（民商法学专业论文）不动产登记错误赔偿责任研究.pdf

摘要 2 0 0 7 年物权法的公布实施，对我国物权的保护起到了积极的作用。其规定了不 动产登记制度，建立了异议登记、更正登记等不动产登记错误的法律救济制度，明确了 登记错误时不动产登记机关应承担赔偿责任，解决了维护社会财产秩序所迫切需要解决 的问题，在我国的现代化法治建设中具有十分重要的意义。鉴于不动产登记制度具有关 系国计民生的重要性，一旦出现错误，后果往往十分严重，而关于不动产登记错误赔偿 的相关问题，物权法仅在第2 1 条规定了登记机构于登记错误后应该承担赔偿责任， 但对于不动产登记机关在何种情况下须承担责任，以及对所承担的责任的性质、归责原 则、构成要件、赔偿标准等问题未做详细规定，导致该条文在司法实践当中缺乏可操作 性，也在理论界引起了较大的争议，这既不利于保护个人合法财产所有权和我国不动产 登记制度的完善，也不利于相关登记机关职责义务的行使。 针对此种情况，本文以不动产登记机构为研究对象，从其登记行为的性质入手，分 析登记错误的原因及种类，界定不动产登记错误赔偿责任的归责原则和构成要件等问 题，并在此基础上对如何解决不动产登记错误赔偿责任提出几点创设性意见。本文将从 以下四部分展开讨论： 第一章，首先确定本文的研究对象是不动产机构。对于登记错误给出明确的界定， 并着重分析了登记错误与错误登记之间的差别，提出本文所研究的登记错误是指因不动 产登记机关及其工作人员存在过错，导致登记结果与实际情况不符，从而使权利人的合 法权益受到损害的情形。通过对现今世界施行的三种不动产登记制度进行对比分析，简 要阐述我国现行的不动产登记制度的性质及特点，以及导致不动产登记错误的具体原因 和存在的危害后果。 第二章，主要论述因不动产登记错误后所产生的赔偿责任的法律性质。鉴于不动产 登记行为的性质，关系到不动产登记错误赔偿责任的性质以及登记错误赔偿的救济方 式，通过对理论界关于登记行为属于行政行为还是民事行为的争议的分析，确定登记行 为的民事属性。进而对不动产登记错误赔偿属于行政赔偿的观点进行否定，从不动产登 记错误本身、出处以及相关制度等分析，得出不动产登记错误赔偿责任应该属于民事纠 纷，适用民事诉讼程序，获得民事赔偿。 第三章，在上述基础上，对不动产登记错误赔偿责任的构成要件进行分析，认为不 动产登记机关及其工作人员需要存在主观上的过错，也即其过错是造成登记错误的主要 原因，且该过错导致不动产权利人的合法权益遭受了损害，包括直接损失和间接损失； 进而通过对学界争议的几种归责原则进行对比分析，结合上文中关于不动产登记错误赔 偿责任性质的论述，将不动产登记机关承担登记错误赔偿责任的归责原则确定为过错责 任原则。 第四章，作为本文的重点，对不动产登记错误赔偿责任的承担提出几点大胆的设想， 首先是赔偿责任风险的预防，建议完善前置审查程序，将公证制度引入审查程序中，并 且设置人员准入标准，提高登记人员的资质门槛以及设立信用等级制度；其次是赔偿责 任风险的分担，建议借鉴美国的保险引入制度，同时执业人员投职业责任险，设立和完 善基金制度；最后就不动产登记错误的赔偿方式，赔偿金的来源及支付方式都做了一些 大胆的构想。 通过以上四章内容的论述，本人期望能对完善我国不动产登记制度提供些许帮助， 使不动产登记错误赔偿可以切实落到实处，使不动产登记制度能够真正保护到人们的合 法权益。 关键词：登记错误，过错责任，保险引入，登记基金 u a b s t r a c t i nt h e2 0 0 7 “p r o p e r t yl a w ”p r o m u l g a t e d ，h a sp l a y e dap o s i t i v er o l ei nt h ep r o t e c t i o no fp r o p e r t y r i g h t si nc h i n a i t sp r o v i s i o n sf o rr e a le s t a t er e g i s t r a t i o ns y s t e m ，a l lo b j e c t i o nt or e g i s t r a t i o n ，c o r r e c t i o no f t h er e g i s t r a t i o ne r r o ro fr e a le s t a t er e g i s t r a t i o ns y s t e mo fl e g a lr e m e d i e s ，t oc l e a rt h er e g i s t r a t i o ne r r o rw h e n t h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o no f f i c es h a l lb el i a b l ef o rc o m p e n s a t i o nt oa d d r e s st h eu r g e n tn e e dt oa d d r e s st h e m a i n t e n a n c eo fs o c i a lp r o p e r t yo r d e r , am i l e s t o n ei nt h ep r o c