南京仙林房地产市场分析研究报告.doc

仙林市场分析报告一、区域市场宏观环境分析1、区域市场概述1.1 区域整体规划分析仙林新市区位于南京东部地区，以发展教育和高新技术产业为主仙林新市区南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里，是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成，项目位于其中的大学集中区，主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成，四个片区为：大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）；2个组团为：玄武软件园和马群科技园。 仙鹤片区，主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施； 白象片区，科技产业园。占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型企业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园； 麒麟片区，国际会展交流区。临近沪宁高速公路，交通极为便利，为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间； 青龙片区，高尚住宅区。山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色。区域规划为大型人口导入区，至2050年规划人口达到60万作为全市“一城三区”的重要组成部分，仙林在南京的城市空间布局中具有重要的战略地位，建成后将成为一座占地80平方公里，拥有50至60万人口的现代化新城。2010年规划人口24万左右，远景规划人口按60万预留。目前在仙林地区的学生数量约为10万，教职员工为3万，常住居住人口约2万，总计约15万。在未来的两年内，常住居住人口预计增加到5万，则人口总量增加到18万。1.2 区域自然、人文环境分析生态、人文是仙林拥有的两个得天独厚的“拳头”优势：两大优势大大提高了仙林板块楼盘的附加值，也在一定程度为该地区市场的升温起到了推波助澜的作用。 自然生态景观资源丰富仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，山水环抱、林木茂盛，优美秀丽的生态环境在南京周遍三大新区中首屈一指。由于区域内拥有多个名胜风景区，因此区内大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准。在仙林新市区的远景规划中，6个由世界一流的景观设计公司负责设计的大型生态公园将同时兴建，届时6个具有特色的生态公园将把仙林大学城的独特景观发挥得淋漓尽致。人文资源优势得天独厚区域人文氛围浓郁大学城内现有南京师范大学(含中北学院)、南京财经大学、南京邮电学院等15所院校进驻。南京外国语学校仙林分校、南京国际学校和南京师范大学附属实验学校等一流的中小学也已入驻大学城。目前在仙林地区的学生数量约为10万，教职员工为3万，常住居住人口约2万，总计约15万。在未来的三年内，常住居住人口预计增加到5万，则人口总量增加到18万。至2010年，新市区城市人口规划达到24万；至2050年，城市人口将达50万。大学城的建设在为区域造就高素质人群的同时，还能为区域导入高素质的人群，高新科技产业园等新兴高科技产业作为片区经济发展的主导，使得片区内的人群多为一些高素质的产业人群和管理型人才，是区域飞速发展的源动力，带动和创造出高品质的新城。1.3 市政规划配套分析道路、交通配套日新月异，2009年地铁2号线开进仙林目前，仙林大道一期现已全面通车，与文苑路、学院路、仙霞路、仙尧路一号南延的多条景观道路相互贯通，连成一片。仙林大道二期工程也即将开工建设。另外，地铁2号线将于2009年开进仙林，线路东进的走向与仙林大道基本平行。已经投入运行的10多条仙林公交线路与即将建成的地铁形成的交通网络将大大缓解困绕仙林板块已久的交通瓶颈问题。商业配套逐步完善，金鹰进驻助推区域商业配套完善商业配套方面，金鹰进驻被认为是2006年仙林最大的利好消息之一。南京仙林金鹰置业有限公司2006年在大学城中心区内拍得地块，已经着手大规模开发。