基于TOD理论的城市土地开发利用模式研究.doc

重庆大学硕士学位论文基于TOD理论的城市土地开发利用模式研究姓名：李小朋申请学位级别：硕士专业：土木水利施工指导教师：任宏20110525 重庆大学硕士学位论文要 重庆大学硕士学位论文 琲 近些年来，随着我国国民经济持续快速的增长，城市的发展驶入了快车道。城市交通系统的指向性、相对可达性和机动性等特征之间的平衡被城市在空间上的不断拓展所打破。处于不断波动之中的城市交通系统导致了城市土地在利用性质、使用结构、功能布局、规模数量方面的变化。步煌枷和 重庆大学硕士学位论文的。加利福尼亚州的运输局提出的这份报告具有很高的研究价值和理论水平。它在协调城市交通系统与城市土地利用关系的相关政策研究方面，一些学者以 重庆大学硕士学位论文有相互联系和相互制约的统筹关系。同时，北京宣言还要求在城市交通发展战略和规划的制定过程中一定要充分体现城市土地利用特征。第一部分：城市交通与城市土地利用的相互作用关系分析技术路线基本能反应本篇论文的结构框架和写作思路，具体见图所示。 重庆大学硕士学位论文即以公共交通为导向的城市发 重庆大学硕士学位论文愿意在此居住、工作和娱乐。的距离比较合适，但这也不是规定死的，还要结合城市的具体情况，如地形地貌、 与公交站点毗邻，小型商业中心要包括零售店和社区服务机构，大型商业中心还城市中心和文化中心；多条公交线路和换乘点邻里交通通道 纽或者换乘中心，也可以是商业密度或居住密度比较大的区域，这种区域具有很美国城市交通发展历程 第二，环境污染和资源消耗。汽车尾气污染空气，危害农作物和污染建筑物，最严重的是损害我们的身体健康。在美国，空气污染很大程度上是汽车尾气造成的，交通拥堵时汽车行驶速度很慢，所排出的尾气更具有污染性。除空气污染外，汽车的大量使用还会造成噪声污染、温室效应、土地资源浪费等。另外，废旧轮胎的处理、报废汽车的销毁等也会对环境造成伤害。在美国，将近的汽油被 重庆大学硕士学位论文产生背景美国在二战后以汽车为导向的城市发展模式引起了种种城市病态问题，对汽图城市交通与土地利用的互动关系 城市土地利用模式由许多因素共同决定，其中城市交通是最为主要的因素之从上面的分析不难看出，交通与土地二者的关系是典型的互馈关系。同时，交通与土地也体现着“动态”与“静态”的关系。土地在空间布局上静止的，这种静态的特性决定了它的稀缺性、唯一性和价值性。土地是人们开展社会活动与经济活动的空间载体，它必须依赖于交通而存在，因为动态的交通会把人、物等资源“搬运”到土地上面，使它们之间发生相互的作用。【】建筑物和街道特征房、高层建筑等。街道特征主要指居住区有无自行车道、汽车的停放是否方便安慵层以下的多层建筑和与之搭配的传统形式的街道，非常利于居民的出行。建筑物的底层或低层用作商业，面向街道的一面做成商铺的形式，楼上则是居住用途。这与距离长且墙面单调的一楼相比，建筑物门面的多样化让人心情放松，步行舒适，不会感觉到步行过于乏味，使人们将较长的前往公共交通站点的步行距离在心理上得到适当的缩短。年之后，新建的建筑物使用诸如灌木丛之类的植物分割开来，不再与街 重庆大学硕士学位论文因为不断重建而使城市景观和空间结构发生了变化，这种变化一定程度上会对居民购物出行的线路产生影响。随着经济的发展，人民生活水平不断提高，私人汽车已走进千家万户。位于城市郊区的大型购物中心，以其舒适的消费环境、低廉的商品价格吸引着消费者。而前去消费的人群中，都是使用私人汽车的出行方式。【】相对可达性是评价一个地块或片区交通发达程度的重要指标。城市的交通发展正是因为改变了这一指标才体现出了对城市土地开发利用的影响。可达性较高的地块或区域交通系统比较完善，交通比较方便，对人群的吸引力更高，从而提高整个地块或区域的活力和竞争力，促进新的城市中心的形成。地块或区域之间在其他因素如面积大小、规则程度等类似的情况下，可达性的差异对土地价值将起到至关重要的决定性作用。 