宅建筑面积和住宅成套率Fig.1.1 2002-2005 National urban whole set floor area and the whole set ratio城市的成套住宅和自有形式与农村有显著的区别，即城市住宅多以多栋多层或是高层建筑组成住宅小区形式，而不同于农村的独门独户形式。这样，在城市1重庆大学硕士学位论文1绪论住宅小区里，一栋住宅楼为多人共享与共有，各享有其专有部分，共同使用公共部分，便形成建筑物区分所有的形式。建筑物区分所有已成为我国目前最为普遍的居住形态，关于住宅小区内共有部分的权属和使用的问题，也成为社会关注的焦点。近年来，有关住宅小区内业主共用部分的纠纷层出不穷，如小区的绿地、停车位、会所等等，由于缺乏相应的法律法规的明确规定，使得这些纠纷在解决的时候颇为棘手。即使去年颁布实施了物权法，并且专门用一章规定了业主的建筑物区分所有权，但是其中的条款大多是原则性的，实际操作意义并不明显，有关住宅小区共有部分的许多其他事项并没有涉及到。因此，本文希冀在前人有关研究成果的基础上，对城市住宅小区共有部分产权归属及使用问题进行进一步的探索，希望能够对实践具有指导意义。1.2 研究目的与意义（1）物权法已实施一年，但是普通民众对于其中的建筑物区分所有权部分知之甚少，即使有所知，也不知如何具体运用到实践中去。本文希望通过对建筑物区分所有权和共有部分权属的深入分析，将其法理精神运用到解决实际问题中去，达到理论联系实践，解决具体问题的目的。（2）有关权属的问题往往需要法律来限定，而我国在这方面的法律体系仍不够完善，尽管 2007 年 3 月 16 日了中华人民共和国物权法已获通过，但是其对于住宅小区共用部分产权的规定仍然存在一定的模糊性。因此，本文想通过剖析国内现有关于住宅小区共用产权的法律法规，找出其中的不足和遗漏之处，促进立法，保障社会公平。（3）当前许多发生在业主与开发商、业主与物业管理公司以及业主与业主之间的纠纷，很多是由于小区内共用部分产权模糊不清而产生的，应用建筑物区分所有权相关理论解决实际具体，能够避免很多“剪不断，理还乱”的纠纷，提高管理效率，构建社会主义和谐社会和和谐小区。1.3 研究内容与方法1.3.1 本文的主要研究内容深入实地进行调查研究，切身了解当前城市住宅小区内因共用部分产权不明引起的纠纷类型，为问题的提出提供现实依据。进行文献研究和资料的收集整理，区分住宅小区内的“专有部分”和“共用部分”，并尽可能区分出两者各自所包含的内容。在住宅小区共有权的权利内容中，行使最多的是使用权，因此本文把业主对共有部分产权的取得、使用等作为研究内容之一。2重庆大学硕士学位论文1绪论由于制度的不完善，住宅小区内常会出现一些纠纷。本文选取最典型的几类纠纷的进行分析，探讨其解决方法和思路。同时对共有部分的费用分摊方式和原则也做了分析。现有法律法规解析。通过解读当前我国有关城市住宅小区共用部分产权制度的法律法规，分析其存在的主要缺陷和不足，同时吸取其精髓部分，为提出更具有操作性和针对性的共用部分产权制度奠定理论基础。同时结合现有法律法规在调整和规范人们对住宅小区共有部分使用权利和行为之实效的基础上，探讨完善我国城市住宅小区共有部分权属的未来之路。1.3.2 本文的研究方法本文的研究方法主要采用了调查与访谈法、理论联系实际的方法、横向和纵向对比法等。实地调查与访谈法。通过深入城市住宅小区进行实地调查，和业主、房地产开发商以及物业管理人员进行面对面的交流，获取他们对小区内共用部分产权的认识和看法，以及他们对我国当前有关住宅小区共用部分产权制度的了解程度。理论分析和实践相结合的方法。理论研究主要是运用社会学、法理学、管理学与房地产产权理论相结合的方法进行研究，对现有的资料进行广泛的收集和整理，对有关书面资料进行分析、比较、归纳、总结。同时根据实地调查和访谈所获得的信息，对目前住宅小区内共用部分的产权制度存在的问题展开研究讨论，旨在为新时期住宅小区共用部分产权制度设计提供些许有益的帮助。横向和纵向对比法。在研究建筑物区分所有权和共有产权的时候，对于不同国家的相关立法进行和探讨，同时对我国改革开放以来的对共有部分产权的相关立法进行了回顾和评述。1.4 本文结构除引言和结论外，本文主体部分共分为四个部分。第一部分是对区分所有权制度的基础理论进行研究，重点放在建筑物区分所有权的共有权部分。第二部分对共有部分产权的取得和使用进行了阐述，明确了共有部分产权的取得方式，并对共有部分的使用原则和一般情况做了探讨，在此基础上，进一步分析了共有部分设定专有使用权情况。第三部分为实务研究部分。本文选取城市住宅小区中几类最容易产生纠纷的共有部分的权属及其义务承担的问题进行实证分析，并以此阐述将建筑物区分所有理论应用于解决实际问题时的思路，同时对现有理论不足作出说明和补充。