（民商法学专业论文）我国限价商品房法律制度研究.pdf

a thesis submitted in partial fulfillment of the requirements for the degree for the master of law limited price of commercial housing in china legal system candidate: gu xiaobo major : civil & commercial law supervisor: prof. wang jianfei huazhong university of science & technology wuhan 430074, p.r.china january, 2012 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密，在_年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 本论文属于 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 i 摘摘 要要 限价商品房是我国住房体系中的一个新生事物，它即不同于已有的经济适用房 和廉租房，也不是完全的普通商品住房，它是一种新的住房种类，在我国的住房体 系中起着承上启下的作用。随着我国近年来房价的持续走高，城镇中即买不起普通 商品房又不符合条件申请经济适用房和廉租房的中等收入“夹心层”人群住房问题 越显明显，限价商品房正是在这个大背景下推出的。目前我国大部分大中城市已经 出台了限价商品房管理办法 ，这些立法为推进我国限价商品房的建设取得了重要 的作用，使我国的限价商品房法律制度初步成型。然而，目前的限价商品房制度依 然存在着许多的问题和不足。本文分析了我国现行限价商品房制度的性质、现状及 所存在的问题，借鉴国外和地区相关的公共住房制度的成功经验结合我国的具体情 况提出了要设立我国专门化的限价商品房管理机构来对现行法律制度进行重构，并 在此基础上制定我国限价商品房管理条例来完善我国限价商品房的法律制度。 本文共分为五个部分，各个部分的具体内容大致如下： 第一章是我国限价商品房制度的概述，主要介绍了我国限价商品房的概念，明 确了我国限价商品房的住房保障性质以及限价商品房制度在我国保障性住房体系中 的地位问题。 第二章主要是从宪法人权理论方面论述了限价商品房制度的宪法法理基础；从 经济法的市场调控功能和国民收入再分配功能两方面论述了限价商品房制度的经济 法理基础。 第三章介绍了我国限价商品房法律制度的现状，并分析了我国现行限价商品房 法律制度所存在的问题。 第四章分别介绍了新加坡和香港地区的公共住房制度，对其进行归纳和概括， 提出了适合我国限价商品房制度建设借鉴的相关经验。 第五章以构建我国限价商品房管理条例为切入点，提出了要成立专门化的 限价商品房管理机构来完善我国的限价商品房法律制度，并以专门化的管理机构结 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 ii 合国外公共住房建设的先进经验，来对我国现行限价商品房法律制度的不足进行梳 理和重构。 关键词：关键词：限价商品房 经济适用房 保障性住房 专门管理机构 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 iii abstract at present our country is vigorously promoting the construction of public housing to solve the housing problems of low income families. affordable housing is a important part of the public housing system, so the development and improvement of affordable housing is significant for the construction of the public housing system. after almost two decades of practice and exploration，the main legislative achievements of affordable housing system is 2004s affordable housing management approach” and 2007s affordable housing management