（民商法学专业论文）物业服务企业安全保障义务研究.pdf

物业服务企业安全保障义务研究 民商法学专业硕士研究生陈大雨 指导教师李旭东副教授 摘要 2 0 1 0 年 侵权责任法规定了安全保障义务，但事实上安全保障义务在我国其他法律 中早有规定。安全保障义务是法定义务，但也可以是合同约定的义务，还可以是合同履行中 的附随义务。物业服务企业承担安全保障义务是侵权责任法的规定，更是保障居民安全 利益的客观要求，因而具有重要的立法价值。 我国现行法律法规，包括物业管理条例和相关地方性法规、规章，对物业服务企业 的安全防范义务作了一定程度上的规定，司法实践中也已经广泛开始运用安全保障义务处理 物业纠纷。物业服务企业违反安全保障义务将承担侵权责任或者根据物业服务合同规定承担 违约责任。但是，我国安全保障义务的一般规定和物业管理专门立法对于物业服务企业安全 保障义务的规定，还存在一定的缺陷，司法实践中也出现了缺乏判断标准而裁判不一的现象。 物业服务企业和业主对于物业服务企业安全保障义务的认识不全面，行政机关的监督也十分 有限。物业服务企业安全保障义务因缺乏配套制度的支撑而显得势单力薄。因此，本文主要 从安全保障义务的一般理论着手，结合我国物业专门立法来探讨我国物业服务企业的安全保 障义务之适用与不足，并力图提出解决这些不足之建议，以期对我国安全保障义务立法、理 论和物业服务提供可参考的信息。 以下是本文的主要结构和内容： 第一部分为物业服务企业安全保障义务概况介绍。首先，本文介绍了物业服务企业的相 关概念，包括物业、物业管理和物业服务企业的界定和物业服务企业与相关主体的法律关系。 然后，在概念界定的基础上对物业服务企业安全保障义务及其主要内容做出分析和界定。最 后，本部分分析了物业服务企业安全保障义务的法理基础，包括诚信原则五个具体理论。 第二部分主要分析我国物业服务安全保障义务的规定与不足。第一小部分分析我国物业 服务企业安全保障义务的立法价值，体现保障人权的积极意义：第二小部分从我国现有法律 规定出发，归纳我国物业服务企业安全保障义务的具体内容；第三个部分介绍我国物业服务 企业安全保障义务规定与实践运用的不足。 第三部分，介绍各国关于物业服务企业安全保障义务的规定。首先，介绍各国安全保障 义务的一般情况，具体介绍了德国、法国、日本和英美法系的安全保障义务规定；然后介绍 各国关于物业管理机构在安全保障义务方面的特殊规定；并在中外比较的基础上指出外国法 l 南大学硕士学位论文 摘要 规定对我国的借鉴意义。 第四部分，我国物业服务企业安全保障义务制度完善。主要从司法解释的方面提出本文 的建议，提议通过司法解释对安全保障义务的性质和责任性质作出规定，统一判断安全保障 义务的标准体系，并对具体构成要件要素加以统一，从而统一司法和引导实践操作。接着本 文指出从完善安全保障制度立法和物业管理专门立法的方面完善物业服务企业安全保障义 务。最后是从其他角度来探讨该如何完善我国的物业服务企业安全保障义务制度。 关键词：物业服务企业；安全保障义务；物业专门立法；司法解释 n 西南大学硕士学位论文 a b s 仃a c t s t u d y o nt h e s a f e 够o b l i g a t i o no f r e a l t ys e r v i c ee n t e r p r i s e c h e nd a 、，u ， d i r e c t e db ya s s o c i a t ep r o f e s s o rl ix u d o n g a b s t r a c t b r e a c l l i 】鸣o f s e c 毗yo b l 蟾抓。璐i san e wt o r ti no u r t 0 r tl i a b i l 蛔a c t ”，b u t 也e s e c u r i t ) r0 b l i g 蕊o n si i lf a c t 、) l r a h e a d ye s t 2 l b l i s h e di no u rl a w n l es e 咖0 b l i g a t i o n h 勰a 、) l ，i d er a n g eo f 印p l i c 撕o n s i ti sal e g a l0 b l i g a t i o n ，a n dc 姐a l s ob ec o n 仃a 曲1 a 】 o b l i g a t i o 璐0 ra c c o m p a n y i i l go b l i g 撕。