（马克思主义基本原理专业论文）我国业主委员会的法律地位问题研究.pdf

山东师范人学硕i j 学位论文 中文摘要 业主委员会作为业主自治机构的重要组成部分，在物业管理中起着举足轻重 的作用。业主将物业交给专业的物业管理公司统一管理，并通过业主委员会对其 进行有效的监督。然而，由于物业管理行业在我国刚刚起步，相关的法律法规还 不健全，导致实践中产生的矛盾无法得到有效的解决。特别是立法中对业主委员 会法律地位的空白，制约了业主委员会制度的发展。基于业主委员会的重要性和 实践中的现实需要，促成了笔者研究业主委员会法律地位的初衷。 本文分为四个部分： 第一部分为业主委员会概述。本部分首先阐述了业主委员会的概念、特征及 其职能，然后分析了业主委员会在我国物业管理中的作用，最后介绍业主委员会 在我国实施的现状，指出业主委员会在我国存在的法律问题。 第二部分是关于中外业主委员会法律地位的比较分析。通过介绍域外业主委 员会的主体资格，比较分析了世界两大法系的主要立法模式，即：以法国、香港 地区为代表的法人人格模式；以德国、台湾地区为代表的非法人人格模式；以日 本为代表的折衷模式和以美国为代表的判例法人人格模式。通过对这四种模式的 比较分析，可以看出我国大陆地区对业主委员会法律地位的规定还是比较落后 的，明确和赋予业主委员会以法律地位将是一种必然趋势。 第三部分是对业主委员会进行基本理论分析。一是论述了建筑物区分所有 权，特别是通过对建筑物区分所有权中的共有制度的论述，从而为研究业主委员 会制度奠定了法律上的权利基础；二是论述了民事主体制度，指出随着民事主体 的扩张，存在与二元结构外的第三类主体逐步成为民事主体中的重要组成部分， 法律也势必赋予其独立的民事主体地位，而业主委员会正是属于民事主体中的的 第三类主体，从而为下文赋予业主委员会的法律地位问题提供了主体依据。 第四部分既是本文的重点，也是本文的落脚点。这部分主要论述了三个方面 的问题，首先是对我国业主委员会的法律性质问题作一个准确地定位，指出业主 委员会在我国不符合法人要件，应当归入我国法律规定的“其他组织 中，定位 为非法人团体，从而为对其法律地位问题进行研究奠定了基础；其次是对业主委 山东师范人学顾十学位论文 员会法律地位的研究，一方面是从实体方面论述了业主委员会民事主体地位，指 出应当赋予业主委员会实体上的法律地位，另一方面是从程序上论述了业主委员 会的诉讼主体地位，指出应当赋予业主委员会程序上的法律地位；最后通过讲述 业主委员会与其他法律主体的关系即业主委员与业主大会、业主、物业管理企业、 居民委员会及房地产行政主管部门的其他法律主体的关系，从而进一步完善了业 主委员会的法律地位问题。 业主委员会制度的完善有助于业主利益的切实保护，也有利于房地产业持 续、健康的发展。唯有完善立法，在法律中明确业主委员会的法律地位问题，才 能从根本上解决纠纷。 关键词：业主委员会；建筑物区分所有权；民事主体；法律地位 中图分类号：d 9 2 3 山东师范大学硕：l 僻 位论文 a b s t r a c t h o u s e - o w n e r sc o m m i t t e ei sas i g n i f i c a n tp a r to fo w n e r s a u t o n o m y o r g a n i z a t i o n ，a n dp l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nr e a le s t a t em a n a g e m e n t t h e o w n e r st r a n s f e rs o m eo ft h e i rp r o p e r t yr i g h t st or e a le s t a t em a n a g e m e n t c o m p a n i e st om a n a g ei t f o rt h e m ，a n dt h r o u g ht h eh o u s e - o w n e r s c o m m i t t e e ，t h e ym a ys u p e r v i s et h em a n a g e m e n tc o m p a n i e sa c t i o n si na n e f f i c i e n tw a y h o w e v e r , a sr e a le s t a t em a n a g e m e n ti sq u i t en e wi nc h i n a ， w es t i l ll a c ko fl a w sa n dr e g u l a t i o n ，w h i c hl e a d st os o m ec o n f l i c t si nt h e r e a l i t y a n dc a n n o tb es o l v e d e f f e c t i v e l y e s p e c i a l l y , t h e l a wd i d n t m e n t i o nt h el e g a ls t a t u so fh o u s e - o w n e r sc o m m i t t e e ，a n dt h i sr e s t r