e s so fc h i n a sr u l eo fl a w t h ei m p o r t a n c eo f t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h en a t i o n a le c o n o m ya n di nv i e wo ft h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o ns y s t e m ，o n c ea l l e r r o ro c c u r s ，t h ec o n s e q u e n c e sa r eo f t e nv e r ys e r i o u s ，i s s u e sr e l a t e dt o r e a l e s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o r c o m p e n s a t i o n ，”p r o p e r t yl a w ”i so n l y2 1p r o v i d e sf o rt h er e g i s t r a t i o na u t h o r i t i e si nt h er e g i s t r a t i o ne r r o r s h o u l db el i a b l ef o rc o m p e n s a t i o nb u tf o rr e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o na u t h o r i t yu n d e rw h a tc i r c u m s t a n c e st o b e a rr e s p o n s i b i l i t y , a sw e l la st h en a t u r eo ft h el i a b i l i t ya n dr e s p o n s i b i l i t yp r i n c i p l e ，c o n s t i t u t ee l e m e n t so f t h es t a n d a r do fc o m p e n s a t i o na n do t h e ri s s u e sw i t h o u tm a k i n gd e t a i l e dp r o v i s i o n s ，l e a d i n gt ot h ep r o v i s i o n i nt h ej u d i c i a lp r a c t i c e ，t h el a c ko fo p e r a t i o n a la l s ot h e o r e t i c a lc i r c l e sc a u s e dab i gc o n t r o v e r s y , w h i c hi sn o t c o n d u c i v et oi m p r o v et h ep r o t e c t i o no fp e r s o n a ll e g a lo w n e r s h i po fp r o p e r t ya n dc h i n a s r e a l e s t a t e 他g i s t r a t i o ns y s t e m , a n dn o tc o n d u c i v et os t r e n g t h e n i n gt h es e n s eo fr e s p o n s i b i l i t yo ft h er e g i s t r a t i o n a u t h o r i t y i ns u c hc a s e s ，t h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o na g e n c yf o rt h es t u d y , f i o mt h en a t u r eo ft h er e g i i s t r a t i o na c t , a n a l y z e st h er e g i s t r a t i o ne r r o rc a u s e sa n dt y p e s ，a sd e f i n e di nt h er e a le s t a t er e 萄s t r a t i o ne r r o ra t t r i b u t a b l et o t h ep r i n c i p l e sa n de l e m e n t so fl i a b i l i t ya n do t h e ri s s u e s ，a n do nt h i sb a s i sp o i n t st h ec r e a t i o no fv i e w so n h o wt or e s o l v et h el i a b i l i t yo fr e a le s t a t er e g i s t r a t i o nc