（经济法学专业论文）商品房预售风险控制的法律对策.pdf

摘要 商品房预售制度起源于我国香港地区，后为大陆所借鉴，经过十多年 的发展为大陆房地产业的繁荣作出了巨大的贡献它具有融资功能，可以 降低开发主体的准入门槛，减少开发商的资金压力，调动其积极隆，从而 促进了我国房地产业的快速发展但凡事有利必有弊，由于商品房预售标 的物具有非现实性、履行周期长等特点，决定了其具有比现房交易更大的 风险，在实践中出现了一房多卖、延期交楼、工程烂尾等现象，因此，学 术界也出现了关于其存废的争论。笔者认为对于商品房预售不宜因噎废食， 不能因为其可能具有的风险而忽略其带来的巨大益处，而是应该强化商品 房预售制度本身及其相关制度，将风险控制到适度的范围本文正是基于 这样的写作目的，拟从经济法的角度对商品房预售风险控制进行系统地研 究，寻求适当的法律对策，以期丰富经济法理论体系，并对实践产生一定 的指导意义。 本文除前言和结束语外分为五个部分。 第部分，概述。首先对商品房预售的概念、特征和性质进行探讨； 其次根据探讨的结果对商品房预售风险产生的原因进行分析，并阐述其危 害；最后根据前两部分的铺垫证明商品房预售风险控制的可行性与复杂性 第二部分，商品房预售主体准入的管理继概述之后，从本部分印进 入商品房预售风险控制具体制度层面的探讨首先根据逻辑顺序确定从主 体准入方面进行探讨。本部分主要从以下三个方面进行论述：第一、介绍 我国预售主体准入制度的现状与存在的问题；第二、根据第部分提出的 问题，提出有针对性的改革设想，包括建立资金专项审查机制，开发商信 用审查机制和商品房预售强制保险制度；第三，阐述主雠入制度的完善 对商品房预售风险控制的积极意义。 第三部分，商品房预售合同形式的选择与内容的管理首先从合同形 式的选择入手，介绍合同格式条款的特点及利弊，并基于此探讨格式条款 对于商品房预售的特殊意义然后分析我国商品房预售合同格式条款存在 的问题及相应的对策，最后总结合同格式条款管理对预售风险控制的积极 意义 。 第四部分，商品房预售合同登记的效力和管理。本部分以格式合同在 使用过程中的风险控制为出发点，从四个方面进行论述：首先，对商品房 预告登记的效力进行理论分析，结合剐剐通过的物权法重点对预告登 记制度的顺位效力进行介绍；其次，对我国商品房预告登记效力的立法规 定进行分析，并提出相应的完善意见；再次，从我国商品房预售合同登记 的行为的立法规定出发探讨对其进行完善的方式：最后，总结商品房预售 合同登记对风险控制的积极意义 第五部分，商品房预售款使用的监督和管理。首先，对预售款监管的 必要性进行论证；其次，介绍我国当前预售款监管的立法现状与存在的问 题，并在介绍香港地区和德国预售款监管经验的基础上提出相应的完善意 见最后对预售款监管对商品房预售风险控制的积极意义进行总结 关键词：商品房预售；商品房预售合同；监管制度；预告登记 o = i g 砌i n 琢i n 雩触a n d 劬m 删i n t o t h e m a i l 】1 a n d ，t h e 掣鼬锄0 f o c m m 鹭d c j mh o u s ep i 鞠i eb 瑟m a d eag r o a tc o 哪词加d o nt ot h e 矗d 晖，m e n t0 t h e 砌e s t a t em a t k am i l 】gt h ep a s tt w od e c a d e s 伍谢n ga b l y 伽伊蛔 瑚n c y 细1 1 1 e i 诳龇如蛔啦l l l e 颤蛔幻j 幽l b j s 斛d e a s i 豫血c i n gt h e 五i 跚l c i n