《标杆房地产企业·凯德中国篇》(页).pdf.pdf

敬请阅读末页的免责条款 2010/05/05 房地产标杆企业研究房地产标杆企业研究 凯德中国：集中、平衡、规模凯德中国：集中、平衡、规模 摘要摘要 中中国国 ? 凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团 在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，15 年 来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发 与管理，开发规模逾 570 万平方米。 ? 从 1994 年首轫之地上海为中心的长三角区域，到 2004 年北上北京为中心的环渤海区域， 到 2005 年南下广州为 中心的珠三角区域， 到 2006 年西进成都为中心的西南区 域， 再到 2006 年河南为中心的中部区域， 凯德置地逐步 呈现出它“深耕中国”的规划蓝图，形成了“32”的 战略布局。 ? 凯德置地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中（业 务集中在房地产业相关） 、平衡（在各项业务间保持平 衡） 、规模（扩大房地产业务规模，必须达到一定规模才 可以做大） 。 ? 基金在凯德中国的资金融通占据重要地位，通过嘉德资 产管理有限公司管理的基金为房地产项目开发、收购和 持有经营提供强大的资金支持。 ? 私募基金为中高档住宅物业的开发提供资金支持，也充 当嘉德上市基金孵化器的作用，商用物业通过私募基金 先行收购并进行管理，再将成熟的商用物业出售给上市 基金赚取大额的升值利润，嘉德资产管理有限公司对私 募基金和上市基金的参股或控股使得其对整个资本运作 保持足够的控制力，风险得到控制。 ? 在凯德中国的发展脉络中， reit 一直贯穿在他的发展历 程中，这是良性循环的链条，凯德中国依靠强有力的资 金支持得到快速的发展，而持续良好的业绩能吸收到更 多的融资，这样做既可以使资本快速流动，又可以在未 来将其发展为有效的融资平台。 tel: (+86-10) 58677851 email: info 房地产标杆企业研究 1 目 录 目 录 一、发展沿革与当前市场表现.1一、发展沿革与当前市场表现.1 1、凯德中国背景 .1 2、发展沿革 .3 3、嘉德置地集团中国区的财务指标 .4 4、发展战略 .4 二、市场拓展模式.5二、市场拓展模式.5 1、收购已有项目 .5 2、参股当地成熟公司 .6 3、招拍挂获取土地 .7 三、资本运作.10三、资本运作.10 1、凯德项目的资金融通 .10 2、资本运作嘉茂零售中国信托分析 .13 四、凯德中国产品线.23四、凯德中国产品线.23 1、住宅项目 .23 2、来福士和商务房产项目 .30 3、商用项目 .33 房地产标杆企业研究 2 图表目录 图表 1：嘉德置地业务结构图.2 图表 2：凯德中国业务结构图.2 图表 3：凯德中国重要发展事项.3 图表 4：中国业务分布.3 图表 5：嘉德置地和其中国地区的收入和 ebit 状况.4 图表 6：嘉德置地及其中国地区的资产状况.4 图表 7：凯德中国项目开发资金来源.11 图表 8：凯德旗下用于中国的主要基金.12 图表 9：嘉茂零售中国信托结构图.13 图表 10：嘉茂零售中国信托组织结构图.13 图表 11：嘉茂零售中国基金收购管道.13 图表 12：综合商业地产管理平台.14 图表 13：商场组织结构管理.14 图表 14：2007 年嘉茂零售中国信托资产状况.15 图表 15：2008 年嘉茂零售中国信托资产状况.16 图表 16：2009 年嘉茂零售中国信托资产状况.17 图表 17：嘉茂零售中国基金物业收入、出租面积比例构成.19 图表 18：嘉茂零售中国基金 2007 年2009 年运营情况.19 图表 19：嘉茂零售中国基金资产的分布.19 图表 20：住宅项目简介.23 图表 21：来福士和商务房产项目.30 图表 22：凯德商用项目简介.33 图表 23：凯德商用区域面积划分.35 房地产标杆企业研究 1 一、发展沿革与当前市场表现一、发展沿革与当前市场表现 1、凯德中国背景 1、凯德中国背景 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中 国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产 金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。 新加坡国有投资淡马锡控股公司（temasek holdings）持有新加坡嘉德置地 集团 40%的股份， 淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司， 新加坡财政部 对其拥有 100%的股权。 