approach”. these legislative achievements play an important role in the construction of affordable housing, also make the initial shape of the legal system of affordable housing. however, the current affordable housing legal system remains much to be desired. this paper analyzes the situation and the inadequacy of the current affordable housing legal system, refers the success experience of public housing construction of extraterritorial and proposes to set up a specialized affordable housing management agency to reconstruct the existing affordable housing legal system. on this basis, chinas state council promulgates the regulations of affordable housing” to improve our affordable housing legal system. this paper is divided into five parts, the content of each part as the following: the first chapter is outline of the affordable housing system. this section covers the basic development course of the affordable housing system, the concept of affordable housing, the essential attribute of affordable housing, and the location in the public housing system of affordable housing. the second chapter discusses the legal basis of affordable housing system on the theory of human rights from the constitution, and the legal basis of affordable housing system on the theory of economic laws functions of market regulation and national income redistribution. the third chapter comparative studies the old and new “affordable housing management approach”, introduces the status of affordable housing legal system, and analyzes the problems of affordable housing legal system. the fourth chapter is about singapore and hong kongs public housing system, and 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 iv points out successful experience suitable for chinas affordable housing system. the main content of the fifth chapter is to improve affordable housing legal system, and building affordable housing regulations” as the entry point. this chapter proposes to set up a specialized affordable housing management