成都华阳项目可行性研究报告.doc

项目管理师PMS系统目录第一章 前 言一、可行性研究的目的和依据1、可行性研究的目的1.1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。1.2对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 1.3结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 1.4对项目进行投资分析和风险分析。2、可行性研究的依据 2.1成都市规划管理规定； 2.2国家建设部及成都市颁布的与房地产相关法律与政策； 2.3成都市2005房地产年鉴； 2.4成都市成都市房地产信息中心相关数据； 2.5成都市房地产开发协会开发信息；2.6现场勘察和实地调研所得资料。二、项目概况1、项目土地的获得和建设指标1.1本项目是川开集团转让地块，位于华阳新区，总共125亩，川开集团拟定包干转让价为100万元/亩，土地总价值约为12500万元。1.2地块呈长方形，南北向约350米，东西向约240米，东侧为临河面。1.2本项目属于成都市二类商住用地，建设指标如下：总用地面积：8.33公顷，合125亩。容积率：高层 2.4 多层1.8总建筑面积： 多层14.99万平方米 高层19.99万平方米建筑密度：多层30%、高层20%绿化率：25%建筑高度：50米2、项目地理位置项目位于华阳新区，紧邻府河西岸，毗邻嘎纳印象、翠拥天地、政府公寓等楼盘。3、项目所在地的周边环境3.1自然环境和环境质量该地块属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况：南向毗邻政府公寓，顺路前行约500米即到华阳老区。北向紧邻华阳公园和嘎纳印象楼盘，嘎纳印象是一个大型纯商业楼盘，有助于本项目完成商业配套设施和娱乐休闲配套设施。东向紧邻府南河和河边的公路，由于河堤已经修葺完成，公路和河边绿化景观形成优美的风景，空气清新，宁静而美丽，可提升本项目的居住环境和商业经营环境。西向西向为农田，远眺可见到黄龙溪的公路。3.2人文环境：华阳原为双流县的一个镇，距成都约20公里，居民约3万人，华阳原有医院、购物中心、中小学校等；现四川大学，成都信息工程院等院校都南迁至距华阳城不远的地方；华阳新区作为2000年后兴起的居住区，二年中销售已经超过100万平方米，但入住率比较低，只有大概1万人，约为25%；由于华阳新区入住人口较少，其商业等还未形成规模；成都市的向南发展计划和市政府搬迁计划，随基础设施的不断完善，新区人口会迅速增加，人文环境也将得到根本改善。3.3经济环境：华阳原为双流县的一个镇，一直以来经济水平都比较好，华阳从九十年代开始发展就以休闲娱乐和绿化种植为主要发展产业，2004年人均收入达到19552元，随华阳不断成熟，华阳经济还将提升。3.4社会环境：医疗网点：本案距华阳最近的医院车程约10分钟，步行约30分钟，在城市生活配套范围内；购物环境：本案距华阳老成区最近的综合购物网点车程约为10分钟，步行约为30分钟，偏远了一些；银行环境：本案距华阳老城区最近的金融服务网点车程约为10分钟，步行约为30分钟，偏远了一些；交通环境：本案位于华阳新区，距南沿线约600米，距华阳老成区约500米，今后的地铁站在附近有两个，距本盘大约500米左右；在新区楼盘中，交通环境相对较好；附近暂时没有开通通公共汽车，但据了解嘎纳印象将开通至市内的公共汽车线路，对于交通环境，我们认为在近期有很大的提升的可能性。餐饮娱乐网点；华阳老城区目前尚无集中的餐饮娱乐网点，新区现只有6家餐饮、2家娱乐，而这些餐饮娱乐的档次很低，基本是给汽车服务网点（包括加油站、汽车美容店、汽车修理厂）：目前在华阳新区已经有了汽车美容店，尚未发现加油站和汽车修理厂；在建的嘎纳影象作为综合休闲购物公园配套有大型超市和其他休闲商业服务设施，将会彻底解决购物网点、银行网点、汽车服务网点以及餐饮娱乐网点，充分提高本案的生活配套环境，本案的生活配套环境将会有很大的更新空间。地铁一线即将开工，预计2010年投入运营，华阳的交通情况将得到本质性的改变，而现在已经在房地产市场中表现出客户的预期认可。三、项目的性质和主要特点1项目的性质本项目是二类商住用地，是以开发住宅为主，附带一部分商业房屋的项目。从周边环境来看，本项目应该开发中档或中高档住宅。2、项目主要特点2.1本项目已属于历史征用地，已完成拆迁的赔付工作；2.2本项目土地已完成三通工作；2.3本项目土地的赔偿青苗费由川开集团负责，费用包含在土地转让费中；2.4本项目开发条件比较成熟；2.5本项目的开发环境比较好。