景区门票收费权质押贷款评估案例.docx

景区门票收费权质押贷款评估案例 周香泉景区资源经营权质押贷款，是以景区资源经营权作为质押的一种贷款形式。景区资源经营权有多种形 式，其中景区门票收费权利是主要形式。由于旅游门 票收费权利便于行使和运作，因此，旅游门票收费权质 押贷款得以迅速发展，并成为当前旅游景区的主要融 资途径。门票收费权质押贷款, 既可以为金融机构扩 展贷款空间,又可以拓宽景区企业的融资渠道，缓解经 营资金不足，有效支持景区企业的快速发展,属于双赢 的好事。但其具体操作及评估方面需要探讨的细节还很多,有待在实践中摸索和完善。ri (1+ r )= 1其中：p采用收益法评估的无形资产价值。ri未来第 i 个收益期的预期收益额；r折现率；i 收益年限，起始 2009 年 12 月 31 日 i=02.收益法的具体步骤（1）预测企业的未来收益。根据 xx 景区提供的财 务会计资料及客流量资料，通过分析、判断和验证，合 理地预测在未来一定时期内的门票收入及相关成本费用。（2）预测收益期限。根据 xx 景区所在行业及自 身的特点，合理预测收益期限。（3）选择折现率。根据 xx 景区所在行业盈利能力、盈利风险及企业的负债等情况，选择合适的折现率。一、评估方法的选用根据中评协2008217 号资产评估准则无形资产的相关规定，无形资产评估的三种基本方法为收 益法、市场法和成本法。根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情 况等相关条件，在分析收益法、市场法和成本法三种资 产评估基本方法的适用性的基础上，本次评估选择收 益法。具体原由如下：由于评估对象所涉及的 xx 景区是当今世界上古 老的、以 xx 为特征的生态型 xx 景区，距今已有二千 多年的历史，是一个集巴蜀文化、水文化、秦文化、人文 名胜为一体的景区，其复原重置成本无法取得和难以 用货币价值计量，故不宜采用成本法。由于 xx 景区的特殊性，不存在类似门票收费权 转让的交易案例，故不宜采用市场法。由于 xx 景区具备持续经营的基础和条件，资产 经营与收益之间存有较稳定的比例关系，未来预期收 益及其所承担的风险可以预测并用货币衡量，且委托 方提供了历史经营资料和未来收益预测资料，故可采 用收益法评估 xx 景区门票收费权的市价值。1.收益法的基本公式收益法的基本公式为：评估价值=未来收益期内各 期的收益现值之和，即：二、门票收费权价值测算主要过程评估人员根据收集到的 xx 景区所在行业历史资料及 xx 景区提供的历史财务信息、目前经营状况及 未来门票收入预测等相关资料，并采用恰当的评估方 法对 xx 景区提供的资料进行分析调整，以此预测未 来有限年期的收入、成本费用、净收益、经营风险及净 现值，从而评估出委估 xx 景区门票收费权的市场价 值，具体过程如下：1. 收集分析行业基本信息（1）旅游业概况。世界旅游业发展势头强劲，发展 潜力巨大，据世界旅游组织等机构的资料显示，二十世 纪九十年代开始，全球旅游业已取代石油、钢铁、汽车等 传统工业成为全球第一大产业。据 wto 统计，2009 年 旅游业收入有望占全球 gdp 总量的 9.3%，全球范围内 旅游业就业人数 2.1 亿，占全球就业总数的 7.4%，据 wto 预测，2020 年，全球国际旅游到访人次将达 16 亿， 年均增长率 5.6%。旅游消费具有如下内在优势：一是旅 游业关联度高，产业链长，带动性强。与旅游相关的行 业超过 110 个，旅游消费对民航、公路、铁路、商业、住宿、餐饮、文化娱乐等都有比较明显的拉动作用。据统计，与旅游消费对住宿业的贡献率超过 90%，对民航和铁路客运的贡献率超过 80%，对景区（点）的贡献率接近 80%， 对公路客运的贡献率超过 60%，对文化娱乐的贡献率超 过 50%，对餐饮业和商品零售业的贡献率超过或接近40%。二是旅游消费涵盖了行、游、住、食、购、文、医等多 个方面，覆盖面广、受众面广、重复性消费特征明显，随 着人们收入不断增加，旅游消费需求将持续增长，旅游 消费的潜力越来越大。三是旅游业是劳动密集型行业， 就业容量大、就业层次多、就业方式灵活，特别有利于农 村富余劳动力就地转移。四是旅游业适应性强，在危机 和突发事件之后，旅游消费恢复快，启动成本较低。五 是发展旅游消费，有利于促进消费结构优化和升级。（2）xx 市旅游业概况。