房地产开发模式的选择分析.doc

房地产开发模式的选择分析有什么样的市场，就有什么样的消费者；有什么样的消费者，就有什么样的发展商；有什么样的发展商，就有什么样的房地产开发模式。当前国内的很多房地产开发企业大多奉行“先筹钱，后拿地，再开发”和“有多少钱，就做多大项目”的开发模式。这种常规的开发模式通常具有风险低、操作难度小等优点，但是这种开发模式偏向保守，极易导致企业管理思维僵化、经营范围狭小、企业规模难以做大做强、错失开发良机以及产品“同质化”严重等问题，由此企业将面临强大的市场竞争。此外，我们还可以归结出下面三种这几年最常见、用得最多的房地产开发模式：一、短平快的合作开发模式 “联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得，某些取得开发权的企业或个人因种种原因，不能在短时间内启动项目，致使开发周期大大延长，甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。 合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程，大大加快了项目开发进度，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。 但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司存续期与项目开发周期几乎相同，项目完工，公司的使命也结束了。因此，项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。再者，在市场销售形势持续向好的情况下，企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对产品创新和品质的提升不会花费太多精力，也不可能去完成售后服务，走的是合作、建设、销售、结算的路子。此外，由于进入门槛较低，一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入，使这类项目的产品水准普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况，容易产生产品交付后的遗留问题，对整个市场发展来说，不足一种良性的方向。 二、小而全的多项目开发模式 一些有相当开发经验的企业或是因为取得项目的条件限制，或是主动地希望完善企业自身的产品层次，开始注重后续发展的取向上，并希望多点出击，四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力。这就出现厂小而全的多项目开发模式。 这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度，以不同的产品形成系列。但是除非该企业有足够的人力资源、管理制度以及对不同类型产品的深入研究，否则很难要求它在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可，稍有闪失，则可造成对企业整体印象的损害，而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用，造成产品个性的方向性偏差。 从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。 三、精耕细作的成片开发模式 相对于前两种模式，成片住宅开发无疑更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。 成片开发的原则是总体规划，适度调整，即小区总体布局、建筑风格、景观规划通盘考虑。对产品而言。成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计；对开发商来说，可以体现更完整的开发理念，使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设，更加具有责任感；对消费者来说，一个大规模的规划成型的小区，不确定因素较少，不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建)等造成现有居住环境质量的改变或下降；从整个行业发展来说，成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。“中国房产看广州，广州房产看华南”，一批大盘住宅的出现，使精品楼盘成为市场的标兵，规模化、集约化效应可以实现成本优化，提高产品的性价比。 成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体，使城市真正呈现无限生机。同时，这样的模式有利于政府部门规范房地产业，更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源，并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局，使城市充分发挥自身的作用。 开发模式的建立、转变不是一朝一夕之功，随着城市经济的发展和城市规模的扩大，随着人们对居住条件和居住环境的要求的提高，房地产商也将在与时俱进中不断地去探索、去创新。 其实，不少从“枪林弹雨”中走过来的大型房地产开发企业，如深圳万科、大连万达等就清楚地知道，企业如果想摆脱盲目的市场竞争，最终“鹤立鸡群”，除了贯彻的坚持，“创新”是关键，尤其是房地产开发模式的转变。总结国内外一些大型房地产企业成功的经验，它们的开发模式与普通的企业有所不同，那就是：思路选定城市融资拿地开发。虽然这种开发模式并非“放之四海而皆准”，但是对于中国房地产企业走“强者”之路，具有一定的可行性。我们可以从以下三个方面来对这种新模式展开分析和借鉴： 新模式的主要环节 第一：思路 这里所提到的思路就是指“开发思路”。思路在企业拿地之前，并非为了后期开发而“圈地”。它们是在房地产开发企业管理层的超前开发理念下诞生的，也就是说企业管理层首先根据目前的市场状况来预测房地产走势，然后对当时的房地产开发市场进行分析对和主流产品进行评价，最后才确定合理的“开发思路”。 