房地产会计全套账务处理.doc

房地产会计全套账务处理和涉及税目1、 房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的营业税税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳税的营业税税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 注：房地产业涉及到的印花税主要有建筑安装工程承包合同税率万分之三，产权转移书据（商品房买卖合同）税率万分之五。5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-3500-“三险一金” 注：地方税务局有相应的电子模板按其要求每月15日之前申报缴纳。数据自动生成。6、 所得税 （1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。 （2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。 计算公式： 应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 （3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。 计算公式： 应交所得税=利润总额*所得税税率 （4）所得税税率： 一般企业所得税的税率为25%, 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15的税率征收企业所得税。 注：房地产企业是查帐征收。7、房产税 依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。注：预售阶段不征收此项税金。8、 土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 注：按照当地税务局的核定标准征收，同一城市内不同的区域标准也不同。每年按土地使用证面积*元/年征收，如果在预售阶段已签订合同，可将相应的土地使用面税扣除缴纳。直接计入期间费用。9、 土地增值税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30。增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。 注：预售阶段涉及到的税金只有上面标红色的税种，综合税大概在7.05%（营业税及附加税5.5%，土地增值税1.5%，印花税0.05%） 注： 每年的3-4月为所得税汇算清缴时期，未达到预售阶段不涉及此项内容，如果进入营业状态次年开始按税务计算要求计征所得税，当然也是预先缴纳，待房屋销售率达到95%开始汇算清缴。二、房地产企业的账务处理 房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租） 属于服务业租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税-服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。 二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 （一）一般规定 1.出售征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额； 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 房屋及建筑物的评估价格。 评估价格重置成本价成新度折扣率 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押 （1）抵押期不征； （2）抵押期满偿还债务本息不征； （3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债征。 3.房地产交换 单位之间换房，有收入的，征； 4.将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算） 5.合作建房 建成后自用不征； 建成后转让征。 6.企业兼并转让房地产暂免。 7.纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移不征收（清算时不扣除相应的成本和费用） （二）房地产企业土地增值税清算 1.土地增值税的清算单位 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。 2.土地增值税的清算条件 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 3.土地增值税的扣除项目 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施： A.建成后产权属于全体业主所有的； B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的； C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。 四、房产税 1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 五、城镇土地使用税 1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。 2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。 六、契税（承受方） 1.企业公司制改造 非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。 2.企业股权重组不征 3.企业合并免征 合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 4.企业分立不征 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 5.企业出售 买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。 6.企业关闭、破产 债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。 7.房屋的附属设施 对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。 七、企业所得税 （一）预缴企业所得税 房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 （二）预计利润率 1.非经济适用房开发项目： （1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%； （2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%； （3）位于省、其他地区的，不得低于10%。 2.经济适用房开发项目，不得低于3%。 八、个人所得税 1.职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金） 2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。 九、印花税 1.财产（房屋）租赁合同1。 2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。 3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额 其他账簿每件5元。 4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证每件5元。 十、城市维护建设税 以营业税、增值税（赠送空调需要视力同销售征增值税）等为基数 十一、耕地占用税 占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。 十二、教育费附加 同城市维护建设税根据会计制度和税法对预收账款不同要求，房地产开发企业收到预收款时，在核算营业税时通过几种会计处理方法，可以实现税金与收入的配比，保证会计信息的真实性和明晰性。 假设：某房地产开发企业A公司采用预收款方式销售不动产给B公司，销售价格1000万元。1998年2月收到B公司支付的预收款400万元；1999年1月，A公司与B公司进行结算，A公司开具销售发票共计价款1000万元，当月B公司又支付500万元，尚有100万元留待以后支付（这里仅考虑营业税，其他相关的税金及附加省略）。 