仙林金鹰预计将于2008年交付。届时，其将作为仙林大学城的“地标性建筑”为该地区商业圈的繁荣提供强大支持。生活配套日益完善由仙林大学城管委会规划，位于文苑路以南、仙林新村以北、西临学思路的仙林社区综合服务中心目前正在进行基础施工，预计将于2008年投入使用。该综合服务中心规划建设为仙林街道办事处、仙林地区大型农贸市场、社区医疗中心，该中心的建成投入使用，将满足仙林目前农贸市场脏乱的局面，便利仙林居民的日常生活。医疗卫生配套开工建设，2008年部分可投入使用医疗、医护实力雄厚的鼓楼医院也已决定进驻仙林，投资8亿元，建设仙林国际医院分部。工程于2006年10月动工，预计2008年部分可以投入使用。该医院背靠仙林灵山，紧邻大学城中心商贸区，建筑面积1015万平方米，开设病床600至800张（另有医师培训中心床位200张），日门诊量1500至2000人次。新医院由三大区组成：一是基本医疗区，设病床400至600张，能满足日门诊量1500至2000人次的门急诊区及相应的医技部门；二是高标准医疗、康复、体检区，设床位200张及相应康复、体检中心等设施；三是医师培训中心，设床位200张及相应会议、培训、餐饮等设施。项目周边相关配套一览表：各项配套明细主要道路仙林大道、文苑路、学院路、仙霞路、仙尧路交通50、70、79、97、107、108、138、139、146、310、南汤、地铁二号线商业大成名店、亚东城商业广场、仙林大市场、金鹰（待建）、星级酒店（待建）市政九大主题景观区规划医疗鼓楼医院（待建）教育南京外国语学校仙林分校、南京国际学校、南京师范大学附属实验学校、南京师范大学、南京财经大学、南京邮电学院等二、区域房地产市场分析1、区域房地产市场发展历程顺应市场发展需求，区域房地产经历从别墅物业到中高档住宅发展的过程仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅存不多的“风水宝地”，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。从最早亚东的单枪匹马，到栖霞、赛世等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。2005年房产新政后，仙林共拍出5块共计1000亩左右的土地，总建筑面积在50-60万平方米，有招商局商业地产、常州新城创置等10家开发商参与开发运作。这些土地的容积率都在0.6-0.9之间，规划多以多层和TOWNHOUSE为主，这预示着仙林的房产开发整体方向为中高档住宅。2、区域房地产发展现状仙林已由一个区域市场转变为全市性市场，产品逐步由普通住宅向低密度高端物业转型早期的仙林板块的产品供应类型以别墅为主。随着大学城的初具规模，普通住宅物业开发的比重逐年上升。到2006年上半年为止，仙林地区的市场供应已经基本成为了普通公寓的天下。然而，这一局面随着新城尚东区和康桥圣菲等新盘的上市销售，正在发生改变。拥有能与别墅项目容积率相媲美的低密度新型社区的出现，彻底改变了仙林地区产品的市场供应结构。目前，占据仙林地区供应总量近80的三大项目东方天郡、赛世香樟园、亚东城再加上新城尚东区、康桥圣菲等新盘，仙林板块的产品类型已经相当完备，基本上涵盖从“迷你型”精装修公寓到普通公寓、花园洋房再到叠加别墅、联排别墅的各种物业形态。而且户型面积也各有差异，呈现出互为补充的局面。仙林已经开始从一个区域市场转变为全市性市场，大量低密度高端物业产品单靠仙林地区的市场需求量是绝难消化的，其主要目标客户群体必定指向全南京市。因此产品转型造成市场区域的扩大是促成目前仙林板块热销的一个重要原因。与此同时，仙林板块从以普通住宅为主向以低密度住宅为主的供应结构的转型，是房价上涨的一个重要因素。3、土地供应情况2005年以来仙林共出让土地179.05万平方米土地，住宅性质用地占总成交量的85%2005-2007年，仙林地区成交土地共14幅，土地实际成交总量179.05万平方米。其中，住宅用途用地8幅，土地成交总量约151.86万平方米，占总体成交量的85%；商业用途用地3幅，土地成交总量约19.36万平方米，占总体成交量的11%；服务业用地2幅，土地成交总量约4万平方米，占总体成交量的2.2%；商务办公用地1幅，土地成交总量约4万平方米，占总体成交量的2.2%。