2009年合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目可行性研究报告

中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 1 合肥丰联房地产有限公司 绿城雅苑 项目 可行性研究报告 合肥丰联房地产有限公司 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 2 二九年五月 第一章 项目总论 5 1.1 项目提出的背景 . . .5 1.2 项目概况 . .5 1.3 投资概算及资金来源 . 6 1.4 建设单位概况 .6 1.5 编制依据 . . .6 1.6 主要技术经济指标 . . .6 第 二 章 市场分析 . .8 2.1 国家相关政策 . 8 2.2 合肥市房地产市场分析 . 11 2.3 合肥楼市预测 .13 第 三 章 项目建设的可行性和必要性 . .17 3.1 项目建设的可行性 . 17 3.2 项目建设的必要性 . . .18 第 四 章 项目选址和平面布局 . . 20 4.1 项目场址选择 .20 4.2 场址条件 .20 4.3 总平面布置 . . .21 第 五 章 建设原则和建设内容 . .23 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 3 5.1 建设原则 . .23 5.2 建设内容 .23 5.3 建设规划 . . 25 第 六 章 消防、环保和节能 . . .27 6.1 消防 . . 27 6.2 环境保护 . 27 6.3 节能 . .29 第 七 章 投资估算与资金筹措 . . .31 7.1投资估算 .31 7.2资金筹措 .32 第 八 章 建设工 期与进度计划 33 8.1建设工期安排 . .33 8.1建设进度计划 . . 33 第 九 章 目标定位与营销策略 34 9.1 目标市场定位 .34 9.2产品定位 . .34 9.3 营销策略 . .35 第十章 经济效益评价 . 38 10.1 经济效益评价依据 . .38 10.2 基础数据 . .38 10.3项目销售收入的确定 . 38 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 4 10.4 财务分析 .39 10.5 经济效益分析结论 . .39 第十 一 章 风险分析 . . .41 11.1项目主要风险因素识别 . 41 11.2 防范风险的对策 . . .41 第十 二 章 结论和建议 . . .43 12.1 结论 . .43 12.2 建议 . .43 第十 三 章 附表 . .44 项目位置图 企业法人营业执照 项目效果图 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 5 第一章 项目总论 1.1 项目提出的背景 由于 我 国的人口 从农村向城市 转移仍没有结束，城市化率 不断提高 ， 给房地产业乃至国民经济发展带来 了巨大的 空 间。新增城镇人口和原有居民的保障住房投资，保证了未来较长时间内我国的房地产投资仍具有较大的刚性需求，初步测算，每年房地产投资 1.5 万亿是个底线。 未来市场房价虽然会有较大调整， 但是在国家的宏观政策调控下整个房地产行业 调整 幅度会相对较小。在我国宏观经济健康运转情况下，即使未来房价剧烈波动，行业发展也会相对平稳。 1.2 项目概况 1.1.1 项目名称： 合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目 1.1.2 项目承办单位： 合肥丰联房地产有限公司 1.1.3 项目负责人： 常松 1.1.4 项目建设地点： 合肥市岗 集镇 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 6 1.1.4 项目建设性质： 新建 1.1.6 项目 建设规模 和建设内容 ： 本项目总用地面积 18073 平方米（ 约 27 亩），总建筑面积 30150平方米， 建设内容 具体如下： 1、多层住宅： 22710m2。 2、商办楼： 7440m2 3、停车位： 134 个 4、地下停车位 ： 136 个 5、小区配套基础设施（水、电、气、道路、绿化等） 。 1.3 投资概算及资金来源 项目总投资 5000 万元，资金来源 建设 单位自筹资金 。 1.4 建设单位概况 合肥丰联房地产有限公司于 成立于 2008 年 7 月 ，公司 由常松发起、殷宗虎参股， 在长丰县工商管 理局注册，注册资金 1000 万元整。经营范围为房地产开发、物业管理。 公司 资金雄厚， 拥 有一批懂技术、善管理的员工 ，其中 专业 工程师 2 名，注册会计师 3 名。 公司致力于打造合肥地区的精品楼盘 ，服务于合肥市民 。 1.5 编制依据 中华人民共和国城市房地产管理法 2007 修正 商品房销售管理办法 2001 年 安徽省城市房地产交易管理条例 2007 年 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 7 合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 1.6 主要数据及技术经济指标 主要数据及技术经济指标 如下： 总投资： 5000 万元 总占地面积： 面积 18073 平方米（ 约 27 亩） 总建筑面积： 30150 万平方米，其中 多层住宅 22710 平方米 ， 商办楼 7440 平方米。 容积率： 1.668 绿化率 ： 35% 筑密度： 26.9% 投资 回报率 = 44.69% 投资回收期 =1.43 年 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 8 第二章 市场分析 2.1 国家相关政策 2008 年， 受国际金融危机的影响，北京，上海，深圳等大城市楼价纷纷跳水，合肥虽然没有出现大的波动，但是也出现了交易量萎缩， 房屋空置面积 增多的情况，好在国家和地方纷纷出台各类优惠政策如 结构性减税 ， 适度宽松的货币政策 等确保房地产的稳定健康发展。 