（人文地理学专业论文）成都市房地产预警系统研究.pdf

成都市房地产预警系统研究 人文地理专业 研究生费真群指导教师王玉贵 摘要房地产业关联度广、带动性强，已经成为我国国民经济的支柱产 业。近年来，由于部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快， 出现了不同程度的“过热 、“虚热 和结构性问题，存在较严重的市场风险。 鉴于此，建立房地产市场预警系统具有重要的理论和实践意义。 本文主要分为房地产预警系统的方法探讨和成都市房地产预警系统实 证研究两大部分：第一部分以宏观经济预警理论为依据，结合房地产经济周 期波动理论，探讨建立房地产预警系统的方法。方法探讨层面包括以下内容： 在房地产预警系统指标体系设置阶段，通过对房地产市场预警预报评价体系 中可能运用的一些基本概念、理论、模型进行分析说明，对国内现有的各种 指标体系进行对比，并结合房地产市场预警预报评价体系的目的、指标选取 的原则和指标的含义来确定指标；在指标权重设置阶段，采用时差相关分析 法和主成分分析法求得警兆指标体系及综合预警指数；在房地产警界设置阶 段，运用误差理论的3 万方法对房地产市场预警评价标准进行设定，最终确 立评价体系模型；第二部分运用本文构建的房地产预警系统对成都市房地产 进行实证分析，并对2 0 0 7 、2 0 0 8 年成都市房地产市场做出预警，并针对性 地提出了后续建议。 关键词：房地产预警指标体系时差相关分析法主成分分析法预测预 报 s t u d yo nr e a le s t a t ee a r l y w a r n i n gs y s t e mo f c h e n g d u m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y m a s t e rc a n d i d a t e ：f e iz h e n q u n s u p e r v i s o r ：p r o w a n gy u g u i a b s t r a c t r e a le s t a t e ，w h i c hi sh i g h l yr e l a t e da n dh a ss t r o n gf o r e et oo t h e r t r a d ee c o n o m y , h a sa l r e a d yb e c o m et h ep i l l a ro fo u r n a t i o n a le c o n o m y h 1r e c e n t y e a r s ，b e c a u s et h ei n c r e a s eo fi n v e s t m e n tw a st o of a s ti ns o m ea 】旧a s ，t l l el 御1 d s u p p l yw a se x c e s s i v e ，t h ep r i c er o s er a p i d l y , s o m ea b n o r m a lp h e n o m e r l as u c ha s ”o v e r h e a t e d ”a b n o r m a lh e a t ”a n d ”s t r u c t u r a lp r o b l e m ”a p p e a r e di ns o m e d e g r e e a n ds e r i o u sr i s ke x i s t e di n r e a le s t a t em a r k e t f o rt h er e a s o n s a b o v e i t ，s 1 m p o r t a n tt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c et os e tu pt h ee a r l y - w a m i n g s y s t e r mo fr e a le s t a t e jn e r ea r et w op a r t st h a tc o m p o s et h i st h e s i s ：t h ed i s c u s s i o no n t h em e t h o d s o ft h er e a le s t a t e e a r l y w a m i n gs y s t e m ；t h ee s t a b l i s h m e n ta n do p e r a t i o no f c h e n g d u r e a le s t a t ee a r l y - w a m i n gs y s t e m t h ed i s c u s s i o no nm e t h o d c o n t a i n s ： a tt h ei n d e xs e t t i n gs t e p ，o nt h eb a s i so f a n a l y z i n gt h ec o n c e p t i o n s ，t h e o r i e sa n d m o d e l st h a tc o u l