房地产项目财务分析报告.doc

项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总表名称评价结果（万元）项目总投资项目总销售收入利润总额税后利润自有投资利润率盈亏平衡点销售率21、项目开发投资与财务分析1.1 项目开发建设方案该地块占地面积11.06万平方米，总建筑面积249469。分两期进行开发，一期为别墅以及部分高层（建筑面积42240）。二期为全为高层项目（建筑面积97166）。本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米，高层建筑面积为139406平方，地下车库面积为20000平方米，1000个车位，公共配套设施面积8190。本项目计划从2007年1月开始进行前期工程，总工期约为40个月，整个建设经营期为72个月，约六年。（1） 前期开发。（时间：2007年1月2008年2月约13个月）主要工作包括市场调查，项目开发、营销方案策划，初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建，缴纳各种税费，办理各种证件。（2） 一期开发。（时间：2008年3月2009年5月约15个月）主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目，变电站、幼儿园、销售中心等配套设施。（3） 二期开发。（时间：2009年6月2010年6月约12个月）主要包括全部的高层住宅项目，球类场地，娱乐设施，物业管理所，垃圾压缩站，煤气调压站等配套设施。关于进度的安排详见“项目建设进度计划表”，下表所示： 1.2 项目总体营销策略及阶段目标1.2.1销售价格的拟订1.2.1.1理论均价水平的拟订1）别墅产品的价格拟订参考项目选取参考项目目前最高均价（元/m2）Pi参考权重Wi权重成因A(i=1)3000050%区位相近、产品相似B(i=2)2000040%区位相近C（i=3)2000010%产品相似注：以上参考楼盘价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价，折合成毛坯房价格的结果。与参考项目质素评分比较均价得分修正系数Q修正价格权重W本项目X8.4-A(i=1)300008.71.042896550%B(i=2)200007.60.902210540%C（i=3)200008.10.962074010%理论价格推导2）高层产品参考项目选取参考项目目前最高均价（元/m2）Pi参考权重Wi权重成因A(i=1)1500060%产品相似B(i=2)1000020%产品相似C(i=1)1200020%产品相似注：上述表格价格均为带精装修的价格；价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。与参考项目质素评分比较均价得分修正系数Q修正价格权重W本项目X8.3-A150008.70.951431080%B100008.21.011012110%C120008.40.981185710%理论价格推导1.1.2.2 实际均价水平的确定以理论推算为基础，综合宏观市场等各方面的因素，本项目的产品入市均价（取整）确定标准为：别墅实际价格=理论价格*0.98 高层实际价格=理论价格*1.026 1.3 投资组合方式（拟定资金来源与运用表）本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金109215.75万元，全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入的25%计算，从有销售收入年开始，建设经营期的最后一年不需按销售收入的25%计算。此外还缺少的资金，则向银行借贷。1.4 投资与成本费用估算1.4.1开发成本估算（1） 土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费（按总建筑面积）：7700元/计算。（2） 前期工程费：_万元，详见下表 前期工程费估算表 表1序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程费3%2可行性研究费建安工程费0.15%3水文、地质、勘察费建安工程费0.15%4筹建开办费建安工程费2.5%总计（3） 建安工程费：数据依据： 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 表2项目高层（元/ m2）项目高层（元/ m2）桩基础100土建工程1350电梯100消防50一般水电安装220煤气15通讯10有线电视10普通装修80对讲机系统15地下室费用250智能化设施140别墅类建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 表3项目别墅（元/ m2）项目别墅（元/ m2）桩基础60土建工程1200电梯0消防50一般水电安装220煤气15通讯10有线电视10普通装修80对讲机系统15地下室费用0智能化设施140（4） 基础设施费(按占地面积计算)： 基础设施费估算表 表4序号项目计算依据金额（万元）1供电工程65万元/ha2供水工程15万元/ha3电信工程7万元/ha4煤气工程7万元/ha5绿化工程5.4万元/ha6道路工程42.13万元/ha7排水工程37.6万元/ha合计注：1公顷（ha）=10000m2（5） 公共配套设施费： 表5项目建筑面积（m2）单价（元/ m2）金额（万元）幼儿园1500850球类场地5000780体育娱乐场地20060物业管理所200400垃圾压缩站200300变电站1050500煤气调压站40600销售中心2000800合计10190（6） 不可预见费（按以上1-5项费用之和为基数，按3%计算）：（注：第一项土地使用权出让金为实际成交数据，不存在不可预见性）（7） 开发期间税费： 开发期间税费一览表 表6类别计算依据交纳税额（万元）配套设施建设费建安工程费6%建筑工程质量安全监督费建安工程费0.4%建设工程招标活动基金建安工程费0.2%工程建设监理费建安工程费0.6%其他建安工程费1%合计（8） 开发成本：（万元） 表7序号项目成本（万元）1土地使用权出让金2土地征用及拆迁安置补偿费3前期工程费4建安工程费5基础设施费6公共配套设施费7不可预见费8开发期间税费合计1.5开发费用估算1.5.1管理费用（按以上15项之和的3%计算）。1.5.2销售费用： 销售费用估算表 表8项目计算依据计价（万元）广告宣传及市场推广费销售收入2%销售代理费销售收入2%合计销售收入4%1.5.3财务费用：按项目需要计算总贷款额度，分三次贷，每次贷款额度相等。根据中国工商银行的利率标准，13年期的借款年利率为7.56%，半年借款利率为3.78%。3笔借款都是在2008年下半年开始偿还，2009年还清，分三次偿还。借款还本付息表 表9 注：当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）年利率1.5.4开发费用：前三项（管理费用+销售费用+财务费用）之和1.5. 5 总成本汇总表 表10 1.5.6销售收入及税金测算表：销售总收分批按比例预测表 表11 销售税金及附加 表12 1.5.7本项目住宅部分损益表 表13（1）住宅部分总投资的投资利润率 =（利润总额/总投资额）100% （