（产业经济学专业论文）房地产融资多元化模式创新研究.pdf

中文摘要 作为国民经济的支柱产业及主导产业，我国房地产业与其他许多 产业的关联度极强，其发展影响着整个国民经济的健康运行。然而房 地产业自身的一系列产业特征决定了它是一种与金融业伴生的产业 部门，房地产业的运行除了依赖开发商的自有资金外，还必须依靠金 融工具融资。因此，房地产融资问题成为了关乎整个产业生存与发展 的关键性问题。 近年来，我国房地产融资随着房地产业本身的发展取得了一定的 进步，但仍然存在着许多问题，其中最为关键、最为核心的就是房地 产融资结构失衡，对银行信贷过分依赖，一元化特征显著，多元的支 持体系和风险分担体系尚未形成。这不仅使得我国房地产企业资金链 脆弱，难以做到可持续发展，同时也影响了我国民间资本的方向，压 抑了民间资本的增殖，更重要的是，它让银行独自承担了本应由多个 金融部门共同分担的房地产金融风险，使得我国银行的信贷风险高度 集中，系统性金融危机几有一触即发的趋势。因此，本文认为，只有 努力发展房地产融资的资本市场，拓宽融资渠道，实现房地产融资的 多元化，才能促进我国房地产业的健康发展，保证我国国民经济的平 稳和谐。 本文在论证这一问题时，首先考察了我国房地产融资存在问题的 原因：一是受计划经济思维模式的深层影响；二是多元化融资存在政 策障碍；三是国有商业银行所有者缺位，风险意识欠缺；四是房地产 融资监管机制不完善。在此基础上，本文从宏观、中观、微观三个层 面分析了多元化融资模式的重要意义。而在进行房地产融资模式创新 前，本文还对国际上比较典型的房地产融资模式进行了深刻的剖析和 比较，并从中得出了一些有益的启示：1 、房地产融资模式都是本国 特定的历史条件和现实环境的产物，并且都在随着社会经济条件的变 化而发展着；2 、健全与活跃的市场是房地产融资健康发展的根本， 推进房地产融资渠道多元化，实际上就是要促进房地产融资的市场 化；3 、充分的市场信息是房地产融资健康发展的关键：4 、完善的监 管机制是房地产融资健康发展的保障，完全自由的市场是混乱无序的 市场，适当的监管才能彰显市场的优越；5 、发展直接融资方式，拓 宽融资渠道是房地产融资变革的趋势。另外，政府的参与在房地产融 资市场的建设中也具有非常重要的意义。 本文的核心部分是对房地产融资创新模式的构建。在吸取国际经 验的基础上，本文从理论上设计了一个较为科学而完善的房地产多元 化融资模式：即建立在市场机制驱动的基础上，定位于以英美式的市 场融资体系为主体，兼容吸收日德式以银行信贷为主体的融资制度的 合理内核，构建起银行信贷融资和证券市场融资协调发展，财政融资 为有效补充的综合房地产融资制度。然而，这只是一个理论上的目标 模式而已，它撇开了在操作层面上存在的种种限制和束缚，抽象掉了 具体路径的依赖和惯性，超越了实际工作中的障碍和歧途。因此，为 了使这一模式在操作上具有可行性，本文还为这一模式设计了相应的 制度安排和配套改革。主要包括：制定和完善房地产产业政策，提高 房地产企业的素质，重构融资制度微观基础；建立和完善房地产相关 的金融政策，创造良好的房地产投融资法律环境；搞好房地产融资市 场的信息供给；建立科学的信贷决策机制；深化国有商业银行改革； 建立房地产企业融资市场准入机制；重塑房地产企业与银行的关系； 转变政府职能，加强房地产融资监管。 最后，本文还分析了房地产融资多元化的渐进性特征。一方面， 由于改革带有很强的经济和社会效应，而中国又缺少自己的先验性理 论指导和完善的制度环境，需要摸着石头过河；另一方面，在这一过 程中涉及到各个部门主体的利益博弈，使得多元化之路会比较漫长。 因此，房地产融资渠道多元化不能走急功近利的路子，而要走一条有 步骤有条理的渐进式道路。 关键词：房地产；融资；多元化：模式创新 a b s t r a c t a st h ep i l l a ra n dl e a d i n gi n d u s t r yo fd o m e s t i ce c o n o m y ，r e a le s t a t e i n d u s t r yi sc l o s e l y r e l a t e dt ot h eo t h e ri n d u s t r i e si n c h i n a ，a n di t s d e v e l o p m e n ti n f l u e n c e s t h eh e a l t h yo p e r a t i o no ft h ew h o l ed o m e s t i c e c o n o m y b u tas e r i e so fi n d u s t r i a lc h a r a c t e r i s t i c so f r e a le s t a t ei t s e l fh a s d e t e r m i n e dt h a ti ti sa ni n d u s t r ys e c t i o nw h i c hh a si n t i m a t er e l a t i o n s h i p s w i t hf i n a n c i a li n d u s t r y r e a le s t a t eo p e r a t i o nm u s td e p e n do nf i n a