三次计算题答案

第一次习题1机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40、30、20。求该设备的重置成本。（保留两位小数）答案:重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12.08（万元）22005年1月评估设备一台，该设备于2001年12月购建，账面原值为20万元，2003年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数2001年1.05，2003年为1.20，2005年为1.32，求该设备的重置成本。解：重置成本=20+2=27.34（万元）3某进口设备FOB价为1200000美元，海运费费率为4%，国外运输保险费费率为5%，关税税率为 16，增值税率为17，银行财务费率为0.4，外贸手续费率为1.5，国内运杂费率为1，汇率为：1:6.8。试计算该设备的价值。4某被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进行评估，评估基准日为2009年6月30日。现得到以下数据：2005年至2009年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业(25%所得税率)；经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(万元)2）估算加权投资年限加权投资年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75年3)估算实体性贬值率 实体性贬值率3.75*60%（3.75*60%6）27.27%4)估算实体性贬值实体性贬值重置成本实体性贬值率124.7227.27%34.01(万元)5）估算功能性贬值 第一步，计算被评估设备的年超额运营成本 10001212000（元） 第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本 12000（125%）9000（元） 第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额 9000（P/A，10%，6）90004.35533.92万元 6）估算经济性贬值经济性贬值率 180%0.7 100%14.46%经济性贬值=（124.72-34.01-3.92）*14.46%=12.55万元8）求资产价值待评估资产的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 =124.72-34.01-3.92-12.55=74.24万元第二次习题1某房地产公司于2006年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2008年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2009年1月土地使用权的收益价格。答案要点：采用收益法(1)计算总收益=50121800(1-10%)=972,000(2)计算总费用 管理费=972,0003%=29,160 维修费=250018001.5%=67,500 税金 =251800=45,000 保险金=250018000.2%=9,000总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660(3)计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340(4)计算房屋纯收益 房屋现值=房屋重置价格-贬值额=25001800(50-2-1)/(50-2)房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率=4,406,2508%=352,500(元)(5)计算土地的纯收益土地的纯收益=年房地产纯收益 - 房屋年纯收益(6)计算土地使用权价格土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年.P=468,840/6%1-(1+6%)-47=7,308,760(元) 土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米2待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。答案：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：5000066775元平方米其他费用：3000066745元平方米土地开发费用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150270元平方米（2）计算利息：第一期利息：270341020.520.25（元）第二期利息：27014910.53.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注:由于第一年投入总投资的34，开发期为2年，利率10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润：2701027（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29（1+10）352.32（元平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元平方米，近似等于每平方米352元。