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一， 总部设在新加坡并且在新加坡 上市。 核心业务包括房地产、 服务公寓以及房地产金融服务； 地理分布跨越亚太、 欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布 20 多个国家 120 多个城市。 嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅 诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大 的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房 地产基金和信托基金经理。 凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。 作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15 年来一直致力于全国 高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾 570 万平方米。 凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。 凯德 商用在中国拥有 50 家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、 西安等 33 个大中城市，总租赁面积超过 400 万平方米。 雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是 最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有 26 个物业，约 5,000 套服 务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、 武汉、西安和香港。 嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者， 是专门从事房地产 基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着 5 支房地产投资信托 （reit）和 17 支私募基金，其中涉及中国业务的信托有 2 支，私募基金有 9 支。 房地产标杆企业研究 2 图表 1：嘉德置地业务结构图 图表 2：凯德中国业务结构图 凯德置地的品牌精髓是国际化、优质、稳健。 国际化：凯德中国母公司嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部 设在新加坡并且在新加坡上市，业务遍布 20 多个国家超过 110 个城市，地理分 布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，全球近 10000 名员工。 优质：凯德中国在住宅、商业、服务式公寓等领域提供优质的产品及服务， 并收购估值低于市值的优质资产，借由专业开发及运营经验为资产增值。 稳健：凯德中国专注于房地产业务，从投资、开发、运营、物业管理到财务 咨询，提供的产品和服务形成一个完整的房地产价值链，并在开发与持有、一线 与二线城市、不同的业态领域内达到平衡发展。凯德中国以充沛的流动资金与低 负债率，维持企业的稳健发展。 房地产标杆企业研究 3 2、发展沿革 2、发展沿革 从 1994 年首轫之地上海为中心的长三角区域， 到 2004 年北上北京为中心的 环渤海区域，到 2005 年南下广州为中心的珠三角区域，到 2006 年西进成都为中 心的西南区域，再到 2006 年河南为中心的中部区域，凯德置地通过立足中心门 户城市，向周围有发展潜力的二线城市挺进，逐步呈现出它“深耕中国”的规划 蓝图，形成了“32”的战略布局。 图表 3：凯德中国重要发展事项 图表 4：中国业务分布 房地产标杆企业研究 4 3、嘉德置地集团中国区的财务指标 3、嘉德置地集团中国区的财务指标 图表 5：嘉德置地和其中国地区的收入和 ebit 状况 图表 6：嘉德置地及其中国地区的资产状况 4、发展战略 4、发展战略 2009 年 6 月嘉德置地已成立一个“中国业务委员会” ，专司中国市场的资源 统筹工作，标志着嘉德置地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融 正式整合到同一平台，并宣布将在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。 