（法学专业论文）不动产登记错误损害赔偿责任研究.pdf

黑龙江大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h er e g i s t r a t i o ni st h en a t i o n a lm a k er e a lp r o p e r t ym a n a g e m e n t ，c o n f i r mt h e o w n e r s h i po ft h er e a l t yi m p o r t a n tb a s i s t h er e g i s t r a t i o no f t h ec o n t e n ti sc o r r e c to rn o t ， n o to n l ya f f e c tt h es o c i a lo r d e ra n dt h es a f e t yo ft r a n s a c t i o n s ，a f f e c t e dt h ei n t e r e s t so f t h ep a r t i e st ot h et r a n s a c t i o n i ff o rt h ew r o n ga n dt h er e g i s t r a t i o no fg i v e sc i t i z e n s p r o p e r t y i n t e r e s tl o s t ，t h er e g i s t r a t i o na u t h o r i t yo u g h tt oa s s u m el i a b i l i t yt op a y c o m p e n s a t i o n r e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nd a m a g ec o m p e n s a t i o np r o b l e mi s c h i n a s j u d i c i a lp r a c t i c ev e r yi m p o r t a n tq u e s t i o n ，b u to u rc o u n t r y ”p r o p e r t yl a w , t h ep r o v i s i o n s o ft h i so ra r e 氕眩觋s op e r f e c tr e a l t yr e g i s t r a t i o ne r r o rc o m p e n s a t i o ns y s t e mh a st h ev e r y v i t a ls i g n i f i c a n c e b a s e do nt h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o na u t h o r i t y sl i a b i l i t yf o rd a m a g e sa st h er e s e a r c h o b j e c t ，t h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o ra n a l y s i so ft h ec o n c e p ta n dt h ec u r r e n tl a wa b o u t t h ep r o v i s i o n so ft h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o ro fr e a le s t a t e r e g i s t r a t i o ne r r o r s d i s c u s s e dt h el i a b i l i t yt op a yc o m p e n s a t i o nl i a b i l i t yp r i n c i p l e s ，c o n s t i t u t i v er e q u i r e m e n t s a n dd i f f e r e n ts i t u a t i o n so fb e a rt h el i a b i l i t yf o rc o m p e n s a t i o n f i n a l l y , i nv i e wo ft h er e a l e s t a t e r e g i s t r a t i o n m i s t a k ei nr e c e n t y e a r sh a so c c u r r e d ，a n da c c o u n t a b i l i t ya n d c o m p e n s a t i o na r em o r eo u t s t a n d i n gp h e n o m e n o n ，i no r d e rt og