房地产集团项目投资管理制度.doc

房地产集团项目投资管理制度2009年10月目 录第一章总则2第二章项目拓展的计划和准备2第三章项目可行性研究报告制定4第四章目标项目的确定与获取5第五章项目投资大计划的制定6第六章附则8附件一 项目投资管理各流程图9附件二：城市市场分析报告模板13附件三：项目预可行性研究报告模版15附件四：项目预可行性研究报告审批表16附件五：项目可行性报告模板17附件六：项目可行性研究报告审批表22附件七：项目投资开发大计划表23附件八 项目投资大计划审批表25 集团项目投资管理制度第一章总则第一条 为适应集团发展需要，提升竞争力，规范项目投资过程，保证投资项目研判结果的科学性、准确性，特制定本制度。第二条 除非特别指出，本制度中“集团”指“房地产集团”，“子公司”指“房地产集团下属子公司”，“集团公司”指“房地产集团各职能管理部门”。第三条 本制度适用于集团控 股投资项目，参股项目根据该公司的章程和经营管理办法实施。第四条 在投资开发过程中，各主要参与机构职责：（一） 投资发展部为集团房地产投资的责任部门，负责所有城市的项目拓展工作；（二） 子公司在集团投资发展部的指导下，在其所在区域协助投资发展部推动符合集团战略的项目拓展；（三） 专家委员会为集团内部议事机构，负责对投资发展部的工作计划、研究成果进行审议，审议结果供总裁或董事局主席作最终决策时参考。第二章 项目拓展的计划和准备第五条 投资发展部每年需根据集团的发展战略，在编制年度经营计划时，提出年度拓展计划，明确提出计划进入的备选城市、计划实施的项目类型等。第六条 各类项目的投资必须符合国家的产业政策以及集团发展的总体战略目标。投资项目的选择，必须坚持以下原则：（1）紧紧围绕房地产开发业务，符合集团区域发展战略；（2）具有较大市场潜力，较强生命力和较好发展前景；（3）回报率高、经济效益好、科技含量或附加值高；第七条 投资发展部根据年度拓展计划，负责对具体城市房地产市场进行系统研究与实地勘察，落实项目背景，形成城市市场分析报告，完成对该城市的基本判断。第八条 新拓展城市的项目，由投资发展部负责追踪项目信息，对目标项目所在城市房地产投资市场的系统研究与实地勘察，落实项目背景，同时与集团相关职能部门共同形成项目预可行性研究报告，完成对目标项目的基本判断。项目预可研流程如下：集团业务线分管领导审核投资发展部编写项目预可研报告总裁审批投资发展部进行投资收益测算分析投资发展部、营销策划部、规划设计部讨论项目初步定位营销策划部配合进行市场调研投资发展部提出项目基本情况第九条 已进入城市的项目，由各子公司总经理组织负责追踪项目信息，对目标项目进行实地勘察，落实项目背景，形成对项目及周边市场的基本判断，并向投资发展部提交相关资料，由投资发展部进行实地考察，最终形成项目预可行性研究报告（项目预可研程序同上）。第十条 总裁对项目预可行性研究报告进行审批。审批通过的项目预可行性研究报告，由投资发展部进行项目备案，进入集团项目储备库。第十一条 审批意见为放弃的项目预可行性研究报告，终止目标项目跟踪。第十二条 审批意见为要求修正的项目预可行性研究报告，针对审批意见，由投资发展部负责对城市市场分析报告和项目预可行性研究报告进行修正，并于5个工作日内重新申报。（按第八条至第十条执行）。第三章 项目可行性研究报告制定第十三条 对于总裁审批通过的项目预可行性研究报告，由投资发展部负责组织规划设计部、工程造价部、营销策划部、法律顾问、资金管理部、财务部、子公司等部门形成项目可行性研究报告，投资发展部统一对项目可行性研究报告进行备案。第十四条 项目可行性研究报告编制流程及各相关部门的职责如下：投资发展部负责目标项目的成本收益测算，工程造价部、营销策划部支持法律顾问负责目标项目相关法律风险的调查落实投资发展部综合汇总并编制项目可行性研究报告专家委员会评审项目可行性研究报告资金管理部负责资金计划的编制，投资发展部、财务部配合工程造价部负责目标项目的初步工程计划规划设计部负责目标项目的初步规划、方案组织等，营销策划部支持营销策划部负责制定目标项目定位，投资发展部、规划设计部、子公司支持总裁审批营销策划部负责目标项目的初步营销方案及销售计划的编制第十五条 投资发展部负责将项目可行性研究报告提交专家委员会讨论，专家委员会由集团总裁、运营总监、工程技术总监、财务总监、法律顾问、经济顾问、营销策划部、规划设计部、工程造价部、财务部、资金管理部、子公司经营层等相关人员以及外部专家组成。第十六条 由投资发展部作项目可行性研究报告汇报，专家委员会对项目可行性研究报告进行专业评审，评审通过后由总裁进行最终审批。第十七条 审批意见为通过的项目可行性研究报告，进入目标项目的确定与获取阶段。（按第四章执行）第十八条 审批意见为放弃的项目可行性研究报告，终止目标项目跟踪。第十九条 审批意见为要求修正的项目可行性研究报告，针对审批意见，由投资发展部负责组织各责任部门对项目可行性研究报告进行修正，并重新申报。