（金融学专业论文）论住房按揭保证保险及其在我国的可行性.pdf

摘要 从保险公司承保风险的角度看，按揭保证保险是按揭保险中的一个重要门 类。住房按揭保证保险对于购房者、金融机构、社会经济有着诸多方面的积极意 义，特别是对于解决我国“夹心层”住房难的问题是一个值得探索的解决思路。 参考国外较为广泛采用的经营方式，本文详细介绍了住房按揭保证保险的技术特 点，同时对于该产品在我国开展的可行性进行了分析，最后给出了实施路径建议。 关键词：住房按揭保证保险，借款人，风险 a b s t r a c t f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fi n s u r a b l er i s k s ，m o r t g a g eg u a r a n t yi n s u r a n c e ( o rm if o rs h o r t ) i sa ni m p o r t a n tc a t e g o r yo fi n s u r a n c ea b o u tm o r t g a g e m ih a sp o s i t i v ee f f e c t so nh o u s e p u r c h a s e r s ，f m a n c i a li n s t i t u t i o n sa n ds o c i a le c o n o m yi nm a n ya s p e c t s f u r t h e r m o r e ， i t sas o l u t i o nw h i c hi sw o r t he x p l o r i n ge s p e c i a l l yf o rs o l v i n gt h ed i f f i c u l t i e si nt h e h o u s i n gp r o b l e mo fs a n d w i c h - c l a s si nc h i n a r e f e r r i n gt ot h em a n a g e m e n ts t y l e w i d e l ya d o p t e di nf o r e i g nc o u n t r i e s ，t h i sa r t i c l ee x p l a i n st h et e c h n i c a lc h a r a c t e r i s t i e so f m i ，a n a l y z e st h ef e a s i b i l i t yo ft h i sp r o d u c tp r o m p t i n gi no u rc o u n t r y , a n df i n a l l yg i v e s s u g g e s t i o n so ni m p l e m e n t a t i o nm e t h o d s k e y w o r d s ：m o r t g a g ei n s u r a n c e ，b o r r o w e r ，r i s k s u 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明。 学位论文作者签名：薹拔沙7 年歹月，e l学位论文作者签名：唣万欠沙7 年歹月， 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名：鼍祛 导师签名： 、， 万形 矽卵年j 7 月rf 日 砂j ：7 年广月川日 第1 章引言 “住房难”是我国现代化建设中社会普遍关注的首要民生问题之一，特别是 夹心层“住房难问题突出，社会各界对解决住房难问题见仁见智，针对很多夹 心层主要是无力承担较高的首付的情况，引入“住房按揭保证保险”制度不失为 一个可行的选择。但目前正值美国次贷危机演化为世界经济动荡之际，按揭贷款 市场风险被视为重要风险源，如何在加强内需推动、扩张信贷规模的同时有效控 制风险成为金融界高度关注的话题，“住房按揭保证保险”对于解决这一个两难 问题也具有积极的作用。事实上，住房按揭保证保险业务在国外已经有了非常漫 长的发展历史，并在社会经济中发挥着非常大的作用，本文试就此类住房按揭保 证保险( 本文简称为按揭保证保险) 的发展情况和技术特点等进行简要介绍并结 合中国实际探索实施的可行性及路径。 住房按揭保证保险不同于市场上常见的按揭相关保险。从保险公司承保风险 的角度看，根据保障对象的不同，按揭保险一般分为三类：按揭抵押物保险、按 揭人身保险、按揭保证保险。