（政治经济学专业论文）上海市甲级写字楼市场自然空置率研究.pdf

摘要 写字楼是房地产业的三大组成部分之一。它能直接反映房地产市场以至整 个经济的景气程度，是城市经济发展的晴雨表。写字楼市场的供给与需求之间 存在着矛盾，而写字楼市场的自然空置率能使这个矛盾最小化，使市场的供给 和需求达到均衡。 本文根据自然空置率的现有理论模型，对1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字 楼市场的自然空置率进行了实证计算，并对市场中所存在的问题、特点及未来 发展趋势作出了详细的分析。在理论分析和实证研究的基础上，提出了相应的 对策，来解决上海市甲级写字楼市场实际空置率与自然空置率之间的偏离，以 促进甲级写字楼市场平稳、持续、健康地发展。 关键词：甲级写字楼；自然空置率；写字楼租金 中图分类号：f 2 9 9 2 3 3 5 5 1 a b s t r a c t a sa ni m p o r t a n tr e a le s t a t es e c t o r ，o f f i c em a r k e ti ss e e na sab a r o m e t e r t os h o wf l u c t u a t i o n si nac i t y se c o n o m y t h ev a c a n c yr a t ei nt h eo f f i c e m a r k e tr e f l e c t st h ed i f f e r e n c eb e t w e e nt h ed e m a n da n dt h es u p p l yo ft h e o f f i c es p a c e t h i sd i f f e r e n c ew i l lb ea tt h em i n i m u mw h e nt h ec u r r e n t v a c a n c yr a t e i nt h eo f f i c e m a r k e te q u a l st h en a t u r a l v a c a n c y r a t e t h e r e f o r e ，t h en a t u r a lv a c a n c yr a t e s h a l lb et h es t a n d a r do ft h e e q u i l i b r i u mb e t w e e nt h ed e m a n da n ds u p p l yo ft h eo f f i c es p a c e i nt h i s t h e s i s ，n a t u r a lv a c a n c yr a t e si n t h e s h a n g h a ig r a d eao f f i c em a r k e t b e t w e e n1 9 9 1t o2 0 0 1a r ec a l c u l a t e db a s e do nt h ec u r r e n tt h e o r e t i c a l m o d e l s a f t e ra n a l y z i n gd i s a d v a n t a g e s ，p r e s e n tc o n d i t i o n sa n df u t u r e t r e n d si nt h es h a n g h a ig r a d eao f f i c em a r k e t ，t h ea u t h o ra l s op u t sf o r w a r d s o m ec o u n t e r m e a s u r e sa n dp r a c t i c a ls o l u t i o n st om i n i m i z et h ed e v i a t i o n b e t w e e nt h er e a lv a c a n c yr a t ea n dt h en a t u r a lv a c a n c yr a t et oe n s u r ea s m o o t h ，s u s t a i n a b l ea n dh e a l t h yd e v e l o p m e n t i nt h es h a n g h a i g r a d eh o f f i c em a r k e t k e yw o r d s ：g r a d eao f f i c e ；n a t u r a lv a c a n c yr a t e ：o f f i c er e n t s 1 引言 1 1 问题的提出以及本文的理论与现实意义 写字楼、住宅、商铺共同构成了房地产业的三大支柱，它们的发展状况是 衡量整个房地产市场运行态势的三大指标。而其中的写字楼市场，更是能直接 反映房地产市场以至整个经济的景气程度，是城市经济发展的晴雨表。由于供 应量小、需求量大，写字楼市场往往会有较高的投资回报率，但同时写字楼也 是房地产市场中抗经济风险能力最低的物业。例如汉城、香港在经济发展由高 速增长转换到低速增长期间，都曾出现过写字楼高空置率的情况。就香港而言， 自9 0 年代以来，经济增长率由7 0 一8 0 年代的两位数降低到1 0 以内，特别是 1 9 9 5 年以后，增长率都在5 左右徘徊( 受1 9 9 7 年亚洲金融危机的影响，1 9 9 8 年出现了负增长) ，以致在1 9 9 5 年1 9 9 8 年间，写字楼空置率一直呈上升趋势， 1 9 9 8 年底的空置率更是迅速攀升至1 5 5 。