（工商管理专业论文）21世纪不动产在北京的发展战略研究.pdf

学位论文独创性声明 本人郑重声明：今所呈交的2l 世纪不动产在北京的发展战略分析 沦文是我本人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所 矢口，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其 池教育机构的学位或证书所使用过的材料。 作者签名： 日期：碎年上月卫日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅 或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、 。 缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 作者签名： 导师签名彩臼监纽日期： 年上月兰日 士旦西 淀贡 房地产一级市场即土地市场，在国内，土地归国家所有不允许出售，集体、企 业或个人只能在一定期限内享有使用权。土地使用的价格在一定程度上由政府来制 定。初期房地产的建设用地主要由政府划拨，2 0 0 3 年开始主要是依“招拍挂 的 疗式出让。房地产二级市场指开发商在取得使用权的土地上建筑房屋并销售或整体 出租，属于增量房租售范畴。初期主要是国有开发商，之后才有了民营和外资开发 萄。房地产三级市场指在取得房产证后的再次上市交易，属于存量房租售的范畴， 从事房地产三级市场服务的企业被称为房地产经纪公司。任何一个国家和地区的房 地产市场初期都是一级和二级市场占主导地位，但随着房地产市场的成熟，房地产 三级市场将成为主要的市场。2 0 0 4 年房地产交易数据显示在一些房地产市场发达地 基，存量房交易以及超越了增量房交易，如香港、深圳、上海等。北京的房地产市 场自上世纪9 0 年代后期至今，正处于一个高速发展的时期，存量房交易量正步步向 者量房靠近。最新数据显示，2 0 0 9 年2 月北京存量房网签交易总套数达9 6 8 1 套超 过增量房网签交易套数1 5 ，是继1 月份后第二次出现存量房交易超越增量房。截 止到2 0 0 9 年3 月1 5 日，北京存量房交易套数已经近9 0 0 0 套，数据显示3 月份存量 葛交易必将第三次超过增量房交易。从数据上看，北京房地产市场已经成熟，房地 盘三级市场已经成为房地产行业最为重要的一个领域。 在后奥运时期，北京经济正在经受奥运低谷和经济下行叠加效应的考验。房地产 ，亍业面临严峻挑战。房地产三级市场即房地产经纪行业如何在经济受挫的大环境下， 通过模式创新提高企业的市场竞争力的问题越来越被房地产经纪企业所重视。本文针 对房地产经纪行业的发展特点，结合行业内多家房地产经纪企业的发展经验，对2 l 世纪不动产北京区域的营销模式及技术创新领域进行剖析。通过对市场的剖析总结笔 旨提出的多元化、纵向一体化、规模经营等战略观点。本题中对行业进行了市场细分。 ：知分市场各个时期的经营战略依据哈弗大学费农的产品生命周期理论制定。针对处在 不同生命周期的产品，分别制定进入战略、发展战略、撤出战略等。 关键词：2 1 世纪不动产北京发展战略房地产经纪 a b s t r a c t r e a le s t a t em a r k e tt h a ti sal a n dm a r k e ti nc h i n a , t h el a n do w n e db yt h es t a t ed o e sn o t a l l o wt h es a l eo f , t h ec o l l e c t i v e ，c o r p o r a t eo ri n d i v i d u a l sa tac e r t a i np e r i o do f t i m et oe n j o y 1h ef i g h tt ou s e t h ep r i c eo fl a n d - u s ea tac e r t a i ne x t e n tb yt h eg o v e r n m e n tt od e v e l o p f h ee a r l yc o n s t r u c t i o no fr e a le s t a t ep r i m a r i l yb yg o v e r n m e n ta l l o c a t i o no fl a n d ，b e g i n n i n g in2 0 0 3i s m a i n l yi na c c o r d a n c ew i m “t e n d a u c t i o n l i s t i n g ”t os e l l r e f e r st ot h e ：；e c o n d a r ym a r k e tf o rr e a le s t a t ed e v e l o p e r si no b t a i n i n gl a n du s