（经济法学专业论文）中国住宅质量法律规制研究.pdf

内容摘要 近年来，随着我国住宅产业化的不断推进，住宅建设的整体冰平有了 较大提升，住宅的科技含量不断提高，先进适用的住宅产业成套技术大量 推广，住宅的工程质量、功能质量、环境质量不断改善，涌现出一大批品 质高、习j l 竞美、价格适中的优秀住宅小区但总体来看，住宅建设的整体 水平还有待提高，住宅质量缺陷比较明显，住宅质量尚不能满足人们的需 要特别是当前毛坯房直接进入市场，引发住宅二次装修，不仅导致房屋 安全性能、耐久性能下降的质量隐患，而目还造成环境污染和资源浪费， 当前我国住宅质量问题突出然而目前我国缺乏部系统的规制住宅质量 的基本法，现有的相关立法层次低。涉及住宅质量的相关规定的除了中 华人民共和国建筑法和中华人民共和国城市房地产管理法外；就是 以行政法规较多，最多的还是建设部颁布的部门规章涉及到住宅质量的 法律层次的规定很少，较详细的规定则是部门规章我国有关住宅质量方 面的规定分散，缺乏系统性的规定，立法层次也低，从而使住宅质量在法 律制度上的保障力度不够总之，我国的住宅质量问题已经很突出，建立 与完善我国的住宅质量法律体系已经成为当务之急。这就需要对我国的住 宅质量法律规制情况进行必要的研究我希望通过这次论文的写作，为完 善我国的住宅质量立法提供一些思路或者建议 本文主要由四部份组成，各部份主要内容如下： 第一部份：中国住宅质量问题的提出 这部份主要是对住宅、质量及住宅质量的概念，中国住宅质量现状， 中国铲品质量法) ) 的调整范围及中国住宅质量立法现献，中国住宅质量 问题出现的原因进行介绍。本文所指的住宅为商品房中的供家庭居住的房 屋，它既是生活资料，又是享受资料，是人们最基本的生存需求和享受要 求。根据建设部制定的2 0 0 6 年3 月1 日起实施的( ( 住宅性能评定标准， 可以把住宅质量从黾用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能 五个方面进行考量。近年来，随着住宅产业化的不断推进，住宅建设的整 体水平有了较大提升，住宅的科技含量不断提高，先进适用的住宅产业成 套技术大量推广，住宅的工程质量、功能质量、环境质量不断改善，也涌 现出一大批品质高、环境美、价格适中的优秀住宅小区但总体而言，住 宅的质量尚不能满足要求。再加上毛坯房直接进入市场，引发住宅二次装 修，不仅导致房屋安全性能、耐久性能下降的质量隐患，而目还造成环境 污染和资源浪费当前我国没有一部有关住宅质量问题的统一立法，有关 住宅质量问题的规定散见于各个法律法规分析得出当前我国住宅质量问 题出现的主要原因是缺乏一部对我国住宅质量进行系统规制的住宅质量 法文章指出，由于目前的住宅质量问题现状，有必要制定部住宅质量 法，对住宅质量进行规制，以防止问题的继续产生和扩大 第二部份：对中国住宅质量法律规制的学理分析 这部份主要是从学理角度对中国住宅质量立法寻找依据。文章指出对 住宅质量进行立法规制，主要是源于人的安全权的需要，健康权的需要， 住宅产业可持续发展的需要，也是法正义价值的需要安全是人类生存的 基本前提，人类只有自身安全得到保障才能谈及其他；住宅质量与住宅消 费者的安全权联系紧密，对住宅质量的有效规制，就是对住宅消费者安全 的有力保障，同时也是人权中的生存权得以保障的要求。必须将对住宅质 量安全的认识放到人权保障的高度加以重视，才能制定出科学的、有效的 规制住宅质量的法律。健康权是人身权的一项重要内容，是享有其他切 权利的基础，是与生俱来的权利科学发展观是指导我国经济建设的重要 原则，住宅产业的发展必须是建立在科学发展观之上的且能实现可持续发 展的模式。可持续发展是在人类面临文明加速进化与生态环境不断恶化、 富裕与贫穷的差距不断拉大这两大失衡的背景下产生的一种新的发展模 式和发展观当前我国要发展的经济是可持续发展的经济，住宅质量问题 已经成为我国住宅业能否实现可持续发展的关键问题。公平、正义价值是 住宅质量立法的重要价值，实现开发商与购房人之间利益平衡，通过住宅 质量立法使处于弱势地位的购房人的利益得到保障，是住宅质量立法所求 的正义价值。接着本文通过将我国应制定的住宅质量法与我国现行的产 品质量法相比较，从而最终得出我国住宅质量立法的学理基础 第三部份：对国外住宅质量规制实践的介绍 本部份主要是采用比较研究的方法，对世界上几个具有代表性的国家 的住宅质量立法瑚献及管理机制进行介绍，如日本的住宅质量立法及管理 机制，法国的住宅质量立法及管理机制，英国n 衄c 住房质量保证体系，瑞 典的住宅质量法律规制体系。接着指出这些国家住宅质量管理方面的法律 规定及其制度对我国住宅质量保障的启示主要是完善我国的住宅质量立 法；推行住宅质量评估制度；住宅质量保证保险制度等相关制度；设置相 关机构并确立其法律地位这部份属于住宅质量问题进行法律规制问题的 深入分析 第四部份：完善我国住宅立法的法律框架构建 这部份主要指出我国要制定的住宅质量法应该是一部市场秩序规制 法，重视保护住宅消费者权益之法，是一部促进经济可持续发展的基本法 这些特征决定了我国应制定的住宅质量法应该是经济法性质的法故我国 制定住宅质量法的前提是我国制定住宅质量法应该是经济法性质的住宅 质量法的基本原则主要是住宅消费者权益保护与住宅产业发展相协调原 则；可持续发展原则住宅质量法体系由住宅质量责任法律制度和住宅质 量监管制度组成。