璐i i lt h ep e m ) 肋a n c eo fm ec o m 嘞c t n l e s e c l l r i 锣o b l i g 撕o nn o m sh a v ea 咖n g 位o r e t i c a lf o l m d a 廿o n ，锄do f 蹦嫩p r a c t i c a l s i 蛐f i c 锄c e c u r r c l n 廿y ，p r o p e r t ) ，m 觚a g e m e n tu b i q u i t o u si np e o p l e sl i v e sa l l dl 娜b e e n 妇e p 撇b l et 0l l s ni sa i l 嘶e 嘶v er e q u i r 锄e n tf o r 也e 聊e n ) ，s 训c e sc o m p a l l i e st 0 a s s u m es e c u r i t ) ro b l i g a t i o n s ，嬲t 0p r o t e c tt ：h ei i i c c l 髂t so ft l l es a f e t yo f 船r 踯i d e n t s t h es e 呻o b l i g 撕o no f 也ep r o p e r 眵s e r v i c e sb u s i n e s si so fi 】呻o r t 锄t l e 西s l a t i v e v a l u ea n dp r 剃c a lv a l u e t h ec u r r c i n tl a w s觚d r e g u l 撕o n s ，i 1 1 c l u d i n g 也e”p r o p e r t ) ，m a n a g e m e n t 墨b g u l a t i o n s a n dl o c 出l a w s 觚dr e g u l a t i o n s ，t 0ac e r t a l i ne x 舰t ，h a v ep r 0 、，i d e ds o m e r e g u l a t i o 璐o nt l l es e 吼l r i 锣o b l i g 撕o n so ft h ep r o p e r t ) rs e i c e sb u s i i l e s s e s ，a n dt h e j u d i c i a lp r ：枷c eh 硒b e e n 丽d e l yb e g 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p p o r t i i l gs y s t e m sa i l da p p e a = 陷w e 出1 1 1 i s 枷c l eb a s e so nt h eg e n e r a l 也e o 巧o fs 磕：g u a r d o b l i g a t i o na 1 1 d c 1 1 i n a s p r o p e r ) r s p e c i f i c a l l y1 e g i s l a t i o nt 0i n v e s t i g a t em ea p p l i c 州o no fc h m a sp r o p e 啊s e r 、，i c e s m 西南大学硕士学位论文 a b s 仃a c t e n t e 印r i s e so fs e c u r j 时p r o t e c t i o no b l i g 撕o i l s o f 吐1 em a n s i o n s ，趾dt 巧i n gt 0p u t f o r w a r dt os 0 1 v e 也e s ed e f i c i e n c i e sp r o p o s a l 、i 也r e f e r e n c e 砌f o n l l a t i o n h e r ef 0 1 1 0 w st h em a l i ns t r i 】曲】r ea n dc o l l ：t e n to fm i s 枷c l e ： t h ef i l 墨tp a r t 幽d u c e so ft h er e a n ys e r v i c e 朗舱r p r i s es e c u r i 锣o b l i g a t i o n si i l 嚣i n c r a l f i r s t l y ，i ti 1 1 仃o d u c e s 也ec o n c e p to fp r o p e r t ) r - r e l a c e ds 州i c ee n t e r p r i s e s ， i i l c l u d i i l g 也ed e f m i t i o no fp