（民商法学专业论文）违章建筑的否定与肯定.pdf

1 内内 容容 摘摘 要要 改革开放后，我国经济、社会发展都取得了极大的成就，城乡建设水 平大幅提高。然而，就是在这一过程中，违章建筑开始大量出现。违章建 筑的权属及其利用和处理问题日益成为城乡建设的热点话题之一。违章建 筑的产生有其必然性，并且在今后很长的一段时间内都将大量存在。该如 何看待违章建筑，在理论和实践中都存在着很多问题。产生这些问题的原 因，在于违章建筑自身的双重属性：在公法上，违章建筑因为违反了土 地管理法 、 城乡规划法等一系列公法而具有“先天违法性”，只能得到 公法的否定性评价，不能进行不动产权属登记，面临停止建设或使用、限 期整改、罚款、拆除等处罚。但在私法上，违章建筑在未被相关部门依法 拆除前所承担的权利义务关系却依然应当能够得到私法的肯定性评价，对 违章建筑的有效利用也应当得到私法的保护。本文即主要研究违章建筑在 私法上的权利，明确违章建筑的权利归属，并对违章建筑的管理提出大胆 的建议。明确违法建筑建造人对违章建筑所享有的权利，其核心目的在于 树立正确的私权观念，给与权利人以私法上应有的保护，进而有利于人们 对违章建筑的合理利用，使其更好地为我国社会经济生活服务。 本文除引言和结论以外，共分为五个部分 一、违章建筑及其产生原因。一般认为违章建筑就是指在城乡规划区 内进行建造行为的，依法应当事先取得规划管理部门或土地管理部门批 准，但是事实上并未取得批准，或者未按照批准内容建造，由此形成的建 筑物。关于违章建筑的种类根据不同的标准又不同的分类方式。在研究违 章建筑权属和利用的问题上，违章建筑最重要的分类就是把违章建筑分为 “程序性违章建筑”和“实质性违章建筑”。 因为程序性违章建筑在处以罚款、 完成整改、补办手续之后就可转为合法建筑，对其权属和利用可以按照合 法建筑进行处理，而本文主要研究的就是实质性违章建筑的权属和利用问 题。违章建筑的产生原因表面上是由于当事人追求个人私利，不惜违反法 律以及相关主管部门管理措施不力，执法不严造成的；实质上，违章建筑 是我国建设管理制度和人民群众对房屋的需求之间矛盾无法化解的产物。 深层次的原因则可以从社会、法律、经济等方面进行分析。 二、违章建筑在中国的现实处境。这一部分包括我国法律对违章建筑 的态度、司法和管理实践对违章建筑的态度以及理论界对违章建筑问题的 2 认识。我国有众多法律、法规都对违章建筑进行了规范，法律规定对违章 建筑一直持坚决打击的态度，不承认违章建筑的所有权，拒绝为违章建筑 办理产权登记，违章建筑的买卖、租赁、抵押等行为都统统无效，也不得 进行赠与、继承等。在我国司法实践中对违章建筑的归属和利用一般存在 如下几种观念：“动产所有权说”、“不动产说”、“占有说”。我国目前理论 界对违章建筑权属的研究并不是很多， 主要的观点有“无所有权说”、 “动产 所有权说”、“不完全物权说”、“占有说”以及“不动产所有权说”。 三、违章建筑权利归属分析。在这一部分，主要从物权法的基本理论 出发， 对违章建筑的权利归属进行深入分析。 违章建筑的性质当属不动产， 不动产登记作为不动产物权的公示方式，有着重要的理论和实践意义，对 物权变动发挥着重要作用。根据我国法律，我国采取的是登记实质主义， 不动产物权的变动需要进行登记，非经登记，不发生效力。然而，这针对 的应该是依法律行为而发生的不动产物权变动，对于非法律行为而发生 的，不以登记为要件，在原因事实发生之时，即产生物权变动的效果，当 事人当即取得物权。所以建造人得依事实行为自动取得违章建筑所有权。 不能登记，并不影响建造人就违章建筑所有权的取得。同样，修建行为违 法也不会影响违章建筑的权属。违法建造行为会引起法律的负面评价，包 括公法以及私法的负面评价，但这些负面评价都没有剥夺或限制建造人对 违章建筑的所有权，因此只要违章建筑未被拆除，其“先天违法性”并不会 影响建造人对其所拥有的所有权。同时，可以看出我国法律不承认违章建 筑所有权，拒绝违章建筑登记的原因在于违章建筑在客观上对社会造成的 严重危害性。不承认违章建筑的所有权，就是要让建造人知道修建违章建 筑没有任何好处，让人们自觉放弃修建违章建筑。然而，实际生活中，这 样的做法根本没有作用，既不能减少违章建筑，也不能对现存的违章建筑 进行有效管理，反而会带来负面影响。 四、违章建筑登记的理性思考。根据上文的分析，提出我们必须正确 认识违章建筑的地位和性质，法律应当承认建造人对违章建筑享有所有 权，允许违章建筑进行不动产登记。这样做在法学层面有利于还原不动产 登记的本来面目，真正做到对不动产物权的全面公示，同时又可以切实保 护私权，增进公民的权利意识；在经济学层面有利于财产的利用达到最大 化，充分发挥财产的效率，增加社会财富；在社会层面有利于国家对房地 产市场的调控与监管，增加国家财政收入，维护社会稳定，促进社会和谐 3 发展。 五、关于构建我国违章建筑管理制度的具体思考。在这一部分，主要 论述承认违章建筑的所有权，允许违章建筑进行产权登记，所需要进行的 相应制度配套规范，这需要特别注意以下几点：明确违章建筑从始至终都 不能够对抗法律对它的否定性评价，即在相关政府部门在依据法律规定， 按照法定程序和法定内容对违章建筑进行处理时，建造人不能对抗；相关 部门应完善规划、审批、建设等房屋建造制度，制定详细的规划并向社会 进行公示，完善建房的审批程序，降低审批成本，同时应加强法律宣传； 对一些特殊违章建筑应进行特殊处理，如楼顶的顶棚、墙体外的雨棚、为 改变室内户型结构而拆墙或修建室内夹层等等，只要不影响公共安全，都 不应作为违章建筑进行处理； 法律上应当明确承认建造人对违章建筑享 有所有权，并允许违章建筑进行不动产登记;完善违章建筑登记制度， 允许违章建筑进行产权登记。建造人依修建这一事实行为即可取得所有 权， 该物权的产生并不以登记为生效要件。 但是在建造人处分违章建筑时， 应当办理登记，未经登记的，不发生物权变动的效力；完善违章建筑的利 用制度。违章建筑在民事领域内，应受到私法的全面保护，该保护也不得 因为其是违章建筑而相对于其他合法建筑的保护有所区别。允许建造人对 违章建筑进行全方位的利用，包括自用、出租、出卖、抵押、赠与、继承 等。 