u a r a n t e et h er e a le s t a t e r e g i s t r a t i o nc o n t e n tt h ea u t h e n t i c i t ya n da c c u r a c y , g i v ef u l lp l a yt ot h ec r e d i b i l i t yo ft h e r e a le s t a t er e g i s t r a t i o na n dr e d u c et h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o nm i s t a k e ，e n g a g e di n p r e v e n t i o na n dr e l i e fb e f o r ea f t e r w a r d st w oa n g l e sp r o p o s e dp e r f e c to u rc o u n t r y sr e a l e s t a t er e g i s t r a t i o ns y s t e ms u g g e s t i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o r ；c o m p e n s a t i o nf o rd a m a g e ；i m p u t a t i o n p r i n c i p l e ；l i a b i l i t yt op a yc o m p e n s a t i o n i i 目录 目录 中文摘要i a b s t r a c t i i 绪论1 一、不动产登记错误损害赔偿典型案例回顾”5 二、不动产登记错误概述”7 ( 一) 不动产登记错误的概念7 ( - - ) 我国现行法律关于不动产登记错误的规定8 ( 三) 造成不动产登记错误的原因9 1 不动产登记申请人导致的不动产登记错误1 0 2 不动产登记机关导致的登记错误1 0 3 登记申请人和登记机关共同原因导致的登记错误1 0 4 不动产登记程序瑕疵而导致的登记错误1 1 三、不动产登记错误的责任承担1 2 ( 一) 不动产登记错误赔偿责任的归责原则1 2 ( 二) 不动产登记错误赔偿责任的构成要件1 6 ( 三) 不同情形下赔偿责任的承担1 8 1 不动产登记机关和登记申请人都有过失1 8 2 登记机关工作人员和不动产登记申请人恶意串通1 8 3 不动产登记申请入的故意和登记机关的过失1 9 4 完全归责于不动产登记机关的单方行为1 9 5 嘱托人的嘱托行为本身存在错误2 0 ( 四) 不动产登记错误的赔偿范围2 0 四、不动产登记错误赔偿责任的完善思考2 3 ( 一) 完善不动产登记错误的预防机制2 3 t t t 黑龙江大学硕士学位论文 1 尽快制定并颁布不动产登记法2 4 2 统一不动产的登记机关2 5 3 。对不动产登记簿和权属文书进行统一2 5 4 建立不动产登记从业人员的资质准入机制2 6 5 将公证制度引入不动产登记审查2 7 ( 二) 不动产登记错误救济制度之完善2 8 1 设立涂销登记制度2 8 2 完善异议登记及更正登记制度2 9 ( 三) 不动产登记错误赔偿制度的完善3 0 1 设立专项赔偿金制度3 0 2 细化明确追偿制度及追偿范围31 结论3 2 参考文献3 3 致谢3 5 独创性声明3 6 绪论 绪论 一、研究的目的及意义 不动产物权是人们赖以发展和生存的基础，对经济有着非常重大的影响。在 我国现代关于不动产物权的制度基础和核心就是不动产登记制度。所以说不动产 登记制度在现代生活中具有非常重要的作用，它既是不动产交易的安全保障，还 是不动产交易的效率保障。对不动产进行登记不仅仅是为了维护不动产交易的安 全，还包括保证民事主体可以安全并且有效的实现不动产物权。对不动产进行登 记的过程，是通过不动产登记机关的登记行为而使得民事主体实行自己物权利益 的过程，在这一过程中，民事主体的私人交易被不动产登记机关涉入了。如果不 动产登记机关在登记的时候发生了登记错误，这作为不动产物权交易的基础除了 会在一定的程度上影响不动产交易的安全和秩序，甚至动摇国家的权威性外，还 极有可能会损害不动产权利人及利害关系人的相关利益。我国物权法虽然明 确了不动产物权登记机关的赔偿责任，但是对于一些十分重要的问题并没有进行 具体并明确的细化，例如关于不动产登记错误损害赔偿责任的分配以及具体的实 施法案、不动产登记错误的司法救济制度等问题。这些没有被明确并细化的问题 不仅会阻碍我国社会主义法治建设前进的步伐，还会影响对不动产登记申请人或 利害关系人合法财产权的保护。 为了有效的维护不动产交易的安全性和便捷性，并保证不动产权利人及利害 关系人的合法权益不受到非法侵害，就必须进一步完善我国不动产登记错误的损 害赔偿责任及相应的司法救济制度。在当今的社会中，不动产登记错误的案件层 出不穷甚至还有一些案件被久拖不判，要改变这种现状当务之急就是要完善我国 不动产登记机关登记错误的赔偿责任及相应的司法救济制度。