db eu s e d ，i n d e x e sa r es e l e c t e dn o t o n l yb a s e do nt h eo b j e c t i v e s o it n ee v a l u a t i o ns y s t e m ，p r i n c i p l e st oc h o o s ei n d e x e s ，m e a n i n go f t h ei n d e x e s b u ta l s ob yc o m p a r i n g d i f f e r e n tk i n d so fi n d e x e s ；a tt h ei n d e xw e i g h ts e t t i n gs t e p t h et h e s i sc o m b i n ef a c t o ra n a l y s i sw i t ht i m ed i f f e r e n c er e l e v a n c e a n a l y s i sa n d 上j 加c l p a jc o m p o n e n ta n a l y s i s ；a tt h ei n d e xe a r l y - w a r n i n gc r i t i c a l p o i n ts e t t i n g s t e p ，t h em e t h o do f3 di su s e dt os e tu pt h es t a n d a r d st h a ti si n t e n dt oe v a l u a t e t h em a r k e to fr e a le s t a t e ；f i n a l l y , t h ee v a l u a t i o ns y s t e mi sf o u n d e d b a s e do nt h e m e t h o d sa b o v e ，t h et h e s i se s t a b l i s h e st h ec h e n g d ur e a le s t a t ee a r l y w a r n i n g s y s t e m ，o p e r a t e st h es y s t e mb yu s i n gt h em a r k e ti n f o r m a t i o no fc h e n g d ur e a l e s t a t e ，g i v e sp r e - w a m i n g so f2 0 0 7a n d2 0 0 8o fr e a le s t a t em a r k e ti nc h e n g d ua n d c o r r e s p o n d i n gs u g g e s t i o n s k e y w o r d s ：m a r k e to fr e a le s t a t e ；s y s t e mo fi n d e x ；t i m ed i f f e r e n c e r e l e v a n c ea n a l y s i s ；p n n c i p a lc o m p o n e n t a n a l y s i s ；p r e d i c t a b i l i t y i i i 四l ln 范大学学位论文独创性及 使用授权声明 本人声明：所呈交学位论文，是本人在导师王垂蚩副熬援指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出 重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。 本人承诺：已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符 而引起的学术声誉上的损失由本人自负。 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定： 学校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大学 拥有学位论文的部分使用权，即：1 ) 已获学位的研究生必须按学校规定提 交印刷版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索；2 ) 为教学和科研目的，学校可以将公开的学位论文或解密 后的学位论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在校园网上供校内师生阅 读、浏览。 霆猫 ? 殇、 “了 论文作者签名 沙8 年弘具加e l 1 绪论 1 1 选题背景 成都房地产业从上世纪9 0 年代初进入快速发展阶段。纵观近lo 多年来 的发展历程，成都房地产业经历了起步一发展一繁荣的过程，其发展为人民 生活提供必要的基础性服务，从而加速了城市化进程，拉动了宏观经济的快 速发展。近两年，成都市房地产加速发展，房地产开发投资额创历史新高、 商业银行房地产开发贷款和购房贷款增长迅速、商品房价格快速飙升、抢购 土地和住房的现象再次出现社会各界高度关注成都房地产业的发展，出 现了“是否存在泡沫、“是否过热的争论。