（经济法学专业论文）不动产投资信托reits法律问题研究——以我国廉租房reits为视角.pdf

摘要 摘要 不动产投资信托( r e i t s ) 是一种采取不动产证券化方式进行融资的工具， 以公司或信托的组织形式，r e i t s 集合投资者的资金，收购并持有收益类房地 产或为开发房地产项目进行融资。廉租房是政府向低收入家庭提供低租金住 房保障的制度，是一个国家社会保障制度在住房领域内的具体体现。一直以 来，住房保障都是政府的重心工作，廉租房制度则是住房保障体系中的重要 环节。我国廉租房制度的实施需要大量的资金作为保障，而目前廉租房建设 的资金来源单一且极不稳定，截止目前，全国还有很多城市没有实施廉租住 房制度，已经实施的城市，其廉租房也数量有限、实施效果差强人意。与此 同时，我国民间有着充裕的金融资本，却找不到合适的投资渠道。这一矛盾 显示，r e - i t s 模式在我国的廉租房融资市场能够有所作为。 在国外，r e i t s 这一金融工具发展势头良好，学者认为，通过r e i t s 方式 为中国的廉租房提供融资，能够充分调动社会资金进行廉租房建设，也能减 轻政府压力、盘活财政资产。廉租房通过r e i t s 融资，不仅可以缓解廉租房 住房建设的融资困境，同时，对于我国的金融市场、房地产市场的发展都有 积极作用。 但与西方和亚洲邻国相比，我国现存的法律体系还未能出台专门针对 r e i t s 的专门规定，在既有法规之间，也还存在着这样或那样的冲突。当前的 法学研究，也仅涉及n r e i t s 的大致立法框架及建议，未深入联系到具体的 r e i t s 产品并就其相应法律关系进行剖析。加之廉租房这一政策性制度虽确立 很久，但直至近年对廉租房建设的迫切性才取得共识，其拓宽融资渠道的需 要才方始显现。所以，我国国内经济学界对廉租房r e i t s 融资方式的研究才处 于起步阶段，对廉租房r e i t s 法律制度的研究更远谈不上完善。引入具体的廉 租房r e i t s 融资模式以促进廉租房建设，这一要求相当迫切，也极具现实意义， 而与其配套的相关法律问题，也需要在目前既有成果的基础上继续深入研究。 不动产投资信托 r l 两) 法律阔题研究一以我国廉租房r e i t s 为视角 本文根据我国廉租房建设的实际，针对我国廉租房建设中出现的资金困 局，结合既有的r e i t s 研究资料，对我国廉租房融资制度创新方面进行拓展， 通过对具体融资方式一一廉租房r e i t s 基本理论的探讨，将较为抽象的r e i t s 法律制度与廉租房建设的融资框架相结合，深入探究了r e i t s 相关的法律制 度，作者借鉴了国内外学者在廉租房制度和r e i t s 制度方面的相关论述，在 了解r e i t s 运作模式的基础上，通过对其所涉及的法律问题进行分析，结合 我国实际情况，辨析了我国实施廉租房r e i t s 制度的现存法律障碍，再借鉴 国际经验，对我国廉租房r e i t s 融资的相关法律进行探索，提出了廉租房 r e i t s 的合理建议，以使研究具备一定的实用价值，能够为当前的廉租房建设 r e i t s 融资制度提供参考，同时也期望能为廉租房r e i t s 制度的进一步相关研 究和探索提供有益帮助。 本文以对r e i t s 法律制度的分析为主线，以我国廉租房建设的r e i t s 融 资模式为视角，将全文划分为五个部分进行论述： 在导论中，文章指出，本文的研究背景是在当前引进r e i t s 的呼声较高， 而廉租房建设又缺乏资金的情况下进行的，文章将廉租房和r e i t s 进行结合， 抓住了需要以r e i t s 融资促进廉租房建设的有利时机。接着，文章对经济学 界和法学界对r e i t s 和廉租房融资制度的相关文献进行了回顾，发掘了发展 廉租房r e i t s 的理论基础，并进一步指出了以廉租房建设为视角分析r e i t s 法律制度和研究我国廉租房r e i t s 法律制度的重要意义。说明了本文的研究 方法为法学和经济学跨学科研究范式，并梳理了本文的基本研究思路。 在第二部分，文章对r e i t s 和廉租房的概念进行了界定，介绍了r e i t s 的历史演进过程和制度价值，阐述了我国廉租房的住房保障性质和廉租房建 设的积极意义，根据现阶段我国客观存在的廉租房建设现状和资金困局，提 出引进新融资工具的必要性，在此前提下，通过对国外经验的对比，文章认 为，我国有必要引进r e i t s 这一融资工具，并利用其为我国廉租房建设服务， 由此阐述了r e i t s 在中国廉租房建设中的重要意义，论证了廉租房r e i t s 在 我国已经具备相应的现实可行性条件。 在第三部分，文章对r e i t s 的组织形式、类型选择进行了介绍，从r e i t s 的募集方式到资产管理机制，从资产投资方向到税收优惠原理等，分析了 r e i t s 的运作制度，同时，文章也对r e i t s 的风险防范机制如资产评估制度、 2 摘要 信用评级、增级制度、信息披露制度、监管制度等进行分析，并对其退出机 制作了简要介绍。 