房屋买卖合同纠纷的法律实务.doc

本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。如何解决房屋买卖纠纷及案例 在二手房屋买卖合同签订后的履行的过程中，有时可能会遇到纠纷，买卖双方一旦遇到纠纷，双方不能协商解决时，最终只能通过诉讼或仲裁渠道解决。本章列举了近几年在商品房买卖合同履行过程当中容易发生的案例，这些案例都来源于法院的真实判决，其中有一部分是笔者本人亲自处理过的。这些案例主要包括二手房屋买卖合同效力问题、退定金、签订二手房买卖合同代理权问题、回迁房上市交易问题、中介公司参与二手房买卖引起的纠纷、抵押及查封房屋过户争议、房价上涨一方反悔单方不履行合同、各类共有房屋出售纠纷、政策变化导致交易不能继续进行引发的纠纷等各类常见的纠纷。为了读者能自己能独立处理涉及到诉讼的纠纷，本章在前面对诉讼及仲裁的基本知识、流程及程序做了一个简要介绍，以期读者能自己掌握诉讼技巧，直接维护自己的权益。 第一节二手房买卖诉讼基本知识 1 二手房诉讼的基本流程及注意事项 第一步：遇到二手房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。向法院提起诉讼的，必须符合下列条件： （ 1 ）原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织； （ 2 ）有明确的被告； （ 3 ）有具体的诉讼请求和事实、理由； （ 4 ）属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。 向仲裁机构申请仲裁需事先约定解决争议的仲裁机构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲裁机构的协议。 第二步、到房屋所在地法院起诉。起诉审查、立案由立案庭（室）负责，立案庭受理后开具交费通知单，到农业银行交费，交费后持农业银行开具的交费凭据到法院的财务部门换诉讼费收据，然后再将该收据交立案窗口，至此立案完成。在起诉之前，原告为了执行的方便，也可以申请诉前财产保全。 第三步、立案后，法院的内勤将案件分到具体的承办法官，由承办法官根据自己的时间安排，由书记员负责将起诉书送达被告或电话通知开庭时间或其它事项。被告应在收到起诉状副本后 15 日内提出答辩状。不提出答辩状的，不影响人民法院审理。 第四步：准备证据并注意法院的证据规则的规定。法院审理案件实行 “ 谁主张、谁举证 ” 的原则，举证不能，将承担败诉或审判结果与己不利的后果，法律另有规定的除外。如果当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和该证据线索的，法院可以根据当事人申请，依职权取证；当事人提出申请可由人民法院勘验或者委托鉴定。 第五步：法院确定的开庭时间和地点，所有诉讼参加人均应严格遵守，无正当理由不按时到庭的，不得再入庭参加诉讼。原告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，按自动撤诉处理；被告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第六步：开庭审理。民事、经济案件开庭审理的顺序为：核实双方当事人的身份及代理人身份、宣布合议庭组成人员交询问是否回避，然后开始审理。首先原告陈述事实，然后被告答辩，法庭调查、法庭辩论、法庭调解、最后陈述，然后休庭，一般不当庭宣判，等判决书做出来后通知当事人取判决，一般法院不宣读判决书，签字后自己看结果。适用普通程序审理的民事、经济案件，审限为 6 个月；有特殊情况需延长的，由法院院长批准，可延长 6 个月；还需延长的，报请上级法院批准。适用简易程序审理的案件，审限为 3 个月。目前一般的案件均适用简易程序，由一个审判员独任审理，三个月内结案。三个月不能审结的，转为普通程序。 第七步：二审审理。当事人任何一方不服一审判决的，在判决书送达之日起 15 日内向上一级法院提起上诉。不服一审裁定的，应当在裁定书送达之日起 10 日内提起上诉。上诉应当递交上诉状，同时交纳上诉费，并通过原审法院提出。原审法院收到上诉状后将上诉状交给被上诉方，被上诉方提交答辩状，一审法院将答辩状再转交上诉方，然后连同全部案卷和证据，移送第二审法院。第二审法院只对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审理。现在的二审案件一般不开庭审理，一般法院通知说“谈话”，只针对有争议的部分进行审理，没有争议的则不再审理。人民法院审理对判决的上诉案件，应当在二审立案之日起 3 个月内审结。有特殊情况需要延长的，由法院院长批准。对裁定的上诉案件，应当在二审立案之日起 30 日内做出终审裁定。 第八步：申请再审。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可向原审人民法院或上一级法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审的，应当在判决、裁定发生法律效力后两年内提出。 