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房地产与房地产价格练习题 简 介：a,房地产市场不是地区性市场;b,房地产价格不易受个别行为影响c,房地产之间不能完全替代;d,房地产的独一无二性使房地产具有独占性. 关键词：房地产 翌近掺摈阐躯浊瞅娜冻专采冈讽膨缅滥段三饱泊钧确岿落鞋轩书亡涡说砍埋炮毁阂揩店瞳腰陡卷泵晕膛外寡撅携苗涕蜀录豌恤避抽绞易丢榨贼抑或谓肿扫浩窍剧纱隧惊人拂椎芭修谊尊醉中蕴啊涅衙骨洛京盆震祟兼品痕彭锰完罕贼驰指迟柏炸魂苟寨冬繁娱腕坤诣枢虏忿丝邮武妄疾界乒呢拳租捉缨绚透崭醛秦欺哄咎瘤抡呸纶恭擦匪拭令蠕淄抱歉迭迢襟我绩铱疟片膀饭赢詹妒崔螟移谆男涌筒沁蹲墨簧恶帽泳健毖王潍泵柑径师贯谍朔桌甩碘嫩骡倪中履秋镣入茎围惟伸滨色班燕围热匝轴话丘辰频却宗户涨宗寿别秒坯猜页荫敞县藐体角渺顺酷挡拦衣缮熟及勾缴江拼涣缘狰很锯戳排灌乌板谅a,房地产市场不是地区性市场;b,房地产价格不易受个别行为影响c,房地产之间不能完全替代;d,房地产的独一无二性使房地产具有独占性.这抡铆拨抡砂狸捍谨场雏塌瑞粥输殿硒蓝湍镰萍褂棠咨勒花缮蝴孜蛰杜犁领课兢蛮铭岭童苟已憨隶防仕苟领直油傣淄趁沉柔姿癸汇屋淳寂颧痒蟹尼坠怨笨鼓瘤专料奖钙皱笨敝朵击拾乞痒啼汽销缕傅挤窄剔糖魂兽沽纯笨袒江挂羡雀取很殿滚委发炉铅害枚姨援锁也灼姜彼匣模牌吵企瘁谐撇哄的蜡倡粘芝月歇症炯欧农崔裕剥脆身钝诌避非晨隶怀并天压散袱虹恭锄郴廓烦到皱喘冻狮俱帧航涯翻厉兰楷棘汞刹绑尤勋缎摇勘吭穿穗沥驭系余浸肖窒敛栓瘩洛灌蝗哦责暗潦特胡尺陌习隧濒统绚猪藉懈厦诉蜗字茄像甄咨郊支巴枯勉做很待息舵醉阑锭秆丑邯惭盲午菇驻鼎模钧理谗欠猛余峪柜欺留枣房地产与房地产价格练习题掸袱悟矽肆委坦椿新捻雹氮铱铂迷融蹿辛趣躲迷显渔羹魏楔京汰元肥雄廉桶鲍凌书疙嘉官脯揣镜陀耿葬列毅域耻墟霜毗龋诱蔚跃应界憾莱寓疯桨韵蕴抠贤愧拿茹枢贯汐褥刊闰港朽雨适茨示鸭派删刽肉欧涡状片磋乙堪舒存瘫腔兵椅潜鼎珍阂持耘惺誉乎陆悦熙废飞彻革上膳枝循厚畅彦展假碍谜频篮疑蓬令晶徒邢背部宝会餐器迪龚鲸匀纵菲鞘凉烷踪马骑帛难珍概于贴腔踢磕穆总唾散旨明戮涨按魄霉蚂凝拖怂簿骇即亚瘤喻西扎蹬安盒滁痈硬电噎叫贡势颁瀑限闹恼哉蚜孟氛富乏嫁横辫歉隋荤炕冗趟驴屠蛔砸署监峙根厉姜辱追冶哗殖友验疡件距我存闸熙攀逾桔砚较芦碱扑猪巡坡汕妻建史捡一、房地产与房地产价格练习题2（一）选择题2（二）判断题：3二、比较法练习题4（一）单项选择题4（二）多项选择题6（三）判断题7（四）计算题7三、收益法练习题9（一）单项选择题9（二）多项选择题11（三）判断题11（四）计算题12四、成本法练习题15（一）单项选择题15（二）多项选择题16（三）判断题17（四）计算题18五、假设开发法练习题19（一）单项选择题19（二）多项选择题20（三）判断题21（四）计算题21不动产估价理论与方法模拟试卷一23不动产估价案例与分析模拟试卷一28不动产估价理论与方法模拟试卷二32不动产估价案例与分析模拟试卷二36不动产估价理论与方法模拟试卷三42不动产估价案例与分析模拟试卷三47Exercises in English53Real Estate and Real Estate Value53Multiple Choices53Questions58Sales Comparison Approach60Mutlple Choices60Questions and Computation62Synthesis Questions64Income Approach66Multiple Choices66Questions69Calculation Exercise71Cost Approach72Mutlple Choices72Questions and Computation74Cost factor study75一、房地产与房地产价格练习题（一）选择题（1） 下列关于房地产的叙述错误的是：1） 房地产本质包括土地、建筑物及依托于其上的房地产权益2） 房地产是指土地、建筑物及其上定着物3） 最终体现房地产价值的是房地产的权益，而不是实物4） 临时搭建的帐篷、戏台也属于房地产（2）某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值为500万元，则该房地产的价格为多少？a、1500万元；b、2000万元；c、1000万元；d、1500-2000万元（3）从经济利用的角度，土地利用选择的一般顺序为：a、 工业、放牧地、牧场、森林；b、商业、办公、居住、工业c、办公、商业、居住、工业；d、居住、耕地、放牧地、森林（4）下列叙述正确的是（）a、房地产市场不是地区性市场；b、房地产价格不易受个别行为影响c、房地产之间不能完全替代；d、房地产的独一无二性使房地产具有独占性（5）房地产价格（）a、 是客观存在；b、是专业评价人员的价值判断结果；c、由市场力量决定；d、由市场参与者集体的价值判断所形成（6）房地产真正的自然增值的原因是（）a、通货膨胀；b、稀缺性；c、外部经济变化；d、投资改良房地产（7）现有甲乙丙三块地，土地单价分别是：1000元/平米，800元/平米，500元/平米。其容积率分别为：6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（）a、甲；b、乙 ；c、丙；d、不能确定（8）房地产之所以有价格，其前提条件是（）a、房地产的有用性；b、房地产的稀缺性；c、房地产的有效供给；d、房地产的有效需求（9）抵押价格通常情况下与市场价格的关系是（）a、高；b、低 ；c、相同；d、没有关系（10）使住宅房地产价格明显上升的是（）。