er i g h t so nt h es a l eo r b u i l d i n go fh o u s i n ga n dt h eo v e r a l ll e a s e ，b e l o n gt o t h es c o p eo ft h ei n c r e m e n t a lr o o m e n t a l t h ei n i t i a ls t a g ei sm a i n l ys t a t e o w n e dd e v e l o p e r s ，b e f o r et h ep r i v a t ea n df o r e i g n d e v e l o p e r s 3r e a le s t a t er e a le s t a t em a r k e tm e a n st oo b t a i ne v i d e n c ea tt h er e l i s t i n ga f t e r 1h et r a n s a c t i o nb e l o n gt ot h es c o p eo ft h es t o c ko fr e n t a lh o u s i n g ，e n g a g e di nr e a le s t a t et h e lh r e e t i e rm a r k e t i n gs e r v i c e sb u s i n e s si sk n o w na sr e a le s t a t eb r o k e r a g ef i n n a n yo n e c o u n t r ya n dr e g i o n a lr e a le s t a t em a r k e ti nt h ee a r l yp r i m a r ya n ds e c o n d a r ym a r k e t sa r e d o m i n a n t ，b u tw i t ht h es o p h i s t i c a t e dr e a le s t a t em a r k e t ，r e a le s t a t em a r k e tw i l lb e c o m et h e 1h r e em a j o rm a r k e t s r e a le s t a t et r a n s a c t i o nd a t ai n2 0 0 4s h o w e dt h a tt h er e a le s t a t em a r k e t ins o m ed e v e l o p e d r e g i o n s ，a sw e l la sb e y o n dt h ei n c r e m e n t a lh o u s i n gs t o c kt r a n s a c t i o n s ， ：；u c ha sh o n gk o n g ，s h e n z h e na n ds h a n g h a i b e i j i n g sr e a le s t a t em a r k e ts i n c et h el a t e9 0 c e n t u r yu pu n t i ln o w , i si nah i g h - s p e e dd e v e l o p m e n tp e r i o d ，t h ev o l u m ei sh o u s i n gs t o c k r a n s a c t i o n si n c r e m e n t a ls t e pb ys t e pt ot h er o o ma r o u n d t h el a t e s td a t as h o wt h a ti n ? e b r u a r y2 0 0 9b e i ji n gh o u s i n gs t o c kt r a n s a c t i o n sn e tt o t a lu n i t st os i g nu pm o r et h a n 7 6 81s e t so fe x e c u t e dt r a n s a c t i o n sn e ti n c r e m e n t a lh o u s i n g15 c y c l eo fs o n g sc o m e so n 1 h eh e e l so ft h es e c o n dt i m ei nj a n u a r ya p p e a rh o u s i n gs t o c kt r a n s a c t i o n sb e y o n dt h e jn c r e m e n t a lr o o m a so fm a r c h15 ，2 0 0 9 ，b e i j i n gh o u s i n gs t o c kt r a n s