r o p e r 嗽p r o p e r t ) rm a n a g e m e 肚a r l dp r o p e r t ys e n r i c e s c o m p a l l i e sa n dp 畎 p e r t ys e r v i c e sc o m p a l l i e sa n dr e l a t e ds u 切e c t so fl e g a lr e l a t i o 璐 s e c o n d l y ，i td e f m e s t h es e 砌锣o b l i g 撕0 1 1 so f m e p r o p e r 秒s e n ，i c e se n t e l l 研s e 1 f 1 1 i r d l y ， “锄a l y z e sn l e 廿l e o r e t i c a lb 雏i so f t ：h ep r o p e n ys e r v i c e sb u s i n c s ss e 呻o b l i g a t i o l l s ， i n c l u d i i 珞也ep r i r l c i p l eo fg o o d 硒t l l r i s kc 伽血0 l 也e o r e a s o n a b l er e l i a i l c en l e o s a v et h e 也e o r yo fs o c i a lc o s t s t h es e c o n dp a r ti n 缸o d u c e st h el e 西s l a t i o n so fn l ep r o p e r t ys e r v i c e ss e c u r 毋 0 b l 适a t i o 邶觚d 廿1 ep r o b l e n 塔m e yh a v e t km s t 鼢i o n 孤出) ，z e s 口l ev a l u eo f 也e l e 西s l 撕o no fo l l rp r o p e 啊s e i c e se n t e r 砸s e 砸t ) r0 b l i g 撕。璐，w h i c hr e n e c t s 廿l e p o s i t i v es i g n i 丘c a n c eo ft h ep r o t e 嘶0 no fh u m a nr i g h t s ，i ks e c o n ds m a l l 胁i o n s h o w s ( ：h i 】唿se x i s t i n gl e g a lp 、，i s i o n sw k c hs 加衄捌z c 也e 印e c i e cc o n 锄1 to f 血e s e c u r i 哆o b l i g a ：t i o n so ft 1 1 ep r o p e r t ys e r 、，i c e sb l l s i l l e s s t h e 也i r ds e c 廿o nd e s c r i b e s p r o b l e m so ft h ep r o v i s i o 玎_ so ft 1 1 es e c u r i 够o b l i g a t i o 璐o f 也ep p 呻rs e r v i c e sb u s i n e s s a n do f p r a c t i c a la p p l i c a t i o n n e 也i m p 碰血r o d u c e s 圮p r o v i s i o 璐i nf o r e i 弘c o u n t i e s f i r s t l y ，i t 证昀d u c e s 也e g e n e r a ls i 似o no fm e 删c i o n a l c u r i 够o b l i g a ：t i o n s ，s p e c i f i c a l l y 缸l r o u 曲廿l e 锄d u c t i o no fc i 、，i ll a wi ng e 珊a 1 1 y ，f 协c e ，j a p a n 趾dt l l ec o 删n o nl a ws y s t e i m s e c u r i t ) ro b l i g a t i o 璐，s h o w i n g 也eb a c k g r o l l r l d 锄dl l i s t o r yo f t l l ed e v e l o p m e n to fs a f e 够 黝ds e 吼l r i 锣o b l 远撕。