i c t st h e d e v e l o p m e n to ft h eo w n e r s c o m m i t t e es y s t e m t h ei m p o r t a n c eo f h o u s e - o w n e r sc o m m i t t e ea n dp r a c t i c a ld e m a n di nr e a l i t ym a k e su pt h e o r i g i n a li n t e n t i o no fm yr e s e a r c h i n go nl e g a ls t a t u so ft h eh o u s e - o w n e r s c o m m i t t e e t h em a i nc o n t e n t sf o rt h i sa r t i c l es h o wf o u rp a r t s ： t h ef i r s tp a r to u t l i n e dt h eh o u s e o w n e r sc o m m i t t e e f i r s to fa l l ，t h i s p a r tg i v e st h ec o n c e p to ft h eh o u s e o w n e r sc o m m i t t e e ，t h ec h a r a c t e r i s t i c s a n d f u n c t i o n s ，t h e n ，t h i s p a r ta n a l y s e s i t sf u n c t i o ni ne s t a t e m a n a g e m e n t a tl a s t ，i n t r o d u c e si t ss t a t u sa n dl a wp r o b l e m s t h es e c o n dp a r ti sa b o u tt h el e g a ls t a t u so ff o r e i g no w n e r so ft h e c o m m i t t e eo ft h ec o m p a r a t i v ea n a l y s i s t h r o u g ht h ei n t r o d u c t i o no f e x t r a - t e r r i t o r i a le n t i t yt h ec o m m i s s i o n ，t h ee s s a ya n a l y s e sc o m p a r a t i v e l y t h ew o r l d sp r i n c i p a ll e g i s l a t i v et w ol e g a lm o d e l ，n a m e l y ：t of r a n c e ， h o n gk o n gr e p r e s e n t e db yl e g a lp e r s o n a l i t ym o d e l ；t og e r m a n y ，t a i w a n a st h er e p r e s e n t a t i v ec h a r a c t e ro ft h ei l l e g a l p e o p l em o d e l ；t oj a p a n r e p r e s e n t e dac o m p r o m i s em o d e l ，a n dt h ej u r i s p r u d e n c eo ft h eu n i t e d s t a t e sa st h er e p r e s e n t a t i v em o d e lo fc o r p o r a t ep e r s o n a l i t y t h r o u g ht h i s i 山东师范人学硕 学位论文 c o m p a r a t i v ea n a l y s i so ff o u rm o d e l s ，w ec a l ls e et h ep r o v i s i o n so ft h e c o m m i s s i o no ft h el e g a ls t a t u so ft h eo w n e ri nm a i n l a n do fo u rc o u n t r yi s s t i l lr e l a t i v e l yb a c k w a r d t oc l e a ra n dt og i v et h eh o u s e - o w n e r sc o m m i t t e e w i l lb ea ni n e v i t a b l e 仃e n d t h et h i r dp a r ti s a n a l y s i so ft h eb a s i ct h e o r yt h eh o u s e - o w n e r s c o m m i t t e e f i r s t ，t h ed i s t i n c t i o nb e t w e e no