agency ,and use this agency to sort out and reconstruct affordable housing management approach to form the main content of affordable housing regulations .and all this bases on extra territorials advanced experience of the public housing construction, the lack of current affordable housing legal system. this chapter also gives some specific legislative proposals from the following: affordable housing project pre-planning, the affordable housing construction system, affordable housing market turnover and exit system and the liability of affordable housing. key words: price of commodity housing affordable housing public housing specialized management agency 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 v 目目 录录 摘摘 要要 . i abstract . iii 1 限价商品房概述限价商品房概述 1.1 限价商品房的概念 . 1 1.2 限价商品房的属性 . 1 1.3 限价商品房在我国住房保障体系中的定位 . 5 2 限价商品房制度的法理基础限价商品房制度的法理基础 2.1 人权和宪法理论基础 . 9 2.2 限价商品房的经济法理基础 . 11 3 我国限价商品房法律制度的现状及其问题我国限价商品房法律制度的现状及其问题 3.1 我国限价商品房法律制度的现状 . 14 3.2 我国限价商品房法律制度存在的问题 . 17 4 国外（地区）公共住房制度经验的借鉴国外（地区）公共住房制度经验的借鉴 4.1 国外（地区）公共住房制度简介 . 21 4.2 国外（地区）公共住房制度的借鉴意义 . 25 5 我国限价商品房法律制度的完善我国限价商品房法律制度的完善 5.1 立法层面上的完善 . 28 5.2 操作层面上的完善 . 30 结结 语语 . 36 致致 谢谢 . 37 参考文献参考文献 . 38 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 1 1 限价商品房概述限价商品房概述 1.1 限价商品房的概念限价商品房的概念 限价商品房在我国住房体系中是一个新兴的概念。住房是人类最基本的生存和 生活的需要，住房权也是人类最基本的权利，我国自住房商品化开始之后，近年来 住房价格持续高涨，已经远远高于普通民众的收入水平，房价问题也成为社会生活 的焦点问题。尽管国家连续出台调控政策，但效果均不理想，反而房价到是有越调 越高的趋势，房价的持续高涨不仅带来了严重的社会问题，同时也给政府形成了巨 大的社会压力，稳定房价和解决大量中低收入人群的住房难题已经明确成为政府目 前的主要社会责任，而限价商品房正是在这样的背景下推出的，同时也引起了全国 人民的讨论和关注。 2006 年 5 月 17 日九部委共同发布的 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意 见中首次出现了限价商品房的规定。 意见指出土地供应应在限套型、限房价基 础上确定，在此上建筑的房屋即可称为限价商品房。 我国各个城市在具体实施限价商品房政策的过程中，出现了许多相似但又各不 完全相同的实践模式。如宁波市实施的以“四限定、两公开”为核心的实践模式， 福州市实施的“限房价、限套型、限销售对象”的“三限房”模式，广州市提出的 “两竞一限” 、 “两竞两限” 、 “两竞三限”等实践模式。尽管这些模式的内容和范围 不尽相同，但都是限价商品房的具体表现形式。 同时与“限价房”容易混淆的还有今年市场上刚出现的“限购房”概念， “限购 房”是指地方政府为了调控房价而出台的限制本地居民所购买房屋套数的限购令政 策。 “限购房”并不是一种独立的住房类型，其与“限价房”有着根本的不同。 