（产业经济学专业论文）中国房地产业及其生态化发展与对策研究.pdf

中国房地产业及其生态化发展与对策研究 摘要 中国房地产业经过2 0 多年的快速发展，已经成为国民经济的支柱产业。 房她产业的生态化发展，是中国“可持续”发展房地产业的必然选择。 文章重点从三个方面进行论述，即房地产业及其生态化发展“是什么”、“为 什么”以及“怎么做”。通过搜集大量资料和调查研究，综合考虑生态、经济 和社会因素，本文在对房地产业及其生态化发展的相关基本理论论述的基础 上，阐述了房地产业生态化发展的内涵。通过对国外房地产业生态化实践经验 的综述，增加感性认识，由“国外房地产业生态化发展”自然过渡到“中国房 地产业发展”及其现状和实际存在的问题。进一步提出了中国房地产业生态化 发展的意义。 本文研究的初步成果：房地产业生态化发展是一项系统工程，需要各个方 面长期共同努力；结合中国房地产发展现状和发展生态化房地产的意义，针对 性地提出中国房地产业走生念化发展之路的对策，分三个层次：( 1 ) 目前中国 房地产业受产业政策影响极大，所以政府在推动房地产业生态化发展过程中起 到导向作用。首先要改变经营城市的观念；改变土地开发模式；要优化城市规 划和设计；其次，在法制环境及机制约束方面发挥主导作用，为房地产业的生 态化发展导向、护航。( 2 ) 从房地产供给者的角度提出，房地产企业要转变观 念、进行市场化改革；要真正发挥“看不见手”的市场价格机制，制定合理的 生态消费价格；中国国情决定着目前住宅产业是房地产业的投资主体，因此要 积极实践循环经济，大力开发生态化住宅。( 3 ) 最后是对消费者的建议和要求； 要转变传统的消费观念，树立绿色生态意识，增加生态消费和投资需求；积极 参与和支持房地产业生态化发展的各种活动，配合政策要求，发挥社会监督作 用。 关键词：房地产业生态化发展循环经济可持续发展 s t u d yo nc h i n e s er e a le s t a t ea n di t se c o - - - d e v e l o p m e n t a n ds t r a t e g i e s a b s t r a c t a t i e ro v e r2 0y e a r sd e v e l o p m e n t ，c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m et h e n a t i o n sp i l l a ri n d u s t f i e s u n d e rt h ec o n t e x to fc h i n a ss u s t a n t i a ld e v e l o p m e n t r e a i e s t a t ei n d u s t r yh a st od e v e l o pi na ne c o f r i e n d l yw a y t h ep a d e ri sd i s c u s s e df r o mt h r e ea s p e c t s ，w h i c ha r er e a le s t a t ei n d u s t r ya n di t s e c o d e v e l o p m e n ti s “w h a t ”、“w h y a n d h o w ”t h r o u g hs e a r c h i n gm a s s i v e m a t e r i a l sa n ds u r v e y s 。a sw e l la sc o n s i d e r i n ge c o l o g i c ，e c o n o m i ca n ds o c i a lf a c t o r s c o m p r e h e n s i v e l y , o nt h eb a s i so f t h es t u d yo f r e l a t i v et h e o r i e so nr e a le s t a t ei n d u s t r y a n di t s e c o f r i e n d l yd e v e l o p m e n t ，t h i sp a d e r e l a b o r a t e st h es u b s t a n c eo ft h e e c o f r i e n d l yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e f r o mt h es t u d yo ft h ee x p e r i e n c e so fr e a l e s t a t e se c o d e v e l o p m e n ti nf o r e i g nc o u n t r i e s ，w eg a i np e r c e p t u a lc o g n i t i o n s ，t h e n n a t u r a l l yt r a n s i t i o nf r o mt h er e a l e s t a t e se c o d e v e l o p m e n to ff o r e i g nc