（民商法学专业论文）小区业主委员会法律地位问题研究.pdf

中文摘要 随着市场经济的发展，我国城市小区化进程和住宅建设有了长足的进步，越 来越多的居民通过购买房屋的所有权实现了建筑物的私有化，共有建筑物构建成 了小区。随着居民法律维权意识的增强，业主委员会作为维护所有业主利益的组 织机构应运而生，并得到了迅速的发展。但是由于我国立法体系的缺陷，物业管 理市场的年轻化和不成熟化导致了实践中出现了很多问题，究其原因还是因为立 法没有给业主委员会以明确的法律地位。一方面是有些法院不承认业委会可以代 表全体业主的诉讼地位，另一方面业委会内部承担责任权利义务关系的模糊。因 此，本文针对业委会的法律地位进行了详细的分析和研究，在参考国外先进的立 法基础上分析了适合我国业委会发展的道路和解决问题的方法，大胆构想了业委 会的主体资格和诉讼地位，构建合乎我国国情的业委会法律地位，明确了业委会 的主体地位，权利义务和业委会、业委会成员和业主之间的关系。 本文共分六个部分，第一部分分析了我国法律对业委会的定义和现存的无法 律地位这一尴尬局面。分析得出业委会的无法律地位正是由于物权法和物业管理 条例对其定位的不明确，只有明确业主委员会的民事主体地位和诉讼资格，才能 更好的解决实践中出现的问题。 第二部分是考察了国外的立法现状及对其的借鉴。首先以法国，德国，日本、 美国以及我国港澳台的业委会立法现状的分析得出了四种世界范围内普遍承认的 立法模式。通过分析结论明确了各国都是在参照本国国情的情况下制定出了合适 该国业委会发展的法律地位。接下来分析了各国业委会立法制度的优略性，和可 供我国立法参考的部分，最后得出结论在世界范围内虽然对业委会的民事主体资 格还存在争议，但基本肯定了业委会参与诉讼的资格。 第三部分分析了我国理论界对业委会法律地位的地位和原因。业委会分别可 能成为法人团体，享有民事主体资格或者不享有民事主体资格的非法人组织和非 法人也无诉讼主体资格的一般组织。每一个定位都有其自身的观点，虽然没能得 i 小区业主委员每峙去律地位问题研究 到立法界的肯定，但都是为了更好的定性业委会的法律地位，更方便解决实务问 题。在分析原因的过程中笔者也提出了对各种理论的见解，通过对非法人组织范 畴的分析得出业委会从属于非法人组织这一客观存在的事实。最后的总结肯定业 委会在参与物业管理纠纷的案件中都可以作为非法人组织参与诉讼，其诉讼结果 由全体业主共同承担。 第四部分是对业主委员会民事主体法理性的分析。首先分析了理论界的各种 观点导致的对民事主体的资格的判断标准，接着认为业主委员会的构成符合民事 主体资格判断标准的独立意志论和财产载体论的结合，明确了拥有独立财产承担 责任并不是民事主体资格的必要条件，作为非法人组织只要具有独立的意志和可 供支配的财产就具有了成为民事主体资格的条件 第五部分是笔者对完善业委会法律地位的构思。首先应该从市场经济的需要， 保护业主和第三方利益和加强政府管理的方面考虑应确立业主委员会民书主体资 格的必要性。接着根据业主委员会合法的团体属性和相对独立的财产、长期存在 的办公场所等方面肯定了业委会主体资格的可能性。最后通过对业主委员会诉讼 能力的分析确定了其诉讼资格。 第六部分讨论了业主委员会承担责任的认定。首先分析了在对外承担责任的 时候赔偿的认定。接着通过对内部业委会成员和业主关系的讨论详细分析了无偿 服务的业委会成员和有偿服务的业委会成员对其承担责任的认定，建议建立监督 体制，促进业主委员会的发展，明确要业主委员会的责任。笔者希望通过对本文 的论证，能为我国业委会制度的进一步完善提供一定的参考。 关键词：业主委员会；法律地位；非法人组织；诉讼主体资格 n 河南大学硕士掌位论文 a b s t r a c t s i n c et h ed e v e l o p m e n to fm a r k e te c o n o m i c ，t h ep r o c e s so fu r b a nr e s i d e n t i a la n d r e s i d e n t i a lc o n s t r u c t i o nh a sm a d es u b s t a n t i a lp r o g r e s s ，m o r ea n dm o r er e s i d e n t so f h o u s i n go w n e r sb yp u r c h a s i n g ab u i l d i n gt oa c h i e v ep r i v a t i z a t i o n t 0 t a lb u i l d i n g b e c a m i n ga r e s i d e n t i a lb u i l d i n g ，w i t hr e s i d e n t so fe n h a n c e da w a r e n e s so fl e g a lr i g h t s p r o t e c t i o n ，t h eo w n e r sc o m m i t t e ea st om a i n t a i nt h ei n t e r e s t so fa l lo w n e r so r g a n i z a t i o n c a m ei n t ob