在第四部分，文章根据我国实际状况，重点分析了我国在引进r e i t s 上 所存在的法律制度障碍，主要是：我国目前还没有出台专门规制r e i t s 的制 度，也没有能代替专门r e i t s 制度对r e i t s 进行规范的产业投资基金制度， 同时，由于我国在信托、证券相关法律制度上的基础欠缺，加之我国没有对 r e i t s 产品进行信用评级、增级的传统，和我国税法上对r e i t s 的非差别性对 待等因素，不利于r e i t s 的设立和运作，从而构成了我国引入和发展r e i t s 的重要障碍。 在最后一部分，文章总结了相关内容，提出了我国r e i t s 法律制度的框 架，并对我国r e i t s 立法的体例选择和立法层级进行了建议。在此基础上， 文章再从廉租房r e i t s 设立的选用类型、组织结构、募集方式出发，就相关 制度的建立提出了自己的建议，在廉租房r e i t s 的投资主体、投资方向、税 收制度、风险控制机制等方面，也提出了我国廉租房r e i t s 相关法律制度的 设想。 本文通过对所搜集到的r e i t s 制度及廉租房建设等相关资料的研究，回 顾了研究方法和研究成果，针对r e i t s 法律制度，形成了自己的研究模式， 并将研究着眼点设定为我国廉租房r e i t s 这一具体产品，从大处着眼、小处 着手，以廉租房r e i t s 为视角，对r e i t s 法律制度展开了论述，其创新点主 要在于两个方面： 第一：目前，我国法学界对于r e i t s 的研究，仅涉及到r e i t s 的大体立 法框架，还没有深入联系到具体的r e i t s 产品，未就其相应法律关系进行深 入剖析。本文通过对r e i t s 基本法律制度的分析，将其应用于廉租房r e i t s 这一具体金融产品，并创造性地提出了相应的法律制度建议，是在既有r e i t s 法律研究成果基础上进行深入研究的有益拓展。 第- - 考虑到我国的城市化进程，不久后即将面临对廉租房的大量需求， 所以在当前，引入廉租房r e i t s 融资模式、促进廉租房建设的要求相当迫切， 也极具现实意义，而研究与廉租房r e i t s 相配套的法律问题，是践行“法学 服务于实践 宗旨的尝试，也是基于理论研究推动立法进步、促进经济发展 的良好初衷，本文的相关研究，能够填补国内相关资料在这一方面的空白， 3 不动产投资信托( r e i t s ) 法律问题研究以我国廉租房r e i t s 为视角 也为廉租房r e i t s 产品的引入和确立提供了理论依据，并为其他学者进一步 研究该类问题提供了素材。 4 关键词：不动产投资信托廉租房法律制度 a b s t r a c t r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ( w i t s ) i saw a yo fr e a le s t a t es e c u r i t i z a t i o n f i n a n c i n g r e i t si n v e s t o r sr a i s ef u n d sa n dh o l d s h a r e st oo r g a n i z ea ni n s t i t u t e f o ri n v e s t i n gi nr e a le s t a t ep r o j e c t s p u b l i ch o u s e sa r ep r o v i d e db yg o v e r n m e n tt o t l l o s el o w i n c o m ef a m i l i e st op r o t e c tt h e mf r o mh o m e l e s s n e s s h o u s i n gs e c u r i t y h a sa l w a y sb e e no no ft h ep r i o rw o r k sf o ro u rg o v e r n m e n t ，a n dp u b l i ch o u s e s y s t e mi sa ni m p o r t a n tf a c t o ro fh o u s i n gs e c u r i t y c h i n a sp u b l i c h o u s es y s t e m r e q u i r e sal a r g ea m o u n to fm o n e y ，a n dt h e r ei sp o o rs o u r c e o ff u n d i n gw i t h i n s t a b i l i t y s ot h er e s u l t so f c u r r e n tp u b l i ch o u s i n gp o l i c ya r ef a rf r o ms a t i s f a c t i o n a t 廿1 es a m et i m e ，c h i n ah a sp l e n t yo fn o n f i n a n c i a lc a p i t a l ，w h i c hc a nn o tf i n d s u i t a