而在泰国，亚洲金融危机爆发前夕， 有近一半的写字楼和商品房空置卖不出去，失败的房地产投机是这次金融危机 的直接导火索。1 9 9 8 年的曼谷写字楼，平均空置率超过3 0 ，同年，雅加达写 字楼租金下跌5 0 ，吉隆坡写字楼租金下降2 3 。而9 0 年代初，日本房地产 泡沫破灭，也正是从写字楼市场开始的。日本各银行因为借款人的抵押房产贬 值，而蒙受巨额损失，进而拖累日本经济，使得日本经济迄今为止还没有完全 从困境中挣脱出来。 由此可见，写字楼市场与经济发展有着密切的关系，在写字楼的发展过程 中，容易出现以下两种情况：写字楼数量的绝对过剩与相对过剩。绝对过剩的 起因是：在高速发展期，企业投资、生产规模不断扩张，对写字楼大量的需求 信号，触发了这方面的大量投资。一旦经济放缓，惯性的作用使写字楼投资在 一段时期内还在继续扩张，然而需求却已渐趋萎缩，在这一涨一消的交替中， 总量上的绝对过剩就出现了。而相对过剩的起因，则主要与城市经济结构的调 整有关。在城市经济发展进程中，每一时期都有不同的经济结构特征，从而要 求写字楼的供给结构也要与之相适应。但同时写字楼物业又具有不可移动、使 用期长和功能转移难的特点，这就会导致原有写字楼不适应新需求的现象，形 成结构性的相对过剩。正是基于写字楼市场的重要性和特殊性，众多研究机构 和物业咨询公司都会定时发布写字楼市场运行情况的数据和研究报告，以便及 时得对写字楼市场的运行状况进行分析和预测。 按照业内的通常划分方法，写字楼分为甲级( 高档物业) 、乙级( 中档物业) 和丙级( 低档物业) 。随着经济的发展以及人们对办公要求的不断提高，写字楼 市场一般以甲级写字楼为主。以香港为例，1 9 9 8 年底香港写字楼总存量为8 6 6 万平方米。其中，甲级写字楼5 2 9 万平方米，占6 1 ；乙级写字楼1 9 3 万平方 米，占2 2 ；丙级写字楼1 4 4 万平方米，占1 7 。而且历年供给增量仍以甲级 写字楼为主，历年空置的甲级写字楼也明显低于乙、丙级写字楼。 随着上海市经济近年来的快速发展以及中央对上海市“经济、金融、贸易、 航运中心”定位的确定，上海写字楼市场需求结构发生重大变化，高品质的甲 级写字楼需求旺盛，如在陆家嘴区域、淮海中路和南京西路区域，甲级写字楼 出现了供不应求的现象。与此同时，中低档的写字楼却吸纳乏力。出现这种现 象主要有两个原因： ( 一) 近年来随着科技和经济的迅猛发展，使人们的办公越来越依赖于网络、 通讯等设施，讲究效率和速度，因此对写字楼本身品质及其区位的要求也越来 越高，而目前市场上的许多乙级、丙级写字楼设旌落后、周围交通不便，难以 满足客户的要求。这样，就直接导致大量乙级、丙级写字楼的空置。此外，部 分国内中小企业目前经营状况不太理想，从客观上也造成对乙级、丙级写字楼 需求的减少； ( 二) 随着上海国际地位的提升，国内外有实力的企业大量进驻，在客观上 形成对写字楼的巨大需求，该部分客户群对办公的硬件、软件有着更高的要求， 而甲级写字楼以优越的地理位置、便利的办公条件和完善的服务自然受到青睐。 所以，可以预期，上海市在建设成为国际性大都市的进程中，对写字楼的 需求也将主要以高档甲级写字楼为主。基于此，本文将研究的对象确定为上海 市甲级写字楼市场，从反映写字楼市场运行状况的关键指标一空置率和租金入 手，求出潜在的自然空置率，并通过比较实际空置率与自然空置率之间的差异 程度，来分析上海市甲级写字楼市场的运行状况，并针对市场中所存在的问题、 特点及未来发展趋势，提出相应的对策和建议，以促进上海市甲级写字楼市场 的平稳、持续、健康地发展。 1 2 国内外的研究现状 学术界对租金、空置率、自然空置率的实证研究主要以住宅市场作为研究 对象( r e s e n 和s m i t h ，1 9 8 3 ；h a r r i s ，1 9 9 1 ) 。而s h i l l i n g 、s i r m a n s 、c o r g e l ( 1 9 8 7 ，1 9 9 2 ) ，w h e a t o n 、t o r t e ( 1 9 8 8 ) ，f r e w 和j u d ( 1 9 8 8 ) ，s h i l t o n t a n d y ( 1 9 9 3 ) ，g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 等人则把这方面的研究拓展到了写字楼市场。 d a v i d ( 1 9 5 3 ) 较早研究了不同城市公寓出租市场的空置率问题，指出实际 空置率与自然空置率的偏离是影响租金变化的主要因素。 e u b a n k 和s i r m a n s ( 1 9 7 9 ) ，r o s e n 和s m i t h ( 1 9 8 3 ) ，r e e c e ( 1 9 8 8 ) ，g a b r i e l 和n o t h a f t ( 1 9 8 8 ) 等人都对自然空置率进行过研究。所有这些学者的研究都 建立在单个城市的时间序列数据之上，并且实证模型都假设自然空置率不会随 着时间而发生改变，没有采用微观的截面数据来研究在不同类型物业之间不同 的自然空置率。 在上世纪8 0 年代，美国两位数的空置率导致写字楼的租金大幅下跌，引发 一些学者对写字楼市场的租金调节机制开展了大量的实证研究( h e c i r m a n1 9 8 5 ： s h i l l i n g ，s i r m a n s 和c o r g e l ，1 9 8 7 ；w h e a t o n 和t o r t o ，1 9 8 8 ，1 9 9 4 ) 。这些 研究的绝大多数是基于如下的一个假设：过量的供给和需求导致商业房地产市 场租金发生变化，而以实际的空置率偏离自然空置率来衡量过量的供给和需求。 