2005-2007年区域土地成交情况一览表：地块位置规划面积（）实际出让面积（）用途出让时间容积率成交价格（万元）成交地价（元/）成交楼面地价（元/）摘牌单位备注栖霞区仙林大学城中心区东侧地块288991.6225359住宅2005.7.50.73410014132162南京栖霞建设股份有限公司栖园栖霞区仙林大学城仙林大道南侧90687.782363.1住宅2005.6.30.651502018242806南京栖霞房地产开发有限公司/栖霞区仙林大学城仙林大道南侧175117.2146449.2住宅2005.6.3A-1地块0.9，A-2、A-3地块1.0276701889/南京新城创置房地产有限公司新城尚东区栖霞区312国道以北王子楼村，南至312国道，北至城际铁路164310.8130319.9商业2005. 7.61.0780059940南京仙林国际汽车城投资有限公司/栖霞区仙林大学城仙林大道南、学子路东地块196372138539.4二类居住用地2005.9.50.71939214002000南京交通投资置业有限公司汇杰文庭栖霞区仙林大学城仙林大道南、仙霞路西329370.8241863.9二类居住用地2005.9.50.63407414092348招商局地产控股股份有限公司依云溪谷栖霞区仙林大学城中心区内，东至学子路、西、南至规划道路、北至文苑路36711.230445.7商业及其配套设施用地2006.2.28A-71.8；A-82.0 A-91.8 A-102.0 A-112.0100473300/南京仙林金鹰置业有限公司/栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东117660.7107682.1二类居住用地2006.11.11.63800035292206南京邮电大学/栖霞区仙林大学城中心区C4地块，东至二号路，西至规划人工湖，南、北至规划道路11582.111582.1服务业用地2006.11.231.512161050700苏州阳光新地置按四星级酒店标准设计栖霞区仙林大学城中心区C5地块，东至二号路，西至规划人工湖，南至水杉路，北至规划道路26029.926029.9服务业用地2006.11.231.32343900692苏州阳光新地置按五星级酒店标准设计栖霞区仙林大学城中心区40684.640684.6商务办公设施用地2007.1.5C12.7C22.5C32.579341950/南京仙林房地产/栖霞区仙林大学城九乡河以东，仙林大道以南465725.4376645.8二类居住用地2007.1.51.019050024132390南京大学/栖霞区仙林大学城文苑路以南35288.732841.5商业用地2007.1.181.61480045062817南京仙林房地产栖霞区仙林大学城312国道南、学院路西231276.9199676.5二类居住用地2007.1.181.25230026192183南京仙林房地产4、区域房地产市场整体分布三、区域住宅市场分析1、供应分析1.1 整体供应特征区域内住宅项目开发呈明显的“由西向东延伸”特征区域内早期开发的项目多集中在仙林一号路两侧，一号路以西居多，人口聚集区也相应地在仙林一号路和文苑路的交汇处形成。随着政府对区域开放政策的落实推进，各大院校的陆续入住，区域后续土地供应向东部扩展，区域内住宅开发项目已明显地开始向东延伸发展，目前区域市场供应主要集中在仙林大道沿线。区域内住宅项目和土地2002-2003年集中上市，2004年住宅供应一度断层区域房地产市场起于2000年。早期开发的普通住宅项目基本集中在仙林一号路沿线，自1998年起至2003年底，区域总供应量91.01万平方米（其中包括经济适用房48.5万平方米），总房源约2000多套。受开发进度的影响，2002-2003年区域住宅项目、土地集中上市。区域客户群各取所需，商品房推出后，销售情况良好。由于2003年挂牌出让的土地自开工建设到上市需要一定的周期，导致了2004年间区域内商品房的供应曾一度出现断层。区域房价不断走高，2000年伊始，房价以年均1000元速度递增2000年区域开发伊始，区域房价为1000多元/平方米，截至2004年，区域普通多层公寓的房价水平达4800元/平方米左右，4年间房价以1000元/年的速度递增，增幅较大。