因此建立一个理论充分、切合 实际和规范可行的房地产预警系统，对房地产发展有一个全面、客观的评价， 对今后的发展趋势有一个正确的估计，具有十分重要的理论和实践意义。 1 2 研究意义 房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，建立和完善房地产宏观监 测和预警预报体系，综合运用规划、金融和必要的行政手段，适时、适度地 加强宏观调控，实现房地产市场结构基本合理、供需基本平衡、价格基本稳 定，与宏观经济经济发展相协调、确保房地产市场持续健康发展，具有十分 重要意义。 1 2 1 为有关政府宏观调控政策提供依据 房地产市场预警机制反映房地产市场景气变化和整体走势，政府有关主 管部门可以利用预警报告了解房地产业发展状况、行业与宏观经济的协调关 系，为调整房地产业的地区结构和统筹兼顾提供参考。 1 2 2 为房地产开发企业提供决策参考 房地产开发企业通过房地产市场预警报告，了解房地产市场的整体供需 状况和内部结构及其发展状况，使之洞悉市场变化趋势，提高其投资时机、 投资额度和投资结构的决策准确程度，从而规避投资风险。 1 2 3 引导购房者理性消费 投机是市场经济中不可避免的现象，适当的投机活动可以对经济发展起 到促进作用，但是投机过度就有可能产生经济泡沫，危害经济的发展。城市 房地产预警预报可以使购房者对房地产的发展情况有一个理性的认识，避免 羊群效应导致的炒作式投资，降低房地产发展的风险。 综上所述，城市房地产预警系统可以为政府、企业和购房者三方提供准 确全面的决策依据，促进房地产健康有序发展。 1 3 国内外研究现状分析 1 3 1 国外研究现状分析 经济预警方法的起源可以追溯到1 9 世纪末期，18 8 8 年在巴黎统计学大 会上，提出了以不同色彩作为经济状态评价的论文。1 9 1 7 年哈佛大学的“经 济调查委员会”搜集了美国1 8 7 5 1 9 1 3 的经济统计资料，编制了“哈佛指数， 定期发布的“哈佛指数”对2 0 世纪以来美国的四次经济波动都作了较好的反 应。2 0 世纪3 0 年代中期经济监测预警系统再度兴起，扩散指数( d i ) 得到 应用。到5 0 年代不断改进、发展进入实际应用时期，先行、同步、滞后指标 构成指标体系。6 0 年代出现了合成指数( c i ) 法，经济预警方法逐步走向成 熟，总体有如下几个方面的发展：( 1 ) 合成指数的引入；( 2 ) 经济预警的基 本方法有了较大的进展；( 3 ) 景气调查方法的引入，拓宽了景气监测的信息 源；( 4 ) 分析报警的信号指数出现。2 0 世纪7 0 年代末期，预警系统本身已 日趋成熟，但是在信息识别和基础理论研究方面仍在不断发展，为使景气监 测结果更具有超前性，美国全国经济研究局国际经济循环研究中心等机构已 着手研究长先行指标，将原来先行指数半年左右的超前期扩展至一年或者一 年以上，便于政府和企业尽早的为将要发生的周期波动作出反映 1 1 。在房地 产领域，描述住宅市场运行状况的指数在美国主要有h e d o n i c 价格指数、r s 指数等【2 】，国外没有专门针对房地产业系统的预警研刭3 1 。国外房地产预警研 究的资料虽然很少，但关于宏观经济的预警监控理论、方法和使用的技术对 房地产预警的研究是大有帮助。 2 1 3 2 国内研究现状分析 1 3 2 1 关于房地产预警理论和方法的研究 1 9 9 5 年，国内房地产业预警被提出，其基本思路是基于房地产业的周期 波动理论，架构房地产业景气指标体系，从不同角度反映房地产业的周期波 动状态，并在此基础上构建预警模型，从而分析房地产业的运行轨迹，并预 测其发展趋势，判断房地产业是否过热或衰退及其程度，分析房地产业波动 的原因，有效地制定相关政策和措施，引导房地产业理性发展。预警预报系 统由四个子系统组成，即景气分析系统、预警信号系统、行业监测系统和景 气调查系统。景气指标体系按不同的研究角度，可以分为两类：一类是描述 房地产业发展现状的静态指标，一类是反映房地产业动态变化的动态指标， 其中，动态指标又可分为两种，一是间接指标和直接指标，二是先行指标、 同步指标和滞后指标【4 】。叶剑平( 2 0 0 0 ) 通过数据采集、对异常数据进行剔 除、进行标准化及对数据进行季节调整后，按照某种原则确定基准周期，并 参照基准日期、利用时差分析方法挑选几个景气指标，并且利用指数间的时 差分析结果制作先行、同步和滞后合成指数，以此预测未来景气变动趋势【5 1 。 顾海兵( 1 9 9 7 ) 提出经济预警的基本方法有黑色预警方法、黄色预警方法、 红色预警方法、绿色预警方法和白色预警方法。黑色预警方法是根据警素的 时间序列波动规律进行直接预警；黄色预警方法是依据警兆指标进行预警； 红色预警方法是依据警兆以及各种环境社会因素进行估计；绿色预警方法是 依警素的生长态势来进行预警；白色预警方法即在基本掌握警因的条件下用 计量技术方法进行预测。