第九步：申请执行。发生法律效力的判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向有管辖权的法院执行机构提出书面申请，申请法院执行。申请执行的期限，双方或一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为 6 个月。法院发生法律效力的判决、裁定和调解书，由原第一审人民法院执行。执行案件，简单案件 3 个月内执结；普通案件 6 个月内执结；重大疑难案件 1 年内执结；特殊情况需延长的必须办理批准手续。下面是民事案件的流程图的简单说明。说明民事案件的整个过程，供参考。 2 法院诉讼费用 诉讼即人们口头所称的打官司大致有下列几方面支出：一是法院的诉讼费，二是诉讼过程当中发生的费用，比如鉴定费、翻译费等，三是申请费，比如申请财产保全等，四是律师费。当然上述费用并不是每一个案件都实际发生且必须全部交纳，只是具体案件当中涉及到了才会交纳该费用，比如不委托律师就不用交纳律师费，案子简单，不涉及外文证据或当事人就没有翻译费，但至少应交纳法院的案件受理费，但有些情况下诉讼费是可以减免或缓交的。下面简单介绍一下涉及房地产的案件各项费用的收费情况。 （ 1 ）案件受理费 房地产案件大多数属于民事案件，也有少量涉及到行政案件，还有一些涉及到刑事案件，每一类案件收费是不一样的，涉及到刑事案件的房地产案件法院不向涉案的当事人收费，这类案件一般是当事人被骗，属于刑事案件的受害人。法院决定将房地产案件作为民事案件受理时，起诉方当事人按照法律规定应向法院交纳的费用就是案件受理费。法院的案件受理费是按照争议财产数额的一定比例来收取。也就是说，您请求的财产数额越高，为此支付的诉讼费也就越高。具体标准如下： 诉讼标的额不满 1 千元的，每件交 50 元； 诉讼标的额超过 1 千元至 5 万元的部分，按 4% 交纳； 诉讼标的额超过 5 万元至 10 万元的部分，按 3% 交纳； 诉讼标的额超过 10 万元至 20 万元的部分，按 2% 交纳； 诉讼标的额超过 20 万元至 50 万元的部分，按 1.5% 交纳； 诉讼标的额超过 50 万元至 100 万元的部分，按 1% 交纳； 诉讼标的额超过 100 万元的部分，按 0.5% 交纳。 房产案件不涉及标的额的按件收取诉讼费。 对于上述收费标准，法院是按段收取的，最后累加得出应交诉讼费的数额，但为了计费方便，法院收费有一个速算法，具体如下： 财产案件受理费速算法 1 千元以下 50 元 1 千元 5 万元 0.04 10 5 万元 10 万元 0.03 510 超过 10 万元 20 万元 0.02 1510 超过 20 万元 50 万元 0.015 2510 超过 50 万元 100 万元 0.01 5010 一百万元以上 0.005 10010 法院就是按照这个速算法来收费的。但是对于离婚案件每件交纳 10 元至 50 元；涉及房地产而需要分割的，财产总额不超过 1 万元的，不再另行收费；超过 1 万元的，超过部分按 1% 交纳；涉及房地产行政诉讼诉讼的，按照每件 80 元来收取。 （ 2 ） 申请费 申请费是指当事人向人民法院申请执行、采取财产保全措施，按规定应交纳的费用。 申请财产保全的，保全财产的金额或价额不满 1 千元的，每件交纳申请费 30 元；超过 1 千元至 10 万元的部分，按 1% 交纳；超过 10 万元的部分，按 0.5% 交纳。申请财产保全，交纳费用速算方法如下： 1 千元以下 30 元 / 件 1 千 -10 万元 0.01 + 20 元 10 万元以上 0.005 + 520 元 申请执行的，执行金额在 1 万元以下的，每件交纳 50 元；超过 1 万元至 50 万元的部分，按 0.5% 交纳；超过 50 万元的部分，按 0.1% 交纳。现在执行立案不收费，待执行时一并向被执行人收取。 （ 3 ）其他诉讼费用 只限于财产案件，包括：勘验费、鉴定费、公告费、翻译费，依照国家有关部门规定的收费标准交纳；复制本案有关材料或法律文书，按实际成本收费；采取财产保全措施所支出的费用，按实际支出收取；先予执行中实际支出的费用，按实际支出收取；证人、鉴定人、翻译人员在法院规定日期出庭的交通费、食宿费、生活费和误工补贴，由法院根据国家有关规定和实际情况决定。法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用，由人民法院根据国家的有关规定和实际情况确定当事人应当交纳的金额。 （ 4 ）律师费 律师收费一般是律师与当事人双方通过协商确定，所以各律师事务所及律师之间的收费差距较大，当事人一般很难判断。律师收费的标准与几个因素有关，一是律师的业务能力及经验、专业知识，二是案件的难易程度，一般经验丰富的律师收费相对来说高一些，经验少的业务能力不强的收费低一些，但也有一些收费较高能力一般或能力差的律师。这点请当事人一定要选择高水平但收费比较合理的律师。 3 仲裁费用的标准 每一个仲裁机构的收费并不相同，如购房人想选择仲裁机构，应先了解其收费标准，以其公布的收费标准为准。