b l ei n v e s t m e n tc h a n n e l w i t ht h a tc o n t r a d i c t i o n ，r e i t si n c h i n a sp u b l i c h o u s ef i n a n c i n gm a r k e tc a nm a k ead i f f e r e n c e r e i t si nf o r e i g nc o u n t r i e sa sf i n a n c i a li n s t r u r n e n t sh a v em a i n t a i n e dg o o d m o m e n t u m s o m es c h o l a r sb e l i e v et h a tt h ea d o p t i o no fr e i t si nc h i n af o rt h e f i n a n c i n go fp u b l i ch o u s i n gi sa b l et of u l l ym o b i l i z et h ef u n d sf o rb u i l d i n gm o r e p u b l i ch o u s e s ，a n dc a l la l s oa l l e v i a t et h ef i n a n c i a lp r e s s u r eo n t h eg o v e r n m e n t b y r e l t s ，p u b l i ch o u s i n g c a nn o to n l ye a s et h eh o u s i n gd i f f i c u l t i e so ff i n a n c i n g ，b u t a l s od e v e l o pc h i n a sf i n a n c i a lm a r k e t sa n di t sr e a le s t a t em a r k e t i nc o n t r a s t 晰t hi t sw e s t e r na n da s i a nn e i g h b o r s ，c h i n a se x i s t i n gl e g a l s y s t e mh a sn o ty e ti s s u e ds p e c i f i cr e i t sp r o v i s i o n s e v e ni ni t se x i s t i n gl a w s ， l e r e 锄es t i l lc o n f l i c t so fo n ek i n do ra n o t h e r t h ec u r r e n tr e s e a r c hc o v e r so n l yt h e g e n e r a ll e g i s l a t i v ef r a m e w o r ka n ds u g g e s t i o n s ，n o ti n - d e p t hw o r k s t oa n ys p e c i f i c r e i t sp r o d u c t s c h i n a sr e i t sf i n a n c i n gr e s e a r c hi ss t i l li ni t si n i t i a ls t a g ea n di t s p u b l i ch o u s er e i t ss t u d ya l s of a rf r o ms o u n d t h ei n t r o d u c t i o no f p u b l i ch o u s e r e i t sf i n a n c i n gi no r d e rt op r o m o t ep u b l i ch o u s eb u i l d i n gi so fg r e a tp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e a n da ni n d e p t hr e g u l a t i o ns t u d yn e e d st ob ec o n t i n u e d i nt h i sp a p e r , t h ea u t h o ra n a l y z e sc h i n a sc u r r e n tp u b l i ch o u s i n gs y s t e ma n d e x i s t i n gl e g a lo b s t a c l e sf o rr e i t s b ys t u d y i n gi n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e s ，廿l e 1 l e g a lr e s e a r c ho nr e a le s t a t ei n v e s t m e n tt f 。