2004年、2005年国家大规模的宏观调控使得区域房价的持续上涨遭遇抗性，脚步放缓，目前区域内普通多层公寓的房价水平达5300元/平方米，小高层普通公寓的售价为45004800元/平方米。区域作为“别墅区”的概念早已在消费者观念中形成区域内早期开发住宅项目多为集别墅、公寓（或花园洋房）为一体的混合物业，除在三号路与四号路之间的仙林新村为大型的经济适用房外，区域内项目多以别墅为主、公寓为辅，别墅有联排、双拼、独立等形态，公寓以5层多层和花园洋房为主。少量纯别墅或纯普通公寓项目，区域作为“别墅区”的概念在消费者观念中形成。2005年以后，区域住宅市场普通住宅物业一统天下的格局被新兴低密度住宅物业打破随着大学城的初具规模，区域入住人群的增多，区域住宅开发规模日益增大。自2005年4月亚东城登场亮相后，赛世香樟园、东方天郡纷纷开盘销售，区域住宅集中上市供应，形成区域住宅供应的第一高峰期，3个项目的总体量为113.1万平方米，超过仙林片区早期供应体量之和，体量极为庞大。到2006年上半年为止，仙林地区的市场供应已经基本成为了普通公寓的天下。2006年下半年开始，随着新城尚东区和康桥圣菲、山水风华等新盘的上市销售，正在发生改变。拥有能与别墅项目容积率相媲美的低密度新型社区的出现，彻底改变了仙林地区产品的市场供应结构。区域在售供应主要项目物业概况：项目名称地址开发商容积率开盘时间物业类型亚东城亚东新城区亚东建设集团1.52005.4.23普通公寓东方天郡栖霞区仙林大学城中心区栖霞建设2.72005.5.1高层公寓、花园洋房赛世香樟园仙林大学城杉湖西路9号赛世实业1.852005.4.21普通公寓康桥圣菲仙林大学城中心区江苏星汉房地产12006.7.2单身公寓、花园洋房新城尚东区仙林大学城南侧新城创置0.92006.8.18花园洋房、叠加、联排山水风华汇通路9号南京仙林房地产开发有限公司0.72007.1.28叠加、联排、双拼目前区域住宅市场已上市体量61.51万平方米，花园洋房、小高层、高层为主力供应目前区域内6个在售供应项目中已上市量达到61.51万平方米，体量巨大；市场供应产品主要为小高层、高层及部分花园洋房、多层、联排、叠加等低密度物业；赛世香樟园、亚东城、东方天郡等早期开发物业是区域普通公寓物业的主力供应者，而新推出市场的新城尚东区、康桥圣菲则、山水风华是目前区域低密度物业的主力供应者。项目名称总建（万）住宅已上市量（万）产品类型各物业已上市量（万）赛世香樟园24.114.95多层、小高层、高层多层：3.29小高层：5.56高层：6.1东方天郡3913.67花园洋房、小高层、高层花园洋房：1.58小高层：4.69高层：6.41空中花园：0.99亚东城5023.87小高层、高层小高层：15.94高层：7.93新城尚东区15.14.54花园洋房、叠加、联排花园洋房：2.95叠加：0.8联排：0.79康桥圣菲5.53.13单身公寓、退台式花园洋房、带观光电梯花园洋房单身公寓：2.25花园洋房：0.88山水风华7.71.35叠加、联排、双拼别墅叠加：0.82联排：0.35双拼：0.18合计141.461.51-区域普通公寓以85-100平方米的二房为主力供应，花园洋房主要供应140平方米三房目前区域内普通公寓以85100平方米的二房二厅一卫为主力供应，100120平方米的三房二厅一卫与127140平方米的三房二厅二卫为主力供应，另还有少量一房房源供应市场。低密度物业中，区域市场上的花园洋房主要供应140平方米左右的三房二厅二卫，叠加别墅面积在143195平方米，联排别墅物业面积在190224平方米区间，双拼别墅供应面积在226227，区域供应产品整体定位中偏高端，以经济型高端物业为主力供应。区域供应各物业主力户型面积列表：项目名称产品类型主力户型面积（）赛世香樟园多层2/2/1：85-983/2/1：108-118小高层2/2/1：85-90.13/2/1：108-111.56高层3/2/2：132.51东方天郡花园洋房3/2/3：139小高层3/2/2：127.1-133.92高层2/2/1：85-101空中花园3/2/2：143.93亚东城小高层3/2/1：100-109.27高层1/1/1：50-58.42新城尚东区花园洋房3/2/1：92.3-106.433/2/2：112.21-125.44叠加143.25-195.25联排190.5-198.84康桥圣菲单身公寓1/1/1：19.61-25.88花园洋房3/2/2：137.17-140.63151.44-154.92山水风华叠加141-148174-178联排212-224双拼226-2272、需求分析区域内普通住宅以小户型、80-90平方米左右的两房及110-130平方米的三房为主力需求总价相对较低的小户型、80-90平方米左右的两房以及户型合理、实用的110-130平方米的三房仍是市场主力需求，通过对区域内楼盘销售状况调研，可以发现购房者都比较喜欢并接纳总价相对较低的两房及户型合理、实用的三房，合理、实用、实惠仍然是目前购房者关心的因素。