璐t h e 玛也es e c t i o np r 0 v i d e s 也ei n f o m l 鲥o ni 1 1m es p e c i a l p r o v i s i o 粥o f 也es e 砌锣o b l i g a t i o n s t h es e c o n dp 砒o f t l l i ss e c t i o nc 0 l p a r e st h e d i f f e r e n c e sa r l ds h m s 也es i g i l i f i c a n c ew ec 孤l e a n l t 1 l ef o u r mp a r ti sd e s c r i b e sh o wt 0 证l p v eo wp r o p e r t ys e r v i c e se n t e 印r i s e s e c 证t ) r0 b l i g a t i o n ss y s t e m n e 眦i i i lr e c o 衄e n d 抓o ni s m a k i n g廿l ej u d i c i a l 锄弼) r e t a t i o i l ，w k c hs h o u l ds h o wt h e 咖o f t l l es e c 试t ) ，o b l i g a t i o l l s2 u l de s t 乏山l i s h 廿1 e 妣m d a r ds y s t e ma i l do t h e rs p e c i 丘ce l e m e n t s n l e nt 1 1 i s 硎c l ep o i n t e do u t 也a tt l l e s p e c i a l1 e 酉s 1 撕0 1 1 s ，h o 、e v e r ，s h o u l db ei m p r o v e dt 0p e r f e c t t l l e s e c u r i 够s y s t e m f 妇l l y ，盘0 mo 也e ra 1 1 9 l e s ，i te x p l o r e sh o wt 0i n l p r o v eo u rp r o p e r t ) ，s e r v i c e se n t 唧r i s e s e c 耐t ) ，s a f e g u a r d s0 b l i g a t i o n ss y s t e m k e yw o r d s ：p 阳p 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这两起案件是我国物业管理行业内比较有代表性的案例。两案件的性质类似， 但最终的判决结果却大相径庭。案件审理中的争辩和裁判事由，构成了物业服务 企业承担安全保障义务历史的一个缩影，其中关于安全保障义务的性质、责任和 因果关系的争论，至今尚无定论。 以笔架山庄案为开端，特别是经过央视等媒体对案件进行广泛报道过后，国 内因财物被盗以及在住宅小区内生命、健康权受到侵害而向物业服务企业提出索 西齐骥：承前启后继往开来努力实现物业管理事业的历史跨跃( 齐骥副部长在物业管理改革发展3 0 周年 大会上的讲话，2 0 1 1 年1 0 月2 2 日在深圳市召开) ，2 0 1 1 年1 0 月2 2 日， b 如；丛型型啦曼盟国i ：q 蝗：塑，2 0 1 2 年 2 月1 日 1 西南大学硕士学位论文 引言 赔的民事诉讼案件便接连不断，物业服务企业的安全保障义务问题，已不可忽视。 我国物业管理条例第3 6 、4 7 条被认为是对物业服务企业安全保障义务的规定， 但其十分原则、缺乏可操作性。侵权责任法在2 0 0 3 年关于审理人身损害赔 偿案件适用法律若干问题的解释( 以下简称人身损害赔偿解释) 第6 条的基 础上对安全保障义务做了一般性规定，但是本条是否适用于物业服务企业在理论 上还存在争议。同时依照本条及其他相关法律规定，当物业服务企业违反安全保 障义务，尤其是第三人侵害致使业主的人身和财产损害时，如何判断物业服务企 业的责任以及如何承担责任等内容，法律规定是模糊的，容易造成各地法院在适 用法律判案时司法不统一，损害法律的权威性。因此，在现有的法律规范体系内 研究物业服务企业的安全保障义务，对于更好地保障业主的合法权益、规范物业 服务行为，是符合现实需要的。 2 西南大学硕士学位论文一、物业服务企业安全保障义务概论 一、物业服务企业安全保障义务概论 ( 一) 物业服务企业及其与相关主体的法律关系 1 物业服务企业 物业服务企业是物业服务机构中的一种。物业管理与从上至下的管理或者行 政意义上的管理不同，它的实质是提供物业服务。