1、税收政策 在积极财政政策指导下，国家还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。在国务院新闻发布会上，财政部税政司副司长王晓华表示 “ 税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果， 2008 年对房地产市场税收政策调整比中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 9 较密集， 2009 年是不是要出台新政策，要根据 2008 年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。 ” 2、金融政策 2009 年 1 月份，中国人民银行行长周小川称，有必要制定强有力的政策措施来防止中国经 济出现大幅放缓。与此同时，中国银监会主席刘明康也表示，中国经济下跌的风险甚至比预期严重，要达到GDP 增长 8%的目标将是非常艰巨的任务；银监会将放弃降低不良贷款比率及余额目标，转而防止坏账大规模出现和快速反弹。 在适度宽松的货币政策下， 2009 年流动性还将加大，可能降息3 4 次，继续下调存款准备金， M2 增幅达 17%左右等；而且还会进一步出台稳定股市的措施，或将推出创业板，同时扩大债券发行规模，资本市场融资功能可能好于 2008 年，这些宏观政策有助于为房地产市场提供外部资金支持，尤其是发行公司债。 第一，从房地产 金融政策分析，信贷会继续放松。个人贷款方面，继首次自住房和改善性住房享受优惠贷款利率和首付款政策之后，对于非普通住宅、二次住宅购买者，也会加大优惠幅度， “ 二套房贷政策 ” 将基本终止；在优惠条件设定上，商业银行拥有较大的自主权力。开发贷款方面，在国务院的要求下，商业银行会加大放贷力度 。 第二，随着贷款利率的持续下调，公积金贷款利率也将同步降中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 10 低，而且为了响应中央号召，有效促进住房消费，地方政府还会因地制宜的增加公积金贷款额度。 第三，开展房地产信托投资基金试点。 2008 年 12 月国务院办公厅关于当前金融促进经济发 展的若干意见 （ 金九条 ） 提出，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励表示，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，现在已经形成了初步的试点总体构架，报国务院同意后进行试点；由于受美国次贷危机的影响，房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上将注重风险防范，力求简化产品链条，提高产品透明度。由此看来，作为国际上重要的房地产融资方式的 REITs， 2009 年有望在我国落地。 3、住房政策 毫无疑问， 2009 年住房政策将是 最重要的政策组成部分。降了上述税收和信贷涉及到的住房消费外，主要是落实 2008 年第四季度制定的相关计划； 2009 年是加快保障性住房建设的关键一年，依照关于促进房地产市场健康发展的若干意见，将主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决 260 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决 80 万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决 487 万户城市低收入住房困难家庭和 160 万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 11 已经明确的新政策，是开展住房公积金用于住房建设的试点。为了 拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，将选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。目前住房城乡建设部正会同有关部门抓紧制定试点方案， 2009年将会展开试点工作。 另外值得关注的是， 2009 年 “ 70/90” 政策可能会放松。这一政策由于行政干预力度偏大，尤其是在调控方式上属于 “ 一刀切 ” ，与目前鼓励因地制宜的国家调控方针不够协调，所以存在一些质疑声音。实际上，随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型 、高档房的现象正在消退。更关键的是，今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。一方面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策，符合市场规则。 4、其它政策 2009 年，在国外经济危机可能难以见底，国内经济形势严峻的情况下，中央和地方政府都对房地产业的支柱产业地位，尤其是对住房消费在扩内需方面的拉动作用抱有较大期许。如果房地产市场继续、甚至更加低迷，肯定还会 出台 适度放松土 地政策 ， 购房入户政策扩大化 ， 放松外资的政策 的限制等 ，以加大刺激需求和稳定市场的力中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 12 度。 2.2 2009 年合肥 房地产市场情况 2009 年合肥 房地产市场 主要表现在以下几个方面： （一）房地产投资持续快速增长。 