【优秀毕业论文】官港家园房地产开发项目风险管理研究.pdf

山东大学 硕士学位论文 官港家园房地产开发项目风险管理研究 姓名：只立 申请学位级别：硕士 专业：项目管理 指导教师：赵树宽 20110819 山东大学硕士学位论文 摘要 我国房地产业经过3 0 年的蓬勃发展，已成为了国民经济中重要的组成部分。 但随着市场竞争的日趋加剧，房产业逐渐走入精细化管理、利润正常化状态。与 此同时，受国际经济环境低迷、国家接二连三的宏观调控政策影响，大多数房地 产企业不仅面临着市场上巨大的竞争，还要在项目开发中面对着来自拿地、融资、 规划、设计、成本控制等诸多风险。作为资金密集、开发周期长、高风险的房地 产行业在该大背景和大环境下如何高效率的实现项目目标，有效控制风险，促进 企业稳步和长期发展，已成为众多房地产企业关心和研究的重要课题。 本文以项目风险管理过程和各种分析方法为理论基础，将理论知识应用于官港 家园实际项目中。对该项目进行风险识别、分析、评价以及控制。运用各种定性 及定量方法对风险进行分析，评价项目执行过程中的风险要素的重要程度及影响 程度，并按照房地产开发项目环节分阶段提出项目风险防范和应对方法，以保证 项目在计划的范围内实施，按照预期的目标顺利完成。该研究成果将对其它房地 产企业及项目建立项目风险防范与控制体系，提前识别项目风险，分析和评价风 险，并采取有效措施应对和监控风险有重要的借鉴作用。 关键词：房地产开发项目；风险识别；风险分析；风险评价；风险应对 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t s c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ya f t e r3 0y e a r so fv i g o r o u sd e v e l o p m e n t ，h a sb e c o m ea n i m p o r t a n tp a r to ft h en a t i o n a le c o n o m y b u t 谢mt h em a r k e tc o m p e t i t i o nb e c o m e sm o r e i n t e n s i f i e d ，g r a d u 甜l yi n t ot h eh o u s i n gi n d u s t r ym e t i c u l o u sm a n a g e m e n t , n o r m a l i z i n g p r o f i ts t a t u s a tt h es a m et i m e ，b yt h ew e a ki n t e r n a t i o n a le c o n o m i ce n v i r o n m e n t ，t h e s t a t e sm a c r oc o n t r o lp o l i c i e so n ea f t e ra n o t h e r ，m o s to ft h er e a le s t a t eb u s i n e s sn o to n l y f a c e d 谢n le n o r m o u sc o m p e t i t i o no nt h em a r k e t ，b u ta l s oi np r o j e c td e v e l o p m e n ti nt h e f a c ef r o mh o l d i n gl a n d ，f i n a n c i n g ，p l a n n i n g ，d e s i g n , c o s tc o n t r o la n dm a n yo t h e rr i s k s a sac a p i t a l i n t e n s i v e ，l o n gd e v e l o p m e n tc y c l e ，h i g h - r i s kr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h e e n v i r o n m e n ta g a i n s tt h eb a c k g r o u n do fh o wt oa c h i e v ea ne f f i c i e n tp r o j e c td e v e l o p m e n t o b j e c t i v e s ，e f f e c t i v er i s km a n a g e m e n t , a n de n c o u r a g ee n t e r p r i s e st od e v e l o pi n t o a s t a b l ea n dl o n g - t e r mi n t e r e s