o u n t r i e st o c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y e c o d e v e l o p m e n ta n dt h ec u r r e n ts i t u a t i o n a n d p r o b l e m si nt h ed e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r y a n dg os t e pf u r t h e rt o p o i n tt h es i g n i f i c a n c eo fc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r ye c o d e v e l o p m e n t t h i sp a p e r sp r e l i m i n a r ya c h i e v e m e n t ：e c o d e v e l o p m e n tf o rr e a le s t a t ei n d u s t r y i ss y s t e m se n g i n e e r i n g ，w h i c hn e e dm a k eg r e a te f f o r ti n e v e r ya s p e c t f o rl o n g t i m e ；c o m b i n i n gt h ep r e s e n ts i t u a t i o no fc h i n at e a le s t a t ed e v e l o p m e n tw i t ht h e s i g n i f i c a n c e o f e c o d e v e l o p m e n t f o rr e a le s t a t e i n d u s t r y , i tp r o p o s e s t h e c o u n t e r m e a s u r ef o rt h ee c o d e v e l o p m e n tr o a do fc h i n e s el e a le s t a t ei n d u s t r y , w h i c h c a nb e d i v i d e n di n t ot h r e el e v e l s ：( 111 1 1 ep r e s e n ts i t u a t i o no fc h i n ar e a le s t a t e i n d u s t r yg e t sg r e a ti n f l u e n c ef r o mt h ei n d u s t r i a lp o l i c y ；t h e r e f o r et h eg o v e r n m e n t d i s p l a y st h el e a d i n gr o l ei n t h ep r o c e s so fe c o d e v e l o p m e n t f i r s t ，c h a n g e st h e n o t i o n so fc i t ym a n a g e m e n t ，r e m o v e st h ep a t t e r no fl a n dd e v e l o p m e n t ，o p t i m i z et h e u r b a np l a n n i n ga n dt h ed e s i g n ；s e c o n d d i s p l a y st h el e a d i n gr o l ei nt h ea s p e c to f l e 2 a ls y s t e me n v i r o n m e n ta n dt h em e c h a n i s mr e s t r a i n t ，g u i d ea n de s c o r t sf o rt h er e a l e s t a t ei n d u s t r y se c o d e v e l o p m e n t ( 2 ) p r o p o s e df r o mt h er e a le s t a t es u p p l i e s ，t h e r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ss h o u l dt r a n s f o r mt h en o t i o nt oc a r r yo nm a r k e t - o r i e n t e d r e f o r m t h er e a s o n a b l ee c o l o g yp r i c em u s tb ef c r m u l a t et od i s p l a y ”t h ec a n n o ts e e h a n d ”m a r k e tp r i c em e c h a n i s m ；a tp r e s e n t ，t h eh o u