2 4月份 月份我市 房地产 开发 投资 分 别为 28.61、 36.14 和 40.53 亿元， 房地产开发投资额连续 4个月 增长。 合肥 2009 年 1 4 月份 房地产投资规模 项目 月份 2 3 4 房地产投资总投资（亿元） 28.61 36.14 40.53 同比增长 75.63% 24.19% 71.96% 环比增长 101.90% 26.32% 12.15% 其中：住宅（亿元） 20.32 28.36 28.7 同比增长 60.63% 34.47% 67.25% 环比增长 90.10% 39.57% 1.20% （二）商品房新开工规模不断 扩大。 2 4 月份我市商品房 总计新开工面积 300.51 平方米，其中商品住宅新开工 227.54 万平方米 ，开工规模 继续保持扩大。 （三）企业推盘速度加快。 2 4月份商品房批准预售面积 分别为 积 15.01 万平方米 、 50.57 万平方米 和 70.97 万平方米，同比分别增长 113.36%， 48.3%和 49.06%。 环比分别增长 21.1%， 236.91%和40.34%。 随着销售市场成交量的放大，自 3月份开始房地产开发企业推盘速度开始加快。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 13 （四）房屋空置面积保持较低水平。截止到 2009 年 4 月底，我市商品房空置总量为 134.72 万 m2（含住宅 74.79 万 m2），其中空置 1年以下的待销商品房有 35.49 万 m2（含住宅 23.43 万 m2），空置 1-3年的滞销商品房有 81.64 万 m2（含住宅 45.2 万 m2），空置 3 年以上的空置商品房有 17.59 万 m2（含住宅 6.16 万 m2）。我市商品房空置率为 5.26%，商品住房空置率为 3.58%，仍处合理区间内。 （五）房地产销售市场活跃 。 商品房市场： 其中 4 月份我市商品房销售备案面积为 114.73 万平方米，其中商品住宅 102.38 万平方米（ 9876 套），同比分别增长29.88%和 27.4%，环比分 别增长 30.11%和 33.26%，销售市场较为火爆，销售量增幅明显。市区商品房平均销售价格为 4234.34 元 /平方米，其中住宅平均销售价格为 4089.44 元 /平方米，同比分别增长 5.75%和7.2%，环比分别增长 -3.14%和 1.35%。 （ 六 ）省会城市集聚效应显著。 2009 年 4 月份，按照购房人身份证号码划分，合肥市居民（含三县）购买的商品住房套数占总比为46.81%，安徽省其他城市居民购买的占总比为 44.92%，外省居民购买的占总比为 8.27%。本地居民购买需求较为稳定，外地居民对我市商品住房的认可程度较 高。 2.3 合肥的楼市预测 2009 发布的安徽经济 “ 蓝皮书 ” 及开发商与地产专家 对合肥楼市从 价格、需求、行业发展等 进行了全方位解读 和预测。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 14 一、 价格：进一步调整回归理性 日前，一份全国房价十大抗跌省会城市的名单受到瞩目，在该名单列出的房价十大抗跌省会城市中，合肥名列第 9位。此次入围城市的考核内容主要有三个指标：市场报价、预定成交价和实际成交价。合肥房价由于上涨阶段稳定有序，没有出现暴涨的现象，房市调整后又没有出现大幅下跌的情况，而且房市的刚性需求还依然强劲，成为大家目前公认的十大抗跌城市。 尽管如此，但 2008 年房地产行业发展下滑还是不争的事实。安徽省经济信息中心预测处对 20082009 年安徽房地产行业形势分析认为， 2008 年，我省房地产开发投资呈高位回落态势，商品房销售市场低迷，价格上涨乏力，如 2008 年第三季度全省房地产景气指数为 113.9，比上个季度下滑 17 个百分点，为八大行业景气指数最低值。 虽然省城房价一直处于比较理性的范围，但与居民收入比例结构依然有些失调，造成居民购买能力有限。数据显示，按照我省当前的经济、收入水平计算，一个两口之家购买一套 90 平方 米住房，需要花费 11.7 年，远高于国际公认 36 年的合理区间；从月供收入比看，房贷月供与家庭收入之比达 70%，远高于 40%的合理水平。 省发改委信息中心预测处有关专家表示，从需求来看，短期内炒房者将因市场风险增大而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎，房价面临进一步回调压力；从供给来看，在市场竞争中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 15 更加激烈的背景下，房地产降价压力进一步增大，促销力度会进一步加大。因此，在供需双方推动下， 2009 年，我省房价将逐步回归理性，进入调整期。 二、 销量：短期不旺长期看涨 虽然 2008 年下半年来省城楼市销售一直表现不佳，但 2009 年开年便迎来了 “开门红 ”。合肥市房地产管理局发布的统计数据显示，元月 14 日，该市成交住宅 415 套，每天平均成交住宅 104 套，交易量稳步回升。这一交易量，远高于 2008 年国庆七天 268 套的成交量。 业内人士表示，目前，由于全国楼市观望气氛浓厚，直接影响了省城居民的购房意愿。加上今年宏观经济趋紧，金融风暴冲击，消费者投资意愿冷淡。而购买自住房的居民因为对价格的敏感，所以尚处于观望状态，短期市场需求不旺。但从元旦销售来看，省城楼市 调整政策已经初见效应了！省城市民还是有较大的购房需求的。 省经济信息中心预测处有关专家指出，我省房产市场需求是长期看涨，短期不旺。从长期来看，我省房地产潜在需求依然旺盛。首先是新增住房的潜在需求巨大。按城镇化进程计算，我省每年新增城镇人口 91.8 万人，若城镇新增人口中约 65%需要人均购置住房面积 28平方米，每年将产生 1700 万平方米的新增住房需求；其次，被动性住房需求也在扩大。