住宅质量责任法律制度主要是住宅质量民事责任；住宅 质量行政责任和住宅质量刑事责任住宅质量监管制度主要是由住宅性能 认定制度；标准化管理制度；住宅部品认定制度；住宅质量保证保险制度； 住宅一次性装修制度；税收促进制度 关键词：住宅质量规制住宅质量法 m r e c e n t l y , t h eq u a l i t yp r o b l e m o f r e s i d e n t i a lb u i l d i n gh a sb e c o m eat o p i eo f d e b a t ea m o n g s tv a r i o u sp e o p l ei no u rc o u n u y t h er e s i d e n t i a lb u i l d i n g sw i t h d e f e c t so rw i t hp o o rq u a l a yh a dd o n eo rw i l ld og r e a th a r mt op e o p l e ；t h e s e q l l a l i l yp r o b l e m so fr e s i d e n t i a lb u i t d i n g 础h i n d e rt h ed e v e l o p m e n to ft h e r e s i d e n t i a lb u u d i n g i n d u s t r y t h el a w sa n dr e g u l a t i o n sw h i c hr e g u l a t et h eq u a l i t y p r o b l e m o f r e s i d e n t i a l a r c d e f i c i e n t i n o u r c o u n n y t h e m o s t i m t m a 跗t t a s k a t t h e m o m e n ti sm a k i n gab a s i cl a wt ol 吧g u l a t ct h eq i l 柳0 f 删；i d 衄b i l 丑d i n 吕t h e p a p e rh a sr e s e a r c h e dt h i si m p o m u tt o p i ca n df i n d i n g sa t e a sf o l l o w s ： p a r t 伽em a i n l ys a y st h ec o n c e p to fr e s i d e n t i a lb i 】她q u a l i t ya n dt h e q u m y o ft 呛s i d e n t i a lb 词d i n 吕t h e na n a l y s e st h ec a l r r e n ts t a t u so ft h e o f r e s i d e n 蹦b u i t d i n g i nc h i n aa n dt h e p o s s i b l em a j o r c a u s e s t h e r ea r et h r e em a j o r c a u s 鹤，s u c h a s l a c k i n g o f c o n s c i o u s n e s s o f l a w , l a c k i n g o f a p e r f e c t l e g a l s y s t e m , n o b a s i c l a w t o l e g b l a t e q u a l i t y o f t h e 搬；i d e n l i a lb l 】i l d i 略a n ds o m e p r o b l e m s i n i m p l e m e n t i n gt h e l a w sa n dr e g u l a t i o n s p a t et w o m a i n l ys a y st h eb a s i so ft h eq u , a l i t yo fr e s i d e n t i a lb i l i l 凼哆f r o m j u r i s p r u d e n t i a l t h el e g i s l a t i o nw h i c ht h eq u a l i t yo fr e s i d e n t i a lb u i l d i n gi s o n g i n a t e si n t h ed e m a n do fh u m a ns a f e t ya n dh e a l t h a n dt h es u s t a i n e d d e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a lb u i l d 吨i n d u s t r y ；a l s oi t st h ed e m a n d o ft h em