f i o lt h i sa r t i c l ef i - o mt h ef o l l o w i n gf o u rp a r t st o d i s c u s s ： t h ef a s tc h a p t e r , f a s td e t e r m i n et h eo b j e c to ft h i sp a p e ri sar e a le s t a t ea g e n c y r e g i s t r a t i o ne r r o r sa r c g i v e nc l e a r l yd e f i n e da n da n a l y z e dt h ed i f f e r e n c eb e t w e e nt h er e g i s t r a t i o ne l t o ra n dt h ee r r o rl o g ，t h ec i t o r o ft h er e g i s t r a t i o no ft h i ss t u d yi st h ee x i s t e n c eo ft h ef a u l td u et ot h er e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t ea g e n c i e sa n d t h e i rs t a f f , r e s u l t i n gi nt h er e g i s t r a t i o nr e s u l t si n c o n s i s t e n t 、v i t l lt h ea c t u a ls i t u a t i o n 。s ot h a tt h er i g h t so ft h e l e g i t i m a t er i g h t sa n di n t e r e s t sc o m p r o m i s e ds i t u a t i o n c o m p a r i s o na n a l y s i so ft h r e er e a le s t a t er e g i s t r a t i o n i i i s y s t e mi nf o r c ei nt h ew o r l dt o d a y , b r i e fd e s c r i p t i o no ft h en a t u r ea n dc h a r a c t e r i s t i c so fc h i n a sc u r r e l l tr e a l e s t a t er e g i s t r a t i o ns y s t e m ，a n dl e a dt ot h es p e c i f i cr e a s o n sf o rt h ee r r o ro ft h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o na n dt h e p r e s e n c eo f h a r m f u lc o n s e q u e n c e s t h es e c o n dc h a p t e r , t h el e g a ln a t u r eo ft h el i a b i l i t ya r i s i n gf i o mt h em a i n l yd i s c u s s e dt h er e a le s t a t e r e g i s t r a t i o ne r r o r g i v e nt h en a t u r eo ft h ea c to fr e g i s t r a t i o no fr e a l e s t a t er e l a t e dt ot h er e a l e s t a t e r e g i s t r a t i o ne r r o rn a t u r eo ft h el i a b i l i t ya n dc o m p e n s a t i o no fr e g i s t r a t i o ne r r o r sr e l i e f , t h r o u g ht h ea n a l y s i s o ft h et h e o r e t i c a lc i r c l e so nt h e 陀西s t r a t i o na c to ft h ea d m i n i s t r a t i v ea c t i o no rc i v i lb e h a v i o ro ft h ed i s p u t e ， t h er e g i s t r a t i o no fa c t so fc i v i lp r o p e r t y a n dt h u sn e g a t et h ep o i n to fv i e wo nr e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o r c o m p e n s