w n e r s h i po ft h eb u i l d i n g s d i s c u s s e d ，i np a r t i c u l a rt h ed i s t i n c t i o nb e t w e e no w n e r s h i po ft h eb u i l d i n g at o t a ls y s t e mi nt h ee x p o s i t i o n ，s oa st ol a yaf o u n d a t i o no fl e g a lr i g h t s f o rs t u d y i n gt h ec o m m i t t e es y s t e m ；s e c o n d ，t oe x p o u dt h ei n s t i t u t i o no f b o d yo fl a w , t h a tw i t ht h ee x p a n s i o no ft h eb o d yo fl a w ，w i t ht h ed u a l e x i s t e n c eo ft h et h i r dt y p eo fs t r u c t u r eh a sg r a d u a l l yb e c o m eo ft h eb o d y o fl a wa ni m p o r t a n tc o m p o n e n ta n dl a wi sb o u n dt og i v ei tt h ed o m i n a n t p o s i t i o no fa ni n d e p e n d e n tc i v i l ，s ob e l o wg i v et h eo w n e r st h el e g a ls t a t u s o ft h ec o m m i s s i o nt op r o v i d et h em a i nb a s i sf o rq u e s t i o n sa sf o l l o w s t h ef o u r t hp a r ti st h ef o c u so ft h i sa r t i c l e ，a n dt h ee n d - r e s u l to ft h i s a r t i c l e t h i sp a r tf o c u s e so nt h r e ea s p e c t so ft h ep r o b l e m f i r s to fa l l ， g i v ea na c c u r a t ep o s i t i o nt ot h en a t u r eo fh o u s e o w n e r sc o m m i t t e e ，a n d p o i n t so u tt h a tt h eo w n e r so fl e g a lp e r s o n si no u rc o u n t r yd on o tm e e t r e q u i r e m e n t s ，s h o u l db ei n c l u d e di nt h el a wi nm yc o u n t r yo f o t h e r o r g a n i z a t i o n s ”，a n dp o s i t i o n d en o n c o r p o r a t eg r o u p s ，s oa st ol a ya f o u n d a t i o nf o rt h er e s e a r c ho fi t sl e g a ls t a t u s ；s e c o n d ，t h ee s s a ys t u d i e s t h el e g a ls t a t u so ft h eh o u s e o w n e r sc o m m i t t e e ，o nt h eo n eh a n d ，f r o mt h e a s p e c to fe x p o u d i n gt h es t a t u so fb o d yo fl a wa n dp o i n t e do u tt h a tt h e c o m m i s s i o ns h o u l db eg i v e nt oo w n e r so nt h el e g a ls t a t u so fe n t i t y o n t h eo t h e rh a n d ，f r o mt h ep r o c e d u r e s ，e x p o u d i n gt h em a i ns t a t u so f p r o c c e d i n g so ft h eh o u s e o w n e r sc o m m i t t e ea n dp o i n t so u tt h a tt h e c o m m i s s i o ns h o u l db eg i v e nt oo w n e r so nt h e l e g a l s t a t u so ft h e p r o c e d u r e ；f