多房产家庭解套理财规划.docx

多房产家庭解套理财规划文/本刊特约撰稿人 高业伟45岁的王先生是企业中层管理人 员，税前月薪1.5万元，年终奖10万元；40岁的王太太在银行任职，税前月薪 5000元，每季有奖金收入2万元，还有年 终奖金3万元；女儿13岁，即将就读初中 二年级。家庭年消费支出15万元，年学 费支出2万元。王先生夫妇6年前热衷房地产投资。目前有自住房现值250万元，房贷100万 元，剩余贷款期限8年。此外还有3处投 资房地产：现值500万元的门面房，房贷 余额200万元，剩余贷款期限10年，月房 租收入2万元；现值300万元的住宅，房 贷余额70万元，剩余贷款期限12年，月房租收入5000元；现值200万元的住宅，贷款余额40万元，剩余贷款期限16年， 月房租收入3000元，所有房贷均为等额 本息摊还。夫妻均加入社保，养老金账户余额 先生10万元，太太5万元，两个住房公 积金账户都用来交房贷，没有余额。除882012年 第8期了房产以外，家庭资产还有现金与存款1万元，国内股票成本50万元，市价40 万元。王先生夫妇各投保终身寿险30万 元，年交保费2万元，已交8年，还要交12年，目前现金价值共12万元。由于购 房导致过去一段时间资金紧张，目前还 有信用卡债5万元，利率18%。王太太有25万元的行员贷款余额（免息），保单 质押贷款8万元，利率5%。理财目标与规划需求：（ 1 ）房产调整与减债规划：目前 4处房产的房贷平均利率约7%，投资房 产的房租收入不足以还月供，造成现金 流的压力，加上房产调控政策下房价下 行风险加大，打算至少出售一处投资房 产，来解决目前的财务困境。（2）子女教育与创业资金：准备让 女儿高中毕业后到英国念本科与硕士， 预计6年，每年开销1.5万英镑，回国后 赞助届时值100万元的创业资金。（3）购车规划：3年后打算购买一 辆现值60万元的自用车，以后每6年换同 级车一次，共换4次，购车后每年养车费 用增加2万元现值。（4）退休规划：夫妻15年后同时退 休，退休后每年生活费用现值合计约12 万元。（5）保险规划：根据家庭风险制定 合理的保险规划。问题不少。家庭紧急备用金倍数不到1，可以随 时拿来急用的资金不能维持 1 个月的家 庭生活支出，这样一旦家庭出现急事， 将难以应对。财务负担率较高，超过了80%，远远超过了40%的合理上限，这 使得家庭负担太重，这其中还不包括 生活和教育支出等。平均投资报酬率较低，刚刚超过 3% 的合理下限，使得家 庭资产不能有效增值。自由储蓄率为负 数，虽然家庭储蓄率较高，但由于房产 贷款本金支出太高，储蓄全部拿来归还 贷款本金都不够，家庭没有可以自由运 用的储蓄资金。保险严重不足，虽然王 先生夫妇二人均有终身寿险30万元，但 相对于其收入、支出和房贷余额等因素 来说，是远远不够的。表1资产负债表(单位：万元)家庭理财规划根据王先生家庭目前的基本情况，首先需要解决的是房产调整和减债计 划。在此基础上，做好子女教育、购 车、退休和保险等全方位规划。房产规划目前王先生家庭房产太多，且4套房 产均有贷款，合计贷款410万元。加上消 费性负债，债务合计高达448万元。考虑 到投资性房产太多，而在政策的严厉调 控下，房价下行压力较大，或者在一段 时间内大幅上涨的可能性不会太大，且 贷款利率较高，投资房产的房租收入不 足以还月供，造成现金流压力太大。建 议除自住房外，留下门面房，将其他2套 投资性房产出售，扣除贷款可以增加390 万元现金流入，每年可减少近13万多元（70万元贷款为88131元，40万元贷款为42423元）贷款本息支出。