按揭抵押物保险即以抵押物为保险标的的一般财产 保险，主要承保抵押物由于保险事故发生而导致物质损失使银行的抵押权益遭受 损失，我国风行十余年的房贷险即属此类，近年已经逐渐弱化；按揭人身保险， 从承保风险来看，近似于意外伤害保险或者定期人寿保险，当借款人由于身故或 残疾丧失劳动能力时，保险公司给付保险金使贷款得以顺利偿还，个人贷款抵押 房屋综合保险条款中的还贷保证保险以及很多借款人意外保险( 将受益人设定为 银行) 等均可以提供此方面的保险保障，有时其也以保证保险的面目出现，但从 实际承保的风险来看，与本文要具体谈到的按揭保证保险完全不同。按揭保证保 险是承保借款人因为种种原因( 失业、丧失还款意愿等) 无法按照贷款合同要求 偿还贷款而可能对银行的贷款造成的损失风险，按揭保证保险是对借款人信用的 担保。 我国曾经针对汽车信贷开办过的保证保险，与住房按揭保证保险均属于保证 保险，但汽车消费信贷违约率大大超过保险公司的预想，不得不全面暂停办理。 对于“车贷险”经营教训的科学总结对于我们有效规避住房按揭保证保险经营风 险，将有积极的意义。 第2 章按揭保证保险概念及产生背景 2 1 按揭保证保险的概念 住房按揭保证保险是保证保险的一种。保证保险是商业信用和银行信用普遍 发展的结果，是市场经济发展到一定程度的产物。在美国，保证保险是指为未能 在特定的时间内执行某种特定的行为而提供经济补偿的保险合同。我国保险法中 没有涉及保证保险的规定，但保监会1 9 9 9 年在关于保证保险合同纠纷的复函 ( 保监法( 1 9 9 9 ) 1 6 号) 中对保证保险提出了一个比较明确的定义：“保证保险是财 产保险的一种，是指由作为保证人的保险人为作为被保证人的被保险人提供担保 的一种形式，如果由于被保险人的作为或不作为不履行合同义务，致使权利人遭 受经济损失，保险人向被保险人或受益人承担赔偿责任。”这个定义将保证保险 归为财产保险的一个种类，把债务人定位为被保险人，以债务人不履行合同义务 而致使权利人遭受经济损失为保险事故，明确了保证保险的损失补偿功能，当被 保险人不能履行与权利人签订的合同所规定的义务，给权利人造成经济损失时， 由保险人按照其在保险合同中的承诺向被保险人或受益人承担赔偿责任。 最高人民法院2 0 0 3 年关于审理保险纠纷案件若干问题的解释( 征求意见 稿) 第三十四条明确：“保证保险合同是为保证合同债务的履行而订立的合同， 具有担保合同性质。保证保险法律关系的当事人为保险人( 保险公司) ，权利人 ( 债权人、受益人) ，投保人( 合同的债务人、被保证保险人) 。”第三十六条：“人 民法院审理保证保险合同纠纷确定当事人的权利义务时，适用保险法，保险法没 有规定的，适用担保法。 这一司法解释虽未正式颁布，但也表明了最高院对保 证保险性质的意见和对纠纷的处理原则。 住房按揭保证保险是对借款人信用提供担保的保险，承保借款人因为种种原 因( 失业、丧失还款意愿等) 无法按照贷款合同要求偿还贷款而可能对银行的贷 款造成的损失风险。与国内按揭保证类保险产品对全部贷款金额提供保障的设计 思路不同，目前国外操作较为成熟的住房按揭保证保险大多只对一定抵押率之上 部分的贷款提供保障，这样一方面在满足银行风险管理要求的同时避免诱发道德 风险，另一方面将保险费率控制在借款人易于接受的较低水平。 2 2 2 按揭保证保险的发展历程 按揭保证保险( 一般称为m o r t g a g ei n s u r a n c e ) 最早出现在商业信用发达的美 国。1 0 0 多年前，美国纽约州批准成立了第一家按揭保证保险机构。2 0 世纪2 0 年代，纽约曾涌现出5 0 多家私营按揭保证保险公司。在开展住房抵押贷款业务 的初期，贷款机构为了规避风险，曾设定非常苛刻的贷款条件，首期付款的比例 高达商品房总价格的3 0 一4 0 ，而且住房抵押贷款的期限只有1 0 1 2 年，这些 条件使房地产业和金融业的发展受到了严重的限制。但即使是在这样严苛的条件 下，开展住房抵押贷款的金融机构不能按期收回贷款的风险仍然很大。尤其是 1 9 2 9 年始至1 9 3 3 年美国经济大萧条期间，大批房屋被迫出售，房屋价格急剧下 跌，美国按揭保证保险公司全部倒闭。为了对中低收入家庭购房予以支持、稳定 房地产市场，切实解决民众的住房问题，美国于1 9 3 4 年通过了联邦住房法案， 成立了美国联邦住宅管理局，以政府信誉为房贷提供保险。当住房抵押贷款借款 人无法偿还贷款时，由联邦住宅管理局代为偿还，从而保证金融机构所发放的贷 款的本金和利息能够得到顺利清偿。这项措施大大提升了金融机构发放房屋抵押 贷款的信心，住房抵押贷款等金融活动以及萧条的房地产市场又重新活跃起来。 但是，由政府提供的保险毕竟数量有限，不能满足所有住房抵押贷款人的需 要，而且审查的程序比较繁琐，要求的条件也较为苛刻，再加之房地产业的快速 发展给私营保险公司提供了发展住房抵押贷款保险业务的契机，许多私营保险公 司纷纷开展了按揭保证保险业务，他们不仅仅从事住房抵押贷款的保险，还开展 其他类型的按揭保证保险业务。