为了更为准确的表达物业管理 中的权利义务关系，我国2 0 0 7 年物业管理条例修改后，将物业管理企业改为 物业服务企业，指依据相关法律设立的、根据业主委托从事专门的物业服务活动 的企业法人。 ( 1 ) 物业服务企业以物业为主要管理对象 物业服务企业是小区业主聘请的服务企业，主要职责是保持小区物业安全、 有序的存在，从而为小区业主创造一个舒适的生活、工作环境。物业服务企业对 人员的管理实质上是管理物的需要和延伸。 “物业”作为法律术语，最初仅仅指住宅区各类房屋及相配套的公用设施、 设备和公共场地。随着市场经济不断发展，小区的形式不断多样化，物业也不局 限于住宅，而呈现出多种形式。现在，物业应当采取广义的解释，泛指特定区域 内的房屋及配套的设施设备和相关场地。根据物业使用性质的不同，主要有居住 性物业、经营性物业和其他类型的物业几种类型。 居住性物业的主要用途在于居住而非商业运用，它包括了住宅小区、服务性 公寓和售后的公有住房几个种类。住宅小区是目前最常见的居住区形式，包括了 别墅区。服务性公寓，是一种特殊的居住性物业；公寓配有全套的家具、电器、 厨房设施及起居用品，还提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务。公有住宅 是指由国家或企业投资建造后分给个人居住的房屋，当这类房屋出售给个人后， 就形成了一个住宅区管理的问题。 经营性物业主要用于商业。根据其具体的商业用途和构成情况细分为高层楼 宇、写字楼、商务楼、商住楼、公共商业楼宇、工业厂房和仓库、混合小区几个 小类。高层楼宇是指层数多且高的建筑物，包括商住楼宇、综合楼宇、宾馆饭店、 办公大楼，以及文、娱等各行业和各种类型的建筑。我国高层建筑物以层数为标 准，具体分为了四类圆。写字楼是由办公室组成的办公大楼。商务楼除了办公室以 外，还包括展示厅、会议厅、洽谈室等用于其他各种商务活动。商住楼又称为综 。参见深圳经济特区住宅区物业管理条例 。根据1 9 7 2 年国家高层会议分类，第一类高层建筑为9 一1 6 层( 最高到5 0 m ) ，第二类高层建筑为1 7 2 5 层( 最 高到7 5 m ) ，第三类高层建筑为2 6 4 0 层( 最高到l o o m ) ，第四类高层建筑4 0 层以上( 高度为l o o m 以上) h t q p ：w w w e c p m i o 唱c n ，2 0 1 2 0 2 0 1 3 西南大学硕士学位论文一、物业服务企业安全保障义务概鱼 合性多功能写字楼，指既能办公又能住宿的楼宇。公共商业楼字是一种出租房产 供商人零售商品的新型商业化房地产。值得注意的是，随着商业化的发展，居住 性物业与经营性物业的界限逐渐模糊，居住、商用混合在一个小区的现象已经非 常普遍。 其他类型的物业，即居住和商用性物业以外的物业类型。从目前实践来看， 主要是指高校物业、市政机关物业等较为特殊的物业类型。 ( 2 ) 物业服务企业从事的是狭义的物业管理 物业管理就是对物业的维护和管理。广义的物业管理包括了物业所有人或使 用人自己的管理、物业服务企业的管理和行政机关的管理。物业所有人或使用人 基于自己的所有权或使用权对自己的物业进行管理、照料，是最基本的物业管理 方式。物业所有人或使用人可以成立自治组织行使物业管理的职责，如公共商业 楼宇的零售商人组成的公共商业楼字商人协会对自己楼宇进行管理。行政机关对 物业的管理是其执行国家法律、维护社会治安和公民权利的必然要求，包括了对 物业建设本身的监管、对物业所有人行为的监管和对物业服务企业的监管。 物业服务企业对物业的管理属于狭义的物业管理，即物业服务，指物业服务 企业按照物业服务合同约定和法律、法规的规定，对受委托的物业进行维修、养 护、管理，维护小区环境和秩序的活动。一般情况下，物业服务企业的物业管理 包括了制定管理计划、安全保卫、消防安全、设备管理、清洁卫生、车辆管理等 内容。但物业的类型不同，物业服务企业的服务的内容和标准也不一样。例如， 在对经营性物业进行管理时就包括制定出租计划等内容；在服务性公寓物业管理 中，物业服务企业的服务内容还包括为客户安排上下班的交通服务，而在服务标 准方面采取的是酒店式的服务，与一般物业管理有非常大的不同。 ( 3 ) 物业服务企业从事物业管理必须具备法律规定的资质条件 根据物业服务企业资质管理办法的规定，我国物业服务企业分为三个级 别，且在申请从业许可时，必须是从最低一个级别开始，并有一年的暂定期。不 同资质级别的物业服务企业在注册资本、从业人员人数及其从业资格方面、物业 管理面积和企业管理制度方面有不同的要求。比如注册资本要求就有三个档次， 一级资质物业企业的注册资本在5 0 0 万元以上、二级资质要求注册资本人民币3 0 0 万元以上、三级资质达到3 0 万即可。