丁心怡经纪作业.doc

工程经济学院房地产经纪课程设计 指导教师 朱 小 艳 制 作 人 丁 心 怡 班级 房管1202班 2014年5月目 录（一）房地产居间业务操作11、房地产租赁居间业务流程12、 房地产转让居间业务流程4（二） 房地产代理81、项目概况82、制定代理项目的销售推广方案的步骤83、 与售楼情景相关的问题及回答模拟134、 置业计划书16（三）房地产抵押贷款的代办19课程设计心得2019房地产经纪课程设计（一）房地产居间业务操作1、房地产租赁居间业务流程（1）出租方 1）填写委托出租房屋情况登记表； 2）准备证明材料A. 房屋所有权证或者其他合法来源证明；B. 房屋租赁合同；C. 承租人租赁房屋实际居住人员数量、身份证件和暂住证件；D. 出租共有房屋的，需提交其他共有人同意出租的证明。（2）承租方 1）填写委托承租房屋情况登记表；（3）居间人 1）礼仪修养 A. 仪容和服饰 a.仪容：整洁、稳重和易于接近。包括身体整洁、头发、指甲、妆容、精神面貌等细节。 b.服饰：整洁、雅致、得体、和谐。包括着装、领带搭配、鞋袜、首饰等。 c.姿势仪态：优雅、精神。包括基本站姿、习惯性动作。 B. 接听电话礼仪 a.正确的接听方式和用语 b.接听时的表情和姿势 C. 接待客户仪态 a.语言表达：表情自然、语速适当、语调亲切、表达清晰。 b.称呼礼仪、握手礼仪、介绍礼仪、引导礼仪、名片正确运用。 c.交流过程：坐姿正确、目光交流。 2）撮合双方达成交易； 居间人遵守的原则：热枕服务的原则、恪守合同的原则、合理佣金的原则、公正公平的原则、自律自重的原则。 3）结算租赁居间业务的佣金。（按照长沙基准收费标准结算） 出租方：180050%=900元 承租方：180050%=900元2、 房地产转让居间业务流程（1） 出售方 1）填写委托出售房屋情况登记表； 2）准备材料备查； 卖方需提供，房产证、土地证、身份证。过户如果有代理人，还需代理人身份证复印件及委托公证书。如为拆迁房，则需户表中所有人的身份证复印件。除此之外还需要提供结婚证(或单身证明、离婚证明)。离婚需提供离婚证明，离婚前买房需提供财产判决书或离婚协议(盖民政局章);产权继承的要先换证，换证后方可办理贷款，过户。如丢失，到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被承认。户口本或户籍证明。未婚户口户籍证明必须体现未婚，否则另外开单身证明。夫妻双方户口本复印在同一张纸上。离婚户口本显示离异。丧偶户口本显示丧偶。户口本上未体现离婚、丧偶，需派出所出具证明。（2）购买方 1）填写委托购买房屋情况登记表； 2）带好证件备查；买方需提供身份证，如夫妻双方是所有产权人，需夫妻双方身份证，如有代理人，还需要代理人身份证复印件及委托公证书。结婚证明(或单身证明、离婚证明)，丧偶提供配偶死亡证明。户口本或户籍证明，未婚户口户籍证明必须体现未婚，否则另外开单身证明;夫妻双方户口本复印在同一张纸上。离婚户口本显示离异;丧偶户口本显示丧偶。户口本上未体现离婚、丧偶，需派出所出具证明。收入证明：(用于贷款)单身共有提供各自收入证明(月还款额的2倍)、单身证明。夫妻双方收入证明(需有工作单位的印章)。首付款收据：卖方给买房者开的收据证明。（3） 居间人 A. 一次性付款： 买卖双方协商一致达成购房意向并确定房屋成交价格，买方一次性付清所有费用，即可办理过户手续。 B. 商业贷款：借款人需带齐身份证、户口本、结婚证原件及复印件；工作单位出具的收入证明，外地户籍需提供暂住证或者居住证；买卖合同、首付款发票或者收据；近半年的工资流水或其他资产证明到银行办理商业贷款。 C. 