s i n gi n d u s t r yi st h ei n v e s t m e n t m a i nb o d yo fr e a le s t a t ei n d u s t r ya c c o r d i n gt ot h ec h i n e s en a t i o n a lc o n d i t i o n ，t h e n t h ec i r c u l a t i o ne c o n o m ya n d t h e e c o l o g yh o u s i n g s h o u l db e a c t i v e l y d e v e l o p e d ( 3 ) t h el a s ti st h es u g g e s t i o nw eg i v et h ec o n s u m e r s ：t r a n s f o r mt r a d i t i o n a l e x p e n s ei d e a , b u i l du pc o n s c i o u s n e s so fg r e e ne c o l o g ye x p e n d s ，i m p r o v ei n c l i n a t i o n o fe c o l o g i c a le x p e n s ea n de n h a n c ei n v e s t m e n tr e q u i r e m e n t ，a c t i v e l yt a k ep a r ti na n d s u p p o r te a c hk i n d o fa c t i v i t yo ft h er e a l e s t a t ei n d u s t r ye c o l o g yd e v e l o p m e n t c o o r d i n a t e sp o l i c yc l a i m ，d i s p l a y st h ef u n c t i o no fs o c i e t ys u p e r v i s e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y ：e c o l o g yd e v e l o p m e n t ；c i r c u l a t i o ne c o n o m y s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t 独创性声明 本人声明所譬交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究：作投取得的研究成果。除了文 中靖粥赭懿标漳辩 g l 弼的海窖井，论文中不包含箕穰入已经发表或攒骂过靛研究成莱，落不毽食 为获得佥戥工些盔堂或萁他教育机构的学何溅证1 ；而使州过的材料。对论文的研究所做 出重饔赏献的个人和集体，鸯己在论文中佟了瞬确静谎鹱劳裘示漆意。 论势字嗽洲年茹月步日 学位论文版权使用授权书 本学位论文箨者完全了解佥l 薹墼叁警有芙援潜、谴嗣学位论文静疆定。有枝保辩劳囊国 家有关部门域机构送交论文的复印件和磁盘允许论文被查阅和借阅。本人授权建卫工业态堂可 馘将学位论文静全部袋静分建容编入有关数据淳遴行捡素，可懿采嗣彩印、壤帮葳扫搀笛爱割手 段保存、汇编学位论文。 ( 傈整的学瓮论文在解密后透确本授较转) 糊蝴龇胁 签字日期：k 旧易年。月，乒日 导师熬名 签字日期：易年f 月f v 日 k。 名 箍 肴作文沧融学 致谢 值此论文完成之际，谨向我的导师黄志斌教授致以由衷的感谢和深 深的敬意! 在这篇论文的写作过程中，从选题、调研、资料收集，到论 文的完成，得到黄老师悉心的指导。黄老师以其渊博的学识、严谨的治 学态度以及宽以待人的人格魅力深深感染着我，戚为我受益终生的财富。 同时，黄老师的言传身教，也使我深深地体会到合肥工业大学人文经济 学院浓厚的学术氛围和严谨的学术精神，这必将对我今后的工作和学习 产生积极而深远的影响。 在人文经济学院两年多的进修学习中，得到了各位领导的关爱和各 位授课老师谆谆教导，我才以优异的成绩修完所学专业课程。这里谨向 他们致以衷心的感谢和深深的祝福! 同时，本文的顺利完成还得益于我 院多位老师和同学在论文的资料搜集和社会调研中给予的帮助，再次表 示深深谢意! 另外，还要感谢我工作单位的领导及同仁们，谢谢他们给予了我这 个学习深造的机会，让我在工作多年以后又重新拿起书本，如沐春风， 收益非浅。特别是魏成杰校长给予了我大力的支持、教导和鼓励，才使 我能够顺利完成学业。还要感谢我的家人，他们默默地奉献和无私的爱 是我学业完成的动力源泉，使我前进的步伐更加坚定。 最后，还要感谢评审论文和出席学位论文答辩会的各位专家、老师 在百忙中给予的指导和帮助! 作者：阮海岩 2 0 0 6 年1 2 月1 0r 1 1 研究背祭 第一章绪论 l 。1 1 中国突爨的环境婀题 2 l 毽缎，全球面稳蓉严重酶环壤阖题，主要来自两个方鬣：一是在生产生 活中向自然界排放大量的污染物，使人居环境严重恶化：5 2 魁人类过度消耗自 然资源，严旗破坏了生态环境，人类社会的可持续发展面临着严峻挑战。