（区域经济学专业论文）昆明市房地产价格影响因素及实证分析——以住宅市场为例.pdf

中文摘要 中文摘要 我国房地产业的发展是从2 0 世纪8 0 年代中后期开始起步。自2 0 世纪9 0 年代初以海南为中心的“地产泡沫”破裂，中国房地产业进入发展的低谷。之后 到目前的十几年，房地产业迅猛发展的势头备受世人瞩目。因此对城市住宅价格 问题的研究引起了专家学者、企业、政府和媒体的高度重视。但在对我国城市住 宅价格影响因素的研究中，大多是对全国或对个别发达城市的研究，而且基本上 是研究城市经济基本面与城市房地产价格的关系以及对住宅价格变化影响程度 有多大等问题，具体对像昆明这样的西部二线城市的研究还比较少。近几年，随 着新昆明建设进入了“快车道 ，逐渐向面向东南亚、南亚的区域性国际化城市 发展，房地产市场也发展迅速，尤其在2 0 0 6 年以来，房价涨幅较大。在此背景 下，论文运用计量经济学中的时间序列的回归分析方法对昆明市住宅市场价格的 影响因素进行研究，就是一种很有益的探索。本研究的目的就是为了在发掘昆明 市房地产价格影响因素的规律后，为昆明市稳定房价，促进房地产市场健康发展 提出有价值的建议。 通过理论和实证分析，本文的主要结论有以下三点：一、昆明市房价上涨的 因素是“成本推动”和“供需决定 共同作用的结果；二、从需求角度看，房 价与非农业人口呈现显著正相关，而其他因素影响不显著；从供给角度研究，房 价只与地价呈现显著相关，其余因素不显著；从综合角度研究，昆明市长期的房 地产价格与非农业人口、贷款利率、房地产贷款额、以及地价、建筑成本密切相 关。三、最后论文通过对昆明市和上海市房价影响因素的比较，主要就是得出在 引起不同类型城市房价上涨的因素中，哪些是相同的，哪些是不同的，并根据分 析的结论，有助于根据地区的实际情况对症下药，提出因地制宜的建议。 关键词：房地产价格价格影响因素时间序列的回归分析 a b s t r a c t a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yb e g i n si t sd e v e l o p m e n tf r o mt h em i d d l ei n8 0 s2 0 t hc e n t u r y s i n c et h eb r e a c ho f r e a l t yb u b b l e ”w i 廿1t h ec e n t r eo fn a n h a ip r o v i n c ei nt h ef i r s to f 9 0 t h2 0c e n t u r y ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r ye n t e r e di n t ot h ed e v e l o p m e n tv a l e s i n c et h e n , m o r et h a nad e c a d e ，t h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sa t t r a c t e d w o r l d w i d ea t t e n t i o n t h e r e f o r e ，t h ep r o b l e mo fh o u s i n gp r i c ei n c u r st h eh i g l l a t t e n t i o n so fs c h o l a r s ，e n t e r p r i s e s ，l o c a lg o v e r n m e n t sa n dp u b l i co p i n i o n s h o w e v e r , i nt h er e s e a r c ho f h o u s i n gp r i c e i no u rc o u n t r y ，m o s to fw h i c ha r ea b o u tt h en a t i o na n d e x c e p t i o n a ld e v e l o p e dc i t i e s ，a n db a s i c a l l ys t u d yo nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nu r b a n m a c r o e c o n o m i cf a c t o r sa n dt h eh o u s i n gp r i c ea n di n f l u e n c ed e g r e ef o rt h eh o u s i n g p r i c e b u tt h e r ei sl e s sr e s e a r c ho nt h ew e s t w a r dd e v e l o p i n gc i t i e ss u c ha sk u n m i n g d u r i n gr e c e n ty e a r s ，a l o n gw i t ht h en e wk u n m i n gd e v e l o p m e n ti se n t e r i n gt h ef a s t l a n e ，a n dg r a d u a l l ya i m sa tb e c o m i n gt h