（自然地理学专业论文）基于组件式gis的福州市房地产查询系统的研究.pdf

中文摘要 当今世界，以信息技术为代表的高新技术突飞猛进，人类社会正 4 由工业社会向信息社会迈进，这场信息化浪潮将波及社会经济的方方 面面，位处国民经济支柱产业的房地产业也理所当然地被卷入其中。 随着住房制度改革的深入，房地产业己成为我国经济发展的新的增长 点，房地产信息越来越丰富。在这种情况下迫切需要一套系统在房 地产开发公司、房屋销售公司与购房消费者之间建起一座桥梁，使得 消费者能够全面地、迅速地了解房地产信息。 在这种形势下，房地产采用信息化是一条很好的选择。本文介绍 了地理信息系统( g e o g r a p h i c a li n f o r m a t i o ns y s t e m ，简称g i s ) 的系统知 识，组件式地理信息系统( c o m g i s ) 已成为g i s 开发的趋势。本文结 合福州市房地产销售的相关数据，利用m a po b j e c t s ( 简称m o ) 控件在 v b 开发环境中设计了主要房地产的地图显示和多种查询方法及专题 制图等功能，并对系统的进一步改善提出建议。 关键词：房地产信息查询系统，福州市，m o ，v b ，g i s a b s t r a c t n o wi nt h ew o r l d , w i t ht h eq u i c kd e v e l o p m e n to ft h ei n f o r m a t i o n 一 一 t e c h n i q u et h a tr e p r e s e n t st h en e w a n da d v a n c e dt e c h n i q u e ，o u rs o c i e t yi s t u r n i n gf o r w a r d s t oi n f o r m a t i o n s o c i e t yf r o mi n d u s t r ys o c i e t y 1 1 1 i s i n f o r m a t i o nw a v ew i l ls p r e a dt oe v e r ya s p e c to fs o c i a le c o n o m i c ，s ot h e r e a le s t a t ei n d u s t r yi si n v o l v e dn a t u r a l l ya st h em o s ti m p o r t a n ti n d u s t r yo f 一一 一 一 一 n a t i o n a le c o n o m y a tp r e s e n t ，w i t hh o u s i r i gs y s t e mr e f o r m e d ，r e a l e s t a t e i n d u s t r yh a sb e c o m ean e wg r o w t hp o i n to fe c o n o m i c s u n d e rt h i s b a c k g r o u n d ，t h e r ei s a nu r g e n td e m a n df o rat y p i c a ls y s t e m ，i tl i n k s r e a l e s t a t ec o r p o r a t i o n ，h o u s es e l l e ra n dc o n s u m e r sa n dm a k e sc o n s u m e r s r a p i d l yo b t a i nt h ew h o l e i n f o r m a t i o no fr e a l e s t a t e u n d e rt h i ss i t u a t i o n ，i ti sag o o dc h o i c et h a ti n f o r m a t i o nt e c h n i q u ei s a d o p t e di nr e a le s t a t em a n a g e m e n t n l i sp a p e ri n t r o d u c e st h ek n o w l e d g e o fg e o g r a p h i c a li n f o r m a t i o ns y s t e m ( a b g i s ) ，o nt h eb a s i so fs t u d y ； c o m g i sh a sb e e nm a i nt e n d e n c yi nt h es e c o n d a r yd e v e l o p m e n to fg i s i nt h ed e v e l o p i n ge n v i r o n m e n to fm i c r o s o f tv i s u a lb a s i c ，t h e p a p e r , c o m b i n e dw i t ht h es a l ed a t ao nf u z h o u sr e