关键词：关键词：违章建筑 私法 所有权 不动产登记 1 abstract since reform and opening up， china has made great achievements in economic and social development， and the construction level in urban and rural areas has been improved substantially. however， there appear an increasing number of illegal constructions in the process of development. the ownership and utilization of illegal constructions and how to deal with them are becoming one of the hot topics in the process of urban and rural construction. illegal construction is the selection of its inevitability and in the future for a long period of time will exist in large quantities. in theory and in practice there are a lot of problems on how to look at illegal construction. the causes of such problems lie in the dual attributes of illegal construction: in public law， the illegal construction has inherent illegality because of its violation of a series of public laws such as the land management law and the town and country planning law， so it can only get negative evaluation of public laws， can not be allowed to real estate ownership registration， facing punishments such as stop building or using， and a deadline for correction， fines， demolition， etc. but in private law， the rights and obligations relationship concerning illegal construction should be able to receive the affirmative evaluation before it is demolished by the relevant departments， and the effective use of illegal buildings should also be protected by private law. this paper would mainly study on the private rights of illegal construction， clarify the ownership of illegal construction， and put forward suggestions to the regulation of illegal construction. the nuclear purpose of clarifying the private rights for illegal construction owned by its builder is to establish a correct concept of private right， to make the relevant people protected by private law， and then to be conducive to the reasonable use of the illegal construction by people， which make it more helpful to the economic and social development of our country. this paper， besides the beginning and conclusion， is divided into five parts. part， the meaning of illegal construction， and its types and causes. generally considered， illegal construction is the building built in the urban and 2 rural planning areas， which should be ratified by the land management or planning department before construction but actually not， or built not in accordance with the content of ratification. there are different classifications of illegal construction types under different standards. the most important classification of illegal buildings is to divide into procedural illegal construction and substantive illegal construction at research on illegal constructions ownership and utilization. because after imposing fines and completing the rectification， procedural illegal construction can be handled in accordance with legal construction and this paper mainly study the ownership and utilization of substantive illegal construction. on the surface， illegal construction appears due to the pursuit of personal interest， negligence of the law and ineffective management and lax enforcement of law of the relevant departments; in essence， the illegal construction