n c i a l t o o l st or a i s em o n e y ，i na d d i t i o nt or e l y i n go nd e v e l o p e r s o w nc a p i t a l h e n c e ，t h ei s s u eo fr e a l e s t a t ef i n a n c i n gh a sb e c o m et h ek e yi s s u e i n f l u e n c i n gt h ee x i s t e n c ea n dd e v e l o p m e n to f t h ee n t i r ei n d u s t r y i nr e c e n ty e a r s ，r e a le s t a t e f i n a n c i n g i nc h i n ah a sm a d e s o m e p r o g r e s s ，a l o n gw i t ht h ed e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t e i n d u s t r y i t s e l f h o w e v e r ，m a n yp r o b l e m ss t i l le x i s t ，a m o n gw h i c ht h em o s ts i g n i f i c a n t a r et h eu n b a l a n c e dr e a le s t a t ef i n a n c i n gs t r u c t u r e ，e x c e s s i v er e l i a n c eo n b a n kc r e d i t ，d r a m a t i cu n i f i e df e a t u r ea n du n f o r m e dd i v e r s i f i e ds u p p o r t i v e s y s t e ma n dr i s k s h a r i n gs y s t e m t h e s ep r o b l e m sn o to n l ym a k et h e c a p i t a lc h a i no fr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e st o ow e a kt oa c h i e v es u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t ，b u ta l s o i n f l u e n c et h ed i r e c t i o no fp r i v a t ec a p i t a la n d r e s t r a i ni t sa p p r e c i a t i o n m o r ei m p o r t a n t l y ，b a n k sh a v et oi n d e p e n d e n t l y t a k et h ef i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t et h a ts h o u l dh a v eb e e ns h a r e db y m a n yf i n a n c i a ls e c t i o n s t h e r e f o r e ，t h ec r e d i tr i s k so fc h i n e s eb a n k s s t a n do u t s y s t e m a t i cf i n a n c i a lc r i s i si so nt h ev e r g eo fb r e a k i n go u t s o ， t h ea r t i c l eh o l d st h a t ，o n l yb yd e v e l o p i n gt h ec a p i t a lm a r k e to fr e a le s t a t e f i n a n c i n g ，e x p a n d i n gf i n a n c i n ga p p r o a c h e sa n dr e a l i z i n gt h ed i v e r s i t yo f r e a le s t a t ef i n a n c i n g ，c a nt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei nc h i n a b ee n h a n c e dt oa s s u r et h es t a b i l i t ya n dh a r m o n yo fd o m e s t i ce c o n o m y t od e m o n s t r a t et h ep r o p o s i t i o n ，t h ea r t i c l eh a sr e v i e w e dt h er e a s o n s f o rt h ec u