顾海兵对上述方法的适用范围进行了深入的比较研 究，归纳出各类方法的主要特征是：黑色预警方法是一种不引入警兆等自变 量，只考察警素指标的时间序列变化规律，即循环波动特性；红色预警方法 是一种环境社会分析方法，以定性分析为主；绿色预警方法主要借助于遥感 技术；白色预警方法目前还处于探索阶段；而黄色预警方法是最常用的预警 方法，它根据警兆的警级预报警素的警度，是一种由内因或外因再到结果的 分析；黄色预警方法分为三种方式：即利用警兆的某种反映警级的指数进行 预警的指数预警系统；对警兆与警素之间的相关关系进行统计处理，然后根 据警兆的警级预测警素的警度的统计预警系统；以警兆为自变量的滞后模型 进行回归预测的模型预警系统。作者对预警方法的深入分析，为后期的房地 产预警方法提供了理论依据 6 1 。一些学者对经济预警的各种方法进行了分析 比较，认为黄色预警方法对于构造房地产预警系统较为合适，并选择了统计 预警方法作为房地产预警系统设计的基础，运用时差相关分析法筛选警兆指 标，依据国民经济景气循环理论确定警限，使用模糊评价法进行警级综合的 警情预报 j 。 2 0 0 2 年，部分学者深入探讨基于三种不同理论( 景气循环波动理论、系 统核与核度理论、。模糊神经网络理论) 的房地产预警，他认为三种模型各有 特点，可相互补充。景气循环法易于识别房地产周期波动特征；基于系统核 与核度理论的房地产综合模拟预警将系统理论与图论相结合，弥补了仅采用 定性方法确定预警准则的不足；而基于模糊神经网络理论的房地产预警将模 糊系统理论和神经网络理论相结合，并考虑了心理因素对房地产市场的影响， 将人气指数作为输入变量，使预警模型更切合实际【8 1 。2 0 0 3 年，灰色关联分 析和系统核及核度理论方法被运用，该方法根据原始指标体系表，采用灰色 关联分析，对样本数据进行一系列处理，得出指标间的关联度，并根据关联 度的大小确定指标间的关系，再根据指标间的关系建立指标体系的拓扑图， 求取所得拓扑图的核，核的构成要素就是房地产预警系统的指标及指标体系【9 】。 房地产预警理论中，景气循环波动理论、系统核与核度理论、模糊神经 网络理论分别被学者们深入研究。相对而言，国内学者对房地产预警研究大 多从房地产周期波动理论和景气循环理论出发，并引入指数预警等经济预警 方法，在研究过程中将定量技术和定性分析紧密结合起来，取得了较好的研 究成果。 1 3 2 2 关于国内部分城市房地产预警的定量研究 理论研究的基础上，部分学者结合房地产相关数据进行深入研究。2 0 0 0 年，部分学者以武汉为例，将计算机信息系统建模技术引入到城市房地产经 济预警领域，将预警问题中的定量化处理技术与定性分析有机地结合起来， 提出了在房地产领域开发预警系统、实现预警过程自动化的思路 1o 】。同年， “第一主成分”分析法以及相关性分析等一系列定量分析方法被运用于房地 4 产市场预警研究，在结合定性分析方法的基础上，探讨了如何建立符合房地 产业自身特点的预警指标等问题，并以武汉市为实证对象设计建立了一套房 地产预警指标体系【1 1 1 。2 0 0 3 年，部分学者以青岛市为例，采用主成分分析方 法得出了一套包含7 个指标在内的房地产预警指标体系【1 2 】。另一些学者选用 统计预警方法作为深圳市房地产预警系统设计的基础，并通过对警兆与警情 之间的时差相关关系进行统计处理，然后再根据警兆的警级来预测警情【13 1 。 2 0 0 4 年，学者们结合武汉市房地产业的具体数据，将b p 神经网络应用于房 地产业市场监测预警系统，对房地产市场的变化趋势进行预测和监控，并提 出了相应的房地产市场的预警阀，为城市房地产市场的控制提供科学的依据 【1 4 1 。2 0 0 5 年，基于大系统控制的房地产预警系统“递阶结构 理论被首次提 出，并将系统的具体流程、方法结合贵阳市房地产预警系统的实证研究和应 用进行了详细的阐述【l 引。 1 3 2 3 关于国内部分城市房地产预警实际运用的研究 房地产预警系统在横向结构上包括信息采集系统、景气分析系统、预警 信号系统3 个子系统，主要完成3 方面的工作：房地产基础数据及相关信息 数据的采集、房地产信息数据的整合分析和发布、预警预报指标体系和预警 预报制度的建立。他们的研究虽然粗略，但却为建设中国房地产预警系统提 供了思路【l 引。 、 2 0 0 3 年初，建设部开始房地产预警系统的研究，具体研究工作主要由上 海社会科学院承担，研究成果计划推广至1 4 个城市试点，与此同时，上海市 房屋土地资源局和深圳市规划与国土资源局也分别开展了当地的房地产预警 预报系统的研究，此外，杭州、厦门、哈尔滨、郑州等城市的房地产预警研 究也在同步进行之中，房地产预警研究进入了一个与实践紧密结合发展的新 时期。 深圳房地产预警体系研究结合深圳市房地产发展的实际情况，分析周期 波动，建立预警指标体系，运用数理统计方法( 主要是时差分析) ，设计运行 房地产预警系统。通过单指标预警和综合指数预警，对深圳房地产业的发展 历程进行评价，对当前的发展进行监测，并对未来的发展趋势进行预警。深 圳市目前已经建立基于景气循环的房地产预警预报系统，并尝试性地建立了 基于系统动力学方法的房地产动态仿真及监控系统，以达到对房地产系统访 真、监控、预测和政策试验的目的【1 。刀。 上海房地产市场顶警预报体系研究主要包括建立并完善“基于g i s 的房 地产权籍管理信息系统”和“房地产市场管理信息系统 ，在此基础上编制房 地产市场预警预报指标体系，以此对房地产市场动态监测，评价市场运行状 况，预测分析未来走势。