1 9 8 7 年，s h i l l i n g 假设自然空置率为常数，采用下列回归方程研究美国1 7 个城市写字楼的自然空置率( v 。) ：r = b 。+ b 。e - b 。v 。式中，r 为单元面积基本租金 的变化量；e 为考虑通货膨胀后经营费用的变化量；v 为实际空置率：b 。、b 、 b z 为估计参数。则自然空鬟率v 。= b 。b 。运用该方法对美国1 7 个城市写字楼市场 的计算结果表明，其自然空置率在1 9 2 0 9 之间，且自然空置率在不同城市 之间有较大的差别。 1 9 8 8 年，w h e a t o n 和t o r t o 对空置租金调节模式是否适用于写字楼市场 进行了研究，得出如下的结论：1 租金与当前的空置量之间存在着显著的数量 关系。2 空置量对实际租金( 剔除了通货膨胀因素) 会产生影响。3 自然空 置率会随着时间而明显上升。 1 9 8 8 年，v o i t h 和c r o n e 建立了自然空置率的模型。在此模型中，空置率 被认为是同时受到所在地区因素( 比如，上世纪9 0 年代初期洛杉矶国防工业的 规模日益缩小) 和总量因素( 比如利率变化) 的影响。 1 9 8 8 年，h a u r i n 假设物业的非典型性( a t y p i c a l i t y ) 决定了该类物业的 自然空置率。按照他的观点，自然空置率是物业非典型性的函数，即 u = b + c ( a t y p 。一。) 。其中a t y p 。是在( t - 1 ) 时间上的物业非典型性的量度。越是 具有非典型性的公寓( 意味着替代品很少) ，就越有可能从市场上获得更高的租 金。这是因为对非典型性公寓的租金报价差异会很大。 1 9 9 0 年，j u d 和f r e w 认为不同物业的自然空置率之间存在着系统性差异。 一间物业单元越是具有非典型性，它的自然空置率越高。经过实证研究发现， 对于那些具有高度替代性的物业，自然空置率接近于零。而对于那些具有高度 非替代性的物业，自然空置率很高。 1 9 9 4 年，t h e o d o r e 针对公寓市场中不同物业的空置期，建立了空置期的概 率分布函数，指出空置期和物业年龄、物业类型及周围物业的对比等因素有关。 1 9 9 5 年，香港学者谢贤程根据方程：r i 。= 口( v t - - v 。) + 口p 。，其中：r i 。为时 间t 内的名义租金增长率；v 。为时间( t - 1 ) 的实际空置率；v 。为自然空置率； p 。为时间t 内的通货膨胀率；口、卢为估计参数。计算出1 9 7 9 年1 9 8 9 年香港 住宅租赁市场的自然空置率为4 2 ，此数值刚好与1 9 7 9 年1 9 8 9 年间的市场 平均空置率相吻合。 1 9 9 8 年，国内学者张泓铭提出通过统计中位数来寻求我国住宅的自然空置 率a 通过对历史上所有的商品住宅空置率的计算，得到自1 9 8 6 年1 9 9 6 年共 1 0 个年份的空置率，从中寻出中位数。因为就全国而言，商品住宅从诞生到较 大规模的发展以致形成有相当严重程度的空置，有一个较为完整的过程，空置 率的发展变化也有一个较为完整的过程，其中的中位数应该反映了这个过程。 因此，张泓铭认为这个中位数就是较为接近实际的自然空置率。并且可以通过 研究各年的住宅价格( 及租金) 实际运行，找到价格变化最小的一年，来验证 住宅自然空最率是否正确。由于全国的空置量连续性资料、全面性资料均无法 获得，而且这种方法的逻辑性不是很强，因此，张泓铭未对空置率的具体数值 做出计算。 2 0 0 1 年，k r a i n e r 对美国8 个城市2 0 0 1 年第二季度的自然空置率进行计算， 得出数据如下：波士顿( 7 2 ) 、休斯敦( 1 7 0 9 6 ) 、洛杉矶( 1 2 2 ) 、凤凰城( 1 5 o ) 、 波特兰( 1 0 9 ) 、盐湖城( 1 3 3 ) 、圣弗朗西斯科( 7 9 ) 、西雅图( 1 0 9 ) 。 所得的数据表明，在不同的城市，自然空置率是迥异的。而他认为供给约束或 许能够解释空置率截面数据之间的差异。自然空置率较低的城市，例如波士顿 和圣弗朗西斯科，中央商务区( c b d ) 的土地供给有限。尤其是圣弗朗西斯 科，整个城市基本上是被湖水包围。这些城市的供给曲线是极其没有弹性的。 所以波士顿和圣弗朗西斯科的承租人的需求也是没有弹性的，他们没有动力 去寻找或是等待新的物业进入房地产市场。与之相反，自然空置率较高的城市， 例如休斯敦和凤凰城，基本上没有土地方面的限制，因为这些城市用于建造新 的物业的空地很多。 1 3 本文的创新特色 本文的创新特色有如下两个方面： ( 一) 根据现有的自然空置率的理论模型，计算出1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市 甲级写字楼市场的自然空置率。并对根据不同理论模型所计算出来的结果做了 逐一的分析比较。 ( 二) 对上海市甲级写字楼市场存在的问题、特点及未来发展趋势进行了 研究，并从政府、开发商和金融机构三个方面提出了相应的对策。 1 4 本文采用的研究方法和理论工具 本文采用定性分析与定量分析相结合的方法。定性的分析方法就是用综合 分析的方法将事物之问的关系用文字形式表达出来，这种方法在经济与管理研 究中被大量采用。而定量的分析方法是用一个反映本质关系的稳定的通用公式 ( 模型、模式) ，得出复杂事物数量之间的因果关系，使客观事物量化，从而避 4 免个案处理时人们的主观偏好及失误。这种模型量化的方法是现代经济研究尤 其是应用经济研究的典型方法。 