商业银行个人住房贷款借款人信用风险分析及控制对策.doc

商业银行个人住房贷款借款人信用风险分析及控制对策摘 要随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大，重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。伴随借贷行为产生的借款人信用风险无疑是重要的风险。与市场风险相比，信用风险具有收益分布的可偏性、信用风险数据获取的困难性以及信用风险非系统性等特点。本文首先基于个针对我国商业银行个人住房贷款流程的特点，系统分析商业银行现行个人住房贷款借款人的信用风险。其次，分析了国外最新个人住房贷款中对借款人信用风险的管理方法和趋势，对商业银行现行个人住房贷款借款人信用风险存在的问题进行风险分析。最后，分析商业银行个人住房贷款存在的信用风险问题，并提出改进我国商业银行借款人信用风险管理工作的对策。关键词：商业银行 信用风险分析 风险控制房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关系到国民经济的健康稳定和金融安全。个人住房贷款被认为是银行最为安全的贷款品种之一，因为银行贷款有房产作为抵押。个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右，但近年来我国银行实际运作情况表明. 个人住房贷款的资金安全不容乐观.贷款风险正在日益增加。据统计.在个人住房贷款规模最大的上海市.逾期的户数和金额大约已达到5%一10%.个别银行大于10 % .并呈上升趋势。可以预计.随着时间的推移个人住房贷款的风险还会陆续暴露出来。美国次贷危机提示我们住房金融业务虽相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩散，出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。从风险管理研究来看，管理风险（非回避风险）在国际上被确认为银行的中心职能，一般地，风险被划分作信用风险、市场风险、流动性风险、利率风险、操作风险和跨国风险等，其中信用风险是住房贷款对银行体系的主要风险。信用风险指的是违约风险，即银行不能按时或足额的收到本息。信用风险具有综合性，所有各种其它风险最终都会这种风险体现出来，表现为金融交易中的违约行为；其次，信用风险具有传递性和扩散性，金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方，形成一个“信用风险链”；其三，信用风险具有积累性，由于信用风险具有传递性，就会引起加总的风险迅速增大，从小的方面来说会造成“三角债”，从大的方面看会引起“金融危机”；其四，信用风险具有隐蔽性和突发性；最后，信用风险是一种不可测量的风险，其不确定性更难于把握。1、 个人住房贷款的借款人的信用风险分析信用风险指的是因交易一方不能履行或不能全部履行交收责任而造成的风险，这种无力履行交收责任的原因往往是破产或其他严重的财务问题。信用风险可进一步分为本金风险和重置风险。如当一方不足额交收时，另一方有可能收不到或不能全部收到应得证券或价款，造成以交付的价款或证券的损失，这就是本金风险；违约方违约造成交易不能实现，未违约方为购得股票或变现需再次交易，因此可能遭受因市场价格变化不利而带来的损失，这就是重置风险。 信用风险的来源是多方面的，主要分为两大类：第一类是借款人的履约能力出现了问题。贷款的偿还一般通过取得经营收入、出售某项资产，或者通过其他的途径借入资金而实现。不过，最主要的还是通过生产经营，由其经营所得来偿还。因此，衡量借款人的履约能力最主要还要看其生产经营能力的大小、获利情况如何。这一点无论是对个人、企业还是国家而言都是如此。第二类是借款人的履约意愿出现了问题，这主要是借款人的品格决定的。借款人品格是指借款人不仅要有偿还债务的意愿，而且具备在负债期间能够主动承担各种义务的责任感。这就要求借款人（不论是企业还是个人）必须是诚实可信的，并且能够努力经营。对于国家而言，一般不存在这方面的问题。不过，借款人品格是难以用科学方法加以计量的，一般只能根据过去的记录和经验对借款人进行评价。如果存在完备的信用档案，那么借款人在过去时间里违约的次数基本上可以反应出借款人的品格。由于信用风险是个人住房贷款最大的风险，也是最难处置的风险。对商业银行个人住房贷款的风险分析着重从信用风险的角度进行论述。1.1 违约者违约行为分析按违约者主观意志不同，可将违约者的违约行为可区分为被迫违约行为、理性违约行为和恶意违约行为三种行为方式。