i n a l l y ，t h r o u g ht h ec o m m i t t e e o nt h eo w n e r sa n do t h e rl e g a l r e l a t i o n sb e t w e e nt h em a i nm e m b e r st h a tt h eo w n e r sa n dt h eo w n e r s ， i v 山东帅范人学颂l j 学位论文 - _ _ _ _ _ - _ - _ - _ i - - - - ，- - _ - - - - - - _ _ - 一_ _ _ _ - _ _ - _ - - _ _ - _ - _ ，_ _ _ ，- _ - _ - _ - - - - _ ，_ _ - _ _ - _ _ _ _ - q - 一 l a n d l o r d s ，p r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e s ，r e s i d e n t sa n dr e a le s t a t e a d m i n i s t r a t i o nd e p a r t m e n td i r e c t o ro ft h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h el e g a l s u b j e c ta n df u r t h e r l yi m p r o v et h el e g a ls t a t u so ft h eo w n e r so ft h e q u e s t i o n st h ec o m m i s s i o n t h ei m p r o v e m e n to fh o u s e o w n e r sc o m m i t t e ew i l lh e l pt op r o t e c t o w n e r s i n t e r e s t sa n db e n e f i tt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y i nac o n s t a n ta n dh e a l t h yw a y o n l yb yp e r f e c t i n gt h el e g i s l a t i o n ，m a k i n g t h ec o n c e p to fo w n e r sg r o u pc l e a ra n de s t a b l i s h i n gt h el a w s u i tp o s i t i o n o ft h eo w n e r sc o m m i t t e ec a nw es e t t l et h ec o n f l i c t sf u n d a m e n t a l l y k e yw o r d s ：h o u s e o w n e r sc o m m i t t e e ；d i s t i n c t i o nb e t w e e no w n e r s h i po f b u i l d i n g ；b o d yo fl a w ；l e g a ls t a t u s c a t e g o r yn u m b e r ：d 9 2 3 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得( 注：如没有其他需要特别声 明的，本栏可空) 或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对 本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 粒做储獬钒扇峭 新弹 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解堂撞有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权兰 量可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者躲德诊月膏 翩蛾 签字日期：2 0 07 年多月弓日 签字日期：2 。7 年月弓日 山东师范大学硕i j 学位论文 己l言 】i 口 随着城市化和工业化的浪潮，我国在2 0 世纪8 0 年代后期开始推行住宅商品 化制度，城镇商品房大量兴建。个人因购买商品房而导致一幢建筑物内所有人的 多元化，形成了建筑物的不同部位分别由不同人区分持有所有权的现象，法律界 将这种现象称为建筑物区分所有权。这种现象的存在，需要对各个主体享有的专 有部分的专有权和共有部分的共有权提供法律上的确认和保障。为了保障各主体 对权利的充分和安全行使，也需要建立调整各区分所有权人之间对建筑物专有和 共有部分的使用、管理、修缮关系的法律，而各区分所有权人之间更需要通过一 套既定的规则来约束自身对建筑物的使用行为，在此前提下有必要建立相应的管 理组织来维护建筑物区域内的管理秩序。这样，我国从2 0 世纪9 0 年代中期开始， 有关地方省市在我国理论界的推动下，广泛开始了物业管理方面的立法。