希望本文能够为我 国不动产登记错误损害赔偿责任制度的完善及司法救济尽微薄之力，为我国司法 实践中出现的不动产登记错误的案件提供一些有效的司法救济途径。 黑龙江大学硕士学位论文 二、问题的提出 我国物权法第2 1 条第2 款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登 记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这 一规定只是对不动产登记错误的赔偿责任进行了原则性的规定，还遗留下以下这 些问题，需要进行进一步的明确与细化。 第一，在我国的司法实践中对不动产登记错误的理解是非常主观的，因为我 国的物权法对于不动产登记错误的概念的界定并不明确，这就可能导致在实 践中，针对同样的情形，不同的法官会有不同的判定，极有可能影响到法律的公 平与公正性。 第二，在我国学界，不动产登记错误损害赔偿责任到底是属于民事责任还是 属于国家赔偿责任还存在一定的争议，我国物权法并没有明确的界定不动产 登记错误损害赔偿责任的性质。而诉讼的模式是由责任的性质决定的，在我国民 事诉讼程序对应的是民事责任，而行政诉讼程序对应的则是国家赔偿责任。另外， 民事责任与国家赔偿责任在以下几个方面也存在不同，如赔偿的主体、所需赔偿 的范围、赔偿归责原则以及赔偿费用的来源等，因此必须对不动产登记错误损害 赔偿责任的性质加以明确。 第三，我国物权法对于不动产登记错误损害赔偿责任的归责原则并没有 十分明确的规定，有的个别地方法规专门规定了不动产登记机关只有在不动产登 记的工作人员存在过错时才承担赔偿责任，而对过错程度的要求也不尽相同，但 是与之相反的是有的地方法规中并不要求存在过错。对于过错与无过错的不同要 求会直接导致责任认定的不同。 第四，在我国，不同的登记机关对不同性质的不动产进行登记，所以不动产 登记机构的设置并不统一。在实践中，这种过于分散的不动产登记模式一方面增 加了不动产登记错误的概率，另一方面也为责任追究造成了一定的不便。 第五，物权法对于损害赔偿的范围，损害赔偿金的具体金额及损害赔偿金 额的计算等问题没有是明确的规定。这些都是比较实际而且非常重要的问题，不 仅会直接影响到法院的具体判决，而且还关系到能对加害人起到多大的警示威慑 绪论 i i 和预防的作用以及受害人可以得到的赔偿的具体范围与金额。 三、文献综述 本文在写作过程中参考了大量的文献资料。在学界对于不动产登记错误的概 念的界定一直存在着一定的分歧，其中最主要的观点有广义说、狭义说和折中说 三种。鲍尔施蒂尔纳德国物权法一书中对不动产登记错误的概念采用的是 广义说，即登记错误是指记载于登记簿上的事项与原始的事实状态不相符合。而 在李昊、常鹏翱、叶金强等的不动产登记程序的制度建构一书中采用的是狭 义说，而柴振国、田邵华于2 0 0 7 年在安徽大学法律评论上发表的论不动产 登记机关登记错误的赔偿责任一文中对不动产登记错误的概念则采用的是折中 说。 在我国对于不动产登记错误赔偿责任性质的界定主要存在着民事责任和国家 赔偿责任这两种观点，它是解决其他问题的前提与关键。王利明的物权法研究 一书以及王崇敏于2 0 0 7 年在河南政法管理干部学院学报上发表的我国不动 产登记机关赔偿责任问题探讨一文中都认为不动产登记错误损害赔偿责任应该 是民事责任。而梁慧星主编的中国民法典草案建议稿附理由( 物权编) 和肖厚 国的物权变动研究一书中支持的都是国家赔偿责任。 在不动产登记错误损害赔偿责任的认定方面，存在较大争议的是不动产登记 错误损害赔偿责任的归责原则，对于不动产登记错误的损害赔偿适用原则主要有 无过错归责原则、过错责任原则以及违法归责原则这三种观点。其中主张适用的 是过错责任原则的论著主要有王利明的中国物权法草案建议稿及说明，杨立新 的侵权法论以及梁慧星的中国物权法草案建议稿。主张适用无过错责任原 则的论著主要有张新宝的中国侵权行为法，王泽鉴的民法物权，崔建远的 我国物权立法难点问题研究，江平的 精解，以及 郑玉芳的海南大学硕士学位毕业论文我国不动产登记机构赔偿制度研究一文。 而房绍坤的国家赔偿法原理与实务一书中则主张应该适用违法归责原则。 在赔偿范围的问题上主要参考的论著有曾世雄的损害赔偿法原理，李昊， 常鹏翱，叶金强等的不动产登记程序的制度建构和杨立新的侵权法论。参 气 黑龙江大学硕士学位论文 考的论文有李宇发表在法制与社会中的不动产登记机关登记错误的责任研 究一文，常鹏翱于2 0 0 6 年在西北政法学院学报上发表的也论不动产登记 错误的法律救济一文，钱艳娜发表在法制与社会上的不动产登记机关登 记错误的赔偿责任研究一文。 在对不动产登记错误赔偿责任的完善思考中参考的主要论著有于海涌的论 不动产登记，梁慧星的中国民法典草案建议稿附理由物权编，崔建远等的 中国房地产法研究以及曾世雄的中国赔偿法原理。