e i n g ，a n dh a sb e e nr a p i dd e v e l o p m e n t h o w e v e r , d u et od e f i c i e n c i e si n c h i n a sl e g i s l a t i v es y s t e m ，t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e tm a k e sal o to f p r o b l e m s b yt h ei m m a t u r i t yo fy o u n g f o rt h er e a s o n si st h el e g i s l a t i o nd o e sn o tg i v et h eo w n e r s c o m m i t t e et oc l e a rl e g a ls t a t u s t h eo n eh a n d ，s o m ec o u r t sd on o tr e c o g n i z et h e i n d u s t r yc o m m i t t e et or e p r e s e n tt h es t a t u so fa l lt h eo w n e r sp r o c e e d i n g s ，o nt h eo t h e r h a n dt h ei n d u s t r yc o m m i t t e er e s p o n s i b l ef o rr i g h t sa n do b l i g a t i o n sw i t h i nt h ef u z z y t h e r e f o r e ，t h i sp a p e ri n d u s t r y , t h el e g a l s t a t u so fa u t h o r i t yc a r r i e do u tad e t a i l e d a n a l y s i sa n dr e s e a r c h , i nr e f e r e n c et ot h el e g i s l a t i v eb a s i so ff o r e i g na d v a n c e da n a l y s i s o fd e v e l o p m e n ts u i t e dt oi n d u s t r yo fc h i n a sc o m m i t t e ea n de n d i n gt h ep r o b l e m ，ab o l d v i s i o no ft h ei n d u s t r yc o m m i t t e eq u a l i f i c a t i o n sa n dl e g a ls t a t u so fc o n s t r u c t i o ni n d u s t r y i nc h i n a sn a t i o n a lc o n d i t i o n sd oc a r eo ft h e l e g a l s t a t u so ft h ec o m m i t t e e ，t h e c o m m i t t e ed e f i n e dt h ei n d u s t r y sd o m i n a n tp o s i t i o n , r i g h t sa n do b l i g a t i o n s ，t h e c o m m i t t e em e m b e r sa n do w n e r so f i n d u s t r y sr e l a t i o n s h i p t h i sa r t i c l ei sd i v i d e di n t os i xp a r t s ，t h ef i r s tp a r ti st h ec h i n al a wc o m m i t t e eo ft h e d e f i n i t i o ni nt h ei n d u s t r ya n dt h ee x i s t i n gl e g a ls t a t u so ft h i s d i l e m m a a n a l y s i s c o m m i t t e eo b t a i n e di s1 1 0l e g a ls t a t u so ft h ei n d u s t r yp r e c i s e l yb e c a u s ep r o p e r t yl a wa n d p r o p e r t ym a n a g e m e n tr e g u l a t i o n so ft h e i rl o c a t i o n i sn o tc l e a r , o n l yt h ee x p l i c i t q u a l i f i c a t i o no ft h eo w n e r sa n dt h ec o m m i s s i o n sc i v i la