2016.9.20婚姻家庭继承房产课件(改)

婚姻继承法律涉及的房产问题,主讲人：焦景收律师时间：2016.9.20,1、夫妻个人财产的认定2、夫妻共同财产的认定婚姻法3、婚姻关系中的房产归属4、常见的房产问题1、房屋继承继承法2、房屋赠与,一、夫妻个人财产,一、夫妻个人财产,二、夫妻共同财产,二、夫妻共同财产,二、夫妻共同财产,1、婚姻法解释二第14条：人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。前款所称年平均值，是指将发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命七十岁与军人入伍时实际年龄的差额。,2、军人的复员费、自主择业费的共同财产部分：共有财产=年平均数婚姻年限年平均数=总额所管年头（70-入伍年龄）例：王强20岁参军，25岁结婚，30岁退伍并离婚，部队一次性付给王强复员费10万元，则：年平均数=10万（70-20）=2000元/年共有财产=2000元5=1万元,三、婚姻关系中的房产归属,1、普通商品房2、已购公房（标准价购买、成本价购买）3、政策性住房（经济适用房、两限房）4、约定服务条件的房产5、农村自建房房产种类6、军产房7、拆迁安置房8、公房（直管公房、自管公房）9、小产权房10、违章建筑（不予处理）,（一）普通商品房归属,1、婚前购房,房屋补偿款=夫妻共同支付款项（含本息）（房屋购买价+全部应付利息）房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）50%,2、婚后购房,（二）已购公房,（三）经济适用房、两限房,（四）约定服务条件房产的分割,夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时一般应判归约定服务条件一方，分割时应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，并按适当照顾签有服务期一方的原则确定给予另一方补偿款数额。,（五）小产权房,第一种意见：对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用权归属做出处理。在处理使用权时，法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用权时，能分割的进行分割，不能分割的进行折价补偿，房屋折价时可采用竞价方式确定价格。第二种意见：小产权房在现有条件下无法取得房屋所有权证，应不予处理。,（六）公房承租权的分割,离婚案件中涉及到公房承租权分割，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以将承租权确定在另一方名下。承租权折价数额可以通过评估确定，确无法评估的，可通过竞价确定。,（七）军产房,只适宜处理房屋的使用权和居住的权利，在经济价值上不应按照商品房评估作价，但在进行分配和补偿时可以适当考虑房屋可带来的实际利益。若婚姻关系解除，基于军人配偶身份共同居住的当事人无权主张居住权，但可以根据婚姻法第42条规定，要求对方给予经济帮助，以最大限度维护自身合法权益。,（八）农村自建房,有无审批手续，根据申请审批表中在户人口、投资情况等综合判断，不应仅依据申请人身份确定。是否属于夫妻共同财产，是否需要分家析产参与翻建的，确定权属时首先应尊重各方当事人共同意愿，其次应尊重原共有人权利，一般原共有人参与翻建人应当视为形成新的共有关系，但如何分割可以识贡献酌情确定。,（九）拆迁安置房,根据拆迁安置前房产的产权进行处理。农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。婚姻关系存续期间取得的优惠购房利益应属于个人财产。离婚时优惠购房权价值折算可参考市场价格与优惠价格的差价，乘于优惠面积确定。,四、常见的房产问题,（一）以一方的名义购买的经济适用房，离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一方？1、在婚姻关系存续期间共同出资购买的经济适用房，即使房产登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产。2、对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施，并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的一方。,四、常见的房产问题,（二）夫妻出资购买，房产证登记在孩子名下的房产，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？父母以未成年子女名义购买的房产，房产证登记在子女名下的，一般不视为家庭共同财产，为保护未成年人的利益，该房产一般视为子女的个人财产。,四、常见的房产问题,（三）婚前由一方父母承租的公房，婚后以双方共同财产购买的，离婚时如何分割？对于夫妻一方购买的一方父母承租的公房，只要以一方或双方的名义取得了房产证，就可以直接作为夫妻共同财产分割。在此情况下，除非各方另有约定，否则，父母享有的货币折扣部分一般视为对夫妻双方的赠与。,四、常见的房产问题,（四）婚前一方出资以双方名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？房子虽由一方出资，但房产证办理到双方名下的事实表明，夫妻双方就一方的个人婚前房产作了特殊约定，该房产属于夫妻共同财产。,四、常见的房产问题,（五）双方婚前共同出资以一方的名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？以一方名义在婚前购买的房产是否属于夫妻共同财产，主要是看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房，如果有证据证明双方是基于共同所有的目的买房，一般来说，法院大都是作为夫妻共同财产来认定婚前购置的房产的归属。,四、常见的房产问题,（六）婚前共同出资以双方名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？夫妻双方婚前共同出资联名购买的房产当然属于夫妻共同财产，对于房产证上已经载明房产份额的，应当以载明的房产份额为准确定双方的产权比例。如果房产证上没有载明房产份额的，则推定为共同共有。,四、常见的房产问题,（七）双方婚前共同出资以一方的名义按揭购买的房屋，离婚时是否作为共同财产分割？双方是在出于房屋为共同所有的前提下进行出资的，该房屋为夫妻共同财产，对于剩余的按揭债务，应当按照夫妻共同债务各自承担一半。,四、常见的房产问题,（八）一方婚前购置的房屋在婚后出售，房屋增值部分应作为夫妻共同财产分割？房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成的，在此情况下房屋出售后的增值部分应归原物所有人所有，不应作为夫妻共同财产分割。,四、常见的房产问题,（九）一方为婚外情人购买的房产，房产证登记在情人名下，在双方离婚时是否可以作为夫妻共同财产分割？案例：张某和吴某是夫妻，后丈夫将夫妻共有的35万元购买房子登记在陈某名下，后吴某提出离婚，并要求分割房子。解析：吴某起诉离婚只能解决俩人是否离婚的问题，房子登记在陈某名下，法院不会解决陈某名下的房产归属问题。方案：张某、吴某夫妻可联手通过诉讼追回购房款，张某的35万元出资属于夫妻共同财产，张某擅自将共同财产赠与他人的行为无效。,四、常见的房产问题,（十）借用他人名义购买的房产，房产证登记在他人名下，在双方离婚时可否作为夫妻共同财产分割？案例：岳某和张某婚后打算在回龙观购买经济适用房，但因双方均不具备在北京购房的资格，故以其北京朋友常某的名义购房，房子也登记在常某名下，后岳某、张某离婚，问房子是否属于夫妻共同财产？解析：由于房产证登记在他人名下，在未取得他人同意的情况下，该房产不能作为夫妻共同财产分割。但如果三方对房产的权属没有争议，该房产可以作为夫妻共同财产分割。,继承法,1、房屋继承的一般步骤2、房屋赠与的五个步骤3、案例分析,继承法中的房产问题,1、房产继承：同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。2、房产赠与：指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。,房屋继承的一般步骤,办理继承权公证所需提交的材料,办理房产继承过户登记需提交的资料,办理房地产继承过程中的税费,二、房产赠与的五个步骤,案例分析,案例：李阿姨的老伴王先生多年前去世，现在李阿姨想将其在北京的房子出售，用所得房款到老家养老，但李阿姨发现其所居住的房产证上登记为夫妻二人，包括已故的王先生，请问李阿姨有什么办法可以出售自己的房产？,解析：1、本案中夫妻婚后共同购置的房产登记在夫妻二人名下，属于夫妻共同财产，因此房产的50%属于李阿姨的，另外50%属于王先生的。如果王先生留有遗嘱归李阿姨的话，则该房产李阿姨一人可单独处理；