2 0 世纪5 0 年代，美国私营按揭保证保险行业复 苏。1 9 5 7 年，美国威斯康星州出现了第一家专门为非常规抵押贷款( 贷款额超过 房价总额的8 0 ) 提供保证保险的保险公司，从而形成了政府保险机构与私营保险 公司相辅相成的混合经营模式。 同时，加拿大、澳大利亚、荷兰等国也借鉴美国在住房抵押贷款保险方面的 成功经验，开始出现政府资助的按揭保证保险机构。2 0 世纪8 0 年代，评级机构 开始进行按揭保证保险公司的评级。9 0 年代后期，公立和私营按揭保证保险扩大 到全球范围。进入2 l 世纪后，很多发展中国家开始了探索启动公立按揭保证保 险计划。迄今为止，全球约有3 0 多个国家设有按揭保证保险计划或类似制度。 第3 章按揭保证保险的意义 保险是对客观存在的未来风险进行转移的有效手段之一。按揭保证保险因为 对按揭信贷风险防范的最大化而在国外普遍应用，它的出现改变了按揭行业的经 营格局，其对于各方面的意义主要体现在： 3 1 办理按揭保证保险的普遍意义 ( 一) 按揭保证保险对于借款人最大的作用是提高了按揭贷款借款人的信用 等级，使购房者获得了降低首付款比例、延长还贷期限等利益，得以通过较少的 现金支付较顺利地实现住房购买，提早实现居者有其屋的梦想，从实质上解决了 一些购房者的住房问题； ( 二) 对于贷款经营者( 主要是各类银行) ，按揭保证保险能够有效降低其 经营过程中面临的主要风险，提高信贷规模，增加利润来源。 按揭贷款过程中，虽然贷款是以所购的住房作为抵押的，但贷款本身仍面临 着不少风险，主要有：违约风险( 如借款人由于种种原因无法还款，抵押房地产依 法处分后不足清偿等) ；抵押物灭失或损毁风险；流动性风险( 如抵押物在变现过程 中的损失，如银行付出的律师费和拍卖手续费) ；利率风险、通胀风险等。当房屋 不动产的价格处于不断上升期时，上述风险一般不易暴露；但当整个经济萧条或 者房地产价格进入下降通道，上述风险很可能集中爆发，导致银行不能收回贷款。 按揭保证保险的开展，能够有效降低和分散违约带来清偿不足及流动性风险 导致的银行损失，也能间接回避利率风险。因此按揭保证保险对于转移银行风险、 保证银行利润、稳定银行经营成果具有非常积极的作用。 由于巴塞尔协议等银行监管制度的限制，银行的单笔放款规模比例一般控制 在抵押物评估价值的7 0 8 0 以内，而较高的首付极大限制了按揭市场规模扩张， 通过按揭保证保险的开展，银行得以大幅扩大贷款对象范围，提升贷款比例，扩 张信贷规模，增加银行盈利来源；同时按揭保证保险，通过风险缓释提高银行的 资本充足率以满足新巴塞尔协议的相关要求，确保银行面向未来的发展性。 ( 三) 对于保险公司，按揭保证保险为保险公司打开了一个新的业务领域， 开辟出另外一个广阔的市场空间，丰富了保险产品结构，扩大保险经营范围和规 模。保险公司涉足此类业务，能够通过精算等手段，运用保险的风险承担机制， 4 采取收取保费的形式把风险最终分担给众多投保人，同时通过保险公司自身协议 分保、临时分保等风险控制和转移操作，参考巨灾风险处理手段，对风险进行控 制。若同时能够与目前我国正在大力推广的农险类似，得到政府政策倾斜和费用 扶持，按揭保证保险将在较短时间内得到较大发展。 ( 四) 对于房地产相关产业，按揭保证保险将带动购房交易量上升，进而带 动房地产、建筑、建材等相关行业的繁荣，促进就业，拉动经济增长。 ( 五) 对于资本市场而言，按揭保证保险的实质是一种信用升级，按揭保证 保险的介入为信贷资产证券化以及二级市场的繁荣奠定了基础。 ( 六) 对于政府而言，在一定程度上解决了公众住房问题，减轻了政府压力， 保证了社会稳定，同时按揭保证保险也维护了金融行业、房地产市场的稳定，能 够扩大内需，降低经济波动的影响，从而护航整个国民经济的稳定发展。 3 2 按揭保证保险的开办将对我国市场产生积极影响 按揭保证保险对我国经济的正面影响也是显而易见的，除上述优势外，还将 有以下积极影响： ( 一) 按揭保证保险将成为解决我国目前“夹心层”住房难问题的有效手段 之一。就我国目前看，由于房价高企，住房难的社会呼声非常高。住房公积金制 度虽然给公众购房带来一些便利，但是这项制度主要使高收入家庭获益。随着经 济适用房、两限房、廉租房等宏观调控手段的陆续出台，在一定程度上解决了低 收入家庭的住房问题，但是另外一个群体“夹心层 住房难的问题就更为凸显。 夹心层是有一定购房能力但是又不够强的社会群体，以青年人居多，这些人年收 入超出了“低收入 范围，无法享受政府经适房等优惠住房，但是也无力购买价 格高昂的商品房。鉴于相当多的“夹心层 主要是由于缺乏足够的首付款资金而 无力购房，而这些人多为城市白领，未来的成长潜力非常大，因此推出按揭保证 保险制度，对于帮助这些人降低首付，早同购房，不啻为可行的制度创新。