g 班e 辫eo ft h ed e v e l o p e 碣班咖删n gt h ed c 职岫p e 如 伽1 h 峭砸a n d 珊g i 喀t h e a le s t a t er m d m 粤吨f a s t e eh o w c v e l , 嗍 s w o r dh a st w ob l a d e s , t h eo 跚n 吐砌t x m s ed 恁强kh a sm o l es a d o r sr i s k st h a n t h e 倒m n e r d a lh o u s es a l eb e c a u s eo f 腿m i c 、rt r a d eo b j e c t 锄dl o n g 蛐p e r i o a t h o s ec a u s e 咄i l l e 嘲p h e n o m e n o n s , m m ha ss e l lt h es a m eh o u s et od i ：嘲 b u y e r s , p o s i i 瓤玲雠b a n d 姗d a 坞s 幻pb l i i l d i i 垮自f l a d 【0 f 瑚珊够t h e 呶i t s b r e a k i n g o u t ad i 黜a b o u t t h e d 鼬m o r a b 0 1 j s h i n e m o f 恤a 毗m 譬r c i a l h o u , 翻脚l es y s t e mi n 孤瓤l e n 也t h ea l 】t h o rt h i n ki f sn o tw i s e l yt oa b o l i s ht h e c o n m m d a lh o u s e p r e - 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是：想探求新的售 楼方式。他们想出的新方法就是：像切月饼”那样，把楼字契约切开， 即份契”，然后将楼宇分层出售之所以叫“卖楼花”是因为正在兴建的 楼字镟正处于开花阶段的树果，尚未结果，人们先买花，再取啊p 。而 我国大陆的商品房预售制度源自香港的“卖楼花”，这一点应该没有质疑。 业界普遍认为，我国大陆的商品房预售制度首先是由来自于台湾的仇福宪 小姐于1 9 9 0 年在开发广州世界贸易中心大厦时实施的。此后，我国大陆 以部门规章或地方性法规的形式，对商品房预售予以认可并大力推广，1 9 9 4 年我国正式颁布了( ( 城市房地产管理法，第一次以国家法律的方式对其进 行了确认，随后建设部又根据氆城市房地产管理法制定了( 饿市商品房 预售管理办法对商品房预售作了细化规定 1 、商品房预售合同的特征 与商品房现售相比商品房预售具有明显的特征： ( 1 ) 合同标的物的非现实性 在符合饿市房地产管理法第四十四条的条件下，预售人为了融通 房屋建设资金，q - j 敝法进行商品房预售。从近几年的实践来看，从购房人 与开发商签订预售合同到商品房实际竣工交付的期限多在一年到两年之 间，有的甚至还要长，其履行期限远远超过了现房买卖的履行期限即预 。陈江华：“商品房预售的法律问题”，( - g - = 肥联合大学学报2 0 0 1 年1 2 月，第3 1 3 4 页 o 毛和文：。再论大陆与香港的商品房预售制度”，法制与经济2 0 0 6 年第7 期，第8 页。 