商业地产项目结构图.doc

商业地产项目全程服务内容及报告结构图示（一）商业地产项目市场调研分析流程结构（一）、问卷调查（二）、电话调查一、调研方法 （三）、深度谈访（四）、信息购买、收集（一）、项目范围二、调研范围（二）、区域范围（一）、项目的区域经济、产业状况、社会文化环境（二）、项目的区域交通、人口、居住环境1、区域消费市场容量2、区域消费分布特征3、区域消费结构特征4、同质业态业种分布5、区域市场消费能力6、区域消费行为特征7、区域消费外流状况 （三）、项目的区域城市发展规划、商业发展规划（四）、项目的商业市场环境（供给与需求的关系）（五）、项目的竞争者状况调研（六）、项目的问题及机会调研（七）、商铺租金状况及承受能力调研（收支形式）（八）、典型性调查与研究（重点案例剖析）三、调研内容 （一）、系统性的分析角度（二）、结构性的分析思维（三）、数字化的分析结论（四）、科学性的论证结果（一）、区域经济状况评估（二）、项目的商业价值评估（三）、区域的消费能力评估（四）、区域的消费需求/特征评估（五）、项目的商业经营/营销方式的认同度评估（六）、开发商的商业经营资源评估1、 产业经济2、 人口经济1、 所处的商圈性质2、 区域商业发展空间研析1、 消费结构趋势研析2、 零售业经营效益分析1、 观念 2、消费心理3、 消费方式1、 市民对经营商家认同度2、 市民对商业品牌认同度3、 市民对营销方式认同度六、调研结果分析五、调研实施四、调研思路商业地产项目全程服务内容及报告结构图示（二）商业地产项目综合态势分析报告结构一、项目调研的基本情况概述1、 调研信息收集渠道2、 实地体验考察场所3、 调研范围对象4、 调研样本容量分布1、 社会环境2、 经济环境3、 交通环境 4、 人文历史环境 二、区域宏观商业市场环境分析 三、区域中观商业市场环境分析1、 区域消费特征2、 区域经营特征3、 区域商业缺口分析1、 现有商业布局2、 新建在建商业布局3、 区域商业结构4、 区域商业竞争态势5、 区域商业发展趋势 四、本项目微观商业市场环境分析 五、对本项目的价值判断1、 优势（Strength）2、 劣势（Weakness）3、 机遇（Opportunities）4、 挑战（Challenge）1、 区域影响力指标2、 所处环境地段指标3、 建筑本体指标4、 经营模式指标5、 投资价值指标6、 品牌指标六、经营商家进驻本项目意向分析 七、本项目SWOT分析商业地产项目全程服务内容及报告结构图示（三）商业地产项目经营功能定位策划报告结构（一）、项目位置（二）、建筑指标 （三）、用地性质 （四）、建筑形态 （五）、停车位一、项目概述、 操作可行性、 经济效益、 增值空间、 社会效益 （一）、方案描述二、专家意见 （二）、基本解析、 区位条件、 物业基础、 商业氛围、 客源导入（一）、项目的商业市场地位判断（价值构解）（二）、项目的商业市场需求关系判断（缺口分析）三、定位依据项目盈利模式四、定位原则原则阐述1、 经营性定位2、 经营形象定位3、 概念诠释4、 定位亮点阐述（一）、模式定位（二）、功能定位1、 消费区域定位2、 消费对象定位3、 消费档次定位五、定位方案（三）、消费定位 1 、业态业种构成2、业态组合比例3、业种配置要求4、经营布局划分5、物业配合条件（五）、招商定位（四）经营定位1、 招商区域定位2、 招商对象定位3、 招商品牌定位4、 招商租金定位商业地产项目全程服务内容及结构图示（四）商业地产项目招商工作的运营指南1、 确定招商团队组织架构2、 确定招商团队管理原则3、 制定招商团队岗位描述及工作职责4、 做好招商人员招聘5、 实施招商人员培训6、 