（按第十三条至第十七条执行）。第四章 目标项目的确定与获取第二十条 总裁审批通过的项目可行性研究报告，由董事局主席对项目是否投资进行最终决策，如果决定要投资，则由董事局主席根据项目可行性研究报告并综合考虑确定土地交易价格策略或收购价格及合作方式。第二十一条 董事局主席决策放弃的项目，集团终止项目跟踪，暂时予以搁置。由投资发展部和子公司负责对后续的政府、金融机构和其他合作关系进行妥善处理。第二十二条 决定获取的土地招拍挂项目，已设有子公司的由子公司协助投资发展部参加土地招拍挂，投资发展部负责具体招拍挂工作，成功获得土地后由子公司具体负责办理各种手续。未设立子公司的，由投资发展部负责招拍挂工作，获得土地前期手续由投资发展部负责办理，子公司成立后移交子公司。 第二十三条 决定进行的物业购买、股权收购、项目收购等投资时，由投资发展部牵头组建工作团队，对所要收购项目的价格和合作方式进行评估，形成方案由董事局主席审批后，与对方开展谈判。（一） 投资发展部与对方初步达成一致意见后，报总裁审核，总裁给出审核意见，总裁审核通过后，由董事局主席进行审批，给出审批意见，审批通过后由投资发展部落实合同具体条款。集团法律顾问组织进行法律审查后，根据实际情况，由集团相关人员（一般为总裁或子公司总经理）代表公司与对方签订合同，签订合同后由子公司（未设立子公司的由投资发展部负责）执行收购，办理各项手续，集团相关职能部门提供必要支持和帮助。（二） 如果总裁审核或者董事局主席审批没有通过，要求继续进行谈判，则由投资发展部（子公司参与并配合）即日内继续与对方进行谈判，达成一致意见后继续按照第一款规定执行。（三） 如果董事局主席决定放弃谈判，则投资发展部与对方终止谈判。第二十四条 投资项目的清偿和处理。当出现下列情形之一时，为保护项目资产不至于进一步损失，应当分别采取解散或者破产等措施。（1）项目经营期限届满（或施工竣工后）；（2）连续亏损，投资受严重损失，且扭亏无望时；（3）资不抵债，不能清偿债务，被依法宣告破产时。投资项目的处理，依投资权限报原审批部门批准和备案。第五章 项目投资大计划的制定第二十五条 项目落地后，根据集团战略目标要求，由项目公司制定项目投资开发的大计划，形成项目投资开发大计划表，投资发展部对项目投资开发大计划表进行备案。第二十六条 项目投资开发大计划表需包含“主要时间节点”、“主要销售指标”和“主要投资指标”，详见附件六。第二十七条 项目投资开发大计划表制定过程集团公司及项目公司各部门相应的职责及事项如下： 项目公司开发口负责汇总“主要时间节点”、“主要销售指标”、“主要投资指标”项目公司营销、开发、财务口负责项目相应业务线成本的预算，集团公司支持项目公司经营层、各业务口负责人讨论、修改、定稿并上报集团投资发展部集团投资发展部组织专家委员会评审项目投资大计划项目公司工程造价口负责项目投资成本的预算，集团公司支持项目公司营销口负责销售计划的编制，项目公司其他部门配合，集团公司支持项目公司开发口负责开发时间节点的编制，设计、工程、营销口配合，集团公司支持投资发展部提出项目投资大计划编制要求总裁审批项目公司营销与设计口负责项目定位的确定，集团公司支持第二十八条 项目公司在项目落地后，应立即着手组织项目投资大计划表的制定工作，并将定稿的项目投资大计划表上报至集团投资发展部。第二十九条 由投资发展部组织专家委员会对项目公司制定的项目投资大计划表进行讨论、评审，审核意见及时反馈给项目公司，审核通过后呈送总裁最终审批。第三十条 审批意见为通过的项目投资大计划表，进入项目的实施阶段。第三十一条 审批意见为要求修正的项目投资大计划表，针对审批意见，由投资发展部负责组织项目公司及各责任部门对项目投资大计划表进行修正，并重新申报。（按第二十八条至第三十条执行）。第六章 附则第三十二条 本制度未尽事宜或与新颁布的法律法规、其他有关规范性文件的规定冲突的，以法律法规、其他有关规范性文件的规定为准。第三十三条 本制度由投资发展部进行起草与修正，总裁批准后发布执行。第三十四条 本制度自发布之日起生效，原有相关制度如与本制度冲突，以本制度为准。第三十五条 本制度的解释权属于投资发展部。