（财政学专业论文）住宅产业发展成为国民经济主导产业的可行性分析.pdf

住宅产业发展成为国民经济主导产业的可行性分析 内容提要 蓬勃发展的中国，尽管在党中央和高瞻远瞩的江泽民总书记与朱 镕基总理的正确指导下，及时采取了一系列的措施，但仍未能幸免于 东南亚金融危机的强大冲击波的冲击，国民经济受到了严重而深远的 影响。福无双至，祸不单行，洪水泛滥，长江决堤，犹如雪上加霜， 使我国经济再受重创。昔日一片繁荣的市场，忽如一夜寒霜至，顿显 萧条，国内需求急剧萎缩。 需求是经济发展的根本动力，需求不足，经济发展便受阻碍。经 济是立国之本，当今国际上的一切对抗，都是以强大的经济基础实力 作后盾。因此，振兴国民经济已成为我国的当务之急。要扩大需求， 带动国民经济健康、快速发展，必需要培育一个新的经济增长点，即 国民经济主导产业，由它来带动其它行业发展，从而使整个国民经济 重新焕发生机。这个历史的重担，责无旁贷地落在了住宅产业的肩上。 在美国，2 3 的有形资产是房地产，国民生产总值的1 0 1 5 与房地产 有关，而房地产的大部分价值是通过住宅建设体现出来的。二战后日 本经济的复苏与腾飞，住宅产业发挥了不可替代的作用。历史证明， 在发达国家和地区的经济起飞和高速发展阶段，住宅产业毫无例外地 发挥过巨大的作用，成为有力地促进其国民经济增长的主导产业；从 理论上看，主导产业的三大基本规定性( 1 ) 能有效吸纳新技术； ( 2 ) 本身具有较高的增长率；( 3 ) 能带动其它产业的发展，住宅产 业都有实现的潜力。住宅产业的住宅设计、施工、开发经营，住宅金 融，中介服务，物业管理等行业，都可吸纳电子、通讯、材料、机械 等方面的最新科技。我国的住宅产业，曾经历了从1 9 8 9 至1 9 9 3 年的 高速发展阶段。这四年间，房地产开发经营利润从7 8 ，5 9 8 万元增长 住宅产业发展成为国民经济主导产业的可行性分析 到1 ，5 5 9 ，2 2 3 万元，共增长了四倍。 个直接相关产业，加上间接相关产业， 据专家估计，住宅产业共有2 3 共有6 0 多个相关产业。 尽管如此，中国的住宅产业并没有成为国民经济主导产业，它离 这个战略目标尚有很大距离。主导产业的三大基本规定性，它都远未 达到。当前的住宅产业，网络技术、现代通讯技术、新型建筑材料等 新技术应用较少，电算化、自动化、网络化程度较低，太阳能住宅、 环保住宅、充气住宅及智能住宅等新型住宅几乎未曾出现。商品住宅 大规模积压，导致了资金的大规模积压和巨额的利息损失。到1 9 9 7 年底，住宅积压面积已达到5 ，2 8 3 万平方米，积压资金6 3 3 9 6 亿元， 利息损失达6 6 0 8 亿元。住宅开发经营公司举步维艰，自1 9 9 4 年开始， 由高速增长转而下滑，营业利润从1 9 9 4 年的1 6 7 4 ，3 5 0 万元一路下 降到1 9 9 6 年的7 9 ，8 0 5 万元。住宅金融与住宅二级市场都远未发育 成熟。住宅产业对相关产业不仅没有起到带动作用，反而带来了不少 负面影响：住房积压引起的三角债给相关产业的财务带来了沉重的负 担，严重阻碍了它们的发展；住宅产业的徘徊不前，严重影响了它的 数十个相关产业的市场需求，使其发展受到了严重阻碍。 是什么原因使理论上可以成为主导产业的住宅产业没有成为主导 产业呢? 既然住宅产业在发达国家和地区的类似阶段可以成为其主导 产业，这原因便不会是住宅产业的自身特性。其原因主要有两个方面： 制度因素和市场因素。 任何行业的健康、快速发展，都离不开适应当时具体历史条件的 制度的支撑，这就如火车的飞驰必须以好的轨道为基础一样。因此， 制度原因是其根本原因。在制度方面，主要是住房的福利分配制度僵 化，不适应社会主义市场经济的新形势。旧的分配制度违背了按劳分 配原则，导致了消费效率低下，以权谋私现象蔓延，住宅建设发展机 住宅产业发展成为国民经济主导产业的可行性分析 制与住宅产业发展方式落后，消费结构和产业结构不合理，财政负担 过重，不利于国有企业与非国有企业之间的公平竞争和市场体系的完 善，妨碍了住宅金融的发展。 家庭条件好的学生，未必能取得好的成绩；好的制度，只能给住 宅产业提供一个好的发展环境，在实际中能否发展得好，还要看它在 市场中运作得如何。因此，市场因素是其主要因素。在市场方面。主 要是住房的有效需求不足，人们巨大的潜在需求无法实现。当前，住 宅产业面临的是住宅大量积压与许多家庭居住水平低下的尴尬局面。 到1 9 9 8 年7 月，全国有3 0 0 多万户住房困难户，其人均居住面积在 4 平方米以下，而国家“九五”规划的标准为人均居住面积9 平方米。 由于有效需求不足，在住宅产业的内在动力机制中，从购买动机到购 买行为这一关键环节无法实现，住宅产业失去了发展的根本动力，跌 入发展低谷便成不可避免之势。住宅产业自身发展势弱，纵有带动其 它产业发展之心，也无带动之力；要发展成为主导产业自然只能是纸 上谈兵了。 在制度方面，必需改变原有分配制度，实现住宅分配货币化。住 宅货币分配制引入了货币这个经济润滑剂，能真正做到把住宅推入市 场，使住宅产业按市场机制运作，充分发挥市场的作用。建立住房货 币分配制，使住房分配货币化，有利于商品房的销售，有利于实现按 劳分配原则，有利于发展住宅产业，有利于控制城市人口，有利于长 期保持高储蓄率，有利于提高现有城镇住房的利用率，有利于转变政 府职能，有利于国有企业的改造，有利于我国产业结构的调整。