本文根据1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字楼市场实际空置率和实际租金增 长率的相关数据，采用定量分析方法，得出上海市甲级写字楼市场的自然空置 率。再根据定量计算的结果，对上海市甲级写字楼市场的运行状况作出定性分 析，提出相应的对策和建议，以解决实际空置率与自然空置率之间的偏离。 1 5 本文的基本结构和框架 本文正文共分为五部分。第一部分详细界定和阐述了本文中所出现的相关 概念；第二部分根据自然空置率的现有理论模型，对1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲 级写字楼市场的自然空置率进行了实证计算；第三部分详细分析了上海市甲级 写字楼市场存在的问题、特点及未来发展趋势；第四部分针对上海市甲级写字 楼市场存在的问题、特点及未来发展趋势，提出解决上海市甲级写字楼实际空 置率与自然空置率之间偏离的对策；第五部分则是对整篇文章的总结。 2 本文中相关概念的界定和阐述 2 1 甲级写字楼的界定标准 写字楼是从事生产、经营、咨询、服务的场所，它属于生产经营资料的范 畴。写字楼的出现是出于商务活动的需要，建筑师从土地集中有效利用和减少 交通时间与距离考虑，把一群小房子中的、各自独立而又相互紧密联系的相关 业务群体集中在一起。当把这些工作人群集中之后，又增加相应的功能设施来 解决他们的其它生活需求如徭饮、休闲、娱乐、健身等。经过长期的发展，逐 渐形成了现代意义上的写字楼。目前，社会上对写字楼档次的看法并不完全一 致，业内或政府管理部门目前也没有制订写字楼分级的客观依据和统一标准。 而按照写字楼的发展变化过程来看，可分为如下四个阶段： ( 一) 传统写字楼 特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类写字楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如： 3 6 4 0 米的开间、5 8 米的进深等，层高一般在3 6 米左右。建筑向高层发 展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按照传统的模式。 优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境( 灯、百页窗、家具布置等) 。 不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 ( 二) 早期的现代写字楼 特点：大空间。 优点：追求实效。 不足之处：机器化的办公环境；非人性化的工作方式。 ( 三) 后期的现代写字楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境：带有绿化的内庭院或中 庭；大空间中灵活布局；有适当的休息空间；用灵活隔断和绿化来保证私密性； 地板、天棚均有吸音处理等。 ( 四) 智能化写字楼 2 0 世纪7 0 年代以来，随着信息技术的发展，世界上的智能建筑陆续出现， 其中绝大部分是写字楼。2 0 世纪9 0 年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上 海的金茂大厦。而进入2 1 世纪，智能化写字楼发展迅速，已日渐成为办公建筑 发展的主流。 由此可知，从写字楼形态以及自身品质的演化看，写字楼经历了低级、中 级到高级的过程。在现阶段，由于品质档次、规模大小、智能化程度、配套服 务、管理水平等诸多方面存在的差异，写字楼形成了高档、中档、低档之分。 本文将依据建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、 6 智能化程度、物业服务等指标来对写字楼进行分类界定。 我国的写字楼一般区分为甲级写字楼( 高档物业) 、乙级写字楼( 中档物业) 、 丙级写字楼( 低档物业) 。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒 店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。而甲级写字楼又可细分为两个 部分：顶级写字楼和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，而甲级 写字楼是按照本地市场现行标准划分的。在本文中，甲级写字楼包括顶级写字 楼。 ( 一) 顶级写字楼 1 楼字品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，具有灵活的平面布局； 建筑质量达到或超过有关建筑条例或建筑规范的要求；建筑物使用率达7 0 ； 楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2 6 米。 ( 1 ) 装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修，如大理石外墙和玻 璃幕墙：采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料：有宽 敞的大理石大堂和走廊：公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高 级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应安 装吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石：卫生间安置进口名牌洁具， 如科马、科勒、美标、t o t o 等等。 ( 2 ) 配套设施：应有配套商务设施和生活设施，如会议室、邮局、银行、 票务中心、员工餐厅等；专用地上、地下停车场，停车位充足；满 足日常生活的商店，适合商务聚餐的饭店、宾馆；午问休憩设旌和 娱乐设施。其它如公园、运动设施和图书馆等。 ( 3 ) 电梯系统：电梯设施先进并且客、货梯分离。 ( 4 ) 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统能高效率运转；有楼 宇自控；有安全报警：有综合布线。 2 建筑规模：超过5 0 ，0 0 0 平方米。 3 客户进驻：国外知名公司的承租人组合：知名的跨国公司、国内外大 公司、大财团。 4 物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算 机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并且 办公物业各系统实现连通和统一的管理，2 4 小时的维护、维修及保安服务。 5 交通便利：位于重要地段，交通方便，临近两条以上的主干道；有多 种交通工具直达。 6 所属区位：位于主要商务区的核心区。 7 智能化：3 a s a ( 3 a 指具有通讯自动化系统c s 、楼宇自动化系统b a s 、 办公自动化系统o a s ；5 a 指具有通讯自动化系统c a s 、楼宇自动化系统b s 、办 公自动化系统o a s 、安保自动化系统s a s 、消防自动化系统f a s ) 8 开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期具有财务 弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验；这些开发商或是国外公司，如 来自美国、日本、香港、新加坡、韩国，或者是优质的国有企业。 ( 二) 甲级写字楼 1 楼字品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条 例或建筑规范的要求；其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。 ( i ) 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材 料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，培面应 为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，安装有吊顶，柱应包大理 石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地 砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆( 如立邦漆等) ，电梯 间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科 马、科勒、美标、t o t o 等等。 ( 2 ) 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、 票务中心、员工餐厅等；专用地上、地下停车场，停车位充足。 ( 3 ) 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综 合布线。 2 建筑规模：1 0 ，0 0 0 - 5 0 ，0 0 0 平方米。 3 客户进驻：知名的国内外大公司；大多从事技术研发、商业服务或知 名品牌代理等方面的业务。 4 物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括2 4 小时维护、维修及安保。 5 交通便利：有多种交通工具直达。 6 所属区位：位于主要商务区或城市副中心。 7 智能化：3 a 及3 a 以上。 ( 三) 乙级写字楼 1 楼字品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或建 筑规范的要求；但建筑物的功能不是最先进( 受功能陈旧因素的影响) ，有自然 磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 ( 1 ) 装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖， 墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶：公共部分的地面为地砖或铺中档地 毯，墙面刷白；卫生问采用中高档洁具等。 ( 2 ) 配套设施：有专用地上、地下停车场。 ( 3 ) 设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控：有安全报警；无综合 布线。 2 建筑规模：无限制。 3 客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 4 物业服务：有物业公司服务。 5 交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 6 所属区位：城市副中心或较好的城区位置。 ( 四) 丙级写字楼 1 楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新 的建筑条例或建筑规范的要求：建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧。但 仍能满足较低收入承租人的需求。 ( 1 ) 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通 地砖或水磨石；卫生问采用普通国产洁具。 ( 2 ) 配套设旋：无。 ( 3 ) 设备标准：分体空调；无楼宇自控：无安全报警；无综合布线。 2 规模：无限制。 3 客户进驻：客户基本是小型私营企业，从事简单的销售业务。 4 物业服务：有一般性的物业服务如清洁、收发信件、值班。 5 交通便利：有交通线路到达。 6 所属区位：一般城区位置。 2 2 与写字楼空置有关的概念 ( 一) 写字楼空置 写字楼空置是指写字楼的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的 状态。 ( - - ) 写字楼空置量 写字楼空置量是指写字楼的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售 状态的面积。 ( 三) 写字楼空置期 写字楼空置期是指写字楼从开始处于空置状态到空置结束所经历的时间。 ( 四) 写字楼供应量 一定时期内，写字楼的供给是固定的，并有下式成立： 本期写字楼供应量= 上一期的空置量+ 本期内写字楼新完工面积+ 本期其它物业 改作写字楼的面积一本期因折旧、损毁、改作它途而减少的写字楼面积。 ( 五) 写字楼存量 写字楼存量是指现有的、可供使用的全部存量写字楼面积，包括已经被占 用的面积和空置面积两大部分。 ( 六) 写字楼吸纳量 本期写字楼吸纳量= 上一期写字楼空置量+ 本期写字楼供应量一本期写字楼 空置量 ( 七) 写字楼空置率 写字楼空置率是指写字楼空置量占全部写字楼存量的比率，即空置率= 空置 量存量。 ( 八) 写字楼自然空置率 自然空嚣率的概念最初是由d a v i dm b l a c k 和l o u i sw i n n i c k ( 1 9 5 3 ) 提 出，现在已成为房地产经济领域的一个非常重要的概念。可以分别从定性和定 量两个角度来界定此概念： 从定性的角度来看，空置率过高对业主而言，意味着明显的利益损失；而 空置率过低，则意味着承租人没有或很少有选择的余地，很难在适当的租金水 平下找至4 满意的物业。也就是说，正如过高的空置率将使业主处境艰难一样， 过低的空置率也必然抑制承租人的需求愿望，除非市场所有的承租人都非常狂 热地抢购物业或出现其它极端的供不应求的情况，否则写字楼市场上不可能出 现空置率为零的情况。因此，在过高空置率和过低空置率的两个极端之间必然 存在一个正常的空嚣率，一方面保证承租人充分的选择权利；另一方面又能保 证业主的利益不受损失。这个空置率就是自然空置率。自然空置率的实质就是 长期房地产市场供需平衡下的空置率。 从定量的角度来看，g d j u d 和j f r e w ( 1 9 9 0 ) 给自然空置率做了如下的 定义：自然空置率是不会给业主带来调整租金的诱因的空置率“1 。即是在自然空 置率的情况下，市场的实质租金不会出现上升或下跌的压力。若实际的空置率 高于自然空置率，市场便出现供过于求，租金便会下降。反过来，租金便会上 升。根据此定义，租金的调节机制完全依赖于市场的供求是否平衡。 2 3 写字楼市场空置存在的必然性 2 3 1 写字楼一定数量的空最起到调节供求的作用。 写字楼一定数量的空置对于维持写字楼市场的供求平衡具有重要的意义。 它所起的作用类似于制造业和贸易业中的待售存货或者类似于劳动力市场中的 失业率。从供给的角度看，若写字楼市场空鼍率过高，空置量较多，理性的业 主将降低租金以刺激需求、减少空置：若写字楼市场空置率过低，业主预期收 益会较高，从而提高租金，抑制需求。从需求的角度看，保持一定水平的空置 1 0 率，不但使承租人选择余地加大，提高了其找到满意物业的可能性，而且等候 费用和搜寻费用降低，还意味着承租人在签订租约时处于有利的地位，有可能 争取到更低的租金和其它优惠的承租条件。若空置率过低，承租人不但选择余 地小，选择费用高，选择难度大，还可能面临较高的租金和苛刻的承租条件， 而且等候费用和搜寻费用加大，需求会趋于萎缩。因此，空景起到调节供求的 作用，使写字楼的供求平衡得以维持，有利于建立合理的市场调节机制。所以， 适度的空置存在是合理的且有效率的，并不意味着房地产资源未能被有效利用 或房地产资源的浪费。 2 3 2 写字楼一定数量的空置是业主实现利益最大化的保证。 对于业主而言，为追求利益的最大化，也需要保留一定比例和厮积的空置。 由于写字楼的兴建耗时很长，从而其供给弹性低，而市场需求变化很快，市场 信息不完全。业主既不能准确把握这种需求变化的信息，也不能随时通过兴建 写字楼来适应需求的变化。而且，租约的签订，通常都意味着租金和租期的确 定，在租期内业主不能随时调整租金。由于写字楼租约大多为长期性的，业主 保有一定量的空置面积，可以在市场低迷时，减少写字楼的供应量；而在市场 高涨时，再把这些写字楼租赁出去。这样就可以使业主即时的对市场获利机会 作出反应，从而使他们的预期收益最大化。因此，在出租过程中，虽然讨价还 价选择承租人的过程会使写字楼全部或部分面积空置的时问较长，带来当期收 益的损失，加大空置成本，但业主以较高租金租出的机会也比较大。如把写字 楼当期全部出租，业主就失去获得最大利益的机会。另外，面对不完全的市场 信息，业主也需要衡量空置的得与失，决定其何时和以何种租金水平来租出房 屋，以便在某一不可预料的市场需求出现时获取更高的租金收益。所以， h e n d e r s h o t t 和h a u r i n ( 1 9 8 8 ) 认为对业主而言，“不即时把楼宇租出其实是一 种利润极大化的行为”0 1 。 