er e g i o n a li n t e r n a t i o n a l i z a t i o nc i t yw h i c h f a c i n gt h es o u t h e a s ta s i aa n dt h es o u t ha s i a t h er e a le s t a t em a r k e td e v e l o p e df a s t ， e s p e c i a l l ys i n c e2 0 0 6 ，t h eh o u s i n gp r i c eh a sav e r yl a r g er i s i n gb r e a d t h u n d e rt h i s b a c k g r o u n d ，t h ea r t i c l eu s e st h et i m es e r i e sm u l t i p l el i n e a rm e t h o dt os t u d ya b o u t t h ei n f l u e n c ef a c t o r so fh o u s i n gp r i c ei nk u n m i n g ，w h i c hi sav e r yv a l u a b l e e x p l o r a t i o n t h ea r t i c l ea i m sa ta f t e rf i n d i n go u tt h er u l e so ft h ei n f l u e n c ef a c t o r sf o r h o u s i n gp r i c ei nk u n m i n g ，s o a st os t a b i l i z et h eh o u s i n g p r i c ea n dh e l pt ob r i n gu pt h e v a l u a b l es u g g e s t i o n sf o rt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e t t h o u g ht h et h e o r ya n dd e m o n s t r a t i o na n a l y s i s ，t h em a i nc o n c l u s i o n so ft h i sp a p e r i n c l u d et h r e ep o i n t s f i r s t l y , t h ei n c r e a s e dh o u s i n gp r i c ei st h er e s u l to fb o 廿l = c o s t p u s h a n d s u p p l ya n dd e m a n d ”s e c o n d l y ，f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fd e m a n d ，t h e h o u s i n gp r i c ea n dn o n - a g r i c u l t u r a lp o p u l a t i o nh a sas i g n i f i c a n tp o s i t i v ec o r r e l a t i o n ， a n do t h e rf a c t o r sd on o ti m p a e ts i g n i f i c a n t l y f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fs u p p l y ，t h e h o u s i n gp r i c ea n dt h el a n dp r i c es h o w sap o s i t i v ec o r r e l a t i o n ，n o tas i g n i f i c a n tf a c t o r i nt h er e s t b a s e do na no v e r a l lc o n s i d e r a t i o no fv a r i o u sf a c t o r s ，t h el o n gt e r mh o u s i n g p r i c eo fk u n m i n g i sc l o s e l yr e l a t e dt ot h ef a c t o r so fn o n - a g r i c u l t u r a lp o p u l a t i o n , l o a n r a t e ，r e a le s t a t el o a n s ，l a n dp r i c ea n db u i l d i n gc o s t t h i r d l y ，i nt h el a t t e rp a r to ft h e i i a b s t r a c t d e m o n s t r a t i o na n a l y s i s ，t h e p a p e rc o m p a r e st h ep r o s p e r o u sc i t ys h a n g h a ia n d k u n m i n gc i t ya b o u tt