前期工作流程.doc

工作流程一、可行性研究投 资 决 策签订土地使用权合同二、投 资 计 划三、建设用地规划许可证1/500现势地形图、核定用地图、地界坐标图、核定用地相关图六、环 境 评 估四、工程项目报建五、规划方案、设计文件招标修 建 性 详 细 规 划八、用地批准书、土地划拨决定书九、地 名 申 报七、详规及建筑方案审批十、人 防 审 批十二、建设工程规划许可证十一、消 防 审 批非行政划拨方式获得的土地十三、土 地 确 权市政大配套证明人 防 工 程 设 计施 工 文 件 设 计地 质 勘 查环境设计（园林）弱电及特殊外装修设计十四、施工图纸审查十五、施 工 招 标十五、监 理 招 标十六、合 同 审 查十八、散装水泥专项基金十七、质 量 监 督十九、安全措施备案二十二、施工许可证十三、土 地 确 权二十、墙 改 基 金二十一、专项管理机构资质认证工 程 建 设 施 工环 保 验 收人 防 验 收消 防 验 收工 程 质 量 验 收规 划 验 收二十三、物 价 审 批二十七、配套工程实施及申请交付使用备案二十四、房 产 测 绘二十五、前期物业管理备案配套工程施工市政基础设施竣工验收二十八、商品房准许交付使用证二十六、销售许可证二十九、初 始 登 记进入销售阶段项目投资可行性分析流程图初 步 设 想房地产投资方向研究（选址、类型、规模等）提出项目建议书研究拟建项目的必要性和现实性市场调查（研究市场的需求量、预测市场的发展潜力）经济调查（对政策、地区经济发展、固定资产投资增长幅度、城市开发费率、地价、配套投资等）多方案论证、比较选择最优方案、研究技术可行性项目区位选择的确定项目类别、规模提出项目选址、占地面积、建设规模建筑容积率等经济技术指标全面研究项目在开发过程中经济运行的合理性财务分析（计算投资、研究资金运作方式、项目概算、生产经营成本）经济分析（投入和产出的成果分析、市场销售价格动态分析）论证和研究实施、方法的确定、全部控制的要点项目方案设计（方案设计原则）、编制建设总进度计划结 论 与 建 议提出项目投资决策研究报告提供给决策机构开发项目投资计划办件流程图市、区投资计划审批部门审理准予许可的，下达项目投资计划市建委投资计划审批窗口 （总投资3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目）区县建委投资计划审批窗口 （总投资3000万以下的商品房计划项目）组织相关部门联合会审的市、区建委审批不予批准的，打印不予批准决定书向建设行政主管部门申报项目投资计划向市建委投资计划办理窗口提出申请（总投资3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目）向区县建委投资计划办理窗口提出申请（总投资3000万以下的商品房计划项目）被告知材料不齐全，需要补正申请材料的，索取需补正材料通知书和清单被告知申请材料齐全并符合法定形式的，索取收件凭证和受理通知书凭证被告知补正材料仍不符合法定形式的，索取不予受理通知书被告知审批合格的，通过投资计划审批窗口领取投资计划文件被告知审批不合格的，领取不予批准的决定书 会审意见 建设用地规划许可证办件流程图领取建设用地规划许可证申报表搜集相关资料和文件项 目 四 至 及 规 划 指 标相 关 文 件 及 文 号申报要件：1、建设用地规划许可证申报表；2、选址意见书；3、标明拟建项目用地范围的1/500、1/2000或1/10000现势地形图2份；4、经批准的规划设计成果或规划平面图；5、土地使用权人放弃土地使用权的，应提供放弃土地使用权的证明文件和安置补偿协议；6、土地使用权证、房屋所有权证；7、未取得土地使用权人、房屋所有权人和使用人同意的，应出具依照有关法律、法规、规章进行安置补偿的书面承诺；8、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书。投 资 规 模企 业 基 本 情 况填写建设用地规划许可证申报表行政许可中心规划局窗口进件否是领取建设用地规划许可证项目报批报建工作程序项目前期部负责的对外报批报建事项：1、向地区（区）计(经)委申报各工程项目每年的固定资产投资计划，并办理固定资产投资许可证；2、向地区（区）城市规划土地管理（分）局申办各工程项目的用地红线图和建设用地规划许可证；与地区城市规划国土管理局签订国有土地使用权出让合同或土地协议，缴纳各工程项目的政府地价款，办理地价延期缴纳以及免除因未按期缴纳地价而引起的滞纳金和罚息等手续，向地区城市规划国土管理局申办各工程项目国有土地使用权出让补充协议书或土地协议的签订手续；3、向地区（区）城市规划土地管理（分）局办理土地使用权初始登记手续，申领国有土地使用权证；4、向地区（区）城市规划土地管理（分）局申办选址意见书、规划设计条件；如有需要则申请变更土地用途、容积率、公共配套设施等规划设计条件事项的调整变更手续；5、分别向地区（区）城市规划土地管理（分）局、地区公安局消防处、环保局、地区人防办公室等各部门报审项目建筑设计方案、建设扩初设计图、建设施工图，领取各部门审查意见6、向地区（区）城市规划管理局审办建筑核位红线图7、向地区（区）城市规划管理局红线办办理试放建筑红线、正式放线、验灰