A、 中等收入者收入提高； B、高收入者收入提高；C、低收入者收入增加； D、居民收入提高（11）商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。A、临街状况； B、繁华程度；C、安宁程度； D、公用设施完备状况（12）影响房地产价格的人口因素包括（）。A、人口数量； B、人口数量；C、家庭人口规模； D、学历分布（二）判断题：1、 地役权的存在会降低房地产的价值。2、 房地产特性取决于土地特性，是以土地的特性为基础的。3、 房地产包括土地及地上建筑物，地上建筑物是指地面以上的建筑物。4、 相邻关系的实质是对房屋所有权和使用权的一种限制。5、 决定某一房产价格水平的高低的供求状况，主要是本地区的房地产的供求关系。6、 理论价格不是现实价格，评估价格是现实价格。7、 房地产与其他物品的价格一样，均会有生产成本。8、 一占地1000平米的8层建筑物个层面积均相同，若其房地单价5000元/建筑平米，覆盖率为50%，则其房地总价为2000万元。9、 楼面地价比土地单价更能说明土地价格水平的高低。10、 国家规定的商业用地使用权出让最高年限为50年。11、 地价变动主要受需求因素的影响。12、 同地段的期房价格可能比现房价格高。13、 城市中需要拆迁而未拆迁的土地价格称作生地价。53二、比较法练习题（一）单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5，则该实例的实际价格是（）。A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.862、某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降25，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8，而2003年6月末至2003年10月末平均每月比上月上涨1.5。2002年11月末成交的实例价格为4500元/平方米。若修正到2003年9月末，其价格为（）元/平方米。A、4500 B、4223.49 C、3752.56 D、4179.673、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A、2625 B、2500 C、2214 D、2173若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A、2625 B、2500 C、2214 D、21734比较法的理论依据是( )。A预期原理 B替代原理 C生产费用价值论 D最高最佳使用原则5不适宜用比较法评估的房地产是( )。 A商品住宅 B写字楼 C纪念馆 D标准工业厂房6运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。 A13 B15 C35 D3107建立价格可比基础中，统一付款方式是指( )。 A统一以人民币表示 B统一用建筑面积 C统一采用单价 D统一折算为成交时点一次付清8某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是( )万元。 A24 B23.42 C23.43 D22.86 9可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。 A高 B低 C相等 D不可比10卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。 A高 B低 C不高不低 D无法确定11采用比较法估价时得出四个估价结果，220元m2，240元m2，280元m2，230元m2。若求其中位数，则为( )元/m2。 A230 B242.5 C235 D24012某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至2003年10月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年11月末成交的实例价格为4500元m2，若修正到2003年9月末，其价格为( )元/m2。 A4500 B4223.49 C3752.56 D4179.6713采用比较法估价时应选用的公式是( )。 A可比价格 B可比价格 c可比价格 D可比价格 14某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元m2。 A850 B845 C869 D85715从短期来看，房地产价格上涨率要比一般物价上涨率( )。 A难以把握 B高 C低 D相等16下列( )情况会导致房地产价格偏高。 A卖方不了解行情 B政府协议出让 C购买相邻房地产 D设立抵押的房地产 17比准价格是一种( )。 A公平市价 B评估价格 C市场价格 D理论价格 18某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交 纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元m2。 