2000 年至 2009 年，xx 市 旅游人数、旅游收入和景区门票收入均连续保持较快 的增长速度，2009 年接待游客 958 万人次，年均增长率9.6%；实现旅游综合收入 42.08 亿元，年均增长率 18.5%； 门票收入 2.19 亿元，年均增长率 16.7%。按照 xx 建设 国际旅游城市总体目标，到 2015 年，xx 市就能实现年 接待游客 2,000 万人次以上、入境游客突破 60 万人次、 旅游综合收入 160 亿元，以旅游业为龙头的现代服务 业占该市生产总值 60%以上，拉动该市社会消费品零 售总额突破 120 亿元，吸纳就业人数 16 万人以上。2. 了解 xx 景区基本情况xx 景区位于 xx 市城西，拥有“世界文化遗产”、 “aaaaa 国家级旅游景区”、“最具特色的中国十大景 区”、“国家重点景区”和“全国爱国主义教育示范基地” 等荣誉，被四川省“十一五”旅游产业发展规划列入 国际休闲度假旅游区的发展目标。3. 分析 xx 景区在同行业中的优势（1）景区收入稳定：由于旅游景区是旅游产业发展 的核心要素，也是主要的旅游吸引物，特别是拥有自然 旅游资源和历史文化旅游资源的景区，稀缺资源垄断 优势明显，具有永久价值，相对于旅行社、酒店类等旅 游企业，由于很难被复制和模仿，竞争相对温和、游客 数量随着行业的增长而平稳上升，门票收入比较稳定， 经营状况较好，景区资源也有望成为未来旅游资源整 合的主旋律，随着景区资源的整合和国内旅游消费结 构的转变，xx 景区将迎来良好的发展契机。（2）世界级旅游景区：在中国，旅游景点资源数量有限，尤其是 4a 以上景点供不应求，根据国家公园网提供的信息，截止 2008 年，中国目前有 66 个 5a 国家级旅游 景区，110 座国家历史文化名城，187 个国家重点景区，37 处世界遗产。xx 位于国家历史文化名城 xx 市境内，距 xx 市区 16 公里，是中国首批公布的景区之一，1982 年， xx 作为四川青城山-xx 景区的重要组成部分，被国务 院批准列入第一批国家级景区名单。2007 年，xx 旅游 景区经国家旅游局正式批准为国家 5a 级旅游景区。2000 年 11 月，青城山与 xx 根据文化遗产遴选标准 c（ii）（iv）（vi）被列入世界遗产名录，xx 景区具有全球性的艺 术观赏、历史文化和科学研究价值，是世界上品位和知名 度最高的旅游资源、全人类的宝贵遗产和海内外广大游 客向往的旅游胜地，具有独特的资源优势。（3）景区基础设施：xx 市西与成都紧邻，距成都市 区 40 公里，距双流国际机场 50 公里，是成都平原经济 圈的重要组成部分，是成都市旅游、会议、度假和高新 技术副中心，是全省两条重要黄金旅游线西环线、九环 线的交汇地和客源枢纽。成灌高速公路、都汶高等级公 路（在建）、成灌铁路和多条旅游快速通道穿越市境，初 步形成了航空、铁路、公路为一体的立体交通网络，青 城山距离 xx 市区 16 公里，拥有良好的基础服务设施。（4）产业体系：xx 市现有 xx、xx、xx 三大各具特 色的旅游景区，基本形成了以世界文化遗产观光旅游 为龙头，集生态旅游、休闲旅游、度假旅游于一体的旅 游产品体系，成为四川省旅游重点发达地区，是四川省 四大优先旅游区之一成都口岸旅游区的核心组成部分。（5）市场营销：xx 景区于 2000 年与四川省九寨 沟、峨眉山、黄龙、乐山大佛、xx 五大遗产景区成立四 川遗产景区营销联合体，按照资源共享、优势互补、客 源互动、联合营销的宗旨，根据目标市场的需求变化， 不断创新联合促销的方式和手段。首先突破传统营销 机制大包大揽、各自为政、管营一体的重重障碍，其次 转变市场拓展观念，变旅游促销为旅游营销，变旅游营 销为品牌营销，变品牌营销为文化营销，变短时营销为 长效营销，做到旅游品牌和市场营销的可持续化，取得 了市场营销的显著成效，门票收入逐年稳步增长。4. 