a c t i o n sc y c l eo f ：；o n g sh a v eb e e nn e a r9 0 0 0s e t so fd a t as h o wi nm a r c hw i l lh o u s i n gs t o c kt r a n s a c t i o n s lh i r dm o r et h a nt h ei n c r e m e n t a lh o u s i n gt r a n s a c t i o n s f r o mt h ed a t ap o i n to fv i e w , b e i j i n g r e a le s t a t em a r k e ti sr i p e ，t h et h r e e - t i e rr e a le s t a t em a r k e th a sb e c o m et h em o s ti m p o r t a n t r e a le s t a t ei n d u s t r y , a na r e a i nt h ep o s t o l y m p i cp e r i o d ，t h eb e i ji n go l y m p i ce c o n o m yi sl o wa n dt h ee c o n o m yt o m t h s t a n ds t a c k i n ge f f e c td o w n l i n kt e s t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sf a c i n gs e v e r ec h a l l e n g e s 0r e a le s t a t em a r k e t ，r e a le s t a t eb r o k e r a g ei n d u s t r yt h a ti sh o wb i gs e t b a c ki nt h ee c o n o m i c i i ：n d u s t r ym o r et h a nr e a le s t a t eb r o k e r a g ee x p e r i e n c ei nt h ed e v e l o p m e n to fe n t e r p r i s e s ，21s t c e n t u r yr e a le s t a t eb e r i n gb u s i n e s sa n dm a r k e t i n gm o d e l st o a n a l y z et h ef i e l do f le c h n o l o g i c a l i n n o v a t i o n b ys u m m i n gu pt h em a r k e ta n a l y s i si p u tf o r w a r dt h e d i v e r s i f i c a t i o n ，v e r t i c a li n t e g r a t i o n ，s c a l eo fo p e r a t i o ni ns u c hs t r a t e g i co p i n i o n t h et i t l eo f 1h ei n d u s t r yc o n d u c t e dam a r k e ts e g m e n t a t i o n m a r k e ts e g m e n t so ft h eb u s i n e s ss t r a t e g yo f e a c hp e r i o db a s e do nh a r v a r dv e r n o np r o d u c tl i f ec y c l et h e o r yt o d e v e l o p t a r g e t e da t t i f f e r e n t l i f e - c y c l ep r o d u c t s ，f o r m u l a t e ds e p a r a t e l yi n t ot h es t r a t e g y , d e v e l o p m e n t ：；t r a t e g i e s ，s u c ha se x i ts t r a t e g y k e y w o r d s ：2 1 s tc e n t u r yr e a le s t a t e ，b e i j i n g ，d e v e l o p m e n ts t r a t e g i e s ，r e a le s t a t e 1 ) r o k e r s i i i 目录 弓l言i 1 研究背景、目的和意义1 2 研究内容1 3 研究方法运用2 42 1 世纪不动产公司介绍3 ：! 市场总体环境分析4 ：! 1 宏观经济4 ：! 