（环境科学专业论文）城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究——以德阳市为例.pdf

t h ea n a l y s i so ft h ep o t e n t i a lo ft h eu r b a nl a n da n dt h es t u d y o nt h ea p p r o p r i a t ed e p l o y m e n to ft h eu r b a nl a n d e x a m p l ea sd e y a n g m a j o r ：e n v i r o n m e n t a ls i c e n c e p o s t g r a d u a t e ：w a n gg u a n g j i es u p e r v i s o r ：p r oz h o uj i e m i n g a b s t r a c t ：o nt h eb a c k g r o u n do ft h es c a r c i t yo ft h ee a r t hr e s o u r c e si no u rc o u n t r y , w i t ht h ef a s td e v e l o p m e n to fu r b a n i z a t i o na n di n d u s t r i l i z a t i o nt h ed e m a n df o rt h e l a n d ，e s p e c i a l l yn o n a g r i c u l t u r a ll a n di n c r e a s e sal o t a sar e s u l t ，t h ep l o w l a n di na c e r t a i nr e g i o nd e c r e a s e s ，a n dt h ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e nm a na n dt h el a n di ss t a n d i n g o u t a c c o r d i n gt ot h e s ea b o v e ，h o wt oe n h a n c et h ee f f i c i e n c yi nu t i l i z i n gt h eu r b a n l a n dt oe v a l u a t et h er e a s o n a b l ed i m e n s i o na n db o u n d a r yi nt h en e wc o n s t r u c t i o n a l l a n d ，t or e d u c et h ep r e s s u r eo fp l o w l a n dr e s u l t e df r o mt h ed i l a t a t i o no ft h el a n dw i t h b l i n d n e s s ，b e c o m e san e wp r o b l e mt or e s e a r c ho n t h ee s s a yt a k e sd e y a n gc i t ya sa ne x a m p l e i ti sb a s e do nt h ed a t a m a n a g e m e n to ft h el a n dc a d a s t r e ，a n dt h es t a t u sq u oo ft h eu t i l i z a t i o no ft h eu r b a nl a n d i t i n v e s t i g a t e si nt h ef a c t o r so fa f f e c t i n gt h eu t i l i z i n ge f f i c i e n c ya n db e n e f i to ft h e u r b a nl a n d i ta i m sa te s t a b l i s h i n gt h ee v a l u a t m nm e a n sa n dt a r g e ts y s t e mo nt h e p o t e n t i a lo fu t i l i z a t i o ni n t e n s i t yo ft h eu r b a nl a n db yt h ee s t a b l i s h m e n to fm a t h m a t r i xo nt h eu t i l i z a t i o ni n t e n s i t yo fc i t ye a r t h ，a d o p t i n gg i st e c h n i q u et om a k e q u a n t i t a t i v ea n a l y s i so nt h eu t i l i z a t i o np o t e n t i a lo fl a n di nd e y a n gc i t y ，i no r d e rt of i n d o u tt h ep o t e n t i a lo ft h em i l i z a t i o no ft h eu r b a nl