r r e n tp r o b l e m si nr e a le s t a t eo fc h i n a f i r s t ，i th a sb e e nd e e p l y i n f l u e n c e d b yi d e a s o fp l a n n e de c o n o m y s e c o n d ，t h e r ea r ep o l i c y o b s t a c l e sf o rd i v e r s i f i e d f i n a n c i n g t h i r d ，t h e r e l a c k so w n e ro f s t a t e o w n e dc o m m e r c i a lb a n k s ，a n dl a c k sr i s kc o n c e p t f o u r t h ，t h e s u p e r v i s i o nm e c h a n i s mf o rr e a le s t a t ef i n a n c i n gi sn o tp e r f e c t b a s e do n t h e s er e a s o n s ，t h ea r t i c l eh a sa n a l y z e dt h ei m p o r t a n c eo fd i v e r s ef i n a n c i n g m o d e l sf r o mt h em a c r o s c o p i c ，m i d s c o p i ca n dm i c r o s c o p i cp e r s p e c t i v e s a n db e f o r ei n n o v a t i n gr e a le s t a t ef i n a n c i n gm o d e l s ，t h ea r t i c l eh a s c o n d u c t e dp r o f o u n da n a l y s i so na n dc o m p a r i s o nw i t ht y p i c a li n t e r n a t i o n a l r e a le s t a t ef i n a n c i n gm o d e l s ，a n dh a sd r a w nb e n e f i c i a li n s p i r a t i o n sf r o m t h e m f i r s t ，r e a le s t a t ef i n a n c i n gm o d e l sa r et h er e s u l to fan a t i o n s s p e c i f i ch i s t o r i c a lc o n d i t i o n sa n dr e a l i t y t h e ya r ed e v e l o p i n ga l o n gw i t h t h ec h a n g e so fs o c i a la n de c o n o m i cc o n d i t i o n s s e c o n d r o b u s ta n dv i t a l m a r k e ti st h ef o u n d a t i o nf o rt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e f i n a n c i n g t ob o o s tt h ed i v e r s i t yo f r e a le s t a t ef i n a n c i n ga p p r o a c h e si st o i m p r o v em a r k e t - o r i e n t e dr e a le s t a t ef i n a n c i n g t h i r d ，a d e q u a t em a r k e t i n f o r m a t i o ni st h ek e yt ot h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ef i n a n c i n g f o u r t h ，p e r f e c t e ds u p e r v i s i o nm e c h a n i s mi st h eg u a r a n t e eo ft h eh e a l t h y d e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t e f i n a n c i n g c o m p l e t e l y f r e em a r k e ti s d i s o r d e r e d o n l yp r o p e rs u p e r v i s i o nc a ns h o wm a r k e t sa d v a n t a g e s f i f t h ， t od e v e l o pd i r e c tf i n a n c i n gm e t h o da