公积金贷款： 借款人持购建房屋合同或协议（购买商售房许可证复印件；建房、修房的须持政府土地规划管理部门的批准文件）、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的公积金管理中心申请住房公积金贷款，使用夫妻双方住房公积金贷款还需携带结婚证或其他夫妻关系证明填写个人住房公积金贷款贷款申请书。 D. 卖方贷款未还清的，买方一次性付款： 买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格，卖方向银行预约提前还贷需带齐借款人及配偶身份证、户口本、婚姻证明复印件；原购房合同、借款合同、还款明细、剩余还款金额复印件；产权证复印件到银行办理撤销抵押等手续后，买卖双方可办理过户手续。 E. 卖方贷款未还清的，买方办理公积金：卖方先提前还清贷款，买方再办理公积金贷款。（了解等额本息、等额本金还款法）等额本息、等额本金还款法的区别 等额本息还款法：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法：即借款人每月等额偿还本金，还款利息逐月递减。两种还款方式的区别： 等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。4）结算居间业务的佣金。（按照长沙基准收费标准结算）出售方：5000002%=10000元购买方：5000002%=10000元（2） 房地产代理 作为房地产经纪公司，在与长沙市某楼盘签订代理销售合同后，制定代理项目的销售推广方案。1、项目概况 本项目位于长沙市隆平新区东北部，东起桃园路，西至农园路，南临远大路，北抵桐西路，项目规划总用地面积为179100m2，总建筑面积约524223m2，其中住宅建筑面积约411806m2，商业面积约21266m2，地下室建设面积83566m2，小区拟建26-32层住宅楼29栋，共4103户，并配套商业、会所、双语幼儿园等。长沙恒大江湾依托周边的浏阳河风光带资源为依托，重金自建7万世界级皇家园林、2000超大内湖景致，全面营造长沙鼎级生态社区环境；10000剧院、5200五星级豪华会所，3200贵族幼儿园，打造长沙首席国际级豪宅社区。长沙恒大江湾是恒大集团长沙公司布局七年集大成之作。项目位于长沙芙蓉区生态新城,是未来城市次中心,区域发展潜力巨大。项目总占地335.403亩,为配合长沙市芙蓉区政府关于将芙蓉新城开发成“长沙最佳人居区”的建设目标，打破常规，不惜成本，以前所未有的顶级生态礼献长沙，成就长沙顶级生态精品社区。恒大集团坚持一贯的“世界级皇家园林+国际级航母配套+9A精装，满屋名牌”的精品战略，也将继续闪耀长沙，将长沙R26;恒大江湾打造成长沙顶级豪宅标杆。2、制定代理项目的销售推广方案的步骤（1）项目基本信息的收集 楼盘名恒大江湾 楼盘特点精装修品牌开发商大型社区带幼儿园尚东片区 物业类型住宅 开发商长沙鑫芙置业有限公司 区域位置芙蓉-汽车东站 楼盘地址远大路与农园路交汇处东南角 楼盘概述恒大江湾项目位于长沙市远大路浏阳河东200米，东邻双杨路,南邻远大路,西邻农园路,北邻桐西路.离长沙市政府16公里,长沙市芙蓉区政府4公里，离火车站5.5公里。项目地块总建筑面积约52万，共37栋。其中首一期总建筑面积约166947.06，共14栋，1300套住宅。长沙恒大江湾，依托周边的浏阳河风光带资源为依托，重金自建7万世界级皇家园林、2000超大内湖景致，全面营造“”的长沙鼎级生态社区环境；10000剧院、5200五星级豪华会所，3200贵族幼儿园，打造长沙首席国际级豪宅社区。 