a le s t a t e ，m a k e sh s eo fm 印 o b j e c t s ( m o ) w h i c hh a v eb e e nd e s i g n e dm a n yf u n c t i o n ss u c ha sm a p d i s p l a y , d i v e r s i f i e di n q u i r y , t h e m a t i cm a p m a k i n g ，e t c ，a n da c h i e v e s f u n d a m e n t a l l yd e s i r e da i m s a n dt h e s i sb r i n g so u tm a n ys u g g e s t i o n so n i m p r o v e m e n tf o rt h es y s t e m k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n f o r m a t i o nq u e r ys y s t e m s ，f u z h o u ，m o ， v b ，g i s 中文文摘 地理信息系统( g e o g r a p h i c a li n f o r m a t i o ns y s t e m ，简称g i s ) 作为一种 以采集、贮存、管理、分析和描述整个地球表面与地理分布有关资料的空间信息 系统，其最大特点在于把属性资料与图形信息有机地联系了起来。是- - f 综合性 高新技术，与人类生存、地区的发展和进步密切关联，在我国受到愈来愈多的重 视。 一 地理信息系统白二十世纪七十年代末引入中国后发展极为迅速，目前己经 深入到各个应用领域，并逐渐成为一个对经济社会发展起着重大作用的高新技术 产业。伴随我国加入w t o ，国内房地产市场将逐步成为国际投资市场的一部分。 房地产从业者要想与其它国家和地区的同仁同台竞技，就必须顺应国际房地产市 场的潮流与趋势，提高信息化水平。一当前如何利用信息技术和网络技术来管理房 地产市场，是需要思考的问题。房地产业需要g i s 。房地产的各种信息均和空间 定位有关，从地价评估、小区规划、居住环境分析、居住设施的设置、房产销售、 物业管理、到大型房地产项目投资分析等等，g i s 均能发挥重要作用。利用g i s 空间数据库存储房地产信息，利用g i s 空间分析与查询的特点对房产信息进行双 向查询，以地图、图形或数据多种形式输出房产信息处理的结果，方便用户访问 分散的房产地理信息资源，使房产信息应用大众化，更好地实现房产信息资源共 享等。g i s 能使房地产管理和查询中的数据直观，实现房地产图形数据、属性数 据与空间属性数据的集成，为实现城市房地产管理和查询的信息化、科学化提供 可靠的保障，从而为城市房地产管理部门决策提供科学、准确、快捷的依据，从 根本上为房地产市场管理和查询提供了现实指导意义。即将城市房地产的地理信 息充分挖掘出来，把二者有机地结合起来，建立一个科学合理的基于g i s 的城市 房地产管理和查询信息系统的模型。 伴随人类信息社会的来临，计算机已进入千家万户，房地产销售信息化是必 然趋势。g i s 技术以其强大的空间数据管理分析能力和面向用户的友好、便捷的 决策支持能力，应用于房地产业。然而g i s 功能体系非常庞大，不仅在构建单独 的g i s 应用系统时需要投入大量的人力、物力和财力，而且很难与其它非g i s 系统集成，这就大大限制了g i s 的发展与应用。计算机软件技术的发展，尤其是 组件技术的兴起，为g i s 的发展带来了生机，组件式g i s 随之应运而生并逐渐成 为当今g i s 的主流丌发方式。基于组件的g i s 是一种全新的g i s 概念，它不仅丌 发简捷、灵活，不依赖于特定的开发语言，而且易于升级与维护，可扩展性强， 为应用系统的开发提供了更高效的方法和技术。本文利用g i s 控件技术尝试开发 福州市地产信息查询系统，尽管由于种种原因该系统还不够成熟，然而从我们的 初步测试结果看来，基本上达到了预期目标。 g i s 分为工具型和应用型两种，应用型地理信息系统是利用g i s 系统开发工 具集，针对某一专业领域和业务部门的工作流程而开发的独立的g i s 运行系统， 旨在利用g i s 工具有针对性地解决具体的问题。因此结合g i s 工具软件与当今可 视化开发语言的集成二次开发方式就成为g i s 应用开发的主流。它的优点是既可 以充分利用g i s 工具软件对空间数据库的管理、分析功能，又可以利用其它可视 化开发语言具自的高效、方便等编程优点，集二者之所长，不仅能大大提高应用 系统的开发效率，而且使用可视化软件开发工具开发出来的应用程序具有更好的 外观效果，更强大的数据库功能，而且可靠性好、易于移植、便于维护。 本文介绍了组件式g i s 的技术基础一控件技术，并以控件为工具研究并讨论 了基于控件开发房地产信息查询系统的整个流程。随着2 0 世纪9 0 年代控件技术 的兴起而开始流行起来，它具有开发周期短、成奉低，且可以脱离大型商业的 g i s 软件平台独立运行，已成为一种趋势。