i c e v a l u eo ft h el a w s a f e t yr i g h ta n dh e a l t hr i g h ta 托b o t hi m p o r t a n t i i g l l to fh u m a n h 岖s a f e t yr i g h ti st h e b a s i so fo t h e rr m l t s , a n dh e a l t h r i g h ti sam a j o rc o n t c m o f h u m a n r i g h t t h e p r i n c i p l e o f s u s t a i n e d d e v e l o p m e n t i s t h e i m p o r t a n t p r i n c i p l e o fo u rc o u n t r y sc o o | l 锄i c a lb i l i l d i l 强t h ev a l u e s o ff a i fa n d j u s t i c ea 忿a l s ot h e t w o s i g n i f i c a n tv a l u e so fr e s i d e n t i a lb u m n gq u a l i t yl a w n 哪咄u p t h e o b l i g a t i o n so ft h eb u s 缸c s s i i l 9 1 1o fd e v e l o pa n db u i l dr e s i d e n t i a lb u i l d i n 函t h e r e s i d e n t i a lb i | i l d i n g 油l a wc a ne s t a b l i s haf a i rr e l a t i o nb e t w e e nt h ep r o d u c e r a n dt h e0 0 1 1 s u i l 笸r t h el a w s a f e g u a r d st h e o fr e s i d e n t i a lb u i l d i n go o b s b i n 既 w h i c he m b o d i e st h ej u s t i c ev a l u eo ft h el a w a n dt h e nt h ep a p e rc o l n p a l 耐t h e r e s i d e n t i a lb u i l d i n gq u a r r yl a w a n di b ep r o d u c t q u a t i t yl a w t h ep a p e rp o i n t so u t t h a tt h e r e 锄：es o m ed i f f e r e n tb c l w o e nt h et w o 觚i t sn e c e s s a r yt om a k e 艘和眦b i l i l d i n gq i l a l 埘觚 i p a r tt h c t h ea u t h o rh a si n t r o d u c e dt h ep i e s e n t a t i o n so ft h el a w sa n d r e g u l a t i o n so nr e s i d e n t i a lb l l 丑d j n gq u e r ya b r o a d b yc o i i 3 p a i i n gl h eb a s i c r e g u l a t i o n sa n d 砌曲| i s 哦o r g a n i z a t i o b si n 黼f r a n c e a n dj a p a n , i t p o i n t so u tt h ed i s a d v a n t a g e s 懿i l i n gi nc h i n e s er e s i d e n t i a lb u i l d m gq u a l i t y r e g u l a t i o nr e c e n t l y i ti sn e c e s s a l yt om a k ear e s i d e n t i a lb u 丑d i n gq u a u t yl a w i n c h i n a p a r tf o u r , i td i s c u s s e si nt w oa s p e c t s f n s t l y , i tp u t sf o r w a r dt h et n v m i s eo f r e s i d e n t i a lb u i l d i n gl a w t h ea n t h o rp o i n to u ti ts h o u l dh a st h ed 艇暇k 舡：r i 如o f m a r k e tr e g u l a t e sl a w a n dt h eb a s i cp r i n c i p l e so f t h el a w t h el a wh a st w om a j o r p r i n d p l 簋, p r o t e o i n gb o t hr i g h to ff b ep r o d u c e ra n d t h eo o f s 贼a n d 乳塔切i n 。