上海市课题组把房地产预警预报指标分为市场即期 指标、市场预期指标和价格贷款指标三类，并按照上海市的实际情况选择了 相应的1 4 项具体指标组成了警兆指标体系【1 8 1 。虽然这些城市已经进行了卓有 成效的工作，但从全国总体看，我国房地产预警系统的建设刚刚开始起步， 需要进一步研究和发展，使其为经济建设发挥更大的作用和功效。 1 3 3 现有研究存在的问题分析 1 3 3 1 指标体系不完善 指标体系的选取是整个房地产预警系统的基础，但由于房地产政策、统 计方法等主观因素的影响，忽视了指标数据建设，使得各类指标并不能够恰 当地对房地产系统进行描述。 1 3 3 2 预警界限研究薄弱 由于我国房地产起步较晚，预警界限的划分很大部分参考国外和国内代 表性城市的预警体系设定，而各个城市在发展过程中不同阶段的房地产预警 界限是会发生变化的，因而单纯借鉴国内外主要城市的预警界限的划分不利 于对具体城市警情的正确判断。 1 3 3 3 预测功能较弱 目前大部分房地产预警对房地产市场己发生的状态进行描述，只有少数 文献对未来房地产市场发展态势进行研究，房地产预警系统的预测功能较弱。 鉴于上述房地产预警中存在的主要问题，笔者在当前研究的基础上，科 学选择预警指标体系、合理确定警界、并对房地产市场的短期走势进行预测。 6 1 4 本文研究的思路和框架 1 4 1 研究思路 本文的研究过程遵循“理论一应用一理论”的思维和升华过程，力图在 房地产经济周期理论和宏观经济预警理论的指导下，建立成都市房地产经济 预警机制。 1 4 1 1 房地产预警机制理论研究 首先，论述房地产经济周期的基本理论、分析房地产经济运行的基本规 律和成都市房地产业发展的特点，借助于对宏观经济监测预警系统理论的研 究，开始构建成都市房地产预警系统。并通过对房地产预警警情、警兆、警 限、预警区间等的论述，确定成都市房地产预警系统指标体系的依据和思路、 预警指数的综合方法和进行预警系统研究的基本操作过程。 1 4 1 2 成都市房地产预警机制研究 在研究房地产预警系统的基本理论的基础上，根据成都市房地产业发展 的基本特点，选取适合于成都市房地产市场的预警指标，采用时差相关分析 法、主成分分析法和误差理论，分别确定警兆指标和预警界限，建立一套符 合成都市房地产市场的预警机制。 1 4 1 3 成都市房地产市场短期预测方法的研究 在研究房地产预警机制的基础上，通过对经济预测方法的分析和筛选， 选取二次指数平滑法对成都市房地产市场的短期预测，并对未来两年成都市 房地产市场进行分析。 1 4 2 研究框架 本文是按照图1 1 所示的逻辑展开研究： 7 房地产预警理论研究 预警指标的选取 评价标准的确定 预测方法的确定 实证研究 结论 房地产市场预警中一些基本概念、理论、模型进行分析说明。 通过国内各种指标体系的对比、确定房地产市场预警评价体 系的目的、指标选取的原则和指标的含义，利用时差相关分 析法、主成分分析方法等，确定最终用于评价体系的指标。 运用误差理论的方法对房地产市场预警预报评价体系的评 价标准进行设定，最终确立评价体系模型。 运用多种预测方法试对房地产短期市场进行预测，最终选择 二次指数平滑法。 以成都市为对象进行实证研究，对成都进行预警预报评价， 并提出相应对策建议 对成都市房地产市场预警预报评价体系的创新点进行总结， 并提出其不足之处，提出改进的设想和展望。 图1 1 课题研究框架 t h es t r u c t u r eo ft h edis s e r t a tio n 8 2 房地产预警系统基础理论研究 2 1 房地产预警系统的基本理论 2 1 1 房地产预警的含义 房地产预警属于经济预警的范畴，是指在科学理论指导的基础上，对房 地产市场运行历史过程的经验分析，且主要通过预警指标体系的选择和建立， 揭示和认识具体指标与房地产业运行总体态势和局部特征的内在联系，并对 房地产未来的发展趋势作出预先警报，为相关群体提前作出正确的决策提供 依据，从而最大限度地促进行业经济的持续良好运行。 房地产预警的组成要素包括警情、警源、警素、警限和警度【1 9 1 。 2 2 1 1 警情 警情是监测预警的对象。房地产警情是指由于房地产业的发展速度过冷 或者过快，与国民经济和社会发展趋势不协调，造成了房地产业的内部结构 严重失衡。房地产业的发展速度过冷，不能满足社会经济发展和人民生活的 基本需要，以瓶颈形式制约整个国民经济及相关产业的发展；房地产业的发 展速度过快，超过了国民经济和社会发展的投资承受能力和消化能力，造成 大量的商品房积压。警情可以从两个方面考察：一是警素；二是警度。 警素是指警源包括的一个或多个影响警情变化的因素，具体表现为预警 的指标体系。在自然系统中，警素一般可以为单指标；而房地产预警需要考 虑经济内部结构、经济效益及社会效益等多方面的影响，因而警素要采取多 指标。 警度即警情的程度。警度的预报是根据多个警兆指标进行综合计算得到 的综合预警指数和警级标准，对警情进行判断，并预报警情的程度。 2 2 1 2 警源 警源是指警情产生的根源，包括内生警源和外生警源。内生警源是房地 产业投资规模、需求结构、商品房价格等内部因素的变化；外生警源是对房 地产有影响的外部因素的变化，如宏观经济形势的发展形式、金融信贷政的 调整、税率的变化等。 9 2 2 1 3 警兆 警兆是警素精炼的结果，是在对房地产警源的描述和归纳的基础上，通 过一定的方法挑选出来的最能反映警情指标变化的警素。