制定招商团队管理制度一、落实招商组织系统1、筹备招商办公室2、落实招商组织工作3、准备招商工具及资料4、开始主力店及品牌店的先期洽谈1、招商的背景分析2、招商营销传播的核心概念提炼3、招商项目愿景表述1、确定招商方式2、制定招商优惠政策3、选择招商信息发布渠道4、谋划招商营销传播策略1、招商成本2、招商租金收益预测1、招商引导期2、招商洽谈期3、招商攻坚期4、招商强势期1、商家数量是否符合招商目标2、商家档次是否符合项目对外形象3、商家业种配比是否符合经营规划1、配合招商的前期市场铺垫推广计划2、合同签定期的推波助澜推广计划3、开业期的项目高潮推广计划1、确定整体招商周期和开业计划日期2、确定经营区域内的招商商家数量3、制定招租/招商周期内未能完成的行动备案1、制定经营商入驻流程（明确合同签约流程）2、制定经营商进场操作规则3、制定招商租赁有关费用收取标准七、安排招商工作时间/招商流程六、计划招商预算五、制定招商策略四、提炼招商营销传播的核心概念三、制定招商原则八、招商实施九、预测招商工作的效果及评语十、经营商家入驻十一、项目招商市场推广计划十二、项目开业庆典十三、项目运营维护及阶段性调整1、项目的市场地位/核心竞争力定位2、项目经营功能定位3、经营业态（业态业种配置组合）定位4、服务对象（消费者）定位5、招商模式定位6、招商目标市场（招商区域）定位7、招商品牌（档次）定位8、招商对象（经营者）定位9、招商租金（预期收益）定位二、招商项目定位1、 项目商业物业价值判断2、 了解区域商业市场租赁价格，对比本项目所处条件，确定租金价格3、 测定符合市场租赁价格标准（结合开发成本与经营成本预测）4、 制定商家可接受的租赁价格范围1、 短期（三年）理想租金收益分析2、 短期（三年）保守租金收益分析3、 长期（五年）理想租金收益分析4、 长期（三年）保守租金收益分析1、 制定合同保证金标准2、 管理公约合同及附件范本3、 商家入场装修协议与装修审核手续合同书1、 租赁面积、时限2、 税务权责3、 管理费用收取标准4、 水电费用收取权责5、 租赁费用支付方式1、 项目所在地的竞争项目分析2、 项目竞争发展生存性分析3、 招商环境与时机的分析1、 直接招租/招商模式2、 免租模式3、 委托经营模式1、 初步分析主力商家及主力商家的范围2、 初步拟定主力商家及次主力商家对象及数量1、 项目数据资料2、 项目实物模型3、 招商手册4、 招商意向书范本5、 租赁合同书和物业管理契约书范本6、 招商政策说明文件商业地产项目全程服务内容及报告结构图示（五）商业地产项目经济效益预估与增值建议策划报告结构 一、经济效益预估（四）风险评估与解决对策（一）指标测算（二）分析评估（三）商业项目的租赁经营效益预估经预估营收益1、 开发成本静动态预算2、 销售预测及投资回报分析3、 租赁收益评估及比例测算4、 投资风险评估1、 盈亏平衡分析2、 敏感性分析3、 风险决策风险评估及解决对策1、盈亏平衡分析2、敏感性分析3、风险决策 二、商业建筑物业功能与商业经营使用功能配套设计建议（二）商业项目的建筑外立面及经营区域、经营氛围设计（一）商业项目的内外部交通设计1、 商业经营的建筑外立面（界面）设计（修改）建议2、 景观设计及配套设施建议/设计（修改）建议3、 商业经营区域的经营氛围（修改）建议4、 商业经营区域的划分、面积配比设计（修改）建议5、 商业经营区域布局的设计（修改）建议6、 商业经营智能化功能配置的设计（修改）建议7、 商业经营体的停车场规划设计（修改）建议8、 商业经营各业态/业种对物业配套设施特殊要求的设计（修改）建议1、 商业经营体外部的车流动线设计（修改）建议2、 商业经营体内部的人流动线设计（修改）建议3、 商业经营体内部的客货梯配置设计（修改）建议 三、营运策略建议（一）营运模式建议（二）营运策划建议（三）招商策略建议（四）媒体策略建议（五）项目增值方案建议（二） 商业地产项目咨询服务内容及报告结构图示（六）商业地产项目的营销策划方案结构1、明确营销策划目标2、发现项目营销机会3、创意策划营销主题 营销卖点集成 营销主诉求点确定 开发商形象塑造项目经营理念认同 项目招商信息传播 开业营销推广活动的策划二、营销市场环境分析1、市场分析2、竞争者分析3、消费者分析4、问题点及机会 营销市场现状 进入障碍分析 主要目标市场划分分析 目标市场渠道分布分析 目标市场广告活动分析 竞争者促销活动分析 本项目整体竞争力分析 营销传播对象的精准定位 消费者对广告吸引力敏感度分析 消费者对媒体及营销方式的偏好 分析项目营销传播问题 发现项目营销市场机会三、营销战略1、营销市场分析2、营销目标市场3、营销对象4、营销推广重点5、营销渠道网络布局6、营销入市时机选择四、营销组合策略1、广告策略2、媒体目标市场3、推广策略4、事件营销与直效营销计划 广告目标 广告诉求对象 消费者利益点与支持点 广告呈现格调与特性、人物、背景、视觉 创意构