2 0 0 3 年6 月8 日，在总结和吸取各地立法经验的基础上，国务院以3 7 9 号令发布中 华人民共和国物业管理条例，并在2 0 0 3 年9 月1 日起正式实施。物业管理条 例的公布实施，结束了我国物业管理行业没有统一立法的历史，标志着我国物 业管理的发展和保护人民群众的住房消费权益开始纳入法治的轨道。并且，它第 一次在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会 的概念，明确规 定了业主委员会是业主大会的执行机构，并列举了业主委员会的具体职责，可以 说是一大进步。但是，纵观我国目前相关法律法规，并没有专门对业主委员会的 法律性质做出明确规定，因而使业主委员会的法律地位、权利义务等都处于“真 空 地带，导致了一系列的问题。加之物业管理的不健全，现实中业主与物业管 理公司之间的纠纷愈演愈烈。因此，对业主委员会的法律地位问题进行研究具有 重要的理论价值与现实意义。 关于业主委员会法律地位的相关著作，直接的国内著作不是很多，但与房地 产开发、物业管理相关的著作比较多。人们对业主委员会的认识，基本上都是从 建筑物区分所有权理论开始的。对该理论研究比较深入和系统的当属现代建筑 物区分所有权制度研究( 陈华彬著，法律出版社1 9 9 5 年3 月版) 。而后，该作 者后又出版了物权法原理( 国家行政学院出版社1 9 9 8 年第l 版) 以及物权 山东师范人学硕士学位论文 法( 法律出版社，2 0 0 4 年版) 。这两本著作，主要是从物权的角度论述了建筑 物区分所有权的概念、性质与特征等问题，对业主委员会的功能和地位也有所涉 及。除此之外，物业管理与业主权利( 肖海军著，中国民主法制出版社，2 0 0 6 年版) 以整十个章节的内容对物业管理与业主权利进行了论述。笔者认为，作者 在第二章业主与业主权利中对业主委员会的法律地位、法律资格、组成与产生、 职权与职责、工作方式等方面对业主委员会的论述比较充分，同时对业主委员会 在诉讼上具有独立诉讼主体资格持肯定性态度，但是对业主委员会是否具有民事 主体资格，没有明确下定论。黄善端香港建筑物管理制度及其借鉴价值( 中 国房地产法研究第一卷) ，其中，作者只是对物业管理制度提出了若干建议， 但是对其法律地位以及程序地位并没有涉及。另外，民事主体理论与立法研究 ( 尹田著，法律出版社，2 0 0 3 年版) 刑民事主体的概念、范围做出了明确的论 述，对本文有很大的启迪意义。 就相关研究的论文来看，关于业主委员会法律地位问题方面的论文还是比较 多的。有的认为业主委员会是独立的法人，主张这种观点的论文，大多出现在 1 9 9 5 年之前，以现代建筑物区分所有权制度研究( 陈华彬著，法律出版社1 9 9 5 年第1 版) 出版为时间界限。在此之后，主张业主委员会的法人地位的观点就比 较少了。有的从程序法的角度来论述业主委员会具有程序法中的主体地位。如陈 枫的论业主委员会的主体性质及当事人能力，该论文第一次比较全面论述了 业主委员会在程序法中具有诉讼主体资格并能够充当正当的当事人。该文发表后 影响比较广，被引用的次数比较多。有的专门从实体法的角度来论述业主委员会 制度，但数量不多。姜国幸业主委员会的法律地位( 上海审判实践2 0 0 0 年第 5 期) ，刘长森论业主委员会的性质及法律地位( 中国房地产2 0 0 2 年第5 期) ，谭玲业主委员会法律地位之探析( 南方经济2 0 0 5 年第1 2 期) ，这三 篇文章的主旨都是对业主委员会的主体地位的探讨，但是，作者对业主委员会的 法律地位并没有全面和深入的论述。另外，有的硕士论文从为有效实现业主的合 法权利、遵循行政诉讼法的一般原则的角度研究业主委员会制度，如刘丹的硕士 论文试论业主委员会制度；有的从诉权和实体权利分离、效率等角度研究业 主委员会制度，如刘冬菊硕士论文我国业主自治组织的主体地位研究；有的 从论证业主委员会属于其他组织这一角度入手，如王万柱硕士论文业主委员会 2 山东帅范大学硕l j 学位论文 的法律地位研究。但是上述文献总体上给人的感觉就是，这些著作和论文理论 深入不够，并且缺乏系统。同时，上述论文和专著或集中论述了业主委员会法律 地位的某一方面，或是点到为止。笔者认为，对业主委员会的法律地位问题还需 进步的思考和探索。 由于业主委员会在我国出现的时间比较晚，人们对其法律地位问题存在诸多 争议：业主委员会是不是一个独立的民事主体，有没有独立的民事权利能力，可 不可以成为独立的诉讼主体，可不可以独立享有民事权利并依法承担民事责任。 如果答案是肯定的，那么它的法理基础和必要性在哪里。中外各国对业主委员会 制度是如何规定的，目前我国的立法和司法现状如何，业主委员会的法律地位如 何构建、如何进行完善，为此，笔者针对上述问题进行论述。同时，业主委员会 作为维护业主利益的重要组织，与业主、业主大会是什么关系? 现实生活中，业 主委员会已与其他相关法律主体，如物业管理公司、居民委员会、政府职能部门 等形成了紧密的联系，那么业主委员会与这些部门是什么关系? 也是本文论述的 地方。 本文主要采用了对比研究的方法，同时采用演绎归纳的方法，研究的重点在 于分析业主委员会的法律地位如何完善，在分析各国立法例的基础上，站在务实 的法律立场，针对当前实践的需要，提出完善我国业主委员会法律地位的立法建 议。 