c t i o nb e f o r et h e yc o u l ds o l v e p r a c t i c a lp r o b l e m s i i i 小区业主委员会法律地位问题研究 t h es e c o n dp a r ti st oe x a m i n et h es i t u a t i o na n dr e f e r e n c et h ef o r e i g nl e g i s l a t i v e f i r s to fa l l ，f r a n c e ，g e r m a n y , j a p a n , t h eu n i t e ds t a t e sa n dc h i n a sh o n gk o n g ，m a c a o a n dt a i w a n si n d u s t r yc o m m i t t e eo ft h es t a t u so fl e g i s l a t i o na r o u n dt h ew o r l dc o m et o f o u rg e n e r a l l yr e c o g n i z e dl e g i s l a t i v em o d e l s d oc l e a rc o n c l u s i o n sb ya n a l y z i n ga l l c o u n t r i e si nt h el i g h to ft h e i ro w nn a t i o n a ls i t u a t i o n ，t od e v e l o pt h ea p p r o p r i a t e d e v e l o p m e n to fn a t i o n a li n d u s t r y , t h el e g a ls t a t u so ft h ec o m m i t t e e t h en e x ta n a l y s i s o ft h el e g i s l a t i v ec o m m i t t e eo fn a t i o n a li n d u s t r y , w h oh a st h ea d v a n t a g e si nt h es y s t e m ， a n a l y z e st h ei n f o r m a t i o nf o rs o m e o fo u rl e g i s l a t i o n ，a n df i n a l l yc o n c l u d e dt h a ta l t h o u g h t h ei n d u s t r yi nt h ew o r l du n d e rt h ea u t h o r i t yo fc i v i lp r i n c i p a ls t i l lc o n t r o v e r s i a l ，b u t t h eb a s i ca f f i r m e dt h e a u t h o r i t y sp a r t i c i p a t i o n i nt h e p r o c e e d i n g si n d u s t r y q u a l i f i c a t i o n s t h e “r dp a r ti st h ea n a l y s i si nt h et h e o r yt h ec o m m i t t e e sl e g a ls t a t u sa n dt h e r e a s o n s a n a l y s i so ft h ei n d u s t r yc o m m i t t e e a r el i k e l yt ob ea b o d yc o r p o r a t e ，h a v et h e q u a l i f i c a t i o no rd on o te n j o yc i v i ls u b j e c to fi l l e g a lp e o p l ee l i g i b l eu n i n c o r p o r a t e d b u s i n e s so r g a n i z a t i o n sa n dt h eg e n e r a lo r g a n i z a t i o no ft h eq u a l i f i c a t i o np r o c e e d i n g s e a c ho r i e n t a t i o nh a si t so w np o i n to fv i e w , t h o u g ht h e yd on o tg e tr e c o g n i t i o no ft h e l e g a lp r o f e s s i o n ，o n ei sab e t t e rc h a r a c t e r i z a t i o no ft h ei n d u s t r yc o m m i t t e ef o rl e g a l s t a t u s ，d