耶鲁 大学蟊蚤稔魄耍大学戆谚突考在2 0 0 2 年至2 0 0 5 年连续霆每编写魏繇浚胃持 续指数基础上，用“环境绩效指数”这一指标发布了 2 0 0 6 年环境绩效排名 报告，报告对1 3 3 个国家和地区在环境政策和环境治理措施及表现进行了评判。 结果，新两兰、瑞典、芬兰、捷克、英国、奥地剁、丹麦、力| 1 拿大、马米强亚 耱爱尔兰，分割葬 名藩1 0 位。藜嚣兰褥分最寒，为s s 分，中鏊褥分5 6 2 分， 只居9 4 位。 环境绩效指数在下农1 1 中照示，中国最突出的问题鼹空气质量、水资 源帮可持续麓滚方面，嚣要徽缀多的努力。 表l l ： 2 0 0 6 年珞境绩效排名撮告中匿的分类指标得分情躐： 1 。1 。2 孛嚣笈爱捱蓼经涝豹宏爨霉求 中国入口过多，资源相对匮乏。随着经济的快速增长，现有的“大爨生产、 大量消费、大量废弃”为特征的经济发展模式突鼹出一系列不可持续发展问题， 使资源和生态环境承载力难易与之适应。中国g d p 的快速增长在很大程度上 建立在黯淡源、能源静簿消耗上，中藿单位g d p 懿资深溪耗送远毫予懿爨乎 均值，与发达国家相比，能源利用效率十分低下。世界银行和国内有关机构的 报告：上世纪9 0 年代中期，中国的经济增长有2 3 是在生态环境透支的熬础上 实瑷豹。 疆中稀院瓣算鼗撰，2 0 0 3 年因环境污染裙生态破坏造成酶损失占中蕊g d p 的1 5 ；同年中国消耗了全球3 1 的原煤、3 0 的铁矿石、2 7 的钢材和4 0 的水泥，丽蠹疆此巨大消耗所刨造的g d p 在全球范围内却占不副4 。这种传统 懿发震模式逡藏了鑫然雯悫恶继，琢璇污染融嚣禳心。联合裁公毒静不逶纛天 类居住的约2 0 个城市中，中国占了1 6 个。中国社会的可持续发展问题日髓突 出，特别是在资源生态环境上，开始制约着中国综合国力各项指标的进步提 辨裁发展。 在一定辩期内，中嚣謦情决定蓿筵房建产照瓣发震仍然戳增量开发为主的 模式，实际操作中，总体上较少考虑城市的生态平衡和环境保护，不重视自然 生态规律对房地产开发中土地利用的制约和科学合理的城市规划，以及对生态 繁缝墼建耱黥嚣发露零l 鼷都是运远不罄熬。片瑟遥求裹窖季爻搴秘毫密度蟪开 发，默短期行为取得高额的利润回报。这种线性的粗放型生产方式对生态环境 造成极大的破坏。中国急需发展循环经济，提高汝源集约化利用率，降低能源 消耗，减少环境污染，保护生态平缀。 1 1 3 中国房地产业的转测趋势 房地产舭是中国国民经济发展的支柱产业，是资本密集型、劳动密集测且 撤险较大的产业。房遗产渡关联度离，豢动力强，与之据关的产业就韭系数也 离，又是高附加值产业。中国的房缝产监对国民经济舔发展怒着重要静攘动作 用，又与人们生活密切相连，其能否持续健康地发展对中国的社会、经济和生 态环境都有麓重大的影响。 去年夏攀淤采，登臻中莺海霉线戆台筑，麸洚豢、泰裂裂今年懿珍珠、桑 荚，愈演愈烈。而中国房地产业的“海岸线”也魑风起云涌，从2 0 0 5 年的“国 八条” 到今筚出台的“网六条” ，一浪盖过一浪，越来越紧。曾几何时的“会 丸银十” 风光，早已黯然失色。 懿既强蠢力豹宏蕊键控，说醒了中莺房蘧产行监静政繁歪发生深交l 戆变 迸，决定了中国房地产业的发展必须转型，进一步迈向理性化、专业化、品牌 化、国际化、科技化、和生态化。强化房地产业的社会功能，在不断为消赞者 剁造谚莛的耀糖，更热关注霹承担莅会职责，程避霆民经济霸毫乇会斡和谐发袋。 1 1 4 消费者对人居环境的要求 在中国“敬善二元缀济结构和加速城市化”的政策指引下，房地产业的市 场嚣求空蘧麓涨。瑗枣慧淫戆? 不是富瑟魏，氇不蔗并发囊豹，跫市民豹。人 们居住在城市是为了生活得更好。人类的一切活动最终的目的都是为了掇简广 大人民的生活质量。“居住”不仅意味着住房本身，而且包含着人类生活的各 个方瑟。可麟性是入类，圭存最基本的娶求，生态环境是人类生存最基本钓条 牛 釉基磕。入毖须生活在一定环境中，环凌质量楚“霹詹性”静鬟要条薛。潞着 城市居民生活水平的提商，住宅条件不断改善。今天的购房者并不单纯为了居 住的需要，而是对居住功能和居住环境有更高的要求，丌始有意识地要求人居 环境的生态化，注重节能、环保、健康、舒适、效率，越来越深化生态需求。 生态房地产正是为满足这种更高要求的人居环境生态化而发展的。 随着人们对日益严重的环境和资源问题认识的深入，生态环保意识不断增 强，人们的消费观念正悄然发生着变化，对生态产品的需求不断增长。生态、 自然的消费正成为生活消费的主流，是真正文明的消费形式。生态消费决不是 简单的一个概念，而是一种全新的生活理念和消费模式，是提高生活质量的方 向，也可以说是体现人类文明进步的新的生活方式，它所追求的是环保、生态、 健康和适度的消费。这种消费观念的变化也同样反映在人居环境的需求方面， 房地产的生态化需求是更高层次、更高品质生活追求。人们这种消费观念的变 化也是促使房地产业生态化发展的重要因素之一。 1 2 研究目的和意义 1 2 1 研究目的 房地产业是指专门从事房地产开发、经营、管理和服务综合性的独立产 业。在我国，房地产业经过2 0 多年的快速发展，已经成为国民经济的支柱 产业之一，正在并将继续担负着拉动内需的作用。根据产业的可持续发展理 论，中国房地产业在快速发展过程中，往往片面强调对土地的开发利用，缺 乏对土地的j 下确认识，忽视了对城市土地的有效保护，缺少以尊重生态规律 和土地自然发展规律为依据的土地利用规划，使城市生态环境恶化。