3 山东师范人学硕 ：学位论文 一、业主委员会概述 要想深入地研究业主委员会，首先必须清楚业主委员会究竟是一个什么样 的组织，具有什么样的地位与作用。本部分将介绍业主委员会的概念和特征、职 能及业主委员会在我国物业管理中的作用，揭示我国目前业主委员会存在的问 题，以便深入地在下文的论述中展开关于业主委员会法律地位问题的讨论。 ( 一) 业主委员会的一般理论 业主委员会的概念和特征 业主委员会，是指由一个物业管理区域的业主大会选举产生的、由全体委员 组成的会议机关，是业主大会的执行机构，是一个物业管理区域业主管理团体常 设的管理机关之一。国务院物业管理条例第1 0 条规定：“同一个物业管理区 域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下 成立业主大会，并选举产生业主委员会。”建设部业主大会规程第3 条规定： “业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 而在物业管理实务中，业主委 员会有时也指为执行具体管理事务而召开的业主委员会会议。业主委员会是随着 房地产市场的迅猛发展、房产所有权为越来越多的人所拥有和房产物业较集中于 某处的情况下出现的一种新型的业主自治管理团体。其法律特征可以概括为以下 几个方面： 第一，业主委员会由业主大会选举产生，是业主管理团体必设的常设机关和 执行机构。它与业主大会均为业主自治管理团体的管理机关，两者并存，实行业 主的决策机构与执行机构分离的原则。业主委员会应反映、体现、集中和整合大 多数业主的真实意愿，其行为应向业主大会负责。 第二，业主委员会是执行机关，其活动范围是进行物业的业主自治管理，即 其设立的目的是设立一个常设机构来行使业主对物业的自治管理权。由其负责召 集业主大会会议，整合、统一业主意见并根据业主大会的决议和委托来具体贯彻 物业管理的公共事务。需要明确的是，业主委员会会议作出的决议和决定一般不 4 山东师范大学硕l j 学位论文 直接对本物业管理区域之外的人或事发生法律效力。 第三，业主委员会是由全体委员组成的执行机关。业主委员会只能由业主大 会选举产生的委员组成，非委员不能进入业主委员会。关于委员的资格限制，是 我们目前成立业主委员会过程中需要重点关注和解决的问题之一。 第四，业主委员会应代表并维护业主的合法权益。它并不是为业主做主，而 是团结业主，为业主服务。业主委员会应向业主大会负责，但最终要落实到向全 体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益，而且维护的应是业 主的合法权益，其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围之内。 业主委员会的职责 业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主实行民主管理最基本的形式。 根据物业管理条例第十五条规定，业主委员会履行下列职责：( 一) 召集业主 大会会议，报告物业管理的实施情况；( 二) 代表业主与业主大会选聘的物业管理 企业签订物业服务合同；( 三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和 协助物业管理企业履行物业服务合同；( 四) 监督业主公约的实施；( 五) 业主大会 赋予的其他职责。根据现行相关法律法规的规定和联系业主委员会实际运作的要 求看，其具体职责是： 一是负责召集业主大会会议，报告小区物业管理的具体实施情况； 二是代表业主和业主大会与选聘的物业管理企业签订或变更物业服务合同， 组织并督促全体业主依据合同行事；负责管理专项基金、公益活动经费以及办公 经费的收支、保管和使用； 三是监督实施业主公约，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督并 协助物业管理企业履行合同，接受业主、物业使用人、业主大会、物业管理企业、 物业管理行政主管部门和社会的监督； 四是统一管理物业区域内环境，组织公益活动，依法维护自治权益和业主、 物业使用人的合法权益，并保管小区物业管理工作资料和办公物品； 五是向业主大会提出管理共同事务的建议，向物业管理行政主管部门和相关 部门反映业主的意见和建议；根据业主大会的授权，负责审议决定无需提交业主 5 山东师范人学硕i ：学位论文 大会决议的事务、物业管理企业的年度工作计划、管理服务费的收费标准以及财 务预、决算； 六是执行业主大会会议决议和本委员会的决议；实行自治事务公开，负责向 业主公开本委员会工作报告、会计报告、结算报告及其他事项，接受业主的质询； 七是协助有关部门做好小区的行政监管、社会服务和文化建设工作，协调解 决业主间、业主与物业管理企业间发生的物业纠纷；可以以自己的名义独立地作 为原告或被告，代表业主大会参与诉讼活动。 ( 二) 业主委员会在我国物业管理中的作用 物业管理作为社会主义市场经济条件下的一种新型管理服务体制，同计划经 济年代由政府或事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，其最基本的特 点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合。