最后分析和评述了物权法和其他有关共有部分产权规定的法律法规，提出完善我国城市住宅小区共有部分产权制度的思考。其中第一、第二部分构成理论篇，第三部分为实践篇，第四部分为构想篇。本文的框架结构具体组3重庆大学硕士学位论文1绪论成如图 1.2 所示。建筑物区分所有权理论区分所有之共有权理论理论篇共有部分产权的取得共有部分的使用规约停车位的权属问题楼顶平台的权属问题实践篇窗前绿地的权属问题电梯费用的分摊问题小区共有部分产权制度建设之意义小区共有部分相关法律构想篇法规评析物权法中有关小区共有部分的规定及评析完善小区共有部分产权制度的构想图 1.2 本文框架结构图Fig.1.2 The frame structure diagram of the text4重庆大学硕士学位论文2住宅小区共有部分产权的基础理论2 住宅小区共有部分产权的基础理论2.1 住宅小区建筑物区分所有权概述住宅小区一般由一栋或者多栋建筑物及其他附属设施构成，住宅小区共有部分包括了建筑物内的共有部分以及室外共有部分，共有部分与专有部分构成了建筑物区分所有客体。因此，对住宅小区共有部分产权的研究，首先应对建筑物区分所有权制度有较深入了解。2.1.1 建筑物区分所有权概述在 2007 年颁布实施的物权法中，建筑物区分所有权的概念正式以立法形式确立。但事实上，关于建筑物区分所有权的概念和性质等相关内容，国内外学术界已进行了较长时间的研究。迄今为止，关于建筑物区分所有权的学说，各国理论与实务上主要有以下几种： “一元论”说建筑物区分所有权结构的“一元论”说又称为“一元主义”或“一元论”。该学说又可具体分为专有权说和共有权说。专有权说认为建筑物区分所有权即是指区分所有人于区分所有建筑物专有部分上所享有的专有所有权。最早是由法国学者在解释法国民法典时提出的，也是关于建筑物区分所有权制度最初的学说。日本学者我妻荣、玉田弘毅和我国台湾著名学者史尚宽、刘得宽对此持赞同态度。史尚宽先生指出：“数人区分一建筑物而各所有其一部分者谓之区分所有权。”2刘得宽先生指出：“建筑物区分所有权下之建筑物得分为专有部分与共有部分，在专有部分上所成立之所有权，谓之区分所有权”。3两位学者都持有“一元论”学说的观点。共有权说最先也是由法国学者提出的，最终为一些日本学者所采信。此说认为，建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物的持份所有权。日本一些比较有名的学者，例如加藤一郎先生指出：“在分割区分所有建筑物而形成的专有部分上，只不过是承认区分所有权人之排他性使用权。尽管区分所有中的专有权准用共有权有关支配权能的规定，但是，其与普通所有权并不相同，即其须受共同所有性的制约，从而建筑物区分所有权即为共同所有的一种特殊形态。”4该学说已为瑞士的立法所采纳，瑞士民法典第七百一十二条第一款规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共有所有权的应有份。”依据这一条的规定，区分所有建筑物上共有财产的范围涉及到住宅本身、其下的土地以及其上的附属空间，在区分所有建筑物之中，区分所有权人的关系仅有共有关系可言，因此法律所谓建筑物区分所有权又被称为“分层住宅共有权”。5重庆大学硕士学位论文2住宅小区共有部分产权的基础理论 “二元论”说该学说认为，建筑物区分所有权是指数人区分所有一栋建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合所有权。二元论说不同于一元论说的方面是，首先把整个区分所有建筑物划分为共有部分与专有部分，从而将区分所有权界定为，存在于共有部分上的共有权与存在于专有部分上的专有权，对区分所有权的理解上又更趋全面。我国台湾著名学者王泽鉴先生比较赞同建筑物区分所有权的二元论说，在其著作中阐述：“区分所有之建筑物由专有部分与共有部分构成之。区分所有人在其专有部分行使所有权，对共有部分使用、收益、管理时相互间必发生各种权利义务关系，有待规范。”5我国在第十届全国人民代表大会第五次会议上通过并于 2007 年 10 月 1 日起开始施行的中华人民共和国物权法也采用的二元论的观点，其中第六章第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力。”6 “三元论”说该学说的主要观点为，建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权和对共有部分所享有的共有部分持份权，以及对基于建筑物的管理维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。