工程项目财务分析课件.ppt

建设工程项目财务评价,又称为财务评价，是指在对投资和资金筹措、成本费用、销售收入、销售税金及附加等进行估算的基础上，根据国家现行财税制度、价格体系和项目评估的有关规定，从项目的财务角度，分析计算项目直接发生的财务费用和效益，编制财务（辅助和基本）报表，计算评估指标，对项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡能力等进行分析，以判断项目在财务上的可行性，为项目的投资决策提供科学依据。,1、什么是财务分析？,、准备工作收集基础数据编制辅助报表建设投资估算表，流动资金估算表，建设进度计划表，固定资产折旧费估算表，无形资产及递延资产摊销费估算表，资金使用计划与资金筹措表，销售收入、销售税金及附加和增值税估算表，总成本费用估算表编制基本财务报表财务现金流量表（全部投资现金流量表、权益投资现金流量表）、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表、计算财务评价指标：盈利能力；清偿能力；,！所有步骤均是建立在财务预测的基础之上,2、财务分析的内容和步骤,3、财务分析的目的从企业或项目角度出发，分析投资效果，判断企业投资所获得的实际利益，分析经济可行性，为决策提供依据为企业制定资金规划提供依据资金筹措；资金的使用安排为协调企业利益与国家利益提供依据4、财务分析的原则费用与效益计算范围的一致性原则费用与效益识别的“有无对比”原则只需针对增量费用和效益动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则基础数据确定中的稳妥原则,基本财务报表（1）财务现金流量表：反映项目计算期内各年的现金收支，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。新设法人项目财务现金流量表分为：项目财务现金流量表：该表以项目为一个独立系统，从融资前的角度出发，不考虑投资来源，假设全部投资都是自有资金。资本金财务现金流量表：该表从项目法人（或投资者整体）的角度出发，以项目资本金作为计算基础，把借款还本付息作为现金流出。投资各方财务现金流量表：该表分别从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算的基础（2）损益和利润分配表：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。（3）资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余短缺情况。（4）借款偿还计划表：反映项目计算期内各年借款的使用、还本付息，以及偿债资金来源，计算借款偿还期或者偿债备付率、利息备付率等指标,基本财务报表：,财务分析报表,辅助报表：,资金需求：投资,资金来源：筹措,资金使用：费用,投资回报：收益,固定资产投资估算表,辅助报表1,流动资金估算表,序号,最低周周转转天数次数,合计,11.11.21.2.11.2.21.2.31.2.41.2.51.322.12.234,流动资产应收账款存货原材料燃料、动力在制品产成品其他现金流动负债应付账款短期借款流动资金（1-2）流动资金本年增加额,年份,项目,投产期达到设计能力生产期,3456n,辅助报表2,流动资金与销售收入、经营成本、固定资产投资的比例，单位产量的流动资金占用额、周转次数等，参照同类项目进行粗略估算。,资金投入计划与资金筹措表,辅助报表3,显示建设年度的分类投资使用额及资金来源。做到各年度资金平衡，保证资金来源及使用的经济效果。,主要产出物和投入物价格依据表,辅助报表4,单位产品生产成本估算表单位：元,辅助报表5,固定资产折旧费估算表单位；万元,辅助报表6,说明：一般情况房屋及建筑物折旧年限30年，残值率25；机器设备折旧年限8年，残值率10，运输工具折旧年限10年，残值率为0。,折旧的几种常用方法,无形及递延资产摊销估算表单位；万元,辅助报表7,说明：无形资产应按有关合同及协议规定受益期摊销，无受益期的，不少于10年摊销。开办费摊销不短于5年。