（民商法学专业论文）论承租人优先购买权的适用.pdf

摘要 优先购买权作为民商法上的一项重要权利，大陆法系国家民法对其多有规 定。我国现行法律有关优先购买权的规定较为分散，物权法( 草案) 中曾专 章规定了优先权，但是因为对其法律性质存在较大争议而被删除。随着我国不 动产市场的日益成熟和房地产行业的相关改革的进行，房屋租赁市场日趋活跃。 承租人作为租赁法律关系中的弱势一方，其相对稳定的居住和生活权利应当得 以保护，也使得租赁房屋可以物尽其用。基于债权产生的承租人优先购买权， 是在出租人出卖房屋时稳定承租人生活关系的需要，在出租人出卖房屋以前仅 仅是一种期待权，一旦适用也需要遵循严格的条件以符合该制度的立法宗旨。 本文除引言和结论以外，共分五个部分。主要从权利平衡和社会公平的角 度探讨承租人优先购买权的法律适用。 第一部分为承租人优先购买权制度概述。房屋承租人的优先购买权，是指 在租赁法律关系中，出租人出卖出租的房租时，必须提前通知承租人，承租人 在同等条件下具有优先购买该出租房屋的权利。依据我国合同法的规定， 承租人优先购买权是基于债权而产生的，主要是保护弱势一方承租人生活和居 住的稳定性，以对社会秩序和效率的维护作用。 第二部分为次承租人的优先购买权。非法转租自然是无效行为，而合法转 租已经成为房屋租赁市场的普遍现象。在经过出租人同意的情况下，房屋被再 次出租给次承租人，原承租人与次承租人成立新的转租合同。出租人对于次承 租人事前是了解的，次承租人也实际占有和使用了租赁的房屋，并且次承租人 优先购买权是基于转租合同而产生的，应当保护次承租人的优先购买权。 第三部分为整体房屋被部分出租时，部分承租人优先购买权的行使问题。 承租人之所以选择租赁出租人房屋的部分，大多数是因为自身经济能力的欠缺， 但是不能因此而否认其作为合法承租人的资格，使得承租人优先购买权形同虚 设。整体房屋的各部分基本是不可分割的，当出租人决定出卖整体房屋时，承 租人的优先购买权应当及于整体房屋，但整体房屋的面积过大，远远超过承租 人的经济能力的除外。 第四部分为强制拍卖下承租人优先购买权。由于拍卖规则与承租人优先购 买权制度存在一定的冲突，有学者因此而否认强制拍卖下承租人的优先购买权。 拍卖是一种特殊的买卖行为，在出租人有可能以拍卖价格出卖承租房屋时，也 要兼顾承租人的合法利益。因此，在强制拍卖时，应当及时通知承租人参与到 拍卖程序中，由承租人自己决定是否愿意以最高价拍下该房屋。 第五部分探讨多人优先购买权的冲突与解决。在既有承租人又有次承租人 的场合，次承租人的优先购买权应当予以保护。转租合同有效期限内，应当保 护次承租人的优先购买权。转租合同期限届满，经过出租人同意继续转租的， 依旧保护次承租人优先购买权；如果出租人不同意继续转租，就应当保护承租 人优先购买权。我国法律规定了按份共有人间的优先购买权，但对于各按份共 有人间如何行使该权利未予明确。按份共有房屋时，各共有人所有的房屋面积 是明确的，承租人的先买权是平等享有的，可以由出卖人自己决定买受人的人 选，以化繁为简。在既有共有人又有承租人的场合，此时存在基于物权而产生 的共有关系和基于债权而产生的租赁关系，根据物权优先于债权的原则，共有 人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。 关键词：房屋租赁；承租人；优先购买权；冲突；法律适用 i i a b s t r a c t t h er i g h to fp r e e m p t i o ni sa ni m p o r t a n tf i g h ti nt h ec i v i ll a w , t h e r ea r em a n y r e g u l a t i o n si nt h ec o n t i n e n t a ll a ws y s t e mc o u n t r i e s t h er e g u l a t i o n so ft h ef i g h to f p r e e m p t i o na r eq u i t es c a t t e r e di no u r c u r r e n tl a w s ，i th a ss t i p u l a t e dt h ec h a p t e r so ft h e p f i o f i t yi nt h ep r o p e r t yl a wo fc h i n a , b u ti th a sb e e nd e l e t e d ，b e c a u s eo fi t sl e g a l c h a r a c t e ri nb i gd i s p u t e w i t hr e a le s t a t em a r k e ti n c r e a s i n g l ym a t u r ea n dr e a le s t a t e i n d u s t r yr e l a t e dr e f o r m i n gi nc h i n a , h o u s i n gr e n t a lm a r k e th a sb e c o m ei n c r e a s i n g l y a c t i v e t h el