to fm a n yr e a le s t a t ec o m p a n i e sa n dr e s e a r c hi m p o r t a n t i s s u e t h em a i nc o n t e n t so ft h i sp a p e rt op r o j e c tr i s km a n a g e m e n tp r o c e s sa n dt h e t h e o r e t i c a lb a s i so fv a r i o u sa n a l y t i c a lm e t h o d s ，w ew i l lg oh o m eo nt h ek n o w l e d g et o t h ea c t u a lp r o j e c to f f i c e ri nh o n gk o n g t h ep r o j e c tr i s ki d e n t i f i c a t i o n , a n a l y s i s ， e v a l u a t i o na n dc o n t r o l ，u s i n gav a r i e t yo fq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v em e t h o d s ，r i s k a n a l y s i s ，t h ee f f e c t i v ee v a l u a t i o no fp r o j e c ti m p l e m e n t a t i o np r o c e s sa n dt h ei m p o r t a n c e o fr i s kf a c t o r si n f l u e n c e ，a n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t si na c c o r d a n c e 诵t l l s u b - l i n k ss t a g ep r o j e c tr i s kp r e v e n t i o na n dr e s p o n s em e t h o d st oe n s u r et h ep r o j e c t w i t h i nt h ep r o g r a mc a nb es u c c e s s f u l l yc o m p l e t e di na c c o r d a n c e 、析t ht h ed e s i r e d o b j e c t i v e s t h er e s e a r c ho ft h i sp r o j e c tw i l lg i v ei m p o r t a n tl e s s o n st oo t h e rr e a le s t a t e c o m p a n i e sf o rt h ee s t a b l i s h m e n to fp r o j e c tc o n t r o ls y s t e m sa n dr i s kp r e v e n t i o n , e a r l y i d e n t i f i c a t i o no fp r o j e c tr i s k s ，a n a l y z a t i o na n de v a l u a t i o no ft h er i s ka n dt h ew a y st o t a k ee f f e c t i v em e a s u r e st od e a lw i t ha n dm o n i t o rt h er i s km a n a g e m e n t k e y w o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s ；r i s ki d e n t i f i c a t i o n ；r i s ka n a l y s i s ；r i s k a s s e s s m e n t ；r i s kr e s p o n s e 2 山东大学硕士学位论文 c o n t e n t s a b s t r a c t s l c h a p t e r li n t r o d u c t i o n 2 1 1b a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo f t h et h e s i s 3 1 1 1b a c k g r o u n do f t h et h e s i s 一3 1 1 2s i g n i f i c a n c eo f t h et h e s i s 。