,总成本费用估算表单位：万元,辅助报表8,财务评价指标,投资回收期投资利润率投资利税资本金利润率借款偿还期资产负债率流动比率速动比率财务净现值财务内部收益率动态投资回收期财务外汇净现值换汇成本或节汇成本,静态指标,动态指标,评价指标体系,投资收益率,财务状况指标,财务评价的内容、基本财务报表与评价指标的对应关系,静态分析,投资收益率,静态投资回收期,动态投资回收期,财务净现值率,财务净现值,财务内部收益率,动态分析,盈利能力分析,偿债能力分析,偿债备付率,资产负债率,借款偿还期,利息备付率,流动比率,速动比率,盈亏平衡分析,敏感性分析,确定性分析,不确定性分析,财务分析,投资的含义,是指特定经济主体（包括国家、企业和个人）为了在未来可预见的时期内获得收益或使资金增值，在一定时期向一定领域的标的物投放足够数额的资金或实物等货币等价物的经济行为。从特定企业角度看，投资就是企业为获取收益而向一定对象投放资金的经济行为。,分类,第二节财务效益和费用识别和计算,一、项目投资及其特点（一）项目投资的定义是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。单纯固定资产投资新建项目投资项目投资完整工业项目投资以恢复固定资产生产效率为目的的更新项目更新改造项目投资以改善企业经营条件为目的的改造项目,（二）项目计算期的构成项目计算期是指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间，包括建设期和运营期（具体又包括投产期和达产期）。建设期是指项目资金正式投入开始到项目建成投产为止所需要的时间，建设期的第一年初称为建设起点，建设期的最后一年末称为投产日。运营期是指从投产日到终结点之间的时间间隔。项目计算期n建设期S运营期P,【例】企业拟购建一项固定资产，预计使用寿命为10年。要求：就以下各种不相关情况分别确定该项目的项目计算期。(1)在建设起点投资并投产。(2)建设期为一年。解答：（1）项目计算期（n）=0+10=10(年)（2）项目计算期（n）=1+10=11(年),（三）项目投资的内容,二、进行融资前分析,融资前分析的基本步骤,项目收益的估算1、收入、成本和费用2、经营成本的估算3、利润与所得税的估算4、现金流量表,1、公式回顾销售利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加销售收入=销售税金及附加+总成本费用+销售利润总成本费用=折旧费摊销费利息支出工资及福利费修理费外购原材料、燃料和动力费其他费用=折旧费摊销费利息支出经营成本税后利润=利润总额-所得税利润总额=所得税+税后利润=所得税+盈余公积金+公益金+应付利润+未分配利润,销售收入,销售税金及附加,总成本费用,利润总额,折旧费、摊销费,利息支出,经营成本,所得税,税后利润,全部投资回报来源,权益投资回报来源,销售收入,-销售税金及附加,-经营成本,-所得税,！并不构成现金流出,销售收入,-销售税金及附加,-经营成本,-所得税,-借款利息交付及本金偿还,（-）,（-）,（-）,税后利润,+折旧费,+摊销费,+利息支出,税后利润,+折旧费,+摊销费,-借款本金偿还,（-）,投资收益,例3：某投资项目投产后的前两年收入和成本费用如下表所示，求投资者在这两年中的全部投资收益。,231、销售收入250035002、销售税金及附加1201703、总成本费用25002550其中：折旧与摊销950950利息支付450400经营成本4、利润总额5、弥补亏损后应纳税所得额06、所得税（税率为33%）7、税后利润8、弥补以前年度亏损9、提取盈余公积金10、偿还借款本金500500其中：用折旧费与摊销费500500用税后利润0011、利润分配0,年份,项目,投产期,1100,1200,-120,780,660,备注,0,218,-120,562,0,120,44,398,1-2-3,780-120,66033%,4-6,(562-120)10%=44,562-12044=398,解：的净现金流量为虽然前两年投资者到手的现金仅为398元，但其实际收益为330+1012=1342元，其中1342398=944元为留在企业的盈余资金用于回收投资的收益不仅仅是税后利润。但税后利润是反映企业各年财务业绩的重要指标。