e s s e ei si nt h ew e a kp a r ti nt h eh o u s i n gr e n t a ll e g a lr e l a t i o n s ，t h el e s s e e r e l a t i v es t a b i l i t yo ft h er i g h tt ol i v ea n dl i f es h a l lb ep r o t e c t e d ，a n dt h el e a s e dh o u s e c a na l s om a k eas p e c i f i cp u r p o s e t h er i g h to ft h el e s s e ep r e e m p t i o ni sb a s e do nt h e c l a i m s ，i t sp r o p o s ei st op r o t e c tt h el i v i n gs t a b i l i t yo ft h el e s s e e ，w h e nt h el e s s o ri s g o i n gt os e l lh i sh o u s e b e f o r et h el e s s o rs e l l i n gh i sh o u s e ，t h er i g h ti sak i n do f p r o b a b i l i t yt h e l e s s e ei sl o o k i n gf o r w a r dt o ，i tn e e d st of o l l o ws t r i c tc o n d i t i o n st o c o m p l yt h ep r i n c i p l eo ft h es y s t e m ，o n c ei ti sa p p l i e d t h i sp a s s a g ei sd i v i d e si n t o f i v e p a r t s ，b e s i d e st h e i n t r o d u c t i o na n dt h e c o n c l u s i o n i td i s c u s s e st h ea p p l i c a t i o no fl a wo ft h ef i g h to ft h el e s s e ep r e e m p t i o n , m a i n l yf r o mt h ef i g h tb a l a n c ea n ds o c i a lj u s t i c ev i e w p o i n t t h ef i r s tp a r to ft h i sp a s s a g ei st h eo v e r v i e wo ft h el e s s e ep r e e m p t i o nf i g h t s y s t e m t h er i g h to ft h el e s s e ep r e e m p t i o ni st h a tt h el e s s e ec a np r e f e rt ob u yt h e h o u s ei nt h es a m ec o n d i t i o n ，w h e nt h el e s s o rd e c i d et os e l lh i sh o u s e ，a tt h es a m et i m e ， t h el e s s o rm u s tt e l lt h el e s s e et h et r u t ht h a th ew i l ls e l lt h eh o u s et h r e em o n t h sa h e a d ， i nt h el e a s el a wr e l a t i o n s a c c o r d i n gt ot h er e g u l a t i o n si nt h ec o n t a c tl a wo fc h i n a , t h i sf i g h to ft h el e s s e ep r e e m p t i o ni sb a s e do nt h e c r e d i t o rr i g h t ，i t sp r o p o s ei st o p r o t e c tt h el i v i n gs t a b i l i t yo ft h el e s s e ea st h ev u l n e r a b l ep a r t n e r , a n dt om a i n t a i nt h e s o c i a lo r d e ra n de f f i c i e n c y t h es e c o n dp a r to ft h i sp a s s a g ei st h ef i g h to ft h e l e s s e ep r e e m p t i o ni nt h e i i i s u b l e t t i n gc o n t r a c t t