d d e v e l o p m e n tp r i n c i p l e s e c o n d l y , t h es y s t e mo fr e s i d e n t i a lb n i t d i n gl a wi s c o m p o s e d o fr e s p o n s i b i l i t yo fr e s i d e n t i a lb u i l d i n gq u a l i t ys y s t e ma n d 陀s i ! d e n t i a l b u i l d i n gq u a l i t ym a l 3 a g e m e n ts y s t e m 第一部份中国住宅质量问题的提出 法律根源于人的本性，而人的本性是过一种至善的生活，过高质量的 生活是人的一种普遍追求，是人的一种权利。住宅质量的高低对人们的生 活质量高低起着很大的决定作用，当前我国人们的住宅质量如何呢? 人们 获得的高质量住宅是人们的权利，实现人的权利的手段有很多，而其中的 法律手段是实现权利的必不可少的手段，我国的法律保障对人们获得高质 量住宅的情况又是如何的呢? 这就提出了对我国住宅质量法律规制情况 进行研究的需要。 一、住宅，质量及住宅质量的概念 ( 现代汉语词典将住宅解释为：住宅即住房，供人居住的房屋。房 地产大辞典将住宅解释为：馒以家庭为单位，满足家庭生存和发展需 要的建筑物。住宅的物质客体就是生活用房【1 】，住宅建筑规范将住宅 ( r e si d e n ti a lb u ii d i n g ) 定义为供家庭居住使用的建筑不同专业对 住宅的定义是不同的，从政治的角度讲，住宅是一种人枳，是人们的种 基本权利；从经济学的角度讲，住宅是市场流通中的一组“权利束”的物 质实体；从建筑学的角度讲，住宅是各种建筑材料建造起来的建筑物；从 法学的角度讲，住宅是固定于土地上的不动产。本文所指的住宅为商品房 中的供家庭居住的房屋，它既是生活资料，又是享受资料，是人们最基本 的生存需求和享受要求。 “质量”，是一个我们在日常生活中经常使用的词，但目前却缺乏对它 公认的、统一的定义学者们对质量”的内涵有不同的见解，世界著名 的质量管理专家菲根堡姆认为：质量是指产品或服务在营销、设计、制造、 维修中各种特| 陛的综合体，借助于这一综合体，产品和服务在使用中就能 满足顾客的期望，而各种特陛就是构成产品或服务的个别特性，如产品的 可靠性、售后服务能力、可维修性等他进一步指出：“在确定某一产品 的惯量的关键要求时，需要经济上综合平衡，即权衡各种个别预定的 使用环境和条件下必须随时执行指定的功能，对这种产品的质量的关键要 求当然要有高的可靠性。然而生产必须安全又具有压倒切的重要意义 同时，产品在其寿命周期中必须有足够的售后服务能力和可维修陛，产品 【1 1 宋春华主编：鬈房地产大辞典，北京：红旗出版社1 9 9 3 年版，第1 9 页 1 要有适合于顾客要求的外观，所以它又必须具有吸引力，当综合平衡了所 有这些特性之后，恰到好处的质量也就组成为综合体它为预期的产 品功能提供了最大的综合经济效益。除此之外，它还考虑到产品废弃和服 务过后的情况”【2 】他所下的定义是以满足顾客要求为主的“质量” 概念，同时，他对质量在外延的把握上是比较狭窄的，主要是以产品质量 为考察的范围。世界著名的质量管理专家朱兰博士对顺量”这一概念所 下的定义则要宽泛得多，他将“质量”的概念) a x - 业企业延伸到政府的管 理活动。他认为，所有人类团体包括公司、学校、医院、教会和政府，都 从事为人们提供产品和服务的活动，只有当这些产品或服务在价格、交货 期以及适用性等诸多方面适合用户的全面要求时，这种关系才是建设性 的，他把产品在使用时能成功地适合用户的目的的程度”称为“适用性”， 对“适用性”这个f 既念，通俗地用“质量”这个词来表达，认为它是个 普遍的概念，适用于所有产品与服务。在此，朱兰博士用“适用性”来表 述质量的概念，并把质量与价格、交货期限联系起来，这就不仅扩大了质 量概念的外延，也大大丰富了质量概念的内涵。根据我国国家技术监督局 对质量的表述，“质量”是指反映实体满足明确和隐含需要的能力的特性 的总和( 中华人民共和国国家标准：质量管理和质量保证术语 g b t 6 5 8 3 - 1 9 9 4 ) 此处所指“实体? 的范围很广，联系到质量时，它指的 可以是某项产品、建筑工程或者服务，也可以是某项活动、过程，也可以 是某一组织、体系或者个人，还可以是上述各项的任何组合【3 】 住宅质量直观地反映了设计理念、价值观念、投资策略以及潜在的文 化内涵，同时它也能把客观的房地产市场与主观的设计开发理念有机联成 体，使房地产开发获利能力得以实现，是当前实现住宅产业化进程中一 个值得探讨的问题【41 - 根据建设部制定的2 0 0 6 年3 月1 日起实施的( ( 住 宅性能评定标准，可以把住宅质量从适用性能、环境i 性能、经济性能、 安全陛能、耐久性能五个方面进行考量。