a t i o no fe x e c u t i v ec o m p e n s a t i o n ，d e r i v e df r o mt h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o r , t h es o u r c ea n d r e l a t e ds y s t e m ，t h el i a b i l i t yo fr e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o rs h o u l db e l o n gt ot h ec i v i ld i s p u t e ，a p p l yt oc i v i l p r o c e e d i n g st oo b t a i nc i v i lc o m p e n s a t i o n t h et h i r dc h a p t e r , b a s e do nt h ea b o v e ，t h el i a b i l i t yo fr e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o re l e m e n t sa n a l y s i s ， t h a tt h er e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t ea g e n c i e sa n dt l l e i rs t a f fn e e dt oe x i s ts u b j e c t i v ef a u l tt h a tt h ef a u l ti s c a u s e db yr e g i s t r a t i o ne r r o r s ，a n dt h ef a u l tl e a d i n gt ot h el e g i t i m a t ei n t e r e s t so fr i g h t si nr e a le s t a t eh a s s u f f e r e dd a m a g e ，i n c l u d i n gd i r e c ta n di n d i r e c tl o s s e s ；t h e nt h r o u g hc o m p a r a t i v ea n a l y s i so fs e v e r a l i m p u t a t i o np r i n c i p l eo fa c a d e m i cc o n t r o v e r s y , c o m b i n e d 、析也t h ea b o v ed i s c o u r s eo nt h en a t u r eo fr e a l e s t a t er e g i s t r a t i o ne l t o rl i a b i l i t y , r e a le s t a t er e g i s t r a t i o na u t h o r i t yb e a rt h er e g i s t r a t i o no ft h er e g i s t r a t i o n e r r o ro fl i a b i l i t ya t t r i b u t a b l et ot h ep r i n c i p l eo fl i a b i l i t yf o rf a u l t t h ef o u r t hc h a p t e r , a st h ef o c u so ft h i sa r t i c l e ，t h el i a b i l i t yo fr e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o r sb e a rt op u t f o r w a r daf e wb o l di d e a sf i r s ti st h ep r e v e n t i o no fl i a b i l i t yr i s k , i ti sr e c o m m e n d e dt oi m p r o v et h e p r e - r e v i e wp r o c e s s ，t h en o t a r ys y s t e mi n t ot h er e v i e wp l 粥sa n ds e t u pp e r s o na c c e s sc o n d i t i o n s ，t o i n c r e a s et h eq u a l i f i c a t i o nt h r e s h o l df o rr e g i s t r a t i o ns t a f fa n dt h ee s t a b l i s h m e n to ft h ec r e d i tr a t i n gs y s t e m ； l i a b i l i t yr i s k s h a r i n g ，i ti