h ef a c t o r sf o rh o u s i n gp r i c e ，t h ea n a l y s i sa i m sa tf i n d i n go u ti n t h ev a r i o u si n f l u e n c ef a c t o r s ，w h i c ha r et h es i m i l a r i t i e sa n dw h i c ha let h ed i f f e r e n c e s ， a c c o r d i n gt ot h ec o n c l u s i o n s ，s oa st os u i tt h er e m e d yt ot h ec a s e ，a n db r i n gu ps o m e s u g g e s t i o n st h a tc a na d j u s tm e a s u r e st ol o c a lc o n d i t i o n s k e yw o r d s ：h o u s i n gp r i c e ，t h ei n f l u e n c ef a c t o r so fh o u s i n gp r i c e ，t i m es e r i e s m u l t i p l el i n e a rm e t h o d i i i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为 获得云南财经大学或其他教育机构的学位或证明而使用过的材料。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表达了谢意。 论文储答名马捐钥 硼7 年月j 日 关于论文使用和授权说明 本人完全了解云南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文和论文电子版，允许 学位论文被查阅或借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容， 可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编、发表学位论文；授 权学校将学位论文的全文或部分内容编入、提供有关数据库进行检 索。 ( 保密的学位论文在解密后应遵循此规定) 本人虢驹翻导师魏醐哆， ， 第一章绪论 一、研究背景 第一章绪论 ( 一) 问题的提出 当今世界上，许多国家和地区的房地产业己经成为经济繁荣的重要支撑点之 一，房地产业对居民生活水平改善，增加劳动就业，拉动消费等方面做出了重大 贡献，房地产业对国民经济具有牵一发而动全身的作用，在国民经济中占据着重 要的位置。正因为如此，日本经济的衰退，泰国的经济危机，我国香港地区经济 发展的低谷，都与房地产市场的不健康发展有关，其结果是不仅房地产价格大幅 波动，而且经济发展受到严重影响因此无论是投资者，还是政府都需要研究房 地产价格的波动。自1 9 9 8 年我国取消福利分房以来，中国的房地产业得到了迅 速的发展，而且成为近几年来中国快速经济增长的最大动力和源泉之一。房地产 开发投资不断扩大，商品房销售面积逐年增加，住宅产业开始进入快速发展的关 键时期。与此同时，伴随房价的日益提高，也沉淀出一些问题：供求关系紧张， 住宅供给结构不合理，房价上涨速度过快，甚至有些城市呈现出一些房地产泡沫 的征兆。根据有关测算，在中国前几年7 一8 的经济增长中，有1 6 2 5 可以 归功与房地产业。 2 0 0 6 年可谓是中国房地产业惊心动魄的“政策年 ，2 0 0 7 年则是国家制定相 关宏观调控政策具体实施的一年，但这两年，全国房价都出现逆势上涨。在宏观 经济的大背景下，昆明的房地产市场在2 0 0 6 年之后也经历过了轰轰烈烈的繁荣 期，昆明房价在2 0 0 6 2 0 0 8 年间出现大幅上涨，社会各界对“泡沫论”的争执此 起彼伏。但市场经济运行过热，楼市“非理性”繁荣的背后也潜藏着市场预期的 不明朗，2 0 0 7 年末，地根持续紧缩、加息预期强烈、消费者持币观望、开发商 积极推盘种种迹象表明，国家宏观调控仍会继续，但昆明楼市也随之充满变 数，社会上对房价“拐点论”之争一波又起。有关住宅价格的讨论一直在持续， 但究竟房价走势将何去何从? 口说无凭，要从根源寻找原因：到底房价如何形 成? 是什么因素在影响和决定着住宅价格? 哪些会是众多因素中最重要的? 回 答这些问题会有助于更深入了解房地产市场的运行规律。而房地产市场具有区域 性特点，不同地区的房价受不同因素的影响。因此，在市场经济运行的大背景下， 第一章绪论 作为一个地处西南的二线城市，昆明房价的波动有何内在规律，受哪些因素影响， 成为了一个值得探讨的问题。 本文以房地产经济学中房地产价格形成机制理论为分析框架，运用计量经济 学研究方法，研究中国城市房地产价格的形成机制以及各种因素对房地产价格的 影响，以昆明市为实例，采用1 9 9 6 2 0 0 6 年期间时间序列的各类指标，进一步探 讨昆明市房地产价格的影响因素。因此论文中提出以下四个问题，并通过实证分 析进行解答： 昆明市房地产市场现状如何? 影响昆明住宅价格波动的因素主要有哪些? 