考虑 到这些人未来的成长性，按揭保证保险实施风险也是可控的。 ( 二) 按揭保证保险将有利于我国按揭抵押贷款证券化、促进金融创新。房 地产的发展离不开金融业的支持，一直以来我国房地产业的融资渠道主要是以银 行贷款为主，但按揭贷款期限较长，增加了银行资产流动性的风险。开展按揭贷 款证券化是化解这一风险的有效途径。所谓资产证券化是指将按揭贷款通过在资 本市场发行债券的方式予以出售，以获取融资，它增加了银行资产流动性，扩大 了银行信贷规模，拓展了房地产业的资金来源，有利于构建良好的房地产运行机 制。资产证券化作为一种金融产品在发达国家使用十分普遍，美国一半以上的抵 押贷款都是靠发行资产证券提供的。按揭保证保险能够使抵押贷款信用升级，有 效降低银行发放贷款的风险，使得抵押贷款成为一种更为优质的资产，有利于资 产证券化的推行，构建更为合理的房地产金融体系。 目前在按揭保证保险业务非常发达的美国，次贷危机正在蔓延，成为全球经 济下滑的导火索。但回顾美国次贷危机发生的过程，问题的根源并不在于证券化 本身，而是主要在于缺乏有效的风险防范、约束监管机制和责任追究机制。整个 市场上各个环节都存在着大量的风险隐患，如贷款经纪以及贷款公司为扩大贷款 发放规模把由于审贷不严或贷款资料造假，从而把钱贷给根本没有还款能力的借 款人；有选择地聘请能够将房价高估以扩大贷款规模的房屋估价师；同时估价师 为争取更多业务不得不有倾向性地对房屋价值予以高估；评级机构基于错误的理 念或者有严重缺陷的数据模型进行风险评级；缺乏有效监管的c d s 产品异化为信 用保险合约买卖双方的对赌行为，成为投机工具对市场缺乏有效监管，市场 上各个主体对风险视若无睹地经营业务、事后又缺乏明确的责任追究机制，是此 次次贷危机暴露出来的巨大漏洞，也是我们必须从中汲取的重要教训。 第4 章按揭保证保险的基本技术特点 4 1 偿还率与抵押率 按揭保证保险出现的根本起因在于改善信贷风险，弥平银行信贷抵押率与购 房者首付承受能力之间的缺口。对于银行而言，审核判断贷款购房者的还贷风险， 有两个核心指标，一个是按揭申请人( 或借款人) 的定期还款数额与定期家庭收入 之间的比率( 偿还率) ；另一个是借款人的借款总额与住房的市场评估价格之间的 比率( 抵押率，又称担保价值比l t v ) 。偿还率越低，即定期还款数额占该时期内 家庭收入比重越小，说明贷款人还款能力越强，反之如果偿还率过高就很难拿到 贷款。而抵押率是用于衡量在申请人不能按期如数偿还按揭本息的情况下，其抵 押房产为贷款机构提供的保障程度。抵押率l t v 的一般计算方法为：贷款总额 房产市场评估价值。房产市场评估价值不等同于实际买入价格，而是由贷款机构 6 委托专业人士估算出一个价值，它可能高于实际买价，也可能低于实际买价。抵 押率越低，贷款机构收回贷款的安全性就越高，反之安全性就越低。不同的国家 对于抵押率的标准有所区别，一般来说，抵押率高于7 0 的按揭被视为高风险按 揭。 而与此同时，3 0 或者更高的首付比例对于很多购房者而言成为非常大的负 担。这时按揭保证保险应运而生，通过对超过一般抵押率以上部分的按揭提供保 险保障，购房者得以获得8 5 、9 5 乃至更高的贷款比例，实现以小额首付购买 住房的目的。 4 2 按揭保证保险的技术特点 4 2 1 承保风险及除外责任 承保风险和除外责任是一个保险合同的核心所在。一般而言，按揭保证保险 所保障的风险主要包括：借款人丧失还款能力( 如失业等) 或意愿、房屋市场价 值损失( 有可能是经济衰退、经济危机、房地产市场风险等因素造成的) 等，风 险内容较广，涵盖了市场风险、经济风险以及信用风险等。而对于目前我国保险 市场上通常包括的对房屋的物理损害、借款人死亡或残疾的风险一般明确为除外 责任，除此之外，一般还将下述风险作为除外风险：贷款管理者的工作失误、欺 诈、政治风险、房屋产权无法确立、环境风险等。当然，由于各国在操作流程上 区别较大，在保险责任上也相应会有所差异。 4 2 2 开办渠道及核保要求 由于发放住房贷款过程中，银行对投保人的资信信息更容易获得，按揭保证 保险一般由银行代为办理，借款人申请贷款时，如果同时申请按揭保证保险，银 行将按照按揭保证保险公司提出的核保要求对投保人资质进行审查，符合资格的 方可向其提供按揭保证保险和贷款，保险公司与银行签订合作合同，定期结算， 并且对银行的审查工作进行抽查。一般来说，按揭保证保险的承保通常要求贷款 的房产必须为业主或借款人自住，首期付款须为借款人自有资产而非借贷，另外 对于物业类别、楼龄、借款年限等均有一定限制。 7 4 2 3 保险限额 通过购买本文所述的按揭保证保险，借款人的借款比例可由房屋市场评估价 值的7 0 上升至9 5 甚至更高，个别地方甚至高达1 0 0 ，一般原7 0 以内部分 的贷款风险仍由银行承担，保险公司仅针对新增贷款部分提供保障。 