2009 年 12 月 11 日，凯德置地在上海举办 15 周年庆典上，凯德中国预计在 3-5 年时间内，凯德中国的资产额将达到 100 亿新元(合人民币近 500 亿元)。原 凯德置地总裁、现任凯德中国管理委员会副主席林明彦说： “未来几年，凯德中 国的目标是将资产占有率 28%的数值提高到 45%，在中国建成另一个嘉德置地， 为达到资产占有率提高 45%的目标，凯德中国已经作出了详实的规划。 ” 房地产标杆企业研究 5 凯德置地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中集中（业务集中在房地产业相 关） 、平衡平衡（在各项业务间保持平衡） 、规模规模（扩大房地产业务规模，必须达到一 定规模才可以做大） 。 “集中集中”意味着专注房地产行业，走专业化发展道路。集中优势兵力，打造 核心竞争力。凯德置地在中国的业务核心包括房地产开发、投资和房地产金融。 “平衡平衡”意味着住宅、商用、综合房产、服务公寓、房地产金融等各项业务 的均衡发展，以及各区域之间的业务平衡。” 凯德置地以上海为首选之地，继 而挺进北京、南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成三点一线、以点带 面的区域分布格局，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和管理于一 体的业务格局，凯德置地遵循的是一条稳健、平衡的发展之路以门户城市为 核心、 辐射周边区域从上海到长三角， 从北京到环渤海湾， 从广州到珠三角， 从成都到中国西南部，从成熟的市场走向快速发展的市场。 “规模规模”意味着凯德置地要在中国长期发展所需要达到的规模效应。规模 发展既可以带来经济效应，确保合理的成本控制，也能促进企业的品牌建设，为 企业吸引到更多优秀的人才以及商业合作伙伴。 凯德置地与深国投和北京华联集 团的合作，使凯德置地成为国内最大的商场运营商之一；与香港丽丰控股和成都 置信的合作，又使凯德置地的住宅业务得到规模性扩展。凯德置地就是这样通过 与国内知名的企业携手结成战略合作伙伴关系，从而进一步扩大中国业务。 二、市场拓展模式二、市场拓展模式 1、收购已有项目 1、收购已有项目 2003 年收购北京的上元项目。 2004 年 12 月 23 日，嘉德商用产业有限公司与深国投签署了合作框架协议， 通过投资 9.84 亿元取得了 6 家以沃尔玛为主力店的商场 51%的股份。 2005 年 1 月 4 日嘉德置地集团与北京华联签订了资产转让协议。协议显示， 嘉德置地将斥资 17.46 亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。 2005 年 3 月， 凯德置地又以 18.37 亿元收购了中环世贸的两栋接近完工的甲 级写字楼，这栋大楼将被命名为凯德置地大厦。 2005 年 7 月 8 日，嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商 置业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，以 33.73 亿元人民币接 手深国投另外 15 家商场 65的股权，深国投商置业有限公司将拥有剩余的 35% 股份。这 15 家以沃尔玛为主力店的商场分散在中国各地，总面积超过 662000 平 方米。2005 年 7 月 30 日之前将完成其中 4 家商场的股份转让，9 月底之前完成 另外 7 家的股份转让，最后 4 家的股份转让将在 11 月 15 日之前完成。仅仅这两 项收购，凯德置地便迅速获得了 21 家商场的控股权。虽然总共付出了 43 亿元人 民币的代价，但如能将所投资的商业项目进行打包上市，实际上并无资金紧张之 房地产标杆企业研究 6 虞。 所有的商场将由嘉德商用产业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司合资 成立的商场管理公司管理，双方持股比例为 51：49.这家商场管理公司将为它们 提供市场营销和商场管理服务。而凯德置地与深国投的合作仍将继续。根据双方 协议，凯德置地有权投资另外 17 家深国投投资、以沃尔玛为核心租户的购物商 场。 2006年5月17日 近日， 嘉德置地通过旗下子公司凯德商用中国投资 （beta） 有限公司与北京金融街建设开发有限责任公司签署了转让协议，以 13.2 亿人民 币的价格收购了北京西环广场的商业部分。西环广场包括一个七层楼的商场、三 栋办公楼和一个办公裙楼，座落于北京西直门的中心地段，连接金融街和中关村 两大商业中心。 2006 年 10 月 30 日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以 3 亿元的价格将 北京华联郑州店收归囊中。 