李沧区大枣园社区村庄改造项目技术标书.doc

李沧区大枣园社区村庄改造项目技术标书一、编制依据1中华人民共和国建筑法2中华人民共和国城市房地产管理法3建设工程质量管理条例4中华人民共和国土地管理法5城市房屋拆迁管理条例6中华人民共和国合同法7中华人民共和国招标投标法8国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定9山东省建设工程招标投标管理条例10青岛市城市房屋拆迁管理条例11青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定12关于规范城中村（居）改造工作的意见（青办发200612号）13青岛市城中村（居）改造领导小组办公室城中村（居）改造方案审查意见书（青村（居）改办审字20061号）14关于对青岛市李沧区人民政府办理李沧区大枣园社区城中村（居）改造建设项目用地的预审意见（青土资房发（预字）2006111号）15建设工程规划方案审查意见书（青规规审字 2008109号）16建设工程规划审查函复意见书（青规函业字2008170号）17关于青岛市李沧区十梅庵居住区区域开发项目环境影响报告书的批复（青环评字200859号）18关于李沧区大枣园社区旧村改造项目拆迁补偿安置方案审核意见的批复（青房便函2007101号）19关于李沧区大枣园社区改造项目拆迁费用确认问题的批复（青房便函字2007199号）20关于调整李沧区大枣园旧村改造项目拆迁安置面积和拆迁费用的复函（青房函字200825号）21关于李沧区大枣园居住区控制性详细规划（调改）的批复（青政字200825号）22城中村（居）改造劳动力就业和社会保险方案审核表23关于大枣园社区旧村改造项目建筑物净空高度审核的复函（青岛机场函2004140号）24关于对李沧区湘潭路街道办事处大枣园社区居民委员会村庄改造项目征地费用审查意见的复函（青土资房函发2008206号）25土地估价报告备案表（青土资房发（估）字2008394号）26其他相关法律、法规及配套政策二、投标内容1投标内容1.1安置用房小区的建设：中标单位负责安置房用地的拆迁补偿工作，承担村民安置房用地应缴的契税、征地管理费、耕地占用税、复垦费、新增建设用地有偿使用费等各种土地税费及各类房屋拆迁安置补偿费用；严格按照与被拆迁人签订的正式拆迁协议中规定的标准建设安置用房，按期提供村民回迁住房，承担安置用房的房屋建设费用。1.2开发建设用地商品房的建设：中标单位自行组织开发建设和经营，所得收益归中标单位，用于村改补亏及获得正常开发利润。1.3中标单位负责完成村集体所有土地的征迁工作，承担办理土地手续的相关费用、各类房屋拆迁安置补偿费用。1.4中标单位应按照市规划局批准的规划设计条件进行建设，中标单位自行完成规划范围内除规划市政道路外的全部工程建设(包括房屋、红线内的基础设施配套、公共设施、小区环境工程等内容)，并达到住宅小区入住条件，符合住宅小区综合验收标准。2投标范围2.1自中标后开展工程前期工作；2.2建设期间以及后期竣工验收、交接等相关手续；2.2.1负责办理自本工程建设规划许可证以后至建筑施工许可证所有的前期手续，并负责交纳相关费用；2.2.2负责办理工程的施工期间占路、以及施工期间临时水、电、通讯及其他确保工程正常施工的所有手续的办理和相关费用的交纳；2.2.3负责组织工程竣工验收，并办理工程结算、竣工档案移交、产权手续办理的所有手续，并交纳相关的费用。2.3负责工程设计范围内的所有工程项目的建设及道路、给排水、电气、采暖等工程的手续办理及施工管理工作。2.4按有关法律法规要求及有关规定，通过招标确定工程施工单位和监理单位。2.5负责协调解决工程施工中遇到的问题，组织各有关单位合理有序开展工作。2.6按有关法律法规要求，对工程施工单位和监理单位进行管理，负责审核施工单位的施工组织设计、工程项目预算书、组织有关单位审核工程项目竣工决算书和监理单位的监理规划及建设过程中的施工管理工作。2.7与招标单位签订协议书，明确各方权利、义务和责任。2.8承担项目建设的责任，实施工程项目的管理职责，并承担相关的法律责任，依照有关建设程序和规范要求，从事各项工程建设活动，并接受招标单位的监督。2.9项目管理单位在招标单位规定的事项范围内直接承担工程项目建设的责任，对项目的策划、资金使用、建设实施，与工程项目目标结合，实行全过程管理，遵守市政府有关的法律、法规，服从政府和建设行政主管部门的管理，定期或不定期向招标单位汇报工程建设实施情况、实施中存在的问题和解决方案，同时接受招标单位的监督检查。2.10该项目的建设资金由市财政主管部门负责监督管理，项目代建单位根据工程建设进度提出资金拨付意见，经招标单位同意后，报市财政主管部门。市财政主管部门根据项目代建单位的资金拨付意见和基本建设预算管理规定，及时拨付工程及设备材料款。3管理内容3.1编制项目管理规划；3.2熟悉合同文件，掌握施工现场；3.3督促和检查承包人建立质量保证体系；3.4主持召开工地会议，参加工地例会；3.5审批承包人提交的总体进度计划；3.6审核施工招标文件、投标控制价、标书和施工承包合同，分析合同价款构成因素；3.7审核进度支付凭证；3.8审核施工组织设计及监理规划；3.9组织工程的竣工验收；3.10做好工程移交工作。