h ei l l e g a lr e l e t i n g i sn a t u r a l l yi n v a l i d ，b u tl e g a lr e l e t i n gh a s b e c o m et h ec o m m o np h e n o m e n o n si nh o u s er e n t a lm a r k e t a f t e rt h el e s s o r sc o n s e n t ， t h eh o u s ec a nb el e a s e dt ot h eo t h e ro n ea g a i n ，t h en e wc o n t r a c ti se s t a b l i s h e d t h e l e s s o rc a nk n o wt h es e c o n dl e s s e ei na d v a n c e ，t h es e c o n dl e s s e ea c t u a l l yp o s s e s s e s a n du s et h eh o u s e ，a tt h es a m et i m e ，h i sp r e e m p t i o nr i g h ti sb a s e do nt h er e l e t i n g c o n t r a c t ，s oh i sf i g h ts h o u l db ep r o t e c t e di nt i m e t h et h i r dp a r to ft h i sp a s s a g ei st h a tt h eq u e s t i o n so ft h el e s s e ep r e e m p t i o nr i g h t ， w h e nt h ew h o l eh o u s ei sd i v i d e di n t op a r t st or e n t b e c a u s et h el e s s e ei sm a i n l yl a c k o fe c o n o m i ca b i l i t y , h eh a st or e n tt h ep a r to ft h ew h o l eh o u s e ，w ec a nn o td e n yh i s q u a l i f i c a t i o na st h el e s s e et om a k et h e l e s s e ep r e e m p t i o nr i g h te r o d e d t h ew h o l e h o u s ec a nb ed i v i d e di n t op a r t st or e n t ，w h e nt h el e s s o rd e c i d e st os e l lt h ew h o l e h o u s e ，t h er i g h to ft h el e s s e ep r e e m p t i o ns h o u l dc o n t a i nt h ew h o l eh o u s e ，w h i l et h e w h o l eh o u s ea r e ai st o ol a r g e ，i tw i l lb eb e y o n dt h ee c o n o m i ca b i l i t yo ft h el e s s e e ，t h e c o n c l u s i o na b o v ew i l lb en o ts u p p o r t e d t h ef o r t hp a r to ft h i sp a s s a g ei st h er i g h to ft h el e s s e ep r e e m p t i o ni nt h ef o r c e d a u c t i o n t h e r ea r ec e r t a i n l yc o n f l i c t sb e t w e e nt h ea u c t i o nr u l e sa n dt h el e s s e e p r e e m p t i o nr i g h t ，s ot h a ts o m es c h o l a r sd e n yt h el e s s e ep r e e m p t i o nr i g h ti nt h ef o r c e d a u c t i o n t h ea u c t i o ni sas p e c i a lk i n do fb u s i n e s sc o n d u c t ，w h e nt h el e s s o rc a ns e l lt h e r e n t e dh o u s ei na u c t i o np r i c e ，w en e e dt ot a k ei n t oa c c o u n to ft h ei n t e r e s t so ft h e l e s s e e s ot h el e