在住 房分配货币化的过和中，应着重解决以下几个问题：坚持以按劳分配 为主；解决好发放住房补贴的资金来源和渠道；正确处理好各种利益 关系；完善相关的配套政策；管好用好职工住房消费基金，发展住宅 金融，提高职工住房消费的支付能力；进行配套改革，着力解决深层 住宅产韭发最成为嚣民经济主导产韭的可 亍牲分析 次矛盾。 在市场方面，可通过降低成本、提高公司信誉和产品质量、扩大 市场规模、使品种多样化与合理化、仓新住宅功能、提高付款方式的 灵活性、发展与完善住宅金融及住宅二级市场、降低互补产品价格等 方法，来推动商品住房的需求曲线与供给鳇线向外移动，从雨增加住 房的有效需求。对此，可相应地制定和实旖以下八大战略：成本战略， 名牌战略，国际战略，品种战硌，功能战略，金融战略，辅助战略和 二级战略。 、 解决了制度僵化和有效需求不足这两大问题住宅产业便可获得 生机与活力，重新走上健康、快速发展的道路，从而实现成为国民经 济主导产业的战略目标。因此，国家的把住宅产业培育成为消费热点 和新的经济增长点，使之成为国民经济主导产业的战略决策是完全可 行的，这个战略目标的实现是指日可待的。 4 住宅产业发展成为国民经济主导产业的可行性分析 a b s t r a c t t h ef i n a n c i a lc r i s i so fs o u t h e a s ta s i aa n dt h ef l o o dd o e s g r e a th a r m - t ot h ee c o n o m yo f o u rc o u n t r y a sar e s u l t 。t h e d o m e s t i c d e m a n dd e c l i n e ss h a r p l y t h e r e f o r e ，h o wt oe x p a n dt h e d o m e s t i cd e m a n ds oa st os p u ra n dh e a l t h yf a s td e v e l o p m e n to f t h en a t i o n a le c o n o m yb e c o m e st h em o s ti m p o r t a n tp r o b l e mt h a to u r c o u n t r y i sf a c e dw i t ha t p r e s e n t w em u s t c u l t i v a t ean e w e c o n o m i c a li n c r e a s i n gp o i n t ，n a m e l y ，al e a d i n gi n d u s t r y ，w h i c h c a np r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fo t h e ri n d u s t r i e sa n dp r o d u e e v i t a l i t yo ft h ew h o l en a t i o n a le c o n o m y u n a v o i d a b l y ，t h i st a s k h a st ob es h o u l d e r e db yt h eh o u s i n gi n d u s t r y h i s t o r yh a sp r o v e d t h a tw h e nt h ee c o n o m yo ft h ed e v e l o p e dc o u n t r yt o o ko f f ，t h e h o u s i n gi n d u s t r yp l a y e da n i m p o r t a n tr o l ea n da c t e da st h e l e a d i n gt r a d e b e s i d e s ，t h e o r e t i c a l l y ，t h eh o u s i n gi n d u s t r y p o s s e s s e st h et h r e ec h a r a c t e r i s t i c so fal e a d i n go n e ：m a k i n gu s e o fn e wt e c h n o l o g i e se f f e c t i v e l y ，h a v i n gh i g hd e v e l o p i n gr a t e i t s e l fa n db e i n ga b l et ob r i n ga b o u tt h ed e v e l o p m e n to fo t h e r in d u s t r i e s t h eh o u s i n gt r a d eh a s n td e v e l o p e di n t ot h e l e a d i n go n ei n c h i n a 。