利润与利润分配估算表是投资财务分析中必不可少的,权益投资,销售收入,-销售税金及附加,-经营成本,-所得税,-借款利息交付,-借款本金偿还,项目,第二年,第三年,2500,-120,-1100,-0,-450,-500,3500,-170,-1200,-218,-400,-500,净现金流量,330,1012,利润与利润分配表序号项目合计1销售（营业）收入2销售（营业）税金及附加3总成本费用其中：经营成本折旧与摊销费利息支出4利润总额5弥补以前年度亏损6应纳所得税额7所得税8净利润9期初未分配利润10可供分配利润,计算期,1,2,3,(123),(4-5),(6所得税率),(4-7),(8+9),利润总额=销售收入-销售税金及附加-总成本费用,利润与利润分配表序号项目合计11提取法定盈余公积金12提取公益金13可供投资者分配的利润14应付优先股股利15提取任意盈余公积金16应付普通股股利17未分配利润18累计未分配利润息税前利润：4+利息支出息税折旧摊销前利润：息税前利润+折旧+摊销,计算期,1,2,3,(1011-12),(13-14-15-16),(8-5)10%,2、投资现金流量表,全部投资现金流量表,权益投资现金流量表,融资前,融资后,投资中既包括了投资者出资部分，又考虑了负债资金,指项目投资者的出资额，并假定债务资金投资（包括融资租赁的固定资产投资）与权益投资之和等于建设投资（含建设期利息）,自由现金流FCF,折现自由现金流DCF,现值合计(NPV)=DCFt,1.000.900.810.730.650.590.530.310.180.12,X,X,X,X,X,X,X,X,X,X,12345678910,折现系数,现金流量分析,现金流量现金流入（CI）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入.即指投资方案在一定时期内所取得的收入。现金流出（CO）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流出.即指投资方案在一定时期内支出的费用。净现金流量（CICO）：同一时点上的现金流入减去现金流出之差。,（1）投资项目的类型假设；假设投资项目只包括单纯固定资产投资项目、完整工业投资项目和更新改造投资项目三种类型。（2）财务可行性分析假设；（3）项目投资假设；即使实际存在借入资金，也将其作为自有资金对待。不区分自有资金或借入资金，而将所需资金都视为自有资金。（4）经营期与折旧年限一致假设；（5）时点指标假设（时期指标时点化）；为便于利用资金时间价值的形式，不论现金流量具体内容所涉及的价值指标实际上是时点指标还是时期指标，均假设按照年初或年末的时点指标处理。其中：建设投资在建设期内有关年度的年初或年末发生；流动资金投资则在年初发生。（6）确定性因素假设；（7）产销平衡假设；假定产销平衡，假定按成本项目计算的当年成本费用等于按要素估算的成本费用。,假设前提,投资项目现金流量的估算（融资前）,1、现金流入量的估算（1）营业收入：运营期最主要的现金流入量；营业收入预计单价预计销量（2）补贴收入：与经营期收益有关的政府补贴（包括退税、定额补贴、财政补贴）；（3）回收额：新建项目均发生在终结点上，包括回收的垫支流动资金和回收的固定资产余值。终结点的回收额回收的垫支流动资金回收的固定资产余值,2、现金流出量的估算（1）建设投资的估算；包括固定资产，无形资产及开办费的投资，是建设期的主要的流出量。主要应当根据项目规模和投资计划所确定的各项建筑工程费用、设备购置成本、安装工程费用和其他费用来估算。（2）流动资金投资的估算：流动资金的投资额（垫支额）是一个增量的概念，要看本年比上年新增加多少。计算流动资金投资额时，首先看各年流动资金需用数（流动资产流动负债），然后用本年的流动资金需用数减去上年的流动资金需用数。某年流动资金投资额(垫支数)本年流动资金需用数上年流动资金需用数或本年流动资金需用额截至上年的流动资金投资额本年流动资金需用数该年流动资产需用额该年流动负债可用额,【例】A企业完整工业投资项目投产第一年预计流动资产需用额为30万元，流动负债可用额为15万元，假定该项投资发生在建设期末；投产第二年预计流动资产需用额为40万元，流动负债可用额为20万元，假定该项投资发生在投产后第一年末。要求：根据上述资料估算下列指标：每次发生的流动资金投资额；投产第一年的流动资金需用额=30-15=15（万元）第一次流动资金投资额=15-0=15（万元）投产第二年的流动资金需用额=40-20=20（万元）第二次流动资金投资额=20-15=5（万元）终结点回收的流动资金。终结点回收流动资金=流动资金投资合计=15+5=20（万元）,（3）经营成本的估算：又称付现的营运成本，指在运营期内为满足正常生产经营而动用现时货币资金支付的成本费用。