警兆可以分为景气 警兆和动向警兆。景气警兆不仅充当警兆，而且自身直接反映某种景气程度； 动向警兆本身不表示景气程度，一般多与价格因素有关，价格的涨落一般都 有两面性，难以说明好坏。无论是景气警兆指标还是动向警兆指标都反映着 警义指标的变化情况，具有对警情变化的先导左右。 2 2 1 4 警限 警限包括两个含义，一是警兆指标的变化范围；二是多个警兆指标按一 定的方法综合以后的预警指标、指数相对于房地产整体或分类市场的警限， 也可称为等级。 2 2 房地产预警的基本流程 房地产预警系统运行流程的实施步骤大致可归纳为：( 1 ) 确定房地产预 警监测的对象；( 2 ) 寻找警情产生的根源；( 3 ) 选定预兆指标；( 4 ) 确定警 限；( 5 ) 核算综合预警指数；( 6 x 划分警级；( 7 ) 预报警度。其中明确警情 是预警的前提，也是房地产预警研究的基础；寻找警源，分析警兆，确定警 级是对引起警情的各类因素作出定性和定量分析，而预报警度则是预警的目 标。基本流程下图表示。 图2 1房地产预警的基本流程 f i g 2 1t h es k e t c hm a po fr e a i e s t a t ee a ri y - w a r n i n gs y s t e mo p e r a t i o nf i o w 1 0 2 3 房地产预警的基本原则 房地产预警系统的设置需要根据房地产自身的规律遵循一定的原则【2 0 】。 2 3 1 一般性与特殊性相结合原则 房地产预警是预警理论在房地产业的应用，同时也是经济预警的分支。 因此在研究过程中应遵循预警的共同规律，贯彻预警的基本思路，还要有针 对性地利用经济预警中已得到检验的成熟理论和方法。此外，在研究中要注 意房地产业的实际情况，在方法选择、模型设定、指标选取等方面考虑房地 产业的自身特性，对一般方法应根据城市实际作补充和修改，形成一套适用 的城市房地产预警系统。 2 3 2 实用性原则 房地产预警系统的设计目的在于评价房地产业的发展状况是否异常，为 房地产实践和决策提供依据。因此预警分析既要使预警系统同城市房地产业 的各种实际状况吻合，还要注意研究结果和政策建议能满足各种相关主体的 特殊要求，使得他们能根据警度的情况做出合理的经济决策。 2 3 3 定性分析与定量分析相结合原则 房地产预警的研究离不开定性分析，同时随着定量分析工具与方法的日 益丰富，定量评价的应用越发广泛。无论是定量分析还是定性分析，其目的 都是为了找出事物发生和演变的规律性，二者相互统一，互为补充。 2 3 4 规范分析与实证分析相结合原则 规范分析可以理顺整个房地产预警研究的理论和方法体系，使各部分相 互衔接，形成严密科学的逻辑体系。实证分析则通过对具体案例的研究，验 证理论和方法体系。通过规范分析与实证分析的有机结合，有助于更为科学 地认识房地产的预警理论与方法，对于其推广运用具有重要意义。 2 4 房地产预警的基本方法 预警方法是预警系统的核心。顾海兵提出经济预警的基本方法有黑色预 警方法、黄色预警方法、红色预警方法、绿色预警方法和白色预警方法。绿 色预警方法主要借助遥感技术，依据警素的生长态势来进行预警；白色预警 方法即在基本掌握警因的条件下用计量技术方法进行预测，目前还处于探索 阶段【2 1 | ，因此，目前可供房地产预警选择的主要方法是黑色预警、黄色预警、 红色预警。 2 4 1 黑色预警方法 黑色预警系统是寻找警素指标的时间序列的循环波动，以此判断未来走 势。这种预警方法不引进警兆，只考察警素指标的时间序列变化规律，即依 据循环波动特性，根据周期性递增或递减特点，就可以对警素的走势进行预 测。然而，一方面成都市房地产经济的发展历史不过1 0 多年的时间，且大起 大落，未呈现出明显的循环波动迹象。因此，黑色预警方法不适合房地产预 警系统设计的要求。 2 4 2 红色预警方法 红色预警方法是一种环境社会分析法，重视定性研究，对影响警素变动 的有利、不利因素进行全面的分析，结合预测者的直觉、经验及专家学者的 判断预警，是一种定性预警方法。房地产预警系统的设计宗旨是对一系列量 化指标进行判断和监控，预测未来走势，必须具有使用方便、易操作等特点， 且是一种系统化定量方法。而红色预警偏重于定性，因此不太适合本预警系 统设计的要求。但是在进行量化分析时，决不能忽视质的研究和专家的经验 等难以量化的定性指标，只有结合考虑各种因素，才能使预警更加科学合理 和准确。 2 4 3 黄色预警方法 黄色预警方法是目前经济预警中经常使用的最基本的预警方法，也称之 为灰色分析。它根据警兆的警级预报警素的警度，是一种典型的由因到果的 1 2 分析。它主要包括三种方法：指数预警方法、统计预警方法和回归预警方法， 这里主要介绍指数预警方法和统计预警方法。 2 4 3 1 指数预警系统 指数预警系统来源于景气指数方法，它是目前国际上普遍使用的对经济 周期波动转折点进行测定、分析和预测的有效方法。景气指数方法的出发点 是：因为经济各领域的波动并不是同时发生的，而是一个从某些领域向其他 领域、从某些地区向其他地区波及、渗透的极其复杂过程。一般可以从各领 域中选择出一批对景气变动敏感、有代表性的经济指标，用相关数学方法合 成为一组景气指数( 先行、一致、滞后) ，将它们作为测定和分析经济波动的 综合尺度。