据调查， 17 个省辖市现有危旧房总面积 1829 万平方米，每年开工的 “两改 ”房屋面积近千万平方米；另外，居民改善中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 16 生活条件的住房需求 也有一定规模。 三、 土地：走出观望开始回暖 2009 年 1 月 5 日，合肥土地市场的首次拍卖。由于原先公示的 3宗土地中， 2宗临时改为挂牌，因此位于石门路北的 119.42 亩宅用地也以 1.89 亿的价格迎来 “ 开门红 ” 。同日，该市还有一宗挂牌地块也已 120 万 /亩成功转让。 业内人士分析，相比往年新年第一拍，虽然此次仅成交一宗土地，但似乎已经成为合肥土地市场局势扭转的一个突破口。说明不少开发商开始走出观望氛围，开始 “ 逆市突围 ” 。 安徽建筑工业大学工程管理学院李教授则认为，除了 开发商要走出观望，地方政府也应该调整土地出让的思路。首先，地方政府要从总量上适当减少土地供应，以缓和土地市场和房产市场双双供大于求的形势，避免市场和房价大幅下跌。其次，要调整土地出让的结构，尽量供应开发商需求较为急迫，建成后市场前景较好的地块。最后，地方政府土地管理重点要放在 “ 控增逼存 ” ，目前开发商手中的土地储备较多，其中相当一部分属于闲置土地，要优先督促其及早开发，而非增加大量新的土地供应。 对于省城 2009 年楼市来说，应该是行业有序整合、房价回归理性的一年，在休整之后，省城楼市仍然有较大的发 展空间。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 17 第三章 项目的建设必要性和可行性 3.1 项目建设的可行性 3.1.1 合肥经济的快速发展 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 18 改革开放以来，合肥市经济社会发展步入了快车道， GDP 连续20 多年保持在两位数以上增长，综合经济实力不断增强，经济总量和人均水平跨上新台阶。 2009 年 1 月 7 日，市长吴存荣 作政府工作报告 预计 全市地区生产总值 1630 亿元，比上年增长 17%； 全市地区生产总值 1630 亿元，比上年增长 17%；财政收入 301.2 亿元，增长40%，其中地方财政收入 160.9 亿元，增长 57.8%；市国税组织收入143.5 亿元，增长 20.9%，地税组织收入 99.1 亿元，增长 50%；全社会固定资产投资 1835 亿元，增长 40%；社会消费品零售总额 587 亿元，增长 25%；城镇居民人均可支配收入 15550 元，农民人均纯收入5300 元，分别增长 15.8%和 18%。主要经济指标增速继续位居全国省会城市前列。 3.1.2 合肥人民生活水平大幅度提高 据合肥市政府工作报告数据显示， 在上一个五年中 ，城镇居民人均可支配收入增长 87.5%，农民人均纯收入超过全国平均水平，增长近一倍；人均储蓄余额增长 1.1 倍，居民家庭财产普遍增加；社会消费品 零售总额增长 1.1倍，住房、汽车等高档消费需求迅速升温。综合性连锁经营等新型流通业态和物流、会展、旅游、金融等现代服务业发展加速，较好地满足了多样化消费需求。促进就业的长效机制初步建立，新增城镇就业岗位 35.5 万个。社会保障体系进一步健全，“ 五险 ” 参保人数净增 105 万人次；企业离退休人员养老金、城镇职工最低工资、城镇低保标准分别提高 58%、 47.3%和 64%。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 19 表 3-1 日期 项目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 市区人口（万 人） 137.95 146.52 155.87 163.52 175.31 193.14 198.39 203.49 城镇人均可支配收入（元） 6817 7145 7785 8610 9684 11013 13427 15591 同比增长 6.70% 10.30% 9.00% 10.60% 12.50% 13.70% 21.90% 16.10% 城镇人均消费支出（元） 5600 5721 6234 6998 7398 8165 9936 11752 同比增长 12.50% 2.20% 9.00% 12.30% 5.70% 10.40% 21.70% 18.30% （据合肥政府网统计公报资料） 3.1.5 合肥城市化进程加快 据 合肥市统计局信息显示， 2008 年 11 月 ，合肥市常住人口已达 501 万人，比 2007 年增加了 10 万人，净增长 2.04%。与户籍人口487 万人相比，净流入 14 万人。 2008 年，合肥市常住人口中人口出生率为千分之 9.98，同比下降 1.37 个千分点。出生婴儿性别比为118.29，比上年有所下降；死亡率为千分之 2.96，同比下降 0.88 个千分点，自然增长率为千分之 7.02，同比减少 0.49 个千分点 ， 人口自然增长率呈下降趋势 。 随着 经济结构调整和国民经济的快速发展，合肥 城镇建设步伐不断加快，农村剩余劳动力不断向城镇转移， 2008年，合肥市人口城镇化率已达 62.4%， 比上年提高 2.2 个百分点，而在 2000 年这一数据仅为 44%。 3.2 项目建设的必要性 3.2.1 房地产自身发展的需要 随着我国加入 WTO，市场运作将日趋规范，这就要求房产商走中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 20 规模化、规范化的道路，一批具有雄厚实力和先进管理规式的房产开发企业将脱颖而出，一些实力不足的房产开发企业将被淘汰。 3.2.2 城市化发展的需要 合肥作为省会城 市和产业承接地， 她 的房地产市场是有刚性需求的 。此外，合肥 人口急剧增长，外来人口的汇集 也大大带动了合肥的房地产市场 。 