按照“费用要素”分类：总成本费用该年外购材料、燃料和动力费工资及福利费维修费其他费用折旧、摊销利息支出某年付现的经营成本该年外购原材料、燃料和动力费工资及福利费维修费其他费用或该年不包括财务费用的总成本费用折旧无形资产和开办费的摊销按照“成本项目”分类：总成本费用制造费用管理费用营业费用财务费用不包括财务费用的总成本费用制造费用管理费用营业费用注：经营成本制造费用管理费用营业费用折旧摊销,【例】A企业完整工业投资项目投产后第15年每年预计外购原材料、燃料和动力费为60万元，工资及福利费为30万元，其他费用为10万元，每年折旧费为20万元，无形资产摊销额为5万元；第610年每年不包括财务费用的总成本费用为160万元，其中每年预计外购原材料、燃料和动力费为90万元，每年折旧额为20万元，无形资产摊销额为0万元。要求根据上述资料估算下列指标：（1）投产后各年的经营成本；（2）投产后第15年每年不包括财务费用的总成本费用。1）某年付现的经营成本该年外购原材料、燃料和动力费工资及福利费维修费其他费用投产后15年每年的经营成本=60+30+10=100（万元）或该年不包括财务费用的总成本费用折旧无形资产和开办费的摊销投产后610年每年的经营成本=160-20-0=140（万元）2）投产后15年每年不包括财务费用的总成本费用=100+20+5=125（万元）,（4）营业税金及附加的估算；营业税金及附加以流转税为计税基础应交增值税销项税额进项税额【例】仍按上例资料。A企业投资项目投产后第15年每年预计营业收入为200万元，第610年每年预计营业收入为300万元，适用的增值税税率为17%，城建税税率为7%，教育费附加率为3%。该企业不缴纳营业税和消费税。要求根据上述资料估算下列指标：投产后各年的应交增值税；投产后各年的营业税金及附加。解答：投产后各年的应交增值税投产后15年每年应交增值税=(每年营业收入-每年外购原材料燃料和动力费)增值税税率=(200-60)17%=23.8（万元）投产后610年每年应交增值税=(300-90)17%=35.7（万元）投产后各年的营业税金及附加投产后15年每年营业税金及附加=23.8(7%+3%)=2.38（万元）投产后610年每年营业税金及附加=35.710%=3.57（万元）,（5）维持运营投资的估算；维持运营需要在运营期投入的固定资产投资，根据特定行业（油田、矿山）的实际需要估算。（6）调整所得税的估算：为了简化计算，本章所称调整所得税等于息税前利润与适用的企业所得税税率的乘积。息税前利润（EBIT）营业收入该年不包括财务费用的总成本费用税金及附加营业收入（付现的经营成本折旧摊销）税金及附加调整所得税EBIT所得税税率息前税后利润EBIT（1所得税税率）,【例】仍按上例资料，A企业适用的所得税税率为33%。要求根据上述资料估算下列指标：投产后各年的息税前利润；投产后各年的调整所得税。解答息税前利润=营业收入-不含财务费用的总成本费用-营业税金及附加投产后15年每年息税前利润=200-125-2.38=72.62（万元）投产后610年每年息税前利润=300-160-3.57=136.43（万元）投产后15年每年调整所得税=72.6233%=23.96（万元）投产后610年每年调整所得税=136.4333%=45.02（万元）,（四）净现金流量的确定净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。包括所得税前净现金流量和所得税后净现金流量两种形式。某年净现金流量=该年现金流入量该年现金流出量,运营期内的NCF推导运营期内的所得税前NCF运营期内的现金流入运营期内的现金流出营业收入+回收残值经营成本营业税金及附加营业收入(不含财务费用总成本折旧摊销)营业税金及附加+回收残值营业收入不含财务费用总成本营业税金及附加+折旧+摊销+回收残值息税前利润EBIT+折旧+摊销+回收残值运营期内的所得税后NCF息税前利润EBIT(1所得税税率)+折旧+摊销+回收残值,（一）单纯固定资产投资项目NCF建设期某年的NCF该年发生的固定资产投资额运营期某年所得税前NCF营业收入该年回收固定资产残值(终结点)经营成本营业税金及附加该年因使用该固定资产新增的息税前利润该年因使用该固定资产新增的折旧该年回收的固定资产净残值(终结点)运营期某年所得税后NCF运营期某年所得税前净现金流量该年因使用该固定资产新增的所得税营业收入该年回收固定资产残值(终结点)经营成本营业税金及附加调整所得税息税前利润(1所得税率)+该年因使用固定资产新增折旧+该年回收固定资产残值(终结点),项目投资净现金流量的简化计算方法,（二）完整工业投资项目NCF建设期的NCF该年原始投资额建设投资（固定、无形、其他流动资金投资运营期某年所得税前NCF营业收入该年回收额(终结点)经营成本营业税金及附加该年维持运营投资EBIT该年回收额(终结点)该年折旧该年摊销该年维持运营投资运营期某年所得税后NCF营业收入该年回收额(终结点)经营成本营业税金及附加该年维持运营投资调整所得税EBIT*(1-T)该年回收额(终结点)该年折旧该年摊销该年维持运营投资该年自由现金流量自由现金流量是指投资者可以作为偿还借款利息、本金、分配利润、对外投资等财务金融活动的资金来源的现金流量。