（土壤学专业论文）宜宾市城市地价及影响因素研究.pdf

摘要 土 地是社会经济活动的基础，城市土地是人类生活和社会经济活动的主要载体。它既是 宝贵的重要资源，又是国家的重要资产和生产资料，在整个社会经济中具有特殊的重要性。 城市地价在我国具有公示与核算、市场参考、税收和政策调控、对城市土地利用方式的引导、 对收益的调节等多种功能。城市基准地价是城市其他地价产生的根源，是地价体系的核心和 基础，是政府对地价实行宏观管理和控制的标准，中央参与地方地产收益分配的依据，评估 宗地地价的基础.而建立定级评价因素因子体系、分析影响城市地价的主要因素及相互数量 关系就成为评估城市地价的关键。 本文以 宜宾市为例，在采集的7 6 7 9 个估价样本基础上， 采用样本整理、修正、 分类、 筛 选， 划分宜宾市 城区土 地级 别为 6级。 根据平均数模型 与指数模型， 求 得宜宾市 城区基 准地 价。再由 球形检验和主成份分析、 信度分析、多元回归分析的技术路线.逐层递深地解译影 响城市地价的主要因素及相互数量关系， 其研究结果揭示了 城市地价的变化规律和影响因素、 明 确了限制城市区域发展的因素，为合理的城市规划， 市政建设项目 规划，合理安排土地用 途， 确定土地利用强 度， 提高 土地利用效益等提供了 科学依据，同 时探索的 系列化方法可直 接应用于城市定级估价的实际操作中， 有利于提高工作效率，缩短估价时间， 提高城市地价 的现势性，建立地价动态监控和测算系统，又可提高城市定级估价的准确度和客观性，在理 论上、学术和实践上均有积极意义。本文的主要研究结果如下: 在实际调查资 料的基础上， 划分宜宾市城区土地为 6级。运用指数回归， 计算得到宜 宾 市 城区 土 地 级 与 土 地 收 益 之间 的 关 系 为 :y = 1 5 .2 9 x a 十 0 .6 9 ) x ， 土 地 地 价 具 有 很 强 的 区域性。 从宜宾市城区荃准地价可以 看出， 对于商业用地和住宅用地，一级土地和二级土地之 间的价格差异最大，其余各级土地之间的基准地价差异依次递减，表明土地质量越好， 价格 反映越敏感.同级土地差异之间，商业用地级差大于住宅用地， 住宅用地级差大于工业用地， 表明 地价反映土地质量的敏感性是商业用地 住宅用地工业用地。 0 采用实际调查和专家咨 询相结合的方法， 初步确定影响宜宾市城区地价因素有 8个， 因子有 1 9 个， 地价因素对城区 地价的影响为繁华程度 交通条件 基础设施完善度 社会服务 设施完备度 环境优劣度 自 然条件优劣度 人口 状况 规划条件。 函 项目 分析说明，1 9个影响宜宾市城区 地价的因子中，邮 政设施完备度，大气噪声污染 状况， 地质地貌条件， 洪水淹没状况，规划条件这 5个因子对商业用地地价的影响没有区域 差异:绿地公园影响度，地质地貌条件这 2个因子对住宅用地地价的影响没有区域差异; 路 网密度，邮政设施完备度、洪水淹没状况这3 个因子对工业用地地价的影响没有区域差异。 m因素分析表明，影响宜宾市城区商业用地、住宅用地、工业用地的诸多因子中相互存 在着显著的影响， 因 此，不能简单地认为这些因子与地价成线性影响关系。 囚 信 度 分 析 的 结 果 证明 ， 用 于 分 析 所 选 取 样 本 能 够 代 表 总 体的 特性， 不 论 是 对 于 子 量 还 是总量表，其信度水平均高于显著性检验要求。 m采用逐步回归法进行多元回归分析，建立的商业、住宅、工业用地地价与影响因素间 的回归方程分别为:地价， i e = 3 6 2 4 .7 8 + 7 9 .0 1 x商服中心繁华影响度 7 6 .4 2 x供电设施完善度 + 3 7 . 8 0 x 公交便捷度:地价rt t = 1 3 4 . 0 0 + 2 6 . 1 8 x 人口 密度;地价二 ik 二 一 2 5 5 . 8 6 + 5 . 9 9 x 公交便捷度 + 1 ,7 6 x 道路 通达度 + 5 . 1 4 x 供水设 施完 善度; 结 合实际 情况分 析可知， 宜宾 城市 地价中 距离 商 服中心越近、公共交通越方便、受电力短缺影响越小，则商业地价越高:而住宅用地地价显 然与人气成正相关;工业用地地价与交通状况和供水状况明显相关。其结果与宜宾的实际情 况相符。 关键词:宜宾市地价影响因子 盛含裂袋赶酷尝黔逐一一行一一一一 ab s t r a c t l a n d i s t h e b a s i s o f s o c i e t y and e c o n o m y a c t i v it y , a n d u r b an l and i s t h e m a i n c a r r i e r o f h u m a n l i f e a n d s o c ie t y and e c o n o m y a c t i v i t y . i t i s n o t o n ly p r e c i o u s r e s o u r c e , b u t a l s o i m p o rt a n t n a t io n a l a s s e t a n d m e ans o f p r o