截至 2008 年 11 月 ，合肥市常住人口已达 501 万人 ， 城镇化率已达 62.4%， 比上年提高 2.2 个百分点，而在 2000 年这一数据仅为 44%。 3.2.3 住房需求 的 不断增长 在 对 合肥 购房消费者进行过问卷调查，从反馈信息来看， 合肥的住房需求仍然非常大，在 购房人群中， 30 岁以下的青年人占 50%以上的比例，并呈快速增长的趋势。 这一群体由于经济实力有限，近半数以上的人会选择 70 90 平米的中小 型住房。 3.2.4 合肥的 房地产重心 向外转移的需要 相关人士表示，合肥 今后 将坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向旧城区外转移。按照国家 “ 从严从紧、有保有压 ” 的土地调控政策和节约集约用地的原则，合肥有关部门承诺，将严格控制城市新增建设用地规模，合理安排各类必需用地，确保城市基础设施用地和关系民生的居住用地，特别是廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。比如说保障性住房建设用地，将由政府划拨提供。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 21 第四章 项目选址 和总平面布局 4.1 项目场址选择 本项目选择在岗集镇 。岗集镇地理位置优越， 距离合 肥北二环仅仅 5 公里。项目地点 交通便捷， 其中 合淮路是合肥往淮南阜阳方向的交通要道 。 4.2 场址条件 4.2.1、地形、地貌、地质 合肥市处于古老的江淮丘陵 ，地貌岗冲起伏，宏观地形西北高、东南低、呈现较缓的波状平原状态，地面标高一般在 12 45m 之间，合肥市区高程大致在 10.4 43.4m 范围，少许沿河低洼地区在 8.410.4m。 项目区地质情况良好，土壤由耕植土、杂填土层、粉质粘土层、粘土等组成，表层为上更新冲积洪粘土，地基岩为第三纪红砂岩。 4.2.2、气候、气象 项目所在地区属亚热带季风湿润气候区，具有 四季分明、气候温和、日照充足、雨量充沛、无霜期较长的特点。年平均气温 16 ，极端最高气温 41.0 ，极端最低气温 -20.6 。 合肥市历年年平均降水量为 984.3mm，最大降水量 1541.96mm（ 1954 年），最小降水量 573.0mm（ 1978 年），降水量年内分配明显不均，其中 6 8 月份降水量最多，约为全年的 42%，历年年平均蒸中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 22 发量 1495.1mm。 合肥市全年主导风向为东南偏东（ ESE）风，夏季多东南（ SE）风和南（ S）风，冬季多东北（ NE）风和西北（ NW）风。历年最大风速为 21.3m/s，多年平均风速为 2.8m/s。 4.2.3、地表水系 建设项目位于合肥市 包河区 内，区域内主要地表水系为南淝河和巢湖。项目所在区域内主要地表水系为南淝河， 南淝河发源于大潜山南麓将军岭狗头寨，河宽 10 100m，流域面积 1700 平方公里，河长从董铺大坝下至施口全长 42.1 公里，是入巢湖的主要支流之一，接纳了合肥大部分城市生活污水及工业废水。 巢湖是我国五大淡水湖泊之一，属长江下游左岸水系，距合肥市约 15km。巢湖流域面积 13350km2，其中巢湖闸以上 9130km2，多年平均水位为 8.31m，平均水深 3.06m，水位变化幅度平均为 2.5m，水位为 7.5 7.8m 时湖泊水域面积约 760km2。巢湖是巢湖市等地主要饮用水水源。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、丰乐河、杭埠河、兆河等 33 条水系 。 4.3 总平面布局 4.2.1 总平面布局原则 1、应满足平面紧凑，布局合理，便于 居民和 车辆进出，做到“技术”先进，经济合理、安全选用，确保质量 ； 2、建筑设计应注重环保和可持续发展 ； 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 23 3、建筑造型宽敞、简洁、明快； 4、根据 项目特点，遵照国家规范，妥善处理好防火、防噪声、防尘、防电问题，切实给小区创造一个整洁、安 全的环境； 5、工程设计均遵照国家颁发的现行的规范、规定和部颁标准； 6、根据需要，合理采用新技术和新材料。 4.3.2 总平面布局 根据整个小区各部分功能，初步考虑划分为以下 5个区域，具体如下： 1、 居民 住宅 楼； 2、 临街商办楼； 3、 绿化区； 4、 停车区； 5、 配套服务区。 其中商办楼沿合淮路布置，门面朝西方向；居民住宅楼面南布置；道路两边种植景观植物；配套服务区主要为一些休闲娱乐设施，供居民散步、锻炼。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 24 第五章 项目建设原则和建设内容 5.1 项目建设原则 1、 房地产开发必须严格执行城市规划的原则。城市规划是城市人民 政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。 2、 坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则 。 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区 别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。 3、 应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 25 设周期，提高经济效益和社会效益。 4、 符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方 针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。 