is the result of the confliction between chinese building management system and peoples needs on the building. we can analyze the deep-seated reasons from the social， legal， and economic aspects. part ， the realistic condition of illegal construction in our country. chinas law on the illegal construction has taken firmly against attitude towards the illegal construction and does not acknowledge the illegal construction ownership， refusing illegal construction to register. the sales， leasing， mortgages， donation and inheritance of illegal construction are invalid. in chinas judicial practice on illegal construction， there are several opinions: movable estate ownership， real estate ownership ， possession. the research on illegal construction ownership is not much. the main points include no ownership without register， incomplete real rights， possession and real estate ownership. here i believe that the real estate ownership would be more reasonable. part ， analysis on the illegal construction ownership. illegal construction is real estate， real estate register has an important theoretical and practical significance and played an important role in transfer of real rights. according to chinese law， transfer of real rights need to be registered， non-registered， non-effective. however， the rule is only used when the transfer of real rights by 3 legal action. the fact action leading to transfer of real rights is not necessarily registered. the builder obtains the real estate ownership immediately as the construction is completed automatically. without registration， the ownership he gained is not affected. can not register does not affect the illegal construction ownership. illegal building act would get a negative assessment， including in public law and in private law， but these negative assessment does not deprive or restrict of the ownership of the builder. so as long as illegal construction is not demolished， its inherent illegality will not affect the illegal construction ownership. at the same time， chinas laws do not acknowledge the illegal construction ownership， and refuse to the illegal construction register. this is because on the objective illegal construction seriously damage our society. the appearance of illegal construction in great deal disturbs the normal social order and does damages to public interest. the purpose of not admitting the illegal construction ownership is to make the builders clear that they can get nothing from the building illegal construction and they should give up the effort to build automatically. however， the reality of the situation is that such a requirement is simply the wishful thinking of the administrator. in the real life， illegal construction is built more and more. this reality indicates the actions taken by the administration are inefficient but only bring about negative effects. part ， thinking on the register of illegal construction.in