本文介绍m o 控件在v b 开发环境中实 现福州市房地产信息查询技术。该系统的建立足基于房地产及其市场的特点，探 索一种可视化的信息沟通途径。房地产市场的竞争日益激烈，传统的手工管理和 查询信息的模式存在着业务效率低、资料收集不完整、资料不精确、房源供求信 息贫乏和查询速度慢等缺点，己经严重阻碍了房地q k 务的发展，导致大多数的房 地产中介商无法扩大经营规模。为了增加竞争活力，广大房地产中介商必须掌握 更多更全的房源信息来满足客户的需求，所以基于计算机和互联网的房地产信息 应用系统应运而生了。房地产企业面向消费者，将房地产楼盘信息全面发布，消 费者可以很方便了解所有商品房项目的情况。企业与消费者之间直接进行“面对 面”的“对话”。消费者需要购买房屋，只需输入自己的要求条件，就可以查询 满足自己需求的房源，通过询问相关交易的辅助信息，如是否可以代办手续，费 用是多少，是否可以抵押贷款一定数额的贷款每年的还款额是多少等等，然后 通过签订一系列协议，就可以完成自己的房屋购买行为。 根据系统开发的一般规则，此次尝试应该叫原型系统，本系统仅利用组件技 术实现了房地产属性信息查询、统计、专题图和报表的制作，还必须在实践中进 一步完善。一方面，系统应力争市场化来争取一定的投入，加强房地产数据库的 建设；另一方而，系统应更加智能化和艺术化，如采用多窗口接口设计，特别是 系统开发要逐步向房地产管理、物业管理、中介管理等迈进。随着系统的不断完 善，还可以将本系统与自动化办公、互联网技术集成，实现房地产信息网上浏览、 发布，具有广阔的应用前景。 1 1 本文研究的背景和意义 第一章绪论 二十一世纪是信息时代，世界各国特别是发达国家，都把发展信息产业、建设信息 高速公路和培养信息建设人才作为重要的发展战略。人们不仅需要能够快速检索和交互 使用各种统计型、文件型等社会经济信息，而且愈加迫切要求将这些信息与地理信息有 机地匹配和结合起来，以掌握这些社会经济信息的空间分布及其相互关系。当前社会各 方面对地理信息的需求日益增长，地理信息的用户市场也逐步形成，信息的管理，信息 的服务和人才培训等方面的需求也不断提高。管理的实质是决策，决策的基础和依据是 信息。地理信息系统( g e o g r a p h i c a li n f o r m a t i o ns y s t e m ，简称g i s ) 作为一种以采集、 贮存、管理、分析和描述整个地球表面与地理分布有关资料的空间信息系统，其最大特 点在于把属性资料与图形信息有机地联系了起来，是融地理学、几何学、计算机科学及 各类应用对象为一体的综合性高新技术，与人类生存、地区的发展和进步密切关联，在 我国受到愈来愈多的重视。 地理信息系统自二十世纪七十年代末引入中国后，发展极为迅速，目前己经深入到 各个应用领域，并逐渐成为一个对经济社会发展起着重大作用的高新技术产业。随着城 市现代化建设的加快和完善以及住房分配的货币化、商品化改革的完成，随着住房制度 改革的进一步深入，我国房地产业得到了快速的发展，房地产方面的信息也急剧增长， 房地产市场的结构体系、运行机制和政策法规框架已初步形成，房地产业在国家经济建 设中发挥的作用日益突出。伴随我国加入w t o ，国内房地产市场将逐步成为国际投资 市场的一部分。房地产从业者要想与其它国家和地区的同仁同台竞技，就必须顺应国际 房地产市场的潮流与趋势，提高信息化水平。但是，由于长期的计划管理体制，我国的 房地产真正作为商品进入市场，仅有2 0 年的时间，因此，与其它发达国家相比，信息 化程度还不高，管理相对滞后。所以，当前如何利用信息技术和网络技术来管理房地产 市场，是需要思考的问题。由于房地产信息具有地理空间属性，即与各自的业务图纸有 着密切的联系，因此如何在原有的管理信息系统中将图( 图形或图像) 的部分结合进来， 从而以更快、更有效的方法了解、掌握、分析、甚至图像化有关数据就成为一个非常现 实而有意义的问题。显然，这种“结合”应当是紧密的而不是松散的，是要在这些地理 空间分布数据之间建立一种关联，使用直观的地理图形方式来录入、管理、显示和分析 与地理空间相应的各种数据，使得即可以由数据查询、显示相关的图，又可以在显示出 的图上方便、直观地查询各种属性数据，获得“即指即得”的效果，地理信息系统的引 入将很好的解决这个问题。g i s 的一个重要特征是利用数据库技术将对象的空间数据和 属性数据一一地对应联系起来，并可依据空间位置的相互关系来进行综合分析，从而大 大提高了信息的集合度。它能使房地产管理和查询中的数据直观，实现房地产图形数据、 属性数据与空间属性数据的集成，为实现城市房地产管理和奁询的信息化、科学化提供 可靠的保障，从而为城市房地产管理部门决策提供科学、准确、快捷的依据，从根本上 为房地产市场管理和查询提供了现实指导意义。只有将城市房地产的地理信息充分挖掘 出来，才能把二者有机地结合起来，建立一个科学合理的基于g i s 的城市房地产管理和 查询信息系统的模型。 随着“数字地球”、“数字城市”的提出，“数字房地产”也成为房地产领域的一大 课题。所谓“数字房地产”；形式上是由各种房地产信息系统和与之相关的政府服务：一 银行服务、中介代理等组成，技术上讲是海量的房地产信息、相关的城市空间资料及其 网络技术的融合，应该说，“数字房地产”是房地产信息化发展的必然趋势。