还有中 国房地产业发展中的高能耗问题。而生态化发展遵循生态学规律将清洁生 产、资源综合利用、生态设计、绿色营销等融为一体，实现废物减量化、资 源化、无害化，使经济系统、自然生态系统和谐发展，维护自然生态平衡。 它是对“大量生产、大量消费、大量废弃”等传统经济发展模式的变革，符 合可持续发展理念。希望这篇建立在科学理论基础之上又具有实践价值的论 文，能够为我国房地产业的健康、可持续发展做出一定的贡献。 1 2 2 研究意义 一是促进房地产业的可持续发展。本文从当前房地产业的行业分析入手， 阐述了该行业的发展现状、特点和重要作用以及房地产业生态化发展的意义， 推论出在中国市场化程度越来越高的今天，为适应经济全球化趋势，房地产业 必须推行生态化发展，才能在f 1 益激烈的国际、国内市场竞争中立于不败之地， 才能符合经济可持续发展的要求，才能使房地产业走向绿色健康、生态节能、 人文价值更高的可持续发展之路。 二是充实了房地产业生态化发展的理论体系。目前人们对生态化房地产发 展的关注主要集中在绿色技术标准设定上，本文通过对房地产业生态化的系统 论述，使人们对生念化房地产以及房地产业的发展方向有一个更深层的认识。 三是有利于引导政府和房地产企业将社会效益和经济效益的一起考虑。通 过对房地产业生态化发展迫切性要求的分析，促使政府加强对生态化房地产的 倡导和管理力度。同时，房地产企业对生态化房地产的意义有了一个深刻的认 识，并致力于绿色生态居住环境的营造，能为企业带来额外的环境效益时，他 们会更加积极主动地开发绿色生态产品，从而改善房地产业的投资结构。另外 为提高城市居民的“生态消费”意识和增强保护生态环境的观念，积极完善 城市发展提供一定的参考价值。 1 3 研究的主要内容和结构 文章共分五章，第章绪论部分，主要介绍论文的研究背景、研究目的及 意义；本文的重点内容在第二章至第四章，分别论述了房地产业生态化发展“是 什么”、“为什么”和“怎么做”。第二章足对房地产业生态化发展的基本理论 和国外有关实践经验的研究，通过查阅大量的国内外相关文献资料，从房地产 概念的提出，房地产业的地位和作用，房地产业生态化发展的相关理论研究从 而阐述了房地产业生态化发展的内涵。第二章的后一部分论述了国外房地产生 态化发展的实践经验，增加对房地产业生态化发展的感性认识。 由上一章对国外房地产生态化发展的论述，自然引发了对中国房地产业的 论述。第三章首先从中国房地产业的发展回顾入手，具体分析了中国房地产业 的现状，由“现状”谈到“问题”，进一步阐述房地产业必须“生态化发展” 的重要意义，为第四章“中国房地产业生态化发展的对策”有针对性的提出埋 下伏笔。这一章解决了为什么要发展生态化房地产的问题，指出房地产业的生 态化发展是改善人居环境的需要，是节约资源、优化产业结构、实现房地产业 可持续发展的需要，是适应经济全球化趋势与国际市场接轨的需要，是经济转 型时期房地产业本质内容的回归。第四章是解决怎么做的问题。从如下几个方 面提出了房地产业生态化发展的对策；一是要发挥政府“看得见手”的主导力 量，提供相应的宏观经济环境和法制环境，转变发展观念，提高环保和生态意 识，加快理论研究，制定科学合理的城市规划，制订生态房地产指标体系；二 是关于房地产供给者的对策。房地产企业首先要转变发展观念、进行市场化改 革；要制定合理的生态型房地产消费价格，引导科学合理消费；最后是发展循 环经济倡导丌发绿色生态住宅；三是消费者要发挥积极的协调和监督作用。 第五章是全文的结束部分。总结了本文研究的主要内容，呼应了本文的 论题：指出本文就房地产生态化发展研究尚未涉及的内容，展望本论题进一 步深入研究的方向。 1 4 疆究方法 本文以产业生态学的系统分析方法为基础，结合产业经济学、区域经济学、 发展经济学、房地产经济学的研究方法。综合考虑生态经济和社会因素，对中 国虏戆产蝗进行系统分辑；穗理论援讨与实涯分孝居秘缝合，定性分辑与定量分 析稍结合，全面调查与典型荆析结合，力求对我营房地产生态化缎展的内涵歉 其发展的意义有一个较全面的论述，在此基础上提出可行的发展决策。具体方 法搿：文献综述鞠比较分析法，社会调焱法等。 第二章相关基本理论和国外实践经验研究 2 1 房地产和房地产业 2 1 1 房地产的概念 房地产是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产( p r o p e r t y ) 的合称， 又称狭义的不动产( r e a le s t a t e ，r e a lp r o p e r l y ) 。广义的不动产不仅指房地产， 而且还包括其他不能移动的物体或者价值比较昂贵的财产，比如车辆、船舶、 飞机等。房地产的本质涵盖土地和建筑物两大部分。房地产又有广义和狭义之 分：广义的房地产概念是土地和土地上的建筑物及其衍生的权益，并包括水源、 森林与矿藏等自然资源；狭义的房地产概念则仅指土地与土地上的建筑物及其 衍生的权益。 “房产”的表现形态是以建筑实体，包括建筑在地上或地下的一切空间建 筑产品，可供人们生产、生活、娱乐及从事一切社会活动的场地。其中房屋是 房产中最重要的内容，其特点主要有：空间上的不可移动性，耐久性，收益递 减性，效用上的多层次性。