ot h eb e t t e rs o l v i n gt h e i rp r o b l e m s f r o mt h ea n a l y s i so ft h i sp r o c e s s ，t h e p e n m a nm a d es o m eo fv i e w so ft h e o r i e s f r o mt h ea n a l y s i so ft h eu n i n c o r p o r a t e d o r g a n i z a t i o n , u n d e r s t a n d i n gt h ec o m m i t t e ei sb e l o n gt ot h eu n i n c o r p o r a t e do r g a n i z a t i o n t h ef i n a lc o n c l u s i o ni si np o s s e s s i o no ft h ec o m m i t t e et op a r t i c i p a t ei nt h ep r o p e r t y m a n a g e m e n td i s p u t e so ft h ec a s e sc a nb ea su n i n c o r p o r a t e do r g a n i z a t i o n s ，t h er e s u l to f a c t i o nb ya l lo w n e r ss h a r e t h ef o u r t hp a r ti sa n a l y s i st h ec o m m i t t e e sc i v i ls u b j e c ti nt h et h e o r i e s a tf i r s ti s a n a l y s i st h ev i e w so ft h ec i v i ls u b j e c tt ot h er i g h tj u d g eb yt h et h e o r y t h e nt h o u g h tt h e c o m m i t t e ei st h ec i v i lj u d g et oc o m p l y 埘t ht h eq u a l i f i c a t i o ns t a n d a r d so fa n w 河南大学硕士学位论文 i n d e p e n d e n tw i l la n dc a r r i e ro fp r o p e r t y , t h ei n d e p e n d e n c eo fe s t a t ed u t yi sn o tt h e n e c e s s a r yc o n d i t i o no fc i v i lr i g h ta sl o n ga sa l li n d e p e n d e n tu n i n c o r p o r a t e do r g a n i z a t i o n t h ew i l la n dt ot h ep r o p e r t yw i l lh a v et ob ean e c e s s a r yc o n d i t i o no fc i v i lr i g h t t h ef i f t hp a r ti st oi m p r o v et h ec o m m i t t e e sl e g a ls t a t u s a tf i r s tf r o mt h ee c o n o m y o fm a r k e t 、p r o t e c tt h eo 啪e r sa n dt h et h i r dp a r t y 、s t r e n g t h e nt h em a n a g e m e n to ft h e c o m m i t t e es h o u l db ee s t a b l i s h e dt h ec i v i ls u b j e c ti sn e c e s s a r y a c c o r d i n gt ot h e c o m m i t t e eo nl e g a lc o m m u n i t yp r o p e r t ya n di n d e p e n d e n c eo ft h ep r o p e r t y , t h el o n g t e r mo fo f f i c es p a c ef o rt h ec o m m i t t e ei st h ep o s s i b i l i t y t h eq u a l i f i c a t i o n so ft h e c o m m i t t e eo nt h ea b i l i t yo fa n a l y s i st od e t e r m i n et h el e g a lq u a l i f i c a t i o n s t h es i x t hp a r ti st od i s c u s st h ec