三、大枣园改造项目概况招标单位：青岛市李沧区人民政府项目名称：青岛市李沧区大枣园社区村庄改造项目 工程地点：该项目位于青岛市李沧区西北部，老虎山以西、重庆路以东、十梅庵路以南、南岭社区以北。工程规模：按照已批复的规划方案，该项目总用地面积为569757.2平方米，其中建设用地面积443041.3平方米，道路绿化带面积126715.9平方米。规划总建筑面积1452336.96平方米（其中地上建筑面积1147463.96平方米，地下建筑面积304873平方米）。建设经济指标：序号地块用途用地面积 （）容积率规划建筑面积()备注1P1、P2住宅80445.12.832278352P27、P28住宅100976.72.92933373P18、P19、P20商服66134.54300004P35住宅20704.623.0362717商服465.4814105P33商服19486.11.01196006P42商服19254.91.53295507P43住宅34940.83.12108888商服253.57908P47、P48住宅42908.82.51074049P31商服41981.1460010P21、P22商服700012618000社区留用11P36住宅35157.73.24113857.41安置12P46住宅21788.64.1790827.55安置13P37教育34559.80.827648学校14P44教育5115.40.975000幼儿园15P30教育9172.70.76000幼儿园合计443041.32.471147463.9安置房由中标单位负责代建。商品房：除居民安置房、保障性住房、配套费建设用房、配套小学外的房屋为商品房(详见规划方案)，由中标单位自行开发建设，管理、处置。建设工期：北区6栋楼（C-06至C-11）：自本协议签订之日起至2010年8月31日，南区4栋楼（C-01至C-04）及北区C-05楼：自本协议签订之日起至2010年11月30日，以上均完成单体竣工验收并达到通水、通电、通气及电梯正常使用条件，小区内道路和景观同时完工。质量目标：严格按照国家有关法规和规范要求及批准的施工图纸的建设标准施工，工程质量一次性验收合格。四、项目实施阶段1拆迁补偿和安置办法1.1总述1.1.1为了加速城市化建设的进程，改变社区面貌，提高居民的生活质量和居住水平，依据青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定、区、市有关文件规定和大枣园社区“十一五”期间经济及社会发展纲要及有关法律、法规的规定，在顾居民权益、集体利益和社会的前提下，结合本社区实际，经社区“两委”会议决定，由居民代表会议研究通过，制定本方案。1.1.2凡在大枣园社区本次改造范围内拥有1992年颁发的国有（集体）土地使用证（下称土地证）的使用者均属于本次改造拆迁补偿安置范围。1.1.3本方案所称拆迁当事人，包括拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指大枣园社区居民委员会或实施拆迁的合作开发单位。1.1.4被拆迁人是指大枣园社区土地使用范围内被拆迁的土地证所有人，既土地证的合法使用者，以及按本方案要求给予认可的合法土地使用人。1.1.5旧村改造安置有拆迁承办人及“两委”组建成的“拆迁安置工作监督小组”负责对旧村改造的全过程进行拆迁安置及监督，本着“公开、公平、公正”的原则开展工作。1.1.6拆迁时限，一发布的拆迁通知中的时间为准。1.1.7本社区改造采用房屋补偿为主，货币找差的方式，补偿标准公布后，任何人不得突破。1.1.8被拆迁住宅房屋补偿面积的确认：被拆迁住宅房屋按照山东省实施办法有关宅基地面积的规定执行。依据土地证分不同类型确认面积，按以下方式拆算后确认被拆迁住宅房屋补偿面积（补偿面积即为新安置返还的全部面积，含公摊面积，补偿面积以本条规定的方法执行，不按户数执行）。2实施房屋补偿原则及标准2.1补偿户数的认定2.1.1以1992年颁发的土地证、或房地产权证计户。同一处房屋既有土地证又有地产证的，视为一户。2.1.2若没有土地证或房地产权证，但有乡级以上政府批准的宅基地手续或建房手续的房屋，每批准的一处宅基地视为一户。2.1.3对历史遗留的既没有土地证或房地产权证，也没有乡级以上政府批准的宅基地手续或建房手续的，但经原村委批建的住宅房屋，有社区居委会和街道办事处及开发单位共同研究确定是否计户。2.2房屋补偿面积的确认及补偿标准2.2.1以土地证、或房地产权证上载明的宅基地占地面积为基准,按1：1的比例作为拆迁补偿面积；2.2.2没有土地证或房地产权证，但有乡级以上政府在92年前批准的宅基地面积为基准，按1：1的比例作为拆迁补偿面积。2.2.3既没有土地证或房地产权证，也没有乡级上政府批准的基宅地手续或建房手续的房屋，但经村委批建的住宅房屋，开发单位和街道办事处、社区居委会，结合住宅使用人的具体情况，共同研究确定拆迁补偿面积。