从表面上看，物业服务企业包括了公司但不 仅限于公司：但是从其要求的设立条件来看，我国的物业企业只有公司形式能够 满足( 但不排除以后有不同于公司的企业法人出现) 。目前，我国物业服务企业就 是指物业公司。 4 西南大学硕士学位论文一、物业服务企业安全保障义务概论 ( 4 ) 物业服务企业从事物业服务必须与业主签订物业服务合同 物业服务企业根据业主的委托实施物业管理，业务活动受到法律和物业服务 合同的双重约束，服务具有相对性。一是物业服务企业从事物业管理的区域和内 容是确定的，这由物业服务合同加以规定。物业服务企业根据其与业主委员会签 订的物业服务合同对物业区域内的公共区域和物业行使管理，同时还根据与个别 业主的特别约定开展服务。二是不论物业服务企业负担怎样的法定义务，一般来 说，它与业主之间的权利义务关系最终都通过物业服务合同来呈现。物业服务合 同记载了业主与物业服务企业的权利义务内容，是物业服务企业在特定物业区域 开展业务活动的依据。在前置物业阶段，物业服务企业与房地产开发商签订的前 期物业合同，由于在房屋售出后，发生权利义务转移和转让，因此也属于物业服 务企业与业主的约定。 2 物业服务企业与相关主体的法律关系 ( 1 ) 物业服务企业与业主、业主委员会的法律关系 物业服务企业与业主通过签订物业服务合同形成一种有偿服务的合同关系。 物业服务企业与业主之间存在管理整个公共区域的委托合同，有时还存在特殊服 务合同。业主按照约定支付物业服务企业一定的物业服务费用，物业服务企业根 据物业服务合同约定维护物业及区域的安全与秩序。但物业服务企业与业主之间 的权利义务关系除了通过业主公约、物业服务合同约定外，还必须符合物权法、 物业管理条例等相关法律法规的规定；因此，物业服务企业与业主之间的关 系不仅是合同关系，还存在广泛的民事法律关系，如物业服务企业与业主在物业 物权方面的物权关系。 业主委员会是业主按照法律、法规的规定选举的小区自治组织。业主委员会 根据业主授权和相关法律规定，代表全体业主行使物业自治权。主要表现为代表 业主与物业服务企业签订物业服务合同和监督、协助物业服务企业开展物业服务 活动。 ( 2 ) 物业服务企业与物业从业人员的法律关系 物业服务企业与物业从业人员的法律关系属于机构内部的人事关系。物业服 务企业的从业人员包括三个部分，一是直接与物业服务企业签订劳动合同的人员， 与物业服务企业属于劳动法律关系；二是不与物业服务企业签订合同，而是与劳 务派遣公司签订劳务派遣合同，参与到物业服务企业的服务中；三是因承包物业 服务企业的一部分服务工作，或者与物业服务企业签订委托合同、加工承揽合同 西南大学硕士学位论文一、物业服务企业安全保障义务概论 等，从而参与到物业服务当中的人员。第一种情况下，物业服务企业必须根据劳 动法、劳动合同法等劳动法律法规，与劳动者签订劳动合同，为其提供一个 安全的工作环境；劳动者因为工作而遭受损害的，除法律规定的情况，物业服务 企业必须承担法律责任；劳动者在工作中导致业主或者其他人损害的，由物业服 务企业承担赔偿责任。第二种情况下，被派遣的工作人员在劳务派遣期间因执行 工作任务造成业主或其他人损害的，由物业服务企业承担侵权责任；但劳务派遣 单位有过错的，将承担相应的补充责任。第三种情况下物业服务企业与相关主体 是一种合同法律关系，相关权利义务根据法律规定和合同约定确定；但这部分人 导致业主人身、财产损害的，业主可以直接要求其承担侵权责任，也可以请求物 业服务企业承担违约责任。 ( 3 ) 物业服务企业与行政监管机关的法律关系 物业服务企业从事物业管理必须符合法律规定。物业服务企业的资质取得、 费用收取、合同签订、承验物业和日常服务都有专门的行政机关加以监督。目前 物业服务企业的监督机关主要包括国务院建设行政主管部门、财政部门、公安部 门，地方价格主管部门、房地产行政主管部门、公安部门和工商管理部门等。物 业服务企业违反国家法律规定，将被处以行政处罚。如物业管理条例第6 1 条规定，物业服务企业聘用人员未取得物业管理职业资格证书的，将被县级以上 地方人民政府房地产行政主管部门5 2 0 万元的罚款。 ( 4 ) 物业服务企业与其他人员的法律关系 物业服务企业管理的是人们居住或经商的物业环境，接触到的人员除了业主， 还包括与业主共同居住或者直接独住房屋的配偶、子女和其他亲人、朋友，还包 括与其有直接联系的承租人、雇员等，这些人都是物业的直接使用人，是物业服 务合同内容的应有之义，与物业服务企业的联系非常紧密。对于这些直接使用物 业的人员，物业服务企业对其负有对业主相同的义务，保障其人身财产安全。承 租人根据租赁合同的约定负担物业服务费用，当承租人为履行交费义务时，物业 服务企业有权向业主收取。 