房地产专业名词解释.doc

汉嘉销售房 地 产 专 有 名 词课程目标 了解今后工作中涉及的房地产专有名词 能够熟悉并熟练运用房地产专有名词课程内容 基础类专有名词 业务类专有名词 企划类专有名词 售后服务类专有名词 建筑类专有名词一、基础类专有名词 房地产：可开发的土地及地上定着物、建筑物、包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 房产：个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体上的权益。 房地产交易：土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。 国有土地使用证：依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。 建设用地规划许可证 ：城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。 建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。 建设工程施工许可证（建设工程开工证）：取得建筑工程规划许可证后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。 商品房预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。取得预售许可证工程进度要求：七层以一下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。 五证一照：房地产商在预售商品房时应具备“五证一照”。其中“五证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房预售许可证，“一照”指营业执照。 地籍：是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权有偿出让的简称是“批租”。 征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。 动迁：城市的市政建设、旧区改造，以及征用集体所有的土地，都存在着房屋拆迁的问题，即拆除建设用地范围内原有的房屋，并对该范围内的单位和居民进行妥善的安置和补偿。 土地使用权年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同，支付出让金并办理登记，而继续享受土地使用权。 三通一平 ：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。 七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。 宗地：宗地是土地的基本单元，是指以权属界限组成的封闭地块。 生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 毛地：做到“三通一平”，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。 熟地：做到“七通一平”，经过土地开发，具备基本建设条件的土地。 用地性质：规划用地的使用功能。 用地面积：规划地块划定的面积。 用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。 道路红线：是指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 蓝线：指河流。 一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。 二级市场：指土地再交换市场，以及存量房屋的产权交易市场。 三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场（即二手房市场）。 转让：房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。 房地产增量：在一定时期内，新开发建设的房地产数量。 房地产存量：在一个特定的时间点上，全部或分类物业的保有量。二、业务类专有名词 销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT 分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。 销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。 销售循环：指整个销售追踪过程（客户接待电话追踪信件联系节日问候告知工程进度客户再来现场）。 去化顺序：在一个楼盘中，按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序。例如：二房去化速度三房去化速度复式去化速度。另一种表示的方法是百分比，比如二房去化=50%，三房去化 =45%，复式去化=5%。 AB 级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A 级卡，意愿平平及无望者填B 级卡。 售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金的行为，是为“售”。 足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金的行为，是为“足”（若未经过“售”的过程，则是为“售足”）。 签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签订合同的行为，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则是为“足签”）。 退：客户对其所订购的房屋不满意、过来退还订金的行为，是为“售退”若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”。 换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意、过来换房子的行为，是为“售换”（“足换”、“签换”）。 主力面积：以 10 平方米或15 平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。 主力单价：以 100 元/平方米或200 元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。 主力总价：以5 万或10 万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。 均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价(将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价)。 基价：某一个个案的最低价。 订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为 RMB10002000。 定金：房屋定购金，又称大定金等，一般为 RMB20000。 开盘：某一个个案取得了预（销）售许可证，并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。 清盘：指当一个个案的销售进入尾声时，开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。 强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。 抗性：指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。 生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP 稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。 动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。 水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。 垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。 出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。 交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。 引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排；在人流、车流聚集区，扩大影响力的方式。 标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它的最终成果是生活机能图、扫楼标的图。 市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。 扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。 压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。 SWOT：指强势（Strength）、弱势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Treat）。但强势未必是机会，弱势未必是威胁。 基地面积：建筑红线包围的面积。 基底面积：建筑底层面积总和。 建筑面积:房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m 以上（含2.20m）的永久性建筑。 使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。 