线手续；8、向地区（区）城市规划管理局建筑工程规划许可通知书；9、向地区（区）白蚁防治办公室审办白蚁防治手续；10、向地区（区）城市管理局审办固体垃圾处理手续；11、向地区（区）园林局申报施工图，办理绿化补偿手续；12、向地区（区）房产管理局测绘队审办商品房销售面积预测报告及商品房销售面积实测报告；13、向地区房地产开发管理办公室申领内（外）销房地产预售许可证；14、向地区公安局消防处申办各工程项目的消防验收手续，领取消防验收意见书；15、向地区人民防空办公室申报人防工程验收证书；16、向地区（区）城市规划土地管理局申办各工程项目的竣工测量,进行规划验收,领取正式建筑工程规划许可证；17、向地区房地产开发管理办公室审办综合竣工验收手续，领取交付使用许可证；18、各工程项目的初勘、详勘；19、向地区抗震办公室、地区建设工程设计审查办公室报审各工程项目的扩初设计方案、基础设计施工图、深基坑设计施工图、单体（包含水、电、煤气等单项工程）设计施工图，领取各部门审批意见；20、向地区建设管理委员会申领各工程项目的建设工程桩基础开工许可证和建设工程施工许可证；21、向地区自来水公司、地区供电局申办各工程项目的临时施工用水、用电手续，以及永久用水、用电手续；22、向地区煤气公司申办各工程项目的管道煤气手续；23、向地区（区）建设委员会审办施工单位招投标手续；24、向地区（区）建设委员会审办安全施工开工验收合格证、文明施工开工验收合格证；25、向地区墙改办、地区档案馆申办各工程项目的墙体保证金、城市建设档案保证金等手续；26、向地区建设管理委员会申办各工程项目的桩基竣工验收手续；27、向地区建设管理委员会质检站申办各工程项目的工程竣工核验证书；28、向地区劳动局申办各工程项目的电梯验收结果通知书；29、向地区建设管理委员会、地区煤气公司申办各工程项目的燃汽管道工程验收证书；30、办理各工程项目的工程保修书手续；31、向地区建设管理委员会申领各工程项目的建设工程竣工验收备案书；32、需向地区建设管理委员会、地区自来水公司、地区供电局、地区煤气公司、地区档案馆、地区劳动局等政府和行业主管部门申办的其他报批报建事项。规划方案设计文件招标办件流程图项 目 基 本 情 况设 计 依 据设计内容及设计深度设计具体要求功能与格局户型及比例园林绿化室内外装修物业、附属设施市政、交通、结构、配套、容、标书编制要求招标方式、招标内及补偿、附件附表评标办法、设计费编 制 招 标 公 告资格资质要求及应携带的文件开标会议及检验现场踏勘及答疑熟悉相关文件，准备各种资料申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、设计任务书；4、详细规划或规划管理部门批准的规划平面；5、建设用地规划许可证；6、营业执照及资质证书；7、法定代表人资格证书及法人委托书。编制项目设计任务书编制招标文件到市行政许可中心招投标窗口办理招标手续项 目 招 标 公 示通过否决发放招标文件及设计任务书，投标单位资格审查现场踏勘及答疑项 目 开 标 会 议领取中标通知书环境评估办件流程图搜集相关资料领取建设项目环境保护申报登记表填写建设项目环境保护申报登记表申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、建设用地规划许可证；4、规划平面图；5、供热证明。委 托 环 评 单 位参加环评专家评估会领取环评成果向施工现场做技术交底成果送市、区行政中心备案项目性质及总投资项目单体楼层及高度项目四至范围及占地面积到市、区行政中心进件修建性详细规划及建筑方案审批办件流程图行政许可中心规划局窗口进件领取建设工程规划设计方案申报表、市政工程规划设计方案申报表、建筑设计方案申报表是领取行政许可文件否填写建设工程规划设计方案申报表、市政工程规划设计方案申报表、建筑设计方案申报表申报要件：项 目 概 况企 业 基 本 情 况设 计 单 位 基 本 情 况规 划 经 济 技 术 指 标规模、层数、高度等设计退线、车位、结构、3、建筑设计方案申报（1）1/500现势地形图；（2）出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书；（3）编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案；（4）有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）；（5）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。2、市政工程规划设计方案申报（1）市政工程规划设计要求通知书；属于修建性详细规划项目，须提交建设项目选址意见书；（2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电子文件，其中图纸包括：现状及规划方案、规划路网及横断面）；（3）图纸比例要求：A、外环线以内：管线综合和路径规划1/500，选线规划1/2000；B、外环线以外：路径规划1/1000或1/2000。