具体操作方面，保险公司主要有三种承保方式。 以房屋价值1 0 0 万元，贷款比例从7 0 上升至9 5 为例： 第一种承保方式为固定金额承保，即保险公司的保险金额为贷款比例从7 0 上升至9 5 部分，对应的金额为2 5 万元，随着借款人不断还贷，保险人的保险 金额维持不变，始终为2 5 万元，而银行的自担风险部分逐渐降低，这种方式保 险成本较高，欧洲国家采用较多。 第二种承保方式为固定比例承保，即保险金额占贷款金额的比例维持不变。 上述案例中保险公司的初始保险金额为2 5 万元，银行的初始贷款金额为9 5 万元， 保险金额占贷款金额的比例为2 6 3 2 ( 即以保险金额2 5 万元除以贷款金额9 5 万 元) ，随着贷款的不断偿还，保险公司承担的责任数额逐步降低，但其占比始终 为未偿还贷款金额的2 6 3 2 ，这种方式为美国所采纳。 第三种承保方式为递减式承保，随着贷款的偿还，首先是保险公司承担风险 逐渐降低，而银行风险暂时维持不变，当借款人偿还到一定额度后，按揭保证保 险的保险金额降为0 ，保险结束。上述案例中，如果采用递减方式承保，保险公 司承担的风险开始为2 5 万元，随着借款人还款而不断降低，同时银行风险维持 不变；当借款人偿还完2 5 万本金后，总贷款额还剩下7 0 万，即贷款比例降至7 0 后，保险公司不再承担保险责任，其后，银行自担风险随贷款的不断偿还、贷款 额逐渐减少而降低。这种方式使得房价的7 0 部分成为一个保险公司固定不予赔 偿的额度，其实质是一个固定免赔额的承保方式。在这种承保方式下，保险公司 承担的风险最小，保险成本也最低，目前我国香港保险市场即采纳此种方式。 考虑到我国实际情况，采取上述第三种承保方式更加合适。从我国金融行业 机构实力来看，相比保险公司的资产规模，银行实力普遍优于保险公司的实力。 同时，目前实际操作中，银行风险自担部分可以通过按揭抵押物保险、按揭人身 保险等手段予以较好的风险控制，并不需要保险公司方面承担过多风险。另外， 由于按揭保证保险一般由银行代为办理，承担更多的风险有利于敦促银行更好地 对借款人资质予以更细致更负责任的审核，以避免类似汽车贷款保证保险的情况 8 发生。以往汽车贷款保证保险高违约率的发生，一方面保险公司承接了过多的风 险，而受公司内部人员、经验等实际因素的制约，保险公司对借款人资质审核工 作力度较弱，对银行非常依赖，有些人员甚至认为根据双方的合作合同，贷款审 核工作本来就属于银行方面的工作范畴；另一方面不承担风险的银行却担负着借 款人资质的审核工作，有些银行员工甚至认为只要借款人不还款，保险公司就应 该赔偿，为了扩大贷款规模，提升自己的业绩，银行贷款审核人员往往很大程度 上放松了贷款审核的标准。另外，第三种方式由于保险公司承担责任的期间最短， 因此保险公司风险较低，保险费也相对低廉，便于借款人接受和市场推广。因此， 采取第三种承保方式即递减式承保更适合我国国情。 4 2 4 保险费率 按揭保证保险的保费一般按照总贷款金额的一定比例计收。如同任何其他保 险产品一样，按揭保证保险费率的确定需要考虑多种因素，要保证收费水平可以 抵御严重经济衰退时的损失，同时兼顾借款人支付能力。保险费率结构中一般将 按揭比例、按揭期限、缴费方式等作为调整因素。由于各国按揭保证保险计划的 内容及经济环境的差别较大，费率水平也有显著差别，波动范围从o 4 到5 。 4 2 5 保费支付 在目前的国际保险市场上，保费的支付形式是比较灵活的，趸缴及期缴的形 式均有，有的地方还可以将保费纳入起始贷款金额从而随房贷一同缴还。如发生 提前还贷，按揭保证保险也可以相应退保。 4 2 6 赔偿的确定 不同承保方式的按揭保证保险的理赔在流程上也不尽相同，一般要求在银行 执行抵押房产之后，保险公司根据银行的实际损失和保险金额确定赔偿金额。 以房屋价值1 0 0 万元，采用上述第三种承保方式即递减式承保，贷款比例从 7 0 上升至9 5 ，即初始贷款总额为9 5 万元的情况为例： 案例a ：赔案发生时，贷款余额尚有9 0 万元，标的房屋拍卖价格为7 0 万元， 其间发生了逾期利息、各种手续费用和法律费用等共计l o 万元，此时银行方面 9 总净损失3 0 万元。由于赔案发生时借款人已支付了5 万元贷款，按揭保证保险 此时的保额为2 0 万元，因此，保险人支付的赔款金额为2 0 万元。在本案中银行 最终损失为：未收回贷款余额9 0 万元+ 逾期利息及各项费用支出1 0 万元标的拍 卖回收款7 0 万元保险赔款2 0 万元= 1 0 万元。 案例b ：如果上例中其他条件不变，而标的房屋拍卖价格升至8 0 万元，此时 银行总净损失2 0 万元。按揭保证保险此时保额为2 0 万元，保险公司仍需支付赔 款金额2 0 万元。则本案中银行最终损失为：未收回贷款余额9 0 万元+ 逾期利息 及各项费用支出1 0 万元标的拍卖回收款8 0 万元保险赔款2 0 万元= 0 元。 