2.2.4所有拆迁补偿面积（均含公摊面积），有拆迁人无偿提供。2.2.5拆迁二层以上（含二层）住宅房屋，按照本条一款中的补偿面积与二层（含二层）以上房屋面积之和做为拆迁补偿面积。2.3安置办法本社区安置用房全部为高层住宅，安置户型面积暂定为 以下几种，以最终政府批准为准。套一房：建筑面积约50平方米左右、55平方米左右及60平方米左右三种；套二房：建筑面积约65平方米左右、75平方米左右及85平方米左右三种；套三房：建筑面积约100平方米左右、120平方米左右和150平方米左右共三种；（该类型安置用房不超过安置总面积的30%）。（安置户型面积是指按照法律规定计算的建筑面积，含公摊的面积。）2.3.1 分户、分套组合安置及货币找差的原则2.3.1.1安置新房的总面积以竣工验收时房产测绘部门出具的实测建筑面积（含公摊面积）为准。2.3.1.2被拆迁人的住宅房屋补偿在本方案第九条暂定的户型范围内，按照就近挂靠面积的原则，自愿选择一处或多处房屋，安置房屋总面积与被拆迁住宅房屋补偿面积的差异必须控制在上下5平方米范围内。上靠户型超出部分，按照4000元/平方米的标准，于分房协议签订后一周内补交房款；下靠户型不足部分，按照4000元/平方米的标准，于实际分房后一周内退付房款。组合户型“居民监督小组”审核后，宝社区两委研究确定。分户、分套组合安置后的房屋权属依照国家相关法律法规执行。2.3.1.3如依据本方案第九条的户型组合后，不能满足本条以上两款的规定，具体补偿意见“拆迁安置工作组”初步拟定后，报社区两委研究后确定，原则上，不应超出上述标准。2.3.1.4安置住宅房屋的物业管理费按照国家及本市、区相关标准执行。业户须主动按时缴纳小区物业管理费。2.4旧宅房屋的处理与新住宅房屋的交付2.4.1本次改造采用一次性拆迁后建设、临时过渡回迁的方式。2.4.2拆迁通知下发后，被拆迁人应在通知规定的期限内签订旧村改造安置协议，并将被拆迁人的房屋权属随之失效，由拆迁人统一拆除腾地建设。2.4.3被拆迁人实行自行过渡的方式。被拆迁人按时搬迁腾地后，拆迁人按照被拆迁住宅土地使用证载明的占地面积，以每月7元/平方米的标准一次性发放10个月的临时过渡费；剩余临时过渡费按10月个月后与实际交付使用之时的时间间隔，每季度发放一次。超过本方案规定时限，超时本方案规定时限，超过时间按双倍标准发放。2.4.4新住宅房屋的安置定位，采用“抓阄”定位方式。“抓阄”顺序以签订安置套型协议时的顺序号为准，但超过通知的“抓阄”日的被拆迁人，视为自动放弃“抓阄”顺序。2.5住宅房屋拆迁各项补偿及奖励办法。2.5.1自拆迁通知之日起20日内（含20日）签订旧村改造安置协议并搬家交房的被拆迁人，给予5000元/户奖励；第21第30日内签订旧村改造安置协议并搬家交房的被拆迁人，每户奖励人民币3000元；逾期搬家交房的，不享受奖励。2.5.2搬家补助费按上述计户方法一次性给予800元的补偿。2.5.3签订合同时的要求：被拆迁人必须在规定的期限内签订房型及新房补偿协议等合同。签订房型及新房补偿协议等合同时，必须是房屋产权人或土地使用证载明的土地使用者携带户口簿和本人的身份证亲自签订。若房屋产权人或土地使用证载明的土地使用用者无法亲自签订而委托其他人代签的，被委托人必须出具正规的委托书或居委会盖章的证明，方可代签房型及新房补偿协议等合同。若发生因房屋权赠予、继承、买卖等原因造成原房屋证主与房屋的实际使用人不符的，当事人必须通过正规的司法程序妥善解决后，持相应的法律文书或证明材料，方可签订拆迁补偿协议等合同。签订合同时，必须缴回原房屋的房产证、土地使用证或相关的政府批文等原件，以便于将来办理房地产权证；否则后果自理。拆迁安置房型及新房补偿协议等合同签订前，居民必须认真选择，签订合同后要认真履行，双方均不得违约，否则违约方负完全的法律责任。2.6配套设施费用的缴纳居民在次拆迁规定中安置新房的燃气650元/户、暖气65/平方、水150元/户、电的一户一表的电表费，有线电视150元/户，电子对讲门450元/户等配套设施所需的初装费用，由业主于分房协议签订后一周内时交纳。2.7回迁及办理房地产权证时限严格按照项目协议书约定的工期办理回迁手续；居民分房后12个月内办理房地产权证，由开发商提供相关证明材料，按国家及地方政府相关政策规定办理。2.8物业管理改造完成后小区将实行统一的物业管理。住户需按政府核定的小区标准交纳相应的物业管理费。2.9拆迁人承诺补偿承诺：对于拆迁的补偿，拆迁人应承诺对先搬迁者的补偿标准不低于对后搬迁者的补偿标准。工期承诺：保证按照项目协议书约定的工期进行回迁。若不能在规定的时间内回迁，临时过渡费将按照双倍进行发放。被拆迁人应按照旧村改造安置协议认真履行义务，将各种应交的款项交付拆迁人后，方可办理入住等相关手续。拆迁人向被拆迁人提供完备的安置住宅房屋资料，并协助办理房产证等相关证件，费用标准按相关规定执行，费用有被拆迁人自理。2.10企业等非住宅房屋拆迁补偿2.10.1根据社区拆迁安置方案第二十一条，有房屋所有权证或有土地、规划部门正式批准文件的：搬迁补助费：按建筑面积30元/平方计发；经营性补助费：因拆迁造成停产停业损失，可按建筑面积500元/ 平方一次性计发；在拆迁前已停产停业的，不享受经营性补助费。