2 售商品房买卖双方在签订合同时，合同的标的物商品房还不存在或者是正 在建设中，具有非现实性 ( 2 ) 合同履行具有一定的不确定性 由于预售商品房是一种远期交货的法律行为，加之其客体为不动产， 在预售履行期间，除开发商与购房入之间形成商品房预售法律关系外，还 涉及开发商与工程承包商之闻的工程承包建设法律关系；若银行提供抵押 贷款，则开发商、银行与购房人又形成抵押贷款法律关系；若购房人转让 期房，则购房人、开发商、受让人之间又建立了以期房为交易标的的法律 关系在预售商品房交易的具体运行中，从开发商资格的申请、房屋的设 计、建材的供应，到房屋的建造、竣工交付、房屋产权登记的办理等一系 列环节中，任何一个环节出现误差，都可能导致预售行为不能履行或不能 完全履行以开发商与工程承包商之间的工程承包建设法律关系为例，在 现房销售中，开发商与工程承包商之间工程建设法律关系业已完结或者至 少不再影响商品房的质量与交付；而在预售中，如果开发商压低工程造价， 或者拖欠工程款，则有可能降低商品房质量或者延后竣工日期，影响预售 合同的履行。另外，由于预售合同标的物的非现实性，道喊在合同签订以 后，房屋所有权的转移不能在交易后短期内实现，只有等到房屋建成交付 之后才能完成，因而增加了商品房预售合同正常履行的不确定陛 ( 3 ) 合同风险成本与利益的分享不对称 从经济学来看，一般的现货买卖合同一手交付价款、一手交付货物是 一种等价交换在这种交易中，卖方通过卖出商品收回其预先支出的成本， 并黼4 润，而买方则通过支付价佥获得商品的使用价值在这种交易方式 中，卖方的生产成本是完全由己方自筹的；在一般的远期交货交易中，买方预 先向卖方支付一定的生产成本 然后卖方到期以事先固定的价格向买方交付 货物以收回成本并获得利润在这种交易中，买方事先向卖方支付一定生产 成本以减少可能因价格变动而给买方造成的损失卖方也可减轻成本负担同 时减少因价格和市场供求关系的变动而造成的风险所以这种交易方式实际 上也是一种互利的方式。而商品房预售与以上两种交易方式显然有所不 同。在商品房预售的条件下，依据法律的规定而直接在商品房建造之前或之 中就向预购方一次性收取全部份栽这笔价款等于房屋的建造成本加上开发 商所获得的利润，而预购方则因交纳了全部购房款而取得其所购买的预售商 m 周茜、餐林森：“对完善商品房预售制度的思考”，广东行政学院学报2 0 0 4 年1 2 月，第6 0 - 6 3 页 3 品房所有权请求权 在这一交易过程中，购房人实际上承担了本该由金融机构承担的投资 者角色，在开发商开发初期向其提供了最需要的资金而购房人的投资却 并没有得到法律的承认，购房人并不能享有金融机构那样的权利参与开发 商利润的分配，而只能取得根据买卖合同取得的预售商品房所有权请求权 但是开发商却处于完全不同的另外一种情况：开发商通过商品房预售，一 是获得了部分无患建设资企减少了向金融机构贷款应付的利息，节省了大 量的生产成本；二是提前实现了生产的利润，使其得以将这笔提前获得的利 润投入到其它房地产开发中去所以从经济学的角度来分析 开发商在与购 房人签订预售合同的那一刻起就已经把整个交易的风险转移到了购房人身 上，并且提前收回了成本与利润；而购房人在交易过程中承担了巨大的风 险，并且作为实质上的投资者却没有得到相应的投资回报因此，开发商 与购房人在合同中的风险成本与利益分享是不对称的 ( 4 ) 合同的形式和内容需要国家干预 由于商品房预售中标的物的非现实性、商品房预售法律关系具有复杂 性、商品房预售法律关系中合同风险成本与利益分享的不对称性等特点， 购房人将面临商品房能否按质按期交付的风险。此外，自然灾害风险、开 发商的经营危机风险，标的物的法律诉讼风险、标的物的重大瑕疵风险等， 都会对商品房预售行为产生一定影响。实践证明，放任自流的“商品房” 交易会引发房地产交易中的过分投机、欺诈等违法行为为此，美国、加 拿大等国家就禁止商品房预售。