s s o ro rt h ea u c t i o no r g a n i z a t i o ns h a l lt i m e l yn o t i f yt h el e s s e et o p a r t i c i p a t ei nt h ea u c t i o np r o g r a m ，t h el e s s e ec a nd e c i d ew h e t h e rh ew i l lb u yt h e h o u s ei nh i g h e s tb i d i n gp r i c eb yh i m s e l t h ef i f t hp a r to ft h i sp a s s a g ei st od i s c u s st h ec o n f l i c ta n ds o l v i n go fm a n y l e s s e e s p r e e m p t i o nr i g h t s i nb o t ht h el e s s e ea n dt h er e l e t e dc o n t r a c tl e s s e eo c c a s i o n ， t h el a t t e r r i g h ts h o u l db ep r o t e c t e d i nt h ee f f e c t i v et e r mo ft h er e l e t i n gc o n t r a c t ，i t s l e s s e e r i g h ts h o u l db ep r o t e c t e d o n c et h er e l e t i n gc o n t r a c t d e a d l i n ei se x p i r e d ，i ft h e l e s s o ra g r e e dt oc o n t i n u et or e l e t ，i t sl e s s e er i g h ti ss t i l ll e g a la n dm u s tb ep r o t e c t e d ；i f t h e l e s s o rd o e s n ta g r e e dt oc o n t i n u et or e l e t ，t h eo r i g i n a ll e s s e er i g h ts h o u l db e p r o t e c t e d o u rc o u n t r yl a ws t i p u l a t e st h ep r e e m p t i o nr i g h to ft h es h a r ec o - o w n e r s h i p i v p a r t i e s ，b u ti ti sn o tc l e a rt oh o wt oe x e r c i s et h i sr i g h t t h ea r e ao ft h em u t u a lp e r s o n o w n i n gi sc l e a ri nt h es h a r ec o - o w n e r s h i ps y s t e m ，e a c hl e s s e ep r e e m p t i o nf i g h ti s e q u a l ，t h es e l l e rc a l ld e c i d ew h i c hp e r s o nc a l lb u yt h i sh o u s eb yh i m s e l ft oc h a n g e n u m e r o u sf o rb r i e f i nb o t ht h em u t u a lp e r s o na n dt h e l e s s e eo c c a s i o n ，t h e r ea r e c o - o w n e r s h i pr e l a t i o nb a s e do nt h ep r o p e r t yr i g h ta n dl e a s e h o l dr e l a t i o nb a s e do nt h e c r e d i t o rr i g h t ，a c c o r d i n gt ot h e p r o p e r t yr i g h tp r i o rt ot h e c r e d i t o rr i g h t ，t h e p r e e m p t i o nr i g h to ft h em u t u a lp e r s o ni sp r i o rt ot h er i g h to ft h el e s s e ep r e e m p t i o n k e yw o r d s ：h o u s el e a s e ；l e s s e e ；t h er i g h to f p r e e m p t i o n ；c o n f l i c t ；l e g a l a p p l i c a t i o n v 引言 习f 士 i 肓 随着我国房产交易市场的活跃和房地产市场化改革的日趋深入，房地产交 易、租赁过程中，房屋承租人主张优先购买权的情况越来越多，由此而引发承 租人与出租人甚至第三者之间的纠纷。