第二章 开发项目用地现状调查一、需拆迁的地面建筑（见下表） 单位：平方米建筑高度层数占地面积建筑面积备注水塔15米12.6已赔付办公室6.3米2层180360已赔付民房19.2米3层97220已赔付民房29.53层90197已赔付二、用地范围内居住人口和拆迁情况本项目用地范围内已完成拆迁。三、用地范围内没用生产、经营企业。四、用地内其它地上和地下附着物数量单位备注水井1口已赔付菜地100亩川开集团赔付五、各种市政管线1、本项目东面临河道路已经完工，北面河堤已经整修，道路施工即将开始，南面的规划道路已经开工，西面规划道路按照规划于2006年动工；2、本项目用地属于平原地貌，拆迁量和场地平整工作量比较少；3、该地块用水有水厂提供,在地块附近建有管径为300毫米的给水管,地块用水可由该管接入；4、该地块雨水、污水系统均已安装到用地东侧的公路下；5、该地块现用电有西北侧的变电所的10kv架空线路引来。6、整个新区目前小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,埋设DN500管道一根。7、地区邮局位于老城区,根据规划将在本项目北面设立一个邮政所；该地块现状电信线路由东南侧的华阳电信局引来。8、广播和网络光纤已经埋设在本项目东侧临河公路下。第三章 市场分析和建设规模确定一、宏观经济环境分析自2003年以来，我国宏观经济正处于经济周期的上升阶段。国家针对宏观过热的现象，于去年下半年开始实施新一轮的宏观调控措施。到目前为止，已经取得了一定的成果。宏观经济已经保持平稳运行，国民经济总体形势好转。预计我国国民经济在2005年可以继续保持较快增长，GDP增长率将超过自亚洲金融危机爆发以来的平均水平。1、经济环境2004年，成都市社会消费零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%：生活物价方面人均可支配收入10394元，人均消费支出为8997元，比2003年同期增长27.4%；2004年成都市的价格指数为103.9，高于2003年。以上宏观数据显示，成都的经济经过多年的发展，目前正处于一个较高速度的发展阶段，为成都未来经济发展奠定了良好的基础。经济指标增速比较(%)05101520253035199920002001200220032004地区生产总值固定资产投资总额社会消费品零售总额2、政策环境2004年进行的新一轮宏观调控政策，其措施可归纳成以下四个方面：（1）货币政策：两次提高商业银行的存款准备金，实行差别存款准备金制度；扩大贷款浮息制度；提高存贷款利率制度等等。（2）土地政策：国土资源部实行土地管理部门的省以下垂直领导，严格土地保护制度；加强土地和环境保护法执行力度；对部分城市实行了农用地转用停止审批半年的措施等。（3）行政措施：中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥三行业投资。（4）财政政策：调整国债发行量；调整国债资金使用结构等，其中货币政策、土地政策和行政措施对房地产业有较大的影响。二、成都房地产经营环境1、成都经济现状和趋势1.1成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的时期，房地产开发已由几年前集中在一至二环路间开发转向三环路以外以及更远的郊区楼盘并举的局面，1.2由于土地限制，南面开发已经向三环路外发展，天府大道沿线将会成为发展重点。1.3城西的开发由于受到文物保护的影响控制了城西的房地产发展。1.4成都市住房消费市场为增量市场，过去的存量到目前为止基本被消化。目前面临的主要问题是开发跟不上需求。1.5目前已经进入95年购房的进行升级换代的第一个高峰期，进一步提高了需求，1.6由于城市发展，外来人口大量进入成都，2004年已经达到31.9万人，随着户籍制度的改革，今后还会有更多的外来人口迁入成都，对住房的消费需求也会进一步增多。2、华阳经济现状和趋势1.1双流一直是全国的百强县，作为双流县的重要经济区域，华阳的经济实力原本就很强，原来有川开等国有大型企业；1.2由于市委、市政府已经宣布南迁，加速成都市的向南发展，华阳新区的基础建设已经全面开始建设，包括现在新会展中心、天府大道等在成都堪称一流。1.3由于市委、市政府已经宣布南迁，加速成都市的向南发展，华阳的经济得到暴发性的增长，2004年固定资产投资额已经达到67.5亿元，增长56.1%；房地产投资14.1亿元，增长52.3%；均位居成都郊区前列。1.4由于华阳有良好的发展机遇，且配套设施日益完善，未来会保持高速经济增长。1.5由于华阳当地的政策，随配套设施的完善，居住环境的提升，迁居华阳的人口还将增加，届时将对华阳的经济和房地产市场起到巨大的推动作用。结论：从宏观经济面，成都市的经济状况和华阳当地的经济状况都比较理想；尤其是华阳的经济，由于其自身经济基础良好，在有利政策的引导下，现在经济运行良好，经济增长趋势很好，为本项目打下良好的经济基础。