1.2 限价商品房的限价商品房的属性属性 对限价商品房性质的界定，目前尚未有一个一致的观点，一般认为，限价商品 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 2 房是保障性住房，因为它是在政府特殊政策的扶持下产生的，并且以解决中等收入 家庭居住难题为政策目标。但同时也有其他意见认为限价商品房应该属于商品性住 房，因为它体现更多的是住房的市场化属性，与传统意义的保障性住房（廉租房、 经济适用房）相比有着强烈的市场化气息。本人认为限价商品房是我国住房体系中 的一个新生事物，对其性质的准确分析和界定事关其相关制度的制定、完善和发展。 1.2.1 限价商品房的市场化属性限价商品房的市场化属性 无疑从名称上就可以看出限价商品房是即不同于开发商开发的完全市场化的商 品性住房也不同于现存的以政府为主导的经济适用房和廉租住房。首先，限价商品 房具有商品房的一般属性，它是房地产开发商以一定的方式（招标、拍卖、挂牌或 协议）支付了土地出让金拿到土地的使用权之后，投入资金进行商业开发和建设， 并最终将住房以商品的形式投入市场进行销售以回收资金和获取利润。在土地的供 应方式上，限价商品房与一般的普通商品房都是以土地的市场价值为基础的，即通 过以一定的方式缴纳土地出让金来获取土地使用权的，土地的使用是有偿的，这与 经济适用房、廉租房有着根本的区别。 经济适用房管理办法规定经济适用房用地 通过划拨方式取得， 同时城镇最低收入家庭廉租住房管理办法也规定廉租房建 设所需建设用地通过行政划拨的方式取得。 可见，在土地的供应方式上，限价商品 房体现更多的是土地的市场价值，反映了其市场化的属性。 同时，在房屋的产权方面，限价商品房与经济适用房和廉租房也有着根本的区 别。限价商品房在售出之后，购房者对其享有完全的所有权，按照我们国家目前的 限价房政策，尽管房屋的上市流转会受到一定程度的约束，但房屋的产权是绝对的， 没有限制的。经济适用住房的产权，按照目前学界的通说，认为是政府与购房者共 同享所有的，购房者的所有权是受到限制的，是不完整的；而廉租房的产权则完全 由政府所有，住房者仅仅享有居住权。因此我们通过房屋的最终产权状况也可以看 经济适用房管理办法第 7 条规定： “经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳 入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。 ” 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 第 11 条规定： “政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应； 各级地方人民政府应当在行政事业性收费等方面给予政策优惠； 对地方人民政府房地产行政主管部门购买旧住 房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入按照规定给予税收优惠。 ” 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 3 到限价商品房自己独特的市场化属性。 1.2.2 限价商品房的保障性属性限价商品房的保障性属性 限价商品房的保障性属性也称作为社会性属性，其体现的是它的社会住房保障 功能。我国在限价商品房推出之前，保障性住房仅包括经济适用房和廉租房两种。 这两种住房是典型的保障性住房，体现的是政府对城市低收入人群的住房保障功能， 是一国住房保障体系的基础和根本。而住房的保障性属性并不是天生俱来的，而是 社会发展的产物，是随着人类社会的进步发展和现代政府职能的转变而产生的。 一国的房地产市场是典型的不完全竞争市场、有限竞争市场，对于土地资源稀 缺的中国来说更是如此。众所周知，房地产的开发和建设是以土地资源为基础的， 而土地资源的稀缺性和不可再生性，决定了住房商品价格的调节不能像其他一般商 品那样，可以通过供应量的增加来调节。由于土地资源的有限性和垄断性决定了住 房商品供应的有限性和垄断性，因此当有限的住房供应不能满足无限的住房需求时， 房地产市场就只能通过价格的上涨来对供需矛盾进行调节，从而导致土地占有者拥 有垄断价格和垄断利润。并且土地资源的短缺也不能像其他商品资源那样可以通过 国际买卖来弥补，土地作为国家财富和主权的象征，一国土地资源的短缺是不可能 通过市场来解决的。土地资源的稀缺性和不可跨国交易性决定了住房商品不是一个 可以完全交易的商品。同时住房作为人类生存和生活的基础，是人们不可替代的必 需的生活资料，也不是普通的商品。再加上住宅权是一国公民最基本的人权，一国 公民可能没有消费能力去购买豪华的高级商品住宅，但他在一个国家的住宅权并没 有因为他的有限购买能力而丧失。