n dt oe x p a n df i n a n c i n ga p p r o a c h e si s t h et e n d e n c yo fr e a le s t a t ef i n a n c i n gr e f o r m b e s i d e s ，t h eg o v e r n m e n t s p a r t i c i p a t i o np l a y sas i g n i f i c a n tr o l ei nt h ee s t a b l i s h m e n to fr e a le s t a t e f i n a n c i n gm a r k e t t h ec o r eo ft h ea r t i c l ei st os e tu pan e wm o d e lo fr e a le s t a t e f i n a n c i n g a b s o r b i n gi n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e ，t h ea r t i c l eh a sd e s i g n e da r e l a t i v e l ys c i e n t i f i ca n dc o m p l e t em o d e lo fd i v e r s i f i e df i n a n c i n go fr e a l e s t a t ei nt h e o r y b a s e do nm a r k e t d r i v e nm e c h a n i s m ，i ts e e st h em a r k e t f i n a n c i n gs y s t e mo fb r i t i s ha n da m e r i c a ns t y l e a sm a i np a r t ，c o v e r i n g a n da b s o r b i n gt h er e a s o n a b l ec o r eo fg e r m a na n dj a p a n e s ef i n a n c i n g s y s t e m w i t h b a n k i n g c r e d i ta st h em a i n b o d y ，t o e s t a b l i s ha c o m p r e h e n s i v e r e a le s t a t e f i n a n c i n gs y s t e m w h e r eb a n k i n gc r e d i t 2 f i n a n c i n ga n d s e c u r i t i e sm a r k e tf i n a n c i n gd e v e l o pi nh a r m o n y ，w i t h f i n a n c i a lf i n a n c i n ga se f f e c t i v ec o m p l e m e n t n e v e r t h e l e s s ，t h i si sm e r e l y a l li d e a lm o d e li nt h e o r y ，w h i c hs e t sa s i d et h er e s t r a i n t sa n di n h i b i t i o n si n p r a c t i c a lo p e r a t i o n ，a b s t r a c t s t h er e l i a n c ea n di n e r t i ao fc o n c r e t e a p p r o a c h e s ，a n do v e r c o m e so b s t a c l e sa n dm i s u n d e r s t a n d i n g si np r a c t i c a l w o r k h e n c e ，t om a k et h em o d e lf e a s i b l ei nt e r m so fo p e r a t i o n ，t h ea r t i c l e h a sd e s i g n e ds y s t e mp l a n sa n ds u p p o r t i n gr e f o r mc o r r e s p o n d i n gt ot h e m o d e l t h e yi n c l u d ed r a w i n gu pa n dp e r f e c t i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r y p o l i c i e s ，i m p r o v i n gt h eq u a l i t yo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，r e c o n s t r u c t i n g t h e m i c r o s c o p i c f o u n d a t i o