这些不同的因素是否各自是如何影响住宅价格的? o 相比发达城市房价的影响因素，作为西部城市的昆明市有何异同之处? ( 二) 研究的目的和意义 与全国其它城市一样，昆明房地产业起步于8 0 年代初，在这一阶段，昆明 住宅建设逐步摆脱了过去各单位分散建设、条块分割、自成体系的局面，开始商 品房建设，相继建成了豆腐营、东华、虹山等一批商品房住宅区。较大规模的房 地产综合开发从9 0 年代开始，在1 0 多年的城市建设和房地产综合开发实践中， 培植了一批较优秀的房地产企业，创造了一批精品住宅小区和优质工程，打造了 昆明房地产品牌，为城市功能提升、人居环境的改善、人民生活水平的提高做出 了应有的贡献。近几年，在国家宏观经济政策和消费市场的影响下，昆明房地产 市场发生了一些可喜的变化：开发企业正从以往只注重开发数量或单一的施工质 量逐步向既求规模发展又向综合质量求效益转变；商品房价格基本保持平衡，与 全国平均水平比较，居中等水平；个人购房成为市场主体，住房消费已成为新的 经济增长点；市场经济规律的自我调节作用逐步显现，房地产投资更趋理性，结 构更趋合理，商品房的供求趋向平衡，房地产投资量、施工面积、竣工面积、销 售面积等指标稳中有升，空置量持续减少。尽管如此，昆明房地产也存在许多问 题，如部分企业以增加土地为名，大量圈占土地；有的企业将士地买到手后，并 不进行开发活动，而是待价而沽，等土地增值以后，再以各种方式出售，以获取 收益。土地交易中的投机因素，将引发土地价格上涨，进而加大房地产开发成本， 导致房价上升，从而为房地产泡沫的产生埋下隐患。 2 第一章绪论 同时，虽然昆明市的g d p 在逐年提高，但就昆明的人均g d p 水平在全国 来说，还是相对较低的。由于昆明属于旅游城市，因此旅游地产开发规模较大， 造成部分地区供求结构失衡，有的开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高 层、高档项目，超越居民的支付能力，造成大户型、高档公寓过多过剩，高档住 宅的空置率增加。从昆明的经济发展程度来看，房地产业占经济的比重逐年增加， 并逐渐成为昆明市的支柱产业。近年以来，云南省的整个行业的运行和全国的行 业运行趋势是一致的。随着人民生活水平和可支配收入的提高，对住宅房地产业 的需求也逐年增加，需求市场还十分旺盛。另外，近几年，随着新昆明建设进入 了“快车道”，城市化进程幅度加快，而且还逐渐向面向东南亚、南亚的区域性 国际化城市发展，在这样的背景下，房地产市场也发展迅速，昆明楼市发展空间 还很巨大。 因此，对于昆明市住宅房地产市场供求状况如何、供求关系是否平衡、影响 房价的诸多因素中哪些较为重要等，都是很有研究价值的课题。而且对这些课题 的研究会对促进昆明市房地产业与社会经济协调发展，保持昆明市经济持续健康 发展有重要的现实意义。 二、研究方法 目前国内外对房地产价格因素的分析与研究比较多，还只是停留在宽泛的定 性分析上，关于定量方面的分析为数不多。仅仅说明了这些因素对房地产价格具 有影响，而无法知道城市住宅价格对哪些因素是最敏感的，这些因素的影响力到 底有多大。故本论文正是试图在对房价影响因素定量分析上做一些有益的尝试。 论文立足于理论分析和实证分析相结合，以理论分析为基础，定量分析为主， 定性分析为辅。具体运用计量经济学中的时间序列的回归分析方法，结合昆明房 地产市场，采用1 9 9 6 年2 0 0 6 年数据，分别对房价和各因素建立单因素和多因。 素模型，详细分析昆明市房地产价格与各因素之间的关系，由浅入深，层层发掘 规律。 三、基本思路和主要内容 ( 一) 基本思路 论文的基本思路是先引用国外对房价研究的理论模型作为理论基础，之后 3 第一章绪论 借鉴文献综述对房价影响因素研究的分析方法，作为实证研究方法的依据；然后 在定性分析房地产价格因素，作为论文指标选取的依据；实证分析部分先对昆明 市房地产市场和房价进行详细分析，之后通过建立相关模型对房价的影响因素进 行定量分析。最后得出论文的结论和政策建议。具体研究的基本思路可参见下图： 问题的提出 思路、技术路线fi 研究的背景和意义 价格机制形成理论l 一房价理论模型分析u 国内外文献综述 房价影响因素的定性分析工一论文指标选取 昆明市经济发展状况 1 0 年来经济发展状况 昆明市房地产市场现状分析 昆明住宅市场发展历程和现状分析 实证分析部分指标选择、数据来源、模型建立 单因素和多因素模型分析与发达城市的比较分析 昆明市房价影响因素的总结性分析 研究结论、思考及政策建议 ( 二) 论文的主要内容 论文共分五大部分，具体结构安排如下： 第一部分：绪论。介绍选题的背景和研究意义，以及介绍论文的主要研究内 容、研究方法、基本思路和结构安排等。 第二部分：简单介绍有关房地产和房地产价格的基本概念、特性等；然后重 4 第一章绪论 点分析国外关于房价形成机制理论和对房价影响因素研究的理论模型，作为论文 对该问题研究的理论基础。之后对当前国内外对房地产价格影响因素的研究进行 文献综述；最后总结出房地产价格的影响因素有哪些，对房价存在怎样影响? 因 此，该部分为论文的实证部分奠定了理论基础。 第三部分：主要是对房价影响因素进行定性研究。归纳出影响因素的几种类 型，据此对论文所重点研究的昆明市房地产价格影响因素进行分类，作为实证研 究指标选择的依据。 第四部分：主要是对昆明市经济和房地产市场现状的详细介绍。首先介绍昆 明市及其11 年来的经济发展状况；之后是回顾昆明房地产市场从1 9 8 1 年到2 0 0 7 年的发展历程，并概括各阶段房地产市场以及房价的特点；然后详细介绍昆明市 四个行政区2 0 0 1 2 0 0 7 年在售的普通住宅商品房的均价情况；最后是通过对房地 产的需求、供给、信贷几方面进行深入分析，了解昆明市房地产市场的运行状况。 