套(单元)建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。 公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。 建筑高度（建筑限高）：地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按照女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。 建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标。 住宅建筑：按层数分为低层住宅（13F）、多层住宅(4-6F)、中高层住宅(7-9)、高层住宅(10F)。 超高层建筑：建筑总高度超过 100 米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 容积率：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 得房率 ：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 绿化率：也叫绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 绿化覆盖率：绿化投影面积/基地面积。 户型比：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。 建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。 日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。 跃层住宅：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式住宅：在概念上是一层，但层高较普通的住宅高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房等, 用楼梯联系上下, 其目的是在有限的空间里增加使用面积, 提高住宅的利用率。 普通住房：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；单套建筑面积在140 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44 倍以下，坐落在内环线以内的低于17500 元/平方米，内环与外环之间的低于10000 元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。三、企划类专有名词广告表现： 案名：楼盘推广名（可能与注册名相同）。 LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。 裱板：室内形象表现看板，表现发展商实力背景、效果图、区域规划等内容，是业务员的现场说辞引导，通常于售楼处内及房展会现场用。销售道具： 销平：销售平面，在现场供售楼人员给客户详细介绍房型情况，使客户对所购买的房屋格局有具体了解，以房型图为主要内容，通常指房型单片。 销海：销售海报，包含产品主要卖点，尺寸较大。 DM：Direct Mail（直投邮件），用文字图案简单表现个案情况，可以用于邮寄的小型宣传册，通常为单片或折页等形式。配合业务要求寄发各类目标企业负责人，是一种针对性比较强的小众媒体道具，并可以用于外地展销会上发放。 楼书：详尽的楼盘说明书，分为销售用楼书和纪念性楼书。成本较高，一般只赠送给已成交客户或重要客户。户外广告： 户外据点：以户外高炮、灯箱，看板等形式在主要公众场合及主要交通动线上表现个案情况，对客户起到引导作用，配合其他媒体重复加深客户对产品的印象，特点是可以长时间的传递个案信息。 楼幅：悬挂于楼体外立面上的布幅，通常为喷绘和牛筋布。 横幅：悬挂于街道的跨街条形布幅，在引导动线设定的区域起到广告宣传造势作用，也可以引导买家快速寻找到售楼处位置。 引导旗：又称罗马旗，指导性引导用旗帜，通常为长条形，一版悬挂于电线杆及特指旗杆上。 户外看板：基地外围用于形象表现的大型广告看牌。 高炮：单立柱广告塔，通常用于城市主干道两侧，是另一类型的户外看板。广告媒体： NP：Newspaper，指各类报纸广告，特点是短时间即可打开个案知名度，是最大化的媒体表现形式。 MG：Magazine，各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。 CF：Commercial Film，电视广告，可制成 VCD。 RD：Radio，电台广播广告。 POP：Point of Purchase Advertising，户外造势用的宣传平面。 DS：Direct Sale，用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高级社区等），是一种业务直接拜访动作，是业务员与客户之间点对点的销售交流。 派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。其他： SP：Sales Promotion，造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。四、售后服务类专有名词 产权证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30 天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。 对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。 基准地价：是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。 住宅单位造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。 售后公房：原来只具有使用权的居民把房屋产权从国家或集体那里买来。 不可售公房：按照上海市出售公有住房的暂行办法未纳入可出售范围的独用成套公有住房。 商品房：地产开发公司综合开发、建成后出售或出租的住宅、商业用房以及其他建筑物。 现房：房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权证的商品房。 期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证，可以出售的商品房。 经济适用房：国家为了保障中低收入家庭住房需求，在用地及税费方面予以政府扶持，由各级建设行政主管部门组织实施建设的普通住宅。（由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。） 廉租住房: 政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴，或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。 交房：开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质量配套设施，产权清晰等方面进行验收，开发商向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。 交房条件：1.经本市建设工程质量监督机构核验合格，即建设工程质量核验证明书；2.新建住宅交付使用许可证；3.办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。 差价换房：本市公有住房承租人按规定有偿转让公有住房承租权，用以交换商品住房或其他住房的行为。 置换：本着平等、自愿的原则，一处物业与另一相同物业相交换的行为。 按揭：是英文mortgage（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人（银行）将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 公积金：根据国家有关政策、法律的规定，购房人因购房资金暂时不足，可以申请住房抵押贷款。凡按规定履行缴存住房公积金，且所在单位按月正常缴交的本市职工均可享用。 个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 印花税：对经济活动或经济交往中书立、领受凭证征收的一种税赋。 房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋，是国家资源税，由财政局征收。 房地产交易手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 房屋保险费：保险是指由保险公司收取保险费建立专门的房地产保险基金，用以在发生约定的自然灾害、意外事故，信用责任造成房地产损失时，对被保险人给予经济补偿的互助共济制度。保险费率一般在0.8%7%之间（国内企业）房屋。居民住房保险费率为0.2%左右。 他项权利抵押证：房屋在抵押期内不属于原房地产权利人，而属于其它权利人的一种非正式权利。 维修基金：为了保证房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需的费用。购房者应缴款为：多层12952%建筑面积 ，高层或多层（带电梯）12953%建筑面积。 房屋权属登记费：即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。 土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 房产税：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 土地增值税：是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。五、建筑类专有名词 砖混结构：砖墙承重结构，加混凝