sr e c o m m e n d e dt h ei n u o d u c t i o no ft h es y s t e ml e a r nf r o mt h eu s i n s u r a n c e ， i n v e s t m e n ta n dp r o f e s s i o n a ll i a b i l i t yi n s u r a n c ep r a c t i t i o n e r s ，t oe s t a b l i s ha n di m p r o v et h ef u n ds y s t e m ；r e a l e s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o rc o m p e n s a t i o n ，t h es o u l r ：ea n dm o d eo fp a y m e n to fc o m p e n s a t i o nh a v ed o n es o m e b o l di d e a s t h r o u g ht h ef o u rc h a p t e r sd i s c u s s e 山ih o p et op r o v i d es o m eh e l pt oi m p r o v ec h i n a sr e a le s t a t e r e g i s t r a t i o ns y s t e m , t h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o rc o m p e n s a t i o nc a nb ee f f e c t i v e l yi m p l e m e n t e d , t h er e a l i v e s t a t er e g i s t r a t i o ns y s t e mc a r lu u l yb e c o m et h eu m b r e l l ao ft h ep e o p l e 。sl e g i t i m a t er i g h t sa n di n t e r e s t s k e yw o r d s ：r e g i s t r a t i o ne r r o r ，f a u l tl i a b i l i t y ，i n s u r a n c et oi n u o d u c e ，r e g i s t r a t i o no ff u n d v 引言 引言 物权登记制度的创立始于1 2 世纪左右，德国北部的城市为了确保土地流转的安全， 需要对其进行登记而设立的制度。其后因为罗马法的复兴，强调意思自治而被废止，直 到1 8 世纪，这项制度又在欧洲大陆复兴起来，并一直沿用至今。近年来，房价的不断 上涨，因不动产登记错误而引发的纠纷屡见报端，司法实践部门和法学理论界对于我国 不动产登记错误的责任承担问题的探讨日益引发人们的关注。 目前，各学者对于不动产登记错误赔偿问题观点不一，众说纷纭，尤其对不动产登 记行为的性质、因登记错误导致的赔偿责任的性质、归责原则、赔偿标准等问题分歧较 大。多数学者认为，不动产登记行为是一种行政行为，办理不动产登记的机关为国家的 行政主管部门，也有部分学者认为登记行为是一种特殊的行政行为，即证明行为，这种 观点只是改变了一种说法，本质上仍然是行政行为；行政法学者大都认为登记错误后不 动产登记机关的赔偿责任属于国家赔偿的范畴，应当通过行政诉讼的方式来进行救济。 也有少数学者对上述观点提出了质疑，认为不动产登记行为是民事行为，其特殊之 处在于其是由国家设立的担负公共职能的机关参与的民事行为。关于不动产登记机关的 此种赔偿责任，他们认为应该属于民事侵权赔偿责任，宜采用过错责任原则，当事人可 以直接提起民事诉讼。为了最大化保护公民物权，部分学者认为其赔偿范围不应仅限于 直接损失，而应以实际损失为准。 在国外，关于不动产登记机关赔偿责任的法律制度相对比较完善。很多国家都有专 门的不动产登记法典，比如德国有土地登记法，日本、韩国有不动产登记法，瑞 士有土地登记条例等。为保证权利人获得足额赔偿，很多国家都设立了不动产登记 赔偿基金，比如德国对于登记错误设有专门的赔偿基金，以赔偿权利人的损失。美国国 会几十年前就拨出一笔专款用于赔偿，每年稍有增加，目前己达几百亿美元。我国台湾 地区也建立了该项制度，如台湾土地法第7 0 条规定：“地政机关所收登记费，应提 存1 0 作为登记储金，专备第6 8 条所定赔偿之用。 此外，一些国家还建立了不动产登 记机关承担赔偿责任之后的追偿机制，如瑞士民法典第9 5 5 条规定：“各州对不动 产登记簿的管理官员及职员以及对有直接监督的机关，有追究其过失并请求损害赔偿的 权利。 这些制度对于完善我国的不动产登记制度具有较大的参考价值。 不动产登记错误赔偿责任研究 在研究方法上，本文拟采用比较分析法、归纳分析法、价值分析法、实践分析法等 多元的研究方法。具体而言，即加强对相关文献的研习，通过文献检索工具和引文追踪 等方法多方搜集资料，首先查阅近几年国内外有关不动产登记机关赔偿责任方面的专 著、论文等，综合其中的观点，引用其中有价值的内容，并针对已有研究的不足展开充 分论述；其次查阅有关不动产登记机关赔偿责任的现行法律、法规及规章，结合我国司 法实践现状，寻求对论文主题相关问题的理解。