对出售房产的收入，在扣除房贷 后，先将高利率的信用卡债还清，由于 利率较低甚至免息，保单质押贷款和王 太太的行员贷款可以暂时保留，其中保 单质押贷款利率 5% ，低于后面测评的 适合王先生的投资报酬率8.4%，且一般表2收支储蓄表(单位：元)家庭基本情况分析根据王庭家庭的基本情况，编制其家庭资产负债表和收支储蓄表（见表1、2）。根据规划需要，做出以下假设：当 地社会养老保险、医疗保险、失业保险 和住房公积金交费率分别为8%、2%、1%和12%，企业对等交纳住房公积金； 房租成长率、教育金成长率、生活费增 长率、收入成长率、车价成长率、社平 工资增长率、养老金账户投资报酬率均 为5%，上年社平工资为3000元。根据家庭资产负债表和收支储蓄 表，我们对家庭财务情况进行了诊断， 见表3。目前王先生家庭收入较高，但由 于房产贷款较多，使家庭财务方面存在表3家庭财务诊断流动比率流动资产/流动负债2.63210较低资产负债率总负债/总资产33.99%20%60%较为合理紧急预备金倍数流动资产/月支出0.7136太低财务自由度年理财收入/年支出71.49%20%100%合理财务负担率年本息支出/年收入80.78%20%40%太高平均投资报酬率年理财收入/生息资产3.15%3%10%较低储蓄率储蓄/总收入36.42%20%60%较为合理自由储蓄率自由储蓄/总收入-15.82%10%40%没有自由储蓄892012年 第8期家庭财务比率定义实际比率合理范围诊断工作收入403186生活支出17万王先生薪资收入167340子女教育金支出20万王先生年终奖80555家庭生活支出15万王太太薪资收入 (不含季末月）39916王太太季度奖（含季末月）88270王太太年终奖27105工作储蓄233186理财收入33.6万理财支出30万其中：房租收入33.6万房贷利息支出28.7万理财储蓄3.6万其他利息支出1.3万储蓄269186储蓄型保费2万房贷本金还款295697养老金缴存2.56万公积金缴存3.84万医疗保险缴存6400自由储蓄116911项目金额项目金额现金与活期存款1信用卡欠款5行员贷款258流动性资产合计1保单质押贷款40消费性负债合计38股票投资投资性房地产1000投资性房产贷款310保单现金价值1215投资性负债合计310养老金投资性资产合计1067住房按揭贷款100自用性负债合计100自用房产250250448自用性资产合计负债总计资产总计1318净值870资产项目金额负债项目金额规划PLANNING期限较短，可以在到期后归还。经过调整，王先生的现金流压力大大减轻，家 庭财务状况得到有效缓解。出售2套投资 房后，王先生家庭的房贷利息支出和本 金还款支出大大减少，自由储蓄由负变 正，为22563元，也就是说每月储蓄额在 供完房贷、交完保险等事项后还能剩下2 万多元可以自由支配的资金，这其中不 包括非经常性收入，即出售房产收入390 万元。紧急备用金和理财准备金目前，王先生的家庭流动资金仅 1 万元，难以应对日常紧急事项需要。建 议增加至36个月的生活支出，目前家 庭月生活支出1.25万元，建议保留5万元 较为合适，这部分资金可以活期存款或 者货币市场基金、银行短理财产品等形 式保留，以提高资金使用效益。出售房 产前，王先生家庭资产1318万元，但扣 除房产投资、短期负债、既得权益（社 保余额）和紧急备用金后，可以用于理 财的准备金为零。出售房产后，资产增 加390万元，负债减少110万元，扣除房 产投资、短期负债、既得权益（社保余 额）和紧急备用金后，理财准备金为387 万元，这部分资金可以用于子女教育、 退休、保险等理财目标。子女教育与创业规划目前王先生女儿每年学费支出 2 万 元，计划让女儿高中毕业后到英国读本 科与硕士，预计6年，每年开销1.5万英 镑，折合人民币约15万元。