27 附件一 项目投资管理各流程图附件二：城市市场分析报告模板模块一级目录二级目录内容一、宏观环境分析（一）城市概述1、地理位置介绍城市所处位置，包括地形、地貌，重点描述其区位价值2、面积（市区面积、中心城区面积）描述城市规模，说明城市未来发展趋势3、行政区划描述该城市的行政区划，说明各区域的功能定位及发展趋势4、人口特征（1）人口数量，包括城市总人口 、市区人口，市区非农业人口、外来人口 （2）城市化比例、城镇人口转化率反映城市化水平5、交通环境（1）区域交通环境，描述该城市的交通位置和作用，以说明该城市的区域重要性（2）城市交通环境，描述城市基础设施现状并反映出其规划发展方向（二）经济情况1、国内生产总值与增长速度反映城市经济的体量、发展态势2、城镇居民人均可支配收入反映出城镇居民的消费能力3、城镇居民人均储蓄额反映出城镇居民潜在消费能力4、全社会固定资产投资总额反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标，反映出城市经济发展的可持续性5、城市基础设施投资总额反映城市建设水平及发展前景6、产业结构及产业规划反映城市的产业特点，体现城市是否支持房地产和基建行业的良性发展（三）城市定位及未来发展规划1、城市定位城市的区域定位，城市各区的定位2、城市发展规划城市发展的地理方向，城市发展的产业导向3、发展规划对行业的影响城市发展的趋向对房地产和基建行业的影响，如：行政中心的搬迁和宏观政策的调整4、规划或建设中的大型新区、新城简介（四）城市总结理解城市二、市场分析（一）行业发展历程1、发展历程概述当地房地产和基建市场发展水平以及所处的阶段2、近五年房地产和基建指标分析包括房地产和基建投资情况，房地产和基建供给状况，房地产和基建需求状况和价格走势（二）行业现状1、当前行业供给情况包括同类型住宅物业构成比例，不同档次住宅项目构成比例，工程进度分析，本年度热点区域分析，项目的位置分布及变化情况和本年度新开住宅供应结构及变化趋势分析和热销项目 、滞销项目以及原因分析2、当前行业需求情况包括需求状况，消费者分析和综合分析3、供求结构分析供求对比4、三级市场状况目前三级市场的发展情况，包括现状描述和其对商品房市场的影响（三）土地市场分析1、土地市场供应状况包括土地供应方式、政策、每年土地供应量及区位分布、未来土地供应预期和土地价格水平2、土地获取方案土地获取方式，具体获得土地的方式及建议、开发成本情况3、近期土地信息（四）当地政府情况分析1、房地产和基建开发地方性政策法规2、当地开发流程及时间节点办理四证所需时间、资料；一般项目的报件时间（五）金融环境分析1、当地整体金融环境地方性金融政策、涉及房地产和基建行业的相关法规等2、房地产和基建行业融资渠道房地产和基建行业的地方常用融资渠道3、房地产和基建贷款流程银行审批权限、额度，办理细节，不同类别贷款的可操作性，是否需要解抵押等（六）房地产和基建市场总结三、竞争分析（一）竞争分析1、当地主流开发商情况包括情况简介，开发能力和其它情况2、综合分析主要对市场竞争激烈的程度、主要竞争手段等、加以综合阐述（二）产品分析1、典型楼盘详见楼盘调研表2、综合分析（三）开发成本构成1、开发成本构成开发成本主要构成四、综合评述城市可否进入、市场是否具备可操作性，是否符合企业发展目标、是否符合企业全国化战略布局。（使用 SWOT分析）表单编号：TZ01-BD01附件三：项目预可行性研究报告模版模块一级目录二级目录内容区域分析（一）项目所在区域概况1、地理2、经济3、人口4、规划前景（二）区域房地产市场1、区域房地产市场发展历程包括发展阶段，房地产发展水平和危改政策、合作建房、大型改造工程2、一级市场土地供应方式和区位土地供应价格3、二级市场包括供求关系、产品结构、价格体系、当地的行业习惯、开发周期、市场消化水平、客户群分析和数据分析4、三级市场现状描述（市场规范程度、中介服务是否成熟、不同区域租金水平、买卖、租赁客户分析）项目情况（一）项目基本情况1、项目背景土地来源、出让方式、基本价格等情况，同时在附录中提供招标文件、合作协议2、项目位置项目的地理位置，分城市级、区域级两份区位图；四至道路、四面景观等3、经济指标控规文件，包括：用地面积、住宅用地面积、商业用地面积、非经营性公建用地面积、容积率、绿化率、限高、价格4、土地现状介绍项目周边环境；现状地貌；表明地上、地下各种设施和政府不可迁移、更改的设施（二）市场分析1、周边情况项目1.5公里以内的商业、学校、餐饮娱乐等设施和2.5公里以内的大型生活设施等2、 区域发展前景和大型市政情况3、市场分析市场供给状况、市场需求状况、价格分析、周边竞争项目和市场总结（三） 经济测算1、成本及利润分析成本利润分析表，销售毛利，销售净利，总投资回报率2、付款计划项目启动资金、付款节奏（四） 结论项目优劣势分析SWOT分析表单编号：TZ01-BD02附件四：项目预可行性研究报告审批表部门：投资投资部 送审日期： 年 月 日 NO：项目名称：主要内容：需要审核审批事项：总裁审批意见： 签名： 年 月 日 表单编号：TZ01-BD03附件五：项目可行性报告模板模块一级目录二级目录内容项目决策背景一、外部环境1、城市发展规划与项目的关系及项目开发的影响如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发点、政府重大政策即将颁布等2、项目所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位3、项目渊源特殊的政治或文化背景二、内部因素1、项目战略意义项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义2、项目对整体的影响对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用3、项目对未来的影响从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义项目概况一、项目位置1、项目位置项目所处城市、行政区域、非行政区域的地理位置。