因此，住房所具有的商品性和不可完全交易性的 双重特性，决定了房地产市场并不能像一般商品市场那样是一个完全自由的完全竞 争的市场，而是一个在土地资源限制下的有限竞争的市场。 如果把房地产市场交给 完全自由竞争的市场来调控，那么，仅仅认同市场购买力的房地产资源分配市场就 有可能使许多没有购买能力的公民丧失了住宅权。 这也说明了单纯依赖市场这只 “不 透明的手”是无法保障公民的居住权的，因此政府的参与与介入就显得非常的必要。 王栋限价商品房法律问题探析a楼建波房地产法前沿m北京：中国法制出版社，2008(2)：255 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 4 我国限价商品房自产生就肩负着平抑房价、解决城市中等收入群体住房问题的 重任，它既带着计划经济的印记，又体现着市场经济的特征，同时又满足了我国当 前经济发展和宏观调控的要求。因此限价商品房的法律属性不仅体现在私法上也体 现在公法上，其法律属性表现在私法上的一面主要是根植于限价商品房的市场化属 性，主要体现在限价商品房的买卖中，限价商品房不同于以前的福利房，它需要购 房者出资购买，购房者享有房屋的所有权，购房者也可以在符合法律规定要求的条 件下上市交易，这个过程主要是受私法的调整包括民法通则 、 物权法和合 同法等；其法律属性表现在公法上的一面主要根植于限价商品房的保障性和社会 性，主要表现为限价商品房的前期立项规划、中期开发建设以及后期销售和退出， 这与完全市场化的普通商品房是有很大不同的，比如限价商品房建设用地使用权的 取得是政府在限定房价基础上开发商竞地价，并对房屋的建设标准及最终的销售对 象都作出了一定的限制，这个过程主要是政府机关和开发商博弈的过程，政府机关 作为行政主体，而开发商作为行政相对人，他们之间的法律关系主要是受行政法调 整的，包括行政许可法 、 行政复议法和行政处罚法等。因此，限价商品 房的法律规范不仅涉及民法，而且也涉及到行政法，并且在整个限价商品房开发建 设流程当中，其受公法调整的影响更多一些。 哲学上认为，任何事物都是由矛盾构成的，而事物的性质则是由其根本矛盾决 定的。因此只有抓住限价商品房的根本矛盾才能掌握其根本属性。在限价商品房的 双重属性中，何者为其根本属性？是一个由争议的问题。虽然限价商品房自产生以 来学界就有不少反对和质疑的声音，对其性质的认定差异则更大，甚至建设部等有 关政府部门也表示限价商品房不属于保障性住房，而是政策性商品住房。 本人认为 限价商品房作为政府对特殊主体提供的公共服务，不同于可以在市场上自由交易的 普通商品住房，在性质方面，限价商品房与作为社会保障住房的经济适用房极其相 似。他们的建立都体现了政府的社会保障责任，都解决了特定收入人群的住房问题， 改善了我国的住房供应结构，并对抑制我国目前过快增长的房价也有积极的作用。 中国网建设部：两限房是政策性商品住房非保障性住房 eb/ol 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 5 因此，本人认为，社会保障性属性是限价商品房的本质属性，将限价商品房归类为 保障性住房从而纳入我国社会住房保障体系，更有利于发挥其应有的积极作用。 1.3 限价商品房在我国住房保障体系中的定限价商品房在我国住房保障体系中的定位位 目前我国正在着力构建住房保障体系， “十一五”期间，党中央、国务院高度重 视保障性住房的建设工作，住房保障建设工程呈现“加速跑”的趋势，越来越多住 房困难群众的安居愿望得以实现。2005 年底，全国仅有 32.9 万户最低收入家庭被纳 入廉租住房保障范围，如今，通过各类保障性住房建设，全国有 1500 万户城镇中低 收入家庭住房困难问题得到解决。 而“十二五”的规划更是将住房保障摆在了显著 的位置， 仅 “十二五” 规划的首年 2011 年中国保障性安居工程住房建设规模将达 1000 万套，相比 2010 年的 590 万套，增长 70%，保障性住房建设规模创历年之最。 这一 系列的数字表明，中国保障房建设开始驶入“快车道” 。目前保障性住房主要包括廉 租房、经济适用房和限价商品房。限价商品房作为社会住房保障体系的重要组成部 分，将限价商品房放在住房保障体系的整体框架中确定其定位，具有重要的意义。 下面我将简要介绍与限价商品房制度相关的具有保障性功能的廉租房制度和经济适 用房制度。 1.3.1 廉租房制度廉租房制度 廉租房又称城镇廉租住宅、公共住宅（public housing） ，是指政府（或单位） 在住宅领域实施社会保障职能，向具有本市非农户口的最低收入家庭 和其他需要住 房保障的特殊家庭提供租金补贴或以较低的租金配租的具有保障性质的住宅。从世 界各国的实践经验来看，廉租房的投资建设主体包括政府部门和私人机构。廉租房 制度是我国住房社会保障体系中的重要组成部分。