3 1 2t h et l l i n k i n gl i n ea n dr e s e a r c hm e t h o do f t h et h e s i s 4 1 2 1t h et h i n k i n gl i n eo f t h et h e s i s 4 1 2 2 1 1 1 em e t h o do f t h en l e s i s 4 1 3c o n t e n ta n ds t r u c t u r eo ft h ep a p e r 5 1 3 1n l ec o n t e n to f t h er e s e a r c h 5 1 3 2ms 1 ：【1 】c 1 胀o f t h et h e s i s 5 1 4i n n o v a t i o n 6 c h a p t e r2t h e o r e t i c a lb a s i sa n dl i t e r a t u r er e v i e w 7 2 1c h a r a c t e r i s t i c so f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t 鼬s km a n a g e m e n t 7 2 1 1c h a r a c t e r i s t i c so f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t 7 2 1 2c o n c e p ta n dc h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tr i s k m a n a g e m e n t 8 2 2p r o j e e t 砒s km a n a g e m e n tt h e o r y 8 2 2 1c o n c e p to f t h ep r o j e c t 砒s km a n a g e m e n t 8 2 2 2b a s i cp r o c e d u r eo ft h ep r o j e c tm s km a n a g e m e n t 9 2 2 3f u n c t i o no f t h ep r o j e c tr i s km a n a g e m e n t 。1 1 2 3p r o j e c tr i s ka n a l y s i sm e t h o d 1 2 2 3 1c o m m o nr i s ke d e n t i f i c a t i o nm e t h o d sa n dt e c h n i q u e s 12 2 3 2 硒s ka s s e s s m e n tm e t h o d sa n dr e c h n i q u e sc o m m o n l yu s e d 13 2 3 3l u s kc o n t r o lm e t h o d sa n dt e c h n i q u e sc o m m o n l yu s e d 1 5 2 4l i t e r a t u r er e v i e w 1 6 2 4 1f o r e i g nl i t e r a t u r er e v i e w 1 6 2 4 2d o m e s t i cl i t e r a t u r er e v i e w 1 7 c h a p t e r 3o v e r v i e wa n dr i s km a n a g e m e n tm o d e lo fg u a n g a n gh o m ep r o j e c t l 9 i v 山东大学硕士学位论文 曼! 曼曼鼍詈曼曼! 喜量詈墨葛皇皇昌量量詈曼詈! 曹量曾置皇量曼皇墨曼鲁皇曼詈量皇量置詈寡詈曼! 曼詈曼! 曼昌皇量量詈置墨皇量皇! 曼! 曼鼻皇m m m 皇量詈量量量 3 1o v e r v i e wo f t h ep r o j e c ta n dd e v e l o p e r 1 9 3 1 1o v e r v i e wo f t h ed e v e l o p e r 1 9 3 1 2a n a l y s i so f o p e r a t i n ge n v i r o n m e n t 1 9 3 1 3o v e r v i e wo f t h ep r o j e c t 2 1 3 21 1 1 em o d e lo f r i s km a n a g e m e n to f t h ed a g a n gr e a le s t a t ed e v e l o pc o m p a n y 2 1 c h a p t e r 4r i s ka n