a n dt h e r ei sal o n gw a yt oa c h i e v et h eg o a ls i n c ei td o e s n t p o s s e s st h et h r e ee s s e n t i a lc h a r a c t e r i s t i c so fal e a d i n gt r a d e a tp r e s e n t 。v e r y1 i m i t e da d v a n c e dt e c h n o l o g i e sa r eb e i n gu s e d i nt h e h o u s i n g ，i n d u s t r ya n dm a n yd i f f i c u l t i e sh i n d e ri t s d e v e l o p m e n t al a r g en u m b e ro fc o m m o d i t yh o u s i n g sa r ek e p tl o n g i ns t o c ka n dag r e a ta m o u n to ff u n da n di n t e r e s tw a s t e d t h e 住宅产业发展成为国民经济主导产韭的可行性分析 h o u s i n gf i n a n c ea n ds e c o n d a r ym a r k e ta r ef a rf r o mb e i n gm a t u r e i n s t e a do fl e a d i n gt ot h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h er e l a t i v e i n d u s t r 指s t h eh o u s i n gt r a d eh a sm a d eal o to f n e g a t i v ei m p a c t o nt h en a t i o n a le c o n o m y f r o ma 1 1a b o v ew eg e tt ok n o wt h a tt h eh o u s i n gi n d u s t r yc a n p l a yt h er o l eo fal e a d i n go n et h e o r e t i c a l l y ，h o w e v e r ，i td o e s n t i nf a c t w h y ? t h e r ea r et w om a i nr e a s o n si nt h ea s p e c t so fh o u s i n g d i s t r i b u t i o ns y s t e ma n dm a r k e t i n g i nt e r m so fs y s t e m ，t h eo l d r i g i dw e l f a r ed i s t r i b u t i o ns y s t e md o e s n ts u i tt h em a r k e te c o n o m y a n ym o r e i nt e r m so fm a r k e t i n g ，t h ee f f e c t i r ed e m a n do fm a r k e t i si n s u f f i c i e n ta n dr e s i d e n t s g r e a tp o t e n t i a ld e m a n dc a n tb e m e t i no r d e rt os o l v et h ea b o v e m e n t i o n e dp r o b l e m s ，w em a yt a k e s o m e m e a s u r e si nt h et w oa s p e c t s 1 ) t nt h ea s p e c t o fh o u s i n gd i s t r i b u t i o ns y s t e m ，t h eo l d w e l f a r ed i s t r i b u t i o n s y s t e m m u s tb er e f o r m e da n d t h e m o n e t a r yd i s t r i b u t i o nb er e a li z e d m o n e ya st h el u b r i c a t o r o fe c o n o m yi sd r a w ni n t ot h ed i s t r i b u t i o ns y s t e mi nt h e m o n e t a r yd i s t r i b u t i o na n dm a k e st h eh o u s i n gt r a d er u n a c c o r d i n gt ot h em a r k e tm e c h a n i s m 2 ) i nt h