通过对不同国家在不动产登记制度中如 何处理登记错误的赔偿问题进行比较分析，研究其对我国当前不动产立法的积极参考意 义。充分运用我所学法律知识，结合我国现实国情，就不动产登记错误的赔偿责任的承 担提出几点创设性意见，以期能够弥补当事人的损失，体现“有损失，必有赔偿”的法 律基本价值。 2 一、 不动产登记错误相关概念的界定 一、不动产登记错误相关概念的界定 ( 一) 不动产登记制度的简视 不动产登记的简述 不动产登记，又被称之为不动产物权登记，是指土地和其地上定着物的自物权或者 他物权的产生、变动以及灭失等，依法定程序登记于相应的登记薄册上，它对应的是物 权法理论中的公示原则。也可以说是经相关权利人的主动申请，国家相关登记机关将权 利申请人的有关不动产物权的相关事项记载到相应的物权登记簿上的情形。从概念上 看其主要包括两个方面的内容，即物权的取得和物权的变动，而在此基础之上建立起来 的有关不动产物权登记申请的提出、申请的审查、审查的机关以及公示的效力等等的各 项制度，统称之为不动产物权登记制度。该项制度的确立，是国家行政权力机关通过法 律手段对不动产物权进行合理干预的依据，可以更好的厘清各类不动产物权，对不动产 交易的安全和不动产权利人的合法权益都能起到保障作用。 2 不动产登记制度的种类 由于世界各国社会经济发展的程度和文化形态各种差异，因此会产生不同性质和种 类的登记制度。与此同时，因为不动产登记的相关的理念、价值以及功能上的同质性， 所以他们之间会进行相互的吸收和借鉴，于是便形成了不同种类的登记制度。因此依据 登记的内容和效力的不同，将登记制度划分为为契据登记制、权利登记制、托伦斯登记 制三种类型。 契据登记制或称形式主义登记，它是以登记的对抗主义为理论支撑的。它产生于法 国，是在资本主义发展时期，为了满足自由竞争的需求，同时国家为了维护自由经济和 市场效率的法律价值取向。法国民法典规定，契约如满足承担义务的当事人的同意、上 述当事人的缔约能力、构成义务客体的确定标的、债的原因合法等条件便可有效成立。 其中日本民法典最具代表性，日本民法典第1 7 6 条规定：物权的设定及转移，根据当 事人的意思表示来决定是否发生效力。该制度认为，权利的设定与债权同步，即不动产 欧阳希等浅议不动产登记制度 1 3 财经政法资讯，2 0 0 9 ( 4 ) 3 不动产登记错误赔偿责任研究 物权的变动与否，由当事人之间订立的契约决定，只要订立合法契约，该变动即发生效 力，登记的作用只体现在对抗善意第三人。 权利登记制或称实质主义登记，它是以成立要件主义为理论基础的。产生于德国， 在资本主义发展到垄断时期，国家为了保护交易安全而设立的。德国民法典对此有 明确规定，其认为不动产物权的转移或变动，除了必须有当事人的合意外，还必须将变 更事项记载于不动产登记薄，否则视为无效。该制度将登记设定为必须登记的事项，否 则物权的变动不受法律保护。对于当事人提出的登记申请，登记机关需要进行实质审查， 将物权转移事项加以记载，登记机关对登记申请人并不颁发权属证书，其不动产物权的 变动非经登记不得生效圆。 托伦斯登记制又称权利交付主义登记。该制度名字的来由是因为其是由澳大利亚的 托伦斯爵士所创立的，其将地券交付主义作为自己的理论基础。该制度的特点是不动产 权属由政府掌握，政府对其管辖范围内的所有土地进行清查，按照行政区域对土地进行 划分，制成土地登记薄，然后根据土地的实际归属，将权利人亦记载于该土地登记薄中。 政府对登记并不实行强制，当事人可以根据自己的意愿自行决定。而对于已经登记在册 的不动产，发生权属转移时需要由当事人进行登记，变更土地登记薄的记载事项，否则 不发生法律上的效力。托伦斯登记制度同时还规定了实质审查的原则及公告程序的应 用。它与权利登记制度的区别之处在于其除了建立“产权籍”外，还颁发产权证书用以 代替当事人之间自行订立的关于不动产交易的契约。权属证书是利用政府的信誉，来对 不动产权利的真正归属提供担保。 3 我国现行的不动产登记制度简析 对于我国现行的不动产登记制度，其既不属于契约登记制，也与权利登记制有异， 跟托伦斯登记制也有一定区别，而是在分析上述三种登记制度的优缺点，结合我国的具 体国情及使用特点，从而建立起来的具有我国特色的不动产登记制度。一方面，对于不 动产物权的变动，我国物权法明确了需要以登记作为物权变动的前提要件。物权 法第六条与第九条的规定，很明显与权利登记制有相似之处。另一方面，对于不动产 登记后办理的权利证书这点，又与托伦斯登记制度要求一致。不动产登记机关根据申请 人提供的申请材料，将不动产的权属记载于不动产登记薄，然后向不动产权利人发放权 杨劲松我国不动产登记法律制度研究 d 辽宁：辽宁师范大学，2 0 0 9 年 o 粱秀慧不动产登记机关法律责任研究：d 辽宁：大连海事大学，2 0 1 0 年 4 一、 不动产登记错误相关概念的界定 属证书。该权属证书可供利害关系人查看，与登记机关的登记薄记载一致，交易时只需 查看权属证书的内容即可，这为权利人与第三人进行物权交易提供了极大的便利。