,【例】某工业项目需要原始投资1250万元，其中固定资产投资1000万元，开办费投资50万元，流动资金投资200万元。建设期为1年，建设期发生与购建固定资产有关的资本化利息100万元。固定资产投资和开办费投资于建设起点投入，流动资金于完工时，即第1年末投入。该项目寿命期10年，固定资产按直线法折旧，期满有100万元净残值；开办费于投产当年一次摊销完毕；流动资金于终结点一次回收。投产后每年获息税前利润分别为120万元、220万元、270万元、320万元、260万元、300万元、350万元、400万元、450万元和500万元。适用的企业所得税税率为33。要求：计算项目各年所得税后净现金流量。,计算如下:（1）项目计算期n1+1011（年）（2）固定资产原值1000+1001100（万元）（3）固定资产年折旧(1100-100)/10100（万元）（共10年）（4）建设期净现金流量：NCF0-(1000+50)-1050（万元）NCF1-200（万元）（5）运营期所得税前净现金流量：NCF2120+100+50+0270（万元）NCF3220+100+0+0320（万元）NCF4270+100+0+0370（万元）NCF5320+100+0+0420（万元）NCF6260+100+0+0360（万元）NCF7300+100+0+0400（万元）NCF8350+100+0+0450（万元）NCF9400+100+0+0500（万元）NCF10450+100+0+0550（万元）NCF11500+100+0+(100+200)900（万元）,（2）运营期所得税后净现金流量：NCF2120(1-33)+100+50+0230.4（万元）NCF3220(1-33)+100+0+0247.4（万元）NCF4270(1-33)+100+0+0280.9（万元）NCF5320(1-33)+100+0+0314.4（万元）NCF6260(1-33)+100+0+0274.2（万元）NCF7300(1-33)+100+0+0301（万元）NCF8350(1-33)+100+0+0334.5（万元）NCF9400(1-33)+100+0+0368（万元）NCF10450(1-33)+100+0+0401.5（万元）NCF11500(1-33)+100+0+(100+200)735（万元）,投资回收期,静态经济评价指标指标计算第一种情况：一次投资各年收益相同,计算公式为:,T:投资回收期,B:年收入,C:年支出,例：某人投资1000元，当年开始收益，每年的收入为700元，年支出额200元，试计算投资回收期？解：本投资回收期为：T=1000/(700-200)=2(年),静态经济评价指标指标计算第二种情况：一次投资各年收益不同,计算公式为:,T:投资回收期,B:年收入,C:年支出,例：某人投资1000元，当年开始收益，各年支出均为200元，第一年收入700元，以后逐年递减100元，直到减至200元为止，试计算投资回收期？解：本投资的回收期为：,静态经济评价指标指标计算第三种情况：多次投资各年收益不同,计算公式为:,T:投资回收期B:年收入C:年支出,例：某投资项目，各年基础数据见下表，试计算其投资回收期,动态经济评价指标动态投资回收期含义：是在考虑资金时间价值的情况下,用方案实施后每年所获得的年收益来偿还投资所需要的时间是把方案每年所获得的年收益,用一个事先选定的折现率贴现到投资发生的时间点上求出贴现的收益累计额达到投资额时所需要的时间,动态投资回收期计算公式：,式中：CI现金流入量；CO现金流出量；(CI-CO)t第t年的净现金流量；Io基准收益率或预选定的折现率Pt动态投资回收期,动态经济评价指标例：某投资项目数据如下表,试计算其动态投资回收期?,解：动态投资回收期为:,动态经济评价指标净现值含义：是利用技术方案所期望的基准收益率,将各年的净现金流量折算为基准年的现值各年现值的代数和即为净现值是项目全部收益现值减去全部支出现值的差额净现值可评价项目或方案的经济效果优劣计算公式：,净现值,第n年的净现金流量,k贴现率（项目资本成本或投资必要收益率）,n项目周期（指项目建设期和生产期）,初始投资额,计算公式1,计算公式2,第t年净现金流量,动态经济评价指标净现值,各种指标的经济含义：NPV=0投资收益率等于折现率或基准收益率NPV0投资收益率大于基准收益率,并有超额收益NPV12%(NPV=0,IRR=13%)Tp=1350/230=5.876年所以项目可行！