a n di nt h i sc i t y a tt h es a m et i m e ， a c c o r d i n gt ot h ep r e s e n tc o n d i t i o no ft h ee a r t hp o t e n t i a li nd e y a n gc i t y , i ta d v o c a t e s t h ew a y sa n ds t r a t e g yi nd e v e l o p i n gt h ee a r t hp o t e n t i a lo ft h i sc i t y a l lt h e s ea b o v ea r e t oc h a n g et h ee x t e n s i v ec o n d i t i o ni nu s i n gt h eu r b a nl a n di nc o n s t r u c t i o n s ，m a k et h e c i t yl a n de f f i c i e n t l yd e p l o ya n da p p r o p r i a t e l yu t i l i z e t h ee s s a yd i v i d e su pi ne i g h tp a r t s ：p a r to n et op a r tf o u rm a i n l yd i s c u s st h e u t i l i z a t i o no fc i t yl a n d ，w h i c hj st h eb a s i ce c o n o m i ct h e o r i e s ；p a r tf i v et o p a r ts i x m a i n l yp r o b ei nt h ea n a l y t i ca p p r o a c h e sa n da p p l i c a b l et e c h n i q u eo nt h ep o t e n t i a lo f c i t yl a n d ；p a r ts e v e n , w h i c hi st h ee m p h a s e s ，t a k i n gd e y a n gc i t ya s a n e x a m p l e ，a n a l y z ea n de v a l u a t e t h e e a r t h d e v e l o p i n gp o t e n t i a li nc i t i e s ；p a r te i g h t a d v o c a t e saw a yi na p p r o p r i a t e l yd e p l o yu r b a nl a n d k e y w o r d s ：d e y a n gc i t y , u t i l i z a t i o no ft h el a n d ，p o t e n t i a lo ft h el a n du t i l i z a t i o n ， i n t e n s i t yo ft h el a n du t i l i z a t i o n 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 城市土地潜力分析与合理配置土地资源的思路研究 以四川省德阳市为例 一、前言 土地作为自然历史的综合体，实现其合理利用，一直是人类社会 发展的重要课题。城市土地作为城市形成和发展的基础，是城市社会、 经济、政治、文化等各项活动的载体。目前，中国人均耕地面积仅0 1 0 6 公顷，相当于世界人均0 2 5 公顷的4 3 。据不完全统计，中国有6 6 6 个县的人均耕地面积低于联合国粮农组织确定的人均耕地0 0 5 公顷 的警戒线。但是长期以来，我国城市土地一直以外延粗放利用为主， 城市用地规模不断向外盲目扩张，城市用地规模平均每年扩大3 0 0 多 万亩以上，侵占农地严重，同时城市存量土地资源约4 5 处于闲置 状，4 0 左右被低效利用。因此，如何提高城市土地利用率，科学 合理判断城市今后新增建设用地的合理规模和范围，满足城市正常建 设的需要，从而减少城市用地盲目扩张对耕地带来的压力已成为当前 研究的新课题。 2 0 0 2 年，我国土资源部继江苏南京市、山东的青岛时之后，又 将浙江省杭州市、广东省广州市、四川省德阳市三个市列为城市土地 利用现状调查与潜力研究项目的试点单位。城市土地利用现状调查与 潜力研究项目主要是通过分析当前城市土地利用的潜力，寻求城市土 地最有效利用的途径，为政府制定集约利用政策提供依据。从而进一 步加强政府对土地市场以及城市土地利用的宏观调控作用，改变城市 建设用地利用粗放的现状，促进城市土地资源的有效配置和合理利 用。 本文旨在通过建立城市集约利用潜力评价指标体系和探索城市 集约利用潜力评价方法，运用g i s 技术对德阳市土地利用潜力进行了 定量分析，并针对目前德阳市城市土地潜力状况，提出了德阳市城市 土地挖潜途径与对策。由于城市土地利用潜力研究就全国范围来讲， 城市土地潜力分析与台理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 属于非常新的研究课题，其技术路线及指标等尚处于讨论研究阶段， 再加上土地利用潜力研究涉及到土地经济学、城市经济学、城市管理 学等相关科目，涉及面广，难度大，文中问题在所难免，敬请各位专 家、老师批评指正。 