被拆迁人非住宅房屋补偿：对于证载面积或批准建房面积的房屋，按市场评估价格补偿；超出此面积但在批准用地范围内的房屋补偿标准按青政发（2004）25号文件规定执行；超出批准用地范围的房屋不适用本指导意见，若被拆迁人自行搬迁腾地并拆除房屋及附属设施的，可参照附件2标准给予一定费用。2.10.2无土地、规划部门正式批准文件但与原村委签有书面使用合同的：搬迁补助费：按建筑面积30元/平方计发。经营性补助费：按建筑面积300元/平方一次性计发。被拆迁人非住宅房屋补偿：标准按青政发（2004）25号文件规定；超过合同规定的建筑面积不适用本指导意见，若被拆迁人自行搬迁腾地并拆除房屋及附属设施的，可参照青政发（2004）25文件规定给予一定费用。2.10.3无土地、规划部门正式批准文件且不能提供与原村委签的书面使用合同的：搬迁补助费，不计发。经营性补助费，不计发。拆迁人非住宅房屋，若被拆迁人自行搬迁腾地并拆除房屋及附属设施的，可参照青政发（2004）25号文件规定标准给予一定费用。根据社区拆迁安置方案第二十二条，拆除的违法建筑和逾期临时建筑不予补偿，拆除在批准期限内的临时建筑，可给予补偿，但批准时建筑时规定不予补偿的除外。根据社区拆迁安置方案第二十三条，被拆迁人的原有建筑以及违法建筑、逾期临时建筑等，在拆迁通告规定的时间内由被拆迁人自行拆除，拆除材料归个人。被拆迁人自行承担所发生的一切费用及责任。逾期不拆除的，由拆迁人拆除，并以料抵工。2.10.4其他根据社区拆迁安置方案第二十四条，产权纠纷处理：对房屋产权不清、遗产纠纷和产权纠纷的，应在拆迁时限内自行解决，逾期不予解决的，由拆迁人申请证据保全公证、拆迁补偿金提存公证，按时拆迁。根据社区拆迁安置方案第二十五条，拆迁裁决：被拆迁人在规定的期限 期限内不签订旧村改造安置协议，拒不搬迁房，不再享受本方案的奖励规定，拆迁当事人（拆迁人和被拆迁人）可向李沧区房屋拆迁管理办公室提出裁决申请，但不得影响拆迁进度。根据社区拆迁安置方案第二十六条，本方案实施具体事宜，参照青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定、李沧区旧村改造拆迁补偿的指导意见及相管法律、法规的规定自行。根据社区拆迁安置方案第二十七条，本方案由大枣园社区居民委员会负责解释。注：安置房拆迁执行李沧区政府和大枣园社区颁布的相关拆迁安置规定。3安置房屋的设计标准和建筑标准3.1安置房屋的设计标准3.1.1住宅选址时应考虑噪声、有害物质、电磁辐射和工程地质灾害、水文地质灾害等的不利影响3.1.2住宅建设应符合城市规划要求，保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。3.1.3住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。3.1.4住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求。3.1.5住宅结构在规定的设计使用年限内必须具有足够的可靠性。3.1.6住宅应具有防火安全性能。3.1.7住宅应具备在紧急事态时人员从建筑中安全撤出的功能。3.1.8住宅应满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。3.1.9住宅建设的选材应避免造成环境污染。3.1.10住宅必须进行节能设计，且住宅及其室内设备应能有效利用能源和水资源。3.1.11住宅建设应符合无障碍设计原则。3.1.12住宅应采取防止外窗玻璃、外墙装饰及其他附属设施等坠落或坠落伤人的措施。3.1.13新区的绿地率不应低于30 。3.1.14公共绿地总指标不应少于1平方人。3.1.15人工景观水体的补充水严禁使用自来水。无护栏水体的近岸2m范围内及园桥、汀步附近2m范围内，水深不应大于0.5m。3.1.16受噪声影响的住宅周边应采取防噪措施。3.1.17图纸的规范性：要求符合国家有关规范，标准和规定。3.1.18地面水的排水系统，应根据地形特点设计，地面排水坡度不应小于0.2 。3.1.19住宅用地的防护工程设置应符合下列规定：3.1.19.1台阶式用地的台阶之间应用护坡或挡土墙连接，相邻台地间高差大于1.5m时，应在挡土墙或坡比值大于0.5的护坡顶面加设安全防护设施；3.1.19.2土质护坡的坡比值不应大于0.5；3.1.19.3高度大于2m的挡土墙和护坡的上缘与住宅间水平距离不应小于3m，其下缘与住宅间的水平距离不应小于2m。3.1.20住宅结构设计3.1.20.1结构设计住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。3.1.20.2抗震设防烈度为6度及以上地区的住宅结构必须进行抗震设计，其抗震设防类别不应低于丙类。3.1.20.3住宅结构设计应取得合格的岩土工程勘察文件。对不利地段，应提出避开要求或采取有效措施；严禁在抗震危险地段建造住宅建筑。3.1.20.4住宅结构应能承受在正常建造和正常使用过程中可能发生的各种作用和环境影响。