下面列举北京仲裁委员会的收费标准：收费标准分两部分，一部分是案件受理费，另一部分是案件处理费。 北京仲裁委员会仲裁案件受理费收费标准如下： 争议金额 ( 人民币 ) 收费标准 案件受理费 1 千元以下部分（含 1 千元） 100 元 1 千元至 5 万元（含 5 万元） 5% 100 元加争议金额 1000 元以上部分的 5% 5 万元至 10 万元（含 10 万元） 4% 2550 元加争议金额 50000 元以上部分的 4% 10 万元至 20 万元（含 20 万元） 3% 4550 元加争议金额 100000 元以上部分的 3% 20 万元至 50 万元（含 50 万元） 2% 7550 元加争议金额 200000 元加上部分的 2% 50 万元至 100 万元（含 100 万元） 1% 13550 元加争议金额 500000 元以上部分的 1% 100 万元以上 0.3% 18550 元加争议金额 1000000 元以上部分的 0.3% 争议金额为 50 万元至 100 万元的案件，适用简易程序审理的，以上表中所列争议金额 50 万元为收费基数，对其以上部分的受理费减收 50 。 争议金额以申请人请求的金额为准，请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金额为准。 北京仲裁委员会仲裁案件处理费收费标准如下： 争议金额 ( 人民币 ) 收费标准 案件处理费 20 万元以下（含 20 万元） 5000 元 20 万元至 50 万元（含 50 万元） 2% 5000 元加争议金额 20 万元以上部分的 2% 50 万元至 100 万元（含 100 万元） 1% 11000 元加争议金额 50 万元以上部分的 1% 100 万元至 500 万元（含 500 万元） 0.4% 16000 元加争议金额 100 万元以上部分的 0.4% 500 万元至 1000 万元（含 1000 万元） 0.3% 32000 元加争议金额 500 万元以上部分的 0.3% 1000 万元至 2000 万元（含 2000 万元） 0.25% 47000 元加争议金额 1000 万元以上部分的 0.25% 2000 万元至 4000 万元（含 4000 万元） 0.2% 72000 元加争议金额 2000 万元以上部分的 0.2% 4000 万元以上 0.1% 112000 元加争议金额 4000 万元以上部分的 0.1% 争议金额为 50 万元至 100 万元的案件，适用简易程序审理的，以上表中所列争议金额 50 万元收费为基数，对其以上部分的处理费减收 50 。 争议金额以申请人请求的金额为准，请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金额为准。 4 诉讼费或仲裁费交纳的时间 法院收取的诉讼费或仲裁机构收取的仲裁费用都是预交。审理结束后，法院或仲裁机构根据判决结果决定由谁承担诉讼费用，该笔费用一般由败诉方承担。如果不按照规定如期交纳诉讼费，法院或仲裁机构将按撤诉处理，这样的话案件将不能继续审理。同样，上诉案件的受理费，由上诉人预交，双方均上诉的，由双方当事人分别预交。申请费由申请人在提出申请时预交。 5 房地产诉讼的管辖法院 房地产案件适用法律规定的专属管辖，由房地产所在地法院管辖。所在地法院可能由基层法院管辖，也可能由中级法院管辖，还有可能由高级法院管辖，根据争议数额的大小，每一个地方的法院对一定数额的案件由哪一级法院管辖都有明确的规定。比如北京市规定争议金额在 500 万元以上不满 1 亿元的房地产案件由中级法院管辖，争议金额在 1 亿元以上的房地产案件由北京市高院管辖。 6 诉讼与仲裁的异同 诉讼和仲裁都是裁决机构依照我国相关法律进行裁决的司法解决方式，其生效裁决均具有法律效力，如果当事人拒绝执行，另一方均可申请人民法院强制执行。仲裁机构是依据法律设立的，但其属于解决争议的民间机构，争议的双方必须共同选定仲裁机构，该仲裁机构才能对该争议有管辖权。具体区别如下： （ 1 ）当事人可以自由选择仲裁机构或仲裁员，而当事人却不能选择法院或法官。仲裁充分尊重当事人的意愿，是否运用仲裁方式解决纠纷、到哪家仲裁机构解决都可以由双方协商确定，在北京的纠纷可以选择北京的仲裁机构也可以选择上海的仲裁机构或其它地区的仲裁机构，选定仲裁机构后由谁来主持解决当事人之间的纠纷，当事人也可自主选择。而法院诉讼则实行级别、地域管辖、专属管辖等，当事人无权选择，法院诉讼不必得到另一方当事人的同意或者双方达成诉讼协议，只要一方当事人向有管辖权的法院起诉，法院就可以依法受理争议案件，只能根据法律规定确定管辖的法院，审判庭的组成也由人民法院指定，当事人无权选择。 仲裁的审限是三个月，而人民法院规定普通程序审理的一审案件应当在立案之日起 6 个月审结，适用简易程序审理案件应当在 3 个月内审结。 （ 2 ）仲裁实行一裁终局制度，裁决书自做出之日起就发生法律效力，当事人不能上诉。当事人只有提出证据证明裁决确实存在中华人民共和国仲裁法第五十八条所列情形之一的，经仲裁机构所在地中级人民法院审查核实，方可依法裁定撤销仲裁裁决。