选线规划110公里管线工程1/10000，10公里以上长输管线工程1/50000；（4）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。1、建设工程规划设计方案申报（1）出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式提交选址意见书；（2）总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图盒规划图等）、 在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案；（3）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。搜集相关资料和文件建设用地批准书、国有土地划拨决定书办件流程图领取建设用地批准书申请表或国有土地划拨决定书申请表搜集相关资料和文件企 业 基 本 情 况立 项 文 件 及 文 号申报要件：1、建设用地规划许可证；2、提交经批准的投资计划文件；3、1/2000（中心城区内）、1/2000或1/10000（中心城区外）现势地形图2份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；5、环保部门的批准文件；6、勘测定界技术报告书及勘测定界图； 国有土地出让合同（或行政划拨批准文件）；7、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。行政许可中心规划局窗口进件填写建设用地批准书申请表或国有土地划拨决定书申请表领取行政许可文件否是土 地 权 属 文 件项 目 概 况 及 工 期地名申报办件流程图领取地名命名、更名申报表根据天津市居住区及公建名称使用管理规定确定项目优选地名若干（待批）申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、建设用地规划许可证；3、建筑平面图；4、建筑景观图。申报、缴费并领取地名批复填写地名命名、更名申报表绘制建筑坐落地形示意图由市地名办上网查询否搜集相关资料和文件企 业 基 本 情 况项 目 概 况 及 工 期是人防审批办件流程图领取结合民用建筑修建防空地下室申请表搜集相关资料和文件设计单位和设计指标申报要件：1、结合民用建筑修建防空地下室申请表；2、修建性详细规划；3、项目立项批准文件或年度投资计划；4、地面建筑平面图、剖面图；5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。市行政许可中心，人防办公室窗口进件领取天津市人民防空办公室意见书人防办建管处办理人防监督否是企 业 基 本 情 况计算应建的人防面积填写结合民用建筑修建防空地下室申请表面积不足的缴纳人防易地建设费或扩大人防初步设计建设工程规划许可证办件流程图领取建设工程规划许可证申请表搜集相关资料和文件供 地 方 式 及 投 资 规 模建筑高度、结构类型及建设规模申报要件：1、具有相应资质单位设计的施工图（建筑部分）；2、建筑设计方案审定通知书中要求提供的与该建设项目有关的文件；3、标明用地范围的1/500或1/2000现势地形图；4、人防、消防、地名和配套部门的批准文件；5、建设用地规划许可证、建设用地批准书、土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书；6、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。环评报告行政许可中心规划局窗口进件填写建设工程规划许可证申请表领取行政许可文件否是设 计 单 位 基 本 情 况项 目 概 况 及 规 划 指 标土地确权办件流程图领取土地登记申请书搜集相关资料和文件企 业 基 本 情 况申请登记的土地概况申报要件：1、土地登记申请书；2、土地出让合同（划拨决定书、作价入股决定书、土地租赁合同、土地授权经营批准文件）、土地证、变更后产权证、已缴出让金及契税票据；3、地上物处理证明文件及补偿缴费票据（转让协议及票据）；4、1/500地籍图、界址坐标图、测绘资料、宗地图；5、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。区规划处进件填写土地登记申请书领取土地权属文件否是施工图纸审查办件流程图领取天津市建筑工程施工图设计文件审查报审表和“填表须知”搜集相关资料和文件企 业 基 本 情 况、工 程 概 况可证的批准文号、时间设计方案、消防、规划许申报要件：1、建设项目投资计划或立项批准文件；2、设计方案或初步设计批复文件及图纸文件；3、建设工程规划许可证及附件（附规划部门批准的施工图总平面图）；4、施工图消防批准书；5、人防批准书及附页；6、设计中标通知书；7、工程勘察合同（已审核登记及鉴证）、工程设计合同（已审核登记及鉴证）；8、勘察设计合同执行情况证明（设计收费不低于90%）；9、全套施工图设计图纸（建筑、结构、给排水、暖通、电气）；10、各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）（建筑、结构、给排水、暖通、电气）。