三、本地房地产市场现状1、成都市房产市场本现状2004年成都房地产有了快速增长。房地产投资趋缓，销售火暴，空置房下降，整体房价增速加快。1.1当前成都房地产市场发展特征：1.1.1成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的时期，房地产开发已由几年前集中在一至二环路间开发转向三环路以外以及更远的郊区楼盘并举的局面，1.1.2由于土地限制，南面开发已经向三环路外发展，天府大道沿线将会成为发展重点。1.1.3城西的开发由于受到文物保护的影响控制了城西的房地产发展。1.1.4成都市住房消费市场为增量市场，过去的存量到目前为止基本被消化。目前面临的主要问题是开发跟不上需求。1.1.5目前已经进入95年购房的进行升级换代的第一个高峰期，进一步提高了需求，1.1.6由于城市发展，外来人口大量进入成都，2004年已经达到31.9万人，随着户籍制度的改革，今后还会有更多的外来人口迁入成都，对住房的消费需求也会进一步增多。1.2、成都整体房地产市场特征1.2.1国家调控政策明显，房地产“降温”成绩显现整体房地产业投资增速比2003年下降近2个百分点；房地产投资比例大幅回落。2004年房地产开发投资完成291.41亿元，同比增长1.8%，其中住宅投资完成185.6亿元，减少1.8%；商业营业房完成55.15亿元，大幅增长83.4%；办公用房完成投资9.86亿元，增加18.1%。住宅投资偏弱，商业物业投资增长较快。1.2.2新开工房屋减少，消费者选择渠道变窄，房屋销售市场保持旺盛。成都房地产各项开发指标呈现逐步攀升的发展势头，2004年变动较大的是新开工面积下降幅度比较大，这是国家加强土地控制的结果，按照现有土地供应来看，预计2005年仍然保持比较低的开工面积。1.2.3供销关系促进空置率持续下降由于目前市场产量小于销售量，房地产市场呈现出火暴的销售行情，空置房持续下降，2004年商品房空置面积153.18万平方米，同比下降28.16%；其中住宅空置58.82万平方米，同比下降59.1%1.2.4商品房房价涨幅16.98%2004年全市商品房（含经济适用房）的销售均价为2452元/平方米，同比上升16.98%，每平方米上升356元，其中住宅销售均价为2377元/平方米，同比增长24.6%，商品房销售额达到306.27亿元，同比增长51.2%，其中住宅销售额242.34亿元，同比增长41.5%。1.2.5二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣1.2.6郊区房地产高速发展2004年，郊区商品房成交429.85万平方米，金额70.28亿元，较2003年分别增长48.19%，74.38%。其中住宅成交377.64万平方米、50.79亿元，较2003年分别增长45.73%、70.62%；非住宅成交52.21万平方米、19.78亿元，分别比2003年增长23.45%和63.99%。2、华阳房产市场本现状随华阳的经济发展、政府部门和企业的迁入以及基础设施的完善，华阳在前的一段时间对房地产的需求有很大的增长，华阳房地产市场已经成为成都市郊区房地产市场的龙头，而且还将持续保持高速增长。2.1华阳房地产市场2004年销售火爆，去年供应房屋62.7万平方米，销售61.3万平方米，产销比1.04，华阳新区的住宅价格从1732元/平方米（2003年12月均价）上升到2721元/平方米（2004年12月均价），上涨36%。2.2由于华阳新区房地产起步较晚，基本没有积压的空置房，2000年以后新建住宅的消化非常好，这不仅得益于最近房地产市场的火爆，同时也得益于成都市的政策。2.3华阳房地产市场的特征2.3.1 2004年的市场供不应求，2005年上半年华阳新区的房地产市场供不应求还在持续，房地产市场还在升温。2.3.2华阳的房地产成熟度非常不均衡，华阳老区由于建设年代比较远，其城市格局、建筑群的层次都跟不上现代发展的需要；天府大道两侧从三环路到中和之间，虽然有大量的土地，但是还没有形成开发和购买的人气，配套设施也还未动工，其成熟度不够，暂时还达不到大规模开发的条件，从而使华阳新区房地产市场的优势更加明显。2.3.3华阳新区由于整体开发较早，且依托华阳老区较为成熟的配套设施，目前成熟度相当高，开发和购买人气都比较高；新怡地产的左岸花都和远大地产的远大都市风景作为成都的大盘，无论从规模（总用地分别为2000亩和3000亩）还是从品质上在成都都属于一流的楼盘，从而提升了华阳新区整体的房地产形象。2.3.4华阳新区经过五年的开发后，可开发地块已经很少了，整个新区的已开发房屋已经销售了90%以上，供不应求的销售局面将继续维持。