目前由于低密度物业供应扎推，销售出现略微的滞后，而普通公寓的整体去化情况相对较好从区域内各在售物业的销售情况来看，区域内各项目的销售情况整体较好。从区域市场来看，由于近期内区域市场上低密度物业供应扎推，且面积相对较大，单价日益走高，相对带来总价的大幅提升，因此目前区域内的低密度物业出现了略微的滞销状态；而相比较而言，目前区域内的普通公寓物业由于目前销售情况较好。区域供应物业销售情况一览表：项目名称产品类型推出套数销售套数各物业销售率整体销售率赛世香樟园多层28024085.71%87.37%小高层45942993.46%高层50441782.74%东方天郡花园洋房969598.96%77.88%小高层40337994.04%高层75662682.80%空中花园2104119.52%亚东城小高层1499136090.73%88.35%高层95580884.61%新城尚东区花园洋房54035465.56%65.04%叠加974748.45%联排414097.56%康桥圣菲单身公寓63640563.68%54.50%花园洋房1643118.90%山水风华叠加2007.1.28现场售磬现场售磬，但网上未有成交公示联排2007.1.28现场售磬双拼2007.1.28现场售磬3、价格分析目前区域小高层、高层公寓售价一般在53006000元/平方米区间，花园洋房均价在6500元/平方米以上，叠加别墅均价超过6800元/平方米近一年来，不断涌现的利好，以及整体楼市的热销，让仙林的房价上涨脚步加速。随着地铁2009年通达仙林、鼓楼医院和金鹰进驻仙林，同时“高校牌”、“交通牌”、“生态牌”都是它的优势资源，目前区域内在售的小高层与高层公寓售价在53006000元/平方米；2005年4月，东方天郡项目推出区域内第一个花园洋房产品，均价5800元/平方米。此后直到2006年7月，新城尚东区推出区域内第二个花园洋房产品，均价同样是5800元/平方米，但产品有很大差别。目前区域花园洋房均价在6500元/平方米以上，叠加别墅均价在6800元/平方米以上。区域内各项目售价列表：项目名称在售物业销售均价（元/）各物业累计成交均价（元/）赛世香樟园在售小高层、高层尾房：6500多层：5312小高层：5110高层：4549东方天郡普通公寓：6000；空中花园：6800花园洋房：5979小高层： 5062高层：5231空中花园：6067亚东城小高层：5700高层：5300小高层：4548高层：4518新城尚东区花园洋房：6500叠加别墅：7800联排：9300花园洋房：5591叠加：5467联排：6979康桥圣菲单身公寓：6800-7400（精装修）退台式花园洋房：7000单身公寓：6066花园洋房：6212山水风华叠加：7000联排：8600双拼：9300-10000无成交均价显示4、客户分析目前区域内普通住宅项目客户群以教师、学生家庭、当地居民、区域企业员工为主教师及学生家庭：仙林大学城作为人口导入区，大量的人口将被导入。首当其冲的莫过于大学城里的教师，一方面考虑工作的便利，另一方面面对市区房价的高涨，他们多数选择在本地购置物业。大学城内入住学生的不断增多，不少来自全国各地尤其是江苏省其他城市的学生的父母出于照顾孩子的目的选择在本区域内购买住房。投资客：虽然区域房价已上涨到一定的高度，但由于大学城内会有越来越多的大学生入住，多数不愿住校而又不够实力购置住宅的学生多数选择在外租房，不少的投资客选择在区域内购房。周边企业员工、本地居民：周边多数工厂、企业的职工也是本区域的客户群。扬子巴斯夫等外资企业高管将以仙林为第二大居住地。新港开发区内现有1000多家外资企业，这类人群也极有可能会成为区域的消费群。