作为“数 字房地产”的一部分一房地产信息查询系统，对其进行研究和开发有深远的意义。 1 2 地理信息系统 1 2 1 地理信息系统概念 由于不同领域、不同专业对g i s 应用的侧重点不同，所以目前没有完全统一的定义。 但g i s 的基本功能和应用潜力已被大家所公认。g i s 作为信息处理技术的一种工具，是 以计算机技术为依托，以具有空间内涵的地理资料为处理对象，运用系统工程和信息科 学的理论，采集、存储、显示：分析、输出地理信息的计算机系统，为规划、管理和决 策提供信息来源和技术支持。简单的说，g i s 就是研究如何利用计算机技术来管理和应 用地球表面的空间信息，它是由计算机硬件、软件、地理资料和人员组成的有机体，用 于高效的采集、存储、更新、处理分析和显示各种类型的地理信息。一般g i s 定义具有： ( 1 ) 面向功能。g i s 是采集、存储、检查、操作、分析和显示地理资料的系统。 ( 2 ) 面向应用。这种方式根据g i s 应用领域的不同，将g i s 分为各类应用系统，例 如土地信息系统、城市信息系统、规划信息系统、空间决策支持系统等。 ( 3 ) 面向工具。即通过g i s 提供的用于处理地理资料的工具来定义采集、存储、查 询、变换和显示空间资料等的集合。 ( 4 ) 面向数据库。g i s 是这样一类数据库系统，它的资料有空间次序，并且提供一个 对资料进行操作的集合，用来回答对数据库中的空间实体进行查询。 1 2 2 地理信息系统的组成 一般g i s 由硬件、软件、数据、人员和数学模型构成。 ( 1 ) 硬件：是g i s 所操作的计算机，今天g i s 软件可以在很多类型硬件上运行，从中 央计算机服务器到桌面计算机，从单机环境到网络环境。 ( 2 ) 软件：g i s 软件提供所需的存储、分析和显示地理信息的功能和工具。主要的软 件部件有：输入和处理地理信息的工具、数据库管理系统( d b m s ) 、支持地理奄询、分析 和可视化的工具和容易使用这些工具的图形化接口( g u i ) 。 ( 3 ) 数据：一个g i s 系统中最重要的就是数据了，从数据得到信息。地理数据和相关 表格数据可以自己采集或者从商业资料提供者处购买。g i s 把空问数据和其它数据源的 资料集成在一起，可以使用被大多数公司采用来组织和保存资料的数据库管理系统，来 管理空间数据。 ( 4 ) 人员：g i s 技术如果没有人员来管理系统和制定计划应用于实际问题，将没有什 么价值。g i s 用户的范围包括从设计和维护系统的技术专家，到那些使用该系统并完成 他们每天工作的人员。地理信息系统的数据量大，随着时间的推移区域的地理环境也在 改变，地理数据库必须随时更新，以保证地理数据的现势性，这必然需要人员管理和维 护地理数据库。地理信息系统的开发过程中也涉及大量的不同专业人员。依据地理信息 系统的大小，人员可多可少，但人员的总体任务都必须完成。 ( 5 ) 数学模型：对现实世界的模拟。 一 从上述讨论，可以认为g i s 是- - f 多学科综合的边缘学科，但其核心是计算机科学。 基本技术是数据库、地图可视化及空间分析，是处理空间数据的输入、输出、管理、查 询、分析和辅助决策的计算机系统。 1 2 3 地理信息系统的分类 g i s 按内容、组成功能和作用可分为两类：工具型g i s 和应用型g i s 。 一 工具型g i s 也称地理信息系统开发平台或外壳，具有地理信息系统基本功能，供其 它系统调用或用户进行二次开发的操作平台。地理信息系统是一个复杂庞大的空问管理 信息系统。用地理信息技术解决实际问题时，有大量软件开发任务，如各用户重复开发 对人力物力是很大的浪费。工具型地理信息系统为地理信息系统的使用者提供一种技术 支持，使用户能借助地理信息系统工具中的功能直接完成应用任务，或者利用工具型地 理信息系统加上专题模型完成应用任务。 应用型g i s 是根据用户的需求和应用目的而设计的一种解决一类或多类实际应用问 题的地理信息系统，除了具有地理信息系统的基本功能外，还具有解决地理空间实体及 空间信息的分布规律、分布特性及相互依赖关系的应用模型和方法。它可以在比较成熟 的工具型g i s 基础上进行二次开发完成，工具型g i s 是建立应用型g i s 的一条快捷方式。 应用型g i s 也可以是为某专业部门专门设计研制的，此系统针对性明确，专业性强，系 统开销小。 应用型g i s 按研究对象性质和内容又可分为专题g i s 和区域g i s 。前者是具有有限 目标专业特点的地理信息系统，为特定专门目的服务。后者主要以区域综合研究和全面 信息服务为目标。可以有不同的规模，如国家级、地区或省级、市级和县级等为不同级 别行政区服务的区域信息系统，也可以有以自然分区或以流域为单位的区域信息系统。 1 2 4 地理信息系统的功能 由于g i s 数据的多源性，信息的处理，系统的功能对管理决策者影响很大。系统的 基本功能应包括： ( 1 ) 资料的采集、检验与编辑：主要用于获取资料，保证地理信息系统数据库中的资 料在内容与时间上的完整性、资料值逻辑一致及无错等。一般而论，地理信息系统数据 库的建设占整个系统建设投资的7 0 或更多。为此信息共享和自动化数据输入成为地理 信息系统研究的重要内容。 ( 2 ) 资料操作( 资料格式化、转换、概化) ：资料格式化是指不同数据结构的资料间变 换，是一种耗时、易错、需要大量计算的工作。 资料转换包括资料格式转化、资料比例尺的变换。在资料格式的转换方式上，向量 到栅格的转换比其逆运算快速、简单。资料比例尺的变换涉及到资料比例尺的缩放、旋 转、平移等方面，其中最重要的是投影变换。 数据概化包括数据平滑、特征集结等。 ( 3 ) 资料的存储与组织：这是一个资料集成的过程，也是建立地理信息系统数据库的 关键步骤。涉及到空间资料和属性资料的组织。栅格模型、向量模型或栅格向量混合 模型是常用的空间资料组织方法。空间数据结构的选择在很大程度上决定了系统所能执 行的资料分析功能。在地理资料的组织与管理中。最为关键的是如何将空间资料和属性 资料融合为一体。大多数现行系统都是将二者分开存储存通过公共项( 一般为地物标识 码) 来进行连接。 ( 4 ) 查询、检索、统计、计算功能：查询、统计、计算是地理信息系统以及其它许多 自动化地理数据处理系统应具备的最基本的分析功能。 。 ( 5 ) 空间分析：这是地理信息系统的核心功能，也是地理信息系统与其它计算机系统 的根本区别，是地理信息系统应用深化的重要标志。包括缓冲分析、叠置分析，拓扑分 析等几个方面。 ( 6 ) 可视化：地理信息系统为用户提供了许多用于显示地理资料的工具，尤为重要的 是地理信息系统的地图输出功能。 总的来说，系统应有硬件、软件、数据和人的开发和人的应用。 1 3 地理信息系统在国内外的应用 地理信息系统近年发展迅速，其内涵和外延正在不断变化。最初的地理信息系统都 是一些具体的应用系统，充其量只能称之为一门技术。现在己发展成一个独立的、充满 活力的新兴学科，这已经为大家所公认。地球信息科学从理论上讲是解决地球信息问题， 它的范围包括从卫星航空遥感或全球定位系统( g p s ) 接受信息，变换和校正后进入空间 数据库，数据库中的地理信息可以方便地检索、查询，在此数据库和相关知识库的基础 上能够定义和生成各种领域专用模型，如城市规划模型、灾害评价模型等；运用这些模 型对地理资料进行有效分析，并把分析结果或是决策咨询建议以直观、清晰的形式输出。 这一范围包括了计算机科学、地图学、航测、遥感等多种学科的交叉。 日前世界上常用的g i s 软件己达4 0 0 多种。它们大小不一，风格各异，国外较著名 的有a r c i n f o ，g e r n a m a p ，m g e ，m a p i n f o 等；国内较著名的有m a p g i s ，g e o s t a r 和c i t y s t a r 等。虽然g i s 起步晚，但它发展很快，目前己成功地应用到一百多个领域。 尽管现存的地理信息系统软件很多，但对于它的研究应用，归纳概括起来有二种情 况。一是利用g i s 系统来处理用户的数据；二是在g i s 的基础上，利用它的开发数据库 二次开发出用户的专用的地理信息系统软件。目前己成功地应用到了包括资源管理、自 动制图、设施管理、城市和区域的规划、人口和商业管理、交通运输、石油和天然气、 教育、军事等九大类别的一百多个领域。在美国及发达国家，地理信息系统的应用遍及 环境保护、资源保护、灾害预测、投资评价、城市规划建设、政府管理等众多领域近年 来，随着我国经济建设的迅速发展，加速了地理信息系统应用的进程，在城市规划管理、 交通运输、测绘、环保、农业、制图等领域发挥了重要的作用，取得了良好的经济效益 和社会效益。 ( 1 ) 地理信息系统在地理空间数据管理中的应用：即以多种方式录入的地理数据，以 有效的数据组织形式进行数据库管理、更新、维护、进行快速查询检索，以多种方式输 出决策所需的地理空间信息。 ( 2 ) g i s 在综合分析评价与模拟预测中的应用：g i s 不仅可以对地理空间数据进行编 码、存储和提取，而且还是现实世界模型，可以将对现实世界各个侧面的思维评价结果 作用其上，得到综合分析评价结果：也可以将自然过程、决策和倾向的发展结果以命令、 函数和分析模拟程序作用在这些数据上，模拟这些过程的发生发展，对未来的结果做出 定量的和趋势预测，从而预知自然过程的结果，对比不同决策方案的效果以及特殊倾向 可能产生的后果，以做出最优决策，避免和预防不良后果的发生。 3 ) g s 的空间查询和空问分析功能的应用：为了便于管理和开发地理信息( 空间信 息和属性信息) ，在建库时是分层处理的。也就是说，根据数据的性质分类，性质相同 或相近的归并一起，形成一个数据层。这样g i s 对单幅或多幅图件及其属性数据进行分 析和指标量算。这种应用以原始图为输入，而查询和分析结果则是以原始图经过空间操 4 作后生成的新图件来表示，在空间定位上仍与原始图一致。因此，也可将其称为空间函 数变换。这种空间变换包括叠置分析、缓冲区分析、拓扑空间查询、空间集合分析( 逻 辑交运算、逻辑并运算、逻辑差运算) 。 ( 4 ) g i s 的输出功能在地图制图中的应用：地理信息系统的发展是从地图制图开始的。 因而g i s 的主要功能之一就是用于地图制图，建立地图数据库。与传统的、周期长、更 新慢的手工制图方式相比，利用g i s 建立起地图数据库，可以达到一次投入、多次产出 的效果。它不仅可以为用户输出全要素地形图，而且可以根据用户需要分层输出各种专 题。