2 房地产市场7 ：! 3 存餐房市场一1l ：! 3 1 存量房交易的规模正在逐年上升1 2 ：! 3 2 存量房市场结构进一步优化1 4 = i 房地产经纪行业分析15 ：；1 房地产经纪行业的形成与现状15 ：；1 1 房地产经纪行业定义1 5 ；1 2 中国现代房地产经纪行业的形成1 5 ；1 3 房地产经纪行业的发展现状。1 5 ：；2 北京房地产经纪产业结构与市场竞争状况分析1 6 ；2 1 北京房地产经纪产业结构分析1 6 ；2 2 北京房地产经纪产业内部竞争分析l8 0 - 32 1 世纪不动产北京区域资源及战略能力分析2 4 3 4 北京房地产经纪行业发展趋势分析2 5 ：j 4 1 成熟市场发展经验总结2 5 ：1 4 2 北京房地产经纪行业发展趋势分析2 8 i v l 2 l 世纪不动产北京区域发展战略分析3 0 4 1 完善特许经营业务3 0 i 2 直营业务模式的建立与规划3 2 4 3 多元化发展金融、交易等衍生领域服务3 3 l 4 加强与利益相关行业的合作力度建立合作联盟3 4 ：； 结论3 6 ：致谢3 9 。参考文献4 0 色学期间发表的学术论文与科研成果4 1 v 首都经济贸易大学硕r ：学位论文 2 l 世纪不动产在北京的发展战略研究 1 引言 1 1研究背景、目的和意义 自1 9 9 7 年国家推行住房制度货币化改革至今，房地产市场出现了连续的高增长， 并逐渐确立了其作为国家经济支柱性行业的地位。2 0 0 8 年1 1 月1 0 日在北京召开省 噩市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。国务院总理温家宝发表重要讲话时指 出：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等 盘业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改 善民生具有重要作用。” 房地产市场共分为三级，其中一级市场为土地市场，二级市场为增量房市场，三 ：圾市场是存量房市场。历史数据揭示，任何一个国家和地区房地产市场发展的初期都 妇一级和二级市场占主导地位，但随着经济的发展和房地产市场的成熟，房地产三级 市场将成为市场的主流。在国内一些房地产市场发达地区，存量房交易已经基本成熟， 存量房已经超越了增量房交易，如香港、深圳、上海等城市。北京的房地产市场自上 世纪9 0 年代后期至今，正处于一个高速发展的时期，存量房市场正逐渐取代增量房 市场在整个房地产市场中的主导地位。据2 0 0 9 年第一季度不完全数据显示，2 0 0 9 年 1 月北京存量房网签交易总套数达以微弱优势超过增量房网签交易套数，2 月份更是 以9 6 8 1 套的总套数超过增量房交易总套数1 5 ，截止到3 月中旬，北京存量房交易 套数已经近9 0 0 0 套，有望在第一季度末以1 8 0 0 0 套的总套数创月成交套数的历史新 葛。2 0 0 9 年将是北京房地产市场真j 下成熟的一年，而房地产三级存量房交易也必将 在2 0 0 9 年成为北京房地产市场的主流业务。 本文通过对北京房地产存量房市场典型经纪公司、典型商业模式的研究，涉及特 许经营，多元一体化发展，产业联盟等经营模式，学习各家业内企业成功的运营经验， 力求为房地产存量房市场的多元化发展和2 l 世纪不动产的企业战略制定起到借鉴的 怍用。 1 2 研究内容 本文通过研究2 1 世纪不动产、我爱我家房地产集团公司、筑巢网等多家典型的 旁地产经纪企业各具特色的商业模式，总结分析特许经营、多元化发展以及横向建立 电业联盟三种企业发展战略的优劣势及互补关系，为行业发展及文章研究主体企业一 ：! l 世纪不动产的战略决策提供借鉴。 第1 页共4 l 页 首都经济贸易大学硕十学位论文 2 l 世纪小动产n ：北京的发展战略研究 本文研究的主要内容1 1 世纪中国不动产，是2 1 世纪不动产在中国的特许加盟 鲴际区域，成立于2 0 0 3 年3 月份。2 1 世纪中国不动产采取两级授权的模式，授权加 盟店进行特许经营。截止到2 0 0 5 年1 0 月份，己成功地在中国授权了1 9 个区域分部， 6 0 0 余家加盟店，公司连锁规模和营业额在同行业的竞争对手中排名第二位。2 0 0 5 导1 2 月份高盛亚洲公司注资2 l 世纪中国不动产2 2 0 0 万美元成为了公司第二大股东。 戡止到2 0 0 8 年1 0 月份区域分部数量达到3 3 个，加盟店数量超过1 5 0 0 家( 含自营加 盟店2 6 0 家) 。2 1 世纪中国不动产已成为中国连锁规模最大、营业额最高的房地产中 介品牌。 以多元化作为战略拓展方向，不断开发自有连锁店面的商业模式是在房地产经纪 企业中应用最为广泛的战略发展模式。以我爱我家为例，我爱我家房地产集团公司为 辛国本土企业，由伟业顾问和太合控股联合投资兴办。自2 0 0 0 年成立，历时8 年形 或了一个以跨区域全国连锁为特点的、拥有8 个城市分公司、6 0 0 多家连锁店面的大 型中介企业。