2 3 3 写字楼一定数量的空置是经济效益的体现。 由于写字楼的需求结构复杂，一定的空置在另外一种意义上就是一定的储 备。对于写字楼业主而言，没有能力去完全洞悉市场的需求。业主若要得到更 多市场动向的资料，可能需要耗费大量的人力、物力、财力用于写字楼市场的 调查。在难以把握经常变化的需求市场的情况下，业主会倾向于略为高估存货 的数量以预防突如其来的需求。空置虽然需要成本，但这突如其来所带来的损 失会更大，况且业主可以通过调整租金来补偿空置带来的损失。所以“这个选 择( 持有过剩的存货) 较诸业主试图取得完整的预知信息或作出即时的、 不可预测的价格调熬，还是花费较小的”嘲。对于写字楼承租人而言，空置所引 起的成本虽然会使租金略高，但对承租人而言，却能降低等候与搜寻的费用， 承租人的资金预算也会变得更有弹性。所以，就业主和承租人双方而言，保持 一定水平的写字楼空置量作为“缓冲存货”，有助于降低交易费用。正如a l c h i a n 和h l l e n ( 1 9 8 3 ) 所指出的“持有看似无用或未能使用的存货也可以是资源的一种 合乎经济效益的运用”“1 。 3 上海市甲级写字楼市场自然空置率理论模型及实证计算 3 1 自然空置率理论模型 自然空置率的理论模型较多，本文选取三个具有代表性的理论模型，作一 阐述( 为了行文的需要，对三个模型中表示相同意义的符号作了统一) 。 3 1 1 基本模型 这是最简单的计算自然空置率的模型。由自然空置率的理论，当写字楼市 场走强，导致过低的空置率时，租金会升高；当写字楼市场疲软，导致过高的 空置率时，租金会降低。而在通货膨胀的情况下，过高或过低的空置量不仅会 影响名义租金，还会影响到实际租金。由此，有如下的方程： g r r 。= a - b v 。 其中：g r r 。为时间t 内的实际租金增长率； v 。为时间t 内的实际空置率； a 、b 为估计参数； 而在自然空置率v 。的情况下，市场的实质租金不会上升或下跌，所以g r r 。= o ， 即v n = v 。= a b 。 3 1 2 扩展的基本模型 此模型由w c w h e a t o n 和r g t o r t o ( 1 9 8 8 ) 所提出。他们认为实际空置率 与自然空置率的偏离是影响租金变化的主要因素，由此得出： g r r 。= a e v 。一v 。 其中：g r r 。为时间t 内的实际租金增长率； v t 为时间t 内的实际空置率； v 。为自然空置率； a 为估计参数； 并且他们观察到：“在过去的二十年，写字楼存量增长了2 0 0 9 6 。服务业与金 融业部门的快速发展，改变了以前只在少数的主要大城市设立办公总部的作法， 而是在众多新兴的、快速发展的地区租用写字楼。在这情况下，租金总额增加 了，平均的租赁时问缩短了。因此，支持市场正常运转的自然空置率也有可能 会提高”锄。为了照顾到这种可能性，他们对上式进行了调整，即假设 v o = b + c l 。 其中：l t 为所经历的时间长度，以最初的时间点作为基期。 b 、c 为估计参数 即有方程： g r r 。= a e b + c l 。一v 。 3 1 3 双向决定模型 m a a n a r i 和h a r o l dd ，h u n t ( 2 0 0 2 ) 对德克萨斯州的五个城市：休斯敦、 圣安冬尼奥、达拉斯、奥斯汀和福特沃尔斯的写字楼市场自然空置率进行 了研究，计算出它们的自然空置率分别为：休斯敦( 2 1 2 ，1 9 8 8 年2 0 0 0 年) 、 圣安冬尼奥( 1 7 ，1 9 9 0 年2 0 0 0 年) 、达拉斯( 2 1 4 ，1 9 8 8 年2 0 0 0 年) 、 奥斯汀( 2 2 3 ，1 9 8 8 年2 0 0 0 年) 、福特沃尔斯( 1 7 6 ，1 9 8 8 年2 0 0 0 年) 。 其所依据的理论模型是： 租金增长率方程： f s r r 。= 口一声v t + 掣g r r 。一， 空置率方程：l v i 口一妒g r r 。+ y v 。 其中：g r r 。为时间t 内的实际租金增长率； v t 为时间t 内的实际空置率； 口、0 、9 、，为估计参数； 与一般的计算租金一空置率模型：g r r 。= a - b v , 不同，a n a r i 和h u n t 认为写字 楼实际租金增长率不仅会随着空置率发生改变，而且反过来，空置率也会随着 实际租金增长率发生改变，两者的作用是双向的。并且认为本期的实际租金增 长率( g r r 。) 和空置率( v 。) 还分别与上一期的实际租金增长率( g r r 。) 和空置 率( v 。) 有关。 3 2 1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字楼市场自然空置率的实证计算 分别运用上述三个模型对上海市甲级写字楼市场1 9 9 1 年2 0 0 1 年的自然空 置率进行回归计算。计算所要用到的相关数据如下表所示： 、指标实际租金增长率( )实际空置率( ) 年份 1 9 9 15 2 1 9 9 29 73 3 1 9 9 31 9 o2 5 1 9 9 43 8 31 0 1 9 9 53 91 8 4 1 9 9 6- 2 4 02 5 1 1 9 9 78 83 9 6 1 9 9 8- 2 8 95 2 2 1 9 9 92 5 13 0 5 2 0 0 05 21 9 5 2 0 0 1 2 2 01 5 3 数据来源：根据戴德粱行( 上海) 咨询研究部的相关资料整理得出。 3 2 1 根据基本模型所得出的1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字楼市场自然空置 蛊 由基本模型有： 进行回归分析可得： g r r 。