诉讼则不同，当事人如对一审判决不服，可以在 15 日内向上一级法院提起上诉要求，二审即为终审。 （ 3 ）仲裁以不公开审理为原则，仲裁庭审理案件具有 “ 保密性 ” ，案情不公开，裁决不公开。人民法院实行案件公开审理原则，但依法不应公开审理的除外。 （ 4 ）在裁决的执行方面，如一方当事人不主动履行裁决，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。 第二节如何解决二手房纠纷 1 如何退定金 在二手房交易中，中介公司一般要求买方先交定金，先把要买的房子定下来，一般是交一万元或二万元，也有要求交五万元的，数额不等。如果买房人因自己或卖方或中介公司的原因想退定金，那么是相当困难的，因为中介公司往往在定金方面做文章，设置陷阱。产生定金纠纷主要有四个方面的原因，第一个方面就是中介公司说假话，不披露房屋交易方面的真实信息，引买方上钩，待买方交了定金，发现问题后想退定金中介公司说买方违约，不想要这套房了，因此定金不退。二是房主方面的原因。房主有时觉得房子的价格卖低了，不想卖了，找理由提高交易的成本或提交买方的支出，这样导致交易不成，三是房主自己的原因，交定金时一时冲动，冷静下来后不想买了，想退定金。四是买卖双方或买卖双方与中介公司三方对买卖合同的履行方式达不成一致意见，比如是付款在前还是过户在先，最终合同不能签订。这四种情况，无论出现什么情况，定金都是很难退的。在这四种情况当中，大多数是中介公司的问题，中介公司利用二手房交易的经验，占有定金可谓屡屡得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：一是以不存在假房屋诈骗，收取定金。这种情况属于刑事犯罪。二是签订的合同对中介公司非常有利，一旦买房人与卖房人不能签订买卖合同，则中介公司就说买房人没有来签合同，是买房人单方不想要房了，属于买房违约，定金当然要扣了。三是在签订买卖合同时中介公司对买房人的合理要求不同意写在合同中，导致不能签订合同，如果购房人起诉到法院，在购房人陈述完不能签订合同的理由时中介公司马上会说合同的条款我们全同意，签订不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把这套房子卖给你，但起诉到法院买房人一般不会再买这套房屋了，也可能买了别的房子了，中介公司正是抓住这点说购房人不想买了，属于单方违约。四是中介公司与卖方串通，一般中介公司与卖方都有一个约定，如买方违约，买方的定金不退，卖方与中介公司一人一半，这样卖方就与中介公司结成了利益方面的“统一战线”。五是一般定金都由中介公司收取，如果买房人要求退定金时，中介公司说定金已经交给房主了，你找房主，中介公司又不把业主的住址及联系方式给买房人，即使找到房主，买房人也不能确定该定金就是房主收了，即使起诉到法院，房主说我没收，那买房人没有证据肯定会败诉。 如何解决定金陷阱并能顺利退回定金呢？笔者建议采用下列方式：一是将交给中介公司或房主的钱约定为预付款，比如 “ 买方缴纳卖方（或中介公司） 1 万元，属于预付款，如果买卖双方没有签订协议了，此款全部退还买方 ” 。按照法律规定，预付款与定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的，而定金则不同，如果一方单方悔约，不想买房了，则定金不退，有时并非买方不想买房了，而是没有证据证明。二是不与中介公司签订居间协议或委托代理协议，而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议，因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序。三是如果交定金，控制在一千元以下，这样做一是表明诚意，二是一旦有纠纷，定金退不回来这样损失会小。四是如果交了定金，写明一定时间之内（比如 30 天），买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋买卖协议，定金交给谁谁退还。五是签订定金协议前一定据理力争，将对自己有利的条款写入协议或合同，购买二手房在签订认购协议时与一手房存在很大不同，一手房的定金协议很难改，但二手房的认购协议比较好改，只要购房人坚持基本都能成功，因为中介公司有几千元利润也想赚，不想让这笔钱跑掉，因此会在协议的内容上让步，购房人正可以抓住中介公司想赚钱的弱点，签订对自己有利的协议，如果没有这方面的专业知识，可以聘请专业人士帮助。 2 集体土地所建房屋上市再出售问题 集体土地上所建的房屋有两类，一是没有任何审批手续违法建设的房屋，二是有规划许可证的房屋，是旧村改造项目或者农村集体集资建房，没有产权证。第一类房屋因没有合法的审批手续，是非法的房屋，是违章建筑；第二类虽然有合法的审批手续，但没有房屋所有权证。无论是哪类房屋，都因为没有房屋所有权证而不能买卖。如果买卖双方签订了房屋买卖合同，标的物属于法律规定禁止转让或非法的标的物，是不受法律保护的，因此所签订的合同也属于无效合同，买方是可以退房的。 