在借鉴国外经验，并考虑我国实际情况的 基础上，我国对商品房预售一直持谨慎态度，对其进行了特别规定，如根 据现行代城市房地产管理法、( 城市商品房预售管理办法，商品房销售 管理规定等，国家对开发企业主体资格进行了一定的限制，对商品房预 售合同规定了登记备案制度，对商品房预售合同的形式和内容进行了干预 2 ，商品房预售法律关系的性质 日前，商品房预售的性质，存在以下几种观点： ( 1 ) 商品房预售是一种预约买卖行为在合同法中，合同分为预约 合同与本约合同。预约，谓约定将来订立一定契约之契约。其将来应订立 之契约称为本契约”预约是指当事人负有按照预约内容，诚信谈判订立商 品房买卖合同的义务，预约合同的内容非常简单。商品房预售不是预约， o 窦权宏：“浅析我国商品房预售的法律性质和特征”，市场纵横，第4 8 - 4 9 页。 4 虽然商品房未竣工，当事人已对房屋买卖的主要内容达成了具体明确的约 定，无须再订立一个新合同，不存在预约交易与本约交易的关系因此， 商品房预售不同于预约交易行为 ( 2 ) 商品房预售是附期限的买卖行为该观点认为，商品房预售是 在将来约定的日期交付房屋，应是附期限买卖行为。o 但是，笔者认为该嘲 限”并非是附期限法律行为中的翎限”附期限的民事法律行为包括附廷 缓期限的民事法律行为和附解除条件的民事法律行为如果将该期限理解 为附延缓期限行为，则商品房预售行为虽已成立，但未生效，只有待期限 到来时才发生法律效力。然而，根据合同法规定，商品房预售合同一 经签订，即发生法律效力，双方应按约定履行交付房价款和房屋的义务， 否则，就构成违约。所以，将该期限理解为附延缓期限民事行为，有纵容 当事 违约之嫌，不利于合同履行。另外，如果将该期限理解为附解除期 i 暖# - i 为，商品房预售行为不仅是成立的，而且已经生效，只是在期限到来 时法律效力终止这样，购房人就不能取得房屋。显然这与商品房预售目 的相违背。因此，商品房预售不属于附期限买卖行为 ( 3 ) 商品房预售是加工承揽合同。该观点认为，加工承揽是承揽人 按照定作人要求完成工作成果，定作人给付报酬的行为，商品房预售是定 作人委托承揽人建设房屋的行为。虽然某些情况下买卖与加工承攒容易混 淆，但商品房预售不应属于加工承揽行为。因为，商品房预售中预购人不 会提供建造房屋的原材料，也不会像加工承揽中定作人提供图纸、设计方 案，购房人关心的是商品房能否按期交付，对房屋的设计，施工等等并不 考虑，同时，对工程质量的检验是由法定质量管理部门完成，并非由承揽 入完成所以，商品房预售不是加工承揽行为 ( 4 ) 商品房预售是分期付款的买卖行为分期付款买卖是一种特殊 买卖行为，买受人不是一次i 生而是分期向出卖人支付价款，商品房预售中， 多数购房人也采取分期支付的方式，它们有相似之处但是，它们还是有 区别的，分期付款买卖应当在合同生效后交付标的物于买受入，“出卖人负 有交付标的物于买受人，并使其取得该物所有权之义务分期付款买卖， 概念上则惟须交付，不必包含所有权之转移，虽为所有权保留之约定，亦 不妨有分期付价之买卖之存在交付须使买受人取得直接占有。简易交付 。符启林主编：商品房预售法律制度研究，中国政法大学出版社2 0 0 2 年版，第5 6 页 。金俭著：“析商品房预售合同”，现代法学 1 9 9 6 年第1 期。第6 l 页 5 或对于买受人之代理人为交付，亦可”。