ea s p e c to fm a r k e t i n g ， e x p a n d e db yr e d u c i n gc o s t ， t h ee f f e c t i v ed e m a n dc a nb e i m p r o v i n gt h eq u a l i t yo f p r o d u c t s ，e s t a b l i s h i n gt h er e p u t a t i o no f t h e c o m p a n y ， e n l a r g i n gm a r k e ts c a l e ，d i v e r s i f ，i n gc o m m o d i t i e s ，c r e a t i n g n e wf u n c t i o n so fh o u s i n g ，i n c r e a s i n gt h ef l e x i b i t i t yo f p a y m e n t ，a n di m p r o v i n gt h eh o u s i n gf i n a n c i a lm a r k e ta n d 2 住宅产业发展成为国民经济主导产业的可行性分析 s e c o n d a r ym a r k e t g e n e r a ll ys p e a k i n g ，w i t ht h es o l u t i o nt ot h ep r o b l e m so f d i s t r i b u t i o na n dm a r k e t i n g ，t h eh o u s i n gi n d u s t r yc a ng e tf a s t a n dh e a l t h yd e v e l o p m e n ta n dt h es t r a t e g i ct a r g e to fa c t i n g a st h e l e a d i n gi n d u s t r y i nt h en a t i o n a l e c o n o m y c a nb e a c h i e y e d t h em a i nr e a s o n sa r ei nt h et w oa s p e c t s ：i n s t i t u t i o n a lr e a s o n a n dm a r k e t 。r e a s o n , i nt h ea s p e c to fi n s t i t u t i o n ，t h et r a d i t i o n r i g i dh o u s i n ga l l o c a t i o ns y s t e md o e s n ts u i tt h ec u r r e n t s i t u a t i o n so fm a r k e te c o n o m yb e c a u s ei th a sd i s o b e y e dt h e p r i n c i p l eo fd i s t r i b u t i o na c c o r d i n gt ol a b o r c e r t a i n l y ，o f ft h e o n eh a n d ，t h i sh a sr e s u l t e di nt h el o wc o n s u m i n ge f f e c t i v e n e s s e v e nc o r r u p t i o ni nd i s t r i b u t i o n ：o nt h eo t h e rh a n d ，t h i sh a s g i y e ng r e a t e ra n dg r e a t e rp r e s s u r et ot h en a t i o n a lt r e a s u r y s y s t e m ，w h i c hi nt u r nh a sab a di n f l u e n c ei nt h ef a i rc o m p e t i t i o n b e t w e e ns t a t e d o w n e dc o m p a n i e sa n dn o n s t a t e o w n e do n e s ：i nt h e a s p e c to fm a r k e t ，t h ei n s u f f i c i e n te f f e c t i v em a r k e td e m a n df o r h o u s i n gh a sm a d ei ti m p o s s i b l ef o rt h eh u g ed e m a n dt ob er e a l i z e d i ti sb e c a u s et h ei n s u f f i c i e n td e m a n dw h i c hh a s1 e a d e dt o i m p o s s i b l et r a n s f e r r