业主自治自律包 含两个方面：首先，业主作为物业的所有人对所拥有的物业享有占有、使用、收 益和处分的权利，同时也必须承担出资对物业进行必要的管理和维护的义务。在 此基础上，业主享有选聘、监督物业管理公司的权力和对重大物业管理问题的决 策权力，这就是业主自治；其次，在共同使用物业的过程中，单个业主的利益不 可避免地会同全体业主的共同利益发生一些矛盾，这就要求单个业主从维护全体 业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为，这就是业主自律。u 1 业主自律 不仅要靠业主的自我约束，业主委员会的有效监督也是极为重要的。物业管理企 业统一、专业化管理服务就是由业主委员会聘请的专业的物业管理公司对整个物 业进行系统的管理，这又离不开业主委员会的管理和监督。可见，业主委员会在 整个物业管理中起着举足轻重的作用，是业主自治、自律的前提。笔者认为，业 主委员会在物业管理中的作用主要表现在以下几个方面： 首先，业主委员会是实现业主自治的有效组织形式。业主委员会的性质决定 了它代表的是全体业主的共同利益。法律对业主大会的参加人数、召开程序都有 严格的规定。因此，业主大会召开的次数是有限的，不能及时地对物业管理企业 在管理权行使过程中遇到的变化做出反应。而业主委员会一旦成立便长期存在， 意味着其能代表全体业主对物业管理企业的管理权范围做出正确的解释。这样不 6 山东帅范人学硕l 学位论文 仅保证了物业管理企业的管理行为符合法律的规定，也使企业的管理变得更加灵 活、高效。许多小区的前期物业管理公司都从属于房地产开发企业，在遇到房屋 质量等一系列问题时，他们显然会站在开发商一边，业主的利益得不到维护。同 时，不管是与物业还是与开发商相比较，单个业主明显处于弱势地位，其权利被 侵害时，无法得到有效的保护。业主委员会的成立，可以整合单个业主分散的意 志，以全体业主集体的力量与开发商和物业公司抗衡。 其次，业主委员会能有效地促进物业管理市场的竞争机制。在新建的住宅小 区，前期的物业管理企业都是由开发商选定的，每个小区几乎都有一个实行“垄 断”的前期物业管理企业。正如上文所提到的，这些物业公司中有很大一部分与 开发商都有着千丝万缕的联系，在开发商和业主之间产生矛盾的时候，显然就会 维护开发商的利益。但是一旦业主委员会成立，重新选聘的物业管理企业的情况 就会截然不同，这些经过认真筛选后聘请的物业管理公司必定会站在业主的一 边。他们完全明白，如果不维护业主的利益，随时都可能遭到解聘的威胁。如此， 业主委员会享有聘请或者解聘物业公司的权利，同时也是物业管理的监督者，物 业管理企业的命运就完全掌握在业主的手中。服务好的物业管理公司可以依托其 服务质量、品牌信誉接管更多的项目，形成规模效益；服务差的物业管理公司则 不能再滥竽充数、垄断经营。这样一来就形成了物业管理市场的竞争机制。近年 来，大量事实也证明，由业主委员会以招投标方式选聘物业管理公司的做法，打 破了垄断管理局面，是培育物业管理市场竞争机制的有效途径，也是促进物业管 理行业健康发展，管理服务水平不断提高的重要动力。 再次，业主委员会是协调业主、开发商、物业管理公司等多方利益关系的纽 带。物业管理企业是通过与业主签订物业服务合同来确定双方的权利、义务关系 的。任何一个住宅小区，业主人数众多，每个业主都不可能单独地与物业管理公 司签订合同，必须由业主委员会作为全体业主的代表，统一订立合同。同时，业 主委员会又能及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企 业履行物业服务合同。有些物业管理企业巧立名目，多收费，少服务，质价不符， 财务不公开，以押金、罚款等不正当手段侵害业主的权益。此时，就需要业主委 员会代表业主出面与物业管理公司进行协调和沟通。这样，一方面可以站在理性 的角度处理纠纷，另方面也可以引起物业管理公司的足够重视，使纠纷得到圆 7 山东师范人学硕上学位论文 满的解决。有时，物业管理企业是为了维护全体业主的共同利益而与个别业主的 个人利益发生冲突的。此时，更需要通过业主委员会来进行协调，以便个人与集 体的利益得到最佳平衡。另外，在从前期物业服务到正式服务转变的过程中，业 主委员会起到了关键的作用。只有业主委员会才有权利解聘前期的物业管理公司 并重新聘任更好的物业管理公司。当然，有了业主委员会的支持、监督，物业管 理企业才能真正放开手脚，将开发商存在的问题如实告知广大业主，切实地保护 业主的利益。 由此可见，业主委员会在物业管理活动中起着至关重要的作用，没有业主委 员会的参与，物业管理新体制和市场机制的作用和效能就得不到很好的发挥。业 主委员会通过对物业管理活动的协调和监督，保证了业主生活和工作的顺利进 行。业主委员会的成立，打破了计划经济体制下由行政机关统一管理房产的传统， 倡导了业主自治管理的新理念，对我国社会的民主化进程起到了推动的作用。因 此，明确业主委员会的法律地位，建立和完善业主委员会制度，是我国建立业主 自治与物业管理企业专业管理相结合的物业管理新模式的基础，也是房地产业持 续、健康发展的有力保障。 ( 三) 业主委员会在我国立法和司法中存在的问题 虽然物业管理条例已经明确规定了业主委员会成立的程序，但是我国很 多城市新建小区成立业主委员会的比例仍然不高。即使是已经成立的业主委员 会，也会因为这样那样的问题使其实际行使职责的能力受限。