四、本地地产市场特征1、成都房地产场特征1.1商品房供应稳定，需求旺盛2004年房地产市场呈现供求稳定，需求旺盛的特征；全年商品房供应量为717.64万平方米，同比增长4.15%，其中住宅供应485.39万平方米，同比下降0.4%；商品房销售面积为829.66万平方米，同比增长11.92%；其中住宅销售687.81万平方米，同比增长8.82%；预计今年和明年开发量与去年持平。1.2中大户型缺口大，住房升级换代需求强烈从2004年户型面积段供销情况看，120平方米以上的中大户型供应缺口达到124.8万平方米，这是由于目前住房升级换代需求强烈造成的。1.3金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限。2004年全市各银行发放个人住房贷款共计70.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额32.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。2004年新增归集住房公积金10.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计10.41亿元，同比增长60.8%；支持个人购房建筑面积达230.76万平方米。2、成都房地产市场需求状况2.1消费者结构发生变化外地人的新建商品房购买量在2003年首次超过市区购买量后，在2004年始终位居首位，已经成都商品房消费的重要力量；在个人购买中，2004年外地个人购买的新商品房总面积397.47万平方米，同比增长24.77%，占交易总量的47.9%，比2003年提高4.9%，住宅提高5.7%，达到51.1%。消费结构对比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%单位购买市区个人市郊个人外地人2003年2004年2.2 2005年购房需求比强烈成都市房地产信息中心在2004年9月做的一次购房者情况调查显示：即将购房的比例并不高，而在两年内购房的比例较高，房地产市场的信心指数较高，待购客户较多。2.3郊区尤其是华阳与市区房地产市场的差距正在迅速缩小2.3.1由于成都的商住范围已经扩大，主要房地产市场也随之向外延伸，当市区的土地日益减少时，开发重心和购买重心都向市郊转移。2.3.2由于市郊的土地成本大大低于市区，房屋信价比都高于市区，只要交通和配套问题问题得以解决，房屋的销售会逐步成为主力市场。2.3.3由于市委、市政府已经宣布南迁，加速成都市的向南发展，华阳新区的基础建设已经全面开始建设，包括现在新会展中心、天府大道等在成都堪称一流。3、成都房地产市场趋势分析3.1商品房市场需求潜力巨大，供不应求的格局在短时间内仍将延续3.1.1外地人购买需求不断增长由于成都市的经济环境和居住环境得到改善，外地购房者大幅增加，2004年外地购房者购买的新建商品房397.63万平方米，占商品房销售面积比例的47.9%，成都经济飞速发展，城市化进程加快，城市面貌、城市综合实力、城市生态环境发生了巨大变化，成都的居住和投资环境吸引了大量的外地人，因而在成都市商品房销售，外地人购买比例还将继续增加。3.1.2改善性住房需求成为增长的主要因素成都投资购房比例为11.3%，其中用于出租的比重为9.5%，购后再出售的比重为1.8%。从对22个2004年上市楼盘房屋出售后使用情况抽样调查来看，空关比例7.92%，房屋的需求仍然是以自住为主，成都房地产市场需求是建立在不断再生的基础上的，市场消费需求断层现象暂时不会出现。3.1.3旧城改造引发被动需求2002年开始的大规模危旧房改造，三年拆迁危旧房410万平方米，加上城市道路通畅工程、沙河整治工程、东郊产业结构调整等，旧城拆迁改造引起居民购房被动需求。3.1.4成都潜在购房需求巨大随城乡一体化工程的实施，成都市城镇人口将在2020年增加700万人，这将增加至少105万套住宅，共10500万平方米，2001-2003年平均每年迁入人口20万人，创造约600万平方米购房需求，由于迁入力度逐年增大，其需求也呈逐年递增趋势。3.1.5房地产市场供应量持续紧张由于宏观调控因素的影响，土地供应仍然比较紧张，将影响2005年的市场供应量。成都2004年成都的土地供应量有所加大，但绝大部分都是大盘，相对中小盘，大盘的运作周期很长，其开发准备期也很长，在短时间内，这些大盘不会大规模上市。成都原储备的开发土地现在已经基本消耗，2005年土地供应总量仍然紧张。3.2、成都房地产市场价格会保持增长3.2.1成都房地产供求关系决定价格继续上扬由于多种原因，成都房地产供不应求的局面还将持续，在这种供求关系的影响下，价格会持续上扬。