二、城市土地及其利用 1 、城市土地 1 1 城市土地的概念 城市土地是指用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土 地，它们既是指已经建设利用的土地，也包括己列入城市建设规划 区范围而尚待开发使用的土地。为了适应城市功能多样化的要求， 城市用地可以施加高度的人工化处理，也可保持其某种自然的状态。 1 2 城市土地的属性 土地不能只被简单地看作为是可以建设的地方，实际上还有多种 属性的。城市土地具有如下属性r2 - 4 2 ： ( 1 ) 自然属性土地的自然生产，具有不可移动性，既有着明确 的空间定着性，由此导致每块土地各所具有的相对的地理优势或劣 势，以及各所具有的土壤和地貌的特征。另外土地还有着耐久性，土 地不可能生长和毁灭，始终地存在着，可能的变化只是人为地或自然 地改变土地的表层结构或形态。 ( 2 ) 社会属性今天地球表面，极大部分的土地已有了明确的隶 属，这样使得土地必然地依附于一定的拥有地权的社会权力。城市土 地的集约利用和社会强力的控制与调节，特别在我国土地公有制的条 件下，明显地反映出城市用地的社会属性。 ( 3 ) 经济属性城市用地的经济属性主要的已不是表现在土壤的 肥脊等方面，而更多的是表现在土地在城市中特定的环境与地点，所 产生的地点价值，以及土地利用本身经济潜力的差别；例如同一块土 地，建筑1 0 层房屋比建筑2 层的可增加面积或其他经济效益。此外， 城市土地潜力分析与台理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 通过人为地对土地进行开发，可以使之具有更好的利用条件；例如对 土地“三通一平”，可以提高土地的可利用性，由此而转化为建设经 济的效益。 ( 4 ) 法律属性在商品经济条件下，土地是一项资产。由于它的 不可移动的自然属性，而归之于不动产的资产类别，同时土地地权的 社会隶属，都经过立法程序而得到法律的认可与支持，因而使土地具 有法律的属性。 1 3 城市土地的特点 城市是随着人类社会经济的发展而逐渐形成和发展起来的区域 中心。有了城市也就有了城市用地，并随着城市社会经济的发展而逐 渐扩展。城市土地的形成及其利用反过来又加快了社会经济的发展， 所以城市土地的利用在国民经济中有着极为重要的地位和作用。今天 的城市用地一般都是由农用地( 耕地) 转变而来的，但是与农用地相 比又有自己的特点和相应的经济关系口1 1 。 ( 1 ) 我国城市土地与农用地本质区别在于所有制不同。前者是全 民所有制，即国家所有制，后者是集体所有制。因此，国家可以更直 接地干预和控制城市土地的开发利用，从而有可能使其得到更科学合 理的规划使用。由于所有制性质不同，他们所体现的经济关系也不一 样。农用地利用所体现的一般是集体所有制内部、集体与个人之间的 经济关系，而城市土地利用所体现的是全民所有制内部、全民与集体、 全民与个人之间的经济关系。此外，在对外开放中所形成的中外土地 经济关系，也基本上发生在城市土地。所以城市土地利用的经济关系 更为复杂，有它自己的特点。 ( 2 ) 城市土地的位置具有特殊的重要性。这是因为在城市土地利 用中位置的差异是产生级差收益的基本原因，会给经营使用者带来不 同的经济效益。对于工业企业用地，位置的差异会影响产品成本和销 售价格中的运输、管理费用，从而直接影响商品的销售量，商业成本 和商业利润也会因运费和其他流通费用的增减而相应受到影响。事业 城市土地潜力分析与台理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 单位和居民住宅用地所处位置的差异，除影响职工的通勤成本以外， 同时还会因离购物中心的远近而影响个人的经济利益。正因为级差收 益的存在，所以不同地区和不同地段的价格水平也不一样。一般地， 城市中心地区的地价较高，城市边缘地区地价较低。因此，不同位置 的等量城市土地其成交价格可能不同，使用者支付的地租也也会不 同。城市土地价格的区位差异原则不仅适用于同一城市的不同地段的 地价。 ( 3 ) 城市土地利用集约化程度高、潜力大。在农用地利用中，在 一定科学技术条件下，农业生产发展规模的天然限界是土地面积，即 农业生产规模要受土地面积的限制，同时又由于农业生产要受到土地 自然特性的限制，其吸收资金和技术的程度也会受到一定的限制。而 城市土地利用中这种限制相对较小，单位面积城市土地可以吸收大量 的土地投资，可以发展资金和技术集约化程度很高的产业，可以承载 大量的人口。 ( 4 ) 城市土地利用的固定性和多样性。城市土地利用中多数是利 用土地的承载作用，修建各类建筑诸如厂房、住宅、水电设施等长期 附着于土地之上的、使用寿命很长的土地改良物。因此，这类投资短 期内不易转移，投资的回收期较长。城市土地利用的多样性是城市社 会经济特点决定的。一般而言，城市经济比农村发达，分工较细，生 产社会化和专业化程度较高，所以，土地利用的途径也多，相应各类 用地收费标准也不一样。 ( 5 ) 城市土地利用的配套性强。城市土地利用和利用效益的提高 要求有各种配套设施，这主要包括向外联系的交通设施( 如铁路、公 路、港口、机场等) ，市内交通设施设备，市外邮电通讯，其他重要 市政设施等。可以说，没有与城市土地利用相适应的配套设施，也就 无所谓城市土地，也就无所谓城市土地与农用地的区别。 