另外参考的论文主要有 陈军杰发表在北方经济上的完善我国不动产登记制度的法律探讨一文， 陈文明发表在四川教育学报上的不动产登记簿若干法律问题研究一文， 其中比较典型的是段伟于2 0 0 7 年在中国司法发表的物权登记制度与公证制 度的契合一文认为如果应为公证机构的行为而导致不动产登记错误并且给权利 人造成一定损害的，由公证机构承担赔偿责任，并且是全额赔偿。 笔者在进行论文的写作过程中，通过整理并阅读大量的文献资料发现，关于 不动产登记错误损害赔偿责任问题，我国还没有专门的论著。研究资料主要还是 来源于大量的学术论文，除此之外就是在学者们其他相关论著中的介绍。在上述 的一些著作中，关于不动产登记错误损害赔偿责任的性质以及归责原则的适用等 一些问题上，学者们还存在一定的争议。本文主要是通过对已有的研究结果进行 分析来论证不动产登记错误损害赔偿责任存在的一些问题，以期望能为这些问题 的解决提供一些合理而又可行的建议，为进一步完善我国的社会主义法治建设尽 绵薄之力。 一、不动产登记错误损害赔偿典型案例回顾 一、不动产登记错误损害赔偿典型案例回顾 张某在哈尔滨市某小区有一套楼房，一直由其女儿和女婿及外孙在居住。2 0 0 5 年6 月，张某的女儿因车祸而不幸身亡。同年1 2 月，其女婿李某以张某已将房屋 赠与给他为由，向哈尔滨市房管局提出了变更房屋产权登记的申请。哈尔滨市房 管局在对李某所提供的房屋赠与合同、房屋产权证原件以及张某和李某的身份证 等相关材料进行审查后，为李某办理了房屋产权变更登记。2 0 0 6 年1 月，张某得 知该房屋的权属已经发生转移，才得知该房屋的产权证已经被李某偷走。2 0 0 6 年 2 月张某向法院提起诉讼，要求撤销哈尔滨市房管局为李某核发的房屋产权证。后 经查明，李某向房管局提供的该房屋原始产权证系偷盗所得，房屋赠与合同及张 某的身份证等的相关材料上的签名均系伪造，并不是张某本人所写。 一审法院判定依法撤销市房管局为李某核发的房屋产权证。 一审法院判决后哈尔滨市房屋管理局不服，认为不动产登记机关只是办理房 屋产权登记的经办机关而不是专门的鉴定机关，对于申请人提供的申请材料的审 查也仅限于对形式要件上的审查，其已经尽到形式审查义务。 二中院审理认为，李某向哈尔滨市房管局提交的登记申请材料形式上符合城 市房屋权属登记管理办法和城市房地产管理法的规定，哈尔滨市房屋管理 局对上述的相关材料进行审查时尽到了形式审查的义务，根据最后查明的案件事 实，李某在申请房屋产权变更登记时所提交的部分材料为虚假材料，所以哈尔滨 市房管局根据李某的不实之请，为其办理的房屋权属转移登记依法不能成立。 本案中，不动产登记申请人李某在故意追求不动产登记错误的发生，他的行 为不仅损害了张某的利益还浪费了社会资源，所以对于房屋物权的登记错误应当 承担相应的责任。房管局是房屋登记的管理部门，其作为房屋产权证的颁发机关， 应当对不动产登记申请人提供的申请材料进行相关的必要审查，如果其在审查的 过程中严格把关，即使李某提供的假材料很逼真，也不会发生登记错误。所以该 案中，哈尔滨市房屋管理局也应当承担一定的责任。 不动产登记的案件常常会引起社会的广泛关注，本案是由房屋产权变更登记 气 黑龙江大学硕士学位论文 错误引起的，在现实生活中这样的案例很多。本文将根据我国的实际情况来探讨 如何完善我国的不动产登记错误的赔偿责任及其救济制度。 二、不动产登记错误概述 不动产登记错误概述 ( 一) 不动产登记错误的概念 学界对于不动产登记错误的界定一直存在分歧，主要有以下三种观点： 第一种观点是广义说。广义说认为不动产登记错误主要是指记载在不动产登 记簿上的事项和原始的事实状态不相符合。导致不相符合的原因既有可能是不动 产物权合意的瑕疵，还有可能是不动产登记机关的错误或者遗漏，也有可能是不 动产登记完毕以后的物权变动造成了登记的权利与现在的状态不一致。 第二种观点是狭义说。狭义说认为不动产登记错误是指不动产登记是在有效 的登记原因的基础上而做出的，却因为登记遗漏或者登记错误而导致的不动产登 记原因证明文件上所记载的内容与不动产登记簿上的内容不相符合。 基于这种观 点，即使导致了真实的不动产权利与不动产登记簿上记载的状态不相符合，但只 要该事由是发生在不动产登记完毕之后，就不属于不动产登记错误。 第三种观点是折中说。折中说认为不动产登记错误既包括基于无效的法律行 为而完成的不动产登记，还包括不动产登记原因的证明文件与不动产登记事项不 符合的情形，但是不包括由不动产登记完成之后发生的事由而导致的不动产登记 簿与现实权利状态不一致的情况。固 在上述的三种观点中，都有其合理的地方。但是广义说在一定的程度上扩大 了不动产登记错误的范围，如果真实的不动产权利与原始的不动产登记状态不相 符合是由嗣后原因而造成的，则原始的不动产登记就不能被认定为不动产登记错 误。