在结构设计使用年限内，住宅结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性要求。3.1.20.5住宅结构不应产生影响结构安全的裂缝。3.1.21邻近住宅的永久性边坡的设计使用年限，不应低于受其影响的住宅结构的设计使用年限。3.1.22建筑设计应因地制宜、节约资源、保护环境，做到适用、经济、美观，符合节能、节地、节水、节材的要求。3.2安置房屋的建筑标准3.2.1层高：层高2.8米。3.2.2门的标准：高层为高档钢质防火防盗门。内门为普通内门（若不安装普通内门，回迁交钥匙时，按照安装价格折价由乙方给付被拆迁人）。3.2.3窗的标准：双层玻璃，高层为铝合金窗，一层窗外安装不锈钢防护网。3.2.4电梯标准：品牌电梯（内壁为不锈钢）。3.2.5安全标准：全封闭小区，设红外线监控。3.2.6外墙标准：以规划局批准的标准为准（含阳台）。3.2.7内墙、天棚：普通内墙粉刷标准。3.2.8室内地面：水泥地面（标识室内管线走向）。3.2.9用电器具：按规定设置分户配电箱、插座、开关、节能灯口、通信和网络及有线电视接口。3.2.10楼梯台阶：均用块料铺装平台和楼梯台阶（设置防滑条）。3.2.11厨房、卫生间为毛坯房，预留排烟、气孔道。3.2.12阳台设置空调排水管道。五、施工组织管理及进度安排1管理1.1施工阶段管理1.1.1从施工方面进行质量控制，对施工单位施工的管理是建设方工作的核心内容，就质量控制而言大致有这几方面工作要做。审核施工方案是否可行、完善、切合实际。具体内容应包括：分部分项工程的施工技术规范要明确；施工的程序、步骤，安装部分须与土建的进度结合起来安排，总共有多少工作量，一步步如何展开须表述清楚；入员、器具的配置，其中管理部分要明确各岗位人员名单及职责：工程质量、进度的保障措施；安全保障措施等。施工方案要成为真正能够指导施工的这样一个文件。1.1.2健全项目管理体系、质保体系、技术管理体系。具体内容包括：质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；质量管理、技术管理制度：专职管理人员的资格证、上岗证。管理健全是项目能够干好工程的基础和保障，也是保证工程质量的主要手段。在实际工作中，由于种种原因往往会有许多不尽人意之处，许多不规范因素积重难返，非一朝一夕所能扭转，健全项目的管理实现质量控制的途径。1.1.3工序报验、巡视与旁站。业主督促监理人员确保工程质量的最后一道关卡。检查的主要目的是审查施工单位的质保体系、管理体系是否能有效运行，确保工程质量。现场检查只是抽查，如果抽查发现问题，那就绝不是返工整改就可完事，因为检查发现问题表示其质保体系、管理体系有漏洞。所以除勒令其返工整改外，还要与其一起找出其质保体系、管理体系中的漏洞，完善其管理，以避免类似事情再次发生。1.2社会和环境目标通过旧村改造安置工程，要体现项目建设的经济、社会和环境效益，达到下列目标：通过旧村庄改造工程的进一步完善，增加绿地面积和公共开敞空间，大幅度改变脏、乱、差的居住环境，提升城市地域品质，形成优美的城市环境以及方便、快捷的交通系统。2管理目标根据招标文件的要求和本工程的特殊重要性，我公司确定了该工程项目管理的综合目标如下：2.1质量目标严格按照国家有关法规和规范要求及批准的施工图纸的建设标准施工，工程质量一次性验收合格。2.2工期目标该项目的建设周期为5年，起始时间为项目协议书签订之日，安置房的建设周期为确保2010年11月30日前完成居民回迁，如若逾期不能交付使用，临时过渡安置补助费由中标方按市拆迁主管部门批准的拆迁安置办法的规定支付。2.3工程成本控制我们将始终站在建设者的角度，树立工程全局观念，通过优秀的人才、科学的管理、先进的技术和设备、经济合理的施工方案和工艺、科学的策划和部署、有效的组织、管理、协调和控制，使该工程成本和造价得到最为有效的控制；同施工单位、设计院、监理公司和工程相关各方共同努力，优化施工组织和安排，使工程各个环节衔接紧密，高效顺利地向前推进；从图纸设计、材料设备选型、承包商的选择和工程招标、现场施工组织、管理、协调与控制等各个方面，提出行之有效的合理化建议和方案，加强“过程”、“程序”和“环节”控制，追求“过程精品”，避免不必要的拆改、浪费，使投资发挥最佳的效益和效果。通过长期的工程实践，我们充分认识到只有整个工程成本和造价得到良好的控制，才能对整个工程有利、对社区有利、对各承包商有利。2.4安全目标我公司将采取切实可行的措施和充足的安全投入，通过严密的安全管理，确保施工现场不发生重大伤亡事故、火灾事故和恶性中毒事件，减少轻伤事故，年负伤频率控制在国家允许范围之内。2.5环境保护和文明施工目标我公司将严格按照山东省特别是青岛市关于建筑工程施工的各项管理规定执行，加强施工组织和现场安全文明施工管理，使本工程成为我公司的“形象示范工程”和山东省及青岛市的“标准化文明示范工地”，该工程在环境保护、文明施工和CI形象方面，将成为我公司在山东和青岛市的样板和代表性工程，不仅如此，而且要使该工程成为节能型、环保型建筑，成为既满足设计风格又满足建筑物使用功能，特别是该工程作为青岛市李沧区的重点工程。