no ff i n a n c i n g s y s t e m ，e s t a b l i s h i n g a n d p e r f e c t i n gr e a le s t a t e r e l a t e dp o l i c i e st ob u i l da b e t t e rl e g a le n v i r o n m e n t f o rr e a le s t a t ef i n a n c i n g ，e n h a n c i n gt h ei n f o r m a t i o ns u p p l yo fr e a le s t a t e f i n a n c i n gm a r k e t ，e s t a b l i s h i n g s c i e n t i f i c c r e d i t d e c i s i o n m a k i n g m e c h a n i s m ，d e e p e n i n gs t a t e o w n e dc o m m e r c i a lb a n kr e f o r m ，s e t t i n gu p t h ee n t r yp o l i c yo f r e a le s t a t ee n t e r p r i s e si n t of i n a n c i n gm a r k e t ，r e b u i l d i n g t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa n db a n k s ，a n d t r a n s f o r m i n gg o v e r n m e n tf u n c t i o na n dr e i n f o r c i n gt h es u p e r v i s i o no v e r r e a le s t a t ef i n a n c i n g f i n a l l y ，t h e a r t i c l eh a sa n a l y z e dt h eg r a d u a l n e s so fr e a le s t a t e f i n a n c i n gd i v e r s i t y o nt h eo n eh a n d ，a sr e f o r mh a sas t r o n ge c o n o m i c a n ds o c i a li m p a c t ，a n dc h i n al a c k sh e ro w na d v a n c e dt h e o r e t i c a lp i l o t g u i d a n c ea n dp e r f e c ts y s t e me n v i r o n m e n t ，t e n t a t i v ea n dg r a d u a la c t i o n s a r en e c e s s a r y o nt h eo t h e rh a n d ，t h ep r o c e s sc o n c e r n st h ei n t e r e s to f m a n ye c o n o m i cs e c t i o n st om a k et h ed i v e r s i t yr o a dl o n g s o ，r e a le s t a t e f i n a n c i n ga p p r o a c hd i v e r s i t yc a n tc h a s eq u i c k s u c c e s sa n di n s t a n tb e n e f i t i n s t e a d ，i ts h o u l db ec a r r i e do u ti nag r a d u a la n do r d e r l yw a y k e yw o r d s ：r e a le s t a t ef i n a n c i n gd i v e r s i t y m o d e li n n o v a t i o n 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本 学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：杨进 2 0 0 6 年1 1 月5 日 1 引言 1 1 房地产业的产业特征及地位 1 1 1 房地产业的产业特征 房地产，是由地产与房产两种产业所组成的，是房屋与土地在经 济方面的商品体现。房屋与土地具有不可分性。房地产属于不动产。 房屋是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物。房屋的所有 权及房屋的其他权益被称为房产。土地是有特定四至范围的陆地地表 面。土地的使用权及土地的其他权益被称为地产。与其他产业相比， 房地产业具有以下几个突出特征： ( 1 ) 房地产业是既包括第二产业的建筑业和城市基础设施产业， 又包括第三产业的房地产消费和物业管理，而又以第三产业牵头的产 业部门。