i n gc o u r s ef r o mp u r c h a s i n gi n t e n t i o nt o p u r c h a s i n g b e h a v i o r t h e h o u s i n gi n d u s t r yn a t u r a l l yl a c k s i n c e n t i v e st os p u ri t s e l ft od e v e l o pa sal e a d i n gi n d u s t r y i nv i e wo ft h em e n t i o n e dr e a s o n s ，w em a yp u tf o r w a r dt h e m e a s u r e st od e v e l o ph o u s i n gi n d u s t r ya s an e c e s s a r yl e a d i n g i n d u s t r yf r o mt h ef o l l o w i n gt w oa s p e c t s 1 ) i nt h ea s p e c to fh o u s i n gd i s t r i b u t i o ns y s t e m ，t h e 竺圭兰兰茎墨堕垄曼垦竺鲞圭曼苎些竺里堡壁坌堑 t r a d i t i o n a ls y s t e mo fh o u s i n gd i s t r i b u t i o na saw e l f a r es h o u l d b er e f o r m e da n dt r a n s f e r r e dt ot h ed i s t r i b u t i o ni nm o n e t a r yt e r m s a se a r l ya sp o s s i b l e b e c a u s em o n 两i sr e g a r d e da sl u b r i c a t i o n o fe c o n o m yf o rt h eh o u s i n gm o n e t a r yd i s t r i b u t i o ns y s t e m ，t h e h o u s i n gt r a d e cana c tc o m p l e t e l yi na c c o r d a n c ew i t hm a r k e t m e c h a n i s ma n dr e a l l yp u s hh o u s i n gi n d u s t r yi n t om a r k e t t h e m o n e t a r yd i s t r i b u t i o ns y s t e mw i l ln o t o n l yf a c i l i t a t et h es a l e s o fc o m m o d i t yh o u s e sa n dr e a l i z a t i o nt h ep r i n c i p l eo fa l l o c a t i o n a c c o r d i n gt ol a b o r ，s p e e du pt h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gi n d u s t r y a n dc o n t r o lo fp o p u l a t i o n ，b u ta l s op r o v i d ea ni d e a le n v i r o n m e n t f o rt h e 】m e c h a n i s m 【r e f o r mo fs t a t e o w n e dc o m p a n i e s ，t h e f u n c t i o n a lt r a n s f e r r i n go fg o v e r n m e n t ，a n df o r t h ea d j u s t m e n t o fc h i n e s ei n d u s t r i e ss t r u c t u r e b u tt h e 。f 0 1 l o w i n gm a t t e r s s h o u l db es o l v e di nt h ec o u r s eo fm o n e t a r yd i s t r i b u t 沁n ：f i r s t l y ， t h e p r i n c i p l eo f d i s t r i b u t i o na c c o r d i n gt ol a b o rs h o u l db e a d h e r e dt os t r i c t l y 。