d u c t i o n . i t h a s s p e c i a l s i g n i f i c anc e i n w h o l e s o c i e t y e c o n o m y . u r b an l and p r i c e h a s m a n y f u n c t i o n s i n o u r c o u n t y , s u c h a s p u b l i c i z i n g , a c c o u n t i n g , m a r k e t r e f e r e n c e , r e v e n u e , p o l i c y r e g u l a t i n g , g u i d i n g u s e m an n e r s o f u r b an l and a n d i n c o m e a d j u s t i n g . u r b an b a s i c l and p r i c e i s t h e r o o t o f o t h e r l an d p r i c e , t h e c o re and f o u n d a t i o n o f l and p r i c e s y s t e m , t h e s t and a r d o f g o v e r n m e n t a l m a c ro s c o p ic s u p e rv i s i o n and c o n t r o l o n l and p r i c e , t h e r e f e r e n c e o f c e n t r a l g o v e r n m e n t p a rt i c i p a t i n g l o c a l l an d i n c o m e a l l o c a t i o n a n d t h e b a s is o f a s s e s s m e n t o f l and p r i c e . e s ta b l i s h i n g f a c t o r s y s t e m o f g r a d e e v a lu a t i o n , ana ly z i n g t h e m a i n f a c t o r s and m u t u a l q u an t it a t i v e r e l a t i o n a ff e c t i n g u r b an land p r i c e b e c o m e t h e k e y o f u r b an l and p r i c e e v a l u a t i o n . t h i s p a p e r t a k e s y i b i n c i t y a s an e x a m p l e , w i t h 7 6 7 9 s a m p l e s c o l l e c t e d , s u c h t e c h n i c a l r o u t e i s a d o p t e d s u c h a s s a m p l e s , c o l l a t i n g , a m e n d i n g , s o rt i n g , b o l t i n g , s p h e r i c a l t e s t i n g , p r i n c i p a l c o m p o n e n t an a l y s i s , c o n f i d e n c e l e v e l ana l y s i s and m u l t i p l e r e g re s s i o n ana ly s i s . w e c an g r a d u a l l y e x p l a i n t h e m a i n f a c t o r s an d t h e i r m u t u a l q u a n t i t a t i v e r e l a t i o n w h i c h i n fl u e n c e s u r b an l and p r i c e . t h e r e s u l t s o f r e s e a r c h r e v e a l s t h e v a r i a t i o n d i s c i p l i n a r i a n a n d t h e a ff e c t e d f a c t o r , d e f in e s t h e f a c t o r l i m i t i n g t h e u r b an r e g i o n a l d e v e l o p m e n t . a l l t h e s e o ff e r s c i e n t i f i c r e f e r e n c e s f o r re a s o n a b l e c i t y p l a n