昆明呈贡市场报告课件.ppt

市场报告,区域分析,呈贡新区,项目区域：呈贡新区，由吴家营片区、雨花片区、洛羊片区等八片区构成,吴家营中心片区将突出行政、商业、商务功能。由于政府扶持力度大，无疑将最早成型；雨花片区以教育、居住为主，打造居住核心区；斗南是老城区，未来面临的主要问题是旧城改造。由于人气基础已经有了，可能会更多地集中发展传统商业；大渔片区可能被打造为低密度住宅区，结合滇池度假区目前的开发建设情况，由滇池度假区管委会接管；乌龙片区将走运动、休闲路线，有一定的发展潜力；大冲工业区以发展工业为主，并不宜居，这一点就如昆明主城的西山区，住宅产品的价值潜力并不是特别大；洛羊片区主要发展物流产业，可与昆明主城东市区相比，住宅的价值也不会太高；环湖湿地片区，将是重要的湿地生态区。,发展背景,发展背景,发展背景,重点项目分布,重点竞品分析一,ICC环球广场,呈贡新区项目解析ICC环球广场,基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：云南昆明呈贡彩云南路与春融街交汇处物业类别：,公寓,写字楼,商铺开发商：云南中置信房地产开发有限公司,基本参数建筑面积：380828平方米占地面积：61347.77平方米一期交房时间：2013年底或2014年初,价格信息公寓均价：10000元/平方米（单层面积：800）商铺均价：32000元/平方米（地铁出口商铺，面积：30-110）写字楼均价:16000元/平方米（单层800）,ICC环球广场公寓部分,酒店式公寓D栋,外立面：low-e中空玻璃,总高度：26层楼高：100米,外立面简单大气，针对中高端人群,酒店公寓-平面分析,单层户数：14户,面积区间：42-92,主力户型：42-48,层高：3米,电梯：3部（品牌待定）,小结：公共部分空间较窄，影响整体品质！,酒店公寓-主要户型分析,面积：42,面积：65,面积：56,户型特点：户型功能齐备，舒适性较高。但户型面积偏大，此内面积区间可做套一、套二，卫生间黑卫问题没有得到彻底解决，影响整体品质。,酒店公寓-公寓标准,服务：室内清洁、干湿洗衣、订餐送餐、机场接送、交通预定、翻译、24小时客房服务、24小时保安巡逻、密码出入等专项服务。,聘用国际知名五星级酒店公司管理,交房标准：4000元/精装带家电,可托管运营公司管理，获得固定回报平均回报率：7%,小结：符合呈贡CBD片区未来市场需求，有一定投资价值！但后期运营的品质保证还有待检验。,ICC环球广场写字楼部分,5A甲级写字楼C栋,外立面：low-e中空玻璃,总高度：26层楼高：100米,成长型企业办公总部,写字楼-平面分析,单层户数：10户,面积区间：72.21-84.65,主力户型：均等,层高：3.4米,电梯：3部（品牌待定）,小结：公共部分空间较窄，影响整体品质！,单层面积：800平米,写字楼-办公标准,甲级写字楼物业管理服务是酒店管理服务,服务：24小时安保服务、全天监控系统、五星级管家服务等。,交房标准：公共部分精装修、配备新风系统。,小结：符合未来成长型企业办公需求，有一定投资价值！但单层面积过小，物业服务标准不明确，后期运营及是否满足企业扩容，都存在问题,ICC环球广场商业部分,商业层数：地下2层，地上5层,中高收入者，一站式时尚购物中心,商业部分,商业-分析,商业总体面积：10万平米左右，地上五层商业全部自持，对外销售地下两层商铺，此商业与地铁无缝连接，面积区间：20-200未来有一定升值空间，但受区域消费习惯限制，还无法考证昆明是否能接受地铁商业消费。,商业数据未对外宣布，仅供参考,ICC环球广场项目总结,优点：ICC环球广场位于彩云中路与春融街交叉口，由广东丰泰集团开发，38万方白金级城市综合体打造昆明之心。一座白金级的综合体，更是一种高度稀缺的生活曲球、城市发展的动力源。ICC环球广场，是一个地标性集群综合体，代表着一座城市的高度。项目整体业态划分为：大型购物中心、甲级写字楼、超甲级写字楼（未亮相）、酒店式公寓、五星级酒店（未确定）。是一个标准的大型城市综合体项目。整个外立面简单大气，非常国际化。项目规划产品完整，能吸纳不同需求客户。整体定位为中高端商务办公与白领消费集中区,缺点：项目整体推广造势都以高端物业亮相，但前期所需落地事宜未能完成。比如：物业公司的确定、商业主力商家的接洽、五星级酒店品牌、电梯品牌等保证项目含金量的延续效应未能做到，导致项目无法真正落地，项目后期变数过大。