廉租房制度的基本宗旨是为最低 新华网 “十一五”期间我国大力推进保障性住房建设综述 eb/ol 王晓我国今年将建 1000 万套保障性住房n人民日报(海外版)，2011-01-08(3) 最低收入家庭是指家庭月人均收入低于当地当年城市居民最低生活保障标准，并且经当地民政部门批准、连 续享受当地城市低保待遇一年以上的城市低保家庭， 其他需保障的特殊家庭是指具有当地非农业常住户口、 持 有当地民政部门认定的优抚对象身份证明的家庭。参见陈海航，王晓雨中国保障性住房（经济适用房、廉租 房、限价房）政策与法律实务应用工具箱m北京：法律出版社，2010：183 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 6 收入者提供最基本的住房条件以保障其基本的生存空间。廉租房制度具有以下的基 本特征：第一、政府是廉租房保障责任的主体。现代民主国家的基本职能之一就是 提供完善的社会保障制度。住房保障作为社会保障制度中的一种，国家是廉租房制 度保障责任的主体，有义务通过各种方式来建设和筹集廉租房的房源或通过财政手 段直接对符合廉租房条件的申请者提供货币补贴。第二、廉租房的保障对象特定。 廉租房的保障对象主要有两类，一类是城镇中最低收入住房困难的家庭，一类是城 镇中需要保障的孤、老、病、残等特殊困难家庭。第三、廉租房的保障方式主要有 货币补贴和实物配租两种。实物配租是指政府将其建设的或通过其他渠道筹集到的 廉租房房源以低廉的价格出租给符合条件的申请者， 实物配租又俗称为 “砖头补贴” ； 货币补贴则是指政府向符合条件的廉租房申请者直接发放货币，再由其到市场上去 自行租赁住房，货币补贴又称为“人头补贴” 。 我国廉租房政策自出台以来，廉租房的制度建设取得了巨大的成绩，其中我国 大部分城市已经确立了相关的制度和政策，不少地方在实践中已经形成了一套可操 作的廉租房运作机制和程序， 据可查的资料， 截止 2007 年年底， 全国 656 个城市中， 已有 586 个建立了廉租房制度，全国累计已有 54.7 万户低收入家庭通过廉租房制度 改善了住房条件。 虽然我国廉租房制度已经取得了一定的成就，但目前该制度在整体的发展态势 上，与政策目标和居民期望还有一段不小的差距。在我国数量巨大的城镇低收入群 体住房需求面前，目前所推出的廉租房总量依然是杯水车薪，同时加上我国廉租房 制度缺乏明确目标和长远规划，相关法律法规建设滞后，廉租房资金匮乏，地方政 府缺乏积极性等问题，以至于我国的廉租房制度依然需要很长的路要走。 1.3.2 经济适用房制度经济适用房制度 经济适用房是我国保障性住房体系中另外一个至关重要的住房类型，2007 年颁 布的经济适用住房管理办法第二条对经济适用房的概念进行了重新的定义，经 济适用住房特指由政府提供优惠政策，在限定套型面积和销售价格基础上，按照合 理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 7 济适用房作为我国住房保障体系中的一部分，发轫和服务于我国由计划经济向市场 经济转化大背景下的住房制度改革，在解决购房困难的中低收入家庭住房问题上发 挥了积极的作用。以北京市为例，自 1998 年开始进行建设经济适用房至 2004 年 10 月底，北京市总共批准的经济适用住房建设项目有 54 个，总建筑规模为 2690 万平 方米，累计竣工了 1317 万平方米，共解决了 10 余万户城镇中低收入家庭的住房难 题。 经济适用房制度的实施在一定程度上完善了城市住房的供给结构，同时也对城 市住房价格的持续高涨起到了抑制作用。 尽管经济适用房政策的实施取得了初步的成效，但其也存在着不可忽视的重大 问题。首先，在供应方面，供应规模并没有达到预期的规划，供应规模总量偏小； 在住房面积方面，远远超出国家规定面积的经济适用房在全国各地是屡见不鲜；在 配套设施方面，经济适用房地理位置普遍较为偏远，教育、卫生、医疗、交通条件 较差，小区基础生活设施落后、配套设施不齐全，居民的额外生活成本大幅提高， 经济适用房固有的保障性功能相对被削弱。其次，在销售方面，经济适用房存在严 重的销售对象错位的问题，按照经济适用房相关法律文件的规定，经济适用房的销 售对象只能为城镇居民中的低收入人群，但实际情况却并非如此。高收入人群和所 谓的“特权阶层人群”占有经济适用房的现象在社会上也是时常发生，工作人员暗 箱操作出现的连号现象更是绵绵不断。经济适用房“富人化”的现象，严重扭曲了 其应有的功能和作用，损害了城镇中低收入人群的特殊利益，从而造成了更严重的 社会不公问题。再次，在运行管理和监督机制方面，经济适用住房存在着产权管理 不合理、政府政策调控成本和监督成本过高、退出机制不健全等问题。 