租售贷一体服务的多元化经营模式是该公司的商业标志。运用此类商业 膜式的经纪公司还有中原地产、链家地产等多家经纪公司。 建立产业联盟，提供交易平台，吸引合伙人参与共同完成经纪业务的商业模式是 0 6 年以后新近出现的一种商业模式。目前运营该类模式比较成功的企业是筑巢网， 筑巢网创立于2 0 0 3 年，通过其特有的独立房产经纪人系统，广泛建立合作联盟。筑 巢网以合伙经营的模式，提供交易平台，创建了房地产经纪行业新的发展模式。广泛 建立横向一体化的产业联盟，通过合作减少企业经营风险，别树一帜的经营理念，其 理论来源于欧美等房地产发达市场独立经纪人的运营模式。目前该机构已经在上海和 莉京创建了主要的分支机构。构建中国的m l s 系统是该机构的发展方向。 1 3 研究方法运用 本课题通过文献研究和案例分析的研究方法就企业战略的制定进行研究，总结出 行业发展的一般性规律和战略制定经验。在战略执行方面又通过理论与实践相结合的 疗法，具体情况具体分析，针对企业自身的特点因地制宜为主要研究对象2 l 世纪不 劭产北京区域分布的战略制定提供符合其发展需要的市场拓展战略。通过文献研究笔 昔提出多元化、一体化的发展战略，针对区域市场通过集中战略实现市场份额的占领。 案例分析多基于北京市统计局和建设委员会的统计数据和对行业内部各家企业运营 情况的充分调研是客户分析，总结出各家经纪企业核心竞争力和在行业内企业战略资 源的对比情况。同时市场调研和归纳法的综合运用是笔者在本课题研究过程中主要采 羽的重要方法，校阅览室的各期期刊数据、客户调查、网上数据库的查询都是文章中 第2 页共4 l 页 首都绛济贸易人学硕：学位论文2 l 世纪不动产在北京的发展战略研究 子类数据的主要获得方式。 本文从实际出发，通过对房地产经纪行业发展历史与现状的调查和对各家经纪公 司发展经验的借鉴，针对房地产经纪行业进行产业结构分析。文章在对行业内各家企 业进行资源评估的基础上，通过比较分析的办法，对2 1 世纪不动产及行业内各家经 纪公司进行了资源均衡状况方面的评估。鉴于2 1 世纪不动产自身的资源和战略能力 特点，笔者总结了持续发展与完善特许经营，拓展细分市场，在适当的时机进行行业 约横向合作等一系列发展战略建议。在拓展细分市场的课题上，笔者运用了产业寿命 ：固期理论对行业内各个细分市场进行分析，并战略开发理论针对处于不同寿命周期的 ：韧分市场分别进行了进入和撤出的战略分析。在执行企业进入战略的细分市场，本文 又运用零散服务行业的战略选择分析理论，对2 l 世纪不动产提出成本化控制克服零 敦服务的内部改造战略与差异化经营与在一定地域上采用集中规模化的市场竞争战 略。， 1 4 2 1 世纪不动产公司介绍 2 1 世纪不动产( c e n t u r y 2 1 ) 1 9 7 1 年成立于美国，从事不动产销售、租赁以 及不动产按揭贷款等综合服务。2 l 世纪不动产在全球的发展采用“特许经营”的商 业模式，以加盟的方式发展其全球的特许连锁网络。通过3 7 年的发展己覆盖了全球 5 8 个国家和地区，拥有8 7 0 0 多家加盈店，超过1 4 3 万名专业的不动产经纪人。成为 了全球最大的不动产综合服务提供商。我们2 0 0 0 年3 月份获得了在中国大陆的特许 ：弪营权，并j 下式成立“2 l 世纪中国不动产 。考虑到中国的地域广阔，不同的地域其 ：弪济发展及文化各不相同，从而采取了两级授权的模式，即先授权区域加盟商( 如上 ：每、广州等地区和城市) ，然后再由区域加盟商在其管辖的区域内授权加盟店。2 0 0 5 午1 2 月份，我们在全国已经发展了1 9 个区域分部，门店数量近7 0 0 家，规模和市场 与有率在全国排名第二，引起了投资银行的注意，并最终选择了“高盛”公司。首期 ：主资2 2 0 0 万美元。融资后加速了2 l 世纪中国不动产发展步伐，2 0 0 7 年1 0 月份，区 域分部快速增加到3 0 个，门店数量超过1 2 0 0 家，从业人员超过1 2 0 0 0 名并在北京和 上海开设了2 0 0 家直营店，同月获得了美国艾威基金5 0 0 0 万美元的投资。成为了中 雪规模和市场占有率第一的房地产中介品牌。 第3 页共4 l 页 文 2 1 世纪小动产在北京的发展战略研究 市场总体环境分析 2 1 宏观经济 伴随着宏观经济的稳步增长，房地产行业进入快速增长期。 最近十年以来，中国的宏观经济一直保持着平均年增长率近1 0 的高速增长。截 至2 0 0 7 年年末，中国国内生产总值( g d p ) 已经达到2 4 6 6 万亿元人民币，人均g d p 突破1 8 0 0 0 元人民币。 图2 1 宏观经济增长示意图( 加脚注) ( 资料来源：国家统计局g d p 报告( 2 0 0 8 ) ) 这应在参考文献的内容 根据世界银行研究报告，住宅需求与人均g d p 水平有着非常紧密的相关性：一 个国家的住宅产业在人均g d p 在3 0 0 美元时开始起步；人均g d p 达到6 0 0 到8 0 0 美元时，住宅产业进入高速增长阶段：人均g d p 达到1 3 0 0 美元时，住宅产业进入稳 电的快速增长期。