因此，本文将住宅质量定义为： 住宅在满足适用性能、环境j 眭能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方 面满足需要的能力的特性总和 人们对住宅质量的要求是一个不断变化的过程，已经不仅仅限于对安 像】( 美) v 菲根堡姆著，杨文士等译：全面质量管理无京：机械工业出版社，1 9 9 1 年腹蕈5 页 3 】赵康主编：现代企韭质量管理的法律问题，广州：广东人民出版社，1 9 9 9 年版，第1 2 页 【4 1 镎冠群：。住宅质t 问题的探祈及直对策略”，住宅科技l ，2 0 0 0 年第8 朔，4 6 页 2 全的需要，如2 0 0 6 年我国住宅建设主旋律就定为绿色住宅，所谓绿色住 宅，也称生态住宅，或称可持续发展住宅所谓绿色住宅就是在保护生态 环境和节约各类资源的基础上，以“以人为本? 的理念开发建设与周围生 态环境相融合的绿色住宅，即实施绿色规划、绿色设计，绿色施工、绿色 建材，推行绿色管理、绿色文化，在住宅寿命的各个环节体现节约资源、 减少污染，创造健康、舒适的居住环境特别是住宅无障碍设施要求，主 要包括住宅套内无障碍设施，单元公共区域无障碍设施和住区无障碍设施 三部份。它涉及住宅的规划、设计、建设应方便残疾人、老人、儿童、孕 妇的通行和使用，以及建成后的管理、维护，保养等无障碍设施是残疾 入走出家门、参与社会生活的基本条件，也是方便老年人、妇女、儿童和 其他社会成员的重要措施无障碍设施的建设，是社会文明进步的重要标 志党的“十六大”提出了全面建设小康社会的宏伟目标，提高居住质量 是全面建设小康社会的重要任务邓小平同志提出的“三步走”的战略目 标，第一和第二步战略副示是解决温饱问题。随着前两步战略目标的胜利 实现，我国人均国民生产总值已经接近1 0 0 0 美元，基本实现小康生活 温饱之后的需求重点，必然转向住、行、教育等方面。建设部制定的我国 居民住房的小康标准是：到2 0 2 0 年，我国居民住房要从满足生存需要， 实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、 设施齐全”住宅质量已经成为人们追求高质量生活所必然关注的问题 二、我国住宅质量现状 近年来，随着住宅产业化的不断推进，住宅建设的整体水平有了较大 提升，住宅的科技含量不断提高，先进适用的住宅产业成套技术大量推广， 住宅的工程质量、功能质量、环境质量不断改善，也涌现出一大批品质高、 研- 境美，价格适中的优秀住宅小区。但总体来看，住宅建设的整体水平还 有待提高，住宅质量缺陷比较明显，住宅的质量尚不能满足要求再加上 毛坯房直接进入市场，引发住宅二次装修，不仅导致房屋安全性能、耐久 性能下降的质量隐患，而目还造成环境污染和资源浪费。主要反映在首先 是质量投诉问题严重，因住宅质量原因引起的投诉案例数呈现逐年增加的 趋势，质量问题一直是商品房质量的一个“软肋”。其次是我国住宅使用 寿命由于质量原因而偏短，影响经济可持续发展：欧洲住宅的寿命平均8 0 年，其中以英国的为最高，1 3 2 年，法国的1 0 2 年，比利时的9 0 年，荷兰 的9 0 年，德国因为二战的关系，据可考察的数据大约是6 6 年，平均起来 西欧这些国家8 0 年以上，北欧4 4 年以上，美国为4 4 年。亚洲的住宅寿 命以日本为最高，3 8 3 年，我国的台湾地区2 3 年，我国大陆没有这方面 的统计数据，但是，建国以来所建设的住宅，很多寿命并未达到5 0 年即 被拆除，近年来被拆除的，还包括许多8 0 年代以后建造的多层甚至高层 住宅。据统计，2 0 0 2 年全国城镇共拆迁房屋1 2 亿平方米，相当于当年商 品房竣工面积3 。2q v - 方米的3 7 5 j l ；2 0 0 3 年全国城镇共拆迁房屋1 6 1 亿l 平方米，同比增长3 4 2 j i ，相当于当年商品房竣工面积3 9 亿平方米的 4 1 3 。以每平方米建筑合有1 5 吨建筑材料计，这种大规模拆迁消耗的 入力、物力、能源和运力都是惊人的。由于我国城市住宅大多采用砌体结 构或钢筋混凝土结构，拆除后可回收利用的建筑材料很少，而产生的大量 建筑垃圾必然会对土地和水源造成污染，非常不利于环境保护和可持续发 展住宅本身性能女口巾提决定住宅寿命的重要因素，住宅寿命短是我国住 宅质量差的反映。 三，中华人民共和国产品质量法的调整范围及我国住宅质量 立法现状 ( 一) 中华人民共和国产品质量法的调整范围 式中华人民共和国产品质量法的调整范围为在中华人民共和国境内 从事产品生产、销售活动；该法所称产品是指经过加工、制作，用于销售 的产品，建设工程不适用该法规定，但是，建设工程使用的建筑材料、建 筑构配件和设备适用。可见作为整体的住宅质量不属于中华人民共和国 产品质量法的调整范围。 ( 二) 中国住宅质量立法现状 当前我国没有一部专门针对住宅质量进行统一规制的立法，有关住宅 质量的规制散见于一些法律法规。主要的法律法规为：法律主要为1 9 9 5 年1 月1 日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法溉1 9 9 7 年1 1 月 1 日第八届全国人大常委会第二十八次会议通过，并于1 9 9 8 年3 月1 日起 施行的中华人民共和国建筑法。