二、项目现状1、四至范围2、地势平坦状况3、地面现状包括项目内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线因素4、地面现有居民情况包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响5、地下情况包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建6、土地的完整性有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地7、地质情况包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求三、项目周边的社区配套1、周边3000米范围内的社区配套包括交通状况、教育情况、医疗水平、购物状况、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局以及其他2、项目周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状包括交通状况、教育情况、医疗水平、购物状况、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局以及其他四、项目周边环境1、项目周边环境包括治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化以及其他五、大市政配套1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与项目的关系（影响）2、供水状况现有管线、管径及未来规划和实施时间3、污水、雨水排放现有管线、管径及未来规划和实施时间4、通讯现有管线、上源位置、距项目距离、涉及线路成本等5、永久性供电和临时施工用电现有管线、上源位置、距项目距离、涉及线路成本等6、燃气现有管线、管径、上源位置、距项目距离、接口位置7、供热及生活热水现有管线、管径、上源位置、距项目距离、接口位置六、规划控制要点1、规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积、综合容积率、住宅容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其他七、土地价格1、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价法律及政策性风险分析合作方式及条件1、合作方基本情况名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、合作方式例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。 3、付款进度及与拿地程序的配合4、其他合作的主要条件5、与合作方式相关的其它法律规定二、土地法律性质评估1、现状土地所有权归属、土地使用权归属和土地的用途2、规划规划所有权归属、规划使用权归属和规划的用途三、取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序2、取得土地使用权需要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所需条件4、取得土地使用权的风险及控制四、土地性质变更的评估1、土地性质变更的程序和理由2、土地性质变更的政策支持或障碍3、土地性质变更需要的工作日市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）和区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特征3、区域内表现最好个案状况4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点区域市场目标客层研究1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围2、结论本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点四、目