哇s s i nt h es i g h to f p u b l i ch o u s e r e i t s a u t h o rt r i e st os o l v es o m ep r o b l e m si no r d e rt om a k eh i ss t u d yo f p r a c t i c a lv a l u e ， a n dt ob ch e l p f u lf o rf u r t h e rr e s e a r c h i nt h i sa r t i c l e ，l e g a ls y s t e mo fr e i t si st h em a i nl i n e i nt h es i g h to fp u b l i c h o u s er e i t s ，t h ea u t h o rd i s c u s s e dc h i n a sf u t u r er e i t ss y s t e m t h ea r t i c l ei s d i v i d e di n t of i v es e c t i o n s i nt h ef i r s tp a r t ，t h ea u t h o rs h o w e dt h er e s e a r c hb a c k g r o u n d ，s u m m e du pt h e r e f e r e n c e s ，a n dh et h i n k st h en e e df o rf u r t h e rr e i t ss t u d yi sn e c e s s a r y i nt h e s e c o n dp a r t ，t h eh i s t o r yo fr e i t sa n dt h ev a l u eo fr e i t ss y s t e ma r er e v i e w e d a n dt h e nc a m et h ea n a l y s i so fc h i n a sp u b l i ch o u s i n gs y s t e m ，a n dt h en e e do f p u b l i ch o u s er e i t s i nt h et h i r dp a r t ，t h e r ei sab r i e fi n t r o d u c t i o no ft h eb a s i c f r a m e w o r kf o rr e i t sr e g u l a t i o n ，i n c l u d i n gi t so r g a n i z a t i o n ，o p e r a t i o na n dr i s k p r e v e n t i o nm e c h a n i s m ，e t c i n t h ef o u r t h p a r t ，t h e a u t h o r s u g g e s t s t h e e s t a b l i s h m e n to fl e g a ls y s t e mo nr e i t s ，a n dt h e na n a l y z e st h ec u r r e n to b s t a c l e st o s u c has y s t e m ，l i k et r u s ti a w s ，s e c u r i t i e sl a w s ，t a xl a w sa n do t h e ri a wo b s t a c l e si n o u rn a t i o n i nt h ef i f t hp a r t ，t h ea r t i c l ep u t sf o r w a r df u r t h e rs y s t e mo fr e i t si n c h i n at ob u i l dt h eb a s i cf r a m e w o r ka n ds p e c i f i cr e g u l a t i o n sf o rp u b l i ch o u s e r e i t s t h ef o r m so fo r g a n i z a t i o n ，t h et y p eo ff u n d i n g ，t h eo p e r a t i n gm e c h a n i s m a n dr i s km a n a g e m e n t ，a r ep r o p o s e di nt h i sp a r t t h ep a p e rr e v i e w e dd o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c ho nl e g a ls y s t e mf o rr e i t s ， a n df o c u so nc h i n a sp u b l i ch o u s er e i t sr e g u l a t i o n i t sm a j o ri n n o v a t i o