因为这种变动不会给不动产权利人造成损害，并且只是不动产登记的部分内 容发生了正常的变动，只是需要通过合法的变更登记，将变动后的不动产权利状 鲍尔施蒂尔纳德国物权法m 张双根译法律出版社，2 0 0 4 ，第3 6 1 页 李吴、常鹏翱、叶金强等不动产登记程序的制度建构【m 】南京大学出版社，2 0 0 5 ，第3 8 4 页 柴振国、田邵华论不动产登记机关错误登记的赔偿责任一析 第2 1 条第2 款【j 】安徽大学法律评 论，2 0 0 7 , ( 1 ) 黑龙江大学硕士学位论文 态确定下来就可以了；而狭义说则认为不动产登记错误仅限于记载于不动产登记 证明原因文件上的内容和不动产登记簿上不一致的情况，“登记错误”并不包括由 登记原因瑕疵而导致的不动产登记错误，这样不仅忽略了登记文件存在缺陷、造 假或者登记机关没有尽到审查义务的因素，还使不动产登记错误的范围过于狭窄， 所以，本文认为，我国物权法中规定的“不动产登记错误”应该采用折中说 的观点，指的是不动产登记簿上登记的内容和登记时真实的不动产权利状态不相 符合的情形。不仅包括原因行为的瑕疵而导致的不动产登记错误，还包括登记过 程中的事由而导致的不动产登记错误。因为我国的物权法确立了异议登记制 度，原因行为所导致的登记错误属于更正登记的范围。所以，物权法第1 9 条 规定的不动产登记错误，包括原因行为导致的登记错误。如果不动产交易发生在 不动产登记完毕以后，则需要对该不动产进行登记才能发生不动产物权变动的效 力，在进行登记之前债权人并没有取得不动产权利，不能认定为不动产权利人， 这主要是因为在不动产物权变动中我国采用的是登记生效主义原则，所以登记完 毕后的物权变动造成的登记状态与权利不一致的情形不是我国物权法所定义 的“登记错误”。我国物权法对登记错误的定义采用的是折中说，以登记时间 为分界点，涵盖了各种原因所导致的登记错误的结果，不仅包括因为登记过程中 所导致的登记错误，还包括原因行为所导致的登记错误。 ( - - ) 我国现行法律关于不动产登记错误的规定 我国现行法律中关于不动产登记错误的规定，主要是在物权法第1 9 条及 第2 0 条中。不动产权利人及其利害关系人如果认为不动产登记簿上所记载的事项 是错误的，就可以依法提出更正登记的申请。不动产登记机关在进行不动产登记 的过程中，如果因为登记错误而给他人的合法权益造成损害的，不动产登记机关 应当依法承担相应的赔偿责任。不动产登记机关在进行损害赔偿以后可以向造成 我国物权法第1 9 条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿所记载的事项错误的，可以申请更 正登记。” 8 二、不动产登记错误概述 不动产登记错误的人追偿。这就是说，在对不动产进行登记的过程中，如果因为 不动产登记机关的行为而导致了不动产登记错误，并且该不动产登记错误给真正 的不动产权利人及利害关系人的合法权益带来一定的损失，不动产登记机关就应 当承担相应的赔偿责任。物权法的这一规定不仅有利于维护不动产交易的安全 和秩序，有效保护不动产物权，而且还能在一定的程度上增强不动产登记机关工 作人员的责任心，最主要的作用是使因不动产登记错误而问责有法可依了。但是， 对于不动产登记错误的概念，我国的物权法并没有做出准确的解释。对于不 动产登记错误的界定，在不同的物权变动模式下存在很大的差别。物权变动的模 式主要有三种，即物权形式主义模式、债权形式主义模式及意思主义模式。如在 物权形式主义的模式下，只要不动产登记的内容与真实的权利不相符合，就属于 不动产登记错误，因为在这种模式下登记是不动产物权变动的唯一原因；在债权 形式主义的模式下，不动产登记错误应当包括不动产登记程序上的错误及债权在 效力上的瑕疵，因为在这种模式下，不动产物权的变动有两个缺一不可的要件， 即不动产交易双方的合意和公示；而在意思主义模式下，不动产登记错误产生于 物权变动而没有进行不动产登记的情形中，因为在这种模式下不动产的所有权不 需要登记就可以因债的变动而发生转移。在我国，债权形式主义是法律所确立的 物权变动的模式，所以不动产登记错误既包括登记程序上的错误还包括因债权瑕 疵而产生的不动产登记错误。由此可以看出，折中说是上述的三种观点中最符合 我国实际情况的。即只要不动产登记簿上记载的内容和真实的权利状态不符，就 认定为不动产登记错误，不用再去考虑分析不动产登记错误的产生是因为依无约 束力的法律行为或者无法律原因而完成的，还是由于不动产登记工作人员在的主 客上存在故意或者过失。 ( 三) 造成不动产登记错误的原因 在现实生活中，能够造成不动产登记错误发生的原因有很多，主要有以下几 国我国物权法第2 l 条规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。登记机关 赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。” 黑龙江大学硕士学位论文 种情况： 1 不动产登记申请人导致的不动产登记错误 基于登记申请人的原因而导致的错误，主要是指因为不动产登记申请人在主 观上存在一定的故意或过失而导致的不动产登记错误。如不动产登记申请人在提 起不动产登记申请的时候通过伪造身份证明及买卖合同等材料，提供虚假的材料， 欺骗登记机关完成登记。除此之外，实践中还包括有过失的情况，如在不动产登 记过程中，第三人伪造了房屋产权的证明，而登记申请人并未鉴别出该材料系伪 造的，而与其签订了合同，导致登记出现错误，在这种情况下，登记申请人也是受 害者。不动产登记机关如果已经尽到了法定的审查义务，就不用再承担赔偿责任。 