o m m i t t e e sr e s p o n do fd u t y a tf i r s tt h ea n a l y s i so f r e s p o n s i b l et ot h ee x t e r n a l t h e nt h ei n t e m a lc o m m i t t e e sa n do w n e r sa n dm e m b e r so f t h ed e t a i l e da n a l y s i so ft h ef r e es e r v i c et h ec o m m i t t e em e m b e r sa n dt h ew o r ko ft h e c o m m i t t e em e m b e r ss h a l lb er e s p o n s i b l ef o rt h ep r o p o s a lt oe s t a b l i s has u p e r v i s i o n s y s t e m ，a n dp r o m o t et h ed e v e l o p m e n to ft h ec o m m i t t e e ，t ot h eo w n e r o ft h ec o m m i t t e e s r e s p o n s i b i l i t y b yt h ea u t h o ro f t h i sa r g u m e n t , f o r0 1 1 1 i n d u s t r yt of u r t h e ri m p r o v et h e c o m m i t t e es y s t e mt op r o v i d es o m er e f e r e n c e k e yw o r d s ：o w n e r sc o m m i t t e e ；l e g a ls t a t u s ；u n i n c o r p o r a t e do r g a n i z a t i o n ；l i t i g a t i o n q u a l i f i c a t i o n v 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师的指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 使用过酌材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确酌说明并表示了谢意。 学位申请人，学位论文作者签名： 2 习年 月 日 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核枇准授予硕士学位。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 纸质文 本和电子文本) 以供公众检索、查阅。本人：授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目的，可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学位论文( 纸质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 簦名：熟鞋一一 2 0年 月 日 学位论文指导教师签名：燮达 2 0年 月 目 小区业主委员会法律地位问题研究 引言 近几年来随着我国经济开放的深入和城市住宅建设的迅速发展，住房改革制 度有了很大的改变，从过去的国家公有制住房逐渐转变为居民购房的私有化。“市 场经济体制的确立和单一所有制的打破，使我国社会结构出现了重要的变化，形 成了新的阶层和社会群体。 住宅小区的形成促使了业主委员会的发展，我国也 颁布了新的物权法和物业管理条例对业主委员会加以规定。但是由于我 国物业管理起步较晚，相关法律和法规还不完善，对业委会的法律地位的规定过 于原则化，导致了在现实生活中面对关于业主委员会层出不穷的案例各地审判做 法也大相径庭；究其根本，还是对业主委员会法律地位的认定有所出入。那么业 主委员会究竟属于什么组织性质? 能否为了维护全体业主的利益提起诉讼? 对于 业委会参与诉讼后如何承担责任? 一时之间关于业主委员会法律地位的问题成为 法律理论界和司法实务界广泛争议的热点问题。 由于我国物权法和物业管理条例以及各地方物业管理条例和相关法 规都没有明确规定业主委员会的法律定位，关于业主委员会是法人组织还是非法 人组织，有没有独立的民事主体资格，能否从事民事活动，能不能独立承担民事 责任这一系列问题的不同认定直接导致了在司法实践中法官对代表全体业主利益 的业主委员会诉讼主体资格的认定不一。有的法院承认业主委员会的诉讼主体资 格，也有的法院予以否认。一方面是法院对业主委员会主体资格认定的分歧，另 一方面物业管理工作中，引发的对业委会代表全体业主的权利能力，经费的来源， 行为的效力，承担责任的能力以及业主委员会成员越权处理事务侵害业主利益问 题的思考以及如何解决上述问题。 