2 0 0 7 年中国人均g d p 已经突破2 0 0 0 美元，按照产业发展规律， 庄宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，住宅产业相应进入高速增长 喻段。 第4 页共4 1 页 战略研究 1 城市人均可支配收入( 左轴，单位：元) 一城市居民恩格尔系数( 右轴) 图表2 2 城市居民生活水平增长示意图 ( 资料来源：同家统计局g d p 报告( 2 0 0 8 ) ) 一食品支出比重一居住支出比重 l l 周城市2 0 0 3 美国1 9 7 2凶德1 9 7 4英阁1 9 7 3 图表2 3 恩格尔系数与居住支出比重示意图 ( 资料米源：【卡 家统计局g d p 报告( 2 0 0 8 ) ) 人民生活水平稳步提高，房地产市场发展需求强劲。 1 9 9 8 年以来，伴随收入增长和生活水平改善，城镇居民消费结构升级呈现加速 冬势，住房消费占城镇居民消费支出的比重持续提高。而且1 9 9 8 - 2 0 0 6 年，城镇居民 庄房消费支出额的年均增长率达到8 6 ，比同期城镇居民人均消费支出和人均可支 鸵收入的增长速度低4 5 + 个百分点左右，增长潜力巨大，为房地产业和房地产市场发 第5 页共4 l 页 蚰 加 加 o 首都经济贸易人学硕 ：学位论文2 1 世纪不动产在北京的发展战略研究 畏提供了强劲的市场需求和购买力，促使1 9 9 8 年以来房地产市场呈现“需求拉动增 长”的发展格局。但2 0 0 3 年中国城镇居民人均住宅使用面积仅1 7 8 平方米。同欧美 等发达国家即便是半个世纪以前水平相比仍有差距。 平方米人一中国- 美国 2 0 l o2 0 2 02 0 3 0 图表2 4 中国人均住宅使用面积增长示意图 ( 资料来源：r e i c o 房地产行业报告2 0 0 4 ) 城市化进程加快为房地产行业发展提供更为广阔的市场空间。 ” 1 9 9 8 年以来，中国的城镇化呈现加速发展态势，1 9 9 8 - 2 0 0 7 年问全国城镇人口年 均增长6 3 ，城镇化率也由3 0 4 迅速上升到4 4 9 ，9 年来中国的城镇化水平以每 年超过一个百分点的速度快速提高。这使得中国房地产市场产生了独立于现有城镇居 是住房消费之外的、与国外成熟的房地产市场不同的一种新增额外需求。 据权威机构预测，到2 0 1 0 年中国城镇化率将达到5 0 ，城镇人口将达到7 亿人， 二匕目前净增1 6 亿人，平均每年要新增人口近2 0 0 0 万。按照城镇化水平与人均g d p 拘正相关性的规律，如果到2 0 2 0 年中国人均g d p 增到2 8 0 0 多美元，那么届时城市 比水平可达到6 0 左右。 表2 1 未来5 0 年中国人口城镇化进程 年份1 9 9 5 年2 0 0 0 年2 0 0 3 年2 0 1 0 钜2 0 2 0 钲2 0 5 0 年 中围总人口 1 2 11 2 71 2 91 41 4 91 6 城镇人u ( 亿) 3 5 l4 5 95 2 478 9 41 1 2 城市化率 2 9 3 6 2 4 0 5 0 6 0 7 0 ( 资料来源：困家统计局人l j 城f r 化报告( 2 0 0 8 ) ) 第6 页共4 1 页 钙如弘孙加m 5 o 舞， 首都经济贸易人学硕卜学位论文 2 l 世纪不动产在北京的发展战略研究 请 城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。因此，在未来2 0 年，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求。 2 2 房地产市场 近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为中国发展最快的行业之一，房地产 行业正以每年平均2 0 左右的速度增长，这种持续的增长来自于房地产行业内的各环 肯： 土地开发 土地开发来量持续增长，2 0 0 4 年达到峰值，2 0 0 4 年后土地开发量有所回落，2 0 0 7 年全国己购置尚未开发的土地总量为3 7 5 2 3 7 万平方米。 再 图2 5 全国土地开发增长示意图 主：已购置尚未开发上地面积= 同期土地购置面积一同期土地开发面积 ( 资料来源：围家统计局房地产报告( 2 0 0 8 ) ) 土地开发 土地开发来量持续增长，2 0 0 4 年达到峰值，2 0 0 4 年后土地开发量有所回落，2 0 0 7 年全国已购置尚未开发的土地总量为3 7 5 2 3 7 万平方米。 房地产投资 1 9 9 8 2 0 0 7 年中国房地产投资快速增长，呈现明显的指数增长趋势。2 0 0 7 年全国 ，旁地产开发投资总额达到2 8 5 4 3 亿元，年均增长率2 4 3 。 