accordance with the above， i believe that we must correct understanding of the status of illegal construction; the law should acknowledge the illegal construction ownership of its builder， allowing illegal construction to real estate register. by doing so， in law science it is helpful to restore the true colors of real estate registration， and the comprehensive publication of the real rights. meanwhile， it can effectively protect private rights， and enhance the awareness of civil rights .from the economic terms， it is conducive to the maximization of property utility and fully improves the efficiency of the property to increase social wealth. in the social aspect， it is helpful to countrys regulation and supervision to the real estate market， increasing state revenues， maintaining social stability， and promoting the harmonious development of society. part ， some viewpoints on regulation system to illegal construction. to 4 acknowledge the illegal construction ownership and allow it to register， we need some corresponding norms. the following points require special attention: it should be clear that illegal construction cannot resist the negative assessment from imposed by law from beginning to end， that is， the builder should not confront the relevant government department when it deal with the illegal construction problem according to the law and by legal procedure; the relevant departments should improve the planning， approval， construction， and other housing building system， formulate detailed plans for publicity to the people， improve the building vetting procedures， and reduce the cost of approving， as well as strengthen the legal propaganda; some special illegal construction should be dealt by special treatment， such as the top of the roof， awning， change for the indoor structure and tearing down walls or the construction of garret， etc， they should not be carried out as illegal construction provided that they do not affect public safety; improving the register system for illegal construction. builders get the ownership when the building is completed， and this real rights does not have to register. but when the builder wants to transfer the real rights of the illegal construction， it should be register， or it is invalid; improving the utilization system of illegal construction. in the civil law area illegal construction should be fully protected by private law， and this protection should not be treated differently compared with the legal construction. allowing people to make use of the illegal construction with a wide range， including personal use， lease， sale， mortgage， donation， and inheritance， etc. key words: illegal construction private law ownership register of real estate 1 目目 录录 引引 言言 . 1 一、违章建筑及其产生原因一、违章建筑及其产生原因 . 2 （一）违章建筑的含义 . 2 （二）违章建筑的种类 . 2 （三）违章建筑的产生原因 . 4 1.社会原因 . 4 2.法律原因 . 5 3.经济原因 . 5 二、违章建筑在中国的现实处境二、违章建筑在中国的现实处境 . 6 （一）我国法律对违章建筑的态度 . 6 1.法律 . 6 2.