2009 年 9 月 27 日，深国投商用置业有限公司（简称“深国投商置”）与嘉 德置地集团（“嘉德置地”）及其发起基金嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商 用产业中国发展基金 ii 就资产置换达成协议。自 2004 年 12 月至今，嘉德置地 与深国投商置共同投资了 33 个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目。本次资产 置换将涵盖全部 33 个项目。根据协议，嘉德置地将以其持有的 4 个项目 65的 股权及深国投广场50的收益权置换深国投商置持有的16个项目35的股权及 6 个项目 49的股权。资产置换后，深国投商置将获得 4 个项目及深国投广场的 全部所有者权益及管理权。 2010 年 1 月 18 日， 凯德置地与东方海外签署协议， 以 150 亿元人民币价格， 整体收购东方海外（国际）有限公司旗下的东方海外发展（中国）有限公司的 100%股权。收购预计于 2010 年第一季度完成。 凯德置地此次收购的项目中包 括了上海、天津、江苏昆山等 7 个项目，其中约半数为住宅，其余则为办公楼、 商场及服务公寓/酒店，总建筑面积约 148 万平方米。尤其是上海 4 个项目，均 位于市中心黄金位置。其中，浦东新区南码头项目更是以毗邻世博会地段而被业 内关注。 凯德置地完成此次收购后，标志着凯德置地在中国投资总额已占集团 总值的 36%。 对于以股权收购形式一次性购入如此之多的优质项目， 凯德置地总 裁廖茸桐说，在收购东方海外发展（中国）有限公司之前，凯德置地对项目投资 回报进行了谨慎分析， 这次的收购价格在合理范围内， 项目都位于交通枢纽地段， 升值潜力巨大。 据悉，7 个项目的用地性质十分广泛，分别包括了住宅、商办 综合物业、酒店及服务式公寓，廖茸桐表示，这些项目对于凯德置地的业务开发 模式颇具针对性，完成收购之后，公司将会根据这些项目制定相应计划，以进行 开工建设。 2、参股当地成熟公司 2、参股当地成熟公司 2005 年通过参股获得广州天河新作”综合项目和金沙洲住宅项目。 房地产标杆企业研究 7 2006 年 5 月 30 日， 5 月 30 日， 凯德置地以 50:50 的比例与成都置信实业 （集 团）有限公司合作成立了一家房地产公司四川置信凯德实业有限公司，该合 资公司注册资本为 7 亿元人民币，置信方以等值土地入股，凯德因此可获得若干 项目的收益分享权。同时，作为股东的凯德置地将为该公司注资 10.9 亿元人民 币。四川置信凯德实业有限公司的业务范围主要集中在四川地区，计划 2014 年 前在成都开发 5-7 个项目， 建筑面积达 450 万平方米， 届时可以建成 25,000 套住 宅，通过此次合作凯德置地在中国的住宅业务规模几乎扩大了两倍。根据合作协 议，四川置信凯德实业有限公司对成都置信在四川境内的业务具有优先参与权。 成都置信是四川一家领先的房地产开发商， 目前在成都的开发业绩已达 110 万平 方米。 2006 年 12 月，凯德置地通过其全资子公司投资 5 亿元人民币，成功控股河 南建业 29.75的股份。2007 年 8 月，凯德置地再次投资 5 亿元人民币，使其股 份从 29.75上升到 36.14。 2007 年 4 月， 凯德置地出资 3325 万元认购上海广南房地产开发有限公司 95 的股份，后者在上海市青浦区拥有一快占地 141,932 平方米的住宅用地。至今 年第一季度交易完成后，凯德置地计划在该地块建造约 200 套低密度住宅单元， 在 2008 年第三季度推出。 该地块属于徐泾别墅区， 距离上海人民广场约 15 公里。 从上海的外环路、沪青平高速公路和 318 国道都能相当方便地抵达该区域。到 2010 年，离该地区 2.5 公里的虹桥交通枢纽中心将会落成，届时无论去往上海市 中心或长江三角洲地区的其他主要城市都将相当便捷。 地块周围上海法德国际学 校、上海西部国际学校、上海美国学校、新加坡上海国际学校、英国国际学校、 上海韩国学校等国际学校林立；上海网球俱乐部、高尔夫球场、购物中心、餐厅 和娱乐设施等一应俱全，2007 年底还将建成家乐福超市。此次青浦获地，也是 凯德置地在长三角地区立足上海、辐射二线策略再次佐证，目前该地区占全国的 总开发业绩约 40。 2007 年 7 月 10 日，嘉德置地有限公司，通过其全资子公司凯德商用产业有 限公司（凯德商用产业） ，与中国最大的房地产开发商的万科企业股份有限公司 （万科） ，昨日签署了一个合作协议。该合作协议的主要内容包括, 凯德商用产 业将和万科共同确定合作的项目,选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或 将要开发的住宅项目中的商业地产部分。 