房屋根据用途不同可细分为如下五类：住宅，生活 用房，营业用房，行政用房和其他专业用房。o 另外，由于住宅在城市房屋中 占的比重较大并且具有重要的社会意义，在国际上通常把房产简称为两大类： 一类称为“住宅房屋”，其余几类泛称为“非住宅房屋”。 “地产”是指土地财产，是人类赖以生存发展最基本的物质条件。包括未 投入人类劳动开发的生荒地和已经通过开发具备一定条件可供建筑用的熟地： 广义地产指一切有价的土地以及与土地有关的权益。地产特性主要体现在：数 量上的稀缺性，位置的固定性，时间的变异性，用途的广泛性，积聚资本及价 值增值性。地产主要有农村农业土地和城镇基本建设用土地。城市土地按区位 和功能的不同，可以分为住宅、商业、工业、服务业、金融、交通、教育、卫 生、体育、市政、公共绿地、政府机关、军事设施、宗教等的用地。 在经济活动中，地产可以独立流通，在使用过程中一般是不会磨损，如果 保护和使用科学合理，还可以永续利用；而房产在实体上与地产是不能分离的， 在使用中是有生命周期的，价值随着使用过程要进行折旧。地产是房地产的基 础和核心，其价格主要受地租规律支配，而房产的价值则取决于建筑成本加上 土地价格，由商品的价值规律支配。总之，二者关系紧密相联，在构建中国房 地产经营管理体系时要强化产业管理的统一，维护房地产业的整体性、系统性， 从整个产业全寿命周期管理的高度，实施房地产业可持续发展战略。 2 1 2 房地产业的含义及其与房地产和建筑业的关系 房地产业是专门进行房地产投资、开发、经营、物业管理及相关服务于一 体的综合产业部门，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性 豹产翌。 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为 房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。总之，房地产行业包括 雳遗产生产、经营、消费等各个领域豹经济组织_ 芋f j 经纪入以及各类专业技术入 爨，谴们是互裙依存、互稳联系、互稽提供驻务的有祝整体。狠据当前穗魄产 市场状况，房地产投资开发业是房地产业中最重爱的一部分，具有资金墩大、 回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 赛缝产写房遗产蛰涎砻之阗甄蠢联系遣毒嚣麓。蓄先，黪缝产监投资建设 及其经营管避和服务的对象是房地产，因此房地产是房地产娥的基础。可以说 没有房地产，也就没有房地产业；其次，两者又有明显的区别：房地产魁一个 矮有自然属性的不动产，两房地产行妣是一个具肖社会属性的运葶亍机制，蹙有 ，圭产嚣节、浚逶环节秘激务环节三方嚣缝戒靛，怒久翻直接参与懿一释生产活 幼。 房地产业与建筑业的关系也是非常密切的。主要区别是：一、建筑业的产 懿是建筑耪，具有物震瓣蛙；嚣痔热产监筑产燕黢有物矮毽憋，又箨现法律属 性，其落脚点在房地产权。二，建筑泣是物质生产部门，属于第二产业；房遗 产业兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产舭。 两者的联系 主要体现在腮地产投资开发活动中，房地产业与建筑业往往项目开发建设与工 覆麓工懿繁密合终关系。建蔑韭是痨缝产、翌懿磊穗关联产鲎，帮建襞延为痨遗 产业提供了建筑物等生产要素，对麝地产业发展起着直接的推动作用，比如， 建筑产品成本的高低，绿色建材、施工工艺的科学化和现代化等高新技术的应 髑程度，都囊缓影昀到房地产业的经济效益、生态效益和社会效益，对腾地产 妊镌健褒、晕幸学、生态豫发震专羲黧鋈弱意义，簌两影噙窝魏产韭的蓑鼹速度 和方向。 2 2 房遗产热豹遥短帮掺耀 2 2 1 房地产业在国民经济中的地位 2 2 。l 。l 房缝产盈是莺交经济熬基礴瞧产监 产业的撩础性，是指该产业在圆民经济中充强社会再生产和各种经济活动 的载体，是圈民经济不可缺少的组成部分。 房地产业作为猩工业化、城市化 帮现代化兴怒、发展过程中所形成的个独立产业，是推动工业化、城市化和 豌代镬二斡发麓主要力量之一，已经成为现 弋社会经济大系统中一个重要戆有税 组成部分。襁许多国家和地区，房地产业已成为缀济繁荣的撼本支撑点，是为 生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。 2 0 0 0 年以来，中国进入新一轮的经济增长周期，国民经济持续快速增长， 到2 0 0 5 年止的六年问，中国国内生产总值( g d p ) 年均增长率分别为8 、8 3 、 9 1 、9 3 、9 5 、1 0 2 。根据近年中国统计年鉴统计，由表2 1 、表 2 - 2 分析出6 年问全国房地产开发完成投资总额占当年g d p 的比例分别为 5 0 2 、5 7 9 、6 4 7 、7 4 8 、8 2 3 、8 6 4 ，房地产业所增加的产值大约 分别占当年g d p 增长量的9 2 4 、1 3 0 3 、13 5 5 、1 5 2 5 、1 2 4 9 、1 1 5 9 ， 可以看出，在这六年，全国g d p 平均增长9 1 ，房地产业所增加的产值约占 其1 1 5 。尤其是住宅建设投资的增长、城市居民人均居住面积水平的提高和 房地产开发、竣工房屋面积的增长，有力地促进了国民经济的发展。