第五部分：这一部分主要是实证分析部分。对昆明市住宅价格影响因素进行 详细分析，本文拟搜集采用昆明市1 9 9 6 2 0 0 6 年的房地产以及经济相关数据，涵 盖了昆明市房地产开发从起步到步入发展期的总过程。本文采用反映房地产供给 和需求两方面、以及反应房地产金融、宏观经济的数据建立模型。方法是先进行 单因素进行建模分析，之后对数据进行标准化后进入多因素模型，看这些因素是 否还有影响，最后得出在国家宏观政策下，哪些因素是影响昆明房价的主要因素。 为了进一步探讨昆明市房地产市场是否具有区域性特点，论文在实证部分最 后加入了比较昆明市和我国发达城市( 上海) 房价影响因素的分析，从而总结出 昆明市房价影响因素具备什么特点，并对存在异同的原因进行经济学分析。 第六部分：本部分主要是对论文的研究结果进行综述，结合昆明发展以及区 域分布的实际情况，深入分析产生这种结果的原因；再次是对论文分析的结果的 思考，以及结合目前房地产市场存在的问题和发展前景提出了相应的政策建议。 5 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 一、房地产价格基本概念及基本理论分析 ( 一) 房地产的涵义和特征 房地产是房产和地产的总称，又称不动产。严格地说，房地产是指土地及其 定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。具体而言，房产是指建 筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库和商业、服务、文化、 教育、卫生、体育用房等；地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和 地下相关的基础设施等。房地产的含义也有广义和狭义之分，广义的房地产是指 土地、土地上的永久建筑物、基础设施、以及如水和矿藏等自然资源，还包括与 土地、房屋所有权有关的权利和利益；狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑 地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。 由于房地产具有固定性、稀缺性的特点，导致了房地产市场有自己特有的特 征，具体概括如下：房地产市场是一个不完全竞争市场；房地产市场是投机 性强的市场；房地产市场是法律性强的市场；房地产市场需要银行和中介机 构的参与性。具有需求的普遍性和效用的长期性。 ( 二) 房地产价格的涵义与构成。 房地产价格形式应该包括两部分，一是地产价格，二是房产价格。地产价格 按交易权能分为：土地征购价格、土地使用权出让价格、土地使用权转让价格， 土地使用权抵押价格：按出让方式分为：协议地价、招标价格、拍卖价格：按出 让权限分为：土地批租价格和土地租赁价格等。房地产价格按销售对象分：外销 商品房价格和内销商品房价格：内销商品房价格又分为：商品房价格、经济适用 房价格、廉租房价格：按交货期限分为：现房价格和期房价格；按用途分为：工 业用房价格、商业用房价格、住宅用房价格、事业性用房价格；按出售方式分为： 出售价格、出租价格等。 房地产价格通常由以下六大项构成：土地取得成本、开发成本管理费用、投 资利息、销售税费、开发利润。 毋钱昆润，芦金峰，房地产经济第一卷，北京；中国计划出版社，1 9 9 9 1 0 o 华伟，房地产经济学，上海：复旦大学出版社。2 0 0 4 1 6 2 1 6 5 页，1 8 4 页 6 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 二、国外关于住宅价格问题的理论性研究 房地产的价格机制是住房市场运行的核心机制，由于住房价格是由市场供需 两方面决定的，了解住宅价格的形成机理就要从市场经济条件下的房地产市场入 手研究。我国从上世纪8 0 年代才从计划经济转型到市场经济，故对此方面的研 究尚且不成熟。而西方的房地产是从一开始就建立在市场经济的基础上，形成了 较为成熟的理论研究，在对房地产价格的研究上主要有几种住宅价格模型，也可 以作为论文研究价格问题的主要理论基础。 ( 三) 西方住宅市场供求与价格模型分析 1 d u s t 模型 微观经济学理论认为，商品价格是由商品的需求( d e m a n d ) 、商品所能提供的 效用( u t i l i t y ) 及商品的稀缺性( s c a r c i t y ) 所决定的。由于住房的固定性及附属的权 利繁多，其价值决定因素又多了一个可转让性( t r a n s f e r a b i l i t y ) 。d u s t 即为这四 个单词第一个字母的缩略词。由于d u s t 模型中四个影响价格的四个变量可以 引申为体现供需两方面的诸多影响因素，如效用表示商品自身提供的利用价值， 可归纳为需求因素；而稀缺性体现商品提供的数量，可转让性反应提供商品的基 本属性，二者可归纳为供给因素，因此该模型从理论上应属于价格形成的供需模 型，用公式可表示为： v - - f ( d ，u ，s ，t ) 体现商品的供需四个要素的主要含义是： 需求是指有效需求，即有购买力的需求。需求分析实际上是分析人们的 欲望与支付能力。