n i n g , m u n i c i p a l b u i l d i n g p ro j e c t p l a n n i n g , r e a s o n a b l e a r r ang e m e n t o f l and u s e , t h e c o n f i r m a t i o n o f l and u s e i n t e n s i t y an d t h e i m p r o v i n g l a n d u s e b e n e f i t . a n d a s e r i e s o f m e t h o d s w e h a v e e x p l o r e d c a n a p p l y t h e p r a c t i c a l m ani p u l a t io n o f g r a d i n g and a s s e s s i n g u r b an l a n d , w h ic h c o n t r i b u t e t o e n h anc e w o r k i n g e ff i c i e n c y , s h o r t e n t h e t i m e o f e v a l u a t i o n , e n h anc e t h e u p d a t i n g o f u r b a n l and p r i c e , e s t a b l i s h a s y s t e m o f d y n a m ic s u p e rv i s o ry c o n t r o l and e x a m i n a t i o n , a n d e n h a n c e a c c u r a c y a n d o b j e c t i v it y o f u r b an l an d - r a t e d e v a l u a t i o n . t h e r e f o r e , t h e r e s u l t s p o s s e s s a c t i v e m e a n i n g i n t h e o ry , a c a d e m y and p r a c t i c e . t h e m a i n r e s e a r c h re s u l t s o f t h i s p a p e r a r e a s f o l l o w i n g s : s ix l an d g r a d e s a r e c la s s if ie d . b a s e d o n t h e f o u n d a t io n o f p le n t y d a t u m , l an d r e v e n u e e q u a t i o n is g o tt e n : y = 1 5 .2 9 x ( 1 + 0 .6 9 ) x . t w o m o d e ls a r e a d o p t e d t o c a lc u l a t e t h e u r b an b a s ic l an d p r ic e in y ib in c i 诊 t o c o m m e r c i a l u s e l and and re s i d e n t i a l u s e l and , t h e d i ff e r e n c e b e t w e e n t h e m o s t t w o g r a d e s i s b i g g e s t , a n d t h e o t h e r s d e c l i n e g r a d u a l ly . t h e d i ff e re n c e b e t w e e n g r a d e s i n re s i d e n t i a l u s e l an d i s b i g g e r t h an t h a t o f c o mm e r c i a l u s e l a n d , b u t l i tt e r t h a n t h a t o f t h e i n d u s t r i a l u s e l and . ( s t h r o u g h t h e f a c t - f in d in g an d e x p e r ts c o n s u lt a t io n , t h e w r it e r p r e l im in a ry s e le c t e i g h t f a c t o r s a n d t h i r ty - n i n e d i v i s o r s w h ic h h a v e an e ff e c t o n l a n d p r i c e i n y i b i n c it y . a s f o l l o w i n g i s t h e e ff e c t o f l a