可见，分期付款买卖中标的物为 现实存在之物，合同成立时应交付买受人而商品房预售中标的物为正在 建设之物，合同成立时无法交付标的物因此，商品房预售不同于分期付 款买卖 笔者认为，商品房预售从土地的取得、房屋设计、施工、竣工验收等， 直到交付，需要较长时间，具有周期长的特征预售合同订立后，预售人 不能立即交付，而是在将来约定日期交付房屋这些特点与远期交货的买 卖行为有相似之处一般的远期交货买卖行为，是指合同的买方预先向卖 方支付定的定金( 或预付款) ，待合同规定的交货日期到来时，卖方按合 同规定价格将货物交付给买方；而在商品房预售中，买方的义务是在标的 物还不存在或者正在建造时就一次性预付全部价款，而卖方则要按照合同 的要求建造房屋，并在合同规定的期限内以事先约定的价黻付。但是， 商品房预售又具有其特殊性，它除了一般的远期交货买卖行为特征之外还 综合了附期限、加工定作、分期付款等法律行为的特点这里的附期限并 非是预售合同附期限成立或失效，而是商品房预售合同签订以后，在一定 期限内履行完成，即实现商品房的交付加工定作是指虽然商品房预售中 购房人并未向开发商提供原材料，未提出具体施工要求，但是却提供了开 发商进行这些活动所需的资金，而且在付款之前商品房的主要技术指标已 经确认，开发商必须严格按约建造。另外分期付款是指商品房预售中虽然 要求购房人一次性预f 十鲫价款，但是购房人在资金不足的情况下可以通 过银行按揭完成资金交付，然后再向银行分期还敖付息，这样可以极大的 减小购房人的资金压力因此，笔者认为商品房预售是一种特殊的远期交 货买卖行为。 ( 二) 商品房预售风险产生的原因及危害 学术界对风险的定义有多种表述，归纳起来主要有传统定义、当代定 义和国际标准组织的定义三种风险的传统定义是指损失的不确定性，而 当代将风险定义为预期与实际结果的差异，国际标准组织则将风险定义为 事件发生的可能性及其后果的综合。因此，商品房预售风险是指影响商品 房预售成功实现的不确定陛。商品房预售的目的是成功履行合同，开发商 辔窦权宏：“浅析我国商品房预售的法律性质和特征”。市场纵横，第4 8 - - 4 9 页 o 李宗琼：“浅析旌工企业风险的定义、种类及形成原因”，网址： 啦；峨蛐幽垂啦蛆! ：照垃竖幽鲤鲢魍垃s l 瞧q 篮1 1 q 墨1 3 玉墨直虹，访问时间：2 0 0 7 年1 月1 2 日。 6 收回成本黼4 润，预购入获得房屋，雨在实现这一目标过程中存在着各 种能够影响合同履行的不确定性，这些不确定陛即是商品房预售风险 1 、商品房预售风险产生的原因分析 商品房预售风险产生的原因根源于商品房预售本身的性质和特征根 据e 述分析可以明确商品房预售属于一种特殊的远期交货买卖行为，这一 性质决定了商品房预售合同要得到成功履行需要比商品房现信更长的时 间，往往长达一年到两年。俗话说噬测生变”，在一到两年内合同履行可 能遭遇的变故是我们无法预料的，但是不可否认这一时间段的存在为一些 不确定性因素的发生提供了更大的可能性因此，商品房预售本身性质决 定了其具有风险而且是比现房销售更大的风险。 ( 1 ) 商品房预售制度的内在风险 商品房预售最大的一个特点就是其标的物是尚在建设过程中雨没有建 成的房屋即买卖双方在签订合同的时候标的物还没有完整存在，特别是 购房人购买的只是商品房的所有权请求权，而非已经存在的所有权。其权 利能否实现，标的物能否最后建成，都存在不确定性相较于标的物现实 存在，交易后短期就可以通过过户取得房屋所有权的现房交易，商品房预 售能否成功实现，不仅存在不确定性，而且这种不确定陛远较现房销售大。 在上部分有关商品房预售特征的论述中，笔者详细分析了商品房预售 中所存在的买卖双方风险成本与利益分享的不对称性。商品房预售过程中 预购人承担了过重的义务，却没有享受到其投资者的权利，而开发商不仅 能够无息融资，而且能够提前收回成本，并提前取得利润。