方法一将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。具体会计分录如下。 1、1998年2月收到B公司预收款时： 借：银行存款 4000000 贷：预收帐款 4000000 2、按预收款计算缴纳营业税时： 借：应交税费应交营业税200000 贷：银行存款 200000 3、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入： 借：银行存款 5000000 预收帐款 4000000 应收帐款 1000000 贷：主营业务收入 10000000 4、按实现销售收入的全额计提应交营业税，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额： 借：营业税金及附加 500000 贷：应交税费应交营业税 500000 借：应交税费应交营业税 300000 贷：银行存款 300000 上述这种会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的营业税，在会计处理中只反映已交数，未反映应交数，会造成企业一段时期“应交税费应交营业税”科目期末数为负数。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，几年未能实现销售收入的相当普遍，倘若某企业既有正常销售计征营业税，又有按预收款计征营业税，还有多交营业税或者享受税收优惠政策需退税的。如果在会计处理反映已交数，不反映应交数，不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。 方法二将按预收款计征的营业税，计入“递延税款”科目。具体会计分录如下。 1、1998年2月收到B公司预收款时： 借：银行存款 4000000 贷：预收帐款 4000000 2、按预收款计提营业税： 借：递延税款 200000 贷：应交税费应交营业税 200000 3、实际缴纳营业税时： 借：应交税费应交营业税 200000 贷：银行存款 200000 4、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入： 借：银行存款 5000000 预收帐款 4000000 应收帐款 1000000 贷：主营业务收入 10000000 5、按实现销售收入的全额计提应交营业税并结转“递延税款”科目，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额： 借：营业税金及附加 500000 贷：应交税费应交营业税 300000 递延税款 200000 借：应交税费应交营业税 300000 贷：银行存款 300000 上述这种会计处理方法尽管解决了营业税的应交数和已交数问题。但是，虚增了20万元的资产和负债，而且“递延税款”科目反映的金额大、时间长，可能导致财务报告使用者的误解。注：简单的帐务处理通常采取第一种方法每月15日之前根据预收帐款金额*预缴综合税率缴纳税金分录如下：1、借：应交税费-营业税及综合税 -土地增值税 -营业税 贷：银行存款（现在企业都是网上申报，发票，报表等全部网上操作）具体由当地税务局进行指导和培训。待汇算清缴时计入：2、借：营业税金及附加 贷：应交税费补缴差额会计分录同第一步。房地产业日常的会计帐务处理的常用会计科目：资产类：库存现金 银行存款 其他应收款 预付帐款、存货（开发成本+低值易耗品）、固定资产、累计折旧负债类：应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、长期借款、预收帐款所有者权益：实收资本、本年利润、利润分配现主要针对开发成本做如下详细说明：序成本项目备注一土地款价款1政府地价及相关费用支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。3红线外市政设施红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。4拆迁补偿费有关地上、地下建筑或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。二前期工程费1勘测设计费勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水方、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、入线费、建筑面积丈量费和等；规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费，施工图设计费、修改设计费，可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。2报批报建费报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等；项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。3增容费包括水、电、煤气增容费4三通一平费临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用 Kng7CTdb 临时用电：接通红线外施工用临时用民规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 VL1.f6# 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 j9( CQ2 场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用5临时设施费临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用 )Ps-QpD 临时办公室：租金、建造及装饰费用 l2 h;:wwE 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费 &CHtcoW 临时围板：包括设计、建造、装饰费用三建安工程费1土建土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水； aRKBz2t 结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼； 0.)O9 门窗工程，主要包括室外门窗、户门、防火门的费用； m(F 公共部位精装修费，主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用； Bf+9E 户内精装修费，要要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。2安装室内水暖气电管线设备费：室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水），室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片），室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）； *#BEqI*n 室内设备及其安装费：空调及安装费，电梯及其安装费，发电机及其安装费，高低压配电及安装费，消防通风及安装，背景音乐及安装费； xTgSf. 室内智能化系统费：保安监控及停车管理系统费用，电信网络费用，卫星电视费用，三表远传系统费用，家居智能化系统费用。四社区工程费室外给排水系统费：主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统；室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用；室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站；室外电路系统费：主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；室外消防系统费；室外智能化系统费：主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙控照明系统五园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：环境设计费，绿化建设费：区内、区外绿化支出，建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等，道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等，围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门，室外照明：室外照明电气工