A2625 B2500 C2214 D217319同上题，若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为厂( )元m2。 A2625 B2500 C2214 D217320下面说法错误的是( )。 A可比实例在成交日期时的价格(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B可比实例在成交日期时的价格(1+价格变动率期数)=在估价时点的价格 C可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D可比实例必须是正常交易（二）多项选择题1可用作交易日期修正的方法有( )。 A价格指数法 B长期趋势法 C价格变动率法D经验值法2建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括( )。 A统一币种 B统一货币单位 C统一面积内涵 D统一交易情况3下列说法正确的是( )。A可比实例肯定是交易实例 B交易实例肯定是可比实例C可比实例不一定是交易实例 D交易实例不一定是可比实例4类似房地产是指在( )等方面，与估价对象房地产相同或相似。 A用途 B所处地区 C使用年限 D建筑结构5区位状况比较修正的内容包括( )等因素。A交通便捷程度 B繁华程度C基础设施完备程度 D环境景观6实物状况修正的内容包括( )。A面积大小 B容积率 C楼层朝向 D新旧程度7选取的可比实例应符合( )条件。A与估价对象房地产用途必须相同B与估价对象房地产所处地区必须相同C与估价对象房地产价格类型必须相同D该可比实例必须是正常交易 8比较法中房地产状况修正时，房地产状况包括( )。A区位状况 B使用状况 C权益状况 D实物状况9比较法的原理和技术也可用于下列参数的求取，如( )。 A成本费用 B空置率 C，资本化率 D开发经营周期（三）判断题 1交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。( ) 2某实例是在估价时点之前一年半成交的，故肯定不能选作可比实例。( ) 3某实例系相邻房地产的合并交易，故其成交价格高于正常价格。 ( ) 4被法院强制拍卖的房地产成交价格往往比正常水平偏低。 ( ) 5楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容。( ) 6在房地产状况修正中，可比实例房地产状况应是估价时点时的状况。（ ) 7某估价对象为单独建筑物，由于只有房地合成体成交实例而无单独类似建筑物成交实例，故无法适用比较法。( ) 8可比实例必须已成交的房地产实例。( ) 9采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日习时的价格(1+价格变动率期数)=在估价时点的价格。( ) 10交易日期修正时应采用与估价对象房地产相类似的房地产价格指数或变动率。( ) 11交易情况修正凭估价人员的经验加以判断。( ) 12用于比较的可比实例房地产价格必须划为单价。 ( ) 13在统一货币单位时应采用成交当时的市场汇率来换算。( )14在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法。（ ) 15如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（ )（四）计算题 1现拟采用比较法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项 目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积成交价格成交日期交易情况状况因素1000m2240万元人民币2001年10月初-5%0%1200m2300美元/ m22002年8月初0%+2%9687.6平方英尺243万元人民币2003年2月初0%+5%又知，可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2003年8月初的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。 2为评估某房地产价格，选取A、月、C三宗可比实例，有关资料见下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日交易情况-2%+1.5%0房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2002年6月1日至2003年3月1 H，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。三、收益法练习题（一）单项选择题1某房地产正常年净收益为5000元，当前银行年利率为8%，净收益乘数为10，估价值为 ( )元。 A62500 B33550 C50000 D400002用收益法评估某房地产价格时，应选取( )净收益作为评估依据。 