第7 页共4 l 页 1 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 2 0 0 7 一房地广：投资( 左轴) 房地产投资增长率( 右轴) 图2 6 全国房地产投资增长示意图 ，f 资料米源：闲家统计局房地产报告( 2 0 0 8 ) ) 增量房供应与吸纳 自1 9 9 8 年起，中国房地产行业增量房施工面积、新开工面积、竣工面积持续上 升，2 0 0 6 年增量房施工面积、新开工面积和竣工面积总量继续增长，分别达到1 9 4 7 8 6 4 厅平米、7 9 2 5 2 8 力平米和5 5 8 3 0 9 万平米。 万平方米 2 0 0 0 0 0 1 6 0 0 0 0 1 2 0 0 0 0 8 0 0 0 0 4 0 0 0 0 o 1 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 1 2 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 52 0 0 6 图2 7 增量房供给增长示意图 l 资料来源：困家统计局房地产报告( 2 0 0 8 ) ) 第8 页共4 l 页 研究 图2 8 增量房吸纳率示意图 ( 资料来源：r e i c o 房地产报告( 2 0 0 4 ) ) 对增 房屋交易价格 2 0 0 4 年，全国房屋销售价格、土地价格以及房屋租赁价格均呈现波动上涨的趋 势，土地价格和房屋销售价格的增长速度最快，房屋租赁价格的增长速度较慢。2 0 0 4 。事前3 季度全国房屋销售价格指数分别同比同期上涨7 7 、9 1 和9 9 ，全国土地 变易价格指数分别同比同期上涨7 5 、9 5 和1 1 6 ，全国房屋租赁价格指数分别 司比同期上涨o 6 、0 8 和2 1 。 图2 9 f 上午同期= 1 0 0 )( 资料来源： 全国房地产价格指数变化示意图 r e i c o 房地产报告( 2 0 0 4 ) ) 但我们也要注意到，1 9 9 8 年以来，中国商品房价格上涨幅度远低于同期城镇居 是家庭人均可支配收入增长速度。 第9 页共4 l 页 坫 均 鲫 觚 首都经济贸易人学硕十学位论文2 l 世纪不动产在北京的发胜战略研究 2 2 0 2 0 0 o o 盐1 8 0 1 6 0 热 d r r 萄1 4 0 裂 1 2 0 1 0 0 8 0 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 图2 1 0 可支配收入与住宅销售价格增长比较示意图 ( 资料来源：图家统计局。房地产报告( 2 0 0 8 ) ) 1 9 9 8 2 0 0 6 年，中国商品房销售价格年均增长速度约为6 1 ，其中商品住宅销 售价格年均增长约为6 9 ，而同期城镇居民人均年收入和人均可支配收入( 名义) 。曹长速度分别达到1 0 7 和9 。3 ，城镇居民收入增长速度超过同期商品房销售价格 上涨速度的3 0 以上。 同时，作为一种稀缺资源，土地价格持续上涨是一种市场供需关系的必然。从 2 0 0 3 年开始，中国对于土地使用权全面施行招标、挂牌、拍卖方式出让，同时全国 子大城市的城市建设步伐加快，城市旧城改造工程大规模启动，房屋拆迁成本上升导 敢土地价格上升，最终直接导致房屋交易价格的增长。 金融信贷 房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件。 旁地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，其中消费信贷起步比较晚，但发展迅速。 1 9 9 8 年全国个人住房消费贷款余额仅为4 3 0 亿元，到2 0 0 7 年这个数字增加到2 7 0 0 0 亿元，是1 9 9 8 年的6 2 8 倍，平均每年增长6 8 。5 。个人住房信贷占个人商品房销售 c 领的比重也从当初的2 1 2 上升到现在超过5 0 ，个人住房消费信贷己发展成为最主 要的消费信贷形式。 第l o 页共4 l 页 的发腱战略研究 19 9 819 9 92 0 0 02 0 0l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 2 0 0 7 图2 1 1 个人住房抵押贷款余额增长示意图 l ( 资料来源：国家统计局房地产报告( 2 0 0 8 ) ) 1 6 1 2 8 4 0 丑 惫 妞 星 凸_ o o 上亡 骚 辎 妪 但欧美发达国家的住房消费信贷占商业银行贷款总额的比例高达2 0 - 4 0 ，2 0 0 7 手中国个人住房信贷额在金融机构贷款额中的比重仅占9 7 ，远低于发达国家的水 平。同时，中国个人住房信贷也是中国商业银行激烈竞争的优质资产。 随着政府大力发展多元化的房地产金融市场，一些新型金融产品，如抵押贷款证 券( m b s ) 、房地产基金( r e i t s ) 等即将在市场上呈现。从长远发展来看，中国房 地产金融信贷的发展空间会越来越广阔，将会继续支撑着房地产需求的长期增长。 ：2 3 存量房市场 。