行政法规主要为经2 0 0 0 年1 月1 0 日 国务院第2 5 次常务会议通过，于2 0 0 0 年1 月3 0 日起实行的徽工程 质量管理条例；2 0 0 0 年9 月2 5 日起施行的建设工程勘察设计管理条例 部门规章主要是2 0 0 0 年6 月3 0 日起施行的( ( 房屋建筑工程质量保修办法叛 2 0 0 0 年8 月2 5 日起施行的( 实施工程建设强制性标准监督规定；2 0 0 2 年5 月i 日起施行的住宅室内装饰装修管理办法；2 0 0 3 年8 月5 日起 施行的工程质量监督工作导则敬2 0 0 5 年9 月2 0 日施行的徽工程质 量检测管理办法 四、造成住宅质量问题的主要原因 ( 一) 隹宅产业自身的原因 1 我国现在的住宅产业基础技术较落后，住宅建筑体系尚未形成系列 化，新型建筑体系开发不够，并且因缺乏有效的经济政策支持，这些都阻 碍了住宅产业的纵深发展； 2 我国目前的施工企业中，具有一级资质的仅占5 ，二级资质的为 1 5 ，三四级资质的占8 0 i ；材料、设备的技术水平低，建筑材料的合格率 5 0 ；不到。监理力量不足，目前，每年的开发数量达3 亿平方米，3 3 0 万套 房，然而监理单位仅仅为4 0 0 0 多家，无法对其进行有效的监理我国现 有的3 8 0 0 多万建筑业从业人员中，农民工占到7 5 以上，有的建筑现场农 民工甚至占到9 0 i ，这些工人存在着操作技能低下等种种问题，远远不能 满足工程质量管理的需要。住宅行业本身是一个技能要求高且劳动强度又 较大的行业，而当前我国房地产业起步不久，特别是对住宅类商品房的需 求超过供应的情况下，而真正有技能的r a 数量又有限，故而数量大又能 忍受大强度建筑工作的农民工充斥着建筑施工市场。 3 从目前的情况看，发展商、设计单位、施工单位、监理单位、材 料设备供应单位等建筑市场各方行为主体未形成相互协作的健康运行体 系一些地方保护性质的政策、条文等地方性法规，导致条块分割、条条 分割、块块分割的现象依然存在。 4 在地价偏高，住宅建设成本相应提高，而购房者购买能力没有相 应提高的情况下，一些开发商为了保证利润的获得，又不至于房价提高缺 乏竞争力，通常采取压低造价的途径，这样就导致施工方为成本计而采用 不符合标准的材料。或为保证上市时间压缩建设周期以致合理工期无法保 证等等，对住宅的质量产生了相当不利的影响。 ( 二) 我国住宅质量问题出现的法律原因 1 法律意识上的原因。 开发商、设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位等的法 律意识淡薄当前我国住宅行业的发展来看，整个行业的发展并不成熟， 行业自律机制不健全，国家相关法律措施又不健全，住宅行业到目前为止 又还处于卖方市场，住宅质量还没影响到他们当前所注重的经济利益，这 些都使得这个年轻行业的从业人员在住宅质量方面的意识淡薄在当前住 宅消费发展时间不长，而且住宅市场又是卖方市场的情况下，住宅质量问 题的隐蔽性，显现的滞后性等特点，使得住宅消费者在购买时对住宅质量 的重视程度不够；在出现住宅质量问题后，住宅消费者的住宅质量利益保 护意识也不够强。 2 法律制度上的原因 缺乏一部系统的规制住宅质量的基本法，立法层次低涉及住宅质量 的相关规定的除了中华人民共和国建筑法和中华人民共和国城市房 地产管理法外；就是以行政法规较多，最多的还是建设部颁布的部门规 章涉及到住宅质量方面的规定法律层次的规定很少，较详细的规定则是 部门规章如房屋建筑工程质量保修办法，实施工程建设强制性j 示堆 监督规定，雉宅室内装饰装修管理办法，嫩工程质量检测管理办法 等，其涉及到住宅质量方面的规定较多这就使得我国有关住宅质量方面 的规定既散，缺乏系统性的规定，立法层次也低，从而使住宅质量在法律 制度上的保障力度不够 3 法律执行力、惩罚力度不够，不能有效地对住宅质量进行法律规制 当前我国对住宅质量的法律规定，法律层次的规定很粗，不具体，操 作性不强。行政法规和部门规章类的规定虽然较具体些，但其仍然存在执 行力和惩罚力度不强的问题目前，我国住宅消费者权益案件的审理往往 并不适用消费者权益保护法，而主要是民法通则的一般规定，对 住宅经营者通常适用一般合同过失责任原则，而不是消费者权益保护法 的严格责任或无过失责任原则，对住宅经营者的惩罚力度不够大。近年来 向消费者协会投诉侵害消费者房地产权益的案件逐渐增多，虽然消协努力 予以解决( 主要是通过消协调解或消协支持消费者诉讼) ，但由于缺少明 确的规范和依据而使这种努力的劳噪受到局限中国消费者仂会承认，“房 屋质量( 包括附属设施) 投诉，近几年明显增加，而且解决这类消费者权 益纠纷的难度较大”【5 】当然调解解决主要根据当事人自愿的原则，但 在缺少明确法律依据的情况下，调解的难度肯定相当大，而且难以保证公 平合理，往往类似的案例不同的处理结果。既然相应的执行力和惩罚力度 不强，那么相关的住宅质量的要求的规定的实施效果就很难保证，如果违 嘲中国消费者协会编：保护消费者权盏案例选犏北京：中图工商出版社1 9 9 8 年3 月版。