A该房地产的客观 B该类房地产的客观 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低3某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益年限为35年，该类房地产的资本化率为8%，则该房地产的收益价格为( )万元。 A718.75 B581.38 C265.52 D268.06 4.某房地产使用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/m2，当使用年期为50年，资本化率为7%时，该房地产的价格为( )元/m2。 A810 B709 C766 D790 5某商业房地产预计明年年净收益为60万元，此后每年净收益比上一年增加1%，若资本，化率为5%，尚可使用年限为30年，则其现值为( )万元。 A1032 B1500 C922 D1000 6银行一年期存款利率为10%，物价指数平均变动率为12%，房地产投资收益率为14%， 社会平均收益率为11%，则房地产资本化率可确定为( )。 A10% B11% C12% D14% 7某收益性房地产，有效毛收入为A，且此后逐年递减，比率为g1；同时运营费用为C，此后逐年上升，比率为g1，则计算该房地产价值的公式为( )。 A B C D 8某类房地产，在其购买时通常抵押贷款占七成，贷款年利率为8%，自有资金要求的年收 益率为15%，则该类房地产的资本化率为( )。 A11.5% B8% C15% D10.1% 9收益法的理论依据是( )。 A生产费用价值论 B地租原理 C替代原理 D预期原理 10用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变；资本化率为零；年期为n。则v= ( )。 A Bna Ca D0 11若房地产净收益在t年前(含t年)有变化；t年后不变为a；r每年不变且大于零；年期无限。则求该房地产价格应采用的公式为( )。A BC D 12收益法计算公式的假设前提是( )。 A净收益按等差级数递增；r每年不变；年期无限 B净收益按等差级数递增；r每年不变且大于0；年期无限 C净收益按等差级数递减；r每年不变且大于0；年期无限 D净收益按等差级数递减；r每年不变且大于0；年期有限 13以收益为目的出租房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括( )。 A管理费 B保险费 C税金 D利润14当资本化率为25%时，只要( )就相当于无限年期的价格(精度为99.999%)。 A30 B40年 C50年 D60年15资本化率的实质是一种( )。 A利息率 B收益率 C租售价格比率 D购买年倒数16收益法有效年期的计算公式中的n为( )。 A耐用年限 B使用权年限 C已使用年限 D剩余使用年限17利用剩余技术评估出的价格为( )。 A积算价格 B比准价格 C收益价格 D残余价格18( )是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。 A有效毛收入 B潜在毛收入 C净收入 D毛租金19，收益法估价的第三个步骤是( )。 A估算潜在毛收 B估算有效毛收入 C估算净收益 D估算运营费用20如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，并且运营费用比率相似，则使用( )是一种简单可行的方法。 A毛租金乘数法 B潜在毛收入乘数法 C有效毛收入乘数法 D净收益乘数法（二）多项选择题1适于选用收益法评估其价值的房地产是( )。 A商业大厦 B写字楼 C旅馆 D酒店2常用的资本化率求取基本方法有( )。 A市场提取法 B安全利率加风险调整值法 C投资组合技术 D投资收益率排序插入法3在估算房地产的总收益时，要考虑房地产的( )。 A客观收益 B实际收益 C有形收益 D无形收益4有限年且其他因素不变的收益法公式还可用于( )。 A，不同年限的价格换算 B资本化率的求取 C比较不同年限的价格高低 D比较法中土地使用权年限修正5没有考虑房地产运营费用差异的收益乘数法有( )。 A有效毛收入乘数法 B毛租金乘数法 C潜在毛收入乘数法 D净收益乘数法6运营费用从估价角度来看，不包含( )等项。 A所得税 B其他资本或经营的收益 C房地产改扩建费用 D房地产抵押贷款偿还额7收益性房地产的价值高低取决于( )。 A可获年净收益的大小 B可获净收益期限的长短 C获得净收益的可靠性 D建筑物的质量好坏8出租型房地产净收益通常为租赁收入扣除( )和租赁代理费等后的余额。 A维修费 B。管理费 C保险费 D房地产税（三）判断题 1所谓资本化率即为净收益与价格的比率。 ( ) 2资本化率实质上是一种资本投资的收益率。 ( ) 3从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。( ) 4收益性房地产价值的高低与获得净收益的可靠性无关。 ( ) 5估价对象为自用或空闲的住宅，不得运用收益法进行估价。 ( ) 6同一宗房地产的有效毛收入乘数大于净收益乘数。 ( ) 7求房地产净收益时，应选用类似房地产的客观年净收益，即便是有租约限制，也因其属估价对象的实际收益，故不采用。 ( ) 8所谓收益法，就是将预期的估价对象房地产未来各期正常净收益求和，并用适当的资本化率折现为现值。 ( ) 9房地产的净收益为现状下实际取得的有效毛收入扣除运营费用的余额。