凯德商用产业将制定一个商业资产规划 与万科一起开发, 并且在未来合适的时间进行收购。这一合作的促成，将强力带 动中国城市街区商业开发、运营模式的成熟与完善，为这一尚处探索阶段的商业 地产模式提供与国际接轨且适于本地土壤的解决方案。 3、招拍挂获取土地 3、招拍挂获取土地 2005 年 2 月， 凯德置地以 5.5 亿元拍得北京市东直门附近一块综合性开发用 地，计划在三至五年内将其建成集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综 合项目。 房地产标杆企业研究 8 2005 年 4 月 13 日，凯德置地首次在宁波市江北区成功购得一地块，为集团 实现“以上海为中心，辐射长三角地区”的规划迈出了实质性的一步。该土地以 挂牌形式出让，总占地面积为 98,413 平方米，凯德置地最终以人民币 10.7 亿元 （合新币 2.14 亿元）的总价成功竞得。凯德置地计划用三年的时间对该项目进 行开发，预计将建成含 1300 多套公寓的小高层及高层的住宅楼和包括约 59,000 平方米商用面积的写字楼和商铺。 这一行动标志着凯德正式开始登陆国内二线城 市。 2006 年 5 月 16 日，凯德置地与其母公司嘉德置地旗下的嘉士林私人有限公 司联手以 5.62 亿元的价格成功竞得浙江省杭州市一占地 59,622 平方米的住宅地 块，最终楼面价为 4354 元/平方米,计划在 2009 年前建成约 1200 套中高档住宅， 建筑面积可达129,084平方米。 这意味着凯德置地已顺利进军杭州住宅房产市场， 为其“长三角策略”布局又落下关键一子。 2006 年 7 月 17 日，凯德置地在北京朝阳区获得两个新的住宅项目，分别是 靠近亚奥核心的华展国际商务大厦和位于东四环西面的京棉项目，预计在 2007 年开盘。华展国际商务大厦位于八达岭高速东边，北三环南面，占地面积 9,309 平方米，总建筑面积 30,671 平方米，计划建成约 200 套公寓，该项目的结构工 程计划在 2008 年前全部完成。凯德置地将与华展国际商务大厦原开发公司北京 北辰创新高科技发展有限公司合作，对项目进行进一步的品质提升和改造。凯德 置地将与北京恒世同方房地产开发建设有限公司合作，打造一个能增强北京 cbd 功能的公寓住宅项目京棉项目， 该项目位于北京 cbd 东边成熟的住宅 区域，占地 41,100 平方米，总建筑面积可达 105,000 平方米，可以建成约 900 套 住宅和约 6,000 平方米的商用面积。 2006 年 10 月 10 日，凯德置地以 3.03 亿元的价格成功竞得佛山市禅城区一 占地 40,142 平方米的综合地块（居住用地兼容商业） 。该地块位于佛山市禅城区 魁奇路，属于高尚住宅区，周围有公园、名校相伴，离佛山市中心只有 3 公里的 路程。凯德置地计划在 2009 年前建成约 470 套中高档住宅，7,000 平方米临街商 铺，总建筑面积约 8 万平方米。这意味着凯德置地在今年上半年正式启动华南业 务之后，已顺利进军佛山住宅房产市场，为其“珠三角策略”布局又落下关键一 子。 2006 年 11 月 1 日，凯德置地以 5.65 亿元的价格成功竞得佛山市一占地约 11.6 万平方米的住宅地块。这是继上月 10 日以 3.03 亿元成功竞得同区一占地 4 万平方米的综合地块后，凯德置地在佛山的再度成功出击，使其珠三角战略全面 铺开。该地块位于佛山市禅城区东平路，离佛山市政府 3 公里，距佛山市中心仅 5 公里的路程。凯德置地将分两期开发此项目，至 2010 年全面建成总建筑面积 达 16.4 万平方米的 1000 多套中高档住宅。 2006 年 11 月 29 日， 凯德置地通过旗下公司以近 8.7 亿元的价格首次竞得成 都市一面积 32,571.78 平方米的商用地块，计划将其建成一个大型地标性综合性 房地产标杆企业研究 9 项目成都 “来福士” ， 包括一栋建筑面积 78,000 平方米的甲级写字楼， 83,000 平方米的商场和拥有 880 个房间的五星级酒店或服务公寓。 该地块位于成都市人 民南路四段，原来是四川省博物馆，将来地铁 1 号线的换乘站也在它附近，商场 和车库的地下室有直接通道可以通往地铁。地块周围是高品质的写字楼和住宅， 还有零售商店、餐厅和休闲场所。 2006 年 12 月 15 日，凯德置地以 9320 万元的价格成功竞得佛山市一占地 25,189 平方米的住宅地块。该地块位于禅城区汾江西路西侧，丝绸大街北侧，离 禅城区最繁华的商业区祖庙商业步行街大约一公里。凯德置地计划在 2009 年前 建成约 500 套中档住宅，总建筑面积约 46,454 平方米，全部为 90 平米以下的小 户型，大约在 2008 年上市。 