,计算项目现金流量注意问题：,1.沉没成本SunkCosts不是项目的现金流；过去已经发生的，与当前项目决策无关的成本支出。,2.机会成本Opportunitycosts是项目的现金流；如某材料仓库可卖60万元，即机会成本,编制全部投资融资前现金流量表的步骤：计算固定资产折旧编制融资前利润与所得税计算表编制全部投资现金流量表,总成本费用中利息支出为零,编制全部投资计算固定资产折旧编制利润与所得税计算表编制全部投资现金流量表建设投资利息直接关系到年折旧额，进而关系到所得税,融资前现金流量表的步骤：,融资后现金流量表的步骤：,建设期利息（建设投资借款利息）计入固定资产原值,全部投资融资后现金流量表的编制融资方案：（1）建设投资8000万元中，权益投资为4000万元，分年出资1500、1500和1000万元，不足部分向银行贷款。假定每年借款发生在年中，当年借款只计一半利息。贷款利率为10%，建设期只计息不付息还款，将利息按复利计算到第四年初，作为全部借款本金。投产后（第四年末）开始还贷，每年付清利息，并分10年等额还本；（2）净营运投资约需2490万元（第3年年末投入)，但该资金全部向银行贷款（始终维持借款状态，在计算期末一次性偿还本金），年利率亦为10%。,（1）建设投资8000万元中，权益投资为4000万元，分年出资1500、1500和1000万元，不足部分向银行贷款。假定每年借款发生在年中，当年借款只计一半利息。贷款利率为10%，建设期只计息不付息还款。可知：建设期利息为630万元,年末,项目,1,2,3,4,0,1000,50,1050,3255,205,2000,1050,3255,1000,375,4630,4630,年初贷款,当年借款,当年利息,年末欠款累计,建设期建设投资借款利息,(1050+2000/2)10%,(3255+1000/2)10%,（1）建设投资（固定资产投资）8000万元，建设期利息为630万元。该项目的固定资产综合折旧年限为15年，残值率为15%，采用直线折旧法。期末余值等于账面余值。由于建设期利息计入固定资产原值内，故年折旧费为：年折旧额=第15年末回收固定资产余值为：12=2066万元,15,(8000+630)(15%),=547万元,(8000+630)-547,序号,1,2,3,4,项目,销售收入,销售税金及附加,总成本费用,其中：经营成本,折旧与摊销费,利息支出,利润总额,5,税后利润,融资后,融资前,序号,1,2,3,4,项目,销售收入,销售税金及附加,总成本费用,其中：经营成本,折旧与摊销费,利润总额,5,税后利润,利润与所得税计算表,净营运投资约需2490万元（第3年年末投入)，但该资金全部向银行贷款（始终维持借款状态，在计算期末一次性偿还本金），年利率为10%。,年末,项目,4,5,6,7,2490,249,0,2490,2490,0,249,2490,2490,249,0,2490,2490,期初本息余额,本期付息,本期还本,期末本息余额,净营运投资还款付息计划表,8,14,15,2490(1+10%)-249,0,0,0,2490,2490(1+10%)249,249,2490,2490,249,2490,2490,249,2490,2490,249,0,将利息按复利计算到第四年初(为4630万元），作为全部借款本金。投产（第四年末）开始还贷，每年付清利息，并分10年等额还本；,年末,项目,4,5,6,7,4630,463,463,4167,3704,463,417,4167,3704,370,463,3241,3241,期初本息余额,本期付息,本期还本,期末本息余额,建设投资还款付息计划表,8,12,13,4630(1+10%)463-463,463010,463,463,463,463,4167(1+10%)417-463,324,2788,2788,278,2315,926,93,463,463,46,0,计算利润与所得税（融资后）年折旧额=547万元,序号,1,2,3,4,项目,销售收入,销售税金及附加,总成本费用,其中：经营成本,折旧与摊销费,利息支出,利润总额(1-2-3),5,所得税(433%),6,税后利润(4-5),4,5,6,7,8