n d p r i c e f a c t o r s o n u r b an l and v a l u e : fl o u r i s h d e g r e e t r a f f i c c o n d i t i o n s o c i e ty s e rve r f a c i l i t i e s i i i 遭二 乌 需 召赘胜觉 旦 忍 冬一一m - 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 a b s tr a c t m a t u r i t y ) g o o d o r b a d e n v i r o r t m e n t v g o o d o r b a d n a t u r e e n v i r o n m e n t s t a t u s o f p o p u l a t i o n p l a n n i n g c o n d i t i o n . .aa ly s i s o f i t e m i l l u s t r a t e t h a t , d u r i n g t h e 1 9 i n fl u e n c i n g f a c t o r s , t h e i n fl u e n c e s o f p o s t f a c i l i t i e s m a t u r i ty , a t m o s p h e r e n o i s e p o l l u t io n c o n d i t i o n , g e o l o g i c and p h y s i o g n o m y c o n d i t i o n , fl o o d s u b m e r g e c o n d i t i o n a n d p r o g r a m m i n g q u a l i f i c a t i o n h a v e n o d i ff e r e n c e i n r e g i o n s o n b u s i n e s s l and p r i c e , t h e i n fl u e n c e o f g r e e n - b e l t p a r k and g e o l o g i c and p h y s i o g n o m y c o n d i t i o n h a v e n o d i ff e r e n c e i n r e g i o n s o n r e s i d e n c e l an d p r i c e , t h e i n fl u e n c e o f r o u t n e t d e n s i ty and p o s t f a c i l i t i e s m a t u r i ty h a v e n o d i ff e r e n c e i n r e g i o n s o n i n d u s t ry l a n d p ri c e . )a c c o r d i n g t o r e s u l t o f ana ly z i n g f a c t o r s o f l and p r i c e , w e f o u n d t h a t t h e r e a r e o b v i o u s i n fl u e n c e a m o n g t h e s e f a c t o r s w h i c h a ff e c t t h e v a l u e o f b u s i n e s s l a n d , r e s i d e n c e l an d a n d i n d u s t r i a l l a n d . t h e r e f o r e , w e c a n t s i m p l y a s s u r e t h a t t h e r e l a t i o n b e t w e e n t h e s e f a c t o r s and land v a l u e i s n o t c o - l in e a r ity . . t h e re s u l t s o f a n a l州n g c o n fi d e n c e le v e l p r o v e t h a t t h e s e le c t i n g s a m p le s u s e d f o r an a l y z i n g a r e a b l e t o re p r e s e n t t o t a l c h a r a c t e r is t ic , a n d th a t n o t o n ly t o s u b - q u a n t ity b u t a ls o t o g r o s s ta b l e , t h e c o n f i d e n c e l e v e l a l l a r e h i