被迫违约行为是指借款人由于某种客观原因造成支付能力不足，无法继续如期偿还住房贷款的月还贷额而被银行收回房产的违约行为，这种违约一般发生在借款人收入减少、支付能力下降等情况下，而与房地产市场价格变化等无直接关系。被动违约的发生通常与借款人收人水平恶化或家庭支出结构发生意想不到的重大变化引起的。从宏观上讲，被动违约同一个地区的经济发展稳定性，借款人所处的行业特性密切相关。如果地区经济发展不稳定，行业周期性明显，则易导致被动违约的发生。由于个人住房贷款的长期性和每月还贷的特点，这就要求借款人在贷款偿还期内必须有稳定的收人流。银行在发放个人住房贷款时，通过了解借款人的受教育程度和所从事的职业来判断其现在的收人，据此推测借款人未来的预期收人水平，确定借款人的贷款额度和每月偿还贷款木息的数量。但未来的不可预见因素，如借款人的实际收人下降、失业、意外身故以及家庭意想不到的支出等，会打破银行的预期，导致借款人不能按月偿还贷款木息，被动违约行为就会发生。理性违约风险是指不是由于借款人财务困难引起，而是由于房地产价格变动等因素引起借款人主动违约行为所带来的风险。在住房市场价格变动时，当借款人在偿还部分贷款本息后发现按低价购置与贷款所取得的相同效用的住房所需费用小于贷款余额，基于成本最小化的理性认识进而做出违约决定。为房产投机行为的盛行埋下了更大的理性违约隐患，一旦房市下挫，投资失败，或者是投机者发现更好的投资机会，重新拟定还款资金的用途，就可能放弃房屋所有权，银行被迫收拾残局。恶意违约行为是指借款本来具有按月还本付息的能力，但在主观原因故意违约，或者采取欺诈手段，利用房地产抵押贷款来骗取银行资金所带来的风险。在我国，恶意违约原因又分为三种。第一种是由于借款人同开发商、物管公司等发生纠纷时，采取拒不还贷的方式，第二种是故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备按期还款的能力，往往通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。第三种是由于第二方（往往是房地产开发企业）资金紧张而又无法通过正常渠道融资或通过正常渠道融资无法满足其需求时，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当的手段，来骗取银行贷款。开发企业往往采用提高房价、虚构“购房者”和重复销售等行为来获取贷款，这些行为通常称为“假按揭”。1.2 违约风险形成机理分析同样从被迫违约、理性违约和恶意违约三个方面进行分析产生的原因1被迫违约风险产生的主要原因是借款人的偿付额超过了其偿付能力，使得借款人无力继续履约。即: 当A（i）/Y（i）M时， d 1 当A（i）/Y（i）M时， d 0其中， d：违约发生概率;A（i）：第i时间贷款支付金额;Y（i）：第i时间消费者的收入;M：按当地消费水平，月收入中可用于还款的最高比例;据此，在个人住房贷款风险管理中将借款人的偿付额控制在一个合理的范围内被放在首要位置。30年代后期美国联邦住宅管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）总结出以下几条作为贷款审批的标准:月偿还额（包括税和保险费）与总收入之比不超过25%;月偿还额加上其他分期付款项（如购汽车贷款）与总收入之比不超过30%;房价与家庭总收入之比在2.5倍之内;贷款额与房产价值之比（简称LTV）不超过80%（后来放宽到95%甚至更高）。我国银监会在商业银行房地产贷款风险管理指引中也规定，商业银行应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50 %），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。2所以银行在发放贷款之前都要对贷款申请人的财务和资信状况进行调查。然而，银行与借款人处于信息不对称的地位，我国又尚未建立起完善的个人资信评价系统，所以银行对个人的财务和资信状况难以有一个真实、全面的评价。另外，个人住房贷款是一种零售性贷款，银行很难对借款人的财务状况进行持续有效的监控，而一些不可预见的因素（失业、意外伤害等）也会导致借款人的收入减少。当借款人收入发生变化，特别是当收入明显减少并无力继续供楼时，借款人不得不停止还款，从而不得不放弃房产。这种情况对借款人和银行的影响都很大，对借款人来说意味着丢失财产，而对银行来说就意味着要处置抵押物，可是处置之后的净所得有可能要比当初提供的贷款少，从而遭受损失。