= a - b y 。 a 0 2 3 5 ；b 1 1 1 5 g r r 。= o 2 3 5 一1 11 5 v 。 ( 3 3 7 9 ) ( - 4 1 9 3 ) 括号中的数值为t 检验值。r 2 = o 6 8 7 。 从而可得自然空置率v n ：v 。- v 。= a b z 2 1 1 图1 表明了根据基本模型所得出的1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字楼的实 际租金指数、实际空置率以及自然空黄率之间的关系。 图1 3 2 2 根据扩展的基本模型所得出的1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字楼市场自 然空置率 由扩展的基本模型有：g r r 。= a b + c l 。一v 。 ( 在本例中，l 取l 到1 0 的正整数) 即：g p j 。= a b + a c l 。一“。 令：u = a b ；v = a c 则有：g r r t = u + v l l - a v 。 进行回归分析可得：u “o 1 8 0 ：v “0 0 1 67a “1 2 6 8 g r r 。= o 1 8 0 + 0 0 1 6 l 。一1 2 6 8 v 。 ( 1 9 2 5 ) ( 0 8 8 8 ) ( 一3 9 6 6 ) 括号中的数值为t 检验值。r 2 - 0 7 1 9 。 从而可得自然空置率v 。： v 。= b + c l 。= ( a b + a c l 。) a = ( o 1 8 0 + 0 0 1 6 l 。) 1 2 6 8 = 0 1 4 2 + 0 0 1 2 l 。 图2 表明了根据扩展的基本模型所得出的1 9 9 1 年 2 0 0 1 年上海市甲级写字 楼的实际租金指数、实际空置率以及自然空置率之间的关系。 图2 3 2 3 根据双向决定模型所得出的1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字楼市场自然 空置率 由双向决定模型有： 租金方程： 广g r r 。= 口一v 。+ g r r 。 空置率方程： lv 。= 口一舻g r r 。+ y v 。 联立解之得：g r r _ _ a _ b v 。一。+ c g r r 。一。 其中： a - 竺丝：b ：卫：c ：l i p 9i b 9 j1 8 9 进行回归分析可得： a 0 2 5 8 ；b 1 2 7 2 ：c 一0 3 4 5 g r r 。= o 2 5 8 1 2 7 2 v 。一0 3 4 5 g r r 。一 ( 1 5 9 8 ) ( 一1 7 2 8 ) ( - 0 5 9 7 ) 括号中的数值为t 检验值。r o 4 8 3 。 而在自然空置率v 。的情况下： g r r 。= g r r 。= o 从而可得自然空置率v 。：v 。= v 。= a b “2 0 3 图3 表明了根据双向决定模型所得出的1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字楼 的实际租金指数、实际空置率以及自然空置率之问的关系。 图3 从上面所进行的实证计算中，可以得出如下的结论： ( 1 ) 根据基本模型所进行的回归分析，其回归拟合度的决定系数r 2 _ 0 6 8 7 ， 说明被解释变量g r r 。基本上可以用变量v 。来解释。且在0 0 5 的显著性水平下， 该模型的参数b 是有显著性的，说明变量g r r 。与v ；之间的关系是显著的。 ( 2 ) 根据扩展的基本模型所进行的回归分析，其回归拟合度的决定系数 r 毫0 7 1 9 ，虽略高于基本模型的回归拟合度决定系数，但在0 0 5 的显著性水平 下，该模型的参数v 不具有显著性，说明变量6 r r 。与l t 之间的关系并不显著， 即意味着上海甲级写字楼市场自然空置率并未出现线性上升的趋势。 ( 3 ) 根据双向决定模型所进行的回归分析，其回归拟合度的决定系数r 2 偏 低，仅有0 4 8 3 ，且在0 0 5 的显著性水平下，该模型的参数b 不具有显著性， 说明变量g r r 。与y 。之间的关系并不显著，即意味着上海甲级写字楼市场本期实 际租金的增长率能较及时地对本期的实际空置率作出反应，时滞效应并不明显。 ( 4 ) 上海市甲级写字楼的运行状况，基本符合自然空置率理论“当实际空 置率小于自然空置率时，实际租金会上升；当实际空置率大于自然空置率时， 实际租金会下降。 ( 5 ) 1 9 9 1 年2 0 0 1 年的实际空置率虽大体围绕自然空置率波动，但起伏的 幅度较大。大体可分为三个阶段： 1 1 9 9 1 年1 9 9 5 年，实际空置率低于自然空置率。 2 1 9 9 6 年1 9 9 9 年，实际空置率高于自然空置率。 3 2 0 0 0 年至今，实际空蔑率再次低于自然空置率。 1 7 其具体的状况及背后的原因，将在下面一节中，通过分析宏观和微观经济 影响因素，来作出解答。 3 3 1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字楼市场实际空置率偏离自然空置率的原 因分析 为了更为具体地了解1 9 9 1 年2 0 0 1 年上海市甲级写字楼市场的运行状况， 本文综合了上海市甲级写字楼市场的相关数据，得出图4 、图5 ： s h a n g h a ls u p p l y ，t a k e - 雎p ，a n dv a c a n c y 上海甲级写字楼供应吸纳量，空置率 s o u r c e ：d t z ( s h a n