nl i e si n t w oa s p e c t s ： f i r s t l y ，t h i sa r t i c l ee x p a n d st h es t u d yo fr e i t sf r o ml e g i s l a t i v ef r a m e w o r kt o s p e c i f i cp r o d u c t s p u b l i ch o u s er e i t s ，晰t l lf u n d a m e n t a la n a l y s i so nl e g a l s y s t e mo fr e i t sa n dp u b l i ch o u s i n gp o l i c i e s i t sa ni n d e p t hs t u d yo np e l t s s e c o n d l y ，t h i sa r t i c l ef o c u s e so np r a c t i c a la d o p t i o no fr e i t si nc h i n a t h e r e s e a r c hi sd e s i g n e dt op r o m o t ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t of i l lt h eg a pf o rp u b l i c h o u s er e i t ss t u d y i n g ，a n dt op r o v i d eat h e o r e t i c a lb a s i sf o ro t h e rs c h o l a r st o f u r t h e rs t u d ys u c hi s s u e s 2 k e yw o r d s ：r e i t s p u b l i ch o u s i n g r e g u l a t i o n 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位申请人： 年月日 i 导论 1 1 研究背景及问题提出 1 导论 不动产投资信托( r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ，简称r e i t s ) 肇始于 美国，是一种采取不动产证券化方式进行融资的工具，通常以公司或信托的形 式集合投资者资金，收购并持有收益类房地产或为开发房地产项目进行融资， 通常能够享受特定税收优惠的融资机构。 廉租房是政府向低收入家庭提供低租金住房保障的制度，也是一个国家 社会保障制度在住房领域内的具体体现，对展示国家文明、维护政治、经济 和社会稳定有着重要的意义。一直以来，住房保障都是政府的工作重心之一， 而廉租房制度又是住房保障体系中的重要环节。无论是以新建房屋或者是收 购存量房的方式实施廉租房制度，都需要大量的资金作为保障。2 一方面，我 国目前廉租房建设的资金过分倚重财政投入，来源单一且不稳定；另一方面， 民间充裕的金融资本也在寻找长期、稳健的投资方式。 将廉租房资产通过不动产投资信托一- - r e i t s 方式进行融资，能够有效地 分担财政压力、促进廉租房制度的落实，其长期稳健的回报方式既符合政府 对金融市场的要求，又能满足投资者的需求，因此，在我国的廉租房制度实 施过程中，r e i t s 融资方式能够发挥其重要作用，欧美发达国家以及亚洲邻近 周边国家和地区的r e i t s 实践，也证明这一制度完全能够发展成为金融市场的 成熟工具。 如何把握住当前推行金融市场创新的有利契机，将廉租房建设与r e i t s 有 机结合，在促进廉租房制度保障落实的同时，也推动金融市场的健康有序发 1 张若冰，我国房地产投资信托法律制度研究，西南政法大学，2 0 0 7 年，第3 页。 2 理论上，廉租房可以实物配租、租金补贴或租金减免方式施行。但根据建设部资料显示，目前我国的 主要配租方式为租金核减，即以提供住房的方式实物配租。参见陈婷婷：“对我国廉租房配租方式的相 关思考”，中国房地产金融，2 0 0 7 第7 期，第3 7 页。 l 不动产投资信托( 1 砸r r s ) 法律问题研究以我国廉租房r e i t s 为视角 展，这不光是经济学界面临对的机遇，也是法学界应当探讨的课题。 因此，本文作者试图根据我国廉租房建设的实际，针对我国廉租房建设 中出现的资金困局，结合既有的r e i t s 研究资料，对我国廉租房建设制度、 特别是在廉租房融资制度创新方面的提议进行深入拓展，通过对具体融资方 式- - r e i t s 基本理论的探讨，将较为抽象的r e i t s 法律制度与廉租房建设的融 资框架相结合，深入探究与廉租房r e i t s 这一工具相关的具体法律制度，辨 析我国实施廉租房r e i t s 制度的现存法律障碍，并借鉴国际经验，提出了在 现实情况下解决这些问题的办法，以使得研究具备一定的实用价值，能够为 当前的廉租房建设提供参考，同时也期望能够为廉租房r e i t s 的进一步相关 研究和探索提供有益帮助。 