5.2 项目建设内容 本项目总用地面积 18073 平方米（ 约 27 亩），总建筑面积 30150平方米， 建设内容 具体如下： 1、多层住宅： 22710m2。 2、商办楼： 7440m2 3、停车位： 134 个 4、地下停车位 ： 136 个 5、小区配套基础设施（水、电、气、道路、绿化等） 。 5.3 建设规划 5.3.1 小区规划 根据经合肥市规划局批准的总体规划要求，在容积率、绿化率、道路红线等各项指标控制下，计划在小区内建设多层住宅及沿街商业铺面，并配套公 用建筑、车位及自行车库等。住宅均为钢筋混凝土框架结构，项目总建筑面积为 30150m2。 小区在 合淮公路 设主入口。内部建筑物均设计为南北向，其中住宅均为 多层住宅 ，单套面积在 65 m2 120 m2，住宅部分总建筑面积中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 26 22710 m2。沿 合淮路 商业铺面，总建筑面积 7440 m2。小区内车位 总计 270 个。 小区道路规划人车分流制，由小区道路可直接驶下地下车库，同时对道路两侧及楼房间进行绿化处理，设置庭院小品及户外体育设施，创造优美的小区环境。 5.3.2 给排水规划 依据合肥市城市总体规划要求，本项目建设将给排水干管 一次预埋到位，排水系统为雨污分流制。主要建设内容包括：沿道路敷设DN300UPVC 给水干管， De500 钢筋混凝土雨水管， De600 钢筋混凝土污水管；配套建设给排水设施含室外消防栓，雨水检查井、污水检查井等。 5.3.3 供电规划 本项目的供电系统建设内容如下： （ 1）、室外照明系统 路灯采用节能型高压钠灯，沿道路两侧布置；同时采用庭园灯作为庭院、草坪等绿化地带照明，高度为 4 米，并辅以草坪灯、投光灯，创造一个美丽的内部环境，所有室外照明控制系统均为微机自动 +手动，设置室外路灯自动控制箱，可人工设置不同的照明方案 ，对室外照明进行多方案控制。 （ 2）、供电系统 小区内共计 用户 240 户，按每户 6KW 考虑，结合共用照明等因素，新增用电总容量约为 1800KW， 由市政供电网络以 10KV 高压电中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 27 缆引入， 380/220V 三相四线制输出，并以放射式馈电方式向各单体建筑进行供电。考虑到美观和安全，供电方式采用 VV22 型电缆地下直埋敷设。 （ 3）、电视电话及电脑宽带布线 本项目在各单体建筑物的底层均设置电话交换箱和电视信号集中放大设备，采用电话电缆和电视电缆一次直埋引入，再将电话及电视信号分配至各楼层及各户。在各单体建筑物的底层设置电脑 宽带分线，采用 UPT-5 电缆以放射式敷设到各层各户。 （ 4）、电子巡更和楼宇呼叫系统 本项目在各单体建筑物设置楼宇呼叫系统，同时配合红外线监控的电子巡更系统，给入住的用户提供安全、可靠、舒适的生活环境。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 28 第六章 消防、环保和节能 6.1 消防 本项目为具有相当规模的集中式住宅小区，一旦发生火灾并得不到控制，其后果将十分严重，因此，消防是本项目能否顺利实施的一个关键因素。计划采取以下消防措施： 1、小区内交通畅通，在道路布局上考虑消防环形通道，所有道路均不小于 4 米，便于消防车辆的进出并 实施消防工作。在总图布置中考虑与相邻建筑之间的安全距离、防火规范以及采光、通风等，必要时必须设置防火墙。 2、小区道路每隔 60 米设一处室外消防栓，各单体建筑四周均设置消防栓，所有消防管网连接为环状，并接通市政消防管网，同时在楼顶设置消防水箱，以满足消防要求。 3、严格按照消防规范要求，设专门消防值班室，专人 24 小时值班。所有消防设备、水泵等及电气系统均在消防值班室实行联动，即中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 29 时发现火情，控制火势，严防火灾带来的危害。 3、电力设备及线路应布局合理，严格按照国家消防规范及标准要求设计，施工时采用合格的阻燃型 材料并应定期检查或更换，杜绝电气隐患，避免电气火灾的发生。 6.2 环境保护 6.2.1 本项目执行的国家及地方环境保护标准 （ 1）中华人民共和国环境保护法； （ 2）环境影响评价法； （ 3）环境影响评价技术导则 HJ/T19-1997； （ 4）建设项目环境保护管理条例（国务院 253 号令）； （ 5）建设项目环境保护管理办法实施细则安徽省计委经委环委； （ 6）土壤环境质量标准 GB15618-1995； （ 7）环境空气质量标准 (GB3095 1996) （ 8）安徽省地方污水综合排放标准 6.2.2 施工期间对环境影响分析 （ 1） 项目施工期间的挖土、取土对土壤、植被造成一定破坏，对 周围生存环境带来一定影响。 （ 2） 推土机、振捣机、电锯等产生噪音污染。 （ 3） 灌浆、搅拌、冲洗产生少量小污染物。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 30 6.2.3 项目建设期间 环保措施 （ 1） 合理安排施工计划，有效地缩短工期，减少对生态环境的影响，施工结束后，及时回填、平整土地，同时加紧绿化，利用一切可利用空地，合理种植花草树木，以形成有效吸音，隔音的屏障，减轻噪音影响。 （ 2） 施工中产生的废弃物和生活垃圾等应及时清理，合理排放。 （ 3） 严禁夜间施工， 以免影响周围居民的正常生活与休息。 6.2.4 项目建成后 环保措施 （ 1） 为预防小区生活污水对环境的影响，本项目建设的排水系统考虑分流制，即雨水排放系统与污水排放系统。生活污水经统一收集后集中引入化粪池，经沉淀处理达标后方可排放。 （ 2） 项目建成后，要严格环境的 维护，设置专门的垃圾房，并进行垃圾分类，最后由环卫部门统一定时清理。 