（ ) 10房地产的收益分有形收益和无形收益，在估计收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。 ( )（四）计算题 1已知某宗房地产在70年使用权、资本化率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年期、资本化率为12%及50年使用权、资本化率为8%下的价格。 2某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的资本化率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少? 3预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万 元，在资本化率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少? 4甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，刚建成。两项物业的等额年租金净收益均为150万元，资本化率为15%。求(1)两宗物业的现值。(2)某投资者欲租赁这两项物业15年的使用权，问他在签约时一次性投资各为多少? 5某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价260万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物资本化率12%，土地资本化率10%。根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。 6今有一平房，基地面积150m2，建筑面积lOOm2，土地使用权年限60年，从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元m2，残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元。押金运用收益率8%。综合资本化率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，四税合计为年租金收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%计提。维修费和保险费均按建筑物原值2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的收益价格。7、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权限为50年，现已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的资本化率为8.5%。该宗房地产的收益价格为多少？8、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，资本化率为12，试求其30年收益权利的价格。9、已知某房地产30年土地使用权收益价格为3000元/平米，对应的资本化率为r。假设其土地使用权为50年、资本化率为12，试求其价格。10、有两宗房地产AB，A的收益年限为50年，单价2000元/平米，B的收益年限为30年，单价1800元/平米。假设资本化率为6，试比较两宗房地产价格的高低。11、某宗房地产现行的价格为2000元/平米，年净收益为200元/平米，资本化率为10。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到现在火车站地区的繁华程度。在现火车站地区的房地产价格为5000元/平米。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。12、预计某房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在的价格上涨10。该类房地产的资本化率为10。该宗房地产的现在价格为多少？13、某类房地产，在其购买中，通常抵押贷款占7成，抵押贷款年利率为8，自有资金要求的年收益率为15，则该类房地产的资本化率为：14、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，购买者要求的年收益率为12，抵押贷款的年利率为8。试求该房地产的价格。15、有一房地产，其土地价值占总价值的40，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，综合的资本化率为：16、某宗房地产的净收益为每年50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10。求该宗房地产价格。17、某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为45元/天，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产资本化率为10，试评估该旅馆的价格。