对于优先购买权的法律性质以及“同等 条件”等一系列问题，我国的立法及司法解释对这些问题的规定较为原则，且 缺乏可操作性，相关的法学理论研究也较为薄弱。正因为如此，导致司法实践 中很多案件的处理结果甚是不同，影响合法权利人的利益。 优先购买权亦称先买权，历史悠久，在德国、法国、日本、瑞士等国家的 民法典中都是有专门的规定，我国对于承租人优先购买权的研究也是亟待提上 日程的。早在1 9 5 2 年5 月1 7 日最高人民法院解答关于处理房户行使优先购 买权案件，发生疑义问题的函中就有所涉及，在房屋租赁法律关系中，承租 人具有比其他第三人优先购买出租房屋的权利的相关解释。1 9 8 3 年1 2 月国务院 发布的城市私有房屋管理条例第1 1 条规定，原房屋所有人决定出卖已经出 租的房屋给第三人以获得价金时，同等条件下，承租人具有优先购买该房屋的 权利，且出租人须将购买条件提前3 个月通知给承租人让其知晓。此规定似乎 是在城市私有房屋买卖的特定背景下才予以适用，但是国务院该条例确立的原 则的适用范围却具有广泛性。正因为如此，此后1 9 8 4 年最高人民法院的关于 贯彻执行民事政策法律若干问题的意见、1 9 8 8 年最高人民法院的关于贯彻执 行 若干问题的意见( 试行) ( 以下简称民法通则 意见) 、1 9 9 4 年建设部的城市公有房屋管理规定、1 9 9 9 年中华人民共和 国合同法均陆续对承租人优先购买权做了相应的规定。中华人民共和国民法 通则并未提及承租人的该项权利，房市交易市场如此瞬息万变，承租人的优 先购买权的适用时而会出现新的疑问，享有优先购买权的承租人概念是否能延 至次承租人；当整体房屋被几个承租人分别合租时，部分承租人就整体房屋的 优先购买权该如何行使；所有人的房屋被要求强制执行时，承租人的优先购买 权是否可以行使；共有人、承租人、次承租人等多人同时存在时，优先购买权 诠丞塑厶垡生堕垂壑塑重旦 冲突不可避免，此时该如何平衡。从以上法律的规定中，是可以简略的分析出 承租人优先购买权的相应特点，但是由于法理依据不足，该制度的相关问题还 是需要加以探讨的，由此引发的诸如此类的现实问题，更是需要找到解决问题 的办法。 承租人优先购买权制度符合我国长期以来形成的家族观念和伦理观念，适 应社会经济发展的公序良俗的维持。即使是在当今商业高度发达的社会市场经 济中，该制度所发挥的作用也体现了它的不可或缺性。承租人租用房屋后，为 寻求稳定的生活居住环境，围绕占有使用的房屋进行装饰并随即慢慢形成自己 的生活圈，从而在出租人为价金决定出卖该房屋时，不能对承租人的权益置之 不理，以达到维护已经形成的交易秩序的目的。我国目前住房还是比较紧张， 用法律规制优先购买权可以防止因房产关系过大变化而影响人们的生活和工 作。由于社会房产资源的相对匮乏，尚有大部分经济能力不足的人需要承租他 人的房屋，运用公权力对该部分所有人的权利做出一定的限制是很有必要的， 以实现对承租人以及他们家人生活的相对稳定保障。 2 一、承租人优先购买权制度概述 一、承租人优先购买权制度概述 我国优先购买权制度最早的规定可追溯至唐律，房屋买卖时必须要先询 问自己的近亲属，然后再问街坊四邻，亲属和街坊四邻都不愿意购买的情况下， 才能卖予其他人。我国现行有关优先购买权之规定散见于相应的法律法规和司 法解释中，究其种类有承租人的优先购买权、合伙人的优先购买权、公司股东 的优先购买权、各股东对公司新股的优先购买权、中外合营企业一方的优先购 买权、按份共有人的优先购买权、共同共有人的优先购买权。如此众多优先购 买权种类，承租人的此项权利具有优先购买权的一般属性，同时也具有其特殊 性。虽然中外法学界学者对房屋承租人的优先购买权制度不断进行探究，但仍 旧缺乏统一的定义。我国合同法第2 3 0 条的规定，立法者已经将承租人优先 购买权制度提升到法律层次，其立法目的是在特定买卖关系中，保障优先权人 及时取得某种物或者权利的权利。 ( 一) 承租人优先购买权制度的立法沿革 1 、国外关于承租人优先购买权制度的立法考察 依史料分析，优先购买权制度产生于古代罗马，成熟于近代欧洲，各国陆 续都有规定，历时已久，体现它的不可或缺性。1 8 0 4 年法国民法典第8 1 5 条 规定了，当发生遗产继承时，遗产共有人均依法享有优先购买权，其第1 8 6 2 条 规定了公司股份让与时，其他股东享有先买权。此外，法国乡村法l 4 1 2 1 条规定了佃农的先买权，一旦地产所有人决定出卖他的地产，同等价格下，佃 农就优先于第三人可以购得该地产。德国民法典分别以债编和物权编对优 先购买权予以规范。无论何种性质的先买权，权利的行使最终也只能产生先买 权人与出租人优先缔约的法律后果，却不能让先买权人直接取得该物的所有权。 同时还在继承编中规定了共同继承人之间就继承的财产享有先买权。德国法对 于承租人优先购买权制度的规定经过了一段艰辛的发展历程。德国民法典 。唐雨虹：我国房屋承租人优先购买权制度研究，【o l 】h t t p ：w w w d o c 8 8 c o m p - 9 7 4 3 3 8 2 2 3 1 8 h t m l 3 月2 日访。 