利用先行指数预测经济周期的波动的转折点，通过综合指数的波 动进行经济形势的判断和预测。但是，由于我国房地产业发展的时间短，时 序数据不全，再加上指数预警系统用合成指数的升降来表示，易造成信息量 的不完整，同时指数预警系统也不利于对每一个单指标进行监控。所以，指 数预警系统不太适合我国房地产预警系统。 2 4 3 2 统计预警系统 统计预警系统是对警兆与警素之间的相关关系进行统计处理，然后根据 警兆的警级预测警素的警度。具体过程是：首先根据各经济指标与警素指标 的关系确定警兆指标，然后依据警兆变动情况，确定各警兆的警级，结合警 兆的重要性进行警级的综合，最后预报警度。统计预警方法既可以看出经济 活动的升降，又可以反映各指标的综合结果，不仅监控整体经济活动的波动， 还可以监控每一个指标的波动，并明确指出调控的目标和方向，因此我们选 择了统计预警方法作为房地产预警系统设计的基础。具体的步骤如下： 第一，选择一个或多个警情指标。此指标作为判断经济形势的基准，即 该指标或该类指标的高低变动直接反映了房地产经济形势的好坏。警情指标 的选择是预警的基础和对象，也是进行下步设计的基础。 第二，利用定量和定性方法确定警兆指标。警兆指标的选取是预警系统 设计的一个关键环节，警兆指标是反映当前警情的重要手段，更是进行警情 预测的基础。利用各经济指标与能够综合反映当前经济形势的警情指标的关 系，或者根据各经济指标本身的性质，从各类经济指标中找出能够先行或同 步于警情的指标作为警兆指标，进而利用警兆指标对经济形势进行全面的判 断。由于警兆指标同时具有先行性和警源性的特点，可以根据当期的警兆指 标的表现进行下期的警情的预测，并及时对警兆指标的异常波动进行监控， 控制警情的蔓延，防止警情的发生。 第三，警界界限的确定。预警的警兆指标选出以后，为了监控警兆指标 的异常波动，必须对各警兆指标确定出合理波动的范围，即定出预警界限， 从而划分出各预警区间。这样就可以根据每期的警兆指标的实际发生值判断 其所在的预警区间，这是警情判断和预测的基础。界限确定的方法是利用历 史统计数据结合定性分析，并且在实际应用中经过调整，使其尽可能合理。 第四，警级的综合。各警兆指标的预警区间确定之后，要进行经济形势 的综合判断，进行警级的综合。警级的综合要充分考虑各经济指标的重要性， 即对整体经济的贡献程度。警级的综合是利用定量结合定性的方法，各警兆 指标的权重的确定要综合考虑各种因素，并尽可能结合数学定量方法使权重 的确定尽量精确，要使综合后的综合指数能够体现各个警兆指标的不同影响。 第五，警情的预报和分析。通过分析各经济指标和综合预警指数的波动 来进行警情的预报和分析。警情的预报和分析是预警系统的终极目的所在。 预警系统设计的结果就是要能够为政府和企业提供统一的，经过预先处理的 经济发展数据，能够为政府和企业提供当前经济形势的综合判断，并能能够 指出房地产经济发展中的重要经济指标的异常波动，从而指出政府或企业调 控的目标和方向，进而使经济能够正常、健康地发展。 1 4 3 成都市房地产预警系统的构建 本章将根据前文阐释的理论为基础，选取成都市房地产市场作为实证研 究对象，构建成都市房地产预警系统，为后续研究打下基础。如图3 1 为成 都市房地产预警系统的研究思路。 时差相关性分析 s p s s 主成分分析 3 万法 二次指数平滑法 房地产警情指标确定 国内外类比法 房地产警兆体系的构建r 1定量分析法 房地产综合预警指数k 一定量分析法 房地产警界的确定 房地产警情的预测 房 地 产 预 警 预 图3 1 成都市房地产预警系统思路框架 f i g 3 1t h ee a ri y l a r n i n gs y s t e mo fd e s i g np r o c e s si nc h e n g d u 3 1 成都房地产警情指标的确定 房地产警情指标作为判断经济形势的基准，该指标或该类指标的高低变 动直接反映了房地产经济形势的好坏。在房地产预警系统警兆指标的时差相 关分析中，警情指标通常作为基准指标。但是，什么样的指标既能基本上反 映成都房地产市场发展状况，又能作为基准指标为下一步研究打下基础呢? 目前，国内研究最多的房地产警情指标为商品房价格、商品房空置率和商品 房销售率。 3 1 1 商品房价格 商品房价格指数是反映房地产经济警情的核心指标。首先，商品房价格 是实现房地产商品交换的纽带，是衡量商品和货币比值的重要手段，是房地 产市场信息的感应器和传导器；其次，商品房价格指数是调节经济利益和市 场供需的经济手段。商品房价格能够及时反映当前的市场交易状况，对商品 房价格的预期是房地产投资与消费者决策的基础。一些学者利用商品房价格 指数进行房地产市场预警实证研究【2 2 1 ，并认为价格指数是反映房地产经济警 情的核心指标，最能够综合体现房地产市场运行状况与房地产发展趋势的敏 感性【2 引，但是，成都市缺乏完整的商品房价格指数时序数值，因此，我们无 法利用商品房价格作为本次研究的警情指标。 3 。1 2 空置率 空置率是指某一时点( 如报告期末等) 房屋空置量占同时点全部房屋存 量的比重，单位为。空置率反映了住宅市场上供给与需求的力量对比，对 价格租金水平有直接影响，是房地产周期循环中的关键性指示指标，故该指 标为市场参与者分析市场景气情况，为决定投资与消费策略提供了一个重要 的指示器作用 2 4 1 。