房地产业 成为国民经济的基础产业主要体现在其下五个方面。 表2 一l ：2 0 0 0 至2 0 0 5 年房地产业占g d p 的比重及对经济增长率的贡献 房地产业增加值房地产业比房地产业对 年份g d p ( 亿元)( 亿元)霞经济增k 的 贡献率 2 0 0 09 9 2 1 4 6 4 1 4 9 14 21 5 2 0 0 11 0 9 6 5 5 24 7 1 5 14 35 5 2 0 0 212 0 3 3 2 75 3 4 6 44 44 7 2 0 0 3 l3 5 8 2 2 86 1 7 2 74 54 2 2 0 0 415 9 8 7 8 37 1 7 4 1 4 51 7 2 0 0 51 8 2 3 2 1 o8 1 2 6 04 52 1 资料来源：中国经济报告2 0 0 6 年3 期：5 4 表2 2 ：按用途分的房地产开发投资完成额单位：亿元 本年完成投经济实商业营业 年份资额住宅用房屋办公楼用房其它 2 0 0 04 9 8 4 0 53 3 1 1 9 85 4 2 4 42 9 7 8 5 5 7 9 9 97 9 4 2 3 2 0 0 16 3 4 4 1 14 2 1 6 6 85 9 9 6 53 0 7 9 57 5 5 3 01 0 6 4 1 9 2 0 0 27 7 9 0 9 2 5 2 2 7 7 65 8 9 0 43 8 1 o o9 3 3 6 11 2 4 8 5 5 2 0 0 31 0 l5 3 8 06 7 7 6 6 96 2 1 9 85 0 8 3 41 3 0 2 3 51 5 6 6 4 3 2 0 0 4 1 3 1 5 8 2 58 8 3 6 9 56 0 6 3 96 5 2 2 01 7 2 3 7 21 9 4 5 3 8 2 0 0 5 1 5 7 5 9 3 01 0 7 6 8 1 95 6 5 2 1 7 3 9 6 2 1 9 9 9 8 72 2 5 1 6 2 资料来源：中国经济报告2 0 0 6 年3 期：5 4 第一、房地产业是人类所有活动的物质条件。农业劳动的对象和最重要的 生产资料是土地；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋和与 其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活动的场所。房地产业发展的 规模、水平、速度，都将直接影响并决定各行业的规模、结构、布局和发展水 平与速度。 第二、房地产业是人力资本提升的基础。国民经济的发展在很大程度上取 决于社会生产力的发展，而劳动力是生产力中最基本、最活跃的因素，经济的 竞争归根结底是人力资本的竞争。如果没有合适的居所及与之相配套的文化、 娱乐、教育、卫生、体育、公共设施等用地和用房，那么劳动力就不可能实现 生产和再生产，其素质也得不到提高。 第三、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质保证。一个城市的经济 结构是否合理的以及基础设施建设的完善程度，是决定该城市能否持续、高效 益地经济运行的基本条件。在现代经济中，城市是国民经济的载体，其中土地、 房屋、道路及其他公用设旌是城市资产中最主要的组成部分，这些资产的开发 和建设直接影响城市的形成与发展。 第四、房地产业是城市化进程的主要推动力。城市是区域发展的中心，是 经济密集的社会有机体。中国的城市建设自改革开放以来有了长足的发展，但 也因为环境污染和生态破坏而付出了惨重的代价。通过房地产开发可以将原城 区老工业企业实施搬迁改造，改变原工业用地用途，实现土地大幅度增值。通 过旧房改造，实施大面积立体绿化和市政设旌建设，可以实现现代城市规划的 既定目标，建设生态化城市，提升城市形象和竞争力，推动着城市化发展。 表2 3土地购置费用与地方财政收入、预算外收入单位：亿元 年份全国房地产开发企 全国地方全国地方政府a ba c 业十地购置费用a财政收入b预算外收入c 1 9 9 83 7 5 44 9 8 3 9 5 2 9 1 8 1 47 5 31 2 8 6 1 9 9 95 0 0 05 5 9 4 8 7 3 15 4 7 28 9 415 8 5 2 0 0 0 7 3 3 96 4 0 6 0 63 5 7 8 7 91 1 4 62 0 5 1 2 0 0 1 1 0 3 8 87 8 0 3 3 03 9 5 3 0 01 3 _ 3 l2 6 2 8 2 0 0 2 1 4 4 5 88 5 1 5 0 04 0 3 9 0 01 6 9 83 5 8 0 2 0 0 32 0 5 5 ，2 9 8 4 9 9 84 1 8 7 4 32 0 8 74 9 0 8 2 0 0 4 2 5 7 4 5l1 8 9 3 3 72 1 6 5 资料来源：中国统计年鉴2 0 0 5 ：2 2 8 、2 3 4 、2 7 6 第五、房地产是国民财富的重要组成部分。房地产业是一个高附加值的产 业，利用土地开发和房屋建设，可以为国家提供大量的资金积累。目前，房地 产业在许多国家和地区成为支柱产业，占g d p 的比重在1 0 以上。