理性违约风险主要是借款人所抵押的住房随市场房屋价格波动的损益值大于抵押住房的权益积累时，借款人选择理性违约。个人住房贷款合同赋予了借款人在任何时候有3种选择:提前付清，可视为按贷款余额买回物业期权:主动违约，可视为以不偿还贷款余额的条件出卖物业期权;继续履约。理性借款者是根据经济上哪个方案更有利来进行选择。（1）第t期房价H（t）大于或等于贷款余额F（t）.提前付清的成本:C1 =F（t）;主动违约的成本:C2 = F（t）;继续履约的成本:C3=M（t）=A（t）（1+i）n-1/i（1 +i）n。其中:A （t）为合同规定的月偿还额，n为尚需偿付次数;i为资金机会成本，对资金丰裕者，i为其运用资金的最高收益（与投资住宅同等风险的项目），对资金不足者，i为筹资的最低成本;M（t）为贷款价值。由此可见，当H（c）大于或等于F（t）时，提前还款和主动违约两个方案在经济上是等价的。考虑到主动违约带来信用损失以及搬家等交易成本，在没有突发事件发生情况下，借款人通常不会选择主动违约。（2）第t期房价H（t）小于贷款余额F（t）。提前付清的成本:C1 = F（t ）;违约的成本:C2= H（t）;继续履约的成本:C3= M（t）=A（t）（1+i）n-1/i（1+i）n。当C2C1，且C2C3时，选择违约对借款人在经济上最有利。因此理性违约发生的必要条件是:H（t） F（t）, H（t） M（t）。若令E= H（t）-minF（t）,M（t），则理性违约发生的必要条件为:E O。可以看出，E实质上是借款人在物业中积累的权益。借款人向银行申请住房贷款再加上自己的首付款购买物业后，在物业中有银行和借款人两个权益主体。银行在物业中的权益等于贷款余额，随着贷款的不断归还，银行在物业中的权益不断减少;而借款者在物业中的权益等于物业价值扣除银行权益。假若房价小于贷款余额，也即借款人的权益出现负值（E M时， d 1当A（i）/Y（i） M时， d 1其中d：违约发生概率;A（i）：第i期贷款支付额;Y（i）：第i期贷款人收入;M：按当地消费水平，月收入中可用于还款的最高比例。1.3 违约客户特征分析 从客户特征来看，影响客户还款能力的因素主要有家庭收入、收入月供比、职业状况、文化程度、年龄结构和婚姻状况等。而影响客户还款意愿的因素主要是其所购房屋的贬值程度来决定的，而银行通常是通过首付款比例来规避该类风险。通过某实证研究目前在我国商业银行在目前的信贷政策和市场环境下，通过计算，得到各分析因素区间内贷款违约率的标准差，见表1，贷款违约与“家庭月收入”的关系最大，与“婚姻状况”的关系最小，与“首付款比例”的关系没有通常认为的那么大。商业银行的违约贷款基本上都是还款能力出现了问题，由所购房屋贬值而导致还款意愿下降的情况很少。3分析因素标准差(2008.6)标准差(2007.12)标准差(2007.6)平均值家庭月收入0.74%0.53%0.82%0.70%学历0.45%0.50%0.65%0.53%职业0.38%0.49%0.61%0.49%年龄0.34%0.25%0.38%0.32%收入还贷比0.33%0.26%0.36%0.32%首付款比例0.33%0.32%0.34%0.33%婚姻状况0.27%0.19%0.23%0.23% 表1各因素违约率标准差分析该实证研究还运用统计学原理，给出各个特征因素对客户违约的影响程度区分测度图，见图1，某因素离原点越远，说明该因素越重要，对事件影响越大。从以上区分测度图可以看出：收入还贷比、家庭月收入、首付款比例离原点较远，学历离原点最近。即收入还贷比、家庭月收入、首付款比对贷款违约的影响较大，学历对贷款客户违约的影响最小。1.4 信用风险与经济周期的关系住房抵押贷款的信用风险与经济周期有着密切的联系。因为购房者个人的收入是还款的保证，而居民收入又同一国的经济发展周期状况有密切关系。当经济周期处于繁荣阶段时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，。在这个阶段，银行的住房抵押贷款余额大量增加，但由于购房者有者较好的收入，同时房价较高使房屋的变现不成问题，因此银行对住房抵押贷款余额增加不以为然反而认为给银行带来了大量可观的利润。当经济周期处于衰退期时，失业现象大量增加，购房者的收入下降，还款能力得不到保证。于是借款人的风险转为抵押风险，同时由于经济转入收缩房价急速下跌，房屋的变现能力下降，抵押风险进一步转变为银行的不良债券或损失。当这种现象大量出现时，巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。