1.3.3 限价商品房在我国住房保障体系中的定位限价商品房在我国住房保障体系中的定位 通过上述的分析我们可以看出在我国目前住房保障体系中，限价商品房与经济 适用房、廉租房有一定的相似和联系，它们都以解决特定主体的住房问题为目标， 都体现了政府的主导性和社会保障性，但在规划建设、保障对象、准入条件、退出 机制等方面又有很大的差别和不同。我们可以大致勾画出目前我国住房保障体系的 蒋慧北京市构筑多层次的住房保障体系研究d：硕士学位论文北京：北京交通大学，2006：11-12 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 8 结构：廉租房制度针对城镇最低收入人群，经济适用房制度针对城镇的低收入人群， 而限价商品房制度针对的则是即不符合上述两种住房条件的，又无力在市场上购买 普通商品住房的城镇中等收入住房困难人群，既所谓的中等收入“夹心层”人群。 可如下图所示： 图图 1 我国住房保障体系框架我国住房保障体系框架 限价商品房制度的推出弥补了我国住房保障体系的缺陷和不足，扩大了我国社 会住房保障的保障对象，实现了社会各层次收入人群住房的无缝衔接，是我国住房 保障体系的重要一环，担负着自己独特的使命和责任。因此，将限价商品房制度明 确的纳入我国住房社会保障体系是必须的也是毋庸置疑的，尽管其“披着商品房的 外衣” ，但它体现的是政府的社会保障职能。 廉租房制度 限价商品房制度 经济适用房制度 住房困难的中等 收入“夹心层” 人群 低收入人群 最低收入人群 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 9 2 限价商品房制度限价商品房制度的法理的法理基础基础 2.1 人权和宪法理论人权和宪法理论基础基础 2.1.1 住宅权是基本人权住宅权是基本人权 住宅权是基本人权，它指的是全体社会成员拥有基本的居住条件（住有所居） 和在此基础上逐步改善居住条件的权利。 早在中国古代就有“安得广厦千万间，大 庇天下寒士俱欢颜”的词句，这是将住宅作为人们生存的基本必需品的真实写照。 住宅权作为一项基本的人权， 在国际社会早就得到了广泛的认同。 1948 年发表的 世 界人权宣言中第 25 条第 1 项就明确规定： “人人享有为维持他本人以及家属的健 康和福利所必需的生活水平，包括食物、衣着、住宅、医疗和必要的社会服务。 ”国 际住宅和城市问题研讨会于 1981 年 4 月在伦敦通过了住宅人权宣言 ，将“享有 良好环境，适宜于人类的住所”明确规定为“所有居民的基本人权” 。 对于住宅权作为基本人权的内涵，可以从两个方面来理解：一是公法意义上的， 即住宅权是每一个公民维持其生存和生活所必需的基本权利，无论是贫困者还是富 有者，都享有基本的住宅权利；二是私法意义上的，住宅权是指公民对其住宅享有 的所有权和其他一些相关的权利。 前者是从应然的角度来强调住宅权是人人都享有 的基本权利，后者是从实然的角度将住宅权作为一项现实的民事权利来理解。对于 富有者来说，他们可以通过市场来解决自己的住房需求，获得自己的房产，住宅权 此时体现的是一项具体的实然状态的民事权利。然而对于贫困者而言，他们在市场 机制中处于弱势地位，仅凭自己的能力无法获得合适的住宅，住宅权更多体现的是 一种公法上的权利，其基本意义是，政府和社会应该给予低收入者的保障和照顾， 使其能够解决基本的居住问题，从而使住宅权从公法上的应然的权利转化为私法上 实然的权利，这也正是建立经济适用房、限价商品房等住房保障制度的意义所在。 周柯住宅立法研究m北京：法律出版社，2008：53 王晋东完善我国廉租房制度的法律对策d ：硕士学位论文长沙：湖南大学，2007：10 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 10 2.1.2 政府的保障义务和责任政府的保障义务和责任 既然住宅权作为一项基本的人权， 那么就存在与这一权利相对应的责任和义务的 主体。这义务主体一是权利主体自身，即人们应该通过自身的努力和奋斗来解决自 己的住房问题，从而实现自己的住宅权，二是政府部门，他们有义务通过采取一定 的措施来帮助那些不能自我实现住宅权的低收入人群。住宅权是人权，国家有职责 和义务来帮助人们实现住宅权利。国家必须保障人权的道德基础来自于国家存在的 目的与宪法的正当性要求。 衡量一个国家是否为现代文明民主国家的一个基本指标 就是看其民众住宅权的保障程度。住宅权是公民的一项基本权利，对于国家来说则 是一项基本的义务，这一点是被世界各国政府普遍认同的。我国也应该按照经济、 社会、文化权利国际公约的规定，担负起采取适当措施保证居民基本住宅权实现 的义务。