房地产市场从产品的供给方式来看可分为增量房市场和存量房市场，增量房市场 是存量房市场供应的基础，而反过来存量房市场的发展有利于形成住房的梯级消费， 促进增量房市场的发展，从而促进整个房地产市场的全面繁荣，真正实现房地产一、 二、三级市场联动，带动房地产开发的良性循环。 目前中国房地产市场已初步形成存量与增量市场的联动格局，市场结构正趋于合 哩。 第li 页共4 l 页 上海北京广州天津成都发达国家 量房与增量房的交易面积比( 2 0 0 7 年) 1 1 ：10 6 5 ：l0 8 l ：l 0 6 7 ：1 0 7 ：l6 ：l ：2 3 1存量房交易的规模正在逐年上升 t 欧美等发达国家房地产市场上，存量房是真正的主导者，存量房交易量占这些国 家整个房地产交易量的8 0 左右，而中国这个比例还不到4 0 。随着中国二、三级 市场的开放，自1 9 9 8 年以来，全国存量房市场迅速发展，已经在东部南部沿海地区 拘一些大中城市如上海、广州、天津等地形成了比较成熟的存量房交易市场。 据统计2 0 0 2 年，中国3 5 个大中城市存量住房交易套数已相当于新建商品房交易 套数的7 5 以上。1 9 9 8 - - - 2 0 0 7 年，上海市场中存量房与新建商品房交易面积的比例 叭0 2 8 ：l 上升到1 1 ：1 ：广州由0 1 ：l 上升至0 。6 6 ：1 ；天津由2 0 0 0 年的0 2 7 ：1 上升至 i ) 9 6 ：l 。2 0 0 4 年成都存量房与增量房交易面积比为o 4 l ：1 ，存量房在房地产交易市 场中的比重正在逐年上升： 首先，中国城市住宅存量正在不断加大。数据显示，截至2 0 0 3 年底，全国6 6 0 。个城市的住宅存量为8 9 1 亿平方米，而2 0 0 3 年房地产开发住宅竣工面积仅为3 2 2 亿平方米，尚不足住宅存量的4 ，这就从总的供应角度上决定了存量房的市场优势。 警甲方米= 蔷蠢霉霁差毳辇薹。：面积。左轴， 棚房地产开发住宅竣i ：面积( 左轴) ” 8 0 6 0 4 0 2 0 0 图2 1 2 全国城市住宅存量及开发竣工面积比较示意图 ( 资料来源：围家统计局房地产报告( 2 0 0 8 ) ) 以上海为例，自1 9 9 8 年以来，上海的存量房交易量呈连续上升态势，至2 0 0 4 年交易面积已超过新楼盘，交易金额在过去7 年中保持了平均每年7 3 2 6 的增长比 率，2 0 0 4 年达到了1 6 0 0 亿元( 见图表2 0 ) 。相比之下，广州、深圳、天津、北京等 第1 2 页共4 l 页 6 5 4 3 2 l o 2 l 世纪不动产在北京的发展战略研究 接近上海4 5 年前的规模( 如图表2 1 ) ，并且都已进入 一个高速增长周期，发展空间巨大。 1 8 0 1 近7 年平均年 增长率 一交易颧! 一1 0 亿元a 垦至l3 5 坚! o 1 己! 二刍7 2 3 皇竺27 5 1 3 9 9 7 0 1 6 4 一0 8 ( 单位：i 0 亿元人民币) 图2 1 3 上海存量房交易额增长示意图 ( 资料泉源：圉家统计局房地产报告( 2 0 0 8 ) ) d , o ，u u u 3 0 ，0 0 0 2 5 ，0 0 0 2 0 ，0 0 0 1 5 ，0 0 0 i 0 ，0 0 0 5 。0 0 0 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 3 2 0 0 42 0 0 5 2 0 0 6 北京 2 1 25 9 5 3 。9 0 07 ，0 8 33 1 ，2 3 42 6 ，0 7 6 岫广州 3 9 06 3 11 ，2 5 52 ，2 3 03 ，3 5 0 5 ，9 2 38 ，9 9 8 1 2 7 2 31 3 1 6 9 一一天津 8 3 8i 。1 1 41 5 7 32 4 4 22 ，7 7 0 6 ，8 8 3 8 。1 3 71 4 ，0 8 41 4 。5 8 6 - 一深圳 1 ，0 0 4l 。4 9 4i 。9 8 82 。4 9 93 。4 0 5 3 ，8 0 0 6 8 6 61 1 ，2 2 87 4 9 1 - 扣上海 3 ，1 5 25 。1 0 87 ，7 8 51 4 。2 2 41 7 ，9 0 02 3 。0 6 32 7 ，2 6 73 1 5 8 93 0 2 5 4 ( 单位：1 0 0 0 甲方米) 图2 1 4 五城市房屋交易面积比较图 ( 资料米源：嘲家统计局房地产报告( 2 0 0 8 ) ) 第1 3 页共4 l 页 - 啪嚣 o 首都经济贸易人学硕1 ：学位论文2 l 世纪小动产往北京的发展战略研究 其次，随着住房制度改革的不断深入，各种政策利好促使存量房成交量逐年攀升。 以北京为例，2 0 0 3 年1 0 月“央产房”的获准上市之后，不同权属的房屋上市交易的 驳制j 下在逐步取消，长期以来一直比较低迷的北京市存量房市场即将出现井喷的势 头。另一方面，随着各级政府城市规划危改拆迁力度的加大，越来越多地拆迁户、中 低收入家庭以及现金不足的首次置业者将购房的目光投向存量房市