a l y s i so f g u a n g a n gh o m ep r o j e c t s 2 3 4 1t y p e so f r e a le s t a t ep r o j e c tr i s k s 2 3 4 1 1s y s t e m a t i cr i s k 2 3 4 1 2n o n s y s t e m a t i cr i s k 2 4 4 2r i s ka n a l y s i so fg u a n g a n gh o m e p r o j e e l sb a s e do nw m o l el i f ep e r i o d 2 5 4 2 1t h e m o l el i f ep e r i o do fg u a n g a n gp r o j e e l s 2 5 4 2 2r i s k so f d i f f e r e n tp e r i o do f g u a n g a n gp r o j e e l s 2 5 c h a p t e r5r i s ka n a l y s i sa n de v a l u a t i o no fg u a n g a n gh o m ep r o j e c t s 2 8 5 1q u a l i t a t i v ea n a l y s i so fp r o j e c tr i s k 2 8 5 1 1b r a i n s t o r m i n g 2 8 5 1 2d e l p h im e t h o d 2 9 5 2q u a n t i t a t i v ea n a l y s i so fp r o j e c t 黜s k 3 0 5 2 1t h eb a s i cf i n a n c i a ld a t a 一3 0 5 2 2b r e a k e v e na n a l y s i s 3 4 5 2 3s e n s i t i v i t ya n a l y s i s 3 6 5 3c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o no f g u a n g a n gh o m ep r o j e c tr i s k s 。4 0 5 ：；1q u a l i a t i v em e t h o d 4 0 5 3 2q u a n t i t i v em e t h o d 4 2 c h a p t e r6 黜s kp r e v e n t i o na n dc o n t r o ls y s t e mo fg u a n g a n gh o m ep r o j e e l s 4 5 6 1r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e e ti u s kp r e v e n t i o na n dc o n t r o lo fc o m m o n l yu s e d m e t h o d s 4 5 6 1 1r ：i s ka v o i d e n c e 4 5 6 1 2i u s kt r a n s f e r 4 6 6 1 3r i s kr e t e n t i o n 4 7 6 2t h es u g g e s t i o n so f r i s km a n a g e m e n to f g u a n g a n gh o m ep r o j e d t s 4 7 6 2 1r i s km a n a g e m e n ti ni n v e s t m e n ta n dd e c i s i o n - m a k i n gs t a g e 4 7 6 2 2i u s km a n a g e m e n ti ne a l yd e v e l o p m e n ts t a g e 4 9 v 山东大学硕士学位论文 6 2 3c o n s t r u c t i o np h a s e 5 0 6 2 41 kl a t es t a g e so fr e n t a la n dr i s km a n a g e m e n t 5 2 c h a p t e r7c o n c l u s i o na n do u t l o o k 5 5 7 1c o n c l u s i o n ! ；5 7 2s u g g e s t i o n sa n do u t l o o k 5 6 a c k n o w l e d g e m e n t s 5 7 r e f e r e n c e s 5 8 v i 山东大学硕士学位论文 1 1 研究的背景和意义 1 1 1 研究背景 第1 章绪论 房地产行业已成为我国的支柱行业之一，在国民经济中占有重要地位。