1 2 研究现状及需要进一步研究的问题 在国外，特别是金融市场较为发达的国家，r e i t s 的市场实践已经较为成 熟，与其相关的法律领域内的研究也较为全面，这些国家，不论是通过单行 立法或分散立法的方式，大都针对性地制定了规范r e i t s 的相关立法，3 法学 的触角，也能够逐次延伸，4 并联系到特定的r e i t s 产品种类进行理论研究。 我国对r e i t s 制度的研究开始于经济学界，通过对域外r e i t s 制度设计 及运作模式的分析，经济学界认为引进r e i t s 对活跃房地产具有重要意义， 也具备可行性条件。5 目前，经济学界对这一制度的引进已经达成共识，也有 学者根据我国的具体情况，提出了中国r e i t s 的具体操作方式；6 在法学界， 对r e i t s 法律框架和制度的相关研究随着经济学界而启动，现时，已有部分 3 仅以美国为例，就先后颁布了t a xr e f o ma c t1 9 7 6 ，u s i n t e r n a lr e v e n u ec o d e1 9 6 0 ，i n t e r n a lr e v e n u e s e r v i c er e s t r u c t u r i n ga n dr e f o 咖a c to f1 9 9 8 4 这方面的研究成果不胜枚举，如：w i l l i a ml m a r t i n ，i i ，f e d e r a lr e g u l a t i o no fr e a le s t a t e i n v e s t m e n tt r u s t s ：al e g i s l a t i v ep r o p o s a l u n i v e r s i t yo fp e n n s y l v a n i al a wr e v i e w , d e c e m b e r , 19 7 8 t h a y n et n e e d l e s ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ：ag u i d et o t h e i rh i s t o r y , f o r m a t i o n ，a n dt a x a t l o n ，a m e r i c a nl a wi n s t i t u t e a m e r i c a nb a ra s s o c i a t i o nc o n t i n u i n gl c g a l e d u c a t i o n a l i a b ac o u p eo fs t u d y , o c t o b e r7 ，l9 9 9 j a m e sm l o w y , r e i i sa n du p r e i tp a r t n e r s h i p s t a xi s s u e s ，p r a c t i c i n gl a wi n s t i t u t e ，t a xl a w a n de s t a t ep l a n n i n gc o u r s eh a n d b o o ks e r i e s j u n e ，2 0 0 0 5 毛志荣： 房地产投资信托基金研究，深圳证券交易所综合研究所报告，2 0 0 4 年1 月： 陈柳钦：美国房地产投资信托基金( i t s ) 的发展及其对我国的启示，建筑经济，2 0 0 4 年。 6 李向燕： ，中国地质人学，2 0 0 6 年5 月。 2 1 导论 对西方国家和亚洲邻近各国r e i t s 法律制度进行分析的研究成果，7 介绍了 r e i t s 的组织形式、信托法律关系、选用类型等基本设立制度，评述了r e i t s 的运作如资产评估、信用增级、发行及交易方式等制度，并结合其税收优惠 等展现了r e i t s 的制度优势，对r e i t s 制度的风险防范体系如信息披露、监 管制度等也予以了介绍。 在r e i t s 的具体制度方面，与西方和亚洲邻国相比，我国现存的法律体 系还未能出台专门针对r e i t s 的专门规定，在既有法规之间，也还存在着这 样或那样的冲突，在此基础上，有学者结合我国具体国情，分析了我国现行 的法律制度框架，讨论了目前体系下的公司法、信托法、证券法及基金管理 专项法规结构，认为现行机制有所缺失，存在对于r e i t s 的引进和发展不利 的因素，需要对我国的现行相关法律制度进行完善，才能建立起与r e i t s 相 适应的配套制度体系。8 由此，在针对性分析我国现行法律框架对r e i t s 设立、 运作的不利条件的基础上，有学者进一步提出了应当借鉴亚洲邻国的经验， 以专项立法的方式，确立r e i t s 的规范制度：9 也有学者提出，可以参照美国 模式，通过对各部门法进行协调，对现有制度进行改造，以此建立起对r e i t s 的完善规制制度。1 0 此后，随着r e i t s 在我国金融界的实践，近年来不断有 类r e i t s 产品的推出，1 1 有学者从实证角度对于类r e i t s 产品进行分析，并 提出了中国设立r e i t s 的大致法律框架，对我国r e i t s 的设立条件要求、运 作机制以及风险防范等制度进行了阐述。