s e c o n d l y ，t h er e s o u r c e so f 】h o u s i n gw e l f a r e f u n ds h o u l db ep r o p e r l ya r r a n g e d t h i r d l y ，c o m p l i c a t e di n c u r r i n g r e l a t i o n ss h o u l db es e t t l e di nc o r r e c t 】m a n n e r f o u r t h l y ，t h e c o n s u m i n ga b i l i t yo fw o r k e r ss h o u l db es t r e n g t h e n e de i t h e rb y g o o da r r a n g e m e n to fh o u s i n gc o n s u m i n gf u n do r ，b yp r o p e rh o u s i n g f i n a n c i n gp r o g r a m f i n a l i y ，r e l e v a n tr e f o r ms h o u l db ec a r r i e d o u tt oc o p ew i t ht h ec o n f li c ti n d e e ps e n s e 2 ) i nt h ea s p e c to fm a r k e t ，e f f e c t i v ed e m a n df o rh o u s i n g s h o u l db eu p g r a d e d i tc a nb e s p u r r e db ys u c hw a y sa sc o s t r e d u c t i o n ，i m p r o v e m e n to fp r o d u c t q u a l i t yo rc o m p a n yr e p u t a t i o n ， e n l a r g e m e n to fm a r k e ts c a l e s ，d i v e r s i f i c a t i o no f g o o d s ， i n n o v a t i o no fh o u s i n gf u n c t i o n s ，f l e x i b i l i t yo fp a y m e n t ，a n d d e v e l o p m e n to fh o u s i n gf i n a n c i a lm a r k e ta n ds e c o n d a r ym a r k e t ， 4 垡圭苎些壁塞查曼垦璧堕圭墨苎皇塑里堡堡坌堑一 e t c t h ec o r r e s p o n d e n ts t r a t e g yi n c l u d e s ： c o s ts t r a t e g y ，b r a n d s t r a t e g y ，i n t e r n a t i o n a ls t r a t e g y ，t y p e s s t r a t e g y ，f u n c t i o n s t r a t e g y ，f i n a n c i a ls t r a t e g y ，a u x i l i a r ys t r a t e g ya n ds e c o n d a r y s t r a t e g y i g e n e r a l l ys p e a k i n g ，o n l yw h e nw eh a v es u c c e s s f u l l ys e t t l e d t h ea b o r et w op r o b l e m si nt h ea s p e c t so fi n s t i t u t i o na n dm a r k e t s ， t h eh o u s i n gi n d u s t r yw o u l db ed e v e l o p e dh e a l t h ya th i g h e s ts p e e d t h e r e b yt oa c h i e v et h es t r a t e g i ct a r g e to fb e i n g a ng u i d i n g in d u s t r yo ft h en a ti o n a le c o n o m y 住宅产业发展成为国民经济主导产业的可行性分析 前言 蓬勃发展的中国，尽管在党中央和高瞻远瞩的江泽民总书记与朱 镕基总理的英明领导下，及时采取了一系列的措施，但仍未能幸免于 东南亚金融危机的强大冲击波的冲击，国民经济受到了严重而深远的 影响。福无双至，祸不单行，洪水泛滥，长江决堤，犹如雪上加霜， 使我国经济再受重创。昔日一片繁荣的市场，忽如一夜寒霜至，顿显 萧条，国内需求急剧萎缩。国民经济急需培育一个主导产业，由它来 启动国内需求，以带动国民经济健康、快速发展。与此同时，在我国 现阶段最宣作为国民经济主导产业的住宅产业，却又困难重重，举步 维艰，与主导产业战略目标尚有很大距离。本文正是在这样的历史背 景下创作的，目的在于找出产生住宅产业与主导产业战略目标之间的 巨大差距的原因，并提出一系列相应的对策，给政府和企业提供一条 思路。 