第二：选定城市 在“开发思路”的引导下，企业根据这种思路来选择最佳实施对象，也就是选择最符合设想开发方式的城市，而且在产品上市后，能够引起“市场轰动”。所选择的对象应该具备开发思路的所有条件，而且跟其他城市相比，它具有绝对的优势。 第三：融资 在城市选定后，开发项目往往需要大量较大的资金，所以多数企业往往需要通过融资渠道来解决资金问题。这种资金筹集方式的特点在于运作灵活多变，而且后期管理便捷。 第四：拿地 在融资成功后，合资公司通过各种渠道在定点城市中选定最佳地块。由于这个过程持续的时间往往比较长，而且政府每年都有相应的土地供应计划，所以不少企业会在这个程序中停滞不前。其实如果企业开发思路具有绝对的可行性，企业完全可以通过跟当地政府面对面的交涉来解决土地问题。因为只要这项开发工程对于一个城市的发展而言具有重要意义，或者对城市形象具有重要作用，那么土地并不成问题。 第五：开发 在前面几项工作顺利完成之后，企业就可以正式进入房地产开发轨道了。在这个程序中，企业必须严格按照预先的开发思路进行设计与建造。而且在开发过程中，项目的营销推广必须紧紧围绕企业的“创新开发模式”，以“高位”和“与众不同”的姿态入市，在最短的时间里达到市场“轰动”的效应。而且在项目营销推广过程中，企业的CI战略完全可以同步进行，这样就能够做到“事半功倍”了。 新模式的优点第一： 对公司性质没有严格要求 这种开发模式并非局限于房地产开发公司。因为“企业理念”才是主导，所以房地产代理公司等也同样能够胜任这项工作。但是房地产开发企业与其他性质的企业相比，通常占有较大的优势。因为在以往的开发过程中，他们积累了丰富的开发经验，而且对于房地产开发流程相当娴熟。第二： 有助于企业介入市场空白点 因为这种新型的开发模式首先注重的是自身的开发思路。在以“管理层开发思路”为主的前提下，企业往往会从中发现不少市场空白点，从而放弃市场主流产品的设计风格，进而开发一些较为超前的房地产项目。当然，这种产品并非极度和完全的超前，而是在保证原有使用功能和使用习惯的基础上，重点建设一些使用更为舒适、便捷的产品，引导消费者进入一个全新的“居家领域”。第三： 有助于规避盲目的市场竞争 在以往开发模式的影响下，企业在产品设计风格上通常与市场的主流产品相差无几，所以就很容易引发企业之间的盲目竞争，最终导致两败俱伤。而这种新型开发模式中的开发思路与众不同，所以无论在开发过程，还是在销售过程中，他们遭遇的市场竞争是最小的。第四： 有助于提高企业的市场快速反应能力 因为这种开发模式对于企业的市场调查和信息处理能力具有很高的要求，而且在市场信息收集方面，企业往往需要专业人员使用最为快捷的渠道来完成，所以在这种工作压力下，他们的市场反应能力就能够得到迅速的提高。第五： 有助于激发企业斗志 这种开发模式需要企业付出万分的努力，例如在信息收集和开发工作过程中，他们得承受各种社会舆论，根据开发思路执著地进行开发工作。在这种外界压力下，他们的斗志也就自然而然地得到了提高。第六： 有助于提高企业的品牌影响力 在这种开发模式引导下的开发企业，他们所创造的产品具有很强的市场竞争力，而且可以在销售市场中“脱颖而出”。所以他们面对的销售工作自然就比较顺利。另外，企业“创新”的项目开发还有助于自身品牌价值的提高，企业的社会影响力也就得到相应提高了。 新模式有新要求 当然，这种房地产开发模式并非任何企业都能够效仿的。与其他开发模式相比，它对企业具有较高的要求。 第一：企业管理层具备创新意识 只有企业管理层具有一定的创新意识，他们才会领导公司“大刀阔斧”，往更高的层次拼搏。 第二：企业具有一定的实力 这种开发模式由于前期市场工作繁杂，而且持续时间相对较长，所以需要企业付出较大的人力、物力和财力。因此并非所有公司都能够完成这种系统而又复杂的开发工作。 第三：企业具备快速的市场反应能力 企业在确定开发思路的之前，需要及时和准确地收集市场信息，这也就要求企业必须具备快速的市场反应能力。 第四：企业要具有一定的专业人士 虽然项目是由企业管理层的开发思路引导执行的，但是这种开发思路的依据和后期开发执行工作都需要专业人士来完成。 第五：企业具有执著追求的经营理念 由于这种开发模式的工作量相对较大，而且持续的时间相对较长，所以在开发思路的引导下，企业得脚踏实地地做好每一个环节。附件：中国知名房地产企业的开发模式列表1、万科模式 专业化品牌扩张型 市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者 专业化、品牌化路线 跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌 江湖盟主策略 局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成 2、碧桂园模式 规模化实力扩张型 在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销 纵向一体化的企业运作 模式化、工业化的产品路线 高门槛（现楼）营销策略 连锁化经营，但只局限于一个区域板块是哲学思路的成功，“五出”理论的成功。占据了中国房地产开发的一个时代。 但在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新。 3、丽江花园模式 积累完善型 广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式。 从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心 企业运作是由项目公司到专业公司 产品成熟，配套完善 做社区文化和生活方式 文火煲汤，小步慢走，缺乏速度与空间跨度，局限于一个局域性阵地 4、金地模式 专业化精品型 注重企业文化与企业制度建设 精品路线 品牌与企业成长性很强 开始由区域市场向全国市场扩张 5、另类模式 个性张扬炒作型 如现代城等 差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜 注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态化）极端化，攻其一点不计其余，无限夸大 针对精英阶层、前卫一族