如行政区划图、土地利用图、道路交通图等等更重要的是由于g i s 是一种空问信息 系统。它所制作的图也能够反映一种空间关系，可以制作多种立体图形，而制作立体图 形的数据基础就是数字高程模型。 ( 5 ) 地理信息系统与遥感图像处理系统的结合的应用：遥感资料是地理信息系统重 要信息源。其实目前大多数g i s 系统已揉进图像处理功能，并把它作为其一个子模块。 ( 6 ) 应用6 i s 一些二次开发函数库开发出具有特定功能软件系统。 ( 7 ) g i s 中属性数据的综合及融合：在现有的g i s 中，属性数据只是用于检索和查询。 或进行简单的统计，难以深入的分析，难以发掘隐含在其中的模式和规律。在众多项的 属性数据中，有时将几个属性项的属性数值加以综合，构成一个具有某领域特定意义的 新属性项新属性值，这种综合不是综合前属性数据值的简单反映，也不是它们的孤立集 合，而是经过某领域研究人员深思熟虑的综合分析，用数量表示某领域问题的综合概念 和结果特征。 我国g i s 产业目前正处于起步阶段，随着产业化的推进，暴露出不少存在的问题， 严重阻碍着g i s 产业健康有序地发展，因此国家将围绕建立一个工程( 数字多元化中国 工程) 、完善两个体系( 国家对地观测体系和国家空间信息技术应用体系) 、发展三个产 业( 空间资料服务产业、空间信息软件产业、空间信息应用产业) 来开展未来空间信息技 术领域方面的工作。在g i s 方面，以发展产业为目标，从加强推广应用、实现传统行业 改造着手，开展关键技术研究攻关和应用示范工程的开发，促进g i s 在资源环境、城市 建设、电力、通信、交通、农业等方面的应用，为建立中国的“数字地球”奠定技术基 础、软件基础和应用基础。 1 4 房地产信息系统 房地产行业是第三产业的重要组成部分，是集房地产开发、经营管理和维修服务为 一体的综合性产业，也是国民经济的基础性、。先导性产业。由于房地产行业和人们的生 活息息相关，所以一直以来都为人们所关注。目前各地房地产行业已从不同档次、风格 各异的楼盘开发，到房地产二级市场和三级市场的不断活跃，都体现了这一领域的活力。 随着国家房改政策的进一步深入和人民生活水平的不断提高，信息流通，房地产交易也 日益活跃，房地产信息量的大小也反映了房地产市场的规模。大量商品房、二手房涌入 市场，买房也成了人们生活中的一件大事。为了及时了解房地产信息，无论是房地产开 发商、代理商或者中介公司，还是消费者，都需要强大的信息资源和最新的信息资讯， 而这点对于消费者显得尤为重要。在房地产市场的竞争日益激烈，传统的手工管理和查 询信息的模式存在着业务效率低、资料收集不完整、资料不精确、房源供求信息贫乏和 查询速度慢等缺点，己经严重阻碍了房地业务的发展，导致大多数的房地产中介商无法 扩大经营规模。为了增加竞争活力，广大房地产中介商必须掌握更多更全的房源信息来 满足客户的需求，所以，开发区域房地产管理信息系统是很有必要的。 开发房地产管理信息系统应具备一定的条件，首先，需要一定科学管理工作基础。 5 因为只有在合理的管理体制、完善的规章制度、稳定的生产秩序、科学的管理方法和完 整准确的原始数据基础上，才能考虑管理信息系统的开发问题。其次，要建立一支专业 队伍，能使用和维护系统。第三，要有相应的机器设备，应配备适用的计算机体系和通 讯设备等，最后，就是领导要重视。 房地产信息可以分为两大类：一类是房地产位置信息，例如房子的位置。周围地理环 境等：另一类是房地产的一些属性信息，例如房屋建筑年代、功能、所属单位等。特别 是前者，有明确的空间分布信息，则是房地产信息管理系统中的一个重要的组成部分。 由于具有明确的空间分布特性，房地产信息管理系统必须建立在地理信息系统平台上， 有别于一般的管理信息系统( m i s ) 。 从房地产行业总体来讲，即要工具型g i s 又要i n t e m e t 技术支持。因为房地产信息 应用包括三个方面：一是房地产单位用以公告、发布房地产信息，主要处理触摸屏与电 子公告牌两个方面：二是地理信息中心的查询与分析与必要的部分修改等功能，包括本 网域修改与远程拨号修改；三是w e b 信息发布，通过i n t e r a c t 向更广阔的区域发布房地 产信息。对于房地产商而言，这种应用主要体现在两个方面：其一是通过i n t e r a c t 向广 大客户发布房源信息和收集房源信息；其二是可以自行维护信息系统，进行资料查询与 分析和必要的修改等。 随着住房分配货币化的推行，集体购买住房己成为历史，住房的购买更多地由老百 姓自己去做决策。相对于其它消费而言，住房消费是普通百姓最重要、投资最多、精力 耗费最大的决策，因此人们必然会收集到足够信息后再作决定。以福州为例，众多的楼 盘项目分布城市各个方位，不同的方位又有不同开发商开发的不同档次的住房，一个消 费者想详尽掌握所有项目的倩况，在现实中是不可行的。因此消费者在购买住房时处于 信息弱势，这种不利地位又会增长消费者的疑虑，况且购房中上当受骗的事例很多。 传统的房地产市场营销主要通过各种媒介进行广告宣传，并通过售楼处的物业模型 以及样板房来吸引顾客( 可称之为p o p 广告) 。这种方式对于有购房欲望的顾客来说，信 息收集成本高，而且非常不便。