登记 主要是对不动产物权进行确定和公示，发证是权利确定的纸面凭证，该证本身并不具备 权利特性，单纯交付该证不能实现权利的转移，登记的最终效力需要变更不动产登记薄 上记载的内容，即使有证，但与不动产登记薄上记载不一致，往往以不动产登记薄上实 际记载的内容为准。 ( 二) 不动产登记错误的概念厘定 1 不动产登记错误的含义 对于登记错误的含义，物权法中并没有相应的法律条文给予规定。依照大陆法 系国家就该问题的相关规定以及学者之间的讨论，登记错误目前存在三种不同的理解。 一是广义的理解，认为登记错误主要是指不动产登记薄上所记载的事项，与该不动产真 实情况不符合的现象。这种不符合有可能是因为登记机关或其工作人员本身的过错或过 失，也有可能是在登记完成后发生了足以改变不动产权属的事项，如继承、法院判决等： 二是狭义的理解，该种理解认为不动产登记错误应该发生在不动产登记行为过程中，必 须存在合理的理由需要进行登记，登记过程中出现错误或者遗漏登记信息，从而导致登 记薄上记载事项与真实情况不符合，在这种理解下，登记错误的范围仅仅局限于需要登 记而登记错误这种情形；三是折中的理解，其认为不管是不是必须进行登记，只要去进 行登记，并且登记过程中出错，就属于登记错误，而在登记完成后不管任何原因导致物 权变动，进而出现登记薄与实际情况不一致的情况，不在此种范围之内。 对于我国物权法第2 1 条第2 款所规定的登记错误，笔者认为应该做如下理解， 登记错误应该仅限于在登记过程中原因，即登记机关及其工作人员在登记的过程中，因 本身出现过错，而导致不出现动产登记薄上记载的内容与登记发生时该不动产的真实权 利状态不符的情形。对于因登记原因瑕疵或者因嗣后原因而出现的登记薄记载与真实权 利状态不符的情况，不应该包括在内。对于其理由阐述如下： 对于登记原因瑕疵，其包括的不仅仅有登记机关及其工作人员的原因，还包括登记 申请人提供虚假信息、登记申请人与第三人恶意勾结进行虚假登记等情形。笔者认为这 种情况应该属于错误登记。错误登记是指不管导致错误发生的原因，只看结果，只要出 崔艳蕾、田韶华论不动产登记机关错误登记的赔偿责任c j 法制与社会2 0 0 5 。( 9 ) 5 不动产登记错误赔偿责任研究 现了登记薄上记载的事项与不动产实际状况不相符的情形，就应该是错误的登记。至于 此种状态下，责任的承担问题，本文不做讨论。登记原因瑕疵，还应该从登记机关的职 责来分析，我国物权法第1 2 条明确规定了登记机构应当履行的职责，从条文很难 看出登记机构履行的是形式审查还是实质审查。就上述材料而言，有些是可以通过登记 机关的工作审查清楚的，如房产证，而有些材料如身份证等，则因为种种原因难以查验 其真实性。不仅如此，对于登记的原因行为的合法性问题，如买卖合同、赠与合同、遗 嘱等是否真实有效，其不再登记机关的工作范围之内，如果强制要求登记机关进行审查， 不仅加大了其工作量，也不符合相关法律的规定。根据以上分析，登记原因出现瑕疵， 很多并不是因为登记机关的过错，或者与登记机关无关，_ 概将之规定为登记错误，由 登记机关承担责任，对登记机关明显有失公允。 对于因嗣后原因发生而导致登记情况与实际情况不一致。登记错误，一般理解为以 登记行为发生时，不动产实际权属情况与记载于登记薄上情况是否一致做判断，至于对 登记错误提供的法律救济，也应该从该错误会对实际权利人目前真实的物权状态造成何 种妨害来加以分析。而在嗣后若只是因为买卖、继承、判决等法律原因发生不动产物权 的变更，此时真实权利人可以通过申请异议登记或转移登记等手段，改变原有登记薄记 载事项，使自己的真是权利得到保证，而无需通过特别的法律救济途径，也不需要不动 产登记机关承担什么赔偿责任，因为这种情况跟不动产登记机关无关。 2 不动产登记错误的原因 不动产登记错误是因为不动产登记机关或其工作人员的过错而产生的，那么对于其 发生的原因，应该主要从登记机关入手，大致可以分为以下几个方面： 第一种因登记机关及其工作人员主观存在恶意而产生的登记错误。其与申请人或第 三人进行勾结，恶意串通，故意修改登记内容或者无故拒绝登记、拒绝相关权利人查询 等，从而造成权利人利益受损；不动产登记机关及其工作人员因执行上级机关或者有关 领导的指令，对于当事人的正当要求或者材料进行歪曲登记，从而造成当事人的损失。 第二种因登记机关及其工作人员存在过失而导致登记错误的发生。主要如登记机关 或其工作人员对申请人提供的材料未尽到认真审查的义务，造成登记的内容与不动产的 实际情况并不相符，或者对不能设定抵押的不动产进行了抵押登记，进而侵害了权利人 的合法权益；不动产登记机关或其工作人员没有按照法定的程序进行登记，无正当理由 拒绝登记，或者应当进行公告的没有公告，应该告知的没有对当事人进行告知等情形： 6 一、不动产登记错误相关概念的界定 对于一项不动产，因不动产登记机关或其工作人员的责任，对其进行重复登记，二次颁 证；对于当事人提交的申请资料，由于不动产登记机关及其工作人员，没有合理存放， 导致其遗失，登记机关没有及时向申请人提示补交，或者登记机关及其工作人员根本没 有注意该资料的遗失，从而导致他人利用该漏洞侵害到权利人合法权益的情形等等。 除了上述登记机关及其工作人员本身的原因，我国目前出现错误登记还有因为我国 制度上的缺陷而发生的。如机关不统一，依据法律不统一，登记程序不统一等问题。对 于因为这些问题导致出现的登记错误，因为不是登记机关及其工作人员本身的原因，不 再本文的讨论范围之内。 