这种立法上的不足和司法实践中的矛盾导致业主委员会制度发展缓慢，同时 回夏建中：中国公民社会的先声以业主委员会为例，载中国民政2 0 0 0 年第l o 期。 l 小区业主委员会法律地位问题研究 也不利于对业主权利的保护；如果要解决这些问题，首先要弄清楚业委会的法律 地位，在借鉴国外先进的立法实践的基础上结合国内的实际情况找寻一条合适我 国业主委员会法律发展的道路。本文通过对业主委员会法律地位进行分析和界定， 希望明确业主委员会的法律民事主体资格和诉讼地位，试图解决立法和实践的问 题。 一、业主委员会概述 ( 一) 业主委员会的概念和特征 业主委员会，简称“业委会”，又被称为“物业管理委员会”，在陈华彬教 授的早期著作中被认为是“建筑物区分所有权权利委员会 或者简称为“管理委 员会 。业主委员会是由业主大会投票选举产生，代表全体业主的利益，对业主 大会所作出的决定予以执行的组织机构。关于业委会的职责在我国的物权法 和物业管理条例中都做出了明确的规定。在实践中小区业主众多而且不利于 集合，所以业主大会召开后由业主委员会来对业主大会的各种决定展开执行。业 委会一般由常规会议和临时会议组成。业主委员会的成员由业主大会选举产生， 因为业委会的成员代表了全体业主的利益，所以要求其成员应该具有一定的能力， 且热心于为业主服务，有一定的责任心。业主委员会的主任和副主任由业主委员 会的成员投票选举产生，由主任领导业委会进行工作。物业管理条例规定：应 当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人 民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举 产生之日起3 0 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道 办事处、乡镇人民政府备案。鉴于上面的描述，业主委员会和业主大会的关系类 似于股份有限公司中股东大会和董事会的关系。因为董事会是由公司章程产生， 颜真、杨吟：物业管理危机处理及案例分析，西南财经大学出版社2 0 0 2 年版，第2 9 页。 o 陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社1 9 9 5 年版，第2 7 5 页。 2 河南大掌硕士掌位论文 是公司事务的执行机关，对股东会负责，所以0 3 年的物业管理条例曾认为业 委会是业主大会的执行机构，将业委会定位于业主大会的下属机构；这样降低了 业委会法律地位，不利于其日常工作的展开。正是考虑到这方面的原因，新的物 业管理条例第1 5 条明确了“业委会执行业主大会的决定事项 ，使得业委会和 业主大会的法律定位变得更加不明朗。在黄松有主编的物权法条文理解和适用一 书中，认为业委会是“由物业区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利 益，向社会各方反应业主集中的意愿和要求，并监督物业公司运作的一个民间组 织。 虽然在法律定位上对业委会没有涉及，但是其性质的规定还是比较详细。 所以我认为业委会是经业主大会选举产生，依照法律的规定在房地产行政主管部 门登记备案，在工作中维护全体业主的利益，并代表业主行使权利的自治机构。 ( - 3 业主委员会的现状 业主委员会产生的法律基础是区分建筑物所有权制度。随着1 9 世纪初期工业 革命的成功，建筑物区分所有权正式被西方发达国家所确立，各国相继制定了相 关法律。我国的小区化物业管理制度始于上个世纪8 0 年代末期，相比较发达国家 已经晚了1 0 0 多年。9 0 年代初期市场经济的蓬勃发展，个人财富的增长，使个人 商品化住房成为可能，形成了房地产权多元化和社会化的新局面，从而取代原有 的政府单位福利性分配住房体制。随着建筑物权分所有权制度的进一步完善，城 市小区住房环境逐渐形成，业主大会和业主委员会也随之应运而生。我国的业主 自治机构刚刚起步，对于业主委员会这一相对新兴的事物，很多业主对其性质和 工作目的还没有充分的理解和认识：这一方面是由于我国长期实行的计划经济体 制导致国家占有土地，居民习惯了住房产权的公有化，缺少维护私有住房产权的 意识，同时“传统的住房管理以单一的收租为主要内容，以行政干预为主要手段， 而住房人则完全处于被动接受管理的地位 。另一方面也和我国没有及时制定相 。黄松有：中华人民共和国物权法，人民法院出版社2 0 0 7 年版，第2 0 页。 。夏建中：中国公民社会的先声一以业主委员会为例，载文哲史2 0 0 3 年第3 期，第1 1 5 页。 3 小i g 业- t 委员会法律地位问题研究 关的法律有一定的关联。1 9 9 4 年深圳第一个城市花园的业主建立了管理委员会， 是业委会的前身。直到2 0 0 3 年9 月1 日国务院颁布施行的物业管理条例上， “业主委员会 才被第一次列入了国家的法律文件中。物权法和物业管理条 例的出现对各地混乱的物业管理局面进行了统一，填补了我国法律的空白，确 定了业主委员会制度。 业主委员会的成立初衷是为了加强小区的管理，维护业主的权利。但是由于 立法方面的一些缺憾和制度的不完善，没有对业委会的法律地位给出明确的答案， 这导致了业委会的性质不明，实践中苦难重重。一方面业委会作为业主的维权机 构，必须明确其法律地位来更好的维护业主的利益；另一方面，在没有独立的财 产不能独自承担责任，不具备诉讼主体资格的情况下，业委会的维权行动更是举 步维艰。