案例c ：如果案例a 中其他条件不变，标的房屋拍卖价格升至1 0 0 万元，此 时银行总净损失为0 ，虽然此时按揭保证保险保额为2 0 万元，由于被保险人银行 没有损失，因此不必赔付。 案例d ：如果赔案发生时，贷款余额仅剩下7 0 万元，即此时借款人已偿还 银行2 5 万元，在递减式承保方式下，此时按揭保证保险保额为o ，保险公司不再 承担保险责任，无论银行损失是多少，保险公司都不支出赔款。 数据对比如下表所示： 项目案例a案例b案例c案例d 贷款余额 9 09 09 07 0 逾期利息、法律费用等 1 01 01 07 房屋拍卖价格7 0 8 0 1 0 06 0 总净损失 3 02 0o1 7 按揭保证保险赔偿金额 2 02 00o 贷款银行净损失 1 00o1 7 赔偿金额的确定是与承保方式紧密相连的。上述四个案例，是按照递减式承 保方式计算的，如果是其他承保方式，赔款计算方式不同，有可能得出不同的赔 偿金额。 除了上述针对单笔贷款的按揭保证保险，还有面向多笔贷款的按揭支持证券 层面上的保证保险产品，如按揭资产池保险、按时还款现金流保险等产品，这些 已经进入证券保证保险的范畴，在此不予赘述。 为保证按揭保证保险公司的稳定经营，进而保障银行业的安全，很多国家在 监管方面都设定了很多限制，包括进行一定比例的再保险安排，设立专项准备金 等，很多国家均采用公立按揭保证保险公司的形式进行操作，而且在存在私营按 1 0 揭保证保险的地区，几乎无一例外的有一家政府发起的按揭保证保险计划作为其 1 上1 日u 身。 第5 章影响按揭保证保险的风险因素分析 按揭保证保险所面对的风险就是按揭购房中借款人的信用风险，因此按揭保 证保险商所需要思考的问题与银行所要关注的要素在一定程度上是重合的，但也 有不同。按揭保证保险需要应对的主要风险包括： 5 1 社会经济运行风险 ( 1 ) 经济周期风险。住房按揭贷款普遍期限较长，其安全性是建立在城镇 居民人均可支配收入能够稳定增长的基础上。宏观经济环境的变化一方面可能造 成房价的下降，另一方面可能造成个人收入的缩水，这都会导致借款人还贷意愿 下降或还贷能力下降，从而使贷款面临风险。 ( 2 ) 房地产行业波动风险。相对于宏观经济，房地产行业有相对独立的发 展周期，房地产行业蓬勃发展阶段，房价不断上涨，购房者违约可能性低，即便 违约，通过拍卖房屋，贷款也能够获得充分保障；反之在房地产萧条阶段，房屋 价格下降，就会诱发借款人放弃还款的行为，同时还会面对变现能力下降的局面。 按照70 的按揭贷款比例，则当房价下降接近甚至超过3o 时，按揭贷款就 会有损失的风险，一旦房地产泡沫破裂，就可能引发大量的坏账。 ( 3 ) 利率风险。按揭贷款利率升高必然会导致借款人负担加重，还贷能力 可能不足，因此就可能导致欠贷风险上升。 ( 4 ) 宏观经济政策风险。国家各项宏观经济政策都可能对整个经济运行、 房地产行业发展、利率水平、个人收入等造成直接或间接影响，从而影响到还贷 能力和还贷意愿。 面对上述社会经济运行风险，按揭保证保险的经营者必须有较高的宏观敏感 性，对于经济走势保持密切关注，并有针对性地调整核保政策，合理控制核保尺 度与保险责任范围，从而有效地降低可预期的宏观经济变化带来的信贷风险。另 外，经济环境的变化还往往集中体现在部分行业而不是所有行业，因此有必要在 经营中针对不同行业进行市场细分，对涉及不同行业从业人员的借款项目采用差 异化的核保标准，从而有效地识别并管理不同的风险。 5 2 购房借款人风险 ( 1 ) 诚信风险。例如能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大，贷款人 通过非正常手段得到贷款，恶意逃欠贷款等。 ( 2 ) 还款能力风险。按揭贷款大多期限较长，在这段时间中，个人资信状 况面临着很大的不确定性，因经济波动、家庭、工作、健康等原因造成收入水平 和个人支付能力下降等情况很容易发生。 ( 3 ) 投机风险。如购房人购房主要目的为房地产投资，则当房地产市场发 生波动或出现收益更为可观的投资机会时，都可能诱使借款人放弃还款。 5 3 银行风险 ( 1 ) 业务管控风险。银行由于全过程监管控制存在薄弱环节，风险管理机 制不健全，或者是各项规章制度执行不彻底，审贷不严格等可能使按揭业务整体 风险水平提高。另外，贷款发放后的跟踪监控不足也使得一些投机行为得逞。 ( 2 ) 道德风险。银行工作人员为扩大业务量而降低审贷标准，甚至个别人 员与借款人恶意串通，已经给银行带来很大的损失，在有按揭保证保险介入的情 况下，发生这种情况的可能性更大。 ( 3 ) 行政司法环境风险。在房产转贷、抵押信息查询、拍卖等各个环节， 在我国不同地方，由于相关行政机构、司法部门甚至法律法规不能给与足够的支 持，存在这样那样的困难使得实践中贷款的某些风险难以控制。 