物业服务企业接触到的另外一部分人员属于外来人员，包括商用性物业内的 消费者、潜在消费者或者路人，和居住物业区域内业主邀请的送水、维修等人员， 及未经同意进入物业区域的人员三类。对于商业性物业内的人员，物业服务企业 作为商业物业的管理人，有义务保障自身的环境、设施和服务不会导致他人的损 害，尽到合理的注意义务。对于居住物业内的受邀人员，物业服务企业必须尽到 善良管理人的注意，一是进行适当的登记，二是尽到合理的提醒、警示义务，防 西南大学硕士学位论文 一、物业服务企业安全保障义务概论 止其因小区物业的原因受到损害。对于未经允许进入小区的人员，其本身具有闯 入他人住宅的故意和过失，应当属于侵权人员。如果物业服务企业尽到合理注意 而未能发现他人的闯入，其损害不在物业服务企业的预料之内，因而不承担任何 责任；如果物业服务企业存在疏忽，或者是经物业服务公司同意进入小区的，物 业服务企业因其具有让人进入的先行行为，而对其人身安全承担普通的注意义务； 如果该人导致业主损害，物业服务企业将依据侵权责任法、合同法承担相 应赔偿责任。 ( 二) 物业服务企业安全保障义务及其主要内容 1 物业服务企业安全保障义务- ( 1 ) 物业服务企业安全保障义务的概念 近年来，我国学者关于安全保障义务的界定一直存在争论，对物业服务企业 的安全保障义务也尚未形成统一的概念。 我国学者和立法主要是以经营者为主体来定义安全保障义务的。张新宝认 为，经营者的安全保障义务，是指经营者在经营场所对消费者或者其他进入服务 场所的人的人身、财产安全承担的义务，经营者包括了对该场所负有法定安全保 障义务或者具有事实上控制力的公民、法人或其他社会组织。等。张民安指出，行 为人在从事某种活动时，如果可以合理预见自己的行为会导致他人损害，就应该 采取某些合理的措施，避免他人的人身或者财产利益受到自己行为的损害圆。 虽然两位学者对安全保障义务的定义在主体范围等方面还存在一定的不足 ( 在此暂且不作进一步探讨) ，但笔者认为两位学者的定义已经指出了对安全保障 义务进行界定时所应注意的问题。 首先，安全保障义务的权利义务主体之间存在特殊的法律关系。它不是某一 主体对所有的人都应承担的义务，而是特定的某一类主体对特定的相对人应负之 义务。其次，安全保障义务总是与一定的风险相联系。安全保障义务人之所以负 有此义务，正是由于他所从事的社会活动存在导致他人损害的风险或者他具有控 制风险的能力。于是法律规定危险的制造者或者控制者采取积极的行动来保障人 的安全，所有受到这种行为影响的社会公众便成为了安全保障义务的权利主体。 然后，安全保障义务的履行方式是通过积极的作为方式来完成，它与故意侵权和 过失侵权有所区别，如果安全保障义务人不作为导致权利人损害，他将承担一定 的法律后果。最后，无论是法定的或者是约定的义务，安全保障义务主体承担的 d 张新宝、唐青林：经营者对服务场所的安全保障义务，法学研究2 0 0 3 年第3 期，第8 0 页 。张民安：侵权法报告。中信出版社2 0 0 5 年版第6 7 页。 7 西南大学硕士学位论文一、物业服务企业安全保障义务概论 安全保障义务必须是合理的、可以合理预见的而不是无限制的。譬如，物业服务 企业保安只具备一定的巡视、威慑功能，防止犯罪发生；并不具有警察的治安管 理权力，并不对小区内的所有违法犯罪事实具有完全的处理能力，对待违法犯罪 分子的权力甚至小于业主自己的正当防卫权利和自助权利。 物业服务企业依照合同和法律法规的规定管理小区物业、维护小区业主的人 身、财产安全，其实施服务的活动本身具有制造危险的可能性和防止第三人侵害 或者防止损害扩大的义务和功能。结合上文分析，可以将物业服务企业的安全保 障义务定义为：物业服务企业根据法律规定或者合同约定，对小区内业主、物业 使用人、物业从业人员等相关群体承担的保障其人身、财产安全的义务；违反这 个义务造成他人人身、财产损害，就应当承担相应的损害赔偿责任。其中，根据 法律规定和生活实践，物业服务企业保护的不仅限于业主本人，还应当包括与业 主有人身关系，且具有人格法上特殊关系的实际居住在物业内的配偶、子女、父 母、朋友等。 值得注意的是，物业服务企业的安全保障义务的权利主体应当包括物业从业 人员。物业服务企业有义务为其从业人员提供一个安全的工作环境。只是一般情 况下，物业服务企业的安全保障义务主要是针对业主和与其有关的物业使用人提 出的。 ( 2 ) 物业服务企业安全保障义务的性质 安全保障义务的性质目前在国内外都未达成一致意见，存在合同约定义务说、 合同附随义务说和法定义务说的争论。物业服务企业在物业服务合同的约束下从 事物业管理和服务，又必须符合法律法规的规定，它的安全保障义务性质在安全 保障义务性质争论中具有典型性。