在这种失衡的 情况下，开发商与预购人必然会出现两种截然不同的反应因为预购人在 签订合同时已经通过自己或者通过银行接揭支付了所有的房款，他们非常 关心开发的情况与进度，也希望能够获得一定的权利对开发商进行监督以 保证自己的权利，但是立法上却恰啥没有给予他们这样的权利，因此他们 只有寄希望于开发商信守承诺与政府管理部门的严档监| 管。而与此同时， 开发商则因为提前收回了本应该在商品房验收合格交付之后才能收回的成 本，并且提前取得了利润，从经济学上说开发商已经失去了继续履约的动 力从商品房预售的特点中可以得知开发商是合同能否正常履行的关键一 方，但是在现行制度下他却失去了继续履约的动力，而其合同相对方却因 为权利义务的不对称而没有相应的权利与之对抗，不能不说这是一个制度 上的缺陷，给商品房预售埋下隐患。 ( 2 ) 市场信用风险 商品房预售是一种特殊的远期交货买卖行为，在实施这一行为的过程 中所涉及的法律关系是非常复杂的首先，买卖双方因为签订商品房预售 买卖合同而成立商品房预售法律关系；其次，开发商与承建方之间存在一 个工程承包建设法律关系；再次，如果实行按揭则还存在开发商、银行和 购房人之闽因按揭而产生的相互关系；另外，若购房人转让期房，则开发 商、购房人、受让人之间又建立了以期房为交易标的的法律关系等等o 商 品房预售勘眵及到了开发商、承建方、银行，购房人之阆错综复杂的关系， 关系越复杂出现差错的可能性越大，其本身所具有的风险也就越大 商品房法律关系复杂极易导致开发商出现信用风险。从主观匕来说， 商品房法律关系涉及的主体都是市场经济条件下的经济人。根据亚当斯密 的观点，理i 陛的经济人以追求个体利益最大化为目标商品房预售的远期 交付性可能诱使开发商携款潜逃，因为对经济人来说，在没有监管的条件 下携款潜逃是实现利益最大化最直接也是最有效的手段。因此从主观e 讲 开发商具有失信的动因从客观匕来说，由于商品房预售所涉及的关系复 杂，开发期限又较长，因此容易出现市场行情变化而引起新的不确定性。 如原材料涨价会导致工程承包方与开发商在工程款增加上产生矛盾；而同 样在这段时期内政策也可能发生变化，致使开发商开发成本增大市场行 情和政策的变化所带来的成本增加本身是经营主体所应该预计和承受的正 常风险，而开发商基于追求利益的动因往往寻求将这些成本转嫁于购房人， 于是出现了偷工减料，缩减实际面积等现象。严重者甚至会一房二卖或者 干脆携款潜逃留下一个烂尾楼因此开发商在客观上也具有失信的不确定 性。 ( 3 ) 外部制度规范缺陷所产生的风险 虽然我国立法者已经预见到了商品房预售中可能出现的一些问题，在 立法上也采取了一些监管措施，但是，从当前的实践来看，这些措施由于 缺乏可操作性，在实践中根本不能到位，因而也没有最大限度地实现控制 或减少风险以达到保护预购者权利的效果。如我国( 铖市房地产管理法 第四十四条明确规定了商品房预售的几个条件，但是立法者高估了行政机 关执| j 去的自觉性，没有规定监管责任，致使在实践中出现了许多开发商违 。樊明亚，秦鸣；“关于商品房预售的法律思考 ( i - 饶师范学院学报第2 3 卷第5 期，2 0 0 3 年l o 月， 第7 3 7 7 页 8 约，或者开发商与政府相关部门串通起来损害预购者利益，丙预购者的利 益受到损失后又得不到救济的事情甚至出现这种情况，有的开发商仅仅 将土地平整出来后，就可以在没有交清国有土地出让金和取得国有士地使 用权证的情况下取得商品房的预售许可证又如氆城市房地产法管理法 确定了商品房预售合同登记制度，新的物权法也确定了其效力，但是 这一制度的规定都太过原则( 本文将在第四部分对这一问题进行专门论 述) ，表现在立法上就是没有规定商品房开发商不予备案所应承担的法律后 果，这就造成了许多开发商利用预购者法律知识欠缺的弱点，预售合同不 到当地的房地产管理部门进行登记备案，使得购房人与开发商所订立的合 同因没有公示力而不能对抗第三人，致6 啡为标的物的商品房被开发商提 前转让给第三人，导致预售合同不能履行，购房人的利益受到损害。 