所以明确业委会的法律地位，是我国目前法律迫切需要解决的问题。我 国分别在2 0 0 7 年3 月1 6 日通过了中华人民共和国物权法和2 0 0 7 年8 月2 6 日通过了新物业管理条例，对业主委员会的法律地位有所涉及。在新修订的物 权法第7 8 条规定业主委员会做出的决定侵犯业主的合法权益时，受侵害的业主 可以请求法院予以撤销。第8 3 条规定业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或 者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法 权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危 险、排除妨害、赔偿损失。上述法条首次涉及业委会的法律地位，明确了业委会 在特殊条件下有作为诉讼原被告的资格。但该法条也是仅有的对业主委员参与诉 讼时的法律地位有所涉及。虽然物权法对业主委员会的其他方面的法律定位 仍旧采取了回避的态度，但是仍然不得不说是一种进步，当业委会侵害业主权利 的时候，给业主的维权提供了合法的诉讼方式，对业委会某些方面的维权也提供 了法律依据。物业管理条例为了保持对上位法的一致，也并没有明确业主委员 会主体地位和诉讼资格。在生活实践中关于业委会的法律地位一直是争议的热点， 以0 7 年北京法院的判案为例。第一起案件北京海淀区海景花园业主委员会起诉北 京海淀区房地产管理机构，要求撤销小区内空层车位的房屋所有权证；另一起案 4 件北京丰台区丰泽豪园小区业主委员会代表业主提起诉讼，因原物业公司服务管 理不合格为由要求原来的物业公司搬出小区从而聘请新的物业管理公司。两个案 件的案例基本类似，都是为了全体业主的利益进行诉讼。但丰台区法院承认了业 委会的诉讼资格开庭审理了案件，而海淀区法院认为业委会没有资格参与诉讼， 驳回了小区业委会的起诉。同样在北京，不同地区的中级法院对业委会诉讼主体 资格的认定确迥然不同，这说明在司法实践中对业委会法律地位的认定十分混乱。 正是法律规定的原则化，导致实践中的问题得不到，不得不说是立法者的失误； 最新的相关的司法解释仍没有提及对业委会的法律地位有所提及，使其主体资格 仍处于模棱两可的阶段。要搞清楚业委会的法律地位，首先要明确业委会是否可 以成为民事主体，以及衍生出业委会成为法律确定的民事主体后是否有资格参与 诉讼，这样才能更好的解决相关实践问题。 二、国外关于业主委员会法律地位的立法模式 ( 一) 国外的立法模式 虽然名称不同，但是由于西方国家早已形成了小区业主委员会这一机构，各 国的法律条文都比较详细的定义了业主委员会的法律主体资格。但由于各国的传 统和历史文化风俗各不相同，导致了对业委会的性质和诉讼资格的不同。下面笔 者将挑选出有代表性的各国立法进行考察分析，俗语说他山之石，可以攻玉。通 过对比各国的立法机制，寻求合适我国的法律渊源，完善我国的法律体制。 1 法人立法模式 这种模式的代表国家是法国、新加坡和我国香港；因此法人模式又被称为法 国立法体制。梁慧星教授认为：法国、新加坡、香港之区分所有权建筑的惯例团 体具有法人资格，是权利义务的主体，能够独立承担民事责任，自不发生当事人 小区业主委员岩峙去律地位问题研究 能力问题。 法国对建筑物区分所有权的法律统称为住宅分层所有权法，在这部法律中 对业委会的地位做出了如下规定：当拥有2 名或者2 名以上的社区法人时，就可 以依照法律自动成为社会团体。这种团体被称为“协同管理团体( s y n d i c a t c o o p e r a t i f ) ，明确其具有法人的资格。因为协同管理团体拥有法律上的行为能力 和权利义务，可以看成是一个公司。所以作为一个独立的单位，协同管理团体有 资格同外部单位签订合同，有资格以自己的名字单独提起诉讼，而不会牵涉到管 理团体中的每一个业主本人。总的来说法国是一种肯定业主委员会具有独立法人 资格的体制。但是法国的立法体制也有一定的缺陷，首先他对业委会的组成范围 授权太过广泛，只要是2 个以上的个人就可以组成业主委员会，并且在法国业委 会的成立并没有要求登记或者备案，这样下去有可能造成一个小区有数个业委会 团体的存在，在实务中出现复杂的共同体，使相对人找不到合适的诉讼对象。相 对于法国这种自动成立的法人体制，在世界范围内香港和新加坡的法律体制也是 明确了业委会团体具有法人资格。这两国在吸取了法国立法体制的精华，去其糟 粕，都有了不小的进步。 在新加坡法律中规定业委会团体在登记时自动并永久获得了法人实体资格， 对外可以以自己的名义签订合同，并可以成为诉讼案件中的原告或者被告。而香 港法律规定业主委员会在成立的2 8 内需到土地注册处申请将该业委会注册成为社 团法人。只有经过注册后业委会才能成立，并且拥有了法人人格；业委会团体拥 有独立的权利能力，可以独立提起诉讼。当业委会成为被告时，独立承担义务， 除非另有规定，否则不涉及业主的任何财产。可见新加坡和香港对业委会的性质 和诉讼地位都有了更加详细的规定，值得我国法律思考和借鉴。 2 非法人立法模式 这种立法模式以德国为代表，又被称为德国立法模式。对于建筑物区分的设 国粱慧星：中国物权法研究，法律出版社1 9 9 8 年版，第4 1 2 页。 