5 4 按揭保证保险公司业务的管理风险 按揭保证保险需要对按揭行业进行充分分析，在掌握充足数据的基础上，制 定费率标准，确立核保要求，并在经营中严格执行定期抽查。另外还必须对整个 经济环境和房地产行业的变化有充分的预见，沉淀充足的准备金以应对萧条期的 大量赔付。但实际上，良性发展环境往往消弭掉当事人的警觉，即便保险公司也 不例外，从历史上按揭保证保险行业的几次起落就可以看到在繁荣期，保险公司 1 2 过于乐观地估计了形势，同时受制于激烈的市场竞争压力，放宽承保约束，给后 来全行业的危机埋下了伏笔。 另外，如前所述，由于还贷率与宏观经济息息相关，因此按揭保证保险在经 济稳定时赔付率非常低，而在经济动荡时则面对系统性的崩溃，赔付率可能非常 之高，这一点的风险特征有些类似巨灾风险，因此，在计提准备金、日常考核等 方面应当有特殊的安排与要求。如果不能进行合理的长期规划，那么按揭保证保 险本身是缺乏稳定性和可靠性的。 5 5 按揭保证保险公司的整体经营风险 一般而言，按揭保证保险公司所从事的业务不限于按揭保证保险一项，还会 涉及诸如证券保证保险等等业务，承担一些金融证券化过程中的其它服务，另外， 按揭保证保险公司也需要安排专项的保险资金投资，以保证盈利性。作为一个经 营内容繁多的经营主体，按揭保证保险业务的偿付能力取决于公司的整体经营状 况，因此，按揭保证保险公司的整体经营风险对于按揭保证保险市场的运行有非 常直接的影响。 在本次次贷危机中，多家保险公司倒闭或亏损，据统计，次贷危机对保险行 业的危害已超过“卡特里娜”飓风等重大自然灾害。造成这种局面有多个原因，一 方面是按揭保证类保险赔付率骤升，一方面是经济波动导致其它保险业务也相应 受到影响，更重要的一方面是公司投资于次贷相关衍生金融产品而导致的严重亏 损。以被接管的国际最大的保险集团美国国际集团( a i g ) 为例，该公司之所以被接 管，是由于其经营方向错误，无限制地为一些公司债券提供偿债担保，大量出售 c d s 产品。c d s 即信用违约掉期，是以金融资产持有方为违约风险购买保险为初 衷的避险金融工具，但在现实的市场上，c d s 完全是柜台交易，市场缺乏透明度， 没有准备金保证要求，没有人定期地进行检查，也缺乏一种机制来为参与者提供 担保，它实际上已经异化为了信用保险合约买卖双方的对赌行为，成为一种投机 工具，而且这种对赌的行为和规模早已远远超出c d s 设计的初衷。当风险来袭之 时，这些c d s 产品大幅加剧了信用危机的形成。a i g 也因此出现严重的流动性 问题。保险企业整体经营的失利，直接影响到其正常保险业务的偿付能力及稳定 经营，还可能会直接损害到广大被保险人的利益。 第6 章我国开展按揭保证保险的障碍及路径 6 1 建立按揭保证保险制度应当具备的一般条件 在我国，保证保险开办时间不长，开办的深度和广度有限，实务界对开展按 揭贷款保证保险的现实意义认识不够，笔者认为，在我国开办此项业务，从长远 来看，具有化解银行风险，降低借款人贷款的门槛，为我国资产证券化的开展创 造前提条件，促进我国房地产业的健康发展的积极意义。按揭保证保险顺利开展 至少需要满足以下几个方面的条件： ( 一) 相对健全的法律环境。健全的法律法规体系是切实保障银行、保险公 司和借款人三者的合法权益，促进住房抵押贷款合法、有秩序进行和发展房地产 业的关键。房屋所有权转让、合同履行等相关法律法规应健全完善，具有法律上 的可操作性。从目前看我国合同法、保险法、物权法等法律法规比较健全，司法 前提条件已经具备，但针对保证保险的法律尚需充实完善。银行和保险的行业监 管机构和制度已经较为成熟。另外产权过户、拍卖等制度已经基本建立，但具体 操作尚有需完善之处。 ( - - ) 比较成熟的一级按揭市场。我国目前一级按揭市场较为成熟，金融机 构2 0 0 7 年末个人住房贷款余额高达2 7 万亿元，较上年增长逾7 0 0 0 余亿元。住 房贷款业务管理较为成熟，交易成本较低，部分地方也试行过住房置业担保的形 式，能够为社会所接受。统计显示，2 0 0 7 年末全部金融机构本外币各项存款余额 4 0 1 万亿元，贷款余额2 7 8 万亿元，二者存在1 2 亿的差额，银行有进一步扩大 住房信贷规模的冲动。 ( 三) 相对完善的个人信用体系以及就业监控体系。个人信用体系的建立可 谓是按揭保证保险发展的基石。对投保人个人资信的调查是控制风险的关键环 节。个人信用不能单纯的建立在诚信道德的基础上，贷方与保险人对投保人资信 的控制，最根本的还是建立个人信用体系，通过信用法律体系和信用制度的合理 构建予以保障。建立完善的个人信用体系，使得保险公司能准确掌握投保人的信 用状况，核实资信证明材料的真实性和准确性，将从根本上为按揭贷款保证保险 发展提供外部保障。目前我国的个人信用制度的建立还处于初级阶段。