本文的其本逻辑结构是：提出目标，指出差距，找出原因，提出 对策。在创作过程中，本文运用了历史的、系统的研究方法，并应用 了诸如边际效用理论、消费者均衡理论等西方经济学理论，以及决策 理论等管理学理论，对住宅产业与主导产业战略目标之间的差距的成 因做了较详尽的分析，并据此提出了相应的对策，这是本文的特点所 在。值得注意的是，本文对住宅产业的研究，仅限于城镇，而不涉及 ，。 农村。 全，文共分四章。第一章国民经济主导产业战略目标的提出， 从国民经济的现状出发，提出了把住宅产业发展成为国民经济主导产 业的战略目标：第二章住宅产业与主导产业战略目标之间的差距， 通过对当前住宅产业的现状的分析，指出了住宅产业与其主导产业战 略目标之间的差距；第三章住宅产业与主导产业战略目标之间的差 住宅产业发展成为国民经济主导产韭的可行性分析 距的成因分析，从分配制度和市场需求两个方面分析了住宅产业与 主导产业战略目标之间差距产生的原因；第四章实现主导产业战略 目标的对策，提出要实现主导产业战略目标，首先必需实现住宅分 配货币化，以解决分配制度僵化的问题；其次，要实施成本战略、品 牌战略、国际战略等八大战略，以解决有效需求不足的问题。 由于本文作者水平有限，且时间仓促，文中难免有诸多遗漏与错 误之处，敬请各位老师批评指正。： 第一章国民经济主导产业战略目标的提出 东南亚金融危杌的强大冲击波，席卷了整个东南亚地区、。并波及 到了全球。我国尽管在朱铬基总理的正确指导下，及早作了防范，但 亦未能幸免。长江决堤，洪水泛滥，更是雪上加霜。经济发展受阻， 市场疲软，已成不争的事实。商业萧条，尤其是股票市场这根国民经 济发展的指针，无可奈何地垂下了他那高昂的头，这清楚地告诉我们： 我国的国民经济已落入低潮。经济是基础，国际上的一切对抗，都是 以强大的经济实力作后盾，因此，振兴国民经济，是我国国民经济的 当务之急j 我国地广人多，国民经济不是单一经济，而是综合性经济，它自 成一个完整的体系。因此，我国国民经济的发展，必须通盘考虑，平 衡发展，主次分明。以一部分产业为主，由它们的健康、快速发展来 带动其它产业发展，进而带动整个国民经济健康、快速发展。国民 经济的振兴，是一个浩大的工程，它的顺利实现，关键在于抓住一个 支柱产业，把它培育成消费热点和经济增长点，由该支柱产业的发展， 来带动整个国民经济的发展。换句话说，就是要培育一个主导产业。 哪一个产业最适合担当主导产业这个角色呢? 住宅产业! “住宅产业”一词是日本通产省于1 9 6 8 年首次提出的，是指从事 住宅及其有关部件的生产与销售的企业及其经营活动的总和，是标准 产业中与住宅有关的各行业的总和。具体地讲，住宅产业包括了从事 住宅的设计、开发、建设、经营、物业管理、中介服务及融资等一切 与住宅的生产、经营活动有密切关系的行业。住宅产业一词是依据客 观存在和实际需要而产业的，是产业经济理论发展的必然结果。 之所以要把住宅产业发展成为国民经济的主导产业，是因为它不 仅可成为国民经济最重要的支柱产业，而且在理论上完全具备主导产 住宅产业发展成为国民经济主导产韭的可行性分析 业的三大基本规定性，可以有效地吸纳新技术，带动许多相关产业的 发展，从而带动整个国民经济的发展。 在发达国家和地区的经济起飞和高速发展时期，住宅产业毫无例 外地发挥过十分巨大的作用，成为有力地促进国民经济增长的一大支 柱产业。在美国，2 3 的有形资产是房地产，国民生产总值的1 0 - i 5 与房地产有关，一半以上的私人投资用于房地产，而房地产的绝大部 分价值是通过住宅建设体现出来的。在5 0 - 7 0 年代，建筑、钢铁、汽 车工业号称美国的三大支柱产业，而建筑业在其中又长期占据首要地 位。5 0 - 9 0 年代，建筑业在美国国民收入中所占的比例为4 3 - 5 5 ， 远远高于钢铁、汽车工业所占的比重。住宅产业始终是美国的支柱产 业，通过住宅建设来维持就业和经济增长是美国振兴经济的一个基本 作法。二战以后，汽车工业对美国的经济增长虽然也曾发挥过重要的 支撑作用，但进入8 0 年代以后，它在国民经济中所占比重正逐步下降， 1 9 7 7 年为2 ，1 9 8 0 年为1 1 ，1 9 9 0 年为1 ，1 9 9 1 年为0 8 ，它对 国民经济的重要程度显然不及经久不衰的住宅产业。在香港，房地产 业与制造业、旅游业、金融业、商业、外贸业并列，被称为支撑香港 经济的六大支柱。房屋建筑费用一般占全港总产值的1 0 - 1 4 左右。地 产及建筑业对香港本地生产总值的贡献，每年平均为2 4 ，大于其它 任何行业。香港财政收入的3 0 左右来自地产及房屋建筑业。香港房 地产还大量吸引东南亚、日本、美国、加拿大的资金。外资集团进军 香港，进一步推动了香港的发展。7 0 年代，香港经济经历了连续5 年 两位数字的急剧增长，到了8 0 年代。香港处于一个经济结构转变时期， 第三产业比例上升到6 5 7 0 以上，第二产业也呈现出多元化发展趋势， 房地产业和建筑业及时提供了布局合理、功能多样的大量搂字，支撑 了经济的发展。俄罗斯经历了多年的经济严重衰退之后，1 9 9 5 年开始 有所减缓，其中起领头作用的是建筑业和钢铁工业，前者增长了1 5 ， 后者增长了9 。住宅产业是俄罗斯增长速度最快的产业，对延缓经济 下降、促进经济复苏起到了引人注目的作用。 