即它是涵盖了房地产的生产、销售与销后管理的部门。由于 它是由房地产的市场流通所带动的，所以，在产业分类中通常把它列 为第三产业的部门；如单独考察建筑业的产值时，那么各种房屋及其 附属设备、设施的生产则列为第二产业。鉴于这一特点，所以房地产 业是国民经济产值相当大的一个产业部门。 ( 2 ) 房地产业是一种产业关联度极大的产业部门。房地产，特 别是房产，作为一种最终产品的生产，它是一种后向关联，即这个部 门与生产它的中间投入产品的各生产部门的联系非常广泛的部门；同 时，它也是具有一定前向关联即这个部门与将该部门产品作为中间投 入的各生产部门的联系的部门。从表一可以看出，与房地产业关联度 最大的是建筑业，其次是金融、保险业，另外，制造业、电力、煤气 及水的生产和供应业、社会服务业等也与房地产业有很高的关联度。 因此，房地产业的发展可以带动一系列相关产业的发展。 表一房地产业与相关产业关联度 瓷料来源：孔凡文：房地产业与相关产业关联度分析【j 1 沈阳建筑大学学报( 自然科学版) 2 0 0 5 0 3 ( 3 ) 房地产业是一种与金融业伴生的产业部门。由于住宅是一 种空间固定，使用寿命长，投资巨大以及生产周期较长的产品，因而 它的生产与消费都离不开金融业的支持。从投资者方面看，由于投资 额巨大，风险性较高，单凭房地产企业的自有资金是完全不可能的， 必须利用银行贷款等方式筹集资金；从消费者方面看，由于住房和其 他各种房屋价格昂贵，相当一部分购买者往往很难一次付清价款，即 使是发达国家如美国也是如此，而都是利用产品使用寿命和不动产的 特点通过银行的按揭实行分期付款的，这种房地产的销售贷款目前已 成国际惯例。正是房地产业的这一特征就决定了房地产市场必然是由 房地产产权市场和房地产金融市场所组成的房地产市场群体。 ( 4 ) 房地产业与政府政策关联度极大。房地产中的地产，即土 地及其开发，是国家所有并且主要由国家政府部门开发的，它是根据 国家发展战略与规划进行的，城市土地的开发属于根据城市发展规划 而进行的基本设施建设，它基本属于消费的非竞争性和非排它性的公 共物品。房产，即各类房屋与之配套的设备、设施和场地，在市场经 济条件下，基本上是属于私人物品，但它又不全是纯粹的商品。由于 它涉及社会成员生存的基本条件，各国政府为实现居民的生活保障还 必须实施必要的住房的公共政策，有相当的一部分住房属于福利性的 商品。因而使得房地产业这一产业部门，不像其他商品生产的产业部 门那样是私人物品的产业部门，而是一种与政府公共物品紧密相联的 一种产业部门，是一种与政府政策关联度很大的产业部门。 1 1 2 房地产业的地位 正是由于房地产业具有上述四大突出的产业特征，从而决定了它 在整个国民经济中具有举足轻重的地位，在现实社会经济生活中，它 的发展关系国计民生。 首先，房地产业关系人们的安居条件，安居乐业是社会和谐的两 大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障，住的好不好，环境 是否舒适，关系到人们的生活质量。因而政府的住房政策和房地产业 的发展政策关系社会发展目标的实现，既是温饱社会所必须的内容， 更是小康社会的重要内涵之一。其次，房地产业是产业链较长的产业， 与其他各产业都存在着较高的关联系数，房地产业的发展能够带动一 系列相关产业包括建筑、建材以及冶金等5 0 多个物质生产部门的发 展。据资料统计，房地产产值增加，能使相关产业的产值增加1 5 2 。由此可见，房地产业的发展有利于社会就业机会的增加以及社会 经济的加速发展。 从我国经济发展的实践来看，自1 9 9 8 年2 3 号文件关于进一步 深化住房制度改革，加快住宅建设的通知出台以来，我国的房地产 业进入了快速发展的轨道。首先是国家实行住房制度改革，改变过去 “重生产轻生活”战略，取消以再分配为特征的住房分配制度，将住 房推向商品化、市场化，形成了有着巨大需求的房地产市场，中国的 房地产取得了迅猛发展。在过去的几年中，每年超过2 0 的增长。据 侯浙珉关于引导住房消费，培育新的经济增长点的若干问题【j 】- 住宅与房地产1 9 9 7 0 3 统计，2 0 0 4 年全国房地产投资额达1 3 1 5 8 2 5 亿元，销售面积3 8 2 3 1 6 4 万平方米，其中2 0 0 4 年第一季度房地产投资就达到18 2 0 亿元，同 比增长4 1 i 。同时，房地产业对g d p 的增长贡献也是其他产业不 可比拟的。 然而，由于房地产业相对生产周期长，资金需求密集和最终消费 者支付积累需要一个过程，房地产业的发展一直以来面临着一个很难 解决的矛盾，即资金需求与供给的时间差问题。在房地产开发资金过 多依赖于银行贷款的同时，商业银行通过房地产开发流动资金贷款、 房地产开发项目贷款、住房消费贷款等方式直接或间接地承受了房地 产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。特别是近年来，随着 部分城市房地产价格偏离实际价值一路攀升，局部的房地产泡沫业已 出现，商业银行的房地产信贷风险也日益突显。在这种情况下，房地 产金融越来越引起了人们的特殊关注。 1 2 研究背景 1 2 1 形势分析与政策解读 房地产开发是一个与资金筹集和运作密切相关的过程，如此巨额 的资金需求，单凭房地产企业的自有资金是完全不可能的，因此，企 业融资成功与否关系到房地产项目能否顺利进行甚至整个房地产企 业的生存发展。