也有部分学者认为：从经济角度来看，应该以空置率作为 房地产市场的警情指标【2 5 】，但是，成都市现行的商品房空置统计缺乏系统性， 统计指标的设置也不全面，无法算出准确的空置率。 3 1 3 销售率 销售率= 商品房实际销售面积商品房竣工面积 销售率作为警情指标的原因： 首先，商品房销售率能够反映市场供求关系。房地产销售率能够反映当 前房地产市场的供求平衡情况【2 6 】。当房地产销售率过低时，市场供给过大， 需求低迷；当房地产销售率过高时，市场需求旺盛，市场供给相对较少，购 房者可能无法找到合适的房源。 其次，商品房销售率是能够对房地产过热或过冷起直接警示作用。房地 产销售率是房地产业重要景气指标，也是预测判断房地产市场健康与否的基 本指标。 再次，商品房销售率是能够反映市场的价格运行走势。经过近几年的发 1 6 展，成都房地产市场发展趋于成熟，在此市场环境中，销售率过低时，房地 产价格会呈下降趋势；销售率过高时，房地产价格会呈上升趋势。 最后，商品房销售率指标也有其不足之处：由于房地产开发周期比较长， 在商品房可售总面积中包含尚未竣工的一部分可预售商品房面积，在实际计 算时就会放大销售率。随着成都市房地产业的快速发展，应尽快建立预售面 积这一统计指标，以提高销售率指标的科学性。 结合成都市房地产市场特征，我们利用商品房销售率作为警情指标。 3 2 房地产警兆指标体系的构建 3 2 1 预警指标体系的入选原则 3 2 1 1 科学性 房地产市场预警指标必须建立在一定的科学理论基础之上，指标的内涵 和外延明确，能够度量和反映房地产警情的主体特征、发展趋势和主要问题。 其次，预警指标要可靠：是指标数据的准确性；二是指标数据统计口径的 一致性。 3 2 1 2 全面性 房地产市场预警指标选取应从警源入手，在考虑到影响房地产市场的内 部因素的同时，还要充分考虑影响房地产市场发展的外部因素。入选的指标 应覆盖房地产整个开发经营过程。然而，由于成都市房地产业发展历程较短 且正处于快速发展阶段，指标体系的全面只能是相对的，随着房地产市场的 完善和统计制度的健全，房地产指标体系将会逐步完善。 3 2 1 3 简捷性 指标体系的简捷性是指在满足指标体系全面完整的同时，尽量简捷。这 就要求尽量删除相互重叠、含义相似的指标，使得所建指标体系既涵盖了预 警预报所需的指标量，达到了预警预报的目的，又剔除了对预警系统贡献不 大、甚至可能导致偏差结果出现的非主要变量。在实际应用中，指标体系的 最小完备性只是一个相对概念。 3 2 1 4 灵敏性 灵敏性原则要求所选指标能对房地产业发展状态的变化能够及时地反 映，警情发生前能够迅速在相关指标上体现出来，保证房地产预警系统能实 时发挥预警的功能，利于采取符合经济规律的手段对房地产市场进行调控。 3 2 1 5 可获取性 数据的可获取性和时效性是决定指标体系能否顺利建立并应用的重要条 件。指标数据要有可靠和及时的来源，否则只有理论分析而不能实际运用， 一些有价值但缺乏数据支持的指标可以考虑使用意义相同或类似的指标代 替。同时，建立稳定的数据获取渠道成为房地产市场预警预报系统中一项重 要的工作内容。 3 2 2 成都市房地产预警指标体系的设置 警兆是警素精炼的结果，是在对房地产警源的描述和归纳的基础上，通 过一定的方法挑选出来的最能反映警情变化的警素。警兆指标具有经济性、 全面性、先导性、可操作性，且与警情指标有较强的相关性等特征。在选择 警兆指标体系之前，我们对已经形成并有借鉴意义的预警指标体系进行分析， 以此作为我们选择警兆指标的重要实证依据。 3 2 2 1 国内城市房地产指标体系的比较( 表3 i ) 表3 1 国内房地产市场评价体系分析表 t a b 3 1t h ee a riy - w a r nin gs y s t e mo fd o m e s ticr e aie s t a t ein d u s t r y 1 9 ( 1 ) 香港房地产市场评价体系( 表3 2 ) 经过几十年的发展及完善，香港房地产市场评价体系是一套比较成熟的 用于反映房地产市场的指标体系，由香港地区房地产业的统计指标组成的， 这些统计指标主要是为了客观、综合和科学地反映房地产业及其“房地产” 商品生产、分配、交换和消费各个环节的实物与价值形态、增量与存量在统 计时期数量方面的变化态势。香港地区将众多的有机联系的统计指标细分各 类房地产市场，逐一进行统计，自然衍生出本地区房地产业统计指标体系， 主要包括五部分：反映房地产业在国民经济中的地位与作用部分、反映房地 产实物供给形态部分、反映房地产价值形态部分、反映房地产市场需求状况 部分以及房地产金融服务部分。 表3 2 香港房地产市场评价指标体系 t a b 3 2t h ee a riy - w a r nin gs y s t e mo fh o n g k o n gr e aie s t a t ein d u s t r y 指标分类指标 房地产业在国民经 济中的地位与作用 房地产实物供给形态 房地产价值形态 房地产市场需求状况 房地产金融服务 房地产业增加值；房地产业增加值g d p ；房地产固定资产占 用；房地产固定资产占用地区固定资产总额；房地产业的商 家数；房地产业雇员