在售户型2室户型，3室户型 开盘时间2014-03 交房时间2016-12-30建筑规划特色精装修 建筑类型多层,高层 产权年限70年 装修标准精装修：1600元/平米 开发商长沙鑫芙置业有限公司 容积率住宅：2.80 绿化率40.18% 规划用户4154户 占地面积223602 建筑面积520000 物业公司恒大金碧物业有限公司 车位数3354个 公交143路,103路,110路,114路,114区间线,126路,127路,130路,501路,502路,703路,802路,131路,405路,707路,168路,503路,星沙2路,702路,907路 （2）项目所在区域房地产市场情况调查与分析优势位置优势项目位于长沙芙蓉区生态新城,是未来城市次中心，区域发展潜力巨大。品牌优势恒大地产集团是中国标准化运营的精品地产领导者，连续多年荣登中国房地产企业10强。产品优势内部规划配套完善，产品舒适，低梯户比，私密性好，楼间距宽。交通优势项目四面环路，加之汽车东站旁，交通极其便捷。配置优势重金自建7万世界级皇家园林、2000超大内湖景致、10000剧院、5200五星级豪华会所、3200贵族幼儿园，打造长沙首席国际级豪宅社区。升值潜力长途汽车站旁，属于浏阳河风光带，升值潜力大。劣势竞争劣势该区域众多项目均在建设中，环境一般。车站影响紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较大。 （3）项目竞争对手分析项目竞争对手有： 辉煌国际城、i尚国际、 东岸城邦等楼盘。对手优势对手劣势 位于长沙东扩板块，区域项目内有各种成熟生活娱乐配套设施，学校、各大银行、大润发购物广场、沃尔玛超市、旺旺医院、万家丽建材家居广场等众多大型综合配套设施，交通路网发达。 由于二环线的长期堵塞导致交通压力日渐增大。人口密集，空气有待改善，周边生态以及绿化率较低，有一定的噪音影响。目前正在进行道路改造，个别棚户区的拆迁会影响环境卫生。（4）项目促销策略的制定 A.延续恒大“开盘特价”策略：“三月份向东看江湾”选择在3月初淡季开盘，很多来自芙蓉区的购房者想早点入手，这些购房者担心五月份以后，房价会上涨。加之，恒大江湾的蓄客量不错，因此也有底气选在3月初开盘。 B.首次开盘特价卖“最好的产品”恒大江湾首次开盘将推1-5号栋，这些位于中央湖景的楼栋，是该项目的“招牌产品”。一般楼盘总会以最好的产品压轴，此次恒大反其道而行之，将最佳湖景产品以开盘特价推出。开盘第二日，价格就会上涨，开盘优惠价仅限当日。 C.业主推荐优惠：老业主推荐的购房者成为项目的主要客源。恒大江湾在回报老业主上，也给予了足够的让利。例如，“老带新”可免3年物业费，恒大江湾的VIP客户成功介绍新客户，可获得额外99折，最高可获10个99折。3、 与售楼情景相关的问题及回答模拟 （1）本小区的环境特色？项目依托周边的浏阳河风光带资源为依托，重金自建7万世界级皇家园林、2000超大内湖景致，全面营造长沙鼎级生态社区环境；10000剧院、5200五星级豪华会所，3200贵族幼儿园，打造长沙首席国际级豪宅社区。项目位于长沙芙蓉区生态新城,是未来城市次中心，区域发展潜力巨大。 （2）本小区所处位置将来有何发展？ 根据城市规划设计，建设浏阳河风光带，本小区紧临浏阳河风光带，芙蓉区政府投资4.5亿启动浏阳河东岸滨河路风光带的重点打造。依据规划区生态绿地空间结构，浏阳河风光带与湘江风光带，并为城市生态轴。 （3）本小区的交通情形？（公交线路、地铁，本小区所在站名）公交线路：103、130、110、114、126、127、501、502、703、802、星沙2路到东屯渡桥东。 （4）本小区附近有哪些市场？每一市场的位置及营业状况？与本小区的距离？商场名称位置营业情况与本小区距离东岸城邦商业广场芙蓉区远大一路1080号良好588米东鑫百货芙蓉区远大一路良好767米皮革鞋料市场芙蓉区远大一路良好839米正东好家居用品超市芙蓉区良好1749米好润佳购物中心芙蓉区良好2338米爱乐南食商场雨花区良好2672米（5）本小区附近有哪些学校？（幼儿园、小学、中学、高中和大学）距离多远？