,14,15,5600,8000,8000,8000,8000,8000,8000,480,480,480,480,480,480,320,5000,3500,5000,5000,5000,5000,5000,547,547,547,547,547,547,547,249,249,527,573,619,666,712,4759,6213,6166,6120,6074,5796,5796,521,1307,1354,1400,1446,1724,1724,569,569,477,462,447,431,172,876,907,938,969,1155,1155,349,463+249,417+249,370+249,序号,1,1.1,1.2,1.3,1.4,2,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,3,4,5,6,项目,现金流入,销售（营业）收入,回收固定资产余值,回收净营运资金,其他现金流入,现金流出,建设投资(不含建设期利息),净营运资金,经营成本,销售税金及附加,设备更新投资,所得税前净现金流量(1-2),累计所得税前净现金流量,所得税(融资前),所得税后净现金流量(3-5),7,累计所得税后净现金流量,1,2,3,4,5,6,14,15,5600,8000,8000,8000,8000,2066,2490,2500,3500,2000,2490,3500,5000,5000,5000,5000,320,480,480,480,480,-2500,2500,3500,4490,3820,5480,5480,5480,5480,5600,8000,8000,8000,12556,-3500,-4490,1780,2520,2520,2520,7076,-2500,-6000,-10490,-8710,-6190,-3670,16490,23566,172,431,447,569,569,-2500,-3500,-4490,1608,2089,2073,1951,6507,17824,11317,-2500,-6000,-10490,-8882,-6793,-4720,序号,1,1.1,1.2,1.3,2,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,项目,现金流入,销售（营业）收入,回收固定资产余值,回收净营运资金,现金流出,权益投资,借款本金偿还,借款利息支付,经营成本,销售税金及附加,所得税,1,2,3,4,5,6,14,15,5600,8000,8000,8000,8000,2066,2490,1500,1500,1000,712,666,619,249,249,320,480,480,480,480,1500,1500,1000,5167,7040,7009,6298,8788,5600,8000,8000,8000,12556,3,净现金流量,-1500,-1500,-1000,433,960,991,1702,3768,编制权益资金投资现金流量表,463,463,463,0,2490,3500,5000,5000,5000,5000,172,431,447,569,569,销售收入与销售税金的估计,经营成本的估计,建设投资与营运资金的投资估计,资金筹集与还款计划,折旧摊销和利息的计算,总成本表,利润估算,所得税的计算,利润分配表,全部投资现金流量表,权益投资现金流量表,资金来源与运用表（财务计划现金流量表）,资金负债表,盈利能力分析,清偿能力分析,投资财务分析过程,2、一般顺序,融资前分析,融资后分析,全部投资现金流量表,权益投资现金流量表,财务计划现金流量表,全部投资现金流量表,融资杠杆是否合适？,IRRMARR？,累计盈余资金0？,IRRWACC？,（方案初选与排序）,选定项目和融资方案,从工程技术和市场需求角度形成尽可能多的、可行的备选方案,房屋建筑功能评价,工业项目设计评价,民用建筑评价民用建筑项目设计是根据建筑物的使用功能要求，确定建筑标准、结构形式、建筑物空间与平面布置以及建筑群体的配置等。民用建筑一般包括公共建筑和住宅建筑两大类。,民用建筑设计评价,功能指数的推算。功能指数的推算是一个定性与定量相结合的过程，其主要步骤是评定功能分值。功能分值的评定是在科学的评分原则的指导下，按用户要求应该达到的功能程度，采用适当的评分方法，评定各功能应有的分值。,功能指数的推算方法很多，常用的有以下几种：A.强制确定法。又称FD法，包括01法和