6.3 节能 6.3.1 编制依据 关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇（章）的暂时规定 有关国家设计标准、规范、工程设计手册 6.3.2 能耗指标分析 本项目的主 要能耗是电耗，小区内新增用户 240 户，按每户 6KW中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 31 考虑，结合共用照明等因素，新增用电总容量为 1800KW，年总耗电约 69 万度。 6.3.3 节能措施 （一）在供电设计中合理选择配电中心，力求使其位于各车间的中部，尽量避免远程供电，降低供电线路的损耗。供电干线采用 VV22型电缆直埋，减少线损。 （二）在建筑设计中采用保温性能好的混凝土空心砌块等作为围护墙体，增加建筑物的保温性能，可减少用于室内温度调节的能耗，节约能源。 （三）在小区变电所内设置无功功率因数补偿柜，采用静电电容器组并通过自动控制对功率因数进行自动 投切、补偿（补偿后达到0.9 以上），以减少系统的无功消耗，同时对部分电感型用电设备（如荧光灯等）采用静电电容器自补偿，减少无功能耗。 （四）小区内路灯照明线路采用路灯自动控制箱，可根据需要选用不同的照明方案和照明时段，并通过自控实现，达到实用并节约能源的目的。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 32 第七章 投资估算与资金筹措 7.1 投资估算 7.1.1 投资估算的依据 建设项目经济评价方案与参数第三版 全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表 -2000 年 合肥市 有关材料和设备的现行市场价格； 现行各项税费标准。 7.1.2 投资估算范围 1.建筑工程费： 包括居民住宅楼 、 商办楼、小区 给排水 、 供电、道路和围墙 、 绿中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 33 化等 。 2.其他费用 ： 土地平整清理 、 水增容、 勘察设计费、 管理 费 、不可预见费 等。 7.1.3 投资估算结果 项目建设总投资为 5000 万元，其中 建筑工程费 3946.1 万元，其他费用 1053.9 万元，详见项目投资总估算表。 投资估算表 序号 建设内容 单位 数量 单价 (元 ) 合价 (万元 ) 备注 1 建筑工程费 3946.1 1.1 住宅 m2 22710 1100 2498.1 平均 1.2 商 办楼 m2 7440 750 558 1.3 小区给排水 140 1.4 小区供电 250 1.5 道路、围墙 400 1.6 绿化 100 2 其他费用 1053.9 2.1 土 地平整清理 亩 27 3000 8.1 2.2 城建配套 m2 30150 100 301.5 2.3 水增容 300 2.4 勘察设计费 m2 30150 25 75.375 2.5 管 理费 70 2.6 不可预见费 298.925 3 总投资 5000 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 34 7.2 资金筹措 本项目总投资 5000 万元，资金来源为建设单位自筹资金，详见投资计划与资金筹措表 投资计划与资金筹措表 序号 项目 合计 2009 2010 7-12月 1-8 月 1 投资计划 5000.00 2000.00 3000.00 1.1 建设投资 3000.00 2000.00 3000.00 1.2 建设期利息 0.00 0.00 0.00 2 资金筹措 5000.00 2000.00 3000.00 2.1 用于建筑工程 3946.10 1378.82 2567.28 2.2 用于土地平整清理 8.10 8.10 0.00 2.3 用于城建配套 301.50 80.00 221.50 2.4 用于水增容 300.00 259.20 300.00 2.5 用于勘察设计 75.375 75.375 0.00 2.6 用于管理费 70.00 20.00 50.00 2.7 用于不可预见费 298.295 178.50 119.795 第八章 建设工期与进度计划 8.1 建设工期安排 本项目计划建设期 13 个月 ，即 2009 年 7 月 2010 年 8 月 。 2009 年 7 月 ， 项目可行性研究、申请立项； 2009 年 8 月 ， 项目规划设计，报批； 2009 年 9 月 ， 项目施工图设计，报建 ； 2009 年 10 月 2010 年 6 月，项目土建施工； 2010 年 7 月 ， 水电 安装、调试； 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 35 2010 年 8 月，项目验收。 8.2 建设进度计划 详见项目建设进度计划表 时间 2009年 2010年 建设内容 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 可行性研究、申请立项 规划设计，报批 施工图设计，报建 项目土建施工 水电安装、调试 项目验收 第九章 目标定位 和营销策略 9.1 目标市场定位 绿城雅苑 位于 岗集镇 ， 主体目标对象为周边地区的中高层消费群和城市工薪群体 。 9.1.1 消费群界定 1. 城市白领，工薪阶层人员； 2. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 ； 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 36 3. 外地来合肥投资、创业人员； 4. 民营或私营企业家或个体老板 。 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。 