3.2.2房地产成本上升导致房地产价格上涨由于土地的获取规范化，土地供应紧张，导致土地价格上扬，造成了房屋成本大幅上涨，房地产价格也随之上涨；从2003年以来，国家对房地产及相关产业进行宏观调控，包括水泥、钢材等主要建材都有了较大的上涨，导致房屋成本和销售的上涨。4、华阳房地产市场特征4.1商品房需求大幅增长4.1.1由于成都市政府和各办事机构都将南迁至华阳，成都市同时将在南部建设城市副中心，从2003、2004年来看，对华阳房地产的消费刺激很大，随南迁的临近房地产消费还将增长。4.1.2随着华阳开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，华阳新区作为成都市副中心已初现雏形华阳新区的住宅建设符合成都市城市总体规划（1996-2020），随市委、市政府以及各政府部门南迁，成都市市政府必将在政策上加大力度予以扶持，使华阳新区的发展具有良好的前景4.1.3由于企事业单位迁址华阳，造就了相当大的被动需求，这应该是最近几年华阳房地产市场上最活跃的消费力量。4.2土地供应仍然紧张4.2.1成都市南面在三环路内的土地已经基本开发完毕，土地供应存在断档现象。4.2.2目前华阳的开发核心在华阳新区，而其他地方虽然有土地，但由于各种因素限制，还没有达到大规模开发的成熟度。4.2.3华阳老城区建设年代比较早，其配套设备设施、以及开发环境都不理想，而华阳新区能依托老城区的部分配套设备，已经大规模开发了4年，其土地成熟度和开发环境在成都南郊是最好的，也是人气最高的。4.2.4现已开发的土地已占华阳新区土地的37%，已出让的土地面积为3500亩，占华阳新区的63%。新希望集团220亩,远大集团（远大风景开发商）约2000亩,心怡地产（左岸花都开发商）1300亩,统建办400亩,新区其余地方规划暂时未上报,固维持现状尚待后续开发。4.3华阳新区房地产市场仍然供不应求4.3.1近年来，华阳新区房地产开发呈现供销两旺的局面，随政策实施和配套设备设施的不断完善，在华阳新区置业的客户越来约多，从2000年的5万平方米到2004年的61.3万平方米，房地产的销售面积增长了12倍，随政府搬迁的邻近，房屋需求还会增加；通过回归计算，2005年的需求可能达到74万平方米，2006年的需求可能达到89.14万平方米。4.3.2. 2005年-2006年华阳新区的房地产市场供应量仍然紧张，一方面是土地比较紧张，另一方面华阳新区现有存量土地都已经掌握在少数几个开发商手中。根据规划方面的信息，华阳新区2005年的开发量约为40-50万平方米之间。4.4华阳房地产市场价格将继续走高4.4.1由于多种因素的影响，成都房地产市场价格会继续走高，这将带动华阳房地产继续走高。4.4.2 华阳新区在2005、2006年的供不应求的供求矛盾将更加突出，这也将使房价继续走高。4.4.3 由于成本上涨使华阳的放假继续走高。4.4.4 从华阳市场价格来看，华阳住宅的心里接受价位已经到达27003000元/平方米的范围中，且会继续升高。4.4.5 华阳新区的房地产价格增长率是成都最高的，在四年中房产价格已经从均价800元/平方米上涨到2721元/平方米，根据分析，在2005年年底房价预计上涨到3080元/平方米，而2006年年底预计涨至3560元/平方米。华阳新区住宅价格和趋势05001000150020002500300035002000年2001年2002年2003年2004年2005年房屋价格回归线五、本项目场初步机会论证1、机会论证1.1房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。1.2项目开发经营优势点本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于华阳新区住宅市场的优势点集中如下。1.2.1 项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济进入上升期，同时房地产市场也迎来繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。成都市开始实施城市向南发展，市政府将迁往华阳，华阳新区房地产市场拥有政府政策支持，并在消费者中有比较强的号召力。随国民经济增长，人民生活水平大幅提高，置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。1.3项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模1.3.1本项目东临府南河，西临华阳河畔公园，其自然环境在华阳新区独天得厚；1.3.2本项目可作为企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；1.3.3本项目占地125亩，规模适中，可作为中档住房，是置业的较为理想的地方；1.3.4大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么本项目销售将适逢其时。