g h e r t h an t h e r e q u i r e m e n t o f s i g n i f i c a n c e t e s t . o t h is p a p e r a p p li e s m u l t ip le re g r e s s io n an a ly s is b y u s in g s te p w is e r e g r e s s io n m e th o d . t h e e s ta b l i s h e d r e g r e s s io n e q u a t i o n b e t w e e n t h e la n d p r ic e o f b u s in e s s lan d , r e s id e n t i a l l an d a n d i n d u s t ry lan d an d t h e ir in fl u e n c i n g f a c t o r is : la n d p r ic e a ;_= 3 6 2 4 .7 8 + 7 9 .0 1 x c o n tr ib u t io n r a t e o f b us in e s s an d s e rv ic e c e n t e r - 7 6 .4 2 x p e r f e c t r a t e o f p o w e r s u p p ly in g f a c i lit ie s + 3 7 .8 0 x c o n v e n i e n c e r a t e o f p u b lic t r a f f ic ; lan d p r i c e _ ; lan d p r i c e ;w_,- - 2 5 5 .8 6 + 5 .9 9 x c o n v e n i e n c e r a t e o f p u b l ic t r a f f i c + 1 .7 6 x s m o o t h an d o p e n r a t e o f r o a d + 5 . 1 4 x p e r f e c t r a t e o f w a t e r s u p p l y i n g f a c i l i t i e s . a c c o u n t i n g ana l y z i n g o f a c t u a l s i t u a t i o n , w e c a n k n o w i n y i b n c ity , th a t t h e v a lu e o f lan d w h e r e is n e a r e r t o b u s i n e s s an d s e rv i c e c e n t e r , w h e r e p u b lic t r a f f ic is m o r e c o n v e n ie n t , an d w h e r e s h o rt a g e o f e le c t r i c p o w e r a ff e c t le s s , b u s in e s s lan d p ri c e i s h ig h e r ; t h a t r e s i d e n t ia l l an d p r i c e o b v i o u s l y h a v e p o s i t i v e c o r r e la t io n w it h h u m an a tm o s p h e r e ; a n d t h a t in d u s t ry l an d p ri c e h a v e o b v i o u s c o r r e la t i o n w i th t r a f f i c c o n d it i o n an d w a t e r s u p p ly in g c o n d it i o n . t h e r e s u lt w e g o t c o n s i s t e n t w i th t h e a c t u a l s it u a t io n in y i b i n c ity . k e y wo r d s : y i b i n c i t y l a n d p r i c e i n fl u e n c e f a c t o r s 】 v 遭翅嘿rr瞧, - m n n一一一一一一一一一一一一 第 1 章文献综述 1 . 1土地价格 马克思主义的土地价格形成理论认为: 自 然状态下的土地虽然不是劳动产品， 没有价值， 不是商品，但有使用价值，并存在价格; 土地价格的实质是地租的资本化:己 利用的土地由 土地物质和土地资 本组 成d l现 代西方 经 济学 的 土 地价格形成理论认为， 在市 场经济 体系中， 土地是一种商品. 基于此论点产生了许多 学派 和理论， 如土地收益理论、 土地供求理论等r i 虽然在关于土地是否是商品这个问 题上存在认识差异，但几乎所有经济学家都承认土地存在 价格。 