我公司已经通过了ISO14001环保认证工作，我公司将把本工程作为严格按环保体系运作的重点实施项目，将制定专项环境管理实施方案。2.6技术创新目标由于本工程技术含量高，我公司将把本工程作为科技示范工程的重点，并制定科技创新目标和实施计划，使技术创新建立在实用、经济、先进、合理和高效的水准之上，使之真正成为支撑工程项目优质高效运行、完善和提高项目管理水平、实现质量和工期目标的有效手段。在工程实施过程中利用计算机作为主要管理手段，利用我公司专用信息网络的“建筑工程项目施工管理信息系统”软件和“远程施工管理信息监控系统”软件，将各专业工程、各工序的工作状况直观量化，实时监控、纠正，并形成项目经理部以及整个公司内部联网，使工程形象进度，质量、安全、资料信息等完全处于受控状态，确保了项目管理模式的高效运行和管理目标的全面实现。2.7培训和教育目标实现百分之百的全员培训教育，不仅包括中高管理层的培训教育，尤其是对基层的进一步强化培训和教育，使全员树立牢固的质量意识、安全意识、环境保护和文明施工的意识、成品保护的意识、为社区服务的意识以及相互合作相互协调的意识，强化施工管理和工程技术水平。2.8团结合作目标积极、主动、高效为社区服务，急社区所急，想社区所想，处理好与施工单位、监理单位、设计单位以及相关政府部门的关系，使工程各方形成一个团结、协作、高效、和谐和健康的有机整体，形成合力共同促进项目综合目标的实现。2.9服务承诺尊重监理，服从设计，信守合同，竭诚为社区服务，施工过程和工程保修回访期间认真协调好各方面的关系。3工程特点、难点分析及对策3.1工程特点、难点分析通过对本工程现场情况踏勘调查及有关资料的分析，总体归纳如下几点：群体多、工期紧、超长地下室外墙、底板的施工、大面积基坑雨季的降排水、立面造型复杂、与各单位的施工协调配合等。3.1.1群塔管理由于该工程分期施工，部分区域塔吊存在旋转范围内交叉施工，给安全生产带来隐患。3.1.2标准化工地的要求为了不影响0.000以上工程的施工，本工程的现场施工用地从不同阶段进行精打细算、合理规划，因此根据工程不同的施工阶段进行科学合理的现场平面和临设布置，解决好道路交通、材料设备堆放和存放、现场办公、人员生活和后勤保障以及材料加工供应、机械设备进出场和堆放等问题，处理好施工和安全设施之间的关系，有利于现场施工管理和统一协调，以满足工程的需要，创造良好的安全文明施工环境和作业条件，达到“最佳标准化文明工地”的标准，是本工程十分重要的任务。3.1.3地下室的使用功能要求大体量的车库施工，后浇带纵横交错，车库相邻人防工程，车库顶达平均1.8米的覆土，并且上做人工河。这就对车库的施工提出较高的质量要求，尤其是防水工程。因此必须以一流工程策划，一流的施工组织、管理和协调，一流的控制和实施以及一流的服务，通过“过程精品”实现本工程的质量要求，使该工程成为充分体现现代科技、人性化设计。3.1.4大体积混凝土施工本工程基础底板面积大，外墙长，不能出现裂缝和冷缝，保证其浇筑质量是本工程结构施工的关键。因此选用实力强、信誉高的搅拌站，对混凝土供应能力的保证，科学合理地对混凝土搅拌、运输和浇筑进行有效管理和对影响混凝土质量的各个环节进行严格控制，将成为本工程的重点。3.1.5地理位置特殊本工程位于青岛市李沧区老虎山脚下，大枣园具有深厚文化底蕴和悠久的历史。整个建筑群体形象新颖独特，具有丰富城市景观，充分体现青岛这个城市所特有的进取特色和形象。特殊地理位置决定了该工程在文明施工、环境保护、周边扰民控制、现场周边安全以及满足青岛市政府部门对施工管理的要求等方面，提出了很高的要求，如何通过良好的管理、有效的措施和科学合理的组织施工以上满足上述各项要求，将成为本工程重点管理和控制的内容。3.1.6回迁时间紧迫本工程工期非常紧。业主招标文件要求工期5年，且工程量巨大，安置房确保2010年11月30日前完成居民回迁拆迁，而基础工程及底板防水工程在雨季施工，季节性施工又给施工增加了不少难度，因此在工期紧、任务重的情况下，如何通过人、财、物力的投入和有力的保证措施，进行科学的策划、组织、管理，高效的协调和实施、有效的控制，通过严密紧凑的计划管理，根据国家的定额工期合理拟定工期，并合理安排好工序之间的衔接，使工程按照业主的要求完成是本工程十分重要的内容。3.1.7对总包管理单位的要求由于该工程实施总承包管理，将有众多的专业承包商进行交叉施工，明确房地产与总包责任、权力和义务，站在工程全局的角度对各专业承包商进行通盘策划高效组织、管理、协调和有效的控制，是该工程的十分重要和艰巨的任务。3.2施工对策3.2.1大体积混凝土防裂对策本工程由于为群体建筑，地下室局部群体相连，导致地下基础底板面积大，外墙长度长，对混凝土抗裂提出了很高的要求：防裂对策：施工时将采取控制水泥用量、选用低水化热水泥、严格控制骨料级配及含泥量、减小水灰比、掺入适量的外加剂、适时增加抹压次数、浇筑完后表面浇水覆盖等措施来防止大体积混凝土裂缝的产生，适当增加后浇带，具体措施在底板混凝土浇筑施工工艺中阐述。3.2.2防水工程施工对策本工程防水材料属于新型防水材料。