市建设工程交易中心施工图审查办公室进件填写天津市建筑工程施工图设计文件审查报审表领取天津市建设工程施工图设计文件审查批准书否是勘查、设计单位的基本情况施工（监理）招标办件流程图工程建设项目报建登记表立项批准文件或年度计划申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、设计中标通知书（监理中标通知书）； 4、招标文件；5、工程标底；6、建设用地规划许可证；7、建设工程规划许可证；8、设计文件审查批准书；9、营业执照、企业资质、法定代表人资格证明及法人委托书。编 制 工 程 标 底投标须知：1、工程概况、招标范围、资格审查条件、工程资金和来源2、标段、工期要求、质量标准、踏勘答疑3、招标文件的编制、提交、修改、撤回的要求4、投标单位的报价要求、投标的有效期限5、开标时间和地点、评标办法和评标标准投标须携带的文件投标地点及时间投标人资格的要求项目基本情况投标的技术要求和设计文件工 程 报 价 说 明标函的格式及附录投标人应提供的相关资料合同的主要条款领取中标通知书否项目开标会议现场踏勘及答疑投标条件资格审查，发招标文件招标公示到市行政许可中心招投标窗口办理招标手续编制招标公告编制招标文件合同审查（勘查、设计、监理、施工）办件流程图办理合同审查的准备工作办理履约担保书（双方）签订项目廉政责任书（乙方）签订相关合同（双方）申报要件：1、履约担保书；2、中标通知书（除勘查合同审查外，其他均需提供中标通知书）；3、工程建设项目报建登记表；4、招标文件（勘查合同审查除外）；5、双方签订的合同（不少于一式四份）。办理合同审查缴纳合同审查费领取备案审查合同质量监督办件流程图填报和搜集报件材料察单位、监理单位情况施工单位、设计单位、勘工 程 建 设 规 模填写天津市建设工程质量监督登记表申报要件：1、项目立项批准文件年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、施工中标通知书；4、施工、勘查、监理合同；5、设计文件审查批准书。办理申报手续，缴纳质量监督费领取批复文件散装水泥专项基金办件流程图领取相关表格，准备申报要件建设工程规划许可证填写天津市散装水泥专项资金缴费通知施工合同申报、缴费并领取成果文件施工中标通知书安全施工措施备案办件流程图与总包单位共同准备资料监理单位总监理师监理人员名单填写建设工程安全施工措施备案表建设单位工程项目负责人名单施工措施费用交付正证明行政主管部门现场勘验领取安全措施批复申报要件：1、建设单位工程项目负责人名单、监理单位总监理工程师、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全负责人名单；2、供水、排水、供电、供热、供气、通讯等地下设施情况（附图）；3、施工现场平面布置图；4、临时围挡（附图）；5、施工措施所需费用计划情况；6、施工措施费用支付凭证；7、施工现场临时用电系统、外电防护、配电线路敷设情况；8、施工单位安全方案，包括：临建设施、安全施工管理、安全防护设施。墙改基金办件流程图领取相关表格，准备申报要件填写新型墙体材料开发专项基金缴费通知申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、设计中标通知书；4、设计文件（或总平图）。申报并领取成果文件项目管理机构资格认证书办件流程图领取申报相关表格委托任命书责任制保证书填写项目法人申报要件：项目立项批准文件或年度投资计划申报并领取成果文件施工许可证办件流程图领取相关表格，准备申报要件填写新型墙体材料开发专项基金缴费通知申报要件：1、项目批准立项文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、设计合同、施工合同、勘查合同；4、各中标通知书；5、质量监督申请表；6、墙改基金批件；7、天津市散装水泥专项资金缴款确认书；8、机构资格认证书；（已无）9、建设工程安全措施备案表；10、建设工程规划许可证；11、设计文件审查批准书。申报并领取施工许可证物价审批办件流程图领取天津市危改计划住宅销（预）售价格申报表和天津市危改计划住宅销（预）售价格申报审批表搜集相关资料和文件征 地 及 拆 迁 补 偿 费市政配套及小区红线内配套费申报要件：1、关于危改计划住宅销售价格的请示；2、危改计划住宅销售价格申报表；3、征地协议或拆迁补偿成本资料；4、建设工程施工合同；5、建设项目规划总平面图；6、危改计划住宅投资计划；7、建设用地规划许可证；8、建设工程规划许可证；9、建设工程施工许可证；10、标准地名使用证；市物价局房地产管理处进件填写天津市危改计划住宅销（预）售价格申报表和天津市危改计划住宅销（预）售价格申报审批表领取批准文件否是行 政 事 业 性 收 费勘 查 设 计 及 前 期 工 程 费管理费、利润、利息、税金等间接费建 安 工 程 费房产测绘办件流程图搜集相关资料和文件申报要件：1、地名启用通知；2、加盖技术审核章的建筑施工图（前置测绘）或竣工图（初始登记测绘）；3、设计文件批准书（图审）。天津市房管局测绘队进件填写天津市房产测绘申请书领取房产测绘成果报告书前期物业管理备案办件流程图准备招标相关材料拟 定 招 标 公 告申报要件：