鲨丞型垡生堕墨壑笪重旦 的适用租赁合同部分的规定曾陆续被修改了很多次，1 9 9 3 年7 月2 1 日生效的关 于修改使用租赁法的规定的第四号法律，它直接对使用租赁合同这部分内容 进行了重大的修改，全文增加了第5 7 7 条，规定了租赁社会公寓的人对该住房享 有优先购买权，承租人先买权制度因此得以确立。其他大陆法系国家，如日本、 意大利、瑞士等国的民法典均对先买权制度作了相应的规定。1 9 9 6 年7 月1 日生 效的越南社会主义共和国民法典，房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用 房租赁，而承租人的先买权仅限用于居住用房租赁，适用范围仍极其有限。 英美法系国家同样有先买权制度的规定，主要载于公司法中，英国、美国 法均规定公司股东转让股份时，其他股东享有先买权。另外，美国房屋租赁中， 也是有类似于“买卖不破租赁的制度规定，但却无承租人优先购买权的明确 规定。 2 、我国房屋承租人优先购买权制度的历史演变 相比较而言，我国古代的先买权制度比西方的规定更为完备些，种类也较 多些。在自给自足的自然经济条件下，封建宗法家族观念及相应伦理思想根深 蒂固，在漫长的小农经济时代，商品经济与交通均处于不发达的状态，人们居 住于相对闭塞的小环境里，也就与宗亲、邻人之间形成比较密切的联系， “诛 连 、“连坐法 等均是基于这种环境应运而生的。为了保护族亲的利益及自 身的利益，亲邻间的先买权应运而生。我国唐律宋刑统早已有了房屋 承租人优先购买权的规定。在旧中国，亲属优先购买权、典权人优先购买权、 地邻优先购买权和普通优先购买权归为四类典型的先买权种类。中国固有法规 定，佃户或承租人对于不动产有优先购买权，至明初仍然为大理院判例法所采 用。“佃租他人之土地者，就其土地有利害关系，苛依该地方之习惯法则，租 户有先买权利，审制衙门自应采为判断之准据，惟租户得以先买，则所有权人 应负通知租户尽其先买之义务，不独限制所有权人之处分自由，且于地方之发 达，与经济之流通，亦不无影响，故认许此种先买权，应以期间较长或无期之 租户为限。 从各级政府文件及司法解释中对于房屋承租人优先购买权制度的规定可以 孙宪忠著：德国当代物权法，法律出版社1 9 9 7 年版，第4 6 7 页。 o 宁晓：民事优先购买权研究，华东政法学院学报2 0 0 5 年第3 期。 蔡福华著：民事优先权制度研究，人民法院出版社2 0 0 1 年版，第3 0 页。 4 一、承租人优先购买权制度概述 看出，建国以后我国一如既往地非常重视承租人利益的保护。1 9 5 0 年3 月2 8 日， 东北人民政府颁布东北城市房屋管理暂行条例有这样的规定，城市房屋所 有人决定将房屋出租、出典或出卖给他人时，原先已经居住的房户享有继续承 租、承典或购买的优先权不可剥夺。1 9 8 3 年1 2 月1 7 日，国务院发布城市私有 房屋管理条例的规定，房屋承租人享有优先购买权，出租人还负有合理期限 内提前通知承租人行使权利的义务。1 9 9 4 年3 月2 3 日，建设部城市公有房屋管 理规定明确：出售共有的房屋时，房屋共有人享有优先购买权。出售公有房 屋，承租人有优先于第三人的先买权。1 9 9 7 年5 月9 日，建设部城市房地产抵 押管理办法随即规定，抵押权人要对已经办理抵押的房地产行使处分权时， 应当提前将相关事宜以书面的方式通知抵押人；如果抵押房地产尚处于几个共 有人共有的状态或出租状态的，应当同时书面通知房地产的共有人或承租人， 一旦具备同等条件，各共有人或房屋承租人依法享有优先于其他人购买该房地 产的权利。以上法规、规章的规定中分别提及到在房屋出租、出卖、抵押、出 典的不同情况下，仍是要考虑到承租人优先购买权的行使，因此承租人优先购 买权制度的确立早已经是不争的事实。 1 1 9 5 1 年6 月最高人民法院在处理城市房屋案件专题报告中，确立起弱势一方 的房屋承租人享有优先购买权。1 9 5 2 年5 月1 7 日最高人民法院解答关于处理房 户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函对于承租人优先购买权提出了指 导性建议。依1 9 8 8 年1 月2 6 日最高人民法院民法通则意见第1 1 8 条的明确规 定，当出租人未按照规定出卖已出租的房屋的，出租人与买受人双方的买卖行 为就是无效行为，承租人随即可以请求法院要求宣告该买卖合同自始无效。 1 9 9 9 年颁布的合同法第2 3 0 条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出 卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 承租人优先购买权制度因此被提高到基本法的高度，从而形成从部门规章、司 法解释、行政法规到基本法律较为完备的法律框架和体系。从法律效力上说， 合同法的位阶高于司法解释，在具体案件的审理过程中，司法解释与合同法的 规定相冲突时，无疑适用合同法的规定。但是合同法并未直接继承民法 。吴芳：房屋承租人优先购买权的行使条件探析，湖南师范大学学报2 0 11 年第4 期。 。