1 4 城市土地在国民经济中的地位和作用 城市土地在我国总土地面积中所占的比重不大，但这是国土中的 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 精华，在整个社会经济生活中有着极为重要的意义。如果说由于农业 是国民经济的基础，农用地的利用是实现农业基础作用的载体和场 所；那么可以说，由于工业是国民经济的主导，城市土地的利用就是 实现工业主导作用的载体和场所口。城市土地利用对国民经济的作 用都是通过城市的社会经济活动来实现的，具体表现在： ( 1 ) 城市土地为发展城市经济提供了空间和场所。城市是工商 业、金融、交通、邮电的中心。而这些活动都需要一定的场所和空间， 城市土地开发利用的一个重要方面就是满足这些需要，以保证上述经 济活动的顺利进行。 ( 2 ) 城市土地是社会经济信息反馈交流的中心。在现代市场经济 社会里，经济信息的反馈交流成了经济决策、经济管理、资金投向等 经济行为的重要依据，而这些信息首先是在城市这块土地上形成，并 通过它的优越的交通邮电条件进行广泛的交流和传播。 ( 3 ) 城市土地利用是国家财政收入的重要来源。这包括两方面的 含义：一是实行城市土地有偿使用，通过收取地租直接增加国家收入： 二是通过合理开发利用城市土地，发展工商业，增加国家税收。城市 土地经济价值大，比农业提供的税收多。据国外有人估计，农、工、 商用地，经济效益之比是1 ：1 0 0 ：1 0 0 0 。而城市土地主要是用于工商 业领域。 ( 4 ) 城市土地利用为发展科学技术、文化教育事业提供了场所。 城市不仅仅是经济中心，还是政治文化中心。科学技术和文化事业的 发展也需要占用和扩展城市土地。 总之，城市土地在国民经济中占有极其重要的地位和作用，是城 市社会经济发展的基础条件，而城市经济的发展又反过来推动城市土 地的开发和利用。因此，城市土地利用状况又是社会进步和人类文明 进步的重要标志。随着社会经济的发展，城市用地必然扩大。目前的 问题是如何使城市在不破坏生态系统平衡的大前提下获得可持续发 展。 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究 以四川省德阳市为例 2 、城市土地利用 2 1 城市土地利用的概念 城市土地利用是一个综合行为，是人们在一定的目的指导下，根 据城市土地的特性和功能，对城市推动进行开发，利用和保护的过程。 城市土地利用是城市土地利用方式和状况的总称。它包括城市土地的 调查、现状分析、规划、开发和保护等内容，是一个广义的概念。 为了更合理的利用城市土地，城市土地的调查、规划、开发、与 保护是城市土地利用的几个重要环节，它们各有自己的侧重点和中 心，但又是相互联系和影响的。城市土地调查是城市土地合理利用的 基础和前提，城市土地利用规划为城市土地的利用设计了长远的结 果，是城市土地利用规划的实施。城市土地开发是城市改变土地利用 方式的转变活动，是一个暂时过程，城市土地利用则是上述活动的结 果，是一个长期永续的行为。 城市土地的合理利用，是指在一定社会生产力方式下，通过科学 技术手段，使城市土地的利用与自然的，社会的特性相适应，充分发 挥土地在城市活动中的作用，以获得持久的最佳经济、社会、生态的 综合效益。 城市土地利用管理的基本任务，就是要根据社会经济发展的要 求，充分，合理发挥土地的效能，为提高城市土地利用的经济、社会、 生态的综合效益创造条件使城市生产和生活以及其他活动协调，健康 的发展。具体的说，一方面，通过城市土地利用，最大限度地满足社 会物质生产和生活上对土地的需求。要通过市场机制建立土地利用的 合理结构和布局，实现土地供给和需求的平衡。另一方面，要保护土 地资源，保护土地利用的生态系统，创造良好的环境，使城市居民有 一个新鲜空气和环境优雅安静的环境n 蚓。 城市土地利用管理，首先要反映社会生产关系的特定需要。在我 国，城市土地国家所有制决定了城市土地的利用，必须符合社会的公 共利益，保证城市社会经济发展战略的实现。 另一方面，城市土地管理也受到社会生产力发展水平的制约。 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究 以四川省德阳市为例 我国实行改革开放政策以来，城市要成为地区的经济中心，城市 土地实行有偿使用制度，这些都对城市土地利用及管理提出了新的要 求，而现代科学技术的发展，要求人们更科学，更深入地干预经济的 发展过程，同时，也为达到上述目的而提供了电脑等先进手段。因此， 城市土地利用管理就不能停止不前，而要根据客观情况的发展，不断 改进与提高城市土地利用管理的指导思想和方法，建立适合我国特点 的城市土地利用及其管理模式。 2 2 城市土地利用的内容 城市土地利用是土地开发，利用和保护的综合行为，因此土地利 用的内容就十分复杂，其中最基本的内容包括n “： ( 1 ) 土地资源的调查，分类和统计这是土地利用的基础性工 作。 ( 2 ) 土地利用现状分析土地利用现状分析是对城市各类土 地的不同利用方式及其组合进行经济、社会和生态效益的分析，通过 调查分析，总结出本地土地利用的经验教训，土地利用的变化规律及 目前地利用存在的主要问题，为更合理地利用土地指明方向。 ( 3 ) 土地利用规划土地规划是对过去土地利用经验的系统总 结，并用于今后土地利用规划的实践。它包括对未利用土地的开发利 用设想，也包括对于已利用土地的合理调整及挖掘土地潜力的措施。 ( 4 ) 土地开发城市土地开发是根据城市社会经济发展的需 要，改变原有土地利用方式，以提高城市土地利用的社会经济效益的 活动。