同时国家保障全体社会成员住宅权利的实现受到一个国家经济发展水平、 自然资源状况、政治文化背景以及家庭、个人收入等条件的制约，特别对于收入低 又没有占有资源的人来说，实现住宅权在客观上有很大的难度 。因此，住宅权的完 全实现仅仅依靠市场和权力主体自身的努力是显然不够的，政府部门还应该依法运 用公共权力通过转移支付的手段建立起经济适用房、限价商品房等社会住房保障体 系来对社会资源进行重新分配，来帮助社会低收入者实现住宅权。 2.1.3 国家对住宅权的宪法保障国家对住宅权的宪法保障 住宅权作为公民的一项基本人权，国家有义务保障居民的住宅权。宪法作为国 家的根本大法，它对公民的各项基本权利予以最高层次的确认和保护。限价商品房 制度的宪法基础就在于对住宅权这一基本人权的公法保护。 我国宪法对于公民的人权和社会保障有一些原则性的规定，如中华人民共和 国宪法第 33 条第 3 款规定“国家尊重和保障人权” ；第 45 条第 1 款规定“国家提 供物质帮助、社会保险、社会救济和医疗卫生” ；第 39 条规定“公民住宅不受侵犯” 。 然而，我国宪法并没有对居民的住宅权作出明确的直接的规定，这对公民住宅权的 韩大元国家人权保护主义与国家人权机构的功能j法学论坛，2005(6)：34 李林法治社会与中低收入群体的人权保障j前线，2001(5)：23 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 11 保障显然是十分不利的，因此，本人认为我国宪法应对住宅权作出明确和具体的规 定，使居民的住宅权具有根本法的依据，从而使国家对居民的住宅权由流于形式的 道义承诺变为具有宪法依据的实质性的法律义务。 2.2 限价商品房的经济法理基础限价商品房的经济法理基础 我们知道市场经济主要是靠市场价值规律这只“看不见的手”来实现资源的合 理配置。 “理性经济人”追求自身利益最大化的行为是市场机制对资源高效配置的基 础，由于市场经济主体的盲目性和趋利性，这样市场机制就不可避免的存在公共产 品的供给、垄断、信息不对称、社会分配不公平、经济周期等缺陷。这样一来就会 存在“市场失灵”的问题 。由于“市场失灵”的问题“利益冲突无法在私人领域内 部解决，于是冲突向政治层面转移，干预主义便由此产生” 。 这便是经济法产生的 背景。经济法的调整对象包括经济管理关系、组织管理性流转和协作关系、维护公 平竞争关系等三类。这几类关系之所以成为经济法的调整对象，是在于他们直接体 现了国家的意志。国家意志和经济相结合所体现的“纵” “横”关系，即意志经济关 系。 国家对市场的适当干预以矫正“市场失灵”是经济法的一个基本原则。这种干 预是一种间接方式的适度干预，是有必要的，也是合乎法律的。 因此经济法中的国 家干预理论已经成为现代国家解决“市场失灵”所带来的一系列社会问题和经济问 题的重要手段。 住房问题从表面上来看好像是住房价格和居民购买能力之间的矛盾问题，但是 从深层次的原因来看，是住房市场的垄断、房地产商、政府部门和消费者之间的信 息不对称所导致的“市场失灵”问题。由于土地具有不可再生性、稀缺性和不可流 动性等特性，而土地又是住房不可缺少的要素，这些因素决定了住房市场是不完全 竞争的市场，需要国家的干预保障公民的住宅权利。发达国家的经验也证明了，住 房问题仅仅依赖市场是没有办法完全解决的，需要国家对住房市场进行干预。一个 刘大洪经济法学m北京：中国法制出版社，2007：28 德哈贝马斯公共领域的机构转型m曹卫东等译北京：学林出版社，1999：171 史际春，邓峰经济法总论m北京：法律出版社，1998：45 李昌麒经济法学m北京：中国政法大学出版社，2002：31 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 12 国家实施怎样的住房政策与该国的社会政策、经济政策是密不可分的。建立完善的 住房保障体系来解决居民的住房问题，其理论基础正是国家按照经济法的原则对住 宅“市场失灵”进行矫正。国家通过实施住房保障制度对住宅市场的干预主要体现 在以下两方面。 2.2.1 经济法的市场调控功能经济法的市场调控功能 对市场的宏观调控是经济法的一个重要的功能。 住房市场作为一个不完全竞争的 市场需要国家依据经济法对其进行有效的调控。由于人多地少的基本国情和城镇化 的规模不断扩大和进程不断加快，土地资源成了极其稀缺的资源。如果房地产市场 任其市场化，商品化的话，那房价会一直持续的上涨，泡沫会越来越严重，危机也 会一点一点的累积，到最后会演变成严重的社会问题。房地产市场存在强大刚性需 求，然而房地产市场的信息不对称和盲目性，房地产市场的巨额利润吸引着各种投 资者和企业来投身这个领域，导致大量的热钱涌入房地产市场，这种投机性需求抬 高了房价，伤害了确实有住房需求的消费者。而且房地产商因为逐利性，都热衷于 开发别墅和大面积豪华型