如何在确保工期的前提下保证质量是本工程的又一难题。我公司通过以下三个方面解决这一课题。3.2.2.1掌握防水材料的材料特性及施工工艺，及时为防水层的施工创造工作面，为防水层的提前穿插施工创造条件。3.2.2.2提前组织好施工材料，并做好防水材料的原材复试，防止因此而影响工期。3.2.2.3组织充足的熟练施工人员，确保防水工程按施工节点如期完成施工任务。3.2.3雨季施工对策由于本工程基坑面积较大，且分期开发，地下室施工阶段要经过整个雨季，施工现场又无降水系统，基坑四周及基坑边无集水井。因此，给基础施工带来了很大的困难。我公司考虑在基坑内布设集水井的方法来解决雨季降排水，具体布设方法在雨季施工措施中详细描述。3.2.4混凝土的供应对策由于地下结构相连，虽根据后浇带自然流水作业，但如此大的方量供应以及大体积混凝土的技术性能要求决定了多台泵同时进行浇筑。为确保混凝土的连续供应，我公司对青岛市的所有商品混凝土搅拌单位进行了摸底考核，通过技术计算计划选用3家信誉好、规模大的混凝土供应商。3.2.5施工协调配合对策由于分项工程多，局部需要进行进行分包。因此，如何处理好总承包与分包的施工协调配合，也是本工程如期完工的一个重点。我公司在以下几个方面对总包和分包单位进行协调管理，积极为其承包的项目创造工作条件，确保整个工程的施工顺利进行。3.2.5.1根据进度安排，提前通知分包单位进场准备。3.2.5.2及时做好工序的交接，确保不因互相之间的扯皮而影响总的施工进度。3.2.5.3在施工过程中以总包工作为核心，积极为分包单位提供工作条件。3.2.5.4各分包单位严格按照市政府规定安排工作时间，严防扰民现象发生。3.2.6群塔施工对策在施工时，塔吊的运行采取以下原则：3.2.6.1低塔让高塔，低塔机在转臂前，应观察高塔机的运行情况后再运行。3.2.6.2后塔让先塔，在两塔机塔臂交叉作业区域运行时，后进入该区域的塔机要避让先进入该区域的塔机。3.2.6.3动塔让静塔，两塔机塔臂交叉区域内作业时，在一塔机塔臂无回转、小车无行走、吊钩无运动，而另一塔机塔臂有回转或小车行走时，动塔机应避让静塔机。3.2.6.4轻车让重车，两塔机同时运行时，无荷载塔机应避让有荷载塔机。3.2.6.5客塔让主塔，以各单位实际工作区域划分塔机工作区域，若塔机塔臂进入非本单位工作区域时，客区域的塔机要让主区域的塔机。3.2.6.6暂停工作时，吊钩应起到最高处，小车拉到最近点，大臂按顺风向停置。为确保工程进度与塔机的安全，各塔机必须随工程需要确保驾驶室内有塔机司机值班交班、替班人员未当面交接时不得离开驾驶室，交接班前应认真做交接班记录。3.2.6.7故障时需采取临时措施。如遇突然停电或故障使塔吊大臂朝向影响周围塔吊作业，为减少碰撞危险，要用手动装置调整大臂朝向后在回转齿圈处高置障碍固定大臂，无手动回转装置只能主进先固定大臂，但周围塔吊要避让该塔。3.2.6.8须采用的措施。塔司要经常检查塔吊回转制动要可靠，一般风力条件下应能控制大臂，当风力达5级，要及时索好大臂停止作业，当有雾雨及夜间照明不良时停止作业。3.2.6.9必须严格按照说明书规定的各回转半径起吊的重量运行严禁超载，吊钩与所吊重物的中心位置基本垂直，不准斜吊重物。在吊装作业中，严格执行“十不吊”：1指挥信号不清不吊；2雨雪大风恶劣天气不吊；3、零散物品无容器或捆扎不牢不吊；4、吊物上站人或吊物下有人不吊；5、埋在地下的物件不吊；6、吊物重时不明或超载不吊；7、斜牵斜挂不吊；8、现场光线阴暗看不清起落点不吊；9、安全装置失灵或有异常情况不吊；10、违章指挥不吊。4保证工程进度计划的总体措施公司充分认识到本项目的重要性，特组建具有丰富现场管理经验的、强有力的经理部。在经理的统一领导下，精心组织、精心安排。提倡前道工序为后道工序服务、与其他分包方互相协调的思想，在保证工程质量的前提下，用下列措施来保证投标工期的实现。4.1施工单位劳动力的投入是保证工期的关键，因此当本工程的工作面一旦形成，立即按序调集劳动力，并按总进度的控制，做好后备劳动力的调集工作。在施工高峰时，视具体情况统一调度机械设备与劳动力。4.2用施工进度的三级动态管理来保证工期进度的措施。由公司制定一级进度计划(施工总进度控制计划表)、经理部编制二级进度计划(各分部项工程每月进度计划)、施工单位编制三级进度计划(周计划或旬计划)。三个计划要求总体衔接、稳定平衡，通过信息反馈，对计划实施的全过程作有效的动态控制。月计划、周计划的编制，必须具体、详细，要有较高的客观实际性，还要有实在的可行性。4.3经理部每周召开一次施工现场会议(邀请施工、监理单位及各配合单位等参加)，对施工中出现的问题进行处理，并对月、周计划加以调整：工期延误需采取赶工措施，工期预留空间大的需及时插入其它工序施工，减少窝工现象。4.4根据工程特点及工作面的部署，强化材料设备部门人员组成，材料提前配齐配足，便于加快施工进度。4.5为有效地缩短工期，原则上应经常加班作业，根据工程进度安排，全体施工人员与管理人员取消节假日、休息日，每天工作时间在8-10小时，特殊情况时，连续24小时施工。4.6各类机械设备必须专人操作、精心维修，确保正常使用，以满足施工进度的实际需要。