2 不动产登记机关导致的登记错误 由于登记机关的原因而导致的不动产登记错误，主要有以下几种情况：第一， 因为登记机关工作人员的不负责任、疏忽大意错误登记了正确的权利内容；第二， 在不动产登记的申请人伪造了房屋产权的证明或者合同的情况下，不动产登记机 关工作人员却没有进行必要的审查，使得登记的内容与实际情况不符合，这里的 审查是依据物权法的规定应当尽到的审查义务，而不是实质审查；第三，不 动产登记机构没有依法询问登记申请人相关的登记事项；第四，不动产登记机构 对于有关的事项没有依法如实并及时的进行登记；第五，因为上级机关的不正当 干预，使不动产登记机关做出了错误登记。在这种情形下，为了使这类过错得到 及时的救济，应当由不动产登记机关先行承担赔偿责任。 3 登记申请人和登记机关共同原因导致的登记错误 共同原因而导致的不动产登记错误主要包括以下两种情况，一是因为不动产 登记机关和不动产登记申请人的共同过错而导致的不动产登记错误，如在不动产 登记过程中，不动产登记申请人与不动产登记机关工作人员恶意串通，变更修改 钱艳娜不动产登记机关错误登记的赔偿责任的研究叨法制与社会，2 0 0 8 ，( 4 ) 二、不动产登记错误概述 原不动产所有权人的登记，将申请人登记为物权人；二是因为不动产登记申请人 和不动产登记机关的混合过错而导致的登记错误，即不动产登记机关对于不动产 登记申请人提供的虚假材料没有尽到合理的审查义务，而导致了的不动产登记错 误的发生。在这种情形下不动产登记机关和不动产登记申请人都存在过错，但是 彼此之间并没有意思联络。在上述的两种情形下，不动产登记机关及不动产登记 申请人应当承担连带责任。 4 不动产登记程序瑕疵而导致的登记错误 登记程序瑕疵导致的不动产登记错误主要是指，不动产登记机关在进行不动 产登记的过程中因登记程序不当，在工作环节上有所缺失而导致的不动产登记错 误，即因为不动产登记程序的瑕疵而导致不动产登记簿上记载的内容与现实的不 动产权利状态不相符合。在不动产登记记载发生之前的行为不属于登记程序瑕疵， 因为这个时候不动产登记机关没有按照法律的规定进行登记，不动产权利的内容 还没有被记载于不动产登记簿上，这种情况是不能被认定为登记错误的。 黑龙江大学硕士学位论文 三、不动产登记错误的责任承担 ( 一) 不动产登记错误赔偿责任的归责原则 我国物权法规定，不动产登记机关因不动产登记错误，而给他人的合法 权益造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。该规定虽然明确的规定了不动产登 记错误赔偿责任的行为要件和损害结果，但是并没有明确不动产登记错误损害赔 偿责任的主观要件。学界对于是否以过错作为不动产登记机关登记错误赔偿责任 的构成要件及归责原则的适用问题的看法并不一致，归纳起来主要有以下三种观 点： 第一种观点是认为不动产登记机关登记错误赔偿责任应该采用过错责任原则 即以是否有过错作为价值判断的标准，判断行为人对其造成的损害是否应当承担 责任的归责原则。圆不动产登记机关只有在进行不动产登记的过程中存在故意或者 过失并且给不动产登记申请人造成了一定损失时，才承担赔偿责任。 认为不动产 登记错误赔偿责任归责原则应该是适用过错责任原则的学者又分成了两派，其中 一派认为不动产登记机关承担赔偿责任的前提是不动产登记错误的发生是由于 “重大过失”所造成的。如果已经发生的不动产登记错误只是因为一般的轻微过 失而发生的，则不动产登记机关不用就该不动产登记错误承担赔偿责任，如王利 明教授就认为，因不动产登记机关的重大过失而造成不动产登记错误，并因此给 当事人带来重大损失的，受害人有权要求不动产登记机关对其受到的损失进行赔 偿。另一派则认为，不动产登记机关在不动产登记中不论其过错的程度，只要存 在过错就应当承担责任，如梁慧星教授认为，只要不动产登记错误是由于不动产 登记机关的过错所造成的，并且该不动产登记错误给不动产权利人或利害关系人 。我国物权法第2 l 条第2 款规定因不动产登记错误，给他人造成损害的，不动产登记机构应当承担赔 偿责任。” 金立琪国家赔偿法原理口川中国广播电视出版社，1 9 9 0 ，第5 3 页 杨立新侵权法论【m 】人民法院出版社，2 0 0 5 ，第1 2 7 页 王利明中国物权法草案建议稿及说明【m 】中国法制出版社，2 0 0 1 ，第1 8 9 页 三、不动产登记错误的责任承担 的合法权益造成了一定的损害，不动产登记机关就应当依法对不动产权利人或利 害关系人承担相应的赔偿责任。 第二种观点认为不动产登记错误的赔偿责任应当采用无过错责任原则。损害 结果的发生是无过错归责原则进行价值判断的标准，只要行为人的行为与已经发 生的损害结果之间存在因果关系，就要承担责任，而无论行为人本身的行为是否 有过错。民事责任的承担与构成不被行为人的行为是否有过错而影响。在无过错 责任的归责原则的适用中，加害人可以进行抗辩，但是抗辩的理由不能是其主观 上没有过错。根据无过错责任原则，不动产登记机关工作人员在进行不动产登记 的过程中，无论其主观上是否有过错，只要其行为造成了不动产登记错误并且给 当事人造成了一定的损害，不动产登记机关就应当承担赔偿责任。