簟3 5 页 6 法成本低于获利，那么住宅经营者就不会主动积极的执行相关的质量要求 的规庭 面对当前我国住宅质量的现状，我国有必要制定部住宅质量法， 对住宅质量问题进行具体而系统的规制，以防止问题的继续产生和扩大 第二部份中国住宅质量法律规制的学理分析 一，对住宅质量进行立法规制的法理依据 对住宅质量进行规制主要是源于人的安全权的需要，住宅产业持续发 展的需要安全是人类生存的基本前提，安全是生存权这一基本人权的基 本要素，人类只有自身安全得到保障，才能谈及其他安全首先指的是一 种免受威胁和侵害的稳定状态，其次又指消除恐怖的心理要求这二者体 现为人身安全、财产量拴和表现安全三个方面。三个安全的任何方面如果 不受保障，人的生存空间都将变小【】住宅质量与住宅消费者的安金权 联系紧密，对住宅质量的有效规制，兢是对住宅消费者安全的有力保障， 同时也是人权中的生存权得以保障的要求必须将住宅质量安全的认识放 到人权保障的高度加以重视，才能制定出科学的、有效的规制住宅质量的 法律健康权是人身权的一项重要内容，是享有其他一切权利的基础，是 与生俱来的权利。人的一生的大部份时间是在居室内度过的，住宅质量的 高低与人们的健康水平休戚相关，当前一些住宅的规划、设计、建筑等质 量缺陷，住宅室内外环境质量等质量问题，对人们的健康造成了很大的 影响。健康权是人身权的重要内容，对威胁人们的健康权的住宅质量问题 进行规制，是实现对人身权保护的必然要求。 对住宅质量进行规制是住宅产业可持续发展的需要。可持续发展是在 人类面临文明加速进化与生态环境不断恶化，富裕与贫穷的差距不断拉大 这两大失衡的背景下产生的一种新的发展摸式和发展观可持续发展的核 心，在于正确处理人与自然和人与人之间的关系，要求人类以最高的智力 水平和泛爱的责任感去规范自己的行为，创造和谐的世界要求人们在作 出每一个行为选择时，不仅要考虑到本代人的利益的平衡，同时要考虑到 代际人利益的平衡【】住宅产业的发展必须以可持续发展原则为指导 而要实现住宅产业的可持续发展战略，就必须有保证这个战略实现的法治 机理。根据当前我国住宅产业的实际来看，中国住宅产业的危机不在住宅 的数量，而是在住宅的质量。因为城市化进程的加速；人口的自然增长； 城市住房的更换等方面对住宅业的发展有着重要的促进作用欧洲各国在 “1 徐显明主编：_ i 圭理学教程，北京：中国敢法大学出版往，1 9 9 4 年s 月第一版，第3 8 2 页 【7 】李昌麒主编：经济法学，北京：中国破法大学出版社，2 0 0 2 年7 月修订版，第6 5 页 8 8 0 年代以后，住宅发展开始转向注重住宅质量性能和多样化发展9 0 年代 后，住宅建设进入新阶段，即面向环境保护和可持续发展理念，大力推进 可持续建筑的发展。促进住宅产业的持续健康发展是住宅业发展的方向， 目前我们应该清醒地看到住宅产业的问题主要是产品质量住宅质量问题 得不到解决将严重阻碍我国住宅产业的可持续发展的战略目标的实现对 住宅质量问题进行有效的规制是住宅产业也持续健康发展的必然要求从 单个的住宅开发商来看，其要想在发展中取得长期的竞争优势，不仅是靠 价格的竞争，更是高质量优势的竞争，可见住宅质量问题也是每个开发商 自身得以可持续发展的要求 “法律是 的创造物，只能根据人的理念，也即创造的目的或价值来 理解所以对任何法律现象不可能采取价值盲的观点法律又是一种文化 现象，即与价值有关的事实”【】可见任何法律都有它追求的价值目标 正义价值是住宅质量立法追求的重要价值正义价值是法的其他价值如秩 序价值、民主价值、平等价值等切价值的基础，没有正义，法的其他一 切价值都无从存在住宅质量立法的首要目的就是要保护住宅消费者的合 法利益，实现开发商与住宅消费者之间的利益平衡，维护社会公平正义 相对于住宅开发商，住宅消费者在住宅专业知识，经济实力等方面都处于 劣势。住宅质量问题出现后，对住宅消费者而言其受到的危害常常是关系 到安全权、健康权等基本人权的。然而住宅质量维权从当前情况来看，住 宅消费者是处于很被动的地位。在开发商的经济利益的维护与住宅消费者 的人权保护二者之间必须寻求一个能体现社会正义的平衡点住宅质量立 法规制的价值基础就应该是为了实现法的正义价值，也可以说是正义价值 就是对住宅质量进行法律规制的法价值基础 二，比较住宅质量法与我国产品质量法的关系 我国应该制定的住宅质量法与我国现在已经存在的( 产品质量法应 该是同一法律效力层次的法，都属于经济法中的市场秩序规制法律制度 二者的区别主要体现为： ( 一) 调整对象不同 我国产品质量法的调整对象是经过加工、制作，用于销售的产品 的质量监督管理关系和产品质量责任关系建设工程不适用该法规定；但 【8 】沈宗灵主编：现代西方法理学，北京：北京大学出版社，1 9 9 2 年版，第4 l 页 9 是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备属于该法所称的产品 可见作为整体的住宅不属于我国铲品质量法所调整的产品的范围而 我国应制定的住宅质量法的调整对象正是被我国产品质量法排除在外 的作为整体的住宅的质量监督管理关系和住宅质量责任关系 ( 二) 立法精神不同 产品质量法是规制市场秩序以及保护消费者权益的重要法律规范， 故而其立法精神重在体现对消费者权益的保护。