另外完善 的就业监控体系对于强化核保控制、杜绝道德风险将起到非常重要的作用。特别 是，如果将失业作为保险责任之一，则就业登记及监控体系是业务开展的首要前 1 4 提条件。 ( 四) 比较完善的配套服务体系。按揭保证保险的顺利开展离不开完善的第 三方服务网络，包括房地产评估机构、拍卖机构、律师事务所等，上述机构的健 全与完善对于有效控制按揭风险，保证按揭保证保险业务的顺利开展具有非常重 要的意义。这方面我国虽然已经有一定基础，但是距离需要还有一定距离。 ( 五) 稳定的社会经济环境。前已述及，按揭保证保险所关注的风险与房地 产行业乃至国家经济的整体状况息息相关，经济的波动必然造成按揭业务的系统 性风险，因此按揭保证保险面对的风险具有经济繁荣则风平浪静、经济低靡则势 如山倒的特点。按揭保证保险发挥削峰填谷的作用的前提是足够的准备金储备。 因此推出时机应当慎重选择。在经济处于相对低谷、房价处于相对低谷、经济正 在复苏时期推出，可以实现以较小的风险入市，促进消费、拉动经济增长。 目前我国政府为了保证经济平稳发展，实行了从紧缩到宽松的金融政策的改 变，从楼市走向来看，目前整体经济和楼市价格变化形势较为复杂，但总体看经 历了一段楼市价格回调后已经出现不少回暖的迹象，意味着楼市正处于筑底阶 段，因此目前或是不久的将来就是一个值得考虑的推出按揭保证保险的时机。 ( 六) 积极的政府支持。随着我国经济改革的不断推进，房地产领域和金融 领域的社会风险、经济风险、信用风险、道德风险等都在增加，使得按揭保证保 险的风险对于普通商业保险公司来说风险很高，保险公司承受起来比较困难，同 时如前所述，按揭保证保险具有较高的社会效益，风险的爆发十分集中，其出台 及运作需要由政府主导，同时相关行业以及金融机构的配套政策需要到位。另外 按揭保证保险制度涉及到多个行业和多个政府主管部门，需要进行跨部门合作， 尤其需要政府进行协调统筹推进。在许多国家按揭保证保险发展的初级阶段都被 定义为政策性保险业务，由专门的政府机构主办或得到政府的大力支持，政府信 用在这一领域具有个人信用和公司信用所无法比拟的优势。但是目前我国政府在 保证保险方面的支持力度远远不足。 基于上述分析，我们认为实施按揭保证保险所需要的前五项条件已经基本具 备，可以进一步完善，当前正需要扩大内需，且经过半年多的房价调整，因此现 在是一个可以考虑的推出时机，是否实施、如何推出还需要政府相关部门综合分 析，统筹决策。 6 2 推行路径建议 从长期来看，按揭保证保险可以提高借款人的信用，作为借款人和银行之间 融通资金的媒介，对社会、银行、政府都有直接的意义，不失为解决住房矛盾的 一个有效手段；另外按揭保证保险为按揭贷款证券化的实施创造了条件，对于解 决银行的流动性风险能够提供积极地帮助，因此，在我国实施按揭保证保险制度 有着现实的意义。 为了保证在合适的时机按揭保证保险能够顺利推出，目前需要政府、金融监 管机构、金融机构能够对此形成共识并着手实施前期准备工作。笔者认为按揭保 证保险的实施工作宜遵循“谨慎探索，稳步推进 的原则，按照下述路径逐步推 进： 首先，政府各部门意见一致，政策先行。政府是市场的管理者，对开办按揭 贷款保险政府相关部门决策层面首先需要在管理层达成一致意见，确定住房按揭 保证保险的业务发展方向和业务发展原则，其中最主要的是银监会和央行决策层 以及保监会的认可和推动。 其次要制定相关发展细则、管理制度和监管要求，同时可以参考机动车交通 事故责任强制保险的发展经验，由保监会出面，协同银监会，组织各保险公司共 同开发住房按揭保证保险产品，确定费率水平，并制定相关监管细则。特别是对 保险公司资本金管理、准备金管理等方面应确定较高的标准，以防备“巨灾风险” 的发生。 为控制业务风险，建议对参与住房按揭保证保险业务的银行及保险公司均采 取审批制，即凡从事该业务的银行和保险公司均应经过相关监管部门的审批或联 合审批。审批的标准首先应是网点分布较广的银行和保险公司，若批准的银行和 保险公司过多受地域限制，只能在个别地区开展业务，容易受到当地区域性房地 产金融市场波动影响，使得市场风险过于集中。因此，选定银行应具有地域分布 较广的营业网点。另外，选定的银行和保险公司应有较高的风险管控效率，较低 的呆坏账比例，较庞大的客户群。 另外对于沉淀资金应当安排有妥善的资本运作渠道。 第二，业务试点工作。 首先是对试点银行的选择。银行是按揭保证保险的“权利人”，银行的经营 模式影响着抵押贷款风险的大小以及人们申请抵押贷款的积极性，是抵押贷款保 1 6 险制度运行中重要的一环。可以按照事先确定的审批原则，首先选定2 3 家满足 条件的银行作为试点银行，数量不宜太多。试点之前应当对住房按揭业务进行清 理，对于在信贷政策、行政登记等方面存在漏洞的地方必须彻底检查调整；相关 辅助企业，如资产评估事务所律师事务所，也应按一定标准确定备选范围。 其