,重点竞品分析二,七彩云南第壹城,呈贡新区项目解析七彩云南第壹城,基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：彩云南路市级行政中心对面物业类别：住宅,公寓,写字楼,商铺,产权式酒店开发商：云南春城财富置业有限公司,价格信息住宅均价：6600元/平方米面积区间：97套二137套三热销户型：86（开盘售罄）商铺：自持写字楼均价:16000元/平方米,基本参数建筑面积：1766247平方米住宅建筑面积：791924.31平方米商业建筑面积：239943.74平方米办公建筑面积：206359.9平方米车位：6000多个（7号地块住宅）,七彩云南第壹城住宅部分,中高端花园式住宅项目,住宅总户数：6392户,住宅总建面：726260平方米,七彩云南第壹城住宅部分,70亩公共开放绿地,7号地块,7号地块为项目住宅地块总面积：360.16亩,区位：东临：政府区和大学城西临：滇池,开发分为七大组团，是目前区域性代表项目之一。,小结：2013年5月25日一批次开盘，当天售罄。目前1、3号楼新品认筹中，预计6月底或7月初开盘。主推户型：95-143,七彩云南第壹城住宅部分,面积：133.86,面积：97.56,面积：137.28,面积：97.25,户型特点:功能分区明确，污染源都控制在进门处，采光通风很好。但客厅与卧室间走到过长，造成面积浪费,七彩云南第壹城住宅部分,小结：样板间的整体装修风格都是偏重于现代风格，这种风格是目前较为流行的风格之一，参观样板间的客户都对这样的样板间赞不绝口,七彩云南第壹城住宅部分,小结：园林绿化是七彩云南第壹城的一大卖点，40%的绿化率，比区域楼盘都要高出一部分，更值得一提的是，项目相连处有将近70亩的公园绿化区，给整个项目带来了跟高的价值,七彩云南第壹城项目总结,优势：七彩云南第壹城是目前呈贡新区最具代表性的住宅项目之一。这个项目规划非常合理，有区位优势、有内部环境优势、有配套优势、在加上开发商温情大气的宣传手法，为整个项目拉升了不少的价值。,劣势：整个片区还刚处在开发的起步阶段，周边大环境都还比较冷清，没有形成高档办公居住氛围，市场客户对后期政策变动的不确定性，还是报以谨慎的态度。,重点竞品分析三,实力新城,呈贡新区项目解析实力新城,基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：呈贡新区吴家营片区中部物业类别：住宅,公寓,写字楼,商铺,开发商：云南实力房地产开发经营集团有限公司,价格信息住宅均价：6200元/平方米（优惠后5400元/平方米）梯户比：4梯4户、3梯5户、3梯6户面积区间：89170热销户型：86（开盘售罄）商铺：3万均价（300平米）,基本参数建筑面积：595866平方米占地面积：124422平方米,2019/12/15,29,可编辑,实力心诚住宅部分,高尚居住社区,总户数：1748户,建筑面积：595866平方米,物业费：1.5元/平方米,实力心诚住宅部分,总占地面积：124422平方米，分为住宅和商业部分。住宅共7栋，而这个月6月23日将推出项目的楼王产品，1栋和4栋两栋住宅。,住宅,实力心诚住宅部分,面积：89.1,面积：134.96,面积：176.98,户型特点：户型紧凑实用，大多数户型没有浪费面积，但户型整体布局有一些不合理的地方，功能分区不明确。,实力心诚公寓部分,公寓,9栋和11栋是公寓产品，总高44层，单层面积1000，总共分为16间，6部电梯面积区间在54-80.4，销售均价在7000元/平方米。公寓产品是本项目的投资型产品之一，因为不受国家政策约束，很多投资客户都愿意选择这类产品。本产品及可用于办公，也可用于开设酒店。,实力心诚公寓部分,户型配比：单层,实力心诚公寓部分,面积：80.4平米,面积：54.4,面积：57.8平米,户型分析：作为公寓产品，户型整体设计不是非常合理，单套面积偏大，如按照目前面积设计户型，至少应该是纯套一的房子，而不是标间，这样大大降低的户型的品质感，,实力心诚商业部分,商业风情街是实力心城的又一亮点，商业态有餐饮、娱乐、休闲、购物等。从销售角度上来看，商业的销售价格偏高，不易于投资。项目商业都是以一带二带三的形式出售，面积都在300平方米左右，1到3楼整体出售的均价在3万元左右，变相的增加了2楼3楼的购买价格。