城市土地开发是以城市土地利用现状为依据，又是城市土地利 用的前提，城市土地开发的类型在很大程度上制约着城市推动利用的 模式； ( 5 ) 土地保护这里是指城市土地利用中环境保护。要依据 自然生态规律，采取各项保护措施，或停止采用原来的破坏性措施， 减少污染，保护土地资源，保护环境。 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为倒 2 3 城市土地利用结构 城市土地的结构模式就是城市的各种不同活动所形成的功能区 的组合模式。从空间上看，城市的生产、商业和居住三大经济活动的 强度随着距市中心的距离而产生不同的衰减变化，在地租的经济杠杆 调节作用下，形成了自市中心向外依次呈现商业区一 居住区一 工业 区一 郊区的地域结构模式n ”“1 。城市根据土地使用的特点，大致可 分为截然不同的三类。一般称为同心、放射及多中心三类。它们通常 是过去出现的不同增长模式的结果。 ( 1 ) 同心型 最初有e w 伯吉斯( e w b u g r e s s 1 9 2 5 ) 发展的 城市土地利用模式。它是以不同用途土地围绕单一核心，有规划地向 外扩展成圆形区为特征。这一核心，美国称为商业中心区( c b d ) 巴尔科克( b a b o o c k 1 9 3 2 ) 考虑到运输轴线对简单同心模式的影响， 商业中心有沿着交通干道延伸形成星状形态趋势，这种星形模式在每 一个连接的环形居住区都可反映出来。 ( 2 ) 放射扇型 经济学家h 霍伊特( h o m e r h o y t 1 9 3 9 ) 发展起 来用以说明住宅推动利用模式。城市是被交通干道支撑起来的扇面组 合，小企业集中在一起以便获得聚集经济的好处，高收入居民选定在 最好的放射形通道上。 ( 3 ) 多中心型城市不是有单一的核心，而常是许多分离的中 心，不过其中有一个在规模和重要性上占优势，它是由哈里斯 ( c d h a r r i s ) 和乌尔曼 e l v u m a n ) 在1 9 4 5 年提出的。 我国城市土地利用结构，根据我国城市发展的具体特点，有分散 集团模式和多层向心城镇体系模式。这两种模式实际上是上述多中心 和扇形模式结合我国国情而发展的城市土地利用结构类型。分散集团 模式是多核心或多中心的城市地域结构，各区间用绿化带或农田菜地 隔开。多层向心城镇体系模式则以市中区为中心形成放射状卫星城镇 体系。 城市土地使用模式由于每个城市的位置、规模、职能、和城市发 展历史不同，土地利用结构模式存在着差异。而评价的标准则以是否 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 比较充分地实现土地的综合效益。 2 4 影响城市土地利用的条件 城市土地利用是一个不完善到逐步完善的发展过程。人类对土地 的利用，受到自然、经济、和社会条件的制约口”“。 ( 1 ) 自然条件土地利用的自然条件，是指影响土地利用的土 地本身特性和土地的自然环境特性。其中包括土地的位置、地貌、工 程、地质与水文地质、水文、气象、土壤、植被、矿藏、自然景观等。 由于城市土地利用方向的改变比农村土地有更大难度，因此，就要“地 尽其用”，克服土地利用上的盲目性，全面考虑、慎重决策“”。 ( 2 ) 经济条件a 社会经济发展对土地的需求随着社会经济和人 口的增长，工业、商业、交通、文化娱乐等部门的占地面积不断增加， 城市居民的住宅要求扩大改善等。也就是说，随着社会经济的发展， 各行业、各部门都对土地的占用提出越来越高的需求。协调这些需求， 有区别、有步骤地满足这些需求，在不同的需求之间合理分配土地， 也就是要做好城市土地需求与土地资源的供给之间的平衡，克服供需 矛盾，使土地得到合理利用。b 土地利用的可能性随着社会经济的 发展，人力、物力、财力等经济条件也日益增强，科学技术水平也不 断提高，从而具备了进一步利用土地的物质力量。这里不仅包括进行 土地利用的劳动力，科技水平和工程设备，而且还包括国家，部门、 企业、家庭能够投向土地经营的资金。所有这些具体指标，都反映了 人们利用土地的可能性。一般来说，随着社会经济的发展，土地利用 的广度和深度得到发展，土地利用日益充分和合理。当然，如利用不 当，也会出现浪费、污染、生态平衡失调等不合理现象。c 土地利 用的经济效益不论是国家投资、企业投资、个人投资还是外商投资、 开发利用城市土地都要讲究经济效益和增加经济收入的问题。土地利 用状况与土地所有者，经营者的经济利益互相联系，经济效益越好也 就越有利于改善土地利用，反之则不利于土地利用瞳“。 ( 3 ) 社会条件这里所指的社会条件，除了是土地制度外，还包 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 括土地政策等政府干涉行为。我国城市土地归国家所有，但实行土地 所有权与使用权分离的制度，实行有偿使用土地的制度，开放土地市 场等，这些就为合理开发利用城市土地提供了先决条件。国家规定的 土地法规和原则，则保证了土地的充分，合理利用。 总之，自然条件，经济条件和社会条件对土地利用的影响是结合 在一起发挥作用的，但它们又具有不同的作用和地位。自然条件是确 定土地用途的基础，经济条件制约着人们对土地的需求和利用土地的 可能性，而社会条件则为利用土地提供了现实性。 2 5 城市土地利用效益 城市土地既是城市资源，又是城市资产，因此，土地利用必须 讲究利用效益。城市土地利用效益包括经济效益、技术效益、社会 效益和生态效益四个方面。”