收集景区历史经营信息根据委托方提供的审计报告和会计报表，xx 景名 胜区近年来经营状况概况见表 1：行政事业资产与 财务2012 年第 2 期 总第 47 期20122行次 项目 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年1 收入合计 6,043.99 6,094.40 8,589.83 10,675.39 4,803.18 11,026.142 成本费用合计 3,907.19 4,097.44 4,898.46 7,898.98 10,065.92 8,862.673 净利润合计 2,136.80 1,996.96 3,691.37 2,776.41 -5,262.74 2,163.47资产评 估zichan pinggu表 1 经 营 状 况金额单位：人民币万元5. xx 景区营业收入（门票收入）预测景区营业收入（门票收入）是门票收费评估的重点 和难点，本次评估在分析行业信息资料的基础上，对 xx 景区提供的相关资料及收益预测资料，通过分析、 判断和验证，合理预测 xx 景区在未来一定时期内最 有可能实现的门票收入。（1）历史资料分析，主要包括门票收入变动趋势分 析和门票收入变动趋势原因分析；根据 xx 景区提供的旅游人数及财务资料，除 2008 年受 5.12 地震影响外，2004 年至 2009 年，xx 景区旅 游人数和门票收入均呈现上升趋势。（2）门票收入预测考虑的主要因素，主要包括门票 收费标准和购票人数预测，综合分析如下：旅游行业快速增长态势。世界经济的发展决定 和制约着现代世界旅游市场的形成和发展，目前全球 约有 10 亿人次的出境游客，到 2020 年，这一数字将达 到 16 亿人次。根据中国旅游经济蓝皮书（no.2），2010 年，国内 旅游人数将达 21 亿人次，环比增长 12%，国内旅游收 入 1.1 万亿，环比增长 14%。入境旅游人数将达 1.36 亿 人次，环比增长 8%，旅游外汇收入 420 亿美元，环比增 长 10%。出境旅游人数约 5400 万人次，环比增长 15%， 出境旅游花费 480 亿美元，环比增长 14%。全年旅游 业总收入将达 1.4 万亿元，环比增长 13%。根据国务院关于加快发展旅游业的意见，到2015 年，国内旅游人数达 33 亿人次，年均增长 10%；入 境过夜游客人数达 9000 万人次，年均增长 8%；出境旅 游人数达 8300 万人次，年均增长 9%，旅游消费相当于 居民消费总量的 10%，旅游业总收入年均增长 12%以 上，旅游业增加值占全国 gdp 的比重提高到 4.5%，占 服务业增加值的比重达到 12%，力争到 2020 年我国旅 游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。 据业内人士预计，到 2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国，入境旅游人数将达到 2.1 亿人次；国际旅游外汇收入 580 亿美元，国内 旅游收入 2,500 亿美元，旅游总收入将超过 3,000 亿美 元，其占 gdp 的比例将从 2002 年的 5.44%达到 8%。地震灾后重建恢复情况。5.12 地震虽然不可避 免地将对 xx 景区的旅游市场形成一定的冲击，根据委 托方提供的信息，随着景区的灾后重建计划的实施，2009 年旅游人数、门票收入已超过地震前的同期水平，从长 期和整体来看，景区游客人数和门票收入将逐步增加。购票人数预测。本次评估以 2007 年、2009 年景 区购票人数平均数为基础，结合委托方提供的历史财 务信息资料、预测资料、灾后重建恢复资料及评估人员 的专业判断，根据评估有期限内购票人数低于历史增 长速度的原则，对 2010 年至 2014 年的购票人数进行 预测，预测年均增长约 4%。门票收费标准预测。根据国家发展改革委关于 进一步做好当前游览参观点门票价格管理工作的通知（发改价格2007227 号）规定，对实行政府定价和政府指 导价管理的门票价格，因成本支出大幅增加确需调整的， 应当在调价前 2 个月向社会公布。同一门票价格上调频 率不得低于 3 年。门票价格的调整幅度，50 元以下的（不 含 50 元），一次提价幅度不得超过原票价的 35%；50 元（含 50 元）至 100 元的（不含 100 元），一次提价幅度不得 超过原票价的 30%；100 元（含 100 元）至 200 元的（不含200 元），一次提价幅度不得超过原票价的 25%；200 元以 上的（含 200 元），一次提价幅度不得超过原票价的 15%。门票现有收费标准为 xx 元/人次，该收费标准从2006 年 3 月开始执行，出于谨慎性考虑，本次假设 2012 年提高至 108 元/ 人次，以后的价格调整幅度均低于发 改价格2007227 号）规定的调价幅度。