需求分析的主要内容包括：人口与收入；住房市场细分；抵押 贷款的可提供性( m o r t g a g ea b r d a b i l i t y ) ；抵押贷款的可获得性( m o r t g a g e a v a i l a b i l i t y ) 。 效用是指住房为潜在的需求者提供多少利益( b e n e f i t s ) 或满足。系统地分 析住房的特征与所受的法律限制，并改善某些特征以更好地适应潜在购买者的需 求，是效用分析的重点。 稀缺是满足潜在购买者或租赁者需求的住房供给水平，这涉及到对竞争性 市场、替代产品及供给缺口的分析。这方面一个重要方法是存流量分析，强调住 d 高晓慧，中国住房价格机制研究，北京：中国物价出版社。2 0 0 3 9 ，1 2 9 - 1 3 0 页 7 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 房价格的波动不是由总人口的总需求与存量住房供给的相互作用决定的，而是由 一定时期需求与供给的流量决定的。 可转让性是指住房产权从一个人转移向另一个人的过程，包括营销、谈判 签约、交割等交易活动及住房产权的完备性、受法律规制的程度等。 在完全竞争市场的条件下，供求状况决定价格水平，价格反过来调节供给和 需求从而使市场达到均衡，这种调节功能称为价格形成机制或市场机制。 住宅市场价格是在住宅供给和需求双方相互作用的过程中形成的，从理论上 分析它的形成过程又可以分成单一市场均衡模型和蛛网滞后调节模型两种类型。 此外还有一种机制对住宅价格和住宅市场产生重要影响，即预期机制。 2 单一市场均衡模型 单一市场均衡模型也可称为静态供求价格模型，当市场上出现供需平衡时的 价格也即均衡价格，依据微观经济学原理，在其他条件不变的情况下，需求曲线 上的每一个点都是消费者愿意而且能够接受的住宅房地产价格与数量的结合，供 给曲线上的每一个点都是住宅房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供的住宅 房地产数量与价格的结合。均衡价格即是供给和需求曲线相交时对应的价格，均 衡数量是均衡价格下y 轴对应的数量。由于市场是自愿交易，因此市场交易价格 和数量必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量，所以，我们可以知道 住宅房地产的均衡价格也就是住宅房地产需求量与市场供给量相等时的价格。这 虽是一种理想化的市场状态，但可作为论文研究非均衡市场价格形成机制的理论 基础。国 现假设房地产市场处于均衡市场状态，住房的需求和供给决定价格水平，因 此将住房的供给和需求函数的曲线相交，可以得出住宅的均衡价格，具体模型建 立如下： 广d = a b p 公式( 2 - 1 ) l 0 ) ，在均衡 市场状态下，供需平衡，将公式( 2 1 ) 和( 2 2 ) 带入( 2 。3 ) 可以推出均衡价格： 包宗华，住宅与房地产，中国建筑工业出版社，2 0 0 2 1 0 8 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 a b p 2c + d p p = ( a - c ) ( b + d )公式( 2 - 4 ) 同样，将( 4 ) 式带入( 1 ) 或( 2 ) 可以得出住房需求和供给的均衡数量： q = a - b ( a - e ) d ) 公式( 2 - 5 ) q 即为单一市场均衡模型下的住房静态均衡需求和供给量。 3 蛛网滞后调节模型 蛛网滞后模型也称为动态供求价格模型，“动态”原因是模型将时间因素纳 入了静态供求价格模型。因为住房是一种特殊的商品，生产和成品是要经历一个 很长的周期，从购置土地、规划设计、工程在建、竣工销售需要至少两三年的时 间，依据d u s t 模型，将住房的需求d 和供给s 、t 看作是时间t 的函数，t 取 整数离散值，那么住房动态供求价格模型可以表示为： 厂d ，2a bp ，公式( 2 - 6 ) i b ，则( d b ) 7 会无穷大，p ，值会 偏离均衡值p 。，各期住房价格应是发散的，如图2 1 ；如果d b ，则( d b ) 。会 无穷小，p ，值会接近于均衡价格p 。，那么以后各期的住房价格是收敛的，如图 9 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 2 2 ；如果b - = - c l ，则p ，= a + p 。，而a 是任意常数，因此各期的价格是循环 往复波动的，对应的如图2 1 。 图2 1 静 招 图2 - 2 * 幡 i - - - 二一：卜 ； l 一一f il ， l 一- j l i j ， ， 一一11 一一! l 一一j j l l h 闻 嗍 4 预期利【制 理论上讲，市场预期可以分为理性预期和适应性预期。所谓适应性预期就是 运用某经济变量的过去记录去预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的方 式，使预期逐渐符合客观的过程；理性预期是相对适应性预期而言的，与这种适 应性预期的不同之处就在于，它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息 做出的预期。这种预期之所以称为理性的，因为它是人们参照过去历史提供的所 有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后，才做出的一种预 期。 