“1 。 ( 1 ) 城市土地利用经济效益城市土地利用的经济效益是指单 位面积的土地所能提供的价值。一般来说，不管什么土地，也不管 什么人来用，在一定范围内，单位面积上的收入越多越好。对于国 家来说，提高城市土地利用的经济效益，就是提高城市土地的级差 收益。对于房地产公司来说，则是通过土地投资开发，获得最高的 利润。土地利用的经济效益与土地利用的集约程度密切相关。 ( 2 )城市土地利用的技术效益城市土地利用的技术效益， 是指土地规划和土地开发过程中的规划设计和工程勘测水平。 ( 3 ) 城市土地利用的社会效益城市土地利用的社会效益， 主要是指满足城市各个部门及居民的生产用地和生活用地需要，交 通方便，住房宽裕，实现土地供给与需要的平衡。 ( 4 ) 城市土地利用的生态环境效益城市土地利用的生态环 境效益，是指能够提供城市居民一个好的优美环境，不受到环境污 染的威胁，土地资源受到保护。土地利用的环境效益越来越受到人 们的重视。 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究班四川省德阳市为例 2 6 域市土地利用的目标 人类通过利用土地来满足自己的生存和发展需要。因为人类社会 生产和消费活动比较复杂，所以人类对土地利用的目标也是比较复杂 的。从人类利用地的最终目的考虑，可以把人类土地利用的目的分 为三种类型： ( 1 ) 经济目标人类在社会化的生产建设活动过程中，对土地 的利用往往是先向土地投资，通过对土地的加工改造使其达到利用要 求以后才加以利用，因此，这就产生了先行投资与土地利用效果之间 的投入一产出效果比较的问题。从这一角度而言，土地利用的经济目 标可以理解为经济效益要求，最简单的解释就是盈利，它表示为产值、 利润、税收等因素之间的消长关系。 ( 2 ) 社会发展目标由于人类经济生产的活动会对社会发展、 社会环境带来影响，因而社会对个别土地利用行为进行干预和加以限 制。土地的利用是社会整体利益的反映和要求。 ( 3 ) 生态环境目标生态环境目标是指生物种群能量、物质转 化率及其维持生态环境( 包括人类生存的自然环境) 稳定能力的要求。 它代表的是人类社会的远期经济利益。 这三种目标有时利益一致，但在大多数情况下都或多或少的存在 着矛盾，从而影响了社会的稳定发展，特别是在特殊情况下，由于其 资源、能源利用效率低，其社会效益却未必好。如果不考虑环境污染， 任意排放污染物，将会造成周围土地环境质量恶化，虽然眼前经济目 标实现了，但会给本地区长远的经济发展留下了隐患。因此，在确定 土地利用目标时，必须强调经济目标、社会发展目标和生态环境目标 三者之间的协调统一。 3 、城市土地集约利用 3 1 城市土地集约利用概念 所谓土地集约利用就是土地上合理增加物质与劳动投入，以提高 土地收益的经营方式。城市土地集约利用则是指在可持续发展的思 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 想、合理布局、优化用地结构的前提下，通过增加存量土地投入、充 分发挥土地使用潜力等途径，提高建城区土地的使用效率和利用效益， 使土地的经济效益、社会效益和生态效益相互协调统一。促进城市土 地利用结构优化和功能提升的过程与状态“。就城镇而言，关于集 约利用土地所产生的效益问题，可以从两个方面进行考察。一是从土 地利用强度上考察，即在单位土地面积上能否修建更多面积的建筑 物，容纳更多的人口。二是从土地利用效益上考察，即从单位土地面 积上能否获得更多的经营利润。前者主要是对广义城镇建设而言，后 者主要是对房地产、商业、工业、运输等企业而言。 3 2 城市土地利用的集约程度 随着经济的迅速发展，人口的急剧增加以及建设的速度加快，对 土地资源的需求也有逐步扩大的趋势，而由于土地供给的有限性，其 为人类提供更多空间和物质财富的可能性也日益减少。因此，土地利 用必须走集约化经营的道路。土地利用的集约程度，是指在单位面积 的地上，追加更多的人力、物力、财力和技术、经营管理、以取得 更多的产出“”剐。土地利用的集约程度我们用土地利用强度指标来反 映。 但我国目前城市用地多是粗放利用，建筑密度小，浪费很大。工 业部门占地面积比建筑基地面积多几倍。城市用地的土地容积率也很 低，市中心商业繁华地段，建筑层数低，大量住宅楼也是低层建筑， 地利用率提高的潜力很大。国外许多发达国家和地区，为了节约土 地，大量采用高层建筑和地下建筑。 提高城市土地利用的经济效益，除了住宅建设上增加建筑面积， 减少建筑投资外，城市商业、工业、和交通运输等用地，也存在一个 经营利润的收益问题。城市土地要根据土地的级差收益来分配利用。 三、国内外研究现状 城市发展是一个比较复杂的过程，包含了自然、经济、社会等各 方面要素彼此消长的过程。因此，要想真正地评价一个城市是否朝可 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 持续方向演进，也是一个比较复杂的过程，国外学者对城市可持续指 标( s u s t a i n a b l ei n d i c a t o r ) 做了许多探索。沃尔特( w a l t e r ) 从 资源的角度，恰林基( t j a l l i n g i i ) 从环境角度，托曼( t o m a n ) 从经 济学角度分别探索不同背景下城市资源集约利用的标准及其评价方 法。其中比较典型和全面的为皮尔思( p e a r c e ) 城市发展阶段环境对 策模型。