因此，法制上的不完善与房地产管理部门履职的不力也给商品房预售 能否成功增加了一些不确定性，更为严重的是法制和管理部门履职上的缺 陷不仅仅给商品房预售带来了风险而且因为它的原因还会使商品房预售中 的风险豉放大，给整个市场带来巨大的隐患 2 、商品房预售风险的危害 商品房预售市场风险的存在给商品房预售利益双方以及整个房地产市 场带来了相当大的危害。具体表现在以下方面： ( 1 ) 开发商长远利益的危害 对于房地产开发商来说，与商品房预售有关的法制风险，使开发商很 难按照市场规律正常的进行优胜劣汰，向着现代化、制度】化的企业形式 迈进。这主要是从两方面来考虑：第一，法制的不完善使商品房预售制度 本身所具有的买卖双方风险成本与利益分享的不对称的特陛无法从立法上 得到纠正而给予开发商太多的优势，容易使开发商缺少追求质量、精益 求精的立业精神，而且因为预售而使其成本利益回收迅速，使开发商缺少 精打细算，控制成本的意识，容易形成粗放式经营。第二、管理部门职责 不明确、履职不规范使商品房预售的监管处于一种模糊状态，商品房预售 中许多操作应该怎么规范，由谁来规范，法律没有规定，这既给管理部门 不作为提供了借口，也给管理部门争管热门资源，寻求权力寻租创造了条 件。许多地方甚至出现这样的情况：开发商如果仅仅按照正常渠道操作根 本拿不到开发用地，也申请不到商品房预售许可证，而有的开发商却可以 在没有交清国有土地出让金和取得国有土地使用权证的情况下取得商品房 的预售许可证，这不仅仅归因子开发商的见利忘义，而有时候确实也是一 种无奈之举要获得这些不规范操作所带来的利益是要负出代价的( 即贿 赂成本) ，而且这些代价往往相当的高昂并且无法计入正常的成本预算，这 在一定程度上也逼迫开发商在建设商品房时降低质量减少成本或者在签4 - j 工程承包合同的时候压低承包价格导致承包商偷工减料。 因此，与商品房预售有关的法制风险阻碍了开发商正常运营，妨碍了 其建立科学的企业制度，同时也影响了商品房的建设质量，间接损害了购 房人的利益。 ( 2 ) 购房人经济利益的危害 如前所述相关法制风险间接影响了商品房的建设质量，损害了购房人 的利益，但是购房人所遭受的利益损失却远不止于这一点，可以说购房人 是所有风险所造成损失的最终承受者不管是标的物非现实陛风险或者是 商品房预售本身制度风险使开发商未能完成商品房开发，还是相关法制风 险使合同不能履行都会使购房人的利益遭到损失。因为购房人只要签订了 商品房预售合同，就要以现金或者按揭的方式向开发商交纳所有的购房款， 所以任何一种风险遣成商品房未建成或者其它原因造成合同的履行不能， 受到损害的都会是购房人商品房未建成所伴随的大多是开发商的无力退 还预购款或者干脆就是人去楼空对许多倾其所有或者甚至是向银行借贷 才能支付购房款的购房人来说这会是一个巨大的打击。现在个楼盘往往 涉及到几十户甚至上百户，巨大的经济损失会激化购房人与开发商甚至是 政府的矛盾，甚至出现群鼬陛事件，在有些地方已经出现过这类事件，严 重影响了当地的社会环境。因此，商品房预售中的风险不仅会影响到购房 个 的利益，甚至会影响到一方社会的安宁与和谐 ( 3 ) 房地产市场秩序的危害 商品房预售中的风险不仅会影响到商品房预售市场，而且会给整个房 地产市场带来巨大的负面效应。