城市交通规划与城市土地利用规划都是整个城市规划中相互补充、必不可少的的重要内容，但是也具备一定的矛盾性。因此，在编制城市规划的过程中，切忌把它们二者单独来对待，把它们之间相互作用的联系割裂。不能简单的把交通规划和土地规划进行“加法运算”，更不能以“匹配”的思想用带有明显先后顺序的方法进行编制。城市土地利用规划和交通发展规划一定要相互协调和密切配合。首先，在区域可持续发展的层面上，要保证城市之间相互联系的交通系统的合理布局和相邻城市土地利用相互衔接。其次，在城市可持续发展层面上，要使得交通规划和土地利用规划紧密结合，保证城市路网构架、主次干道、用地功能布局等不相互脱节。第三，充分建立健全详细规划与城市交通运输、交通基础设施建设的相互反城市道路拥堵、私家车数量迅速增加、石油资源枯竭、尾气污染严重等现象城市土地的混合利用的定义是指在城市某特定区域和范围内的土地利用呈现出多种性质。混合利用中的“混合”程度对城市交通模式具有很大的影响，其中最为明显的就是就业地点与居住地点距离较远，从而造成的上下班高峰时段交通拥挤、非高峰时段公共交通运量不足的问题。研究发现，市民的出行频率与距离，均与土地利用的混合程度成负相关。平衡各类利用性质的土地均衡发展，加大土地的混合程度，减少不必要的跨区域出行，可以减轻交通系统的压力，缓解交通拥挤。在欧美发达国家，政府部门早就对土地混合利用中的就业与居住平衡问题进 重庆大学硕士学位论文公共交通导向的城市土地利用模式研究城市的空问结构现状城市的空间结构规划图城市空间拓展与土地开发逻辑关系图 重庆大学硕士学位论文公共交通导向的城市土地利用模式研究宏观层面公共交通导向的城市空间结构 公共交通导向的城市土地利用模式研究这种线网系统大致由两部分组成，一是交叉于市中心的放射网状线，它主要服务于中心团块、边缘区域和卫星城，把它们由核心向偏远串联起来。另一个则是把上述呈放射状的各条线路连接起来的内外环线。这与团状结构的城市布局特点是相一致的。放射网状结构的公交线路将城市中心团块和较边缘的团块方便快速地联系在一起，使它们之间获得了相对平等的发展机会，促进了整个城市土地利用在空间布局上合理性的完善，进一步缓解了中心城区在交通、就业、土地等多方面的压力。城市中心区域的内环线可以起到分流和截流的作用，同时也提高了放射状线路之间的关联性，将促使城市中心区域的土地开发混合程度进一步加大。城市边缘区域的外环线既可以引导城市空间拓展合理发展，避免盲目蔓延，又可以提高各个边缘区域之间的联系。成功范例：日本东京 公共交通导向的城市土地利用模式研究 重庆大学硕士学位论文公共交通导向的城市土地利用模式研究虽然相对其他国家和城市来说，东京的公共交通等车时间非常少，但东京人每天上下班单程在交通上的时间平均为分钟，约五分之一的乘客，每天在去工作地点的交通时间单程为分钟。因为东京城市过于巨大，即使它的公共交通系统运行效率非常高，东京市民花费在交通上的时间也远远高于世界其他国家的市民。台工作人员协助将乘客推挤上车。 用于房地产开发与物业管理，而公司的收益近七成来自房地产。图 重庆大学硕士学位论文拥有一个强大的市中心是轴向结构的城市通常的特点。市中心人口高度密集，第三产业高度发达，居民的主要就业和休闲场所大都集中于此。位于城市中心的地块普遍价格很高，而且面积一般都不是太大，土地供给量非常小。但是开发商依然对城市中心情有独钟，因为它们会对城市中心区域的土地进行高强度的开发并从中获利。轨道交通和快速巴士组成的交通走廊，引导着轴向城市顺着交通走常规公交线路图轴向城市公共交通导向的城市空间发展模式 重庆大学硕士学位论文图库里蒂巴直达快速巴士线的巴士汽车及管式车站 直达特快线和快线、接驳巴士线、区间线把整个城市串联起来并形成网络。直达特快线和快线主要运行于交通干线上，就像地铁和轻轨的作用类似，是城市交通的主要力量，负责大量沿线乘客的运输。接驳线服务于市郊或低密度住宅区，将居民运送到快线上。