2007 年 5 月 25 日，凯德置地以人民币 11.67 亿元的价格成功拍得位于四川 省成都市一占地面积 110,389 平方米的住宅用地。这一地块规划总建筑面积约为 414,000 平方米，凯德置地计划截止 2012 年在此建设完成 3,800 套住宅和一些商 业设施。新地块位于成都市青羊区光华大道，临近未来青羊区政府所在地，距市 中心仅 10 分钟车程，地铁 4 号线及光华大道、成温邛高速两条主干道将使该地 块与市中心紧密相连。其周边 23 公顷被规划成为一个重要的贸易和商业中心。 成都最好的学校之一，树德中学也坐落于附近。这一项目将分三期开发，用于满 足成都普通市民不断高涨的住宅需求。 2007 年 8 月 23 日，凯德置地通过旗下全资子公司以 5.981 亿元的价格竞得 上海市闸北区一占地面积 20,310 平方米的商业地块，计划在此打造完成一建筑 面积约 71,000 平方米的地标性商业项目，包括写字楼、酒店和一些商业设施。 该项目写字楼部分预计将于 2009 年上半年面向市场。该地块位于广中西路上， 距离人民广场 7 公里，紧邻 68 万平方米大宁灵石公园，地块东侧 400 米处即是 地铁一号线上海马戏城站，可于 10 分钟内抵达市中心，至 2010 年末，更将有 7 条市内轨道交通线横贯闸北。地块距上海火车站仅 4 公里，抵达虹桥和浦东机场 分别仅需为 15 分钟和 45 分钟车程，交通优势显著。地块附近有大宁国际商业广 场、上海马戏城、闸北体育馆等完善的配套设施，更有大宁灵石公园带来的优质 生态办公和居住环境。此外，上海大学等高等学府为其提供了丰富的人才资源。 2007 年 10 月 19 日，凯德置地以 10 亿 2125 万元的价格，一举拿下杭州市 江干区钱江新城一占地面积 40,355 平方米的商用地块，将在此建造其全球地标 性品牌综合项目“来福士” ，预计在 2011 年建成包括办公楼、商场、五星级 酒店以及服务公寓在内的综合性项目。这是继上海、北京、成都来福士后，凯德 置地着手在国内打造的第四个“来福士”项目。该地块位于杭州市正在兴起的钱 江新城核心位置，毗邻未来的杭州市政中心，以及已经建成的杭州大剧院和国际 会议中心。附近有三个公园，包括面积达 20 万平方米的中心公园。 2007 年 10 月，置信凯德三次出手，分别通过竞拍及摘牌的形式以 6.92 亿人 民币成功获得成都市温江区三个综合地块。此三地块总占地 922,707 平方米，由 房地产标杆企业研究 10 住宅、零售商业、酒店三类用地组成。三地块位于成都市西南郊温江国家级生态 示范区万春镇，距市区 18 公里，约 20 分钟车程。项目紧邻约 70 万平方米的国 际化主题公园“国色天乡”，光华大道、成温邛高速路、柳永大道、芙蓉大道等 多条快速通道把此板块与成都主城区一脉贯通。借助 2008 年即将开建的成都首 条轻轨线路，温江到成都市中心的时间将缩短到 25 分钟，这将使本区位的交通 优势更加明显。 2009 年 6 月 11 日， 凯德置地以 7876 万元成功拍下拱墅区和睦 a19-b 地块。 该地块位于杭州拱墅区，东至京杭运河，南至 a19-a 地块，西至储备地块，北 至登云路，总面积 5250 平方米，可建筑面积 12075 平方米。凯德置地新获得的 a19-b 地块将与之前拿下的 a19-a 地块融合开发，优化产品规划，打造城北新 一代高端住宅产品。该项目占据运河一线景观，将成为杭州运河沿岸走向国际滨 水新城的里程碑式住品。据悉，融合开发的项目总面积约 9 万平米，主力户型在 150 至 250 平米，预计于今年下半年推向市场。 三、资本运作三、资本运作 基金在凯德中国的资金融通占据重要地位， 通过嘉德资产管理有限公司管理 的基金为房地产项目开发、收购和持有经营提供强大的资金支持。 私募基金为中高档住宅物业的开发提供资金支持， 也充当嘉德上市基金孵化 器的作用，商用物业通过私募基金先行收购并进行管理，再将成熟的商用物业出 售给上市基金赚取大额的升值利润， 嘉德资产管理有限公司对私募基金和上市基 金的参股或控股使得其对整个资本运作保持足够的控制力，风险得到控制。 在凯德中国的发展脉络中，reit一直贯穿在他的发展历程中，这是良性循环 的链条，凯德中国依靠强有力的资金支持得到快速的发展，而持续良好的业绩能 吸收到更多的融资，这样做既可以使资本快速流动，又可以在未来将其发展为有 效的融资平台。 1、凯德项目的资金融通 1、凯德项目的资金融通 嘉德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场。其规模约 6 亿美元，其与深圳国际信托投资有限公司(深国投)的合资公司已经投资全国 19 个零售商场，总建筑面积超过 90 万平方米，总值估计约 9 亿美元。嘉德置地还 将继续为 14 个零售商场发展项目注资(其中沃尔玛将是核心项目)，总计超过 60 万平方米。