尽管地学、生态学和系统论等诸多 观点 认为，土地是气候， 地貌， 岩石， 土壤， 植被和 水文等自 然要素与人类劳动所形 成的一个立体的自 然综合体， 然而由 于土地管理重点是放在 管理人地关系以及建立在其上的 人人关系，是解决土地收益在各个集团之间的分配问题，例 如土地价格，而不是关于土地的 具体的生 产力的问 题i3 ,住宅用地工业用地。 综合宜宾市土地定级成果与宜宾市城市基准地价成果分析可知，宜宾市城市整体地价分 布呈现出以旧城为核心的同心圆放射状衰减，但同时因为是组团市城市，各个组团有其自己 商服业较为发达的中心，地价又表现出以各组团间的异质。此外，士地质量越好，对土地的 收益就越敏感:同时， 对于不同的土地利用类型其敏感性也是不同的。虽然五个组团各有功 能侧重， 但在旧 城外适度发展立足于 服务 本组团的商服中心对于方便群众的生产生活有极大 好处。 针对此现象， 建议政府积极培育这些规模不大，但能极大方便群众的各个组团商服中 心。改善环境。同时也可 以增加十她收器 西南农业大学硕士学位论文 第 5 章 影响因子分析 第5 章影响因子分析 5 . 1项目分析 5 1 . 1商业用地 在研究区范围内，随机选取5 0 个商业用地地价样点，检验表明这5 0 个样点构成的样本 能够代表前述取样总体水平。进行商业用地价格与各因子的关系分析研究过程如下: 由于在样点处某项条件越好，其对应因子得分也应越高，地价也应越高，各项因子得分 与地价高低在理论上讲应该具有相关性，因 此，本分析的 主要通过将地价分为高、中、 低三 组， 将高、 低两组在各项因子的得分进行比 较， 看其得分是否存在显著差异， 若存在， 则说 明前面初选的因子在不同区位土地上具有差异性:否则，就说明该因子在各区位上同质，应 该 将其 删除 13 7 1 . 主要操作步 骤为: 根据各地价对样点进行排序找出高 低分组上下2 7 % 处的分数，依临界价格将数据分成 高 低二组， 价格低的为第一组， 价格高的为第二组一以 独立样本r e s t 检验二组在每个题项的 差异一 将t 检验结果未达显著性的因子 删除。 此步骤也可通过李维斯检验进行。 检 验结果 见表7 . ( a= 0 . 0 5 ) 表7 t 检验 -一-一一一一一一一一一一一一一_ _. _ _ _-一 组别个数 商服中心萦华影响 度 一: 标准差准变异值 1 5 . 8 94 24 47612154943420487 1 7 . 8 1 ，if 农贸小商品综合市场影响 度 道路通达度 4 . 4 54 . 5 3 : 1 8吕 ，2 0 . 5 4 6 3 . 2 41 6 . 25 8 1 . 8 67 . 6 3 对外交通便利度 : 1 4 . 劝3 . 2 6 ! 9 .0 40 . 0 9 2 1 . 6 6 路网密度 1 5 . 6 64 . 1 8 : 3 8 . 4 921 . 0 35 . 6 2 1 5 . 01 公交便捷度 9 . 5 6 4 1 . 0 11 5 . 0 9 供水设施完善度 :78.7797.14 1 4 . 2 43 . 8 0 1 0 . 6 9 2 . 8 5 西南农业大学硕士学位论文第 5 章 影响因子分析 续表 7 组别个数标准变异值标准差 供电设施完善度 : 供气设施完善度 : 1 3 . 2 5 1 1 . 4 9 2 3 . 5 7 2 0 . 3 1 2 . 4 3 1 90 3 . 5 4 3 . 0 7 6 . 3 0 5 . 4 2 教育设施完备度 : 医疗卫生设施完备度 文体娱乐设施完备度 : 邮政设 施完备度 : 大气嗓声污染状况 绿地公园影响度 地质地貌条件 3 3 . 8 8 3 1 . 2 3 2 . 3 9 . 6 3 1 8 . 5 1 2 9 . 2 4 1 . 3 1 1 . 4 7 . 6 1 . 4 6 3 8 人口密度 规划条件 2 1 4 1 1 4 2 1 4 1 1 4 2 1 4 1 1 4 2 1 4 1 1 4 2 1 4 1 1 4 2 1 4 1 1 4 2 1 4 平均值 7 6 . 2 1 9 6 . 9 2 5 3 . 5 0 9 4 . 5 7 3 . 7 2 9 . 8 4 2 0 . 4 6 8 5 . 3 8 5 . 8 0 1 0 . 1 1 1 9 . 6 6 3 1 . 7 7 3 . 9 3 3 . 7 2 2 . 8 3 3 . 2 9 2 . 5 7 2 . 81， 9 0 . 1 2 9 3 . 9 4 1 8 . 3 3 5 3 . 4 7 7 5 . 71 7 8 . 5 7 . 4 7 2 0 . 5 3 1 1 . 7 2 1 3 . 0 2 2 8 . 8 2 1 4 . 5 2 5 . 3 4 . 6 5 t 5 0 9 . 0 5 8 . 3 4 6 3 . 1 7 4 . 9 4 7 . 8 1 3 5 . 3 9 1 6 . 1 2 . 1 0 1 2 5 . 4 8 3 . 1 3 3 . 4 8 7 . 7 0 3 . 8 8 1 . 