3 中介公司与售房人采取欺诈、 胁迫 手段与购房人签订的合同如何处理 中介公司或售房人采取： ( 一 ) 欺诈、 胁迫 手段； ( 二 ) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； 四种方式签订的买卖合同是无效合同，购房人可以向人民法院或仲裁机构申请确认合同无效。 如果购房人在签订合同时对合同有重大误解或者在订立合同时显失公司的， 当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如果法院确定合同无效或者合同被撤销，则购房人就可退房，售房人应将房款返还购房人。 4 一房两售如何处理 售房人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋，购房人可以退房。 5 在签订合同时存在重大误解的解决办法 购房人与售房人或中介公司所签合同显失公平，存在重大误解，购房者可以请求法院或仲裁机构予以撤消，要求退房。就目前而言，在二手房买卖合同的签署过程中，购房者与中介公司相比由于知识及经验的不足往往处在一个弱者的地位，而中介公司则凭借其自身实力及优势与购房者签订显失公平的合同，比如购房者想通过按揭贷款付款的，在签订合同时以为该房屋能办理个人住房公积金贷款，而事实上该房屋不能办理贷款，购房人又不能通过其它方式支付房款，导致合同无法继续履行。再比如购房人签订合同时认为购买的是甲房屋，而实际上是购买的却是乙房屋。 又比如中介公司在合同中约定，无论中介公司或卖方是否存在违约行为、存在何种违约行为，购房人都不能提出解除合同的请求。 从以上这些条款中，可以明显看出合同中买卖双方或中介公司之间的权利、义务明显不对等，显失公平，或者购房人对合同有重大误解。对这种合同，购房者可在合同订立起一年内，请求法院或仲裁机构予以撤消。合同撤消后，双方应恢复到合同订立前的状态，即购房者将房屋退还，售房人或中介公司应返还购房者的房价款和相应的利息。 6 逾期交房的解决办法 目前二手房买卖合同并没有格式合同，因此在签订合同时应约定卖方于规定的日期交付房屋，逾期超过一定期限仍未交付的，购房者有权解除合同，有权退房，并要求返还房价款及相应的利息，并要求售房人承担相应的违约责任。这里需要明确一点，即只有逾期交房超过了合同约定的期限，在售房人构成根本违约的条件下，售心人才承担退房的义务；如果逾期交房没有超过合同的期限，那么售房人不构成根本违反合同，购房人不能解除合同，只能要求售房人承担逾期交房的义务。如果双方在买卖合同中没有约定具体的交房日期，那么处理起来相对来说比较困难，因为构成逾期交房的时间长短与根本违约有着直接的联系，究竟多长时间算是根本违约，足以导致解除合同，双方可能会存在争议，在没有约定的情况下，只能按法律规定的时间确定。合同法并没有规定多长时间可解除合同，只规定了守约方在催告的情况下，违约方在合理的期限内应履行合同，如果不履行合同，守约方可提出解除合同。虽然合同法并没有规定具体的期限，但在司法实践中“合理的期限”一般是三个月，也就是说，过了交房的日期三个月售房人仍不交房的，买房人可以解除合同，要求退房款及相应违约赔偿。 7 不能按期办理产权过户的解决办法 在合同约定的期限或法律规定期限内仍不能办理完毕房产证的，买方是可以解除的。在正常情况下，办理过户手续有一天的时间就足够了，比如海淀区当天就可以拿到房产证，有些区办理手续有半天或一天的时间足够，但取得房产证的时间相对来说长一些，一般承诺二十个工作日，也就是说，正常情况下房产证一个月之内一定可以办理完毕，如果不能办理完毕，双方就要协商解决处理的办理。对于房产证的问题，买卖双方也应在合同中约定，存在中介公司代办的情形，也要对中介公司的办理时限进行限制，超过一定期限就会承担违约责任。买卖双方或与中介公司约定超过三个月仍未办理完毕的，买方有权解除合同，并由卖方或中介公司来承担违约责任。如果合同没有约定，在协商不成的情况下只能起诉到法院，由法院确定是否解除合同及解除合同后的违约赔偿数额。 8 室内有害气体超标的解决方式 在二手房交易中，有些出售的房屋是刚刚装修完的，因为装修项目过多或者装修材料不符合环保标准，导致房屋室内空气质量经检测不符合国家标准的，遇到这种情况买房人应与售房人协商解决。如果不能协商解决，买方人可以到法院起诉，要求解除合同。现在一手房买卖当中，北京市使用 2005 年 3 月 15 日 版本的格式合同中约定了室内有害气体超标可以解决合同，但因二手房买卖合同没有格式合同，一般双方对此也没有约定，只能根据法律规定来处理。买房人购买房屋的目的是为了居住，因室内有害气体超标影响买方居住，合同的目的不能实现，因此依据合同法的规定，符合解除合同的条件，因此买房人据此可以退房。 但有害气体超标的严重影响程度需要法院的确定。 9 合同约定的退房条件出现时能退房吗 合同中约定的退房条件出现，可以退房。比如合同中约定卖方的户口在一个月内不迁走可以退房，在实际履行过程当中，卖方的户口两个月还没有迁走，买方据此可以要求退房。 10 在房屋买卖合同履行的各阶段如何办理退房手续 二手房买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是买方违约，二是卖方违约，三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。 (1) 订金（定金或认购金）阶段：这个阶段双方的买卖合同还没有成立，严格来说不存在退房的问题，实际上是退定金的问题。读者可以参照本书中退定金的问题解决。 (2) 已签合同但未实际履行。这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式解除合同协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担等问题。双方达成协议后任何一方不履行协议的内容对方都有权要求其履行，也可以通过讼诉或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么根据合同法第九十六条的规定，主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成解除合同协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 (3) 已签订合同且已部分履行。买卖双方签订合同后，买方已付房款，办理了入住，但房产证还没有办理下来。这个阶段解除合同既有买方的原因，也有卖方的原因，比如卖方觉得房子涨价了，不想卖了，想反悔。这个阶段除与上述（二）要求一致外，还涉及到物业、装修损失、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同。如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 (4) 房产证办理完毕阶段。房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定， 否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方已为买方办理完毕房产证，但是卖方垫资，或者中介公司垫资，且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求买方退房并承担相应的损失。另外，在房产证办理完毕后房屋出现严重质量问题也是可以退房的。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。 总之，为了避免出现退房的情况出现，还是希望买卖双方都谨慎从事，买方将房屋了解清楚之后再做决定，卖方应履行法律法规的规定及自己的承诺。 11 合同无效返还的房款利率按什么标准计算 按照合同法的规定，合同无效自始无效，对双方均不产生法律约束力，因此有关违约内容的约定也无效，对双方不产生约束力，因此不能按违约条款的约定来解决纠纷。合同无效法院都会判决返还房款并支付利息，但法院对利息的计算标准并没有一个统一的规定，有的按活期利率计算，有的按存款利率计算，也有的按贷款利率计算。 12 违约金约定过低不足以弥补损失怎么办 合同约定过低违约金可申请增加到实际所受损失。有些买房人或售房人对法律规定不太了解，在对方的要求下签订合同时将逾期交房或逾期付款等的违约金比例定得比较低，比如约定 1% 的违约金，也有极端的情况将因售房人违约解除合同时违约金比例定为 0.1% ，且不能更改，也就是说，买一套价值 100 万的房屋，如果让卖方承担违约责任，那么卖方只承担 1000 元的违约金。而实际情况是，如果买方已实际入住该房屋并对其进行了装修，那么装修损失至少也要几万元，如果买方通过银行贷款购买此房，那么还要支付银行的贷款利息、保险费、律师费、公证费、抵押登记费、契税、印花税等费用，买方的实际损失可能大约占总房款的 10% 左右，双方事先约定的 0.1% 或 1% 根本无法弥补买方的实际损失。遇到这种情况，购房人可请求增加违约金的数额，增加到实际损失的数额。 按照合同法 第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 ，因此当事人双方约定的违约金过高或过低双方都可以要求调整。 13 什么情况下可获双倍赔偿 目前还没有专门针对二手房买卖的法律规定或相关的法院的解释。现在一手房最高院的司法解释有双倍赔偿的规定。在法律没有规定的情况下，二手房买卖不能要求双倍赔偿，但是双方在合同中约定了双倍赔偿的内容，按照合同法的规定，只要是双方真实的意思表示，是可以要求双倍赔偿的。买卖双方可以在合同中约定，如果售房人一房两售、明知抵押不能解除仍出售、明知法院查封仍出售，对购房人利益造成损失的，如果在合同中做了双倍赔偿的约定，都可以要求双倍赔偿。 14 贷款办不下来怎么办 贷款办不下来的原因很多，有中介公司与售房人的原因，也有银行的原因，还有购房人的原因。中介公司与售房人的原因一般是将贷款资料丢失，或者售房人不配合办贷款，银行的原因一般是政策的变化，比如提高首付款比例，购买第二套房屋时首付款不低于 40% ，再比如提供财产担保等要求，或者对贷款材料的审查较严格，比如购房人单位营业执照未年检等原因，都会导致贷款不能成功，银行的原因有时购房人无法左右，只能消极应对，最好的办法是换一家银行，因为每一家银行审查的标准有一些细小的差别，换一家银行也许就能办下来。