1 2 这些学界的意见和有益建议，被 运用于立法指导，目前，我国正致力于构建规制r e i t s 这一金融创新的全方 位法律制度。” 近年来，我国对廉租房制度重要性的认识不断加深，廉租房建设的进度 也进一步加快，随着廉租房建设制度的实施，受到其资金来源少、渠道单一 的限制，各地政府对于廉租房建设的热情不高，廉租房建设资金的窘迫性逐 7 张蕾：证券投资基金法律制度，学苑 l 版社2 0 0 4 年版： 谢哲胜： 不动产资产信托的法律关系，不动产证券化学术研讨会论文集，2 0 0 3 年1 2 月 o 如王清：完善证券法律制度加快资本市场发展，中国法律，2 0 0 6 年第l 期。 9 胡人武：不动产证券化法律问题研究，西南民族大学学报，2 0 0 2 年第3 期。 1 0 张国清：投资基金治理结构之法律分析，北京大学出版社2 0 0 4 年版 自2 0 0 4 年以来，先后有天津欧尚、联信保利、领锐等类i 迮i t s 产品发行 坦李智：房地产投资信托( r e i t s ) 法律制度研究，法律“j 版社，2 0 0 7 年 u 如银监会先后出台了信托投资公司资金信托管理暂行办法、信托公司集合资金信托计划管理办法 等。 不动产投资信托( r e i t s ) 法律问题研究以我国廉租房r e i t s 为视角 渐显露。在此情形下，有必要借鉴相应的金融工具，以推动廉租房建设，有 房地产界人士提出，根据r e i t s 这一金融工具在国外发展的良好态势，结合我 国的廉租房建设实际情况，我国的廉租房建设也可以引进r e i t s 模式，学者 也认为，通过r e i t s 方式为中国的廉租房供给融资，能够充分调动社会资金进 行廉租房建设，也能减轻政府压力、盘活财政资产。峙有学者对以r e i t s 方式 拓展廉租房建设融资渠道的条件作了迸一步的研究，并对廉租房r e i t s 的大致 模式进行了初步的阐述。1 6 总的来说，目前的法学研究仅涉及到r e i t s 的大致立法框架及建议，未 深入联系到具体的r e i t s 产品并就其相应法律关系进行剖析。加上廉租房这 一政策性制度虽确立很久，但直至近年，对廉租房建设的迫切性才取得共识， 其拓宽融资渠道的需要也方始显现，所以，我国国内经济学界对廉租房r e i t s 融资方式的研究也才处于起步阶段，业界也未重视与廉租房r e i t s 相关的法 律问题，至于因我国廉租房r e i t s 与普通r e i t s 方式不同的特性所决定的特 殊法律问题研究，目前更是暂告阙无。 综上，由于起步较晚，国内对于不动产r e i t s 的实践和对相关法律的认识 和研究都要落后于国外。已经出台的投资基金相关制度的主要目的也主要是 为规范金融机构发行的以信贷资产为支撑的证券化产品，缺乏专门针对r e i t s 的相应法规和规范廉租房r e i t s 的相关制度。为应对我国不久后即将面临的对 廉租房的大量需求，引入具体的廉租房r e i t s 融资模式以促进其建设的要求相 当迫切，也极具现实意义，而与其配套的相关法律问题，也需要在目前既有 成果的基础上继续深入研究。 廉租房r e i t s 融资与普通r e i t s 方式不同的特性，使其产生了特殊的法律 问题：首先，设立廉租房r e i t s 的主体具有明显的政府背景，与一般的r e i t s 原始权益主体不同；在资产的收益方面，廉租房的收益有很大一部分来自于 政策性补贴，其收益具有稳定性，但离不开财政资金的支持：部分廉租房的 存量资产老、旧或有其他缺陷，会降低其对投资者的吸引力，存在着如何组 合资产提升信用等级以确保对投资者吸引力的问题。其次，由于廉租房的公 4 2 0 0 5 年，全国t 商联住宅产业商会提案“发展房地产投资信托基金，建立廉租房体系，解决低收入群 体住房需求，防范房地产金融风险”。 1 5 巴曙松，张旭，王淼：廉租房建设的融资现状和创新趋势”，载于国际融资，2 0 0 6 年第9 期。 1 6 刘颖，中国廉租住房制度的经济学分析，格致出版社，2 0 0 7 年。 4 1 导论 益性质所决定的低收益，很可能使其收益低于市场上r e i t s 产品的平均水平， 我国是否有必要借鉴国外作法，在避免对资产转移进行双重征税的基础上， 进一步规定对来自廉租房租金收入的所得税进行减、免：而且，要在我国建 立完善的r e i t s 市场，就有必要畅通保险、银行和其他机构资金进入廉租房 r e i t s 的途径，因为机构通常是此类r e i t s 的忠实投资者，此外，对于廉租房 r e i t s 的募集形式、选择类型、资金投入方向规制等方面，都需要进一步的探 究。 概括来说，现阶段我国对r e i t s 的法学研究落后于经济学界的研究和实 践，对廉租房r e i t s 这一具体模式，也欠缺相关的深入法律分析和研究。纵然 有“经济学敏感，法学稳重 的托辞，但只有为社会现实服务，法学方能体 现出其实践价值。法律应当承认变动的经济现实，但法学的任务不能仅限于使 之合法化，还应与时俱进、以具体而实用的研究，推动法律进行调整，以便 适应和促进经济的发展。