区域内别墅式物业客户群仍以投资客、教师、企业家、政府官员、外籍人士为主根据区域内目前客户群来分析，区域内别墅式项目客户群仍以大学城内具有一定资历的中、小学教师、大学教授、企业家、外籍学生家长、市内投资客为主。目前仙林大学城内大中小学校林立，教师在区域内占据一定人口比例，各类高级教师由于工作原因，将会选择在区域内进行二次置业；而区域内拥有400名外籍在校生的国际学校，外籍学生家长无疑将成为区域内别墅式物业的迁在客户群。此外，企业家、政府官员、投资客一直以来都是别墅式物业的主力客户群，无庸置疑这类人群仍将成为区域内该类物业的潜在客户群。5、区域未来供应分析区域未来供应将以低密度住宅为主力供应，即将上市的花园洋房、别墅等低密度物业的供应量达65万平方米；2005年以来区域内陆续出让了5块容积率在0.60.9之间的土地，容积率表明未来区域内的供应物业将以低密度物业为主力，尤其是规划中对建筑容积率、高度的限制，使得产品的建筑形态更加清晰化，将以花园洋房、叠加、联排别墅为主。这5幅地块中，新城尚东区、山水风华已上市，2007年其将继续提供后续供应；仙林地产开发的山水风华以及康桥圣菲的后续供应均为后期区域市场的主力供应，未来区域市场低密度物业供应总量将达到65万平方米。区域未来供应低密度物业概况：项目名称开发商后续住宅供应（万）上市时间产品类型预计供应户型面积（）新城尚东区新城地产8.642007年3-4月花园洋房、叠加、联排花园洋房：70-140叠加别墅：130-200联排别墅：200康桥圣菲江苏星晟地产2.072007年具体时间待定单身公寓、退台式花园洋房、电梯花园洋房单身公寓：20-50花园洋房：137-154电梯多层：126-135山水风华仙林地产6.352007年1月下旬双拼、联排、叠加叠加别墅：140-200联排别墅：200-210双拼别墅：230汇杰文庭交通地产9.7一期2007年3月底4月初花园洋房、叠加、联排、双拼花园洋房：80-140叠加别墅：150-170联排别墅：190双拼别墅：210依云溪谷招商局地产16.82007年7月独立别墅、双拼、花园洋房（叠加住宅）栖园栖霞建设222007年联排别墅、叠加别墅-合计-65.56-小高层、高层普通公寓的后续供应量相对较小，为27.67万平方米目前区域内在售项目都陆续推出后期房源，后期还有较大体量供应市场，仅在售的三个普通住宅项目未来将推出27.67万平方米体量的普通住宅产品，均为小高层、高层物业。区域普通公寓未来供应概况：项目名称07年后续住宅供应量（万）产品类型赛世香樟园4.17小高层、高层东方天郡9.5高层亚东城14小高层、高层合计27.67小高层、高层四、区域商业物业分析1、区域商业物业发展概述商业配套设施严重滞后，商业配套严重匮乏区域开发早期，根据仙林大学城的规划，居住用地上是不允许有临街的商铺出现的，多数楼盘都把配套的商业设施建在了小区内，而且体量很小，导致仙林一度出现商业匮乏现象。2005年以前，区域的商业配套主要依托于仙林地区唯一的一个社区商业仙林大市场。以及区域内仅有的一个苏果超市和一些零散的小商铺和部分小吃店，所有商业面积加起来还不到1万平方衡。随着仙林地区建设扩大以及区域房地产不断开发，入住人口不断增多，区域商业尤其是新型大型商业业态欠缺的矛盾日益凸现，因此，仙林地区商业环境的空缺，引起了众多房地产开发企业的关注。2004年内一块商业用地引来了35轮争夺，最终由南京大成发展以4600万元拿下，高出底价2100万元。目前仙林大学城真正的区域级商业配套项目只有一个“大成名店购物中心”，且消费群主要定位于大学城内学生群。2006年以来，仙林大学城的建设重点转移到商业基础配套上商业配套设施滞后一直是仙林大学城的一大欠缺。2006年以来，仙林大学城将建设重点转移到商业基础配套上，商业配套不足的尴尬将得到进一步的改善。6万平方米的金鹰国际购物中心的开工建设以及区域7幅商业用地挂牌上市，这些都将极大解决目前该板块商业配套滞后的尴尬局面。此外，由于仙林大学城地区商业配套的先天不足，所以该板块目前在售项目基本都配备了不同体量的社区商业。未来区域将形成以中心商务区为主、小区商业为辅的区域商业新格局。2、区域商业物业市场分析2.1 供应分析n 区域级商业中心区域内的首个商业中心位于文苑路与仙林一号路交界处，以苏果超市为核心也即咏梅山庄的沿街底商，是区域内现有的唯一的正规门面店，共有11家商铺，基本为品牌商业。由于一个3000平方米苏果超市社区店的引入，该路段成为大学集中区的“中心”，人流量最大。