此时，如果仅仅是某几家银行除了问题，再担保机构、再保险机构或中央银行还是能够化解这种风险。但是如果整个银行体系都面临相同的问题，任何金融机构都解救乏术。在这种情况下，如果银行的坏帐损失超过了其自有资本金，银行只能宣布倒闭。现在的金融机构都处在信用风险链上，彼此间的关系错综复杂，一家银行的倒闭往往会引起连锁反应造成别的银行也倒闭；更为重要的是这会使公众对银行的信用产生动摇，如果挤兑一旦发生的话，整个银行体系将面临灭顶之灾，于是金融危机就不可避免了。如今美国发生的次贷金融危机就是这样的典型案例。2、国外银行对借款人信用风险管理的方法与趋势比较在国外，金融机构在向消费者或私营业主发放个人贷款之前，都需要向有关机构查询该贷款者的资信情况，而提供这类服务的机构往往是专门的资信档案登记机关，如美国的“信用署和信用报告署”。它们的信息十分完备，可以向发放贷款的金融机构提供关于消费者利用信用的种类及余额、偿还历史等方面的信用。通过涵盖全国每个企业、每个成人资信情况的电子信息系统，可以随时为金融机构提供即时的和历史的资料。个人资信档案登记机制由两部分组成：一是取得与借款有关的信用资料。个人资信档案中的资料来自两方面：一方面是借款人在贷款申请表上反映的关于其就业、收入、居住和婚姻状况、资产拥有及未偿还债务等方面的信息；另一方面是一些信用管理专门公司提供的借款人信用历史资料，包括未偿还债务的清单、按时付款的记录等。二是在获得资信材料后应对其进行调查核实，并通过借款人的雇主了解其收入情况；对借款人提交的抵押资产进行法律调查，落实资产所有权，或对不动产、个人财产进行估价等。近二十年来，由于国际上商业银行贷款利润持续下降和表外业务风险不断加大，促使国际银行业采用更经济的方法度量和管理信用风险。同时现代金融理论的发展和新的信用工具的创新，给开发新的信用风险计量模型提供了可能。与过去的信用管理相对滞后和难以适应市场变化的特点相比，新一代金融工程专家将建模技术和分析方法应用到这一领域，在传统信用评级的基础上提出了一批信用风险管理模型。目前国际流行的现代信用风险管理模型主要包括Credit Metrics、麦肯锡模型、CSFP信用风险附加计量模型和KMV模型等四类。 （一）Credit Metrics模型。该模型是由J.P.摩根公司于1997年开发出的模型，运用VAR框架，对贷款和非交易资产进行估价和风险计算。该方法是基于借款人的信用评级、次年评级发生变化的概率（评级转移矩阵）、违约贷款的回收率、债券市场上的信用风险价差计算出贷款的市场价值及其波动性，进而得出个别贷款和贷款组合的VAR值。 （二）麦肯锡模型。麦肯锡模型是在Credit Metrics的基础上，对周期性因素进行了处理，将评级转移矩阵与经济增长率、失业率、利率、汇率、政府支出等宏观经济变量之间的关系模型化，并通过蒙地卡罗模拟技术（a structured Monte Carlo simulation approach）模拟周期性因素的“冲击”来测定评级转移概率的变化。麦肯锡模型可以看成是对Credit Metrics的补充，它克服了Credit Metrics中不同时期的评级转移矩阵固定不变的缺点。 （三）CSFP信用风险附加计量模型。该模型与作为盯市模型（MTM）的Credit Metrics不同，它是一个违约模型（DM），它不把信用评级的升降和与此相关的信用价差变化视为一笔贷款的VAR（信用风险）的一部分，而只看作是市场风险，它在任何时期只考虑违约和不违约这两种事件状态，计量预期到和未预期到的损失，而不象在Credit Metrics中度量预期到的价值和未预期到的价值变化。在CSFP信用风险附加计量模型中，违约概率不再是离散的，而被模型化为具有一定概率分布的连续变量。每一笔贷款被视作小概率违约事件，并且每笔贷款的违约概率都独立于其它贷款，这样，贷款组合违约概率的分布接近泊松分布。CSFP信用风险附加计量模型考虑违约概率的不确定性和损失大小的不确定性，并将损失的严重性和贷款的风险暴露数量划分频段，计量违约概率和损失大小可以得出不同频段损失的分布，对所有频段的损失加总即为贷款组合的损失分布。 （四）KMV模型。KMV模型是估计借款人违约概率的方法。首先，它利用Black-Scholes期权定价公式，根据借款人资产的市场价值、资产价值的波动性、到期时间、无风险借贷利率及负债的帐面价值估计出企业股权的市场价值及其波动性，再根据借款人的负债计算出违约实施点（default exercise point，为借款人1年以下短期债务的价值加上未清偿长期债务帐面价值的一半），然后计算借款人的违约距离，最后根据违约距离与预期违约率（EDF）之间的对应关系，求出预期违约率。 