因为顾客不得不从报纸、杂志、广播、电视、p o p 广告 上到处收集相关广告，在找到合适的物业后，又不得不花费时间和精力亲自到售楼处专 门察看广告所述是否属实。 如果房地产企业面向消费者，将房地产楼盘信息全面发布，消费者可以很方便了解 所有商品房项目的情况。企业与消费者之间直接进行“面对面”的“对话”。消费者需 要购买房屋，只需输入自己的要求条件，就可以查询满足自己需求的房源，通过询问相 关交易的辅助信息，如是否可以代办手续，费用是多少，是否可以抵押贷款，一定数额 的贷款每年的还款额是多少等等，然后通过签订一系列协议，就可以完成自己的房屋购 买行为。 总之，同其它行业一样，房地产业发展需要g i s 技术。房地产的各种信息均和空间 定位有关，从地价评估、小区规划、居住环境分析、屠住设施的设置、房产销售、物业 管理、到大型房地产项目投资分析等等，g i s 均能发挥重要作用。利用g i s 空间数据库 存储房地产信息，利用g i s 空间分析与查询的特点对房产信息进行双向查询，以地图、 图形或数据多种形式输出房产信息处理的结果，方便用户访问分散的房产地理信息资源 使房产信息应用大众化，更好地实现房产信息资源共享等。 1 4 1 房地产信息系统与数据库技术 数据库是集成化的相互关联的数据集合的总称，获得恰当授权的用户和程序就可以 对数据库中的数据进行存取和修改。 一 一 在数据库中，数据是有结构的，并由数据库管理系统( d a t a b a s em a n a g e m e n ts y s t e m 6 简称d b m s ) 统一管理。房地产信息系统要实现对楼盘、客户、成交记录及佣金等的有效 管理。可见将数据库技术应用在房地产中介中，用s q ls e r v e go r a c l e 等这些强大的 d b m s ，对房地产信息进行管理可以收到很好的效果。虽然数据库系统的功能强大，但 是缺乏良好的图形交互界面，而房产信息的特点恰恰是包含了大量的空问实体信息，在 这方面数据库系统就显示出了不足之处。如一个外地的用户要去福州买房，而他对福州 的情况又不熟悉，这时，如果要是有一张福卅i 购房地图就好了! 在地图上，用户可以点 击中意的楼盘查看价格、户型、公交线路、周边环境等信息，也可以点击满意的地段， 查看相应的各个楼盘的信息。可见，房地产信息应用涉及到大量地理信息，如楼盘位置， 公交线路等，这些都是空间数据。所以，近几年人们尝试将g i s 应用于房产中介行业， 利用g i s 能够很好地对空间数据进行管理的优势，收到了良好的效果。 1 ，4 2 房地产信息系统与互联网技术 在房地产中介领域，随着中介连锁业的发展和互联网在人 t 生活中的日益推广近几 年开发的g i s 房产信息系统，主要是在互联网上应用实现的。如武汉吉奥的房地产在线 信息发布系统和广卅i 恒智的网络g i s 房地产信息系统，很好地实现了远程客户端在线查 询房产信息，这些系统作为w e b g i s 在房地产信息发布中的典型应用，给我们提供了很 多启示。但这些系统仍是在g i s 开发工具基础上的二次开发，存在着可扩展性差和没有 版权的缺陷。 1 5 国内外房地产g i s 的应用开发现状 信息技术在美国、欧洲等国家和地区的房地产行业中的应用较为普及。以美国为例， 美国房地产行业普遍采用电脑管理，市与各区的管理机构、管理机构与承包商、管理机 构与专业协会之间都采用电脑联网。这样既减少了人员、简化了手续，又大大节约了工 作时间，提高了工作效率。信息技术的不断发展，使得房地产经营和管理方式逐渐发生 了改变。随着g i s 技术的不断发展和完善，g i s 技术在房地产行业中的应用也越来越趋 于成熟，如1 9 9 9 年，h a n s o n 研究了房屋建筑层次上的分析和建模方法；2 0 0 1 年悉尼大 学的z e n gt o 设计了一个房地产地理信息系统的原型等。 我国房产信息管理长期以来一直采用人工管理方式，随着经济的不断发展，各部门 办公用房、职工住房、办公设施不断增加，人工管理方式难以适应新的要求，而且由于 各部门房产资源分布分散，规模大，使用变更频繁，给房产管理工作带来许多实际困难。 如房产档案管理、产权管理、租金收缴、职工居住状况统计、办公用房等，查找房产信 息很困难。从某种意义上讲，人工管理方式不仅给房产管理造成不便，甚至导致部分房 产流失，因此实现房产管理的科学化、法制化、现代化、数字化势在必行。 目前一些大中城市建立了许多与房产有关的g i s 信息系统。如：广州市房地产测绘 所和广卅i 市欧克地理信息技术有限公司联合开发的基于g i s 技术的房产测绘与业务管 理信息系统。该系统v 3 0 以最新的国标( g b t 1 7 9 8 6 1 、2 - 2 0 0 0 ) 与广州等房地产测 量标准为基础，可方便、快速计算出商品房的套内面积、分摊公用建筑面积、统计套内 各种信息、出面积统计表格及自动绘制出分层，分户平面图等。大大提高了配发房产证 与预售楼面积计算的工作效率。 石家庄城市“数字房产”工程是“数字城市”的基础工程，是实现房产业务和政务 管理信息化的有效途径。经过两年多深入细致的调研、考察和论证，经石家庄市人民政 府批准，于2 0 0 1 年9 月正式启动，由石家庄市房屋资产权属登记监理中心具体组织实 施。