（3）门票收入预测。根据 xx 景区 20042009 年 收入变动趋势和收入预测假设条件，结合 xx 景区提 供的经营资料及预测信息，对 2010 年至 2014 年的购票游客人数和门票收入预测，预测结果如表 2：与；：预测数 项目2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年购票人数 138.65 143.97 149.73 155.73 161.96 门票收入 11,656.50 12,103.95 15,105.60 15,710.40 16,338.96 年票收入 64.20 68.01 86.51 91.70 97.20合计 11,720.70 12,171.96 15,192.11 15,802.10 16,436.16表 2 营业收入(门票收入)预测人数单位:万人次；金额单位:人民币万元6. 收入分成支出预测根据 xx 景区与四川省 xx 管理局渠首管理处签 订的合作开发旅游协议书，四川省 xx 管理局处按门 票总收入 8/60 的比例分成，根据 xx 景区与 xx 市 xx 管理委员会签订的景区门票分成协议，xx 市 xx 管理 委员会按门票总收入 2.005/60 的比例分成，根据分成 比例，结合收入预测结果进行预测。7. 景区净收益预测评估人员根据上述预测，估算出 xx 景区 2010 年 至 2014 年的净收益预测，预测结果详见表xx 景区门 票收费权市场价值预测表。8.总资产平均收益预测根据行业总资产收益率和景区经营性资产余额， 对 xx 景区 2010 年至 2014 年总资产的社会平均收益 进行测算，预测结果见总资产收益率计算表和行业 平均收益预测表。9. 折现率的确定折现率是用以将未来收益还原为现在价值的比率。 在运用收益法进行评估时，正确选择折现率是至关重要的。折现率的微小变化，评估结果都会发生 重大变化，直接影响到评估结论是否正确。只有根 据无形资产的评估目的、未来使用情况来确定无形 资产的折现率，才能使其与被评估的无形资产具有 更强的相关性，评估结果才会更准确。评估时，应根 据景区自身的实际情况（如景区实力、投资目标、资 金成本、项目风险等）和根据市场情况，（如行业动态、 竞争对手的获利水平等），进行综合考虑，确定合理 的折现率。运用收益法进行无形资产评估时，折现率的确定方法有：加权平均成本法、资金利润率法、累加法和 系数法。加 权 平 均 成 本 是 指 以 某 种 筹 资 方 式 所 筹 措 的 资 本 占 资 本 总 额的 比 重 为 权 重 ，对 各 种 筹 资 方 式 获 得 的 个 别 资 本 的 成 本 进 行 加 权 平 均 所 得 到 的 资 本 成 本 ，亦 称 全 部 资 本 成 本 或 综 合 资 本 成 本 。以 加 权 平 均 成 本 作 为 折 现 率 估 计 值 的 方 法 即 加 权 平 均 成 本 法 。由于资金利润率具有明显的行业特征，在确定折 现率时可以以行业平均资金利润率为基础，再根据企业条件、经营状况进行调整，这种方法叫做资金利润率法。累加法是将面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予作为折现率的一种方法，其计算公式：折 现率安全利率风险报酬率通货膨胀率。其中： 风险报酬率行业风险报酬率经营风险报酬率财 务风险报酬率。系数法是指通过定义法或回归直线法实证所得 到的回归系数（ 系数）从而获取折现率的一种方法，其 计算公式为：r = rf + （rm rf）+式中：r 为折现率；rf 为无风险收益率；rm 为市场平均收益率 为风险系数 为企业个别风险调整系数，其中（rm rf）为风险收益率。加权平均成本法、资金利润率法和累加法有理论依据，但由于只能提出折现率确定的大致范围，或是底 线，或是上限，或是中线，缺乏精确的计算，都有各自的 缺陷，折现率确定的结论较为主观，而 系数法由于具有简单、直观和可检验性较强，一直是发达国家衡量风险收益的基本方法，目前国内评估机构也正在运用这行政事业资产与 财务2012 年第 2 期 总第 47 期20122分值 权重 考虑因素100 80 60 40 20 00.3 服务风险 200.3 管理风险 200.4 收入风险 20分值 权重 考虑因素100 80 60 40 20 00.4 融资风险 400.2 流动资金风险 400.4 资金回收风险 20资产评 估zichan pinggu一方法，本次评估根据评估目的及所收集到的资料，采用 系数法。