3有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试用剩余法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价20002.5900045,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费300020002.515,000,000（元）专业费建筑费1015,000,000101,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用45,000,0002.51,125,000（元）销售税费45,000,0006.52,925,000（元）（5）计算利润利润（地价+建筑费+专业费）10（地价+16,500,000）10（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）计算利息利息地价（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）（1+6）110.1236地价+990，000（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价45,000,00016,500,0001,125,0002,925,0000.1地价1,650,0000.1236地价9,900,000地价21,810,0001.223617,824,452（元）（8）评估结果单位地价17,824,45220008912（元/平方米）楼面价格89122.53565（元平方米）第三次习题1、某企业预计未来五年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元、13万元，并且从第6年起，企业的收益额将稳定在15万元的水平上，假定资本化率为10%，请你估测该企业持续经营条件下的企业价值。答案要点：P=Rt*(1+r)-t+Rn/*(1+r)-n=136.61万元2、假定社会平均收益率为8%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.5，被评估企业长期负债占全部投资资本的40%，平均利息为6%，所有者权益占投资资本的60%，请你求出用于评估该企业投资资本价值的资本化率。答案要点：资本化率=(8-4)%*1.5+4%*0.6+0.4*6%=8.4%3、某被评企业，基本情况如下：(1)、该企业未来5年预期净利润分别为100万元、110万元、120万元、120万元、130万元；(2)、该企业适用的所得税税率为33%；(3)、评估基准日社会平均收益率为9%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的基准收益率为9%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2；(4)、该企业长期负债占投资资本的50%，平均长期负债利息为6%，未来5年平均长期负债利息额为20万元，年流动负债利息额为10万元；(5)被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。试用年金法评估该企业的投资资本价值。答案要点：(1)、自有资本的收益率=(9-4)%*1.2+4%=10%(2)、投资资本的收益率=10%*0.5+6%*0.5=8%(3)、投资资本价值=Rt*(1+r)-t/ (1+r)-t/r= 100+20*(1-33%)/(1+8%)+110+20*(1-33%)/(1+8%)2+120+20*(1-33%)/(1+8%)3+120+20*(1-33%)/(1+8%)4+130+20*(1-33%)/(1+8%)5 (1+8%)-1 +(1+8%)-2+(1+8%)-3+(1+8%)-4+(1+8%)-58%=1604.56万元4、某企业拟转让其拥有的某产品的商标使用权，该商标产品的单位市场售价为1000元/台，比普通的商标同类产品的价格高出100元/台，拟购买商标企业的年上产能力为100,000台，双方商定商标使用许可期为3年，被许可方按照使用该商标的产品的年销售利润的30%作为商标特许权使用费，每年支付一次，3年支付完价款。被许可方的正常销售利润率为10%，收益率按照10%计算。要求：根据上述条件计算该商标使用权价格。 要求：根据上述条件计算该商标使用权价格。答案要点：(1)、年销售利润=100,000*100=1,000万元(2)、年使用费=1,000*30%=300万元；(3)、商标使用权价格=300*(P/A , 10% , 3)=746.07万元5、有一项新产品设计及工艺技术，已经使用3年，证明该技术可靠，产品比同类产品性能优越。经过了解，同类产品平均价格为150元/件。目前该产品年销售量为2万件。经过分析，产品寿命开可以维持8年，但是竞争者将会介入。由于该企业已经较为稳固地占领了市场，竞争者估计将来采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将来会维持目前的市场占有，但是价格将会呈下降趋势。产品价格预计为：今后13年维持现行价格；45年降低为170元/件；68年降低为160元/件；估计成本变化不大，故而不考虑其变化( 折现率为12%，所得税率为15% )。请根据上述条件计算该项技术的评估值。答案要点：评估值=30*20,000*(1-15%)/(1+12%)1+30*20,000*(1-15%)/(1+12%)2+30*20,000*(1-15%)/(1+12%)3+ 20*20,000*(1-15%)/(1+12%)4+ 20*20,000*(1-15%)/(1+12%)5+ 10*20,000*(1-15%)/(1+12%)6+ 10*20,000*(1-15%)/(1+12%)7+ 10*20,000*(1-15%)/(1+12%)8=186.56万元6、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本为80万元，3年间物价累计上涨25%，该专利法律保护期为10年，已经过了4年，尚可保护6年。经过专业人员的测算，该专利成本利润率为400%，以企业的资产重置成本为4000万，成本利润率为12.5%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况以及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台400元，未来5年产量与成本费用变化不大，该产品由于采用了专利技术，性能有了较大的提高，未来第一、第二年每台销售价格达到500元，为了维护市场占有率，第三、第四年售价将降低到450元每台，第五年将降低到430元每台，折现率为10%。请你根据上述资料确定该专利的评估值(不考虑流转税因素)。答案要点：(1)、确定利润分成率、确定专利重置成本：80*(1+25%)=100万元、专 利 约 当 投 资 量：100*(1+400%)=500万元、乙企业资产约当投资量：4000*(1+12.5%)=4500万元、利润分成率=500/(500+4500)*100%=10%(2)、确定评估值、确定每年的利润额:第一、第二年：(500-400)*20=2,000万元； 第三、第四年：(450-400)*20=1,000万元 第 五 年：(430-400)*20=