这是保证工期的必备条件。4.7充分利用经济规律及其杠杆作用，有效地调动基层管理积极性。所有管理人员的经济利益按实际进度的完成情况进行分段兑现奖罚。4.8组织公司内部的高级技术力量，对本工程实行轮检， 听出实际的整改问题，由施工单位具体落实，并针对完成时间及完成产品的质量情况，给予优奖差罚，切实提高工程质量同时加快施工进度。4.9项目部管理人员认真学习所签订的合同文本，全面理解和掌握合同文本规定的要求。在工程实施中，以合同文本为依据，自始至终贯彻执行到项目管理全过程，确保工程优质如期完成。4.10以合同规定的建设范围的工程质量、工期、安全、文明施工等要要求为原则，我公司编制详细、完善的项目管理规划，经我公司顾问团审核后，进行实施。4.11以合同规定的总工期要求，我公司根据现场实际情况编制本工程施工总进度网络计划，以此有效地以工程进度进行总控制。4.12以总工期为依据，我公司工程部根据现场实际情况编制分阶段实施计划(施工准备计划；劳动力进场计划；施工材料、设备、机具进场计划、分项分部施工进度计划等。)，在优选施工单位的前提下，结合施工单位所提供的各项施工进度计划，认真分析计划的可行性，确保在协议约定的时间内保证社区居民回迁。4.13将合同条款要求，分解纳入相对的施工单位合同中，对质量、工期、安全、文明施工等完全处于承包控制范围之中，确保工程如期完成。4.14施工过程中各类工作联系，除必要口头通知外，项目部一律以书面指示，及时以给各工作班组执行。六、保证工期的管理与组织措施1管理组织机构建立、健全各级管理组织机构，全面全过程地完成管理、监控项目建设，管理上做到“横向到边、纵向到底”，全面协调各专业施工项目的深化设计、材料采购加工、现场施工等各道工序，使项目建设始终在有序的控制状态下进行。在各级管理机构中，配备具有丰富施工实践经验和较高专业理论水平的高级专业技术人员和管理人员。确保机构的每个部门都能高效、专业地为项目建设服务。优选各路能征善战、建制齐全、技术熟练的施工队伍，多个工作面同时展开作业。在各作业队伍间形成竞争与协作相结合的良好氛围，使其能优质、高效地按期完成。2完善的计划保证体系建立完善的计划保证体系是掌握项目管理主动权、控制施工生产局面，保证工程进度的关键一环。本项目的计划体系将以施工总进度计划为总体实施计划，以月、周、日计划为具体执行计划，并由此派生出设计进度计划、专业分包招标计划和进场计划、技术保障计划、商务保障计划、物资供应计划、质量检验与控制计划、安全防护计划及后勤保障一系列计划，使进度计划管理形成层次分明、深入全面、贯彻始终的特色。3人、材、物保证资源配置3.1在本工程上，将委派施工过类似工程、具有大型工程管理经验和能力的一级优秀项目经理和从事项目管理的各类专业人员组成项目工程部，以最大程度地满足本工程的需要。3.2我们除具备强大的总部对项目实施和管理进行支撑、服务和控制外，还具有各类齐全、实力强大的专业化公司所形成的施工保障能力，同时具备组装和组合社会优良资源的经验和能力。3.3我们具备良好的资信、资金状况和履约能力，被授予“重合同、守信誉”单位，企业具有“AAA级信用等级”。具备丰富的工程项目策划、管理、组织、协调、实施和控制的经验和水平，在该工程上不折不扣地实行专款专用，多年来，我们所形成的项目管理和运作模式广为业主和用户认可。3.4我们本身拥有强大的施工机械设备资源，包括各类齐全、性能先进的各类施工机械设备、测量仪器设备、检验试验设备，能满足大型复杂工程的需要，具体细化如下：3.4.1施工单位劳动力配置合理安排各工种的劳动力进入现场。必要时，实行两班倒昼夜连续施工（办理夜间施工许可证），进入现场后优化工人的技术素质，确保总工期的实现。3.4.2材料配置加大投入、减少周转：地下室顶板模板、支撑体系配置两层同时使用的用量，竖向小钢模配置2个大施工区同时使用的用量，并将视进度的情况调整用量。3.4.3机械配置现场布置8台塔吊，4台混凝土输送泵；场内加工区布置成套钢筋加工设备，成套模板加工设备等，并在现场组织专人负责对机械设备进行维修保养，保证设备的正常运转。3.4.4资金配备根据施工实际情况编制月度进度报表，根据合同条款申请工程款，并将工程款合理分配人工费、材料费等各个方面，使项目能顺利进行。3.4.5后勤保障后勤保障人员要作好生活服务供应工作，重点抓好吃、住两大难题，食堂的饭菜要保证品种多、味道好，同时开饭时间要随时根据项目进度进行调整，夏季做好防暑降温保障，冬季做好取暖保障。4合理安排各工序，提前插入地面、回填施工。正如前面施工进度计划所叙，本工程结构采取分阶段验收，以保证回填、地面施工能提前插入，在我们已编制的计划内，根据各工序的专业特点，统筹安排了各工序的合理穿插，从而为竣工赢得时间。5施工单位管理的保障5.1采用内部上岗竞争制信誉良好、技术水平高的优秀班组是保证工程按期完成的基本条件，本工程拟通过内部比武的方式在施工单位中选择成绩较好、思想素质高、纪律作风强的自身内部作业班组，以确保工期目标的实现。5.2发挥综合协调管理的优势，对各施工单位进行有效的组织、管理、协调和控制。我们将以合约为控制手段，以总控计划为依