因此，笔者认为，就r e i t s 与廉租房结合的法律制度 而言，存在着进一步研究的价值和空间。 1 3 研究方法及思路 经济法学的研究方法要受到具体实践活动的约束，并且应当随实践活动 的发展而演化。因本文的选题涉及经济和法律领域，且由于经济领域的多样 性和复杂性与法律领域的深化性有所区别，因此在研究过程中，作者学习和 运用了经济学科的研究方法，力争全面了解和掌握课题内容。由于一种制度 研究，特别是在对一种相对较新的投资工具的制度进行探讨，理当对该工具 本身的设立、结构及运行作出仔细分析，因此，文中将涉及到对r e i t s 这一 工具本身的技术性剖析，也引用了部分经济学的文献。 在本文对r e i t s 进行的介绍中，主要选取了美国、新加坡、香港的相关 制度作为主要的比较研究对象，因为美国是世界上最早设立r e i t s 的国家， 其经验和教训都足以对我国的实践产生指导意义，而后二者与我国大陆同处 在亚洲地区，其相关制度也对我国有较强的借鉴意义。 在理论分析中，作者借鉴了国内外学者在廉租房制度和r e i t s 制度方面 的相关论述，在了解r e i t s 运作模式的基础上，通过对其所涉及的法律问题 不动产投资信托( r e i t s ) 法律问题研究以我国廉租房r e i t s 为视角 进行掌握，并结合我国实际情况，对我国廉租房r e i t s 融资的相关法律进行 探索和深入分析，得出结论并给出合理建议。 本文分为五个部分，在第一部分，文章给出了研究背景，总结了既有研 究成果，并提出需进一步研究的问题；在第二部分，文章对r e i t s 的历史演 进、制度价值进行了回顾，分析了我国廉租房建设以r e i t s 方式进行融资的 制度优势；在第三部分，简要地介绍了r e i t s 的基本法律框架，包括其组织 形式、运作及风险防范机制等；在第四部分，针对我国建立r e i t s 法律制度 尚存的障碍进行了阐述，如我国在信托、证券、税收等法律制度上的相应欠 缺等；在第五部分，文章进一步提出了构建我国r e i t s 制度的基本框架，并 针对具体的廉租房r e i t s ，提出了在组织形式、选择类型、运作机制、风险管 理等方面的大体制度设想。 6 2 r e i t s 的演进、制度价值及廉租房r e i t s 的制度优势 2 r e i t s 的演进、制度价值及廉租房 r e i t s 的制度优势 2 1r e i t s 的界定及演进 2 1 1 旺it s 的界定 房地产投资信托基金( r e i t s ) ，实质上是一种证券化的产业投资基金， 通过发行股票受益凭证，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过 多元化的投资，选择不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险 的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息、分红的方式分配给投资者， 从而使投资者获取长期稳定的投资收益。盯 2 1 2r e i t s 的演进 世界上最早创设r e i t s 锘j 度的国家是美国，r e i t s 基本上是其1 9 6 0 年国 内税法典协的产物，r e i t s 的本质上是一种产业投资基金，具有税收优惠 待遇并兼具有导正不动产市场的功能，其参与的主体多元化，依据资金投向 的不同，r e i t s 又可以分为权益型、抵押权型和混合型三类。憎经过半个世纪 以来的经验积累，美国已经建立起一套相当成熟的r e i t s 运作规范机制，在其 严格的法律监管下，加之r e i t s 自身的不断改革和创新，得到了投资者、特别 是机构投资者的广泛参与，已经培育了相当专业和较为成熟的市场。 ”陈淑贤、埃里克森、王坷：房地产投资信托一结构、绩效与投资机会，刘洪玉、黄英等译，经济科 学_ 版社，2 0 0 4 年第l 版，第1 3 页。 博i n t c m a lr e v e n u ec o d c1 9 6 0 9 闵志慧：“美国不动产证券化对我国的借鉴作用探讨”，经济师，2 0 0 5 年第8 期。 2 0 m i c h a e lg f r a n k e l & t h a y n et n c c d l e s , r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t ：ag u i d et ot h e i rh i s t o r y ，f o r m a t i o n 7 不动产投资信托( r e i t s ) 法律问题研究以我国廉租房r e i t s 为视角 七十年代，德国、澳大利亚等国开始普及推广r e i t s ，八十年代在荷兰等 欧洲国家，r e i t s 得到了长足发展，九十年代初加拿大、比利时等国也纷纷推 出r e i t s 产品。 九十年代后期，亚洲各国开始积极引入r e i t s ，如日本在2 0 0 0 年修改其投 资信托及投资公司法，允许直接和间接的契约型以及公司型的r e i t s 在东京 证交所上市交易，并对其结构、资产规模、资金来源和税收等方面予以规范； 2 1 新加坡制订了