在实际运行过程中，房地产业对金融产品的大量利用， 带动了金融业的发展；而金融业的发展，特别是各种金融产品的创新， 反过来又会促进房地产的发展。二者相互促进，相互发展。 刘玉录曾经以“哈罗德一多玛一麦金农增长模型”变形式表述了 金融对于房地产业成长的发动机作用。 该公式为：f = s s ( d y y ；p ) 式中，f = 房地产品增长率，6 = 产量一资本比率，s = 储蓄率，y = 实际产量，p = 金融深化度。该式涵义是：在其他经济变量既定时， 刘玉录发展中的房地产金融【j 】住宅与房地产，1 9 9 6 0 5 4 房地产品增长率( f ) 是金融深化度和储蓄倾向的函数，即金融机制 对房地产业成长具有直接推动作用。 然而，在我国房地产投资额中，自有资金仅占很少的一部分，大 部分资金是通过银行或其他金融机构筹集的，并且呈现出对银行贷款 过分依赖的现状，据统计，2 0 0 2 年四大商业银行地产贷款规模都在 3 1 0 0 亿元以上，个人贷款总额已达到6 6 0 0 多亿元。据一位银行从业 者称，地产开发商的资金2 0 3 0 来自银行贷款，占地产项目投入 的3 0 一4 0 ；建筑公司先行垫资施工的资金亦来自银行贷款，再加 上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款。因此，目前地产开发 资金7 0 一8 0 源自银行贷款。 这里，我们引入“债务融资水平”概念来进行分析。债务融资水 平是指企业负债占其资产总量的比重，用资产负债率来表示，它是衡 量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标。房地产行业是资本密集 型行业，因而其对资金的需求量比较大而且其资金的使用周期也较 长：在自有资金不可能满足开发需要的条件下，企业必然利用财务杠 杆采取对外融资的方法弥补资金缺口。 表二我国房地产开发企业的资产负债( 单位：亿元) 年份实收资国家资资产总累计折本年折负债总所有者资产 本合计 本计 旧 旧计权益负债 塞 1 9 9 73 8 1 2 0 72 4 4 3 0 16 4 1 6 9 6 1 7 5 6 94 1 0 71 2 5 1 5 4 63 9 0 1 5 0 7 6 2 1 9 9 85 7 7 8 7 38 4 1 9 01 9 5 2 6 1 81 9 i 0 43 9 0 21 4 8 5 7 2 54 6 6 8 9 27 6 i 1 9 9 94 5 2 0 8 83 0 2 4 5 1 8 7 4 4 8 02 0 8 7 9 3 9 8 2 1 4 2 6 3 8 84 4 8 0 9 37 6 1 2 0 0 05 3 0 2 9 12 1 5 5 72 5 1 8 5 9 92 9 9 2 85 7 7 21 9 0 3 2 1 06 1 5 3 8 8 7 5 6 2 0 0 l6 0 1 9 8 63 2 5 5 93 3 0 4 3 1 3 3 9 0 5 38 1 7 42 4 7 6 4 5 78 2 7 8 ，5 67 4 9 0 2 0 0 26 7 5 0 9 l3 2 5 5 93 3 0 4 3 1 33 9 0 5 38 1 7 42 4 7 6 4 5 7 8 2 7 8 5 67 4 9 2 0 0 38 4 7 l ，0 2 4 0 8 2 64 0 4 8 6 4 94 5 0 8 29 6 8 33 0 6 9 8 5 69 7 8 7 9 37 5 8 数据来源：中国统计年鉴( 2 0 0 4 年) ) 由以上数据可以看出，我国房地产开发企业长期资产负债额偏 大，资产负债率偏高。到2 0 0 3 年，资产负债总计达3 0 6 9 8 6 亿元， 相当于整个建筑企业资产负债总额的2 1 倍，比上一年增长2 4 0 ， 增幅明显高于工业和建筑业。资产负债率7 5 8 ，比2 0 0 0 、2 0 0 1 和 2 0 0 2 年分别高0 2 、o 8 和0 9 个百分点，比同期建筑业高1 2 1 个百 分点，比同期工业企业高1 6 8 个百分点，比同期煤炭开采和洗选业、 石油和天然气开采业、黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及 压延加工业，非金属矿物制品业分别高1 9 9 、4 0 2 、1 7 7 、1 4 1 、1 4 9 个百分点。并且，债务过分集中在商业银行信贷，商业银行实际上直 接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风 险。 一般来说，银行业的大力支持是房地产业快速发展的依靠，而且 从总体上看，前几年货币信贷的高速增长是为矫正由种种原因产生的 通货紧缩、积极财政政策与稳健货币政策共同作用的结果，是扩大内 需、景气回升及体制改革、经济活跃、国民经济发展势头总体向好的 正常反映。但是，房地产贷款增加过多容易形成银行新的不良贷款， 增加金融风险，同时还有可能导致房地产过热甚至房地产泡沫。因为 金融业是一个特殊的高风险行业，金融机构与经济主体之间形成了纵 横交错的债权债务关系，在经济结构不合理、信用环境不理想( 特别 是银行信用评价体系不完美) 、利率机制传导不畅以及各经济主体治 理结构不完善、内控机制不健全的情况下，货币信贷快速增长的同时 也潜伏着巨大的风险，甚至容易酿成系统性金融危机，危及国家金融 安全和经济安全。