到 2010 年底前，深国投开发的中国沃尔玛项目中，将有 70%由嘉德 投资。 发展基金在未来还将参与嘉德置地与北京华联集团投资控股有限公司的合 作，并积极寻找深国投和北京华联以外的合作伙伴。 嘉德商用中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场， 并进一步 实现其重组、增值和出租。并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项 目包括嘉德置地以 1.64 亿美元购入的北京西环广场。 房地产标杆企业研究 11 嘉德置业主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进 行资产收购， 再通过让 crct 使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用 物业。嘉茂零售中国信托（crct）从孵化器基金手中收购了西直门嘉茂，对于 这些基金投资的物业，crct 拥有优先购买权，这样嘉德构建了从开发商到私募 基金再到 reit 一条完整的投资和退出的流程。 基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾， 而以往凯德在中国房地 产市场所积累的成功经验也就是资本回报保障，因为基金与项目相连，所以有实 力、高质量的开发商就成为吸引投资的唯一标准。 图表 7：凯德中国项目开发资金来源 房地产标杆企业研究 12 图表 8：凯德旗下用于中国的主要基金 基金名称 规模 资产状况 用途 募集对象 成立时间 性质 备注 凯德置地中国住 宅基金 0.61 亿美元 北京上元项目、东城项目各 20%股份， 上海天山河畔花园 14.55%的股权，上 海闵西郊林茵湖畔项目 20%的股权，广 州天河项目 20%权益 以股权方式参与中国主要城 市的中高档住宅房产项目开 发 对中国房地产市 场有强烈兴趣的 国际投资者 2003 年 10 月私募 凯德置地中国发 展基金 最初 4 亿美元 2005 年以 1.08 亿美元的价格，完成了 购买浙江宁波市一处综合性房地产项 目的交易，2007 年收购了中国 35 家购 物中心，资产总值达 35 亿美元 投资定位于人口密度高、增 长快且人均稳步提升 地区内的大规模住宅、写字 楼、综合性房地产开发以及 服务公寓项目。 由亚洲、中东、 美国的国际投资 机构和人士注资 成立 2005 年 10 月私募 凯德拥有 37.5%股 权 嘉德商用产业中 国发展基金 6 亿美元 商业项目 以沃尔玛（wal-mart）为主 力租户的一系列商场开发项 目 保险公司和养老 基金持有 2006 年 6 月私募 凯德拥有 45%股权 嘉德商用产业中 国孵化基金 4.25 亿美元 商业项目 收购重新定位或资产来提升 在优质收益的商用产业 保险公司和养老 基金持有 2006 年 6 月私募 凯德拥有 30%股权 嘉茂零售 中国信托 2010 年 3 月 31 日总资产 12 亿新元 西直门嘉茂、望京购物中心、九龙购物 中心、安贞华联商厦、七宝购物中心、 郑州购物中心、 呼和浩特的金宇购物中 心、芜湖嘉信茂广场 长期投资于中国的零售商场国际投资者 2006 年 12 月 新加坡 上市 嘉德商用产业中 国发展基金 ii 6 亿美元 商业项目 投资开发中国境内的购物商 场 保险公司和养老 基金持有 2007 年 9 月私募 凯德拥有 45%股权 来福士中国基金 11.8 亿 美元 2008 年上海、北京、成都、杭州来福 士注入来福士中国基金， 2010 年宁波 来福士城注入来福士中国基金 以保证项目的持久稳定运营 和资产再升级的可行性 来自于亚洲、欧 洲和北美的长期 投资基金和养老 基金 2008 年 私募 中信凯德科技园 基金 5 亿元 人民币 工业地产 投资于北京、上海等重点城 市的科技园区内的商务房地 产项目 50%由国内投资 者认购 2008 年 私募 嘉德认购 50%份额， 房地产标杆企业研究 13 2、资本运作嘉茂零售中国信托分析 2、资本运作嘉茂零售中国信托分析 图表 9：嘉茂零售中国信托结构图 图表 10：嘉茂零售中国信托组织结构图 图表 11：嘉茂零售中国基金收购管道 房地产标杆企业研究 14 图表 12：综合商业地产管理平台 图表 13：商场组织结构管理 嘉茂零售中国信托（capitaretail china trust）是新加坡首个专注于中国零售 型房地产的信托投资基金（reit） ，于 2006 年 12 月在新加坡挂牌交易，crct 设立的目标是长期投资于由中国零售商场组成的多样化资产组合。 crct 最初的 资产包由战略性地布局于中国五个城市的 7 所零售商场组成。该资产包价值约 6.9 亿新元，总可出租面积约为 41.3 万平方米。