近年来， 在我国一系列房地产相关政策的推动下，我国房地产行业保持较快的增长速度。 但在房地产行业发展的过程中，部分城市的房地产行业出现一些问题，例如投资 增幅过大、房地产价格涨幅过大过快等。 从2 0 0 6 年春季，美国开始受到“次贷危机”的影响，到2 0 0 7 年8 月，次贷危 机席卷美国、日本、欧盟等世界主要金融市场。我国也在一定程度上受“次贷危 机”的影响，导致经济增长率下降，使我国面临通货膨胀及经济增长减慢的双重 压力，同时我国的汇率风险和资本市场风险也随之增大。我国经济环境的恶化， 对房地产行业也造成很大的冲击，使我国房地产行业面临着巨大的考验。2 0 0 8 年 底到2 0 0 9 年，政府采取了一系列的政策，如暂免征收印花税、首套房贷利率七折 优惠、个人转让住房营业税减免等，有效地刺激了房地产市场，商品房销售良好。 2 0 1 0 年经济环境复杂，通胀发生及程度仍有不确定性，宏观调控的广度和深度也 将随之变化，在不同情况下，2 0 1 0 年中国房地产价格走势会有所不同。 由于我国目前房地行业的发展仍然不成熟，我国房地产开发企业对项目的管理 也处在一个比较低的水平，致使我国房地产行业的发展存在着许多风险因素，这 些风险因素将会严重影响房地产项目的健康发展。在房地产项目开发的整个生命 周期，房地产项目面临开发投资研究决策及土地获取阶段的风险、前期手续和规 划设计阶段的风险、项目建设风险、租售及和物业管理的风险。如何有效控制风 险，对房地产开发项目来说至关重要。 1 1 2 研究意义 本项目选取了官港家园这一房地产开发项目的可能风险作为分析和研究的对 象，在深入分析项目实际情况的基础上，运用定性和定量相结合的方法，对官港 山东大学硕士学位论文 家园房地产开发项目各阶段风险进行研究，并对各阶段风险提出有针对性的对策 建议，具有较高的理论价值和实际意义。本文依次对官港家园项目进行了风险识 别，进行了定性与定量风险分析与评价；并对项目风险防范与控制体系进行了研究 提出了有效的风险应对策略。该研究对同类型房地产项目有重要的实际应用价值 和现实意义，可以帮助项目提前识别项目风险，进行风险的预防，及时采取相应 措施，保证了项目按计划顺利进行，实现项目的目标。 1 2 研究的思路和方法 1 2 1 研究思路 论文首先基于作者长期从事房地产项目管理的经验和需求提出项目的选题， 然后，查阅了大量的相关文献，并对同类型的房地产项目进行了调研，为研究提 供了良好的研究基础。论文以项目风险管理过程和各种分析方法为理论基础，针 对于官港家园项目，对该项目运用各种定性及定量方法进行风险识别、分析、评 价以及控制。以保证项目在计划的范围内进行，能够按照预期的目标顺利完成。 论文的技术路线如图卜1 所示。 1 2 2 研究方法 ( 1 ) 文献分析法 本文在查阅了大量关于房地产项目风险管理研究文献，对文献内容进行归纳并 进行分析判断，为论文的研究奠定了良好的基础。同时分析相关研究现状，总结 现有研究的贡献及不足，反映当前学术研究的前沿，找到论文研究的切入点，确 定研究的基本架构及拟解决的关键问题。 ( 2 ) 实证研究法 本文以项目风险管理的有关理论为基础，结合实际的情况，运用各种定性及定 量的方法，进行特定项目风险的分析、评价与控制。该研究对房地产项目有重要 的参考价值和借鉴作用。 ( 3 ) 定性与定量相结合法。 在对项目风险进行分析和评价的过程中，运用头脑风暴法、专家讨论法、专 4 山东大学硕士学位论文 头脑风暴法 德尔菲技术 盈亏平衡分 敏感性分析 观评分法 次分析法 图1 - 1 技术路线图 家评价等方法进行定性分析，并运用一定的数学模型进行定量计算，通过定性与 定量的结合，对风险因素的分析与评价更客观，研究更为系统，结果更为准确、 也更有说服力。 1 3 研究内容及论文结构 1 3 1 研究内容 本文以项目风险管理过程和各种风险分析方法为理论基础，将理论知识应用 于官港家园这一实际项目中。对该项目进行风险识别、分析、评价以及控制，运 用各种定性及定量方法，对风险进行分析，切实评价项目执行过程中的风险要素 的重要程度及影响程度，并按照房地产开发项目环节分阶段提出项目风险防范和 应对方法，以保证项目在计划的范围内进行，能够按照预期的目标顺利完成。 5 山东大学硕士学位论文 1 3 2 论文的框架结构 第l 章为绪论，主要介绍论文的选题背景和意义，研究内容及研究方法和论 文的创新点。第2 章为理论基础和文献综述，包括项目管理理论，项目风险管理 理论，项目风险管理方法，房地产项目风险管理以及国内外研究现状。第3 章为 官港家园房地产开发项目概况，包括项目及开发商概况，项目运行环境分析和项 目风险种类分析。第4 章官港家园项目风险的识别，对房地产项目的风险进行识 别并进行了分类；第5 章为项目风险分析与评价，包括风险分析的定性与定量研 究及风险评价的定性与定量研究。