因此，如果法律、行政法规已经对物业服务企 业在物业管理中的相关安全保障义务内容做了规定，那么这个义务就是法定义务， 但当合同中约定了更高的标准时，这个义务在违约之诉中应当被看成一个约定的 合同义务；如果法律、行政法规对此没有规定，而合同明确约定了且合同有效， 这个约定是当然的合同义务；如果合同和法律、行政法规均未规定，但可以从合 同中根据诚实信用原则能够确定，那此时安全保障义务就是附随义务。在这三种 情形下，安全保障义务被赋予不同的法律性质，但是内容不尽相同，附随义务的 范围和限度显然要小于合同约定义务，否则它将成为超越合同主义务的存在。而 约定义务在一般情况下，它的标准等于或高于法定义务的标准。 2 义务的主要内容 m 田英：物业服务公司安全保障义务论纲兼论法律制度的完善，吉林大学硕士学位论文，2 0 1 0 年，第9 页。 3， 西南大学硕士学位论文 一、物业服务企业安全保障义务概论 物业服务企业安全保障义务的内容就是在法律规定和合同约定的范围内采取 合理的措施保障小区业主和相关人群的人身和财产不受损害。物业服务企业主要 是通过对人和物的制度化管理，来开展物业服务活动的，从这个角度可以将物业 服务企业的安全保障义务的内容概括为以下几个方面： ( 1 ) 保证物业区域内相关设施设备的安全性 第一，安装必要的设施设备。如在物业管理区域内安装电子监控系统，加强 对小区的安全监控。从目前小区物业管理来看，大部分小区物业都已经实现了电 子监控。 第二，定期或不定期的对其管理区域内的设施、设备进行维护和保养，并对 这些设施设备进行动态的检查，使这些设备处于正常的运转状态，减少或避免因 设备毁损而给业主带来伤害。如，物业服务企业应当对水、电、气、污水管道， 外墙、围栏、铁门、防盗窗，电梯、消防设备等进行定期检查，尤其是检查这些 设备的使用是否存在安全隐患、是否及时进行年检、是否超过使用年限。 第三，物业服务企业对设施设备进行维修、更换时必须提前通知相关业主， 并在维修处以明显的标志进行进行提示、警示，以免给他人造成损害。 在设施维护方面，近年来发生的最为常见的案件是表现为物业管理公司疏于 对排水沟、管道的管理和更换，从而导致水流侵入业主屋内造成财产损害。如2 0 1 1 年6 月，深圳华侨城物业管理公司因未能及时发现修理下水池的排水管道，最后 水管堵塞，水流溢出，浸坏了崔姓业主收藏的上百幅名画，造成业主1 4 万元的损 失。另一个值得注意的现象是，目前一些物业服务企业为了增强吸引力和竞争力， 通常都承诺安装电子监控系统。但是通常又在进驻小区一段时间过后，就不再开 启摄像头，导致无法及时发现、阻止盗窃、伤人、毁坏他人财物等危险情况的发 生，最终造成业主伤害的同时，也给物业服务企业带来不利后果。 ( 2 ) 建立安全管理制度 物业服务企业必须依照国家的相关法律法规和合同的规定，制定符合物业服 务区域内实际情况的安全管理制度，并严格执行。第一，物业公司在承接楼盘业 务前，按照承接验收物业相关规定编制规划，形成较为完善的工作制度。第二， 建立具体的安全管理制度，包括门卫值班制度、部门值班制度、领导值班制度， 出入管理制度、安防系统( 如闭路监控系统、巡更系统、自动消防监控系统等) 岗 位责任制度、政府联络员制度。第三，建立突发事件处理制度，制定应急预案， 从而在发生事故和疫情时，更好的实现事故抢救、医疗急救和社会救援，将事故 。洪伟、余甬帆、胡哲锋：安全保障义务论 ，光明日报出版社2 0 1 0 年版，第1 4 3 页 9 西南大学硕士学位论文 一、物业服务企业安全保障义务概论 带来的损害降至最低，保障业主和相关权利人的安全利益。 建立安全管理制度是物业服务企业获得从业许可的必要条件之一。但是由于 法律规定的原则性，安全管理制度的内容没有现成的标准可以遵循，物业服务企 业通常都是出于竞争的需要，建立起2 4 小时巡逻等安全制度。 ( 3 ) 完善对人员的管理 第一，对物业服务企业自身工作人员的管理。首先，保证在辖区内，物业服 务企业有足够的工作人员，从而确保物业公司的所有工作能够正常开展。其次， 保证选任的安全保障人员具备国家规定的资质和相应条件。一是在聘用工作人员 时，物业服务企业应当尽到选任称职工作人员的义务，选任有一定责任心、愿意 为业主服务的工作人员。如果一名保安人员缺乏基本的责任心，对业主对物业公 司来说都是一种潜在的危险。二是根据工作人员的适应能力和岗位需要，对其进 行相应的培训，使之掌握专业的物业管理知识和服务技巧，并锻炼其即时处理发 生或者可能发生的各类问题的能力。 第二，对业主、与业主共同生活或工作的人的管理。首先，根据相关规定， 发现物业区域内违反有关治安、物业装饰装修和使用等方面法律法规的行为的，