目前石家庄正在紧锣密鼓建设中的“数字房地产”工程是“数字石家庄”的重要组 7 成部分，它经石家庄市人民政府批准并由石家庄市人民政府投资1 5 0 0 万，市房产管理 局、市国土资源局共同组织实施。两局根据各自的职能管理范围和业务需求，分别负责 “数字房产”和“数字国土”工程，总工期计划为3 年。 宁海县房管部门按照“一个一体化，全面数字化”的要求，全面建立以图管房、以 房管证、以证管档的房产现代化管理机制。实行房屋产权登记、交易过户、抵押登记、 档案管理、租赁管理、房屋使用安全管理以及内部办公等计算机网络化管理。这标志着 宁海县房产管理已逐步走向数字化。宁海县房产管理在2 0 0 2 年1 0 月前仅应用了权证打 印软件，其他管理仍然停留在原始的手工作业上，因此，造成了工作效率低下、办证质 量差的效果。为此，房管部门专门研制开发了宁海县房地产图文信息管理系统，并 已投入运行，目前已进入完善阶段。整个局域网己安装终端工作平台4 0 个，配置电脑4 0 台，打印设备1 6 台，实现了与县办证中心窗口联网。房地产交易与权属登记、房屋安全、 租赁备案登记、公房管理已初步实现了计算机操作。图籍数字化管理己全面启动，向规 划部门购买了8 6 平方公里的宁海城市规划区地形图，完成了g i s 地理信息转换。新的房 产分区、房产区号、幢号、房号编制工作顺利展开，实行“一房一号”，确保已登记房产 位置的惟一性。电子档案录入工作至目前己完成1 5 万宗，今年将建立“一房一证一档” 的规范化档案管理模式，实行电子档案与实物档案相符的双重档案管理机。此外郑州、 杭州、温州、大连、佳木斯等城市都正在着眼建立自己的数字城市，并在此基础上开发 了自己的房产g i s 管理系统。 在福州市房地产信息g i s 系统的应用主要是房地产中介服务企业对大量不断产生的 房地产信息的收集、整理，几乎凭的是分散的、有限的人力，而且对外联络不广，信息 沟通和共享不充分，交易双方占有的信息是不对等的，往往产生对交易标的物价判定的 差异，而这种差异通常会因信息优势一方的刻意夸大或扭曲导致价值不合理地偏移，有 可能导致房地产市场的“诚信危机”。市民在购房过程中有以下体会：希望通过一种房 源信息查询和管理系统，能方便、矗观、全面、具体的了解如福州市2 0 0 0 年前、后开 发的住宅小区有哪些，分布在哪，小区有多大，户型、楼层、物业管理、功能、教育、 交通状况等信息。基于这些考虑，利用g i s 技术对福州市2 0 0 0 年以来的主要房地产信 息进行整理、输入、编辑、可视化管理、查询分析、结果输出，力图反映房地产交易双方 的需求，又对房地产市场信息化建设做些技术准备是当务之急。只有将福州市房地产管 理的地理信息充分挖掘出来，和g i s 有机地结合起来，建立一个科学合理的基于g i s 的 福州市房地产管理信息系统的模型。同时，对福州市房地产管理因素进行分析、归纳总 结和模块化，通过网络互联，借助现代信息技术，运用专门的先进方法，采用人机结合， 利用其强大的信息管理和分析功能，从而实现对福州市房地产的空间远程管理，促进福 州市房地产信息化，提高福州市房地产市场管理水平和效率，实现福州市房地产的有效 增值，使福卅i 市房地产信息查询和管理发生巨大变革。 1 6 论文的研究思路 文章首先对国内外房地产查询和管理信息系统的应用开发现状以及所取得的成果 和存在的不足进行分析，以确定研究的重点和研究的方法；然后对组件化( c o m ) 技术和 多种不同类型的组件式g i s 平台的特点进行分析与实践，以明确本项目开发所采用的开 发平台和开发方式；在此基础上按照软件工程的思想和开发步骤完成项目需求分析、 总体设计、详细设计和系统实施等工作，最后结合项目研究所取得的成绩进行归纳总结， 并对该领域进一步的开发方向做出了展望，为以后的研究奠定基础。 第二章研究区概况 2 1 自然环境概况 2 。1 1 地理位置 福州市是福建省的省会，福州市区包括福州市和 8 个地级市县，位于北纬2 6 。2 。3 0 ” 2 6 07 3 0 ”和东经 1 1 9 。1 5 3 0 ”一1 1 9 。2 2 。3 0 ”之间。地处闽江下游、河口 盆地中心，即兼山海之利，又有沃野平原，自然环境优 越。 2 1 2 地貌 图2 1 研究区地理位置图 福州地形为一盆地，周围山岭环抱，东有鼓山，西有旗山，南有五虎山，北有莲花 峰。盆地西北高、东南低，闽江自西北向东南流入盆地后受南台岛之阻，分为南北两港， 将盆地分割为江北平原、南台岛和乌龙江南岸平原三大部分。平原上散布着许多小山孤 丘，城区的于山、乌山、屏山三山鼎立，明显可见；还有一些小山经长期侵蚀后，现多 已不见。城外山丘更多，如仓前山、金鸡山、黄山、高盖山等，其中以高盖山( ( 2 1 3 m ) 为最高。 2 1 3 气候 福州居于中亚热带与南亚热带接壤地带，北部山区属中亚热带，南部平原属南亚热 带，全市属亚热带海洋性气候。全年气候温暖湿润，冬短夏长，无霜期达3 2 8 天；年平 均实照实数为1 8 4 8 2 小时，日照百分率为4 2 ；年太阳总辐射量为1 9 6 ，最冷月为 1 2 月，平均气温为1 0 5 1 0 7 。c ，最热月为7 8 月，平均气温为2 7 8 2 8 2 。c 。市 区年降水量为1 3 4 3