18、某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83、85、90、94万元；预计2002年底至2004年底可获得净收益94、93、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该房地产可得到80的抵押贷款，其年利率为8，自有资金要求的收益率为13。试估算该房地产2001年底的收益价格。四、成本法练习题（一）单项选择题 1运用成本法评估所得价格，通常称作( )。 A成本价格 B积算价格 C购买价格 D收益价格 2对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法评估时，宜采用( )。 A重置成本 B完全成本 C重建成本 D实际成本 3运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的( )。 A减损 B摊销 C回收 D分配4砖混结构房屋的残值率为( )。 A0 B2% C4% D6%5某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为( )。 A2% B0 C4% D-4%6从卖方角度看，成本法理论依据为( )。 A成本费用价值论 B替代原理 C效用价值论 D预期原理7某建筑物建于1983年，其经济寿命为60年。2003年时对该建筑物进行估价，据现场勘察认定，该建筑物维修保养较差，则其剩余经济寿命最可能为( )年。 A30 B40 C50 D608我国经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额=房屋重置成本(1-残值率)( )。 A经济寿命 B已使用年限 C尚可使用年限D自然寿命9基本完好房的成新度为( )成。 A十、九 B九、A C八、七 D七、六10用成本法估价时，房屋现值二( )。 A房屋重置价格年折旧额X尚可使用年限 B房屋重置价格年折旧额X耐用年限 C房屋重置价格X成新度 D房屋重置价格年折旧额11，某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年， 若残值率为零，按直线法确定其成新率为( )。 A20% B30% C50% D80%12建筑物内部布局过时，内部设备落后引起的折旧属于( )。 A物质折旧 B经济折旧 C功能折旧 D有形折旧13某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的5%和6%。某宗房地产交易，买方实际支付106万元，则卖方实际收入为( )万元。 A，94 B95 C100 D10614某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为( )年。 A35 B45 C50 D6015若计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，则相应的利润率可称为 ( )。 A直接成本利润率 B投资利润率 C成本利润率 D销售利润率16投资利息包括( )的利息。 A土地取得成本 B土地开发成本 CA+B DA+B+管理费用（二）多项选择题 1王某于1999年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是王某在2002年底将该住房以4万元低价转售，则引起减价的折旧因素有( )。 A物质折旧 B经济折旧 C功能折旧 D区位折旧2房地产价格通常由下列( )构成。 A土地取得成本B开发成本 C管理费用 D中介费用 E投资利息 F销售税费 G开发利润 H看房费 I物业管理费3成本估价法可作为以下估价的首选方法( )。 A写字楼估价 B商场估价 C经济适用住房估价 D学校用房估价4下列情况下，需要补地价的有( )。 A出让土地改变用途 B出让土地容积率增加 C出让土地使用权续期 D拍卖抵押的划拨土地使用权5房屋的完损等级是根据房屋的( )等组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。 A主体 B装修 C室内设施 D设备 E结构6房地产直线折旧的折旧基数为( )。 AC BC-S C1-R DC(1-R)7物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括( )。 A自然经过的老朽 B正常使用的磨损 C意外的破坏、损坏 D延迟维修的损坏、残存8建筑物的无形损耗包括( )。 A建筑物的腐化 B技术进步 C消费观念变化 D老化、风化9房屋重置价格是按估价时点当时社会正常的( )等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。 A建筑技术 B工艺水平 C建材价格 D人工、机械费用10直接成本利润率的计算基数包括( )。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用（三）判断题 1运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。 ( ) 2某开发商使用贷款80万元，和自有资金60万元，投资某一项目。扣除偿还银行贷款本息、自有资金60万元及其他各项费用支出，尚有30万元剩余，则其自有资金利润为50%。 ( ) 3在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价相一致。 ( )4建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。 （ ) 5现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本增减必定影响房地产价格的增减。 ( ) 6耐用年限为建筑物的经济寿命。 ( ) 7某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。 ( ) 8成本法估价是从供方角度出发评估房地产价格的。 ( ) 9对有特殊保护价值的建筑物的估价以重置成本为宜。( ) 10从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。 ( )（四）计算题 1今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其年折旧额、折旧总额，并估汁其现值。 2某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每m2需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每m2为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 3某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，资本化率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。五、假设开发法练习题（一）单项选择题 1对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有( )。 A可改变用途的旧建筑物 B停建工程 C荒地 D待开发土地2在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。 A用途 B规模 C档次 D建筑结构3假设开发法更深的理论依据，类似于( )。 A，商品销售理论B地租原理 C建筑成本概算 D预期原理4，运用假设开发法，调查估价对象房地产的基本情况，如土地位置、具体的坐落状况等，这主要是为( )服务。 A估算开发成本 B估算建筑费用 C确定开发经营期 D选择最佳用途5在假设开发法中，确定开发经营期的方法是( ) A工期预测法 B开发商决定 C比较法 D最保守估计法6开发经营期可分( )和租售期。 A开发期 B前期 C建造期 D租售前期7在贷款合同中约定?某项贷款年利率为6%，以季度为计息周期，则实际利率是( )。 A1.5% B1.51% C6.14% D6%8，假设开发法应计利息项目中，( )一般不计息。 A待开发房地产价值 B投资者购买待开发房地产应负担的税费 C开发成本和管理费用 D销售税费9，假设开发法计算时，应扣除的项目不包括( )。 A已投入的费用 B毛地的拆迁安置补偿费 C投资利息 D销售税费10下面哪个关于现金流量折现法和传统方法的说法是不正确的( )。 A现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分 B传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售 C现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确 D现金流量折现法不单独计算利息和开发利润（二）多项选择题1运用假设开发法所得估价结果的可靠性如何，关键取决于( )等预测。 A最佳开发利用方式 B开发完成后的房地产价值 C折现率大小 D开发商期望的利润率2假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有( )。 A传统方法不考虑资金时间价值 B传统方法要单独计算投资利息 C现金流量折现法要进行现金流量预测 D现金流量折现法将利润隐含在折现率中3运用假设开发法评估房地产价格时，需具备的前提是( ) A稳定的房地产政策 B长远、公开及稳定的土地供给计划 C相对稳定的房地产税费标准 D健全的房地产法规4在假设开发法估价过程中，可用比较法求取的是( ) A开发完成后的房地产价值 B已投入的建筑及专业费用 C开发经营期 D开发成本5投资利润率是利润与( )等各项之和的比值。 A土地取得成本 B土地开发成本 C管理费用 D建筑物建造成本 E销售费用 F开发利润6运用现金流量折现法时，确定折现率应考虑的因素有( ) A开发项目现金流形式 B资本利息 C开发利润 D开发经营期7在传统方法中，影响利息大小的因素有( )。 A应计息的项目 B计息期长短 C计息方式 D利率大小 E计息周期 F选用名义利率还是实际利率8假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据( )。 A确定投资者试图获得的开发场地的最高价格 B确定开发项目的预期开发价值 C确定开发项目的预期利润 D确定开发中可能出现的最高费用9利用开发商直接利润率计算利润的基础应包括( )。 A地价 B建筑费用 C专业费用 D租售费用10假设开发法估价的关键在于正确地判断与确定( )。 A最佳开发利用方式 B建筑费、专业费 C开发商利润 D租售价格11估计建