其中 7 所商场分别是北京的望京 购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购 物中心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖嘉信茂广场。2008 年 2 月嘉茂零售中 国信托收购了西直门嘉茂购物中心，完成了上市后的首笔并购交易。截至 2010 年 3 月 31 日，嘉茂零售中国信托的总资产规模大约 12 亿新元，其优质和地域多 元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京 华联集团。 房地产标杆企业研究 15 图表 14：2007 年嘉茂零售中国信托资产状况 嘉茂购物中心 望京 九龙商厦 安贞华联大 厦 嘉茂购物广场 七宝 郑州华联商厦 嘉茂购物中心 赛罕 嘉信茂广场 新芜 地址状况 北京市朝阳区广 顺北大街 北京市朝阳区 广渠路 北京市朝阳 区安贞西里 上海市闵行区七 莘路 郑州市二七区 民主路 内蒙古自治区呼和 浩特市赛罕区鄂尔 安徽省芜湖市新 芜区 总建筑面积(2007.12.31) 82,634 49,526 43,442 83,986 92,356 41,938 59,624 总出租面积(2007.12.31) 67,500 49,526 43,442 72,729 92,356 41,938 45,375 2007 年 12 月 31 日的市价 (人民币：百万) 1,193.00 432 791 320 466 316 130 购买价(人民币：百万) 1,102.00 414 772 264 454 315 130 收购日期 2006 年 12 月 2006 年 12 月2006 年 11 月2006 年 11 月 2006 年 12 月 2006 年 12 月 2006 年 11 月 2041 年 3 月 2041 年 3 月 使用终止日期 2043 年 5 月 2053 年 5 月 2042 年 7 月 2034 年 10 月 2042 年 3 月 2042 年 6 月 2043 年 3 月 2042 年 5 月 2044 年 5 月 出租率 99.20% 100.00% 100.00% 81.10% 100.00% n.m. 95.50% 客流量(百万) 7.4 n.a. n.a. 8.7 n.a. n.a. 10.9 carrefour 百安居中国中 信银行 carrefour sport 100 powerhouse gym lang sha ktv babyshop 沃尔玛 tango ktv 肯德基 hao shi bao gym 蓝波湾国际撞球 会所 主要租户 北京华联 ozone gym party land, partyland ktv 西湖春餐厅 sport 100 北京华联 北京华联 北京华联 2007 年总收入(人民币： 百万) 115.5 40.7 76.1 43.7 47.6 24.3 15 2007 年净物业收入 (人民币：百万) 85.2 31.8 63 -4.8 39 18.8 1.9 房地产标杆企业研究 16 图表 15：2008 年嘉茂零售中国信托资产状况 嘉茂购物中心 西直门 嘉茂购物中心 望京 九龙商厦 安贞华联大 厦 嘉茂购物广 场七宝 郑州华联 商厦 嘉茂购物中心赛 罕 嘉信茂广场 新芜 地址状况 北京市西城区 西直门外大街 北京市朝阳区 广顺北大街 北京市朝阳区 广渠路 北京市朝阳 区安贞西里 上海市闵行 区七莘路 郑州市二七区 民主路 内蒙古自治区呼和 浩特市赛罕区鄂尔 安徽省芜湖 市新芜区 总建筑面积 （2008.12.31） 830,741 82,634 49,526 43,442 83,986 92,356 41,938 59,624 总出租面积(2008.12.31) 830,741 67,500 49,526 43,442 72,729 92,356 41,938 45,634 2008 年 12 月 31 日的市价 (人民币：百万) 1,898 1,220 450 826 332 517 299 131 购买价(人民币：百万) 1,700 1,102.00 414 772 264 454 315 130 收购日期 2008 年 12 月2006 年 12 月 2006 年 12 月2006 年 11 月 2006 年 11 月2006 年 12 月2006 年 12 月 2006年11月 使用终止日期 2044 年 8 月 2054 年 8 月 2043 年 5 月 2053 年 5 月 2042 年 7 月 2034 年 10 月 2042 年 3 月 2042 年 6 月 2043 年 3 月2042 年 5 月 2041 年 3 月 2041 年 3 月