理想地方。1.4项目开发经营机会点1.4.1整个华阳人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之政府南迁的大规模建设活动，使得整个华阳的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。1.4.2项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，华阳新区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个XX乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。1.4.3本项目目前交通状况良好，已建的天府大道，规划的将成都地铁1号线即将开建，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将2、风险论证2.1.华阳新区的发展和政策预期是分不开的，市政府宣布南迁计划造就了华阳新区房地产市场的火爆，但如果南迁工作相对滞后，则房地产市场的耐久度会有降低，可能会对华阳新区房地产造成影响。2.1. 华阳新区房地产市场的发展还得益于华阳新区的基础配套设施的建设预期，如果成都市基本配套建设重点转移，或者华阳基本配套建设滞后，也会对华阳新区房地产造成影响。六、项目竞争分析1、项目周边楼盘分析1.1华阳新区商品房市场状况楼盘建筑形态价格付款方式销售状况远大风景1期欧式花园洋房，水环境、欧式商业街低密度建筑2000亩住宅16万平方米商业3万平方米2004年年底开盘，现一期已销售50%，销售状况较好。左岸花都1期多层、商业商业街1300亩住宅28万平方米商业3.5万平方米2003年年底开盘，一期已经清盘水上花城低密度建筑，临河环境，低密度建筑，别墅群无住宅10.4万平方米商业1万平方米2004年开盘，现已销售70%黄金海岸多层建筑，别墅无住宅8.4万平方米商业0.9万平方米2003年开盘现已销售90%翠拥天地多层建筑，别墅无住宅13万平方米商业1万平方米2003年开盘，现已销售95%城南名筑高层电梯公寓无住宅16万平方米商业0.6万平方米2005年年初开盘，现已销售约20%嘎纳影象纯商业楼盘无8万平方米包括1个大型超市、1个星级酒店2005年3月开盘，现已销售约10%商品房总计109.8万平方米，其中住宅91.8万平方米，商业用房18万平方米。已售商品房74.77万平方米，其中住宅已售67.37万平方米，正在销售的有24.43万平方米，新开楼盘有17.6万平方米，占72%；商业用房已售10.6万平方米，正在销售销售7.4万平方米，新开楼盘4.1万平方米，占55.4%，总的来看，华阳新区房地产处于供不应求的状态。 1.2华阳新区地出让情况:新希望集团220亩,远大集团（远大风景开发商）约2000亩,心怡地产（左岸花都开发商）1300亩,统建办400亩,新区其余地方规划未上报,固维持现状尚待后续开发。1.3华阳新区开发现状及态势华阳目前开发的住宅小区主要集中在华阳新区，现有远大风景，左岸花都，水上花城，黄金海岸，翠拥天地、城南名筑等项目；商业楼盘主要包括远大风景荷兰水街、左岸花都商业街、嘎纳映像等，华阳新区的住宅物业形态有低层、多层，高层，联体别墅。华阳新区住宅呈现出明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区配套设施日渐完善，住宅畅销，产品供不应求等，下面是价格，付款方式，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等几个方面的调查统计情况。 远大风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是华阳新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 左岸风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：31.5万平方米，住宅28万平方米，商业3.5万平方米；开盘日期和价格：开盘起价2200，均价2400； 清盘时起价2600，均价2900；开盘日期：2003年6月 清盘：2004年12月规划和户型设计：左岸花都1期住宅部分规划为多层建筑，容积率1.6，建筑密度27%，以6+1为主，中心环境采用欧洲风格，外立面采用欧洲风格。