根据统计，现在许多地区的房地产市场中 预售商品房的交易量已经占到了8 0 ，有的地区甚至达到了9 0 ，在如此 大的比例下，可以说商品房预售市场的举一动都会给整个房地产市场带 来巨大的影响。o 因此，影响商品房预售市场健康发展的风险同梓会影响到 整个蘑地产部场。 首先，房地产行业作为当前我国的一大支柱产业，给我国财政每年带 。见新京报 2 0 0 5 年8 月2 5 日，新华杜8 月2 5 日电 1 0 来巨大的财政收入，同时房地产市场拉动了许多相关市场的发展。与房地 产市场联系紧密的如钢材市场、水泥市场、装饰材料市场等相关建材市场， 还有因为贷款、按揭而介入房地产市场的银行金融市场，这些无一不涉及 到巨额资本与大量劳动力，如果因为商品房预售中的风险而使整个房地产 市场受损，这一损失就会像多米诺骨牌倒塌一样波及到与其相关的市场， 给整个国民经济造成难以估量的损失 其次，房地产市场本身就是一个劳动力密集型产业，每年要吸收，容 纳大部分农民工和部分城市工人就业从事城市房地产建设是劳动力素质 相对较低的农民工的主要谋生手段而与房地产业关系密坍的其它产业如 钢铁业、水泥业等等也都同样是劳动密集型产业如果房地产业发生动荡， 不仅会使从业于房地产建设的大量民工失业，而目会丧失大量消化钢材和 水泥的能力，使钢材市场和水泥市场疲软，进而造成这两个市场失业的增 加。一旦出现这种情况，国家将会面对数量庞大的失业大军，而经济的发 展和政治的稳定也将会受到影响 再次，由于商品房预售引入按揭，使我国银行业进入了房地产市场。 大量银行资本的进入，使房地产开发加速，银行也因此获取了巨大的利益， 但是也同样承担起了巨大的风险房地产市场一旦出现波动，必然会影响 到银行资金的回拢，使银行出现坏帐呆帐，严重影响其正常经营。正因为 如此，前段时间人民银行才提出要废除商品房预售制度。由此可见，商品 房预售对银行业产生的压力一定不小目前许多行业的发展都需要大量资 金的注入，这使得银行在经济发展中的作用变得极其重要如果房地产市 场出现变动，由于其与银行的密切联系及标的额的巨大，势必会影响到银 行的正常运营能力，引起整个金融行业的动荡，使其失去了为其他行业提 供资金支持的正常能力，从而影响到整个国民经济的健康发展一 ( 三) 商品房预售风险控制的可行性与复杂性 因为商品房预售具有如此大的风险性，所以当前法学界已经有人提出 要废除商品房预售，但是更多人赞成对之进行改革、完善。前一段时间人 民银行与建设部对商品房预售的存废表达了截然不同的态度为什么会存 在这么大的争议呢? 就是因为商品房预售是个风险和收益都很大的制度 设计。 客观地讲，商品房预售制度自实施以来所产生的经济效益和社会效益， 均是有目共睹的。从社会效益上说，它毕竟解决了广大居民的住房难题， 缓解了政府的供房压力，影响了人们的住房消费观念，广大民众从此得以 安居乐业，从而促进了社会稳定商品房预售表现出了强大的生命力。从 经济效益上说，开发商加快了资金周转速度，减轻了资金压力，减小了融 资难度，减少了融资成本，从而推进了项目建设，缩短了投资的周期，给 资金的回笼和获得预期利益提供了安全保障同时，国家也增加了税收， 银行增加了利息，相关行业得以欣欣向荣地发展因此，建设部不赞同废 除商品房预售制度，而人民银行主要是从当前金融业为商品房预售承担了 过多风险而考虑废除商品房预售以解决现存的金融风险这一方面来考虑 的本人认为建设部的考虑更合理一些，毕竟我们不能因噎废食，当前情 况下，我们所应该做的可能更多的是设立与商品房预售相配套的制度来控 制其风险，完善商品房预售制度。 l ，商品房预售风险控制的可行性 正如上文所说，当前我们更应