笔者认为，目前我 国的业主委员会制度主要存在以下问题： 首先，立法不完善，对业主委员会的法律地位和性质不明确。按照通常对业 主委员会的认识，其应该是一种业主自治组织，由业主大会选举产生，对小区物 业行使管理的职能。但是，实践中由于其没有明确的法律地位，业主委员会的活 动在很大程度上受到了制约，许多物业管理纠纷不能及时得到解决。立法对业主 委员会的法律性质采取了“回避的态度，故其既没有独立的法律人格进行民事 活动，也不具备独立承担民事义务的能力。在遇到纠纷时，法院因为缺乏法律依 据，只能依照自由裁量的规则进行判决。同一性质的案件往往因为受理法院的不 8 山东师范大学顾i ：学位论文 同，而出现不同的判决结果。有时，即便是同法院，也会出现截然不同的判决。 福州海景花园的业主委员会作为原告的两起诉讼就是最好的例证。福州海景 花园的业主委员会在2 0 0 7 年下半年因物业管理纠纷，把原物业管理公司告上法 庭。法院于2 0 0 7 年1 1 月底判决，明确了业主委员会作为该案的主体，判决原物 业管理公司退出海景花园并向业主委员会移交物业管理权。然而，3 个月之后， 法院对于他们因架空层车位权属之争而状告房地产管理局和房地产开发商的案 件，经过三天的开庭审理，却认为业主委员会只负有代表和维护业主物业管理方 面利益的权利，而无代表和维护业主房屋所有权的权利，不享有参加该案诉权， 从而做出了驳回原告海景花园业主委员会的起诉的决定。t 2 f l ：l 此相互矛盾的判决 可见，明确业主委员会的法律地位是一个非常紧迫的问题，对于物业管理的有效 实施起到举足轻重的作用。 其次，由于业主对业主委员会性质理解的错误，加之开发商的刻意阻拦，使 业主委员会的设立和发展存在重重困难。在居民住房商品化之前，绝大多数房屋 都是国家所有，并由居委会、房管所对其进行管理。所以业主对行政机关管理房 屋的观念早已根深蒂固，根本没有业主自治的意识。同时，根据法律的规定，业 主委员会的成立要经过行政部门的登记备案制度，更使得业主对其性质认识产生 偏差，认为业主委员会和房管所一样属于行政机关。目i 订很多物业纠纷是由于开 发商临时修改了规划设计，侵犯到了业主的权益，而开发商更改规划的前提是得 到政府行政部门的批准。由此，如果业主对业主委员会的性质理解为行政机关， 就会认为其成立非但不能维护业主的利益，而且可能和开发商或物业管理公司联 合起来侵害业主的权利。这种观念认识的错误直接导致业主们对业主委员会的成 立持抵触的情绪，制约了业主委员会制度的发展。在一些已经成立了业主委员会 的小区，个别业主对业主委员会始终抱着敌对的态度，也使得业主委员会的工作 无法顺利开展。另外，业主对于业主委员会设立的程序也不了解，致使许多入住 率或实际交房年限已经超过规定标准的小区仍然没有成立业主委员会。 另一方面，开发商的刻意阻拦也是业主委员会不能及时成立的障碍之一。各 地的物业管理相关法规基本都规定了业主大会的筹备组成员要包括建设单位所 派人员既开发商的人员。但事实上，开发商和业主的利益是相对立的，所以他们 会想方设法地阻挠业主大会的召丌，并直接导致业主委员会无法成立。在一些高 9 山东师范人学硕上学位论文 档小区，业主的文化层次和维权意识较高，对成立业主委员会的态度也很积极， 但是由于开发商的原因，业主委员会始终都无法成成立业主委员会，物业公司和 开发商联合起来侵害业主利益的事件频频发生，有些物业公司甚至成为捞钱的工 具，想方设法从业主的身上捞取好处，而小区物业管理中实际存在的诸多问题却 迟迟得不到解决。【习 再次，业主缺乏自治意识，业主委员会形同虚设。业主委员会是全体业主的 代表，业主委员会成立的目的之一就是积极地开展物业管理的工作。但是事实上 很多小区的业主委员会都不能主动地、积极地为业主服务。他们无论是行使权利 还是履行义务都比较被动。有些小区的业主委员会虽然在成立之初大张旗鼓地为 业主维权牟利，但是时间一长只剩下一个空壳，无人管理也无人再问津。业主委 员会的委员都是兼职，在完成各自的本职工作之余，不可能有很多的时间和精力 来处理业主委员会的事务。再加上没有固定的活动经费和场所，那些已经成立的 业主委员会成了摆设。更有一些委员为了牟取个人利益，与物业公司相互勾结， 侵害其他业主的利益。另外，由于业主缺乏主人翁的意识，参与决策的积极性不 高，对业主委员会的活动不积极配合，也在一定程度上影响了业主委员会的正常 运作，其应有的作用得不到充分的发挥。 业主委员会在现实中存在的诸多问题，制约了业主委员会制度的发展。因此， 业主委员会制度的尽快完善具有现实性和紧迫性。 二、中外业主委员会法律地位的比较分析 关于业主委员会是不是一个独立的民事主体，有没有独立的民事权利能力， 可不可以独立行使民事权利、承担民事责任，众说纷纭。各国各地区，由于在理 论和立法中关于业主委员会的成立程序、制度规定等方面的不同而在实践中存在 着不甚一致的观点和做法。 l o ( 一) 发达国家关于业主委员会法律地位的规定 如何确立业主委员会的法律地位，纵观世界各国和地区的立法和司法实务， 山东师范人学硕 ：学位论文 主要有四种不同的模式： 1 非法人人格模式 此种模式不承认业主委员会具有法人资格，此方面的规定以德国住宅所有 权为代表。德国的住宅所有权法第2 3 条规定：“管理人的权利义务如下： 管理人得以全体住宅所有权人的名义为下列行为：基于住宅所有权人会议决 议