由于住宅价格是由市场的供需决定的，而消费者是市场需求的主体，房地产 自身县有的高价值特性使消费者在购买前必须进行周密的考虑，做出理性的分析 1 0 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 和决策。房地产价格的波动性使消费者在购房前必须考虑到价格的未来走势，房 子升值潜力大，立即付之于行动；前景未卜，市场惨淡，则不予购买，这就是要做 出一种理性预期。这和股市上股民“买涨不买跌 属于相同的心理。因此消费者 预期决定其在当期是否购买住宅商品，因此也在某种程度上影响住宅的需求，进 而影响房地产价格水平。简单可表示为： 理性投资 经济景气至堕通货膨胀至盟房地产价格上升一购买房地产 经济萧条亘盟通货紧缩! 塑房地产价格下跌抛售房地产 消费者所做出的预测，即为市场预期中的理性预期。理性预期可以指导人们 的经济行为，构成了消费行为的基础。由于住宅市场存在投资和投机行为，在保 值增值的心理驱使下，心理预期对住宅需求的影响就更强烈，这种心理被称为“大 傻瓜 心理( g r e a tf 0 0 1 ) ，也有人称之为“接力棒 理论，是指在房地产市场发 展欣欣向荣的大背景下，人们在房地产市场购买房子并不在乎它的基础价值，只 是预期房价会进一步上涨，总会有一个“大傻瓜”以更高的价格从手中买走，自 己获取高额的投机利润。在这种普遍的心理预期影响下，社会上会猛增对住宅的 需求，一种盲目的自信推动房地产投机狂潮，使住宅市场很容易在短时间内堆积 泡沫，泡沫形成时，预期的价格不断拔高，又会引发又一轮的需求高峰，泡沫不 断增大，最后出现房地产价格暴跌的局面是不可避免的。可见预期对房地产价格 的影响是间接而强烈的，是对房价影响的重要因素之一。 ( 四) 国外关于房价及其影响因素研究的典型理论模型分析 1 存量一流量模型 d i p a s q u a l e 和w h e a t o n 于1 9 9 6 年对住宅租金和房地产价格关系进行研究， 得到了著名的存量流量模型( s t o c k f l o wm o d e l ) 。该模型说明提供住宅服务的 房地产物业市场( r e a le s t a t ep r o p e r t ym a r k e t ) 与提供住宅存量的房地产资产市 场( r e a le s m t ea s s e tm a r k e t ) 如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变 量的变动而向均衡调整。在最简单的条件下，房地产使用需求与租金水平成反 比，房地产市场供给决定于期初房地产存量和折旧率r ，可以表示为公式： 深圳房地产价格影响因素实证分析第l o 页，东北财经大学硕士论文 l l 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 d t = a 叶r公式( 2 1 1 ) s t _ s t 1 ( 1 - r ) + s t i公式( 2 1 2 ) ( d t ：房地产需求；r t ：租金水平；s t ：房地产供给；r ：折旧率；s t - l 期初房 地产存量) 假设未来租金水平和现在的租金水平一致，而意愿折现率则由当前的市场利 率等外生因素决定，故房地产价格决定也可以表示为：p t = r t i 。 在房地产生产市场上，房地产价格是由房地产资产持有市场决定，房地产生 产成本满足边际成本递增的典型假定。为了简化计算，设房地产生产成本为： c ( 墨) = c z a s r z + 3 a s , + c公式( 2 1 3 ) 房地产开发厂商根据利润最大化的原则决定新增房地产的数量： m a x , x a s ，一c ( 墨) = 0 公式( 2 1 4 ) 将公式( 2 - 1 3 ) 带入( 2 1 4 ) 9 后对方程两边求导，得到： 一姆母0 蝇= 警馘( 2 - 1 5 ) 市场均衡的条件是d t = s 。，由此可以得到均衡市场的房地产均衡价格： 公式组( 2 1 6 ) l + 2 a b r i 根据该模型构造的三个子市场模型，说明了房地产的存量和流量是如何决定 的，同时也说明了房地产价格的形成和决定因素。只有当房地产三个子市场同时 实现均衡，即存量与流量达到同时均衡，此时形成房地产均衡价格，房地产市场 也达到完全均衡状态。下面通过探讨模型如何在图形上体现均衡价格的形成及其 决定因素。 如图2 3 第一象限描述消费市场，横轴表示房地产本期存量，供给数量在期 初已经决定，因此供给完全没有价格弹性，而成为一条完全垂直向上的直线。纵 轴表示房地产使用市场的租金水平，随着租金水平的下降，对房地产需求的增加， 1 2 孽基 一，- - z ： = = c s r ，f，(、l 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 使需求曲线向下倾斜，在n 点决定了本期的租金水平。第二象限是房地产资产 持有市场，决定房地产价格的是房地产的租金收入和折现率，折现率由当前市场 利率等外生因素决定的。根据需求公式( 2 1 1 ) ，即当折现率r 上升时曲线陡峭， 租金水平不变的情况下房价会大幅下降；相反房价则会上升。第三象限是生产市 场，当期新增房地产数量决定与房价和房地产的成产成本。 - p r ； p 八 n ； i j f ?i - 图2 3 s ； ： 、 吣 j ! ： ! p! l ? s - 一| 一- 一一。