个人的原因办不下来的也有，比如不具备银行要求的还款能力，出具虚假证明等。如果采取其他措施仍不能办理贷款的话，那么就只好与售房人协商，采用一次性付款的方式，或者分期付款的方式，或者解除合同退还房款。 15 解除合同时银行贷款怎么办 买卖双方商定以贷款方式付款、贷款申请未获批准时，买卖双方可解除合同，售房人人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人，但前提条件是：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人才可以请求解除合同。如果因当事人一方原因未能订立贷款合同并导致房屋买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。如果购房人签订商品房合同后不办理贷款手续，那么售房人可以要求解除合同并要求购房人承担违约责任。购房合同无效购房人可解除与银行贷款合同。因二手房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除贷款合同的，法院应予支持。 16 解除合同时装修损失如何确定 如果购房人先行入住，对房屋进行了装修，那么退房时装修的投入属于损失，如果是售房人违约应当赔偿，这是毫无疑问的，但赔偿的标准往往成为争议的焦点。购房人希望按实际损失即花了多少装修费就赔多少，售房人希望越少越好，一般达不成一致意见。遇到退房要求装修损失时首先要明确购房人入住后对哪些部分进行了装修。确定装修的项目可以对照商品房买卖合同的附件装修标准中列名的项目及房屋装修的现状确定购房人装修了哪些项目。另外装修公司的报价单及装修合同也可作为装修部位及项目的依据，因此购房人一定要保管好购房合同及装修合同。其次在掌握证据的基础上与售房人协商，协商不成准备起诉。起诉后购房人可申请法院委托专业机构做评估。鉴定结果做出后，如果程序合法法院会以鉴定的结果作为判决赔偿的依据。鉴定机构在鉴定时会考虑材料、人工及折旧等因素，对房屋装修的现状价值做一综合评估，最后得出一具体数额。最后在起诉时购房人可申请法院委托专业机构对装修损失进行鉴定。 17 预付款能退吗 如果买卖双方没有签订房屋买卖合同，而买方将首付款交给了卖方，这时 双方合同没有成立，买房人所付款项并非首付款，也不是定金，而是预付款，不能按照定金的法律规定处理，当然也不能按照违约的法律规定来处理，因为合同没有成立，不存在违约的问题。这种情况在法律上称为不当得利，因为售房人与购房人没有签订合同，没有合同依据，却收取了购房人款项，而购房人却未取得利益，没有对价，给购房人造成了损失，如果售房人不退已付款，购房人可以不当得利的理由起诉售房人，售房人 应当将取得的不当利益返还受损失的人，购房人完全有理由 要求售房人退回所谓的首付款。 18 如何解决物业管理费用的纠纷 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及天然气、暖气费、水、电费用长期拖欠，尤其是某些高档住宅，物业管理费用比较高，几年下来拖欠一二十万，如果买受人不知道拖欠物业的情况，购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。如果买受人不同意承担，则物业公司因找不到售房人可能会转而向买受人要求承担，如果买受人不同意物业公司可能会设置障碍，为买受人与物业公司日期的纠纷留下隐患。如果央产房在交易之前没有结清物业费，交易中心不给办理过户手续，因此也会影响买卖双方的交易。因此笔者建议买房人在办理过户手续前即结清所有的费用，或者在合同中约定，交接之前产生的一切费用由卖方承担，交接之后产生的费用由买方承担，并在过户前办理物业的交接手续。买方在签订合同之前最好将卖方所欠物业费、供暖费的情况查清。 19 一方不履行合同另一方坚决要求履行如何处理 买卖双方合同签订后，因某种原因，比如房价上涨较快，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，遇到这类问题应该如何处理？按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合合同法第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一是双方协商确定的，从其约定；二是双方不能协商确定的按下列方式处理：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。 20 房屋质量纠纷的处理办法 如果买方购买的房屋质量存在问题，售房人应否对房屋的质量瑕疵承担责任？目前在二手房交易中，买方很少提出房屋质量方面的问题，在合同中也不约定。在买卖方的主观评价中，房屋质量与我无关，房屋就是这样，买方只要买了房子，质量问题就别在找卖方了，与卖方无关。事实上如果卖方出售的房屋存在质量问题，是应该由卖方负责的。 买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。 