通过对上述国际银行业流行模型的考察，不难发现银行信用风险管理模型如下的发展趋势：(1)从过去的定性分析转化为定量分析的趋势；(2)从指标化形式向模型化形式的转化或二者结合的趋势；(3)从对单个资产的分析转化为从组合角度进行的分析的趋势；(4)从盯住账面价值的方法转向盯住市场的方法的趋势；(5)对描述风险的变量从离散形式向连续形式的转化趋势；(6)既考虑单个贷款人的微观特征，也考虑整个宏观经济环境的影响的趋势；(7)从单一的风险度量模式向多样化的风险度量模式的转化。(8)运用现代金融理论的最新研究成果的趋势，比如对期权定价理论，资本资产定价理论，资产组合理论的运用；(9)VAR技术将构成现代主流信贷资产风险管理模型的主要组成部分的趋势；(10)汲取相关领域的最新研究成果的趋势，比如经济计量学方法、保险精算方法、最优化理论、仿真技术等等；(11)运用现代计算机大容量处理信息和网络化技术的趋势。 3、我国商业银行住房贷款信用风险控制对策3.1我国商业银行住房贷款信用风险控制存在的问题目前我国商业银行基本上都是采用信用评分模型来管理借款人信用风险，对信用业务进行决策辅助。信用评分模型是针对不同客户类别的信用评级模式，运用科学合理的评估方法，在建立个人资信档案系统的基础上，对每一位客户的授信内容进行科学、准确的信用风险评级，对借款人实施信用评分，并将总分与临界值比较，低于该值的借款人被归入不发放贷款的行列。信用评分模型的评估方法主要有两种：一是判断分析法。这一方法主要是依赖银行信贷员的工作经验和判断事物的能力对借款人的还款能力和意愿进行评估。分析的关键是具体确定偿还贷款的资金渠道。借款人的工资收入通常是其主要收入来源，这就要求银行对借款人目前工作的稳定性、债务负担以及基本的生活费用有一个大致的评估。一般银行规定借款人的债务与其收入的比率不能超过40。如果涉及大笔金额的信用额度贷款，借款人的毛收入必须相当于银行向其提供信用额度的两倍或以上。二是信用统计评分法。这种方法是把贷款申请人在每一信用特征上获得的点数全部加总，然后同银行事先设定的分数线进行比较，凡总分低于分数线的申请人将不能获得贷款。在实际操作中，许多商业银行在开展个人住房信贷业务时往往是将判断分析法、统计评分法结合起来加以运用，取长补短，从而得出准确的评估结果，以决定是否提供贷款。客户信用评分模型存在的问题 （1）评分模型的设置不尽合理 评分指标的选取以及指标权重的确定缺乏客观依据。我国商业银行通常根据经验或专家判断来选取评分指标和确定指标权重，评级标准具有很大的主观性，评级指标和权重一旦确定就很少更改，使评分结果难以反映借款人真实的风险状况。（2）评分结果缺乏前瞻性。我国商业银行一般以借款人过去的财务数据为基础进行评级。对于中长期的预测，过去的情况往往与未来趋势的相关性不大，以过去的财务数据为依据的评级结果不能准确预测未来的偿债能力。 （3）信用评估没有与相应的信用风险度量相结合。目前我国商业银行没有关于信用等级违约率的测量、统计，信用评级体系没有与违约率挂钩，借款人资信状况的不同和资信状况的变化对信用风险的影响没有通过违约率的不同和变化而被量化的。 3.2我国商业银行住房贷款信用风险的控制决策1改善个人信用风险的识别与评估环境。 按照人民银行的要求，认真做好人行法人征信系统（PCRM）的推广应用工作，建立一个完善的个人信用体系，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督，管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。并且有专门机构将个人在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入档案。当授信人面对信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。 2、建立个人信用风险控制的数学模型。利用数据挖掘技术对大量客户的历史数据进行分析，寻找出有关客户信用风险的特征值和规律，建立相应的数学模型，为新的信用申请者或已有的客户评估风险。以数据统计分析为基础的数据挖掘技术，能够根据银行的商业政策，通过收集和分析客户的大量行为、信用和背景记录，归纳总结出“好客户”和“坏客户”的背景特征，包括：年龄、收入、性别、住房条件、婚姻状况、职业、教育状况等的不同属性，并能准确计算出不同属性值的客户群所具有的消费能力、还款概率，从而建立起能有效分辨好坏客户的数学模型，帮助树立信用风险防范的第一道防线。对已经出现的坏账，由数据挖掘技术建立的模型