幼儿园：学校名称与本小区距离学校名称与本小区距离北大幼儿园（双语）项目自带启慧幼儿园190米欢乐谷幼儿园415米张公岭村中心幼儿园416米金星幼儿园418米蓝天实验幼稚园563米喜洋洋幼儿园602米小花朵幼儿园5分钟车程小学：学校名称东屯小学方桥小学西垅小学与本小区距离3分钟车程3分钟车程5分钟车程中学：学校名称田家炳中学长沙市芙蓉湘一芙蓉第二中学与本小区距离6分钟车程8分钟车程大学：学校名称湖南生物机电职业技术学院湖南农业大学与本小区距离5分钟车程10分钟车程 （6）本小区附近的医疗保健设施有哪些？其位置和路程？名称湖南博爱康复医院芙蓉区红十字医院湖南省马王堆医院湖南旺旺医院(万家丽路)湖南省第二人民医院位置芙蓉区嘉雨路远大二路芙蓉区古汉路89号芙蓉区人民东路318号芙蓉中路三段 （7）本小区占地面积、建筑面积多大？容积率、绿化率是多少？占地面积建筑面积容积率绿化率223602平方米52万2.840.18% （8）本小区附近有哪些娱乐体育设施？其位置和路程？名称位置与本小区距离星联宸卡(银兴乐天影城)芙蓉区河大道305号544米湖南天泉草业景观生态园芙蓉区611米红日影吧芙蓉区963米动感影院芙蓉区1617米 （9）试述开发商以往业绩及其概况？ 长沙鑫芙置业有限公司于2013年6月17日注册成立，注册资金2000万元，办公地址为：长沙市芙蓉区万家丽中路一段旺德府大厦2201。长沙恒大江湾项目是恒大地产集团进驻芙蓉区的第一个项目，项目位于远大路与农园路交汇处东北角，净用地268亩，规划建筑面积约50万平方米，拟建成集居住、商业、运动、休闲于一体的高尚社区。 （10）该开发商有哪些关系企业？ 该开发商是新企业，暂时没有关系企业，在以后的发展中，我相信会有很多合作企业伙伴。4、 若现在有一个客户看中该项目某一户型，请做出一份标准的置业计划书，并画出它的户型图。客户姓名李思联系方业意向栋、房号B3栋501户型两室两厅一卫一厨建筑面积82单价6800元/平方米总房价557600元付款方式一次性折扣折后单价折后总房价银行按揭或公积金贷款折扣98折折后单价6664元折后总房价546448元贷款7成20年390320元首付房款167280元月供2126元代收代缴税费按揭费用抵押登记费80元公证费11152元办理按揭手续费1951.6元其他购房相关税费契税按房价总价算住宅2%住宅144以上4%其他商业4%印花税(商业）14618元维修基金13769元预告登记费签购房合同时代收费用合计：22037元首付加代收费用合：254923元一次性贷款加代收费用合计：按揭贷款准备相关资料1、 身份证原件、复印件（已婚需双方）2、户口本原件、复印件（已婚需双方）3、 结婚证原件、复印件（已婚需双方）4、未婚证明原件（户口所在地民政局）5、收入证明原件 （已婚需双方）6、购房合同、首付款发票原件及复印件注：1、以上税费仅是预收代收，未尽事宜或遇调整，则按新标准收取各项税费（未包括产权办理、国土证相关费用）。2、房屋的编号和最终面积以长沙市房屋产屋产权管理局最终核对面积为准。3、房产局、银行按揭或公积金提供的个人资料，如遇调整，按房产局、银行和公积金要求提供。4、本协议书的价格及数据内容，仅供参考，不作为合同依据，如有变更，恕不另行通知。户型图置业顾问丁心怡电期2014.6.1项目地址芙蓉区远大路与农园路交汇处东南角项目电话400 890 2828转34850（三）房地产抵押贷款的代办 小周是一名已婚公务员，她打算在长沙市天心区购买一套商品房，最近她看好了一套房子，是2007年2月交付的二手房，大约64个平方左右，卖主的要价是7000元/平方，如果按照此价格成交的话，小周想申请农行贷款，请问他需要首付多少元？如果他请你公司代办此项服务，那么作为经纪人的你应该要求她提交哪些资料？你又该如何帮她办理呢？如果他打算进行等额还本付息的还款方法，20年还清贷款的话（利率为6.39），请你帮她计算每月要还多少钱。答：首付：7000643