主张不动产登 记错误的赔偿责任适用无过错责任原则的学者认为，国家机关及其工作人员在职 务执行的过程中，不论其行为本身是否有过错，只要其行为给当事人造成了一定 的损害，就应当首先由国家机关承担民事责任。圆因为目前我国不动产登记的公信 力还没有真正的确立，不动产登记错误的赔偿责任适用无过错责任原则，一方面 可以更加有效的防止不动产登记机关及其工作人员违法登记行为的发生，另一方 面还能更有效地保证不动产登记簿上记载内容的准确性与真实性，最终将有利于 不动产登记簿公信力的确定。 如江平教授在 精解一 书中就坚持认为，因不动产登记机关的登记错误而造成了权利人合法权益的损害， 不动产登记机关对此应当承担无过错责任原则。另外，目前我国的一些地方在不 动产登记立法中对不动产登记机关的赔偿责任也是采用了无过错责任原则，都只 是强调了不动产登记机关在进行不动产登记的过程中因核准不当或其他原因造成 不动产权利人受损失的，不动产登记机关就应当对其造成的损害进行赔偿，对不 动产登记机关的行为并没有强调“过错”这一要求，这些地方立法对于不动产登 梁慧星中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例m 社会科学文献出版社，2 0 0 0 ，第1 0 页 张新宝中国侵权行为法嗍中国社会科学出版社，1 9 9 5 ，第2 9 1 页 郑玉芳我国不动产登记机构赔偿制度研究【d 】海南大学，第1 9 页 固江平 精解 中国政法大学出版社，2 0 0 7 ，第4 0 页 黑龙江大学硕士学位论文 记错误的赔偿责任的归责原则采取的就是无过错责任原则。 第三种观点认为我国不动产登记错误赔偿责任适用的应该是违法归责原则。 违法归责原则是指，国家机关及其工作人员行使职权的时候如果存在违法行为， 并且这种违法行为损害了公民、法人和其他组织的合法权益，赔偿责任就应当由 国家机关来承担。主张不动产登记错误赔偿责任适用违法归责原则的学者认为， 我国办理不动产登记的机关实质上都是国家的行政机关，它在依法办理不动产登 记的过程中承担着审查不动产登记申请材料是否合法并且真实有效的职责。不动 产登记机关依法对不动产登记的申请作出的不予登记或者准予登记的决定实质上 是对国家行政管理权的行使。不动产登记机关违法登记造成损失实质上是不动产 登记机关没有适当的履行其职责。从这种意义上说，不动产登记机关的赔偿责任代 表的其实是政府机关依其职权上的公信力而对不动产权利人作出的一种担保，所 以不动产登记错误赔偿责任的性质可以认定为是国家行政赔偿责任。 目前，对于不动产登记机关登记错误赔偿责任适用什么样的归责原则，学术 界仍然有很大的分歧，不同地方立法规定的不统一也还在延续。立法者对于这个 问题在物权法的起草、审议的过程中也表现的犹豫不决。在物权法草案( 征 求意见稿) 和物权法草案( 二次送审稿) 中都强调了存在“过错”是赔偿成 立的一个前提，但是等到物权法草案( 三次审议稿) 时，“过错”这一主观 形式却完全不见了。而最终颁布的物权法对于这个争议较大的敏感性问题则 采取了模糊化的处理，没有对登记机关的赔偿责任的性质做出明确的规定。这也 是导致学术界至今对不动产登记机关的归责原则存在较大分歧的主要原因之一。 本文以为，我国不动产登记错误赔偿责任的归责原则采用的应该是过错责任 原则。理由如下： 第一，目前我国的经济水平发展还相对落后，采用无过错原则会在一定程度 上加重国家的负担。无过错责任原则判断价值的标准是已经发生的损害结果，行 为人只要与该损害结果有因果关系，不问其是否存在过错，都要承担侵权赔偿责 。韩鹏不动产登记机关赔偿责任论纲 n 】天津商学院学报，2 0 0 6 ( 3 ) 房绍坤国家赔偿法原理与实务【m 】南京大学出版社，1 9 9 8 ，第6 4 页 三、不动产登记错误的责任承担 任。无过错责任原则以已经发生的损害后果作为判断价值的标准。所以，没有损 害事实，就没有责任，有损害事实，就有责任。无过错责任原则虽然有利于弥补 受害人的损失，但另一方面却加重了行为人的责任，它的适用使行为人处于不利 的地位。无过错责任原则只考虑是否有损害结果的发生，而不考虑有没有过错， 更没有公平可言。不仅会加重国家的财政负担，影响经济的发展，还会影响登记 工作人员工作的积极性和能动性，降低工作效率。所以采用无过错责任原则并不 符合我国的现状。 第二，适用过错归责原则还是适用违法归责原则是与不动产登记的性质相联 系的，如果把不动产登记行为界定为民事法律行为，则不动产登记错误赔偿责任 就应当适用民法上的过错赔偿原则，如果将不动产登记行为界定为行政行为，则 应该适用行政法上的违法赔偿原则。本文更倾向于采取民事赔偿而非行政赔偿。 首先，不动产登记机关虽然是行政机关，但是它的职责只是审查当事人提交的申 请材料及证明文件，并将审查的结果进行公示，并不是以国家的名义授予或者许 可不动产物权，当事人的意志领域一般不会被不动产登记机关的意志过多的涉足， 例如何时申请登记，是否申请登记都是取决于当事人的意志的，而不动产登记机 关的职权行为必须在当事人的意志范围内做出，不能不顾或者超越申请人的意志， 所以我国的不动产登记行为应该属于民事行为的范畴。