（1）无风险收益率的确定。无风险收益率是指资 产在一般条件下的获利水平，一般采用政府所发行债 券的利率。国债收益率通常被认为是无风险的，国民 持有该债 权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不 计。根 据 wi nd 资 讯 提供 的 数 据 ，从 沪、深 两市 债 券 市场中选择从评估基准日到国债到期日剩余年限超 过 5 年期的国债，分别计算其到期收益率（复利），取 其 到期 收益率 的平均 值 3. 56% 作为 本次评 估无 风险 报酬率，预测过程及结果详见国债到期收益率计算 表。（2）风险报酬率的的确定。风险报酬率是投资者 因承担风险而获得的超过时间价值率的那部分额外报 酬率，即风险报酬额与原投资额的比率。主要需考虑 如下因素：市场平均风险收益率。市场平均收益率是指某 行业在社会的平均获利水平，经对景区类上市公司的 数据进行统计计算，景区类上市公司的总资产收益率 为 7.12%。将市场平均收益率（rm）扣除无风险收益率（rf），求取市场平均风险收益率。 系数。 系数也称为贝他系数，是一种风险指 数，用来衡量个别股票或股票基金相对于整个股市的 价格波动情况，一般使用回归直线法，根据数理统计 的线性回归原理，将同一时期内的景区所在行业的平 均收益率和市场平均风险进行比较，求取景区所在行 业的 系数。由于委估资产所在行业为旅游行业，该 行业 系数为 1.036。风险收益率的确定。市场平均风险收益率与景 区所在行业的 系数的乘积，即为 xx 的风险收益率。 风险收益率 （rm rf） 1.036 （7.12%3.56%） 3.69%。（3）企业个别风险调整系数的确定。根据计算公 式 r=rf+（rm rf）和上述方法得到的折现率仅适当 于对上上市公司评估，由于 xx 景区为非上市公司，而 上市公司和非上市公司在税收和资本结构方面存在较大的不同，为消除这种影响，需进行企业个别风险因素的惯例，企业个别风险调整系数的取值在 0%5%之间，而具体的数值根据以下评测表求得。经营风险。经 营风险 是由 企业经 营的 本身所 引起的收益不确定性。通常需考虑服务风险、管理风 险、收入风险等相关因素，首先是由于景区经营单位 具有资源垄断、稀缺的优势、其商品之间替代和相融 性较小、竞争不十分激烈、整体盈利能力较强、具有较 大的发展空间，能最大限度地分享旅游行业高速发展 带来的超额收益，同时由于 xx 景区拥有“世界文化遗 产”、“aaaaa 国家级旅游景区”、“最具特色的中国十 大景区”、“国家重点景区”和“全国爱国主义教育示范 基地”等荣誉，在同行业中具有市场竞争能力。综上，景区涉及的经营风险处于较低水平，各相关因素打分如下：则 xx 景区的经营风险因素 5%（20 0.3 + 20 0.3 + 20 0.4）/100 = 1.0。财务风险。财务风险就是负债经营风险，系是 指经营单位因借款而增加的投资者预期收益的不确定 性而带来的风险，通常需考虑虑融资风险、流动资金风 险等相关因素。举债加大了财务风险，如果不举债，全 部使用股东投入的资本，则经营单位只有经营风险，没 有财务风险。近年来, xx 景区为打造旅游环境、完善旅游设施 和进行灾后重建，通过自筹资金和银行借款等渠道融 资，截止评估基准日，xx 市 xx 景区管理局向金融机 构贷款 73,762.00 万元，其中自用贷款 30,562.00 万元， 代 xx 市财政贷款 45,200 万元，短期内面临着一定的 偿债压力。据此分析，xx 景区的财务风险处于中等水平，各相关因素打分如下：的修正。企业个别风险调整系数主要考虑经营风险和财务风险。根据对本次评估的对象的研究及目前评估与预测数 项目 行次2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年及以后营业收入（门票收入） 1 11,720.70 12,171.96 15,192.11 15,802.10 16,436.16 减：营业税金及附加 2 386.78 401.67 501.34 521.47 542.39 经营管理费用 3 5,312.51 5,621.41 5,951.53 6,304.45 6,681.92 财务