预计5 年后 进行，届时终值为19万元，另外回国后赞助届时值100万元的创业资金。目前现金流难以满足该两项需要，将 2 套投资 性房产出售后，则可以满足该需要。对 此，建议可购买整笔基金、基金定投或 者教育金保险的形式进行积累。保险规划由于王先生家庭收入较高，净资产 也较高，且退休后生活费用现值也低于 当前生活支出，出售 2 套房产后，理财 准备金较多。按照遗嘱需求法，王先生 理论上不需要寿险保额，但家庭处于成 熟期，责任重大，还是应再配置一部分 保险，见表 4 。按生命价值法，不考虑 成长率，王先生需要保额约371万元，王 太太需要233万元，建议以此作为意外险 保额，约需费用7500元，附加补偿医疗 保险，保额各5万元，费用约3350元。对 自用房贷余额100万元，投保随房贷额递 减的10年期房贷寿险，预计保费约10370 元；同时，王先生购买15年交20万元、王 太太购买20年交20万元重疾险，合计保费 约8300元。女儿可以购买少儿系列健康保 险计划，年交保费240元，包括意外保障5 万元，重疾10万元，住院医疗5万元等。 加上之前的每年2万元终身寿险保费，合 计保费48750元左右，相当于王庭家庭年 税后工作收入的12.09%，基本符合家庭保 费支出约为家庭年收入10%左右的大致标 准。另外，根据生涯规划，王先生百年以 后会留下大笔遗产，建议及时购买终身寿 险以做好遗产传承。购车规划计划3年后购买一辆现值60万元的自 用车，以后每6年换同级车一次，共换4 次，购车后每年养车费用增加 2 万元现 值。按照5%的车价成长率，在第3年、9 年、15年、21年、27年时分别需要购车 费用终值69万元、85万元、108万元、137万元、173万元，每年增加的养车费 用现值33万元。这些费用经过出售房产 进行财务调整之后，均能轻松完成。退休规划王先生夫妻15年后同时退休，退休 后每年生活费用现值合计12万元，按照5% 的费用成长率，退休当年需要生活 费约25万元。假设王先生退休后余寿20 年，王太太30年，则退休当年共需要退 休后生活费348万元。假设上年社平工资3000元，王先生60岁、王太太55岁退休， 则退休当年王先生和王太太分别可以领取 养老保险59553元和23254元，合计82807 元，缺口约17万元，需要靠现有的理财准 备和今后的储蓄来补充，建议及早做好投 资规划。如果按8.4%的投资报酬率，从 现在开始每月定投474元，15年后即可积 累到该笔资金，从而弥补退休缺口。投资规划根据王先生现有的投资情况和年龄 等状况，假设王先生的本金亏损容忍程 度为10%，经风险评估，王先生风险承 受能力为中高，风险忍受态度为中， 资产配置为债券类40%，股票类60%， 预期投资报酬率为 8.4% ，最高报酬率 24.52%，最低报酬率-7.72%，符合王先 生的本金亏损容忍程度10%。出售房产后，王先生家庭的理财准 备约387万元，建议按该比例进行调整配 置，鉴于股票投资风险较高，建议逐步将 现有股票出售，并换为共同基金。其中债 券也可以收益相当的银行理财产品来代 替，如信托产品等。综合考虑过往收益和 风险以及公司服务、规模等情况，货币类 推荐华夏现金增利、易基货币、国泰货币 等，债券基金推荐富国天利增长债券、国 投瑞银行融华债券、工银增强收益债券A 等，股票型基金选择嘉实研究精选、兴全 全球视野、富国天瑞强势等。综合规划将上述假设条件和资产负债表、收 支储蓄表以及各项理财目标规划的相关 数据编制生涯仿真表，由于出售房产后 家庭理财准备较多、夫妻二人收入较高 等原因，内部报酬率算不出来，但以无 风险利率和适合王先生的投资报酬率计 算的每年理财准备均为正数，说明所有 理财