o 尹田：法国物权法，法律出版社1 9 9 7 年版，第3 1 5 页。 6 河南大学硕士掌位论文 定，德国法统称为“住宅所有权法( w o h n u n g s e i g e n tu r n ) 。在这部法典里规定业 委会为“住宅所有权人共同关系团体或者是“住宅所有权人共同体”。德国住 宅法第2 3 条规定：“管理人得以全体住宅所有权人的名义为下列行为基于 住宅所有权人会议决议的授权，与诉讼上或者诉讼外为权利主张。德国的管理 团体设立时比较随意，管理团体成立后不具有法人资格，无任何权利能力，不是 管理团体，属于单一的住宅所有权人。所以在德国法里认为业委会所组成的共同 体不具备法人资格，仅仅是没有权利能力的团体而已。对于不具备法人地位的德 国团体组织，1 9 0 0 年的德国民法典规定：“对于无权利能力的社团，适用关于 合伙的规定。当社团以自己的名字向第三方采取法律行为时，由行为人自己负责， 当行为人为多数时，由全体行为人作为连带债务人对其负责。”圆德国民事诉讼 法第5 0 条规定业委会虽然不具备法人资格，不能被看做社团法人，但是可以作 为被告来应诉答辩，在诉讼中享有当事人的权利和地位。当业委会的利益受到侵 犯时。它不能作为原告，只能由单独的业主作为原告来维护自身的权利。德国的 立法制度一方面肯定了业委会作为被告的法律地位，但是不肯定其具有的法人资 格，和我国物权法有相似之处。我国物权法对业委会的定义也不是十分明确，但 是赋予了业委会作为被告的地位，规定当业委会做出的决定侵害业主的合法权益 时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 德国现行的立法制度认为业委会应该具有非法人团体的法律地位，属于“无权 利能力团体 ，意思是业委会属于未经登记的法人社团，在实践中可以授予该类组 织法律地位。卡尔拉伦茨认为：“不具有权利能力的无限公司，合伙公司完全具有 当事人能力。总的来说，无权利能力社团与有权利能力社团的法律地位已经越来 越接近，而且在司法判决中，这个接近的过程直到今天还没有结束。 这表明现 今德国立法已经意识到原有的业委会不具备法人资格的说法过于激进，而且不利 于保护业主和业委会的权利，所以先进的“部分权利的非法人团体可以更好的 。梁慧星：中国物权法研究，法律出版社1 9 9 8 年版，第4 1 2 页。 。【德】迪特尔梅迪库斯：德国民法总论，法律出版社2 0 0 1 版，第8 5 5 8 5 6 页 【德】卡尔拉伦茨：德国民法通论，法律出版社2 0 0 3 版，第1 8 1 页。 7 小区业主委员秀哼基律地位问题研究 给德国的业委会下一个定义。 在世界范围内我国台湾地区和德国体制有相似之处。台湾的公寓大厦管理 条例中规定在公寓大厦中的社团组织为管理委员会。明确了管理委员会没有法 人地位，只是一个管理团体，是所有权人的执行机关。不同于德国的诉讼制度， 该条例第3 5 条直接规定管委会有资格作为原被告来参加诉讼。新修订的台湾民 事诉讼法认为管委会作为非法人团体，没有实体权利，全体区分所有权人作为 真正的权利主体参照合伙的方式享受权利或者承担清偿责任。 现如今台湾立法界对管委会性质的认定也提出了一些异议，认为赋予管委会 非法人团体的做法与社会交易习惯不符。应该更多的赋予管委会具备当事人的权 利，承认其独立的法律地位，而不仅仅是所有权会议或者所有权人的执行者。 澳门的立法机关没有对业主委员会下任何定义。只是规定了：分层建筑物所 有人大会为决议机关，管理机关为执行机关。由于澳门继承了葡萄牙的法律制度， 所以在法律定位上也属于非法人团体。在实际生活中，小区团体一般都通过公证 处登记成为合法的社团组织。澳门民法典明确规定了业委会有权利提起诉讼，可 见澳门法律赋予了业委会诉讼当事人的权利，业委会经授权或者许可后可以作为 原告或者被告来参加诉讼。综上所述，澳门立法体制虽没有赋予管委会法人团体 的资格，但是它通过决议机关和执行机关的划分，最大限度的保护了业主的利益。 当业主利益受到侵害时，执行机关可以代表业主提起诉讼，享受当事人的权利能 力。 3 折中立法模式 何谓折中模式，就是当具备一定条件的社团组织才有资格登记成为社团法人。 这种模式以日本立法体制为代表，又被称为日本模式。日本的建筑物区分所有 权法就规定：“区分法入团体组织的临界点为3 0 人。 。当建筑物的所有权人是 由3 0 人以下的团体所组成的业委会，就没有权利能力。但业委会的组成人员超过 陈华彬：日本建筑物区分所有权法，教育出版社1 9 8 5 年版，第2 0 7 页。 8 河南大掌硕士掌位论文 了3 0 个并且占表决权四分之三以上的同意，而且拥有独立的办工场所和完整的名 称，对其主要办公场所进行登记就拥有了法人资格。对于该团体的地位，日本现 行立法体制并没有给出明确的规定，实务上认为这种团体并不等同于日本民法上 的一般法人组织，而是一种非法人团体，属于中间法人的一种，在日本被称为“非 法人管理团体 。日本新民事诉讼法规定这种团体组织具有当事人的行为能力， 可以作为原告和被告来进行诉讼。折中模式的优点是在一定条件下肯定了通过登 记手段来赋予业主委员会独立的法人资格，肯定了业委会作为个体参加诉讼的资 格。梁慧星教授认为“日本管理建筑物所有权人，得依集会的决议为全体区分所 有权人提起诉讼；其群体诉讼采取的