既然是民事行为就应该用 民法来调整，所以不动产登记机关的赔偿责任应该用民法上的赔偿归责原则即过 错归责原则来调整。其次，国家机关承担的责任并不一定都是国家赔偿责任，有 些时候损害结果的确是由国家机关造成的，但是该损害结果却并不适合定性为国 家赔偿责任。在我国是否确定为国家赔偿责任是由国家赔偿法来决定的，只 有在国家赔偿法中明文规定的才可以确定为国家赔偿责任。在我国的国家 赔偿法中明文规定的只有司法违法及行政违法这两种赔偿，并没有关于不动产 登记错误损害赔偿责任的规定。其相关的规定是在物权法中，而物权法 又是民法的组成部分，民法中的损害赔偿责任当然就应该是民事责任。所以不动 我国物权法第2 条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。， 黑龙江大学硕士学位论文 产登记错误损害赔偿责任应该是民事责任。所以，本文认为不动产登记具有民事 行为的性质，对于不动产登记错误的赔偿责任归责原则应当适用民事过错责任原 则，而不适用违法归责原则。 ( 二) 不动产登记错误赔偿责任的构成要件 侵权责任的构成要件是判断行为人是否应该承担侵权责任的标准。侵权责任 的一般构成要件包括侵害行为、发生损害事实、行为存在过错、侵害行为与损害 事实之间存在因果关系这四个方面。由于不动产登记错误的赔偿责任应该属于民 事责任中的侵权损害赔偿责任，所以其构成要件也应该类同于侵权责任的构成要 件，即包括侵害行为、发生了损害事实、存在过错以及有因果关系这四个要件。 1 、侵害行为。在不动产登记机关的赔偿责任中，对以下几种情形，受害人有 权要求登记机关进行赔偿：第一，登记错误。登记错误是引发登记机关承担赔偿责 任的最主要情形，在现实的权属和登记的物权状况不符时，除了法定的免责事由 外，不动产登记机关均应当承担相应的赔偿责任。第二，无正当理由而拖延登记。 不动产登记机关无故拖延原本应该及时给不动产登记申请人办理的登记手续，而 致使某项物权被他人登记，损害了不动产登记申请人的合法权益。第三，无故拒 绝不动产登记查询即无故拒绝有关当事人查询不动产登记的正当请求。例如相对 人在与某人从事不动产交易的过程中要求查询某项不动产之上是否设立了担保或 其他负担，不动产登记机关在没有正当理由的情况下拒绝查询，结果致使当事人 蒙受损害的，应当承担赔偿责任。第四，拒绝登记。对于不动产登记申请人提起 的正当的不动产登记，不动产登记机关却拒绝为其登记。如果不动产登记机关拒 绝进行不动产登记而给不动产登记申请人的合法权益造成了损失，在这种情况下 不动产登记机关应当对不动产登记申请人承担相应的赔偿责任。 2 、具有损害事实存在。因登记机关的不作为或乱登记而使该不动产被他人登 记取得而丧失请求权或使请求权无法实现等要以实际发生损害为前提，有损害才 会有赔偿。如果没有造成实际损害后果，登记机关虽然不用承担赔偿责任，但是 应该履行更正登记的义务。在这一点上，我国物权法也强调了“给他人造成 1 6 三、不动产登记错误的责任承担 损害”这一点是承担责任的必要条件之一。 3 、不动产登记机关的行为存在过错，如不动产登记机关的工作人员因疏忽大 意而错误登记了正确的权利内容；登记人员在登记过程中对于申请人提供的虚假 材料没有进行必要的审查，而使得登记的内容与实际情况不符合；不动产登记机 关在变更不动产登记、换发不动产产权证书的过程中擅自变更了不动产登记的内 容而导致登记的权利与实际情况不符合等。这些情况导致的不动产登记错误都是 由于不动产登记机关的行为引起的，毋庸置疑，不动产登记机关的这些行为是存 在过错的，因此造成不动产权利人的利益受到损害的应当承担赔偿责任的。 4 、不动产登记机关的行为与损害结果之间存在因果关系。登记机关如果可以 证明其登记错误、遗漏或不作为而导致损害的原因是由于受害人的行为行为引起 的，则不用承担损害赔偿的责任。如果损害结果只是由于第三人的行为而导致的， 则应当由受害人与第三人通过平等的民事诉讼来解决。另外，侵权损害赔偿应当 包括直接损失与间接损失，即包括损害赔偿、可得利益及主张权利的费用。 目前学术界存在较大争议的是因果关系的认定。我国学术界存在的观点主要 有两种：一是认为不动产登记机关的赔偿责任是一种直接的因果关系，即行为只 是导致损害结果发生的一个较近的原因，并不要求行为是结果的根本的或者必然 的原因；二是不动产登记机关的赔偿责任应该是一种必然的因果关系，即不动产 登记机关的违法行为是造成损害结果发生的唯一的原因。即使不动产登记机关及 其工作人员的行为即使存在一定的不当因素但是也并不必然造成损害结果的发 生，再则，有些时候即使损害结果已经发生了但是不动产登记机关及其工作人员 的不当行为并不是导致其发生的唯一原因。本文认为，不动产登记错误的赔偿责 任中的因果关系实质上是一种相当因果关系，包括两个要件：( 1 ) 事件是损害结 果发生的必然条件，( 2 ) 事件增加了发生损害结果的可能性。即让不动产登记机 关承担赔偿责