j l 1i s 图2 4 图2 4 还说明一些重要的外生变量的变化对均衡价格的影响。假定由于经 济扩张或者人口数量增加，使房地产需求曲线右移，意味着a 值的增加，根据 公式组( 2 1 6 ) ，结果会导致均衡价格的上升、租金上涨，进一步促进房地产的 供给量增加。 同理，根据公式并结合图形分析，假定由于经济繁荣，利率( i ) 水平下降， 则会促使房地产的资产持有曲线( s 曲线) 趋向平缓，均衡时的房地产价格、新 增房地产供给量将会增加，房地产的租金会随之下降。如果由于通货膨胀因素使 建筑成本( c ) 上升，在第三象限中房地产的新增数量曲线更加平缓，即公式中a 值会增加，同样引起房地产价格和租金水平的上涨。 因此，该模型揭示了房地产价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接有 关，同时分析结果还显示房地产价格上涨幅度和利率上升成负相关关系。 2 享乐价格模型( h e d o n i cp ri c em o d e i ) 该模型又称特征价格模型，最早是由c o u r t ( 1 9 3 9 ) 提出的，他借鉴了功利 主义的享乐哲学，估计了汽车消费者能够从汽车的各个属性( 速度、内部舒适度、 安全系数等) 所获的享受，并认为这是对汽车进行估价的基础，后来该定价模型 1 3 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 被广泛运用到耐用品的定价中。房地产更属于耐用品，因此在后来对房地产价 格的研究中，特征价格模型得到了广泛应用。 房地产价格的决定因素很多，不仅有外生因素，也有自身属性因素，都可以 利用特征价格模型的理论进行分析研究。例如说，对住宅而言，其自身的属性包 括面积、户型、区位、社区环境、周围居民的收入情况等，这些属性都会对房地 产价格和租金产生重要影响。为了研究这些属性对房地产价格的影响程度，可以 构造享乐价格函数： p = 口+ 且y + s 公式( 2 1 7 ) p 就为房地产价格，a 为截距项，x 是影响房价的属性变量，可以是连续变 量、证书变量、和虚拟变量，芦是不同属性的系数，s 是随机误差项。 享乐价格模型还可以引申为一个更复杂的形式( 底帕斯奎尔和惠顿，2 0 0 2 ， 第19 4 页) ，如公式所示： p = a + 声，x f 公式( 2 1 8 )_ i i i = 1 公式中，x i ，x 2 x n 为影响房价的属性；p 为房地产价格。但考虑到每个 属性都有边际递减的规律，即住宅价格会随着某种属性的增加而增加，但是增加 的速率会越来越慢，可将住宅特征价格模型设定为下面的形式： p = o ：1x x0 公式( 2 - 1 9 ) 公式两边取自然对数，可以将其线化，表示为公式： 三聆- - l n a + 卢l 三圪+ 卢2 l 玩t + + p 疗l n x 月公式( 2 2 0 ) 根据大量房地产交易记录，可以计量房地产不同属性对房价的影响，享乐价 格模型更多的是提供了一种经济计量方法，而不是一种房地产的定价理论。圆因 此，根据享乐价格模型的原理，在对房地产价格影响因素的研究中，也可以采取 这样的方法，选取影响房地产价格的因素作为属性变量，参照享乐价格模型，通 过计量经济分析方法达到深入研究房价影响因素的目的。 二、国内外关于房价问题的研究综述 。张红，房地产经济学，北京：清华大学出版社，2 0 0 4 9 。1 3 9 页 。郭金兴，房地产的虚拟性及其波动性研究，天滓：南开大学出版社，2 0 0 5 4 ，8 4 页 1 4 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述 ( 一) 国外关于房价问题的研究综述 1 市场供求、经济基本面与房地产价格 房地产业在国外许多国家已是成熟的产业，有关房地产业的地位作用已有了 明确的认识，而且这个市场从一开始就是建立在市场经济的条件下，按照市场规 律运行，对于房地产市场的研究主要是供求分析，侧重于分析宏观经济和从市场 调查中采集来的数据，在传统的回归分析模型的基础上，更多地运用独立线性系 统、数量经济模型、技术经济评估模型等来进行数据分析。从国外的文献来看， 大部分的经济学者从均衡理论的角度出发，认为房地产供求决定着房地产价格， 房地产价格上涨的主要因素在于供求失衡。 g e o f k e n n y ( 1 9 9 9 ) 利用协整技术，在计量经济学框架下，来对爱尔兰住宅 市场供给和需求两方面建模，他的研究表明，收入增加会引起房地产价格的上涨， 并对住宅的需求有一定比例的增加；抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负 影响；房地产价格对建设成本( 包括土地成本) 存在一个稳定的比例，它和住宅建 设市场的“正常利润 相一致：高通胀对住宅市场是“利好消息。同时，他也 指出分析方法存在的局限性，比如忽视了银行在住宅市场的重要作用。 m e e n ( 1 9 9 0 ) 根据效用最大化理论住宅价格进行研究，研究的结论是，在 住宅价格诸多影响因素中，家庭收入是最重要的因素，购房者购房时需要有足够 的收入去支付购房款，尽管地产金融的发展使得很多消费者采取按揭贷款的方 式，但银行仍是首先要考虑购房者的支付能力才准予贷款。 1 9 9 0 年c a s e 和s h i l l e r 通过对美国4 个大都市