区间线大多是环型线路，主要起到联系交通干线的作用，使得换乘快线的乘客无需进入市区就可进行换乘。【】二是市中心都位于中心组团，相比较其加上中心组团开发较早，用地紧张且固定成型，造成用于道路建设的土地非常少甚至没有。因此，公共交通引导的组团 【】图组团式城市公交导向的城市空间结构模式 重庆大学硕士学位论文公共交通导向的城市土地利用模式研究各个区域，使得地铁线路得到了充分的使用。图斯德哥尔摩地铁线网住房与公共交通相互影响、相互依赖的促进作用在斯德哥尔摩的卫星城建设 重庆大学硕士学位论文公共交通导向的城市土地利用模式研究的时候，要保证支线的巴士汽车能够在分钟以内把乘客运送到快速公交干线上。发或二次开发地区。 公共交通导向的城市土地利用模式研究 他们也可以通过地方道路很方便快捷地前往核心商业区。【】 核心商业区一个占整个玫孛婊陨系幕旌系暮诵牡厍敲恳桓鯰社区的必要组成部分。这其中要包括一部分邻近公交站点的商业用地。这部分商业用一定的要求，才能为公共交通带来持续稳定的客流来源，保证公交系统的使用效率和运营收益。美国是研究钤绲墓遥允镜氖瞧銽居住密度的 重庆大学硕士学位论文公共空间内的河流、湖泊、山地等自然特征和生态原貌必须加以保护，形成道路系统盖整个社区的任何街道，尤其是公共交通站点和核心商业区附近的建设更是重中 式并非新生事物，国际上许多城市已经在这方面有过多年的探索与实践，从而积个整体来实施规划，使得居住、工作、商业、文化、教育等各种设施均衡合理地依据，领导说了算的决策方式十分不利于氖凳！的实施产生了障碍，主要表现在如下几个方面。改革开放以来，土地成为各个城市政府招商引资的筹码，土地被政府以较低 近年来，随着房地产市场的繁荣，地方政府发现招商引资的收益要远远逊色于土地出让的收益，土地出让金成了政府充实财政收入的重要手段。城市政府从土地中获取财税利益的经济价值取向已经超过了调控土地开发、引导城市发展的社会管理取向。而少数掌握土地划拨权利的政府官员更是不管不顾所划拨土地的科学性与合理性，一味使得国有土地成为捞取个人利益、收受贿赂的资本。从大环境看，现阶段中国城市土地的总体情况是需求量远远大于供给量，因此政府在履行土地整理储备职能时，往往是被动收购多而主动收购少，基本没有动力驱使它对土地的区位、交通条件等因素进行分析，造成上市的土地空间分布比较零散，相互之间衔接不够，没有考虑轨道交通建设对土地开发利用的影响。对引导和控制小汽车使用缺乏重视 对自行车和行人设施建设重视程度不够由于交通管理的欠缺，自行车交通处于比较混乱的状态，在一些交叉路口，自行车与汽车抢道的情况屡见不鲜，进一步扰乱了已经十分拥堵的路口。因此有人认为是自行车的大量使用造成了中国城市交通混乱的局面，应该减少自行车的使用。目前各个城市普遍忽视自行车设施的建设和管理，自行车道变成停车场、小市场的情况非常普遍，自行车的交通空间变得越来越小。另外，对汽车发展的鼓励和人行设施建设的轻视，也造成了人们行走空间十分狭窄，步行过程十分曲折不顺畅。布，并通过公共交通系统的连接是它们高效运转。目前中国政府体制和机构设置城市交通规划与土地利用规划不协调 重庆大学硕士学位论文 缺乏与时俱进的城市规划理念和技术支持，加上城市规划在操作过程中控制不得力，造成中国城市普遍存在的土地功能不合理的状况。这主要表现为两个方面，一是城市大多呈现单一中心以同心圆向外扩展的“摊大饼”扩张模式。城市地域面积大幅度扩张，但城市功能没有随之扩展，核心仍然集中在原有市中心，从而造成城市中心负担越来越重，交通越来越拥堵。第二方面，城市新开发区域并没有对居住与就业岗位匹配问题做过多的思考，从而出现了大批功能单一的住宅区、工业区等。人们居住与工作的地点相距很远，导致大规模钟摆式的交通出行需求。由此可见，城市土地功能布局的不合理，会造成人们日常生活和出行的不便，也会带来城市交通的巨大压力。