城市发展阶段环境对策模型，主要根据城市发展的不同阶段 ( 起飞、膨胀、顶峰、下降、低谷) 所出现的资源环境问题( 土地的 过量及粗放使用、水资源的过量消耗、交通堵塞等) ，采取相对适宜 策略，加强土地规划控制等。荷兰专家则在规划设计中进行了细致的 成本效益分析、土地利用潜力分析等，以便更大程度上保证土地整理 的最佳和后续效益。 在国内，为保护和合理利用土地，在国土资源部的直接领导下， 进行了新一轮国土资源大调查。2 0 0 0 年开始的城市土地集约利用潜 力评价项目，来源于国土资源大调查“土地资源监测与调查工程”， 属城市土地价格调查与集约利用潜力评价工程项目的子项目。本 项目旨在根据优化利用、可持续利用的原则，建立城市集约利用潜力 评价方法和指标体系，对城市土地集约利用水平和利用潜力进行综合 评价，为制定有关政策法规提供依据，从而进一步加强政府对土地市 场以及城市土地利用的宏观调控作用，改变城市建设用地利用粗放的 现状，促进城市土地资源的有效配置和合理利用。2 0 0 0 年北京大学承 担的城市地集约利用潜力评价方法和指标体系设计研究，探索 不同背景下城市土地集约利用的标准及其评价方法。国土资源部以此 编制了 2 0 0 0 年城市土地集约利用潜力评价实施方案，并根据工作 基础、技术力量、资金、工作积极性等，确定了试点城市( 福州、义 乌、包头、济南、长春、天津、南京、德阳、杭州、广州) ，目前正 在进行项目的验收阶段。 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 四、城市土地潜力分析理论基础 l 、区位理论 区位是指由自然、经济与社会各要素之间相互作用而形成的综合 体，是自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间相互联系、相 互作用在空间、位置上的反映，是自然地理区位、经济地理区位和交 通地理区位在地域空间上有机结合的具体表现；三种区位有机联系、 相辅相成，形成土地区位的优劣差异。区位理论是研究特定区域内关 于人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间的相互内在联系和 空间分布规律的理论。区位理论有两层基本内涵，一层是人类活动的 空间选择；另一层是空间内人类活动的有机组合。前者是区位主体已 知，根据区位主体本身固有的特征出发，来分析适合该区位主体的可 能空间，然后从中选择最佳区位；后者正好相反，大的区位空间已知， 依据该空间的地理特征、经济和社会状况等因素，来研究区位主体的 最佳组合方式和空间形态”“。 区位理论根据其产生与发展的先后，可以有古典与现代之分。一 般而言，古典与现代区位理论主要区别在于立论依据以及考虑问题的 范围和内容有差别。 土地作为人类一切活动的场所和载体，虽不可移动，但因在其上 从事的活动不同，使之在空间上表现出的利用类型不同，地租、地价 也随之变化、演替和转移，以致不同质量、不同地租、地价的地块之 间不仅有距离和方位特征，还具有确定的空间分布规律，并与各种地 理要素、社会经济活动的影响有密切的内在联系。因此，城镇土地利 用的实质即是对土地区位的利用。 2 、地租理论 地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借 以实现的经济形式，其本质就是收益权。即土地所有者从土地上获取 收益的权力。马克思认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占有 土地的直接生产者，就有了产生地租的基础。马克思对地租产生的原 城市土地潜力分析与合理配置地资源思路研究以四川省德阳市为例 因和条件进行了分析和研究，根据地租产生的原因和条件，把地租区 分为绝对地租、级差地租和垄断地租等几种形式口“。 ( 1 ) 绝对地租绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断 所取得的地租。在我国城镇中，因存在地国家所有权的垄断和使用 者对土地使用权的占有，实际上的两权分离，所有权必然要求在经济 上实现，因而我国的城镇经济生活中存在绝对地租形态。具体讲，绝 对地租是为取得土地使用权而向土地所有者支付的最低地租。 ( 2 ) 级差地租级差地租是指租用较优土地所获得的归土地 使用者占有的超额利润。级差地租按其形成条件不同，又分为级差地 租i 和级差地租i i 。级差地租i 是投到等面积的不同地块的等量资 本。级差地租i i 是在同一地块上连续投入同量资本，具有不同生产率 而产生的超额利润转化成的地租。在城镇中，级差地租是由于城镇土 地位置差异，等量投资或追加投资所产生的不同效益的超额利润。城 镇土地区位效益是构成级差地租的实体，因而城镇土地所有权垄断是 形成级差地租的基础，土地利用区位优劣则是形成级差地租的条件。 城镇内部土地由于区位优劣不一，则形成不同的级差地租，决定不同 的土地级别，这就为城镇土地定级估价提供了依据。 ( 3 ) 垄断地租垄断地租是由土地的垄断价格带来的超额利 润而转化成的地租。对于农业用地，垄断地租的形成，除了土地私有 权垄断个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件，它能够生产 某些特别名贵而又非常希缺的产品。这些商品的生产者凭借对一商品 的垄断经营，使这些产品的价格不仅大大超出其生产价格，而且也超 过其价值，从而形成垄断价格。