但商铺量少，远远无法满足经营者和消费者的需求，因此店面门口聚集了不少小商贩，和小地摊，较为杂乱。文苑路与仙林一号路交界处业态分布列表：行业个数所占比例美容美发店218.2%眼镜店327.3%网吧218.2%银行218.2%文化用品店19.1%苏果超市社区店19.1%文苑路西端现状图1： 文苑路西端现状图2：目前大型综合型商业中心有大成名店一家，商业供应量3万平方米目前区域内仅有大成名店一个区域级大型商业综合项目，该项目于2005年底正式投入使用。项目总建筑面积近30000平方米，是仙林大学城中第一家集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐为一体的大型综合型商业中心，共5层，共计321间商铺，面积从25200平方米不等，负一楼主营餐饮，一楼内设超级市场、精品百货，二楼至四楼主营书城、网吧、自助KTV等。大成名店现状图1： 大成名店现状图2： 未来区域商业中心区将新增6万平方米复合型商业物业区域内商业最受关注的莫过于面积最大的商业地块的规划及建设。2006年金鹰置业以1.0047亿元拿下仙林大学城中心区大学城中心商务区地块，该地块位于大学城中心商务区核心位置，占地面积约50亩，建成后将形成近6万平方米的复合型商业中心，包括餐饮、娱乐、休闲、书城、网吧、超市、步行商业街等业态。金鹰一期首先启动延文苑路的两幢商业建筑建设，建筑面积4万平方米，规划有电影院、大型卖场、网吧等。n 社区级商业配套：在售住宅项目小区配套商业供应量达7.49万平方米为完善仙林大学城商业配套，目前在售的楼盘都配备了不同体量的社区商业。亚东城，其4万平方米的商业项目建成后，除能满足本社区业主的生活需求外，还将辐射到板块内的其他楼盘。亚东城的商业配套分布在东、西两个区，面积各2万平方米。位于大成名店对面，处于仙林商务区核心位置的赛世香樟园一期、二期、四期均规划有社区商业，总体量达18000平方米；尚东区也规划有9500平方米的社区商业；康桥圣菲5400平方米的社区商业现在已经开始发售，计划明年10月份交付；东方天郡6000多平方米的商业街将于今年年底竣工。区域供应商业物业体量：项目名称商业供应总体量（万）分割面积（）亚东城4140-150；220-250东方天郡0.6待定赛世香樟园1.8120-160康桥圣菲0.5480-100新城尚东区0.9540-60南园北园目前社区商业物业亚东商业广场西区已对外营业项目规划：亚东城商业广场西区分布在项目的西侧，集休闲运动中心、购物街区、餐饮美食、休闲娱乐城、邻里商业服务中心等五大功能区为一体。产品特征：西区商业广场总体量2万平方米，分为南园与北园两栋建筑，商业物业均为2层，规划为双首层设计，有自动扶梯在室外从1层直达2层。 南园：2层建筑，1、2层层高均为4.8米，共有40套物业，主力分割面积在122-155平方米； 北园：3层建筑，其中3层为物管办公、医疗配套等用房，1-2层为商业物业，层高均为4.8米，共有38套商业物业，主力分割面积在114-176平方米。2006年初亚东商业广场开始对外招商，目前已有名典咖啡语茶、百姓人家、老妈火锅、朝晖美容、克丽缇娜美容、苏果生活超市等知名商业企业入住，整体定位中偏高。亚东商业现状： 2.2 需求分析商业去化速度较为稳定2004年底，区域推出的第一个大型综合性商业项目大成名店公园，共推出321间商铺，面积从25-200平方米不等，现仅剩余少量位置不佳的商铺待售，整体去化率达94%。目前在售的社区级商业项目主要由亚东城、新城尚东区两个项目提供，亚东城商业由于开盘时间较早，上市商铺去化率已达78.7%，新城尚东区2007年1月10日开盘，目前去化率仅为10%。区域对于小面积商铺的需求较为旺盛从已推出商业的项目来看，目前去化较快的均为单位面积小，总价低的商铺。同时影响去化的还有商铺所处的路段，人流量较大、居住小区集中的路段，商铺销售情况相对较好。商铺的地理位置，直接影响投资者的兴趣。此外，其商业用房面积过大，直接增加了投资风险，这将使得商业用房去化速度受到严重影响。2.3 价格分析商业用房由于受到地段、产品、档次等因素影响，售价在1-2万/平方米不等由于商业用房售价受到地段、产品、档次等因素影响较大，整体而言，商业用房销售价格在10000-20000元/平方米。