这一学说最早是由德国的著名学者贝尔曼先生所首创，并得到日本学者丸山英气及我国台湾学者戴东雄的积极支持。丸山英气也指出：“区分所有权应当包涵区分所有权人对专有部分的所有权、对共有部分的共有持分所有权以及成员权，是三位一体的复合性物权。虽然成员权是一种身份权，但在区分所有权中却具有物权性效力。”7德国现行法住宅所有权法便是采用的三元论说的立法理念。 “四元论”说四元论的观点是在三元论的基础上做了进一步补充和完善，该观点从四个方面论述了建筑物区分所有权的结构：“建筑物区分所有权包含四个方面：建筑物区分所有权人对专有部分的所有权、建筑物区分所有权人对共有部分的共有权、建筑物区分所有权人之间的相邻权、建筑物区分所有权人的成员权。”关于相邻权，有学者认为，在建筑物区分所有权结构下，享有专有权和共有权以及成员权后，将自动获得相邻权，因此认为相邻权属多余。我国物权法中第六章“业主的建筑物区分所有权”部分没有提到相邻权，但是却另有一章为“相邻关系”。由此可见，相邻权的提出也不无道理，只是不应属于建筑物区分所有权的内容。“享益部分”说该学说又被称为“新一元论说”，将专有部分和共有部分合称为“享益部分”，认6重庆大学硕士学位论文2住宅小区共有部分产权的基础理论为建筑物区分所有权是以该享益部分为标的而成立的不动产权利。梁慧星先生认为，“享益部分”说所指的建筑物区分所有权，不仅是一种财产权，也是一种全新的物权。笔者关于建筑物区分所有权性质的观点以上关于建筑物区分所有权的五种观点，反映了学界对于建筑物区分所有权的不断探索和认识。“一元论”的根本点在于将建筑物区分所有权简单地认定为建筑物区分所有人的专有权或者共有权。这种观点有失偏颇，从建筑物区分所有权的概念便可以看出，之所以为区分所有权，就是因为其权利客体具有的区别性和多样性。如果将建筑物区分所有权仅仅理解为专有权，则剥夺或者削弱了区分所有人对建筑物共有部分的共有权，导致区分所有人无权使用共有部分，无权参与建筑物的维护、修缮以及重建活动；如果将建筑物区分所有权仅仅理解为共有权，则区分所有权人对专有部分行使权利将得不到有利支持。“二元论”学说将建筑物区分所有权界定为专有权和共有权两部分，承认区分所有权是一种复合物权，较之单纯的专有权说和共有权说具有进步意义。但二元论仅仅是从物权法角度对建筑物区分所有权理论进行了建构，使建筑物区分所有权限制在物权框架上，但是一栋建筑物的区分所有人必定是多数，即建筑物区分所有权的主体构成一个群体，以集体形式共同管理建筑物的相关事务，具有管理团体成员所享有的成员权，这样才能有效维护区分所有人的共同利益。“二元论说”对此未作关注，应该说作为一个成熟的、特殊的区分所有权理论是不完善的。“三元论”是在“一元论”和“二元论”基础之上发展而来的，它将建筑物区分所有权定义为包涵对专有部分的专有权与共有部分的共有权及区分所有权人相互之间产生的成员权8。三元论说较为全面地总结了建筑物区分所有权的全貌，反映了区分所有权的基本特点和属性，有助于协调区分所有人个人和团体之间的矛盾，维系区分所有权人共同关系的存在。三元论不但注重对区分所有权的保护，更注重了对区分所有权人相互关系的调和与规制，使物权的保护与行使的效益都有了保障，全面探讨了作为一种特殊的独立存在于区分所有建筑物上的物权，使之成为成熟的、完善的、独立的建筑物区分所有权理论，使之与普通的所有权有了明显的区别。遗憾的是我国物权法并没有将成员权写进具体条款，但在“业主的建筑物区分所有权”一章中，有关业主对区分所有权建筑物的管理的内容却不少，笔者认为“业主”作为一个集体名词，本身就是成员权的一种体现，而“管理”则是这一权利的行使。这说明物权法并没有忽视建筑物区分所有权的成员权，只是需要进一步对其明确。“四元论”说是在三元论说基础上，加了一相邻权，笔者认为这值得商榷。因为7重庆大学硕士学位论文2住宅小区共有部分产权的基础理论相邻权本身并不是一项独立的物权，甚至它根本就不构成一项权利，而是一种关系和状态。因此，在建筑物区分所有权制度中规定所谓的相邻权，似乎显得多余，也不够准确。享益部分说否认二元论关于专有部分与共有部分应予区别的理论，不顾区分所有建筑物的物理特性，将专有使用部分与共同使用部分统称为“享益部分”，这种不分专有权与共有权部分的划分方法，后果是导致各种权利的行使易于混淆，对于这种一刀切的做法，笔者不赞同。基于以上分析，笔者认为三元论说最为合理。在此，可以给建筑物区分所有权下一个完整的定义，即建筑物区分所有权是指多个所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有人对建筑物