民法通则意见第1 1 8 条规定： “出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条 件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 迨丞塑厶垡塞堕墨壑煦重旦 通则意见第11 8 条的规定，而赋予承租人请求法院宣告合同无效的权利。由于 现行法律对承租人优先购买权的规定远远不够具体，实践中一旦产生纠纷，往 往会难以保全合法者的利益。勿容置疑，无论在中西方，优先购买权制度都被 视为一项彻底贯彻特定社会政策和平衡当事人利益的重要制度。 基于我国法律法规及司法解释对承租人优先购买权制度的相关规定，不可 否认，优先购买权制度的确立对于保护承租人的合法权益起到很大的作用。但 随着近些年来房屋买卖和租赁市场的活跃，我国目前承租人优先购买权制度存 在的弊端也日益凸显：房屋承租人优先购买权的行使主体、行使条件、行使方 式与行使期间、出租人的通知义务、出租人不履行义务时的民事责任等均未予 以明确。合同法原则性的提及了承租人优先购买权，它未沿用民法通则 意见第l1 8 条的规定，承租人优先购买权的法律性质更加模糊存在争议，影响 该权利的实现与保护。司法实践中，承租人优先购买权是如此脆弱，更容易被 恶意规避，作为弱势群体的承租人的合法权益要予以实现是有待努力的。 ( 二) 承租人优先购买权制度的确立依据 现实生活中，确实地存在着出租人违背诚实信用原则，毫不顾及承租人的 利益，私自出卖租赁物，或者承租人明明享有法定权利，却不知道如何合法有 效的行使该权利，即使实现却付出很大的代价。如此恶性循环下去，只能导致 承租人对本该享有的权利望而却步。依据我国合同法的规定，承租人优先 购买权可以鉴定为是一项法定权利，即直接源自于法律的规定。所有权人本应 享有占有、使用、收益和处分自己所有的房屋的权利，可能某天所有权人怠于 管理该房屋或者看中承租人的租金，从而选择合适的承租人与之签订了租赁合 同，并把房屋交付给承租人占有和使用，承租人因此获得了租赁房屋的使用价 值。在租赁期限内，某人看中出租人的房屋，想将其买下时，所有人对买受人 支付的价金也满意，这时所有权人便与买受人签订房屋买卖合同。然而，此时 所有权人不能不顾及承租人的利益，在承租人支付对价取得租赁权时，他对该 房屋也就有利益期待，只要是理性的人，根本没理由毫无原则就放弃自己对该 房屋的租赁权。同一物上是不可能同时存在两个现实的占有权和使用权的，并 且产生权利纠纷必然会增加社会成本，于是民法设定了一个程序来避免这种纠 纷的产生。即课以所有人在出卖租赁物之前，负有要将同等条件优先购买房屋 6 一、承租人优先购买权制度概述 的权利告知传达与承租人，限制所有人对该租赁物随时随意的处分权。在承租 人顺利行使了优先购买权时，其由承租人顺利转变成买受人而获得了该房屋， 与此同时原来出租人变为出卖人获得价金，避免了该房屋的再次市场交易，这 算是最合理的结局。即使承租人不行使优先购买权，出租人也尽到了告知咨询 的义务，将该房屋出卖给第三人，承租人也自愿接受这一法律关系的变更，避 免了纠纷的产生。在有效的承租期限内仍然可以继续居住该房屋，这就是符合 债法上的“买卖不破租赁”原则。 在同一标的物上，不可能同时完成两个物权交付行为，率先完成交付的合 同主体就享有了相应的物权，没有完成交付的合同主体只能享有债权请求权。 如果承租人相对于其他买受人而言已经率先完成了交付行为，即使出卖人擅自 与其他买受人再次签定了买卖合同，其他买受人也只对出卖人享有交付标的物 的债权请求权，根据物权优先原则，承租人理所应当对租赁物享有同等条件下 的优先购得的权利。在同时存在租赁合同和买卖合同的情况下，需要依据不同 的情况来区分优先购买权的行使。当租赁合同和买卖合同的主体都未完成标的 物的交付行为时，性质相同的两个债权就应当依照“先权利优先于后权利”原 则，生效在先的合同的主体主张的交付请求权得到支持，没有实现债权请求权 的合同主体可以依据自身的合同要求对方当事人承担违约责任。当房屋租赁关 系的主体率先完成了交付，承租人已经提前对该房屋享有了占有、使用和收益 的权利，此时出租人又要在有效租赁期限内转让该房屋，承租人基于占有的事 实理所当然直接享有同等条件下的优先购买权是不容置疑的。当买卖合同的主 体完成了交付行为，并实现了房屋的产权登记，买受人就确定享有了租赁物的 所有权，承租人此时只能依据租赁合同追究出租人的违约责任，而不能再对买 受人已经办理过户登记的租赁房屋提出优先购买权。 承租人优先购买权制度是依司法实践而确立的，该制度本着利益平衡的原 则，在租赁关系中兼顾各主体的合法利益，其存在有其重要的现实价值： 1 、承租人优先购买权制度对社会秩序和效率的维护作用 学者中也不乏主张废除承租人优先购买权制度的呼声，他们认为以往我国 承租人优先购买权的设置主要是用来保障公房承租人可以优先购得公房，其秩 。王利明著：物权法研究，中国人民大学出版社2 0 0 2 年版，第3 6 3 页。 7 迨丞望厶垡枣堕薹壑笪重旦 序价值仅仅适合住房紧张的年代，使承租人可以由居住房屋到随经济能力的提 升获得房屋所有权，从而达到稳定社会经济生活秩序的效果。如今国家公房改 革基本已经完成，房地产市场是异常活跃，也就不存在承租人买不到房或租不 到房的情况，也就无需要单独设立承租人优先购买权制度了。