2 住宅产业发展成为国民经济主导产业的可行性分析 美国著名经济学家、经济成长主导产业理论创始人罗斯托认为， 主导产业是指在现代经济增长过程中，那些本身具有较高的经济增长 率、且能推动其它部门增长的产业。它有三个基本规定性：第一，能 有效地吸纳新技术；第二，本身具有较高的经济增长率；第三，具有 扩散性，即能带动其它产业增长。一个产业只要具备了这三大基本规 定性，便可以发展成为主导产业。而在现今的中国，住宅产业是最符 合这三大条件的产业。 住宅产业的各个行业都可有效地吸纳新技术。住宅设计需要电脑， 住宅金融、物业管理与中介服务需要网络，住宅施工建设需要新机械、 新型建材及电子、通讯等方面的新技术。 我国的住宅产业，曾经历了从1 9 8 9 至于1 9 9 3 年的高速发展阶段。 这四年间，房地产开发经营利润从7 8 ，5 9 8 万元增长到i ，5 5 9 ，2 2 3 万元，共增长了四倍。这段历史清楚地告诉我们，我国的住宅产业是 有高速发展的潜力的。 据专家分析估计，被住宅产业带动的直接相关产业有2 3 个，加上 被带动的间接相关产业，住宅产业共可带动6 0 多个相关产业。被住宅 产业带动的直接相关产业主要有建筑、建材、机械、运输、电子、通 讯、空调、安装、家电、家俱、装饰、灯饰、汽车、陶瓷、水电、花 卉、家政等产业。有关调查资料显示，在我国，房屋建筑成本中，有 7 0 是材料消耗，全国钢材总量的2 5 、木材的4 0 、水泥的7 0 、玻 璃的7 0 及预制品的2 5 均为房屋建筑所耗；住宅产业每增加1 亿元的 投资，它的2 3 个直接相关产就会相应增加1 4 7 9 亿元的投资，其中建 材、冶金、农副业和机械四个部门共增加0 7 亿元的投资。 因此，应当将“把住宅产业培育成为国民经济主导产业”作为国 民经济发展的一大战略目标，让住宅产业担负起振兴国民经济的重担。 正因如此，国家有关领导及宏观经济管理部门提出了“把住宅建设培 育成为新的经济增长点和使住宅成为人们的消费热点”的战略，即“两 点”战略。 住宅产业发展成为国民经济圭导产业的可行性分析 第二章住宅产业与主导产业战略目标之间的差距 提出目标，仅仅是给我们指明了前进的方向，实现目标才是我们 的目的。要实现目标，就必须找出现实与目标之间的差距，然后据此 找出产生这些差距的原因，并制定出相应的策略。那么，我国住宅产 业的现实与国民经济主导产业战略目标之间究竟有多大的差距呢? 目 前，住宅产业的三大基本规定性，我国的住宅产业一个都没有达到。 一、吸纳新技术 与发达国家及地区相比，我国的住宅产业在吸纳新技术方面尚有 很大差距。在设计、中介、物业及金融方面，电算化、自动化及网络 化的程度都相当低，住宅保险业务亦相当落后，在住宅的施工建设方 面，新型施工设备、新型建筑材料、可视电话、监控设旖、卫星接收 设施等新技术都未能得到充分利用，太阳能住宅、环保住宅、充气住 宅及智能住宅等新型住宅几乎尚未曾在中华大地上出现。 二、经济增长率 我国的住宅产业，虽曾经历过1 9 9 1 - 1 9 9 3 年的3 年高速发展阶段， 但自1 9 9 4 年开始步入低谷，至今未曾恢复元气。自1 9 9 3 年下半年开 始，商品住宅出现积压，仅管政府采取了降息、税费整顿、停止福利 分房、堤供按揭等系列措施，但积压不但未能稍有缓解，反而愈演 愈烈，成为困扰国家和企业的一个恶性肿瘤。表2 2 1 充分表现了住宅 产业面临的巨大困难。 4 住宅产业j 芝展戏为匿民经济主导产韭的可t 亍性分析 商品住宅的大规模积压，造成了开发商的巨额资金积压与利息损 失，给开发商的财务带来了巨大压力，使住宅的开发经营困难重重， 步履维艰。住宅积压，用于建造住房的资金便以实物形态冻结在那里， 无法收回。住房的单位价值很大，一套住房少则几万元，多则数十百 万元，销售情况稍差一点，便会造成大量的资金积压。积压的资金不 但不能为开发商带来任何收益，反面要使开发商为之付出每年1 2 的 贷款利息。巨额的资金积压和利息损失，给开发商的财务带来沉重的 负担，它旦超过了企业的承受能力，开发商就会被迫破产。自1 9 9 3 年以来，日益加剧的住宅积压已使许多开发商从住宅产业这块领域里 消失了。住宅产业中的设计、施工、物业管理、中介服务及金融等行 业的发展，都是以住房销售为基础，住宅积压同时也使这些行业的发 展受到阻碍；自1 9 9 4 年开始，住宅市场进入萧条期，整个住宅产业的 发展速度减慢，有时甚至倒退。表2 2 是1 9 8 8 - 1 9 9 6 年间房地产的开 发经营情况。以1 9 8 8 年为基期，算出历年的增长率，见表2 - 3 。再据 此表制作成图，便得到1 9 8 8 1 9 9 6 年间房地产业的发展趋势简图，如 图2 一l 。由图可以看出，9 1 - 9 3 年，房地产业经历了一个高速发展期， 9 4 年之后，尽管经营总收入仍在增加，但营业利润却急剧下降。之所 以用房地产业的发展趋势来代替住宅产业的发展趋势，是因为资料欠 缺。但房地产的圭体是住宅，住宅产业的发展与房地产业的发展基本同 步，因此这并不影响结论。 表2 - 2房j 电产开发经营情况 住宅产业发展成为国民经济主导产业的可行性分析 表2 3房地产开发经营增长率 | 年份 $ 8降p ol阮p 3