区域供应商业物业产品与售价：项目名称层高（米）价格（元/平方米）亚东城1F:6.8；2F:4.813000东方天郡6.818000赛世香樟园12000康桥圣菲1F：6；2F：3.3-4预计：20000新城尚东区1F:5.1；2F:5.715000商务中心区商业用房视商铺位置好坏，租金在2-4元/天/商务中心区仅有的一个商业项目大成名店公园采取产权式商铺销售模式，预计投资回报率为10，但是依据目前的销售状况看，很难保证其投资回报率。根据现场调研得知，其商铺出租形式以个人及物业两类出租，一般租金在70-120元/月/，但是目前空置率较高。大成名店公园业态、租金明细：项目楼层面积()租金经营业态入租情况-1F35-1102-4(元/天/)苏果超市、餐饮入住率较高，但人气很少，经营堪忧1F33-92KFC、眼镜专卖等北面商铺基本空置2F25-84服饰、饰品等空置率较高，而且经营状况不好3F29-130大型网吧全部入租，全是网吧，竞争激烈4F27-200网吧、餐饮有一间空置2.4 客户群分析根据商业用房使用目的不同，我们将商业用房客户群分为两类：购置客户群：从在售商业用房购置客户群来看，主要以投资客为主。区域内虽然人气指数日渐上升，但整体消费能力中等，因此在区域内进行商铺投资风险较大，购置商品用房的投资客也较为谨慎，对于大面积商品用房投资的有一定需求，以主干道、未来地铁出口沿线商铺为投资重点。租赁客户群：目前区域内商业用房租赁客户群来看，这类客户群多以小本经营者为主。他们选择区域住宅小区集中，人气较旺路段的店铺进行租赁，经营与日常生活息息相关的业态。此外，从目前的经营客户群来看，其中也不乏商业用房开发商运用优惠的招商条件引进的品牌餐饮、服装、超市等销售商。3、区域商业未来发展分析3.1 区域商业后续供应分析规模扩大，档次升级商业向来是仙林板块的短腿，随着大成名店公园、亚东城等商业项目的交付使用，区域商业配套逐步完善，且与区域整体定位想吻合，区域商业物业的定位也以中高端为主；后期，随着区域商业物业的陆续上市，已拍卖地块的开发进度推进，区域商业物业市场整体将实现扩容，整体商业供应规模增大，有力缓解现有商业配套缺乏的局面，且档次更加升级，全面满足后期区域中高端客户群的购物需求。金鹰投资4-5亿进入仙林开发中心商务区6万平方米的商业中心，亚东城4万平方米的亚东商业广场，加上各家楼盘自身的社区商业以及已经投入使用的大成名店公园，仙林管委会还将陆续出让中心商务区的其它商业地块。按照国际标准人均一平方米的商业配套来计算，未来两三年，这一大批的商业配套足以满足仙林十几万人口的日常生活需要，而且高中低档商业设施齐全，足以发展成类似龙江那样的繁华中心。区域已成交商业性质用地：地块位置实际出让面积（）用途出让时间容积率成交价格（万元）成交地价（元/）摘牌单位栖霞区仙林大学城中心区内，东至学子路、西、南至规划道路、北至文苑路30445.7商业及其配套设施用地2006.2.28A-71.8；A-82.0； A-91.8； A-102.0 ；A-112.0100473300南京仙林金鹰置业有限公司栖霞区仙林大学城中心区40684.6商务办公设施用地2007.1.5C12.7；C22.5；C32.5；79341950南京仙林房地产栖霞区仙林大学城文苑路以南32841.5商业用地2007.1.181.6148004506南京仙林房地产3.2 区域后期人口导入根据现有在售项目及已出让土地的未来住宅供应量推算，到达2010年，区域内预计将会有18212户交付使用，按照每户3人的数量计算，预计将会有近6万人因区域的普通住宅而被导入，区域商业需求将大幅增加，届时区域商业市场发展必将得到更为大力的推动。区域住宅物业未来人口导入预测：项目名称已交付户数2007年12月31日前即将交付户数预计2008.1.1-2008.12.31期间交付户数预计2009.1.1-2009.12.31期间交付户数预计2010.1.1-2010.12.31期间交付户数小计（户）康乔圣菲/790/790新城尚东区/450320982/1752亚东城5905391204278/2611赛世香樟园237603400360/1600东方天郡620/846934/2400栖霞区仙林大学城中心区东侧地块/500647/1147栖霞区仙林大学城仙林大道南侧/389/389栖霞区仙林大学城仙林大道南、学子路东地块/350355/705栖霞区仙林大学城仙林大道南、仙霞路西/500555/1055栖霞区仙林大学城仙