第6 章为官港家园项目风险应对与监控研究， 包括一般房地产开发项目的风险应对与监控的常用方法以及官港家园项目的风险 管理方法。第7 章为结论与展望，包括本文分析的结论，分析方法的不足，以及 对未来需进一步探讨的方向。 1 4 论文的创新点 本文的创新之处在于论文是基于项目的全寿命周期，沿着项目风险管理的基 本脉络和房地产项目的实际过程来研究风险管理问题，提出项目风险管理的具体 方法，并在该项目中得到有效应用。针对该项目风险管理的实际情况和特点，提 出项目风险应对的对策和建议。 6 山东大学硕士学位论文 第2 章理论基础和文献综述 2 1 房地产开发项目风险管理特征 2 1 1 房地产开发项目的特征 房地产开发项目是一个复杂的系统工程和集成的终端产品，在整个房地产寿 命周期运行过程中，具有如下特征： ( 1 ) 主体多。如投资商、开发商、商业银行、规划设计单位、施工单位、监理 单位、供应商、咨询中介单位、物业管理单位、最终用户、政府部门等。 ( 2 ) 时间长。根据土地使用权限的长短，房地产开发项目的寿命期将可能会跨 越7 0 年( 住宅项目) 、5 0 年( 办公楼项目) 、4 0 年( 商业项目等) ，超过其他任何商 品的寿命期。 ( 3 ) 内容广。在房地产项目的全寿命周期中，涉及众多学科和工作内容，如房 地产经济、房地产管理、建筑、规划、土地、市场营销、企业管理、项目管理、 物业管理、建筑技术、建设法律等，要求团队和从业人员具有专业知识和能力。 ( 4 ) 投资大。房地产业是一个资金密集型行业，房地产开发项目投资巨大，要 求开发商具有很强的融资能力。 ( 5 ) 法律关系复杂。整个房地产项目的开发和运行涉及众多的法律和法规。如 土地管理法、房地产管理法、建筑法、招标投标法、合同法、环境保护法、城市 规划法等，而且众多市场主体之间将会产生非常复杂的法律关系，它们之间互相 影响、互相联系，共同影响整个房地产项目的成功与失败。 ( 6 ) 社会影响深。房地产行业是我国国民经济的支柱产业，产业关联性强，可 以带动5 0 多个行业的发展。住宅商品关系到广大消费者的居住水平和质量，涉及 千家万户的切身利益，是社会关注的热点行业和焦点问题。 ( 7 ) 风险因素多。房地产开发项目具有投资额大、建设周期长和不可移动等特 点，决定了房地产开发项目在投资机会研究和土地竞投、项目立项、全程策划、 规划设计、工程施工、市场推广和营销、物业管理以及物业拆除、报废与土地再 7 山东大学硕士学位论文 利用等八个阶段都存在大量的不确定性因素。 2 1 2 房地产开发项目风险管理的概念及特征 房地产开发项目的风险管理就是管理者通过风险识别、风险估计和风险评价， 并应用各种管理方法、技术和手段对房地产开发项目中涉及的各种风险进行有效 的控制，以保证房地产开发项目的成功。 房地产开发项目风险管理具有如下特征： ( 1 ) 房地产开发项目涉及的风险因素较多，因此，房地产开发项目的风险管理 是一种综合性的管理活动，必须综合运用各种风险管理方法、手段和措施，控制 在房地产开发过程中遇到的各种风险。 ( 2 ) 房地产开发项目风险管理要求项目管理人员积极主动采取各种有效措施， 识别风险并控制风险，防止风险事故的发生。 ( 3 ) 房地产开发项目风险管理需要进行调查研究，深入调查和收集相关资料， 并认真研究和识别房地产开发项目的各种风险，找出各风险因素间的关系，并妥 善处理各种风险。 2 2 项目风险管理理论 2 2 1 项目风险管理概念 近十年来风险管理理论和方法在工程的建设和管理中得到广泛应用，对于提 高项目安全水平、保证工程项目建设目标的顺利实现起到了重要的作用。特别是 近些年来，工程风险日益加大，相应的工程风险管理实践积累也越来越丰富，专 家学者在风险管理领域和理论体系建设方面做了大量工作，目前工程风险管理已 经形成了较为系统的理论体系。 项目风险管理就是项目管理班子通过风险识别、风险评估、风险对策以及其他 多种管理方法、技术和手段对项目活动涉及的风险实施有效控制，采取主动，创 造条件，妥善地处理风险事件造成的不利后果，扩大风险事件的有利结果，以最 小的成本保证安全，可靠地实现项目的总目标。 目前，项目风险管理在很大程度上仍旧依赖于管理者过去工程的经历和经验， 8 山东大学硕士学位论文 对环境的了解程度和对项目本身的熟悉程度。所以，在整个项目风险管理过程中， 管理者的影响因素最大，如其认知程度、冒险性和具有的创造力等。因此，项目 风险管理中要特别注意管理者经验和教训的调查分析，这不仅能够提高对风险范 围、规律的认识，还能提高对风险处理方法、工作程序和思维方式等方面的认识， 将这些经验教训、风险处理方法、工作程序以及思维方式等予以系统化、信息化、 知识化，以用于对新项目的决策支持。 2 2 2 项目风险管理的基本过程 投资项目风险管理的基本过程主要包括三个阶段，即风险识别、风险评估和风 险控制。