而我国应该制定的住宅质 量法则是部调控市场秩序和促进住宅业发展的基本法，同时它也应是一 部住宅消费者权益和住宅开发商权益保护并重的基本法 第三部份住宅质量立法规制之实践 一，世界上几个具有代表性的国家的住宅质量立法现状及管理 机制 一) 日本的隹宅质量立法及管理机制 日本建设省在上个世纪7 0 年代开始推行工业化住宅性能认定制度。 住宅工业化主要通过企业的竞争予以逐步实现，工业化住宅性能认定制度 对各企业开发的商品住宅给予正确评价，可以为消费者提供可供比较的、 可靠的信息，保护消费者利益1 9 7 4 年，日本建设省颁布了工业化住宅 性能认定规程和工业化住宅性能认定技术基准，作为进行评审和认 定的依据。同时指定“日本建筑中心”作为工业化住宅性能认定的管理机 关工业化住宅性能认定的基本内容可概括为三个方面，即安创生、居住 性和耐久性在工业化住宅性能认定技术基准中，叉将安全性、居住 性和耐久性细化建设省公布：出售住宅时应出示认定结果，经认定的住 宅，自动成为住宅金融公痒的资助对象，认定有效期为三年1 9 9 9 年，日 本参、众两院一致表决通过住宅品质确保促进法，使得对工业化住宅 的认定制度，扩展到了全部住宅 1 9 7 7 年建设省作为一项重大措施提出实行住宅性能保证制度，并于 1 9 8 0 年在北海道进行试点，试点结果良好1 9 8 2 年组建了财团法人“住 宅性能保证登记机构”，并在全国范围内实施日本住宅性能保证制度是 雉宅品质确保促进法的另一个主要内容。实行性能保证的对象是自用 的( 非出租的) 新建独立式住宅住宅建筑企业向拥有登记住宅”的消 费者保证该住宅符合下述性能保证标准：长期保证标准即登记住宅的基 础、框架、楼板、墙体、屋架等的结构强度，以及墙、屋面的防水性能， 从移交给消费者的日期计算，保证1 0 年对后8 年期间( 第三年以后) ， 为担保登记企业建立了保险制度。如在该期间内，企业倒闭，则”登记机 构”可从保险公司领取保险金交付消费者。短期保证标准即对长期保证以 外的部份，登记企业要保证2 年( 从住宅交付使用之日计算) 当登记的 住宅出现问题时，登记企业要按”保证书”规定，立即免费修理( 包括次生 损坏部份) ，恢复住宅原状。住宅品质确保促进法第八十八条和日本民 法规定，新建住宅的卖主对住宅负有十年的性能保证责任，这是强制性的 1 1 住宅品质确保促进法第九十条规定，在新建住宅承包合同或新建住宅 的买卖合同中，卖主对于瑕疵及其它住宅隐藏瑕疵，也可以设定二十年以 内的保证责任，这是约定性的日本住宅性能保证制度是确保住宅质量和 性能的一种运作机制，由于从法律上规定了开发商必须对住宅质量提供十 年长期保证，当住宅出现了保证书中列明的质量问题时，通过保险机制保 证消费者的权益从而消除了消费者对住宅质量的不信任感，有利于消费 者放心购房。这些制度与不动产登记、建筑许可的发放结合在一起，形成 了对住宅消费者的保护网 日本建设省为了保证住宅的质量，经过长期努力现在已经建立起相当 完善的住宅产品、企业、材料、部门以至施工方法、人才培训的认证系统 主要由对企业的认证，对住宅产品生产要素的认证，对住宅产品的认证组 成【9 】如建立优良住宅部件( b l 部件) 审定制度，这是一项极具权威的 制度，该审定制度是1 9 7 4 年7 月建立的，即由建设大臣将质量好、性能 高、价格适当、售后服务好的住宅部件认定为b l 部件，并促进其在住宅 中推广应用1 9 8 7 年5 月后，建设省授权住宅部件开发中心进行审定工作 开发中心要对部件的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安装 性、价格及供应条件等进行综合审查，公布合格的部件，粘贴 b l 部件” 标签，审定有效时间为三年。为保护用户利益，对贴有b l 部件标签的部 件，住宅部件开发中心向保险公司办理b l 部件生产厂家为被保险人的保 险。如用户发现b l 部件本身的质量或施工安装质量有问题时，或b l 部件 出现设计、生产、施工问题而使用户受到损失，保险公司将向厂家支付保 险金，弥补厂方给用户的赔偿从而促进了优良住宅部件的推广使用，对 住宅质量也提供了可靠保证。 ( 二) 法国的住宅质量立法及管理机制 法国有关住宅质量的立法主要是法国民法典和t 9 7 9 年带j 定的斯 比那塔法( s p i o t t a ) 1 8 0 4 年拿破仑法典规定，建筑师和设计师必须在建筑完i 1 0 年内负有 对房屋结构缺陷做修正的严格责任。在l o 年保证期后，除非能证明建筑师 或设计师有欺诈行为，否则建筑所有者本人将对建筑负完全的责任法国 后来对原有法典在很多方面进行了修订开发商、承包商、部件生产商都 【9 】李怠譬：。日本住宅质量保证的认证_ 系统”，建筑经济，1 9 9 8 年第3 期第4 l 页 1 2 要对房屋质量m 题负连带责任现在建筑结构工程的保证期是l o 年，非结 构工程的保证期是2 年，房屋的建造商必须对其在法典中的法定责任投保 责任保险 1 9 7 9 年制订了( 斯比那塔法( s p i e t t a ) 该法规定1 0 年期的潜在 缺陷保险( i n h e r e n td e f e c t si n s u r a n c e ，简称i d i ) ，又称“建筑