3 不动产登记错误的危害 首先，不动产登记是确认不动产物权的归属，为不动产物权交易提供依据的制度。 如果不动产登记出现错误，极易导致发生连锁反应。如在不动产初始登记，也就是不动 产物权的设立登记中发生瑕疵，即不动产的“身份登记 发生错误，但由于登记本身的 特性，该不动产往往能够以错误的身份或“名号”进入到不动产交易市场，初始登记的 错误，不动产登记机关在不动产物权转让过程中一般没有义务去审查并且会将其作为进 行不动产物权变动的依据，那么在随后关于该不动产所发生的一切交易行为都将受到影 响，其产生的恶劣结果往往更加难以解决。 其次，不动产登记错误往往使交易当事人因为交易目的的落空而遭受巨额经济损 失。登记制度，主要是针对不动产的设立、变更、转让和消灭，需要进行不动产登记的 法律关系主要包括依法律行为发生的不动产物权变动和非依法律行为发生的不动产物 权变动。对于依法律关系发生的物权变动，常见的是依法院判决发生的不动产物权变动， 对于该种情况，不动产物权登记如果出现瑕疵，当事人还可以依照法律文书进行更正。 但是对于没有法律依据发生的不动产物权变动，即按照当事人自己的意愿，签订的不动 产买卖合同等行为，如果发生登记错误，因为其标的的数额往往十分巨大，相关当事人 肯定会因此而遭受巨大的损失，这明显与我们的立法精神相违背。 再次，不动产登记错误也会导致善意第三人因为信赖登记的公示作用而遭受信赖利 益的损失。不动产登记瑕疵，能够通过异议登记或更正登记进行改正，登记错误也往往 会归于无效。但是一旦登记结果产生，其具有的公示作用时不容置疑的，此时如果善意 第三人对此毫不知情，相信不动产拥有人即为不动产权利人，与其进行不动产物权交易， 并且支付了相应的价款。但当登记错误被发现后，该登记结果往往会被撤销，善意第三 7 不动产登记错误赔偿责任研究 人取得该不动产物权的凭证就会因无效而归于消灭，在我国法律没有规定不动产的善意 取得制度，那么该不动产交易的善意第三人就会不仅白白支付对价，且不能够取得该不 动产物权，其信赖利益将遭受损失。 最后，不动产登记错误容易导致不动产交易市场的混乱，进而影响到国家的经济秩 序和社会的稳定。物权法作为维护物权方面的重要法律，对确保国家物权交易市场的稳 定有重要作用。不动产作为物权的重要组成部分，加之其对人们的生活有基础作用，一 旦不动产交易市场出现动荡，人们的切身利益往往会因此而受到影响。我国目前的不动 产交易市场尚不完善，各项相关制度有待进一步创建，其对相关行业的影响也比较重大， 一旦因不动产登记错误引发该行业的动荡，那么势必会对相关产业造成影响，进而影响 到整个国家的基本经济制度。 8 二、不动产登记错误赔偿责任的性质分析 二、不动产登记错误赔偿责任的性质分析 ( 一) 不动产登记行为的性质 不动产登记行为的性质，关系到不动产登记错误赔偿责任的性质以及登记错误赔偿 的救济方式。目前学者们关于不动产登记行为的性质的争论，主要有以下两种观点：行 政行为说和民事行为说。 1 行政行为说 持此种观点的学者认为不动产登记行为应该属于行政行为，其是行政机构履行国家 所赋予的行政管理权，登记的效力是具有法定性、强制性和公信力的，具体观点依据如 下： 首先，从我国目前有关房屋登记的法律法规可以看出，其主要侧重于房屋的行政管 理。城市私有房屋管理条例、城市房地产权属登记管理办法、城市房屋产权产籍 管理暂行办法和城镇房屋所有权登记暂行办法等。从上面这些法规不难看出，我 国的房屋主要由作为行政机关的房产管理部门负责登记，加之其名称中含有明显的行政 管理词汇，很难从表面看出登记的民事行为性质，单从表面来看，将房地产登记行为界 定为行政行为就不足为奇了。 其次，将登记行为界定为行政行为，符合登记制度的目的。登记制度最初建立的目 的主要是收取地租和对不动产交易进行公示。而如今，不动产登记制度则变成是在宪法 秩序下，国家以维护私法交易安全为目的而通过物权变动模式的选择对民事主体的不动 产交易关系进行的“服务性 的介入。不论登记机构的性质是属于行政机关还是司法机 关，其登记行为的所具有公信力均来源于国家，而国家介入私法交易关系的目的，是为 了保护私法秩序中的交易安全。从我国的现状看，不动产登记机构是国家的行政机关， 享受国家行政拨款，且其工作内容都作为行政机构的政绩来考察，从中可以看出，不动 产登记确实具有行政行为的属性。 最后，将登记行为界定为行政行为，也符合现代行政权的公共服务的职能。当今政 府一再表明要将自己建设成为服务型政府，诚如有的学者所说：行政法应当不仅保障公 。李吴等不动产物权登记案件审理问题新论从行政与民事交织的视角【j 未知2 0 1 l 。( 7 ) 9 不动产登记错误赔偿责任研究 民不受行政机关滥用权力的侵害，而且，还应赋予公民从行政机关的积极主动活动中获 取某些利益的权利。国家通过登记机关的登记行为来参与到公民生活中的不动产交易， 其目的也是为了更好的服务和保障不动产交易的进行。安全及时有效的进行登记行为， 已经成为登记机关的首要职责。登记机关不仅不得侵害权利人的合法权益，同时也应该 积极的帮助和维护权利人的合法权益。 总之，将不动产登记行为定性为行政行为，是在正确理解现代行政法目的的前提下， 综合考虑我国现有国情下做出的科学判断。登记行为是一种具体的行政行为，是行政确 认行为，其不仅体现着国家的公信力，也