9.2 产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策 ， 主要原因是 ： 1、 相对 而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。 2、 项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。 3、岗集镇 已形成一些居住小区群体 ， 各项基础设施和市政设施都快跟 上。 4、合淮路的交通要道地位 决定 了 绿城雅苑 在该区域内具有其他物业不可替代的优势 。 近年来， 合肥楼市 蓬勃发展， 各楼盘纷纷开工建设， 市场竞争空前激烈。该项目并不盲目追求豪华高档，而是以“美观、实用、 适宜、以人为本”为基本准则，在竞争日趋激烈的 合肥房地产行业中 立足站稳。 1. 居民住宅楼：做好电力供应、供水供气及配套绿化和公共工程，打造一个优美宁静的小区。 2.商办楼 ： 可根据商家要求变更面积，天地墙简单装修， 重点放中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 37 在安全系统及电子商务系统的配备。出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统；闭路电视监视系统；保安巡更管理系统；自动感应消防喷淋系统；三 A智能化系统（办公自动化 DA，通信自动化 CA，设备管理自动化 BA）；计算机网络采用 FDDI， 100MBPS，可靠性规范， 48/5B 编码，分布式时钟；公共广播传唤系统；结构化综合布线：信道直接符合 B IS DN设计标准，最大数据传输功率为 100MBPS，能传输语言、数据、传真、图形、图像资料、电视会议与安全监视系统的信 息、建筑物安全报警和空调控制系统的信息等；宽带网设置；卫星电视信号接收、调制、调解系统。 9.3 营销策略 根据 本项目的工程进度安排 以及公司对 销售 工作的节奏安排，本推广方案将项目的推广工作大致划分为以下几个时段： 1.项目蓄势期 本阶段主要采用寻求媒体合作伙伴、召开媒体年终联谊会、 在 媒介和业界初步树立项目的第一印象，通过厚积薄发的方式进行前期蓄势。 2.形象塑造期 本阶段主要 在 户外、报媒、电视、电台、车身等广告方式综合塑造项目形象。在信息发布方面主要包括项目识别系统、主题概念、主打广告语、项目规划设计、项目市 场定位、项目简介等方面。本阶段的主要目的是树立项目的形象和初步建立项目的市场知名度和美誉中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 38 度，为后期的强势推广打下基础。 完成以下工作： 联系并确定广告合作单位、印刷品设计制作单位、模型设制作单位、报社、电视、电台等新闻媒体单位。 项目宣传品设计及制作 项目模型设计及制作 户外广告选址及设计制作 项目工地及 销售 接待中心包装 软性新闻宣传 制作并发布项目电视形象广告 召开新闻发布会、记者招待会、 房产销售 见面会 将项目相关信息在网上发布 召开开工 典礼 3.强势推广期 本阶段主要通过开工典礼、开盘庆典、优惠促销、 开业庆典等促销推广和各媒体广告联合强势推广项目，让目标客户充分了解项目情况以激发起 购买 欲望。在信息发布方面主要包括项目的各强势卖点和客户主要关心的实质性问题。本阶段推广的主要目的是全面配合和促进项目的招商工作。 完成以下工作： 硬性广告宣传 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 39 播放电视专题片 大型户外喷绘形象广告、路牌及霓虹灯广告 4、主要推广渠道 报纸：新安晚报、合肥晚报、安徽商报 电视： 合肥电视台楼市报道 电台：安徽交通广播电台、合肥 人民广播电台 等 户外广告：大型喷绘、路灯、路牌、霓虹灯广告 网站：国内专业 房产 网站、 合肥房产 网 5、主要推 广方式 媒体 主要推广方式 备注 报纸 平面广告、软性文章、新闻 电视 形象广告、专题片、专题栏目 电台 新闻、广告、专题节目 户外广告 平面喷绘、布幅、 车体广告 喷绘广告、车内字体广告 网站 项目信息发布、行业信息交流 现场 工地及 销售 中心包装及宣传 第十章 经济效益评价 10.1 经济效益 评价依据 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 40 建设项目经济评价方案与参数第三版 企业财务通知及企业会计准则 税金以中华人民共和国增值税暂行条例及其他税收规定 10.2 经济效益评价 基础数据 10.2.1 建设规模 本项目总用地面积 18073 平方米（ 约 27 亩），总建筑面积 30150平方米， 总投资 5000 万 元人民币。 10.2.2 项目工期 本项目计划建设期 13 个月 ，即 2009 年 7 月 2010 年 8 月 。 其中 2009 年完成项目投资的 40%， 2010 年完成项目投资的 60%；项目于 2010 年 8 月交付 使用。 10. 3 项目销售收入的确定 10.3.1 商业门面销售 商业门面建成后第一年售出 60%，第二年 售完 。价格按每平方米3000 元计算： 第一年收入： 7440 m2 60% 3000 元 / m2 =1339.2 万元； 第 二年收入： 7440 m2 40% 3000 元 / m2 =892.8 万元； 10.3.2 住宅楼 销售 住宅楼 建成后第一年售出 40%， 第二年 售出 40%，第三年售 完。价格按每平方米 3500 元计算： 第一年收入： 22710 m2 40% 3500 元 / m2=3179.4 万元； 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 41 第二年收入： 22710 m2 40% 3500 元 / m2=3179.4 万元； 第三年收入： 22710 m2 20% 3500 元 / m2=1589.7 万元 第一年销售收入总计 4518.