例如，1 9 9 8 年，美国房地产业增加值占g d p 的1 1 4 ，2 0 世纪9 0 年代中后期，日本为1 0 ， 中国台湾为1 1 ，中国褥港为1 9 。o 房地产税收还是国家财政收入的羹溪 寐源。鑫1 9 9 8 年鬟2 0 0 4 年这七年中，中莺房遗产开发金鼗辫置蘧费弼占当 年全国地方财政收入的比例，分别怒7 5 3 、8 9 4 、1 1 4 6 、1 3 3 1 、1 6 9 8 、 2 0 8 7 、2 1 6 5 ，占其予厦算外收入的比例，分别是1 2 8 6 、1 5 8 5 、2 0 5 1 、 2 6 。2 8 、3 5 8 0 、4 9 0 8 ，o( 如燧2 3 ) 殷浃了房遗产照对曩家黠竣渡 入的重要瞧，而且眈饿逐渐加大。 2 2 1 ，2 房地产业是国民缀济的先导性产业 房缝产建瓣走导往，主要反获在产泣链长、关鼗凄大，耱够壹菝或楚接建 引导和影响相关产业的发展。o 据统计，中国每增加1 亿元的住宅投资，其他 相关产业就相应增加投入1 4 7 9 亿元，被带动的随接相关和间接相关较大的产 池有很多个。在住宅建设中，需要的建材和零部传就达2 ，0 0 0 多种。同黔住宅 消费还髓够带动建耱、纯工、家电、装饰及家暴等生产资籽稻生活资料漓费静 相应增长，怯宅商品的带动系数是l ：1 3 4 。对房地产业及其相关性较大的几个 产业的关系分析如下。 第一、痨缝产业对建筑选夔带动露蠲。房逸产遭兹发震纛接为建筑照开拓 市场、筹集资金，促避篡资金的周转。房地产业的发展、大缀的土地开发和房 隧建设，扩大了对建筑业的需求，为建筑业提供撼为广阔的市场和发展机会。 建筑业为房地产业提供了大量的劳务和技术服务，建筑业的发展要以房地产业 豹发震为嚣攘祭俘，赛筑产监与建筑照之麓是共念运、荚发鼹。 第二、魔地产业对邂材、冶金、化工、电予蹲产业发展的促进作用。房地 产业的快速发展，为上述产业发展带来生机。房地产开发面积增多、开发项目 漤糖、建筑椿准的不断据嚣，扩大了对这些产韭豹社会要求，蠹接和阚接地翟 送7 这些产渡的发展。 第三、房地产业对金融业的推动作用。房地产业与金融业有着密切的必系。 房地产业的投资额度大、资金周转期长，房地产业的发展仅躲开发商自有资金 楚难班实现熬，必须藏纛金融翌豹大力支持；霾瓣，痔遥产渡瓣羲蘩投獒浚莶 帮高、居民住房抵抨贷款风险小等特点，也是吸弓 金融业投资的重要领域。因 此房地产业的景气会带动会融业的凝旺：而房地产业低迷，愈融业会首先受损。 2 2 1 3 房楚产遭已经成为中嚣国民缀浇懿支柱瞧产谴 中国房地产业经过2 0 多年的快速发展，当前，房地产市场虽然还不成熟， 但其产出收入在整个产业系统中占的比重很大，对其他产业发展的影响墩比较 大， 嚣且维系着整个国聚经济静增长，对国民经济起羞支撑瞧静终臻饵j 上瓣黪 分析可 三f 看如，觅表2 一1 ) 。2 0 0 3 年8 月，在黼务院关予德进房遗产市场持 续健康发展的通知( 国发( 2 0 0 3 ) 18 号文) 中明确指出“房地产业关联艘高， 带动力强，融经成为国民经济的支椴产业”。 房建产投资液为全技会霾定瓷产投资静重娶缝残部分。 乍为全享会辎定资 产投资的一部分，房地产歼发投资快速增长，从1 9 8 6 年的l0 1 亿元增加到2 0 0 4 年的1 3 1 5 8 亿元，18 年间增长13 0 倍，年均增长3 1 1 ，明烂高于同期全社会 滏定资产投资1 8 9 的牮均增速。2 0 0 5 年上半年，房地产开发已完成投资6 1 9 3 亿元，丽毙增长2 3 ，5 。由于房遗产开发授资潦续快速增长，其占全享圭会函定 资产投资的比重从1 9 8 6 年的3 2 上升到2 0 0 4 年的l8 8 ，已成为影响围定资 产投资规模和速度的重鼷力量。 痔建产投资对我国经滂增长豹爨熬率逐步撬囊。1 9 9 7 年，籀除遗赡藿费 髑后的房地产开发占国内生产总值眈重为3 9 ，2 0 0 4 年提离到7 5 。1 9 9 7 年 到2 0 0 4 年问，扣除土地购置费用后的房地产丌发增量占g d p 增量的比藏达到 l ，6 ，即斑地产开发对g d p 增长遮魔的贡献率为1 1 。6 ，这还不包括房地产 对萁毽产鼗疆莱数效瘦产尘静闻接羧凌。 2 2 2 房地产业在国民缀济中的作用 2 2 2 1 房熊产韭髓够带渤经济豹发展 罗斯拖的起飞理论和增长阶段理论认为，人类社会的每个发展阶段都应有 主导产业的发展和带动，一个国家在不同的发殿阶段必须选择不同的变导产 馥，由主导产建豢动整令产翌嚣发溪，溪錾经浚增长黥关键怒主导产篷瓣正确 选择，这是历史发展的种必然趋势。中国已经进入工业化发展的加速时期， 当前房地产业作为支柱产业已经形成，各产业的发展需要房地产业作为主导产 业的带动作髑，房地产投靛发展对缝济酌发展越到巨大的掺确侔用。 2 2 2 2 能够促进城市缀济的繁荣 城市的建设与改造，城市经济结构的优化，城市集聚效应的提高，都离不 野房遗产鼗熬发曩。另铃，舍理有黪靛房遗产数敬开发，有鼷于缓解城枣生态 环境被破坏的状况，改罄城市生态环境，有利于优化城市产业结构，促避房缝 产资源的合理配置。而且增加城市财政收入，市场体系的培育和完善，城市经 济的持续繁荣和发展，都离不开房地产业的发展。 2 , 2 2 3 房地产业能够带动消费市场的拓展 与房地产前向关联产业有装修材料、家电、家具、卫生沽具等消费品产业， 螽向