,实力心诚项目总结,优势：整个项目有清晰明朗的业态划分，并都给出每种产品所针对的消费群体，在自身上没有形成产品冲突，住宅、公寓的定价也非常合理，在与七彩云南第壹城的直接竞争中，清楚的认识到自身的缺陷与优势，所以拉开了两个项目之间的销售单价，无形中划分了客户群体，有效的吸收到了自身的潜在客户，公寓的补充即丰富了项目业态，更是可以增加其后期配套，比如酒店的后期入驻，公司入驻，更能区域的人气增加，带来了补充，并增加了项目商业消费群体的数量，让商业的成熟期得到了一定时间的缩短。,劣势：地理位置虽好，但从人流东线上来看，还是有不足之处，可达性，与七彩相比，相对要差。公寓产品的户型设计较为偏大，没有充分考虑其使用上的功能性和可变性。商业街部分的销售定价过于高，比周边项目的定价都要高出很多。高售价，也就意味着后期的高租金，不利于后期商业氛围的形成。商家会由于租金的问题而不敢前期介入。住宅户型上功能分区也较为乱，没有做到合理划分使用空间。,重点竞品分析四,大成金融商务中心,呈贡新区项目解析大成金融商务中心,基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：昆明市行政中心旁彩云南路与亚广北路交汇处物业类别：写字楼、商铺、五星级酒店开发商：呈贡区大成置业有限公司,价格信息写字楼单价：13000元/平方米（单层面积1350）商铺单价：2-3万元/平方米（负一和负二楼商铺）,基本参数建筑面积：250000平方米,大成金融商务中心写字楼,中高端商务空间,大成金融商务中心写字楼,项目由A座200米，B座142米超高层建筑组成。涵盖国际5A甲级写字楼，国际五星级酒店，国际精品购物中心DCMALL三大业态，总建筑面积约25万平米。地上L1L5层和地下LG1，LG2层为国际精品购物中心DCMALL，A座F7F31层，B座F7F29层为国际5A甲级写字楼，A座F33F46层为国际五星级酒店，地下B3B5层为停车库。该项目的建设将成为CBD金融商务集群中心，以加快昆明城市品质国际化，提升昆明国际事务参与力，为泛亚经济建设的飞速发展，打造与世界名城相媲美的品质春城发挥积极作用。,A座,B座,大成金融商务中心写字楼,A座写字楼概述：A座7-31层为国际5A甲级写字楼，单层面积：1800平方米。电梯部数16部（三菱）高低区各8部，物业管理公司为大成物业。配备VAV中央空调，外立面采用low-e中空玻璃，可防紫外线。,B座写字楼概述：B座7-29层为国际5A甲级写字楼，单层面积：1100平方米。电梯8部（三菱）高低区各4部，配备中央空调（品牌未定）外立面采用low-e中空玻璃，可防紫外线,B座,A座,大成金融商务中心商业,基本情况：地上L1L5层和地下LG1，LG2层为国际精品购物中心DCMALL（还未确定）地上5层自持，地下两层商业带租约对外销售（回报率平均十年7%)，负二层与地铁无缝连接，负一层规划为餐饮区域。负二层规划为超市。,大成金融商务中心商业,评价；商业内部动线规划相对合理，没有死角商业的出现，但商业入口太小，会影响商业对人流的吸附能力，,大成金融商务中心项目总结,优势：项目位置交通便利，与地铁无缝连接，项目整体形象大气，配套齐全，拥有超甲级写字楼和甲级写字楼，针对不同的客户需求，都有想适应的产品，并拥有大型的商业购物娱乐广场拉动区域人气，提高项目的人流吸附力。还有五星级酒店的入驻，完善了办公人群的商务接待需要。,劣势：项目所在位置要形成气候，还需很长的时间，不利于商业整体的打造，单个项目无法拉动片区。五星级酒店还未正式确定，商场商家也未正式确定，这些都会是未来项目整体方向的变数。,重点竞品分析五,百大新都会,呈贡新区代表项目百大新都会,基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：吴家营片区春融街东段物业类别：商铺开发商：云南百大房地产有限公司,价格信息商铺单价：1-3万元/平方米（1楼、2楼、3楼）带租约销售，回报率：7%业态：百货、餐饮、娱乐,基本参数建筑面积：100000平方米占地面积：46亩,项目周边楼盘小结：,1、市场不成熟，开发项目少。由于项目周边开发处于初级阶段，周边以存在住宅及商业偏少。2、空置率高。多数住宅空置率很高，个别项目（实力锦城）空置率达到70-80%以上。主要由于项目周边缺少生活配套，进驻生活不便。3、周边价格：二手住宅价格介于4300-5500元/平米之间。商业价格差距大，最高达到5.8万/平米。,小结,1、呈贡新区吴家营中心片区将突出行政、商业、商务及高档住宅等功能。由于政府扶持力度大，整个区域发展规划合理明确，商业、住宅、办公同步进行，无疑将最早成型，担当未来昆明新城