生产者便可获得垄断价格与生产价 格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地 所以者后，便形成垄断地租。而在城镇，除了土地所以权外，由于城 镇土地经济供给的稀缺性，优越地段的土地可以给经营者带来更多的 利润，同时供不应求，从而形成垄断价格，垄断地租水平由租用者的 需求及其支付能力决定。 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 3 、土地报酬递减规律 报酬递增递减规律是指在其他生产要素固定不变，增加某一生产 要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但达到一定数量后，如继 续追加这一生产要素的单位投入量，其纯收益就不再随追加投入的 增加而增加，反而有可能减少”“。 通常生产需要投入所有生产 要素，为了分析某种生产要素对 生产的影响对生产的贡献，我们 假定只有一种要素可以变动，如 劳动力，其他要素( 包括土地) 均为既定。 土地报酬可以理解为土地的 产量，体现了土地的生产力。为 了考察劳动与土地等要素组合对 、每i 飞 。 一件氍，： 夕岔 一诎蕞由“ 、c 垩趟! 坐 j 7 图1总报酬、平均报酮、边际报酬曲线 土地报酬的影响，我们需要f i g 1 t h e t o t a lp a y ，a v e r a g ep a ya n d l i m i t p a yc u r v e 考虑平均报酬及边际报酬的变动趋势和规律。各种类型的报酬定义如 下： ( 1 ) 总报酬，即总产量，可以记t p ：( 2 ) 平均报酬：总报酬除以某 种要素的投入量，可以记为a p ：( 3 ) 以劳动( l ) 为例，边际报酬可以记 为：m p = t p l ，它是生产函数关于劳动l 的一阶偏导数。边际报酬 体现了土地的边际生产力。 根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为个阶段： 在平均报酬上升为下降之前为第一阶段，平均报酬处于递增状态，继 续劳动投入将使劳动一土地一资本等生产要素组合的生产效率得到 进一步提高；平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第 二个阶段，这个阶段生产的组织是合理的；边际报酬为零，总报酬 达到最大之后为第三个阶段，投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负 数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。 城市土地的利用也同样符合土地报酬递减规律。例如城市的建筑 城市土地潜力分析与合理配置土地资源思路研究以四川省德阳市为例 容积率、建筑密度，在理论上有一个最合理的建筑密度和建筑容积率， 如果超出一定范围，由于交通的拥挤、环境恶化、建筑成本的增高等， 又带来开发商利润的减少。 4 、可持续发展 可持续发展就是建立在社会、经济j 人口、资源、环境相互协 调和共同发展的基础上的一种发展，其宗旨是既满足当代人的需求， 又不能对后代人发展构成危害”。 可持续发展的基本特征主要是：( 1 ) 经济增长是国家实力和社会 财富的主要体现。可持续发展不仅要重视经济增长的数量，还要追求 提高质量和效益，减少生产废物，改变传统的生产和生活方式，实现 清洁、文明生产和消费。( 2 ) 以保护自然为基础，与资源和环境的承 载力相协调。发展必须保护环境，控制环境污染，改善环境质量，保 护大自然的生命支持系统，保护生物的多样性，保护地球生态的完整 性，使人类的发展保持在地球的承载能力之内。( 3 ) 以改善和提高 人类的生活质量为目的。目前在世界上仍然相当多的人口处在贫穷和 半贫穷状态，持续发展必须与解决多数人口的贫穷联系在一起。贫穷 与不发达是造成资源与环境破坏的根本原因，消除贫困，才能提高资 源和环境的发展的能力。 可持续发展的内涵可以概括为( 1 ) 目标：保持经济高速发展， 又保护生态环境，使社会经济同资源环境实现良性循环。( 2 ) 体系； 可持续发展使社会与自然关系的变革，是以保护资源与环境为前提对 社会进行改革，需要建立可持续发展的社会体系。( 3 ) 过程：在整个 过程中协调好人口、资源、环境、社会及经济发展之间的关系。( 4 ) 思想：可持续发展是一种思想，理想目标的实现，要使人的思想观念 有所转变，树立环境意识和生态观念，提倡节约，反对浪费。( 5 ) 原 理：主要体现在三个方面：一是强度社会的公平：二是强度发展和环 境的统一，即社会经济发展同资源环境统筹安排是可持续的基本原 则：三是强度生态与经济的协调是核心。 城市地潜力分析与合理配置土地资源思路研究 以四川省德阳市为例 五、城市土地潜力分析 1 、城市土地潜力与城市土地潜力分析概念 1 1 城市地潜力的概念 城市土地潜力，是指在现有技术经济条件和规划要求下，通过一 定手段进一步提高土地的使用效率，其大小取决于目前的土地集约利 用程度、未来一定时期内城市发展速度与技术应用程度口”“1 。城市土 地潜力与目前土地集约利用程度成反比，与城市发展速度、技术应用 程度成正相关目前土地集约利用程度越低，土地利用结构越不合理 土地利用强度越低，土地利用潜力越大：未来一定时期内可以预见的 城市发展速度越快，城市建设中可供利用的技术越先进，土地利用潜 力也就越大”“。 1 2 城市土地潜力分析的概念 城市土地潜力分析就是