法规 . 7 3.规章 . 8 4.其他规范 . 9 （二）司法和管理实践对违章建筑的态度 . 9 （三）理论界对违章建筑问题的认识 . 10 1.无所有权 . 11 2.动产所有权 . 11 3.不完全物权 . 11 4.占有说 . 11 5.不动产所有权 . 11 三、违章建筑权利归属分析三、违章建筑权利归属分析 . 12 （一）建造人依事实行为自动取得违章建筑所有权 . 12 1.违章建筑属于不动产 . 12 2.违章建筑所有权的取得 . 13 （二）“先天违法性”不影响违章建筑权属 . 14 1.违章建筑违反公法时的权属问题 . 15 2.违章建筑违反私法时的权属问题 . 15 3.违章建筑既违反了公法又违反了私法的权属问题 . 18 2 （三）对我国违章建筑权属规定的反思 . 18 1.不承认违章建筑所有权的原因 . 19 2.否认违章建筑所有权没有实际意义 . 20 四、违章建筑登记的理性思考四、违章建筑登记的理性思考 . 21 （一）违章建筑登记的法学意义 . 21 1.违章建筑登记体现了不动产登记的效力 . 21 2.违章建筑登记有利于私权的保护 . 22 （二）违章建筑登记的经济学意义 . 25 1.对违章建筑的规范要体现法律的效率价值 . 26 2.我国现行法律对违章建筑权属的界定损害了效率 . 26 3.违章建筑登记有利于效率的实现 . 27 （三）违章建筑登记的社会意义 . 28 1.违章建筑登记有利于国家宏观调控 . 28 2.违章建筑登记有利于对其加强监管 . 29 3.违章建筑登记有利于增加财政收入 . 29 4.违章建筑登记有利于促进经济发展 . 29 五、关于构建我国违章建筑管理制度的具体思考五、关于构建我国违章建筑管理制度的具体思考 . 30 （一）违章建筑不得对抗公权力 . 30 （二）完善规划、审批、建设等房屋建造制度 . 30 （三）特殊违章建筑特殊处理 . 31 （四）明确规定违章建筑的权属 . 31 （五）完善违章建筑登记制度 . 32 （六）完善违章建筑的利用制度 . 32 结结 论论 . 34 参考文献参考文献 . 36 1 引引 言言 近几年来，我国违章建筑数量迅猛增加，各式各样的违章建筑层出不 穷，并日益成为人们关注的社会问题。我国城乡规划法、物权法 等相关法律的出台，对违章建筑的规范有着重要意义。随着违章建筑的增 多，有关违章建筑归属和利用的纠纷也越来越多。然而，不管理论上还是 实践中，人们对违章建筑的看法仍然还很简单、片面。理论上对于这一问 题的研究并不多见；实践中，大多坚持认为违章建筑没有所有权，不能对 其进行买卖、赠与、租赁、抵押等。 其实，尽管违章建筑会产生诸多危害，但其也具有巨大的利用价值。 一方面，违章建筑危害了法律所保护的社会秩序，给社会生活带来了消极 和负面影响;另一方面， 违法建筑毕竟是人类耗费了大量的人力和物力建造 起来的，也是社会的宝贵财富，对于人们的经济生活也能产生正面意义， 发挥积极作用。然而，由于违章建筑的“先天违法性”缺陷及其对于社会生 活的消极影响，使得人们对于违章建筑权属的认识模糊起来了，对于违章 建筑的价值也几乎完全忽略了。我国法律法规对违章建筑的权利一直都是 采取否定的态度，对于违章建筑的利用也没有相应的管理规范，导致实际 生活中有关违章建筑的归属、买卖、租赁、抵押等民事纠纷越来越多。解 决这些民事纠纷的关键就在于准确认定违章建筑的私权性质并构建完善 的违章建筑利用管理制度。然而我国在理论界与实务界对相关问题的研究 与认识还不成熟。正是基于上述考虑，笔者认为，有必要区分违章建筑在 公法领域和私法领域的不同状态，对违法建筑物的私权性质进行全面而深 入地研究，明确违章建筑的权属，对违章建筑进行更合理更有效的规范， 以利于树立正确的私权观念，给予权利人以私法上应有的保护，促进资源 利用的最大化，最终达到推动我国经济发展，维护社会稳定的目的。 2 一、违章建筑一、违章建筑及其产生原因及其产生原因 改革开放以来，我国经济水平得到高速发展，其中一个显著标志就是 城市化进程的大大加快。但就是在城市建设的快速进程中，违章建筑却大 量出现。以笔者所在的重庆市为例，违章建筑随处可见。在 2007 年，重 庆市专门成立了“都市区城乡结合部违法建设专项整治小组”，开展都市区 城乡结合部违法建设专项整治工作，共清理违法建筑5417000平方米，计 划拆除1611000平方米，实际拆除4475000平方米，其中沙坪坝区在整治 工作开始前有违法建设面积 321932 平方米，当时拟拆除面积 151253.5 平 方米，而实际拆除的违法建设面积达 400500 平方米（含新增）。1违章建 筑及其处理问题日益成为城市建设和市民生活的热点话题之一。 （一）违章建筑的含义 违章建筑，又被称为违法建设、违法工程、违法建筑等。我国法律条 文并未对违章建筑进行定义，而政府部门为加强对违章建筑的处理，制定 了不少的规章来界定违章建筑，因此“违章建筑”这一称谓成为通称。 2我国 台湾地区1999 年的违章建筑处理办法将违章建筑定义为：“建筑法适 用地区内，依法应申请当地主管建筑机关之审查许可并发给执照方能建 筑，而擅自建筑之建筑物。” 违章建筑就是指建造人违反国家关于房屋建设管理的各项法律规定 而修建的建筑物。它的修建依法应当事先取得相关管理部门批准，但是事 实上并未取得批准，或虽经有关部门批准，但批准的内容、程序违反了法 律法规的规定，或没有按照批准的内容进行建造。比如我国法律规定，新 建房屋必须事先取得规划许可证、建设工程许可证等证书，建造人如果没 有取得这些证书， 该建筑物就是违章建筑。 总之， 违章建筑从修建之日起， 就不符合国家的相关法律法规， 由此可见， 违章建筑的基本特征就是“先天 违法性”。 （二）违章建筑的种类 违章建筑根据不同的分类标准可以分为不同的种类。分析违章建筑的 种类，可以加深对违章建筑的认识。同时，分清违章建筑的种类对于处理 违章建筑也具有十分重要的意义。 1重庆市规划局：“都市区城乡结合部违法建设专项整治情况”，重庆市政府公众信息网，2008 年 2 月 25 日， 2从严格意义上讲，违法建筑的范围应广于违章建筑，它包含了一切违反法律、法规以及规章的建筑物，而 违章建筑物一般是指违反规章的建筑物。鉴于目前理论界以及实务界都将两个概念通用的事实，且本文中 也无区分的必要，故本文中的违法建筑与违章建筑的含义相同。 3 1.根据违章建筑建筑人有无土地使用权，可以分为两种： （1）建筑人没有土地所有权或未取得土地使用权，因而也无法取得 建筑许可证； （2）在自己已经取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有 利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建 筑许可证或违反许可内容而擅自建设的建筑。 2.根据违章建筑具体违章情形的不同，又可以分为： （1）