项目的投资风险管理就是对风险识别、风险评估和风险控制作出全面的、 综合的分析，这三部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，具体过程如图 2 - 1 所示。 图2 - 1 项目风险管理的基本过程 ( 1 ) 风险识别 每一个投资项目本身就是一个复杂系统，包含的风险因素很多，他们对项目 有直接的或是间接的、有明显的或是隐含的影响，并且彼此之间的影响关系也错 综复杂，难以预料。所以，这些风险都可能引起项目投资的失败。因此进行项目 决策时，必须充分考虑这些风险因素的影响，否则将会导致项目投资决策的失误。 9 山东大学硕士学位论文 风险识别就是从系统的观点出发，纵观项目建设所涉及的各个方面和项目建 设的发展过程，通过分析、归纳和整理各种资料，对风险类型及风险生成原因做 出定性估计、感性认识和经验判断。在此阶段，主要分析以下问题： 在项目建设过程中，应当考虑哪些风险? 应当如何对这些风险进行分类? 风险识别过程由风险分析人员与工程的规划、设计人员会同有关专家，通过 调查、分解和讨论等方法，提出所有可能存在的风险因素，并且筛除那些影响微 弱、作用不大的风险因素，然后重点研究主要风险因素对项目的影响。 ( 2 ) 风险评估 风险评估也称风险衡量或度量，它是在风险识别的基础上，结合项目基本情 况，借助定性或定量的方法，对所收集的资料进行分析，计算已识别风险因素发生 的可能性和造成的损失，输出各风险因素的优先级列表和对其它风险因素的影响。 作为风险识别和风险控制的桥梁，风险评估可以对风险因素进行定量化分析， 把风险数据转化为风险决策信息，为风险管理者进行决策和管理技术的选择提供 可靠的科学依据。 风险评估的基本流程包括： 收集数据 首先是收集与风险相关的各种数据。这些数据尽可能是客观和量化的，如果 收集主观和定性数据，可以通过问卷调查方法获得。 构建风险评估模型 针对风险数据，可以采取定性的、定量的或者定性与定量相结合的方法和模 型对风险进行评估。 对风险评估给出结论 构建风险评估模型评估这些风险后，得出对风险的评估结论。 ( 3 ) 风险控制 风险控制是指根据风险评估的结果，通过选择适当的策略和工具，降低风险 发生概率和结果的大小，完成既定目标收益。工程项目管理中常用的风险控制策 略有风险规避、风险转移、风险缓解以及风险自留，或者这些方法的组合。一般 来说，风险控制措施应该根据工程的实际情况、风险管理者的风险偏好以及抗风 1 0 山东大学硕士学位论文 i；昌昌；一一 i i 詈! ! 量皇皇葛舅鲁皇量量皇皇詈量皇詈鼍量墨 险能力来综合选择。 风险规避。风险规避是通过变更工程计划，消除风险或风险产生的条件， 以保护工程目标不受风险的影响。 风险转移。风险转移是指将风险转移给其他人或组织，包括财务性风险转 移和非财务性风险转移，其目的是在风险事故发生时，借用合同或协议的约束将 风险损失的一部分转移到对风险有承受能力或控制能力的个人或组织，而不降低 风险发生概率或减轻风险发生不利后果。 风险缓解。风险缓解又称风险减轻，是指将工程风险的发生概率或后果降 低到某一可接受程度的风险管理。风险缓解既不是消除风险，也不是避免风险， 而是减轻风险。 风险自留。风险自留也称风险接受，是由工程主体自行承担风险后果的一 种风险应对策略。这种策略意味着工程主体不改变工程计划去应对某一风险，或 工程主体在不能找到其他适当的风险应对策略时采取的一种应对风险方式。 2 2 3 项目风险管理的作用 随着科学技术和生产力的迅猛发展，工程规模化、技术和组织管理的复杂化 导致了工程管理的复杂性和艰巨性。作为工程管理的重要一环，风险管理对保证 工程的顺利实施具有重要的意义，主要体现在以下几个方面： ( 1 ) 项目风险管理能促进项目管理的科学化和合理化 项目风险管理利用科学和系统的方法，管理和处置各种工程风险，有利于减 少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于工程管理的科学化、合 理化具有重要的意义。 ( 2 ) 项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行 项目风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，从而使项目管 理机构在进行项目的各种管理活动时能够全身心的投入，消除了他们的后顾之忧， 保证了工程建设的顺利进行。 ( 3 ) 项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现 项目风险管理的实施能够采取有效措施，将工程面临的风险损失控制在最低 限度，并能在损失发生后保证及时地采取措施，从而能够使管理部门提高经济效 山东大学硕士学位论文 益，保证工程目标的实现。 ( 4 ) 项目风险管理能够促进项目经济效益的提高 项目风险管理通过实施风险保障管理方法，以最小的成本达到最大安全为目 标，将处置风险的各种费用分摊到工程建筑产品或者过程中去，从而减少了费用 支出，增加了项目的经济效益；同时，项目风险管理的各种监控措施也使得各个 项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高工程经济效益。 2 3 项目风险分析的方法 项目风险管理过程分析是一项理论性和实践性都很强的技术工作，涉及的学科 领域也很广，它广泛地利用各种定性和定量方法对风险进行识别和评估。 2 3 1 风险识别常用方法和技术 项目风险管理强调事先分析，即在工程开始前，先要确定工程风险范围，找出 工程存在的风险，并将这些风险因素逐一列出，作为风险管理的对象。因此，风 险识别是项目风险管理的第一步。对于风险的识别，可以通过感性认识和经验进 行判断，也可以依靠对各种客观的统计资料与风险记录进行分析、归纳和整理。 在项目风险管理中，通常可选择以下方法进行工程风险识别。 1 头脑风暴法 ( 1 ) 头脑风暴法的基本做法 头脑风暴法是最常用的风险识别方法。基本做法是组织一些相关领域的具有科 研能力和知识修养的专业人才进行集体讨论，相互启发、相互激励、相互弥补知 识缺陷，引起创造性设想的连锁反应，产生尽可能多的设想；然后对提出的设想、 方案逐一通过客观、连续的分析，找出一组切实可行的方案。 在应用头脑风暴法时，参加风险会议的领导者要善于发挥专家和分析人员的创 造性思维，在轻松融洽的气氛中，由专家们“自由 提出尽可能多的不同的风险， 让他们畅所欲言对风险源进行识别和管理。 ( 2 ) 头脑风暴法的评价 头脑风暴法可以排斥折中方案，对所讨论的问题通过客观、连续的分析，找到 一组切实可行的方案，因而头脑风暴法在决策中得到了广泛的应用。 1 2 山东大学硕士学位论文 当然，头脑风暴法实施的成本( 时间、费用等) 是很高的。另外，头脑风暴法要 求参与者有较高的素质，这些因素满足与否会影响头脑风暴法实施的效果。 2 德尔菲法 ( 1 ) 德尔菲法的基本过程 德尔菲法依据系统的程序，邀请专家匿名参加项目风险的识别，即专家之间不 得相互讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生联系。调查员以信涵的形式使 用问卷征询专家对项目风险方面的意见，将问卷意见整理后再反馈给专家们，通过 多轮调查，反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测 的结果。 ( 2 ) 德尔菲法的评价 德尔菲法的优点主要是简便易行，具有一定的科学性和实用性，可以避免会议 讨论时产生的害怕权威、随声附和或固执己见等弊病，具有一定程度综合意见的 客观性。但是由于专家时间紧，回答往往总是简单，同时由于风险识别主要依靠 专家，往往受主观因素的影响，、因此有可能发生偏差。此外在选择合适的专家方 面也较困难，征询意见的时间也较长。尽管如此，该方法因具有简便可靠、运行 成本低等特点，仍是一种常用的定性风险识别方法。 3 检查表 检查表是有关人员利用所掌握的丰富知识设计而成的。使用检查表的优点是能 按照系统化、规范化的要求去识别风险，简单易行。但由于专业人员不可能编制 一个包罗万象的检查表，因而具有一定的局限性。 4 工作分解结构( i b s ) 工作分解结构是项目管理的重要工具。它的原则是化大系统为小系统，将复杂 事物分解成较简单、易被识别的事物。它是一个分级的树形结构，将工程按一定 的方法( 如内在的结构、实施的过程) 划分为可以进行工程风险管理的单元，找出 它们各自存在的风险因素，通过对这些风险因素的控制，达到控制整个工程目标 的目的。 2 3 2 风险评估常用方法和技术 仅仅对工程风险进行识别，还不能满足工程风险管理的需要。要想比较准确 山东大学硕士学位论文 地把握风险情况，还必须对其进行深入的分析和评估。风险评估是风险识别和风 险控制之间联系的纽带，是决策的基础。 相对于风险识别方法，对风险评估方法的研究则要丰富和深入得多，并产生 了大量的风险估计工具。应用这些工具，可以使项目风险管理者客观、准确地认 识风险对工程的影响及风险之间的相互作用，从而有效地选择风险防范措施处理风 险。 1 敏感性分析( s e n s i t i v i t y a n a l y s i s ) 敏感性分析就是研究和分析由于客观条件的影响( 如政治形势、通货膨胀和市 场竞争等) 使工程的投资、成本、价格和工期等主要变量因素发生变化，导致工程 主要经济效果评价指标( 如净现值、收益率、折现率、还本期等) 发生变动的敏 感程度。 敏感性分析通过对各种风险因素的变化对项目经济效果的影响进行定量分 析，能够在投资项目诸多风险因素中，找出对经济效益指标反应敏感的风险因素， 计算出这些因素在一定范围内变化时，有关经济效益指标的变动情况，绘出敏感 性分析图，分析敏感度，然后建立主要变量因素和经济效益指标之间的对应定量 关系，从而有助于管理者在决策以及项目实施过程中确定需要重点研究与控制的 风险因素。但是敏感性分析对各种风险因素在