标市场定位及产品定位1、目标市场定位及产品定位市场定位、目标人群特征/来源区域/行业特点和产品建议规划设计分析一、初步规划设计思路1、设计概念产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点2、主要产品类型多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例3、节能和环保型建筑材料选用的考虑二、规划设计的可行性分析1、规划的实现可能性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性2、容积率分析容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响3、土地分析土地本身特征对产品设计的影响和考虑。4、周围环境分析周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。5、市政工程分析周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。6、生活配套设施分析周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。7、市场影响市场分析结果对产品设计的影响和考虑。项目开发一、土地升值潜力初步评估1、土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估二、工程计划1、工程计划工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率三、销售计划1、销售计划各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析投资收益分析成本预测1、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等税务分析1、税务分析营业税及附加、所得税和土地增值税的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率， 经济效益分析1、经济效益分析的假设条件是否享受政府各种税费的减免等2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标3、现金流分析4、敏感性分析项目资金预测1、资金投入计划各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排2、资金回款计划各期销售回款计划3、资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径4、资金状况分析启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额管理资源配置一、机构设置1、机构设置是否需要成立独立法人公司（子公司）；主要部门设置二、人力资源需求1、人力资源需求启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）三、人力资源缺口及解决1、人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）综合分析与建议一、优势1、优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集团一贯发展思路等方面论述二、劣势2、劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集团一贯发展思路等方面论述三、机会3、机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、项目所属区域土地价格趋势等方面论述四、结论和建议1、结论和建议竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题一、主要指标测算1、主要指标测算预测直接建造成本（不包括地价）、售价和投资收益分析二、竞争对手分析1、竞争对手分析包括主要背景，控股股东情况、总资产、净资产、净利润（每股利润）、资金状况（可能资金来源，融资能力，资金成本）、操作水平、主要开发的项目。参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得三、制定策略1、制定策略分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。四、结论和建议1、结论和建议短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议表单编号：TZ01-BD04附件六：项目可行性研究报告审