其实不然，我国 的公房租赁政策曾经仅仅是一项社会福利，对于公房的购买也有专门的政策规 定，并没有适用承租人优先购买权制度的必要，反过来说，我国设立承租人优 先购买权并不是专门为了解决公房问题的，它具有独特的使命。法律的秩序价 值就是在于稳定社会经济生活秩序，现在社会人口流动性较强，人们对居住的 稳定性的确没有以前那么苛求，然而正因为人们的社会活动广泛，社会关系越 是复杂，居所的成本在增加，因此对稳定的追求还是很突出的。优先购买权可 以促使承租人以其住所为中心，构建起自己的生活、工作、学习等社会关系网 络，减少自身生存的变更成本，维护社会秩序。由承租人购买原本已经占有居 住的房屋，因为承租人继续使用该房屋，可以减少使用房屋原来设施的浪费， 因此减少其他人因不当使用的损失，也减少承租人因为居所变动增加的额外费 用和不便，这不但减少交易成本，更可以达到资源优化配置的效果。 2 、承租人优先购买权制度对弱者权利的保护作用 相对于收取租金的出租人一方，承租人明显处于被动弱势的一方。出租人 出租房屋，只是想充分利用自己所有的房屋并收取租金，承租人想要购买自己 已经居住的房屋，也就意味着他在财富日益积累的情况下有继续居住使用该房 屋的需要，加之买下已经居住的房屋可以节省不少开支、节约不少时间。承租 人优先购买权表面上看限制了出租人的任意自由处分权，但其实只约束了出租 人某些交易对象的选择，而优先购买权的行使必须以“同等条件 为前提，就 不排斥第三人竞价的可能，所以还是符合出租人意思自治的要求，出租人受限 制的无非是一些非常态的人情关系私下的交易罢了。 实际生活中，承租人往往难以实现自己的权利，时而出租人恶意串通第三 人故意抬高房价来迫使承租人自动放弃自己的优先购买权，这种风险是任何房 屋市场交易中都可能存在的，需要一系列相关法律法规的完善，其中承租人优 先购买权制度就是不可或缺的一项重要保护手段。在法律赋予承租人优先购买 国林丹红：论房屋承租人优先购买权制度的利益平衡，黑龙江社会科学2 0 0 8 年第3 期。 8 一、承租人优先购买权制度概述 权的情况下，房屋承租人自身也需要积极的行使优先购买权，以及时阻隔出租 人与第三人之间合同的有效性，在同等价格、同等付款方式及期限内就能实现 自己的权利。 3 、承租人优先购买权制度的确立是平衡利益的需要 虽现行立法对于承租人优先购买权的规定过于笼统，优先购买权的行使需 要具备一定条件，其中的“一定期限”、“同等条件 难以确定，承租人的内 涵和范围不够明确，但都不应该成为判断一个制度存废的理由。限制出租人的 某些自由处分权和市场交易行为来维护承租人的权利，对于其合法利益的保护 是绝对必要的。允许房屋承租人行使优先购买权，出租人并不因此丧失全部的 市场交易自由，仅仅在选择交易对象时，不得不放弃自己对人情关系的考虑， 承租人优先购买权的行使不但不会阻碍出租人获取利益的最大化，反而还会促 使出租人正常商品的交易以获取房屋出卖的价金，这样出租人、承租人和第三 人也就有个相对公平的房屋交易环境。 承租人优先购买权作为一项重要的法律规则有其严格的适用条件，也存在 例外情形。在互易、赠与等不构成实际的买卖交易行为时，此时优先购买权无 从谈起。如出于人情关系，出租人将房屋出卖给自己的亲戚朋友，明显不符合 房屋市场交易的价格和程序的，就不存在行使优先购买权的前提条件。对于纯 粹的公法行为，如出于公益目的的征用、征收行为等，是用公法行为实现了租 赁房屋法律关系的变动，也就不存在私法上的优先购买权了。另外，在签订租 赁合同时，出租人与承租人协议取消承租人的优先购买权的情形。在租赁关系 成立的时候双方就意定排除该项权利，此时承租人也就理所应当的不享有该项 权利。还有承租人恶意拖欠租金、未经出租人同意的擅自搭建行为等。 ( 三) 承租人优先购买权的法律性质 我国现行法律对承租人优先购买权的相关规定胜少，它的属性难以明确， 法学界学者不断对承租人优先购买权制度的适用提出疑问，如有些学者研究认 为，房屋承租人享有优先购买权的话，会严重违背出租人的缔约自由和意思自 治，并且具体操作起来会很不方便，该制度得以实现的所有条件中，最重要的 。钟涛：房屋承租人优先购买权若干争议之解决，法律适用2 0 0 5 年第l o 期。 9 鲨重型厶垡盘堕蒌壑笪重旦 “一定期限”和“同等条件根本难以界定清楚，难免会加重司法实践的负担 和滋生不公平现象。加之房屋承租人优先购买权制度的规定，其法律强度不够， 很容易被不法出租人和第三人予以规避，不但不能给承租人带去什么实际的便 利和好处，还会增加纠纷产生的可能性。商品经济市场中，各利益主体不停的 在追求自己利益的最大化。房屋承租人如果行使优先购买权的话，会使出租人 和第三人为订立合同磋商支出的费用为之浪费，也会因需要与承租人再次协商 合约而无故造成交易成本的提高，因此房屋承租人优先购买权可能成为资源配 置和效益最大化的桎梏，所以应当予以废除。这些质疑都是在房屋承租人优先 购买权的属性无法确定时出现的，也为随后的立法和司法实践提出更多挑战。 对于房市交易市场中处于弱势一方的承租人利益的保护是非常有必要的，承租 人优先购买权制度正是反应了法律对于该弱势群体的密切关切。国家日益加强 对经济领域尤其是房屋租赁市场的宏观调控，2 0 0 9 年最高人民法院的关于审 理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释( 以