历史经验证明，货币信贷的高速增长往往伴随着低 水平重复建设、产业结构失衡和不良贷款增加，随后将不得不被动调 整而导致经济增长的大幅波动。显然，我国目前房地产的融资状况就 导致了银行信贷风险的过分集中，有碍于整个宏观经济的健康运行。 因此，为了防范金融形势的进一步恶化，保证金融市场的正常运行， 防止房地产无序发展，我国推出了一系列的政策和法规，加强对于房 地产贷款的限制。其中2 0 0 3 年6 月1 3 日央行关于进一步加强房地 产信贷业务管理的通知( 简称为“1 2 1 号”文件) 最为重要。 “1 2 l 号”文件的核心内容包括：地产开发商申请银行贷款， 其自有资金应不低于开发项目总投资的3 0 ；商业银行发放的房地 产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向地产开发商发放用于缴交 土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额 度不得超过所收购土地评估价值的7 0 ，贷款期限不得超过2 年；承 建地产建设项目的建筑施工企业所获贷款只能购买施工设备，严格防 止使用银行贷款垫资地产开发项目：商业银行只能对购买主体结构已 封顶住房发放个人住房贷款。 从“1 2 1 号”文件的内容分析，可以看出其对房地产开发四个环 节的运作加以了严格的限制： l 、开发贷款的发放方面。房地产企业自有资金不得低于项目总 投资的3 0 ，需要“四证齐全”才能获得开发贷款、严禁房地产开发 流动资金贷款； 2 、土地储备贷款的发放方面。严格控制土地储备贷款的发放和 严禁向房地产企业发放用于交纳土地出让金的贷款； 3 、建筑方面。严格控制建筑施工企业流动贷款用途和严禁建筑 施工单位使用银行贷款垫资房地产项目； 4 、对贷款投入的导向。商品房主体封项才能发放个人贷款、提 高第二套以上住房和商业用房的首付比例，提高别墅、高档商品房、 商业用房和第二套以上住房贷款利率。这样就有针对性的提高了个人 住房贷款的门槛。 “12 1 号文件”有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企 业流动资金贷款做了详细的规定，切中房地产金融风险的要害，对房 地产融资产生了多方面的影响，主要表现在以下几个方面： 首先，金融政策的变化，为年房地产融资模式提供了一个改革和 创新的契机，推动了房地产开发企业寻求新的融资方式，从而缓解银 行的信贷压力，降低银行的房地产贷款风险。 其次，使得开发企业对于开发项目的谨慎程度增加，因为融资门 槛的限制，他们不得不开始根据自己的开发能力调整项目定位。 再次，可以促进房地产企业的优胜劣汰。在众多的房地产企业中， 势力雄厚、素质高、信用好的不多，它们的存在，不仅对消费者不利， 对银行风险来说也是一个重要因素。“1 2 1 号文件”出台后，这些企 业必将面临严峻的融资瓶颈，在日益激烈的竞争中，要么寻求合作以 发展壮大，要么被淘汰出局。从长远来看，这对房地产业的发展乃至 整个国民经济的健康运行具有相当重要的意义。 从2 0 0 3 年1 2 l 号文件开始，政府出台了一系列同房地产行业融 资相关的重要政策，房地产融资难度不断增加，资金链遇到了相当大 的考验。尤其对于中小房地产企业，由于自有资金不足、融资能力相 对较弱、负债率高、空置房存量大，随时面临着被淘汰出局的危险。 有的知名房地产商表示，如果各商业银行坚决执行央行文件，则有 5 0 以上的地产企业将垮台、7 0 以上的项目将无法继续。因此，房 地产业寻找新的融资渠道迫在眉睫。 表三2 0 0 3 年以来国家颁布的与房地产行业融资相关的重要政策 中 下发了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知“1 2 1 号文件”。 国 文件规定：银行对士地储备机构发放抵押贷款的额度，不得超过土地 人 评估价值的7 0 ，期限最长不得超过两年；购房者购买第二套住房 2 0 0 3 - 0 6 - 0 5 时，必须承担比购买第一套房更高的首付款比例；购买高档商品房、 民 别墅、商业用房或第二套以上住房者，则要按照央行公布的同期档次 银 贷款利率支付利息；个人商业用房贷款的抵借比不得超过6 0 ，期 行 限最长不得超过1 0 年。 d 口 发布了商业银行房地产贷款风险管理指引( 征求意见稿) 。指引 国 规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产 2 0 0 4 0 2 - 0 6银 支出与收入比控制在5 0 以下( 含5 0 9 6 ) ，月所有债务支出与收入比 监 控制在5 5 以下( 含5 5 ) ；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超 会过3 0 。 由 从2 0 0 4 年4 月2 5 日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执 国 行8 的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机 人 构将执行7 5 的