如果是一般的质量问题，买方可以要求卖方修复，如果卖方不修复，买方可以自己修复，但修复的费用应由卖方负责。如果房屋的主体不合格，无法修复，或者房屋存在质量问题，严重影响居住的，买方可以向卖方提出退房，解除合同并要求赔偿。但如果买方在实际使用房屋一段时间后再出现质量问题，从理论上来说就不能要求卖方承担质量问题的责任了。 但由于 “ 二手房 ” 买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 21 如何处理因“大小合同”引起的价格争议 在签订房屋买卖合同时，当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致，有高有低。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的用于交易过户的房屋买卖合同等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。 22 卖方未履行过户手续买方是主张确权还是要求出卖人履行过户义务 买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。 23 二手房买卖中户口问题法院是否处理 二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？对于 “ 二手房 ” 买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经法院释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。但笔者主认为，除非行政管理规定无法实现迁出户口，否则应按合同约定承担违约责任，法院应当受理。 第三节二手房买卖案例 1 合同无效应返还全部定金 案情简介： 2001 年 6 月 21 日 ，朱向阳的父亲由陈荆松做为中介方，以朱向阳的名义与王慧海签订了一份房地产经纪合同，购买位于沈阳市某区的商品房一套，朱向阳的父亲并按合同约定交付给王慧海定金 20000 元。合同签订后，朱向阳发现该合同上卖方（房主）写的是邱木真，而在卖方（房主）上面签名的却是王慧海，经到沈阳市房产局咨询和核实后，朱向阳找到王慧海，要求退还定金 20000 元。得知该房屋系刘菁珊购买的邱木真的，但尚未办理产权过户手续。朱向阳的父亲所交的 20000 元定金实际上在刘菁珊手中，朱向阳的父亲找到刘菁珊，经交涉，刘菁珊同意退回 17000 元。朱向阳的父亲于 2001 年 6 月 29 日 在收到 17000 元后，出具了收条，并在收条上注明 另外补偿叁仟元整房主 。后朱向阳在向刘菁珊索要 3000 元未果的情况下，于 2001 年 12 月 7 日 诉讼至人民法院，要求刘菁珊返还 3000 元定金，王慧海对刘菁珊的返还义务负连带责任。 法院判决： 法院认为，朱向阳与王慧海、陈荆松签订的房地产经纪合同，因王慧海并非房屋的所有权人，而刘菁珊亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。根据中华人民共和国合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘菁珊应当返还全部定金 20000 元；被告王慧海与朱向阳签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带清偿责任。依法判决：“一、于本判决生效之日起 10 日内，刘菁珊应返还朱向阳 3000 元定金款；二、被告王慧海对上述款项承担连带清偿责任。” 律师点评： 司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。本律师认为，判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是民法通则、合同法，而不应该是行政法律法规城市房地产管理法。 本案中当事人签订的房地产经纪合同应当认定为无效合同，合同签订人王慧海既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。王慧海明知刘菁珊不是房主，自己既没有房主的委托手续，也没有刘菁珊的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且王慧海将定金转交给刘菁珊也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此王慧海对房地产经纪合同无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。依据合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 2 拒绝卖房双倍赔偿定金案 案情简介： 2003 年 6 月 30 日 原告高素琴与被告孙和平经房地产中介公司介绍，被告孙和平将一套房屋出售给原告高素琴，双方协商，原告高素琴向被告孙和平先交纳定金人民币 5,000 元。之后，高素琴向被告孙和平交纳定金 5,