虽然现在许多城市都在大规模地上马轨道交通项目，但是若不能保证城市土地功能的合理布局，即使发展了公共交通，建成了轨道交通线，城市交通和发展仍然会问题层出。【】在我国城市交通规划中，对公共交通线路设置、网络布局等缺乏统一的战略发展规划，使得公交站点设置、线路覆盖率、换乘设施等不能满足市民的通行需求。其中换乘枢纽问题最多，布局杂乱、缺乏衔接，导致常规公交与轨道交通之间、线路与线路之间、自行车与公共交通之间、步行与站点之间联系疏远，不能提供“门到门”的服务。 提升城市交通规划在整个城市规划过程中的地位在实现交通规划控制作用的同时，发挥其引导作用，实现交通规划由被动适应城市发展到主动引导城市发展的角色转变。注重城市和交通的协调发展 如组建并成立负责联合开发的专门机构、确定联合开发的具体实施办法和流建立严格的土地控制与储备机制。如通过容积率、建筑密度等指标进行开发总量控制，提前预留出足够的用地空间用以建设步行和换乘系统等。建立与交通条件相匹配的土地使用密度分区管理机制。轨道站点临近区域具有独特的区位优势，为使尽量多的人能够享受到这一优势条件，并保持轨道交通的利用效率，应对轨道沿线的土地使用实施差别化的密度分区，提高轨道沿线土地的容积率限定，使得容积率随着距离站点的远近程度由近到远而表现出逐渐降低的趋势。用引导和限制小汽车使用的方法来加强交通需求管理。一方面从政治上采取措施，鼓励人们使用公共交通，放弃小汽车，如对小汽车出行时间进行限制。另一方面，用经济手段引导人们，如给予乘坐公交的人交通补贴。此外措施还有：消除小汽车使用的油价补贴、限制公务用车、提高小汽车购置税和道路使用税、提高停车费用等。另外，也要积极鼓励人们通过步行和自行车出行。 交通系统和周边土地统一规划、统一开发，促进地价上升，再将土地价值所得收益进一步用于轨道交通建设，形成良性互馈。一个有效的公交网络既要包括有效合理的线路，还要包含合适的节点，也就是公交枢纽和换乘中心。中国现有轨道交通位于城市边缘的站点，普遍缺乏一体化的设计思路。各种交通工具之间不能方便换乘的情况非常常见。我国城市必须加强一体化公交枢纽的建设，本着“以人为本”的原则，从“做好细节”入手，完善公交系统。改革现有公交系统，实现网络化、信息化和智能化 投入要求较高的线路，可以交给资金雄厚的国有企业运营，以保证主力运力的运行质量。而支线公交等小客流的线路和区域，可以公开竞标来寻找私人运营商，运营车辆也可以根据具体情况多样化。另一方面，应进一步加强政府的监督力度，设立专门的公共交通管理监管机构，从制度上保证整个公共交通运行体系的可靠运转，并充分利用信息化、智能化的手段，加强管理水平。推进研发创新，提高国产轨道交通设备的自主创新水平和技术水平大力发展岣叨訠的理解深度对于一些特大城市，虽然建设大运量的轨道交通是必然趋势，但目前轨道交实例分析昕9璨杲赏档纳钲诘靥黄诠蹋号线和畔撸芗千米。作为深圳第一批建成的轨道项目，它具有双重职能，一是要使线路和站点的选择尽量覆盖密集的建成区或具有较大发展潜力的新区，二是通过对轨道交通沿线土地规划的调整，将大量居住和就业人口高密度集中在站点周围，以提升轨道交通的客流量和土地价值。 图深圳市轨道交通近期线路站点规划图 工程的可行性研究以及初步设计，都与周边的土地开发利用缺少衔接，从而导致出了大幅改进，且效果良好。 重庆大学硕士学位论文深圳地铁畔叨诠倘千米，总计个车站，它将与香港九广铁建设提出了很多创新且具有借鉴意义的开发思路。一是“珠链式”开发理念，对地铁站点周边的核心地带进行高密度的综合开发，把轨道站点的便捷交通优势发挥得更加充分，从而把大量的客流吸引到站点周边来，带来客源，保证商业的持续运营。二是生态理念，为了提高环境水平和服务质量，将周边生态走廊延伸并引入地块中部，整合内部的绿地系统，使之成为一个高品质的绿色中心，提升了整个环境水平。围绕着这一系列理念，对地块开发和地铁站的建设采用同步立体式的综合开发模式，并营造出核心区良好的生态环境。 重庆大学硕士学位论文主要研究成果城市