左岸花都1期主力户型是4+2+2，3+2+2；主力户型面积从120-180平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：已经清盘。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：开发商：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是华阳新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是华阳新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是华阳新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是华阳新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。 远大风景1期：物业形态和建筑面积：欧式花园洋房，水环境、欧式商业街，低密度建筑总建筑面积：19万平方米，住宅16万平方米，商业3万平方米；开盘日期和价格：开盘起价3100，均价3300； 3月涨价100元，5月涨价150元；开盘日期：2004年12月 规划和户型设计：远大风景1期住宅部分规划为低层建筑，容积率1.0，建筑密度25%，以4+1为主，中心环境采用大面积水景，从规划设计上来看，远大风景是华阳新区最高档的楼盘。远大风景主力户型是4+2+2，5+2+3，3+2+2；主力户型面积从130-200平方米不等。远大风景设计特点是比较多地应用水景营造多个主题环境，并营造高档自然的居住环境；在户型设计上注重高档次，都设计了入户花园。销售状况：现已经销售50%，销售状况比较好。目标客源：私企老板、高收入的白领和金领以及比较富裕的企事业工作人员，在目标客户中二次或多次购房比例很高。2、市场吸纳分析2.1市场总吸纳率市场吸纳总值：吸纳数量74.77万平方米，吸纳速度：供应量109.8万平方米平均价格：最高价： 最低价： 吸纳率：68%2.2商业房地产吸纳值商业楼盘吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 吸纳速度供应量18万平方米平均价格：最高价： 最低价： 吸纳率：60%底商楼盘吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 吸纳速度 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最高价： 最低价20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：主题商业楼盘吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最高价： 最低价：20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：2.3住宅吸纳值住宅楼盘吸纳值：吸纳数量10.6万平方米供应量18万平方米平均价格：最高价： 最低价： 吸纳率：60%电梯公寓吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最高价： 最低价20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：多层住宅吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最高价： 最低价：20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：低层住宅吸纳值：吸纳数量10.6万平方米 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：供应量18万平方米20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：平均价格： 最高价： 最低价：20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上： 吸纳率：60% 20平方米以下： 20-40平方米： 40-60平方米： 60平方米以上：注：在以上数据中，2004年3季度以后的新开楼盘市场未吸纳楼盘比例比较高约占70%，而其大部分销售势头比较好，说明华阳新区的销售状况很好，楼房空置率相当低。2.4吸纳值预测预计2005年和2006年市场需求大约为150-170万平方米之间，而2005年和2006年的供应量应该在130万平方米以内。所以预计市场吸纳率将会进一步增加。从以上吸纳分析