4 2 由项目 分析的结果可以 看出邮政设施完备度、大气噪声污染状况、 地质地貌条件、洪水 淹没状况、 规划条件这5 个因子在两个组别中 同 质， 即邮政设施完备度、 大气噪声污染状况、 地质地貌条件、 洪水淹没状况、 规划条件这5 个因子在优质地块和劣质地块上没有显著差别。 分析结果说明了 对于宜宾市城市商业用地， 整体上的邮政设施完备度、大气噪声污染状况、 地质地貌条件、 洪水淹没状况、规划条件水平相当。可以说，这5 个因子在不同区位上对城 市商业用地质量的影响不存在明 显差异， 将这5 个因 子作为考察宜宾市商业用地地价与影响 因素因子之间的关系缺乏鉴别度。 经过项目 分析， 对于商业用地， 检验的结果 删除了邮 政设施完备度、 大气噪声污染状况、 地质地貌条件、 洪水淹没状况、 规划条件这5 个因子，保留了其余1 4 个因子. 5 . 1 .2住宅用地 在研究区范围内， 随机选取5 0 个住宅用地地价样点， 进行住宅用地价格与各因子的关系 西南农业大学硕士学位论文第 5章 形响因 f - 分析 分析研究，分析过程参照5 . 1 . 1 进行。 对于住宅用地来说，绿地公园影响度、地质地貌条件即绿地公园影响度、地质地貌条件 这二个因 子在两个组别群体中同 质， 在全宜宾市范围内 对优质地块和劣质地块在地价的影响 上并没有体现出明显差异， 将这二者作为地价评估因子缺乏鉴别度。 经过项目 分析， 对于住宅用地，检验的结果删除了绿地公园影响度、地质地貌条件这 2 个因子，保留了其余 1 7 个因子。 5 . 1 . 3工业用地 在研究区范围内， 随 机选取5 0 个工 业用地地价样点， 进行工业用地价格与各因子的 关系 分析研究，分析过程参照5 . 1 . 1 进行。 项目 分析的结果表明:对于住宅用地来说，路网密度，邮政设施完备度、洪水淹没状况 这三个因子在两个组别群体中同 质， 在全宜宾市范围内 对优质地块和劣质地块在地价的 影响 上并没有体现出明显差异， 将这二者作为 地价评估因 子缺乏鉴别度。 经过项目 分析，对于工业用地， 检验的结果删除了 路网 密度，邮政设施完备度、洪水淹 没状况这3 个因子，保留了其余 1 6 个因子。 5 . 2因素分析 5 . 2 . 1商业用地 对于每一个地价样点， 有上述1 4 项指标对它进行描述， 尽管这些指标对描述城市土地质 量有比 较精确的爱度， 但也存在一些缺点，诸如， 指标太多会增加分析中的计算工作量， 其 次，由 于因 子之间的相关性， 造成相当多的 信息重受现象。因 素分析是解决这些问 题的非常 有效的方法。因素分析可以 用最少的 信息丢失，将原始的众多指标综合成较少的几个综合指 标( 因 子变旬. 参考5 . 1 . 1 结 果， 将保留 的1 4 项因 子 进行因 素 分析。 首先进行k m o及b a r t l e t t 的球形检定， 判定对数据是否适宜进行因素分析。 分析结果见 表 8 : 表8 k m o a n d b a rt l e tt 球形检脸 t a b 8 k mo a n d b a rt l e t f s t e s t k m o球形检脸. 7 8 卡方8 9 0 . 7 1 b a rt l e tt 球形检脸 s i g . 0 0 种种种种.臼.种种.种种.种 西南农业大学硕士学位论文第 5章 影响因子分析 检 验 结 果k m o 为0 .7 8 ， 适 合 进 行 因 素 分 析 ， 此 外， 从b a r tle tt : 球 形 检 验 的 x 2 值 为8 9 0 .7 1 达显著，说明母群体的相关矩阵间有共同因素存在，适合进行因素分析. 采用主成份分析法萃取进行因子共同性提取，目的在于找出各因子之间的同向趋近性大 小， 结果见表9 。 最右边一栏为题项的 共同 性. 表 9 共同性 t a b 9 c o mmu n a l i t i e s _. *初值变 量 共同 度因素初值变量共同 度 899587789285 商服中心繁华影响度 农贸小商品综合市场影响度 道路通达度 对外交通便利度 路网密度 公交便捷度 供水设施完善度 1 .0 0 . 8 4 :.001.00 朋00 加8180加 1 . 00 1 . 0 0 1 . 0 0 1 . 0 0 .6 7 1 . 0 0 . 7 9 供电设施完善度 供气设施完善度 教育设施完备度 医疗卫生设施完备度 文体娱乐设施完备度 绿地公园影响度 1oo 1仪】 人口密度 检 验结 果 可作成陡 坡图 旷石图 ) ， 如图4 . 图 4 陡坡田 s c r e e p l o t 孔时 义r e e p l o t 口口0 .口t祖七翻.留 j毖.4忿召7 .，肠7 1姗n1 4 c o 协 o j 1 c p t万 仙b e r 从陡坡图中， 可以 看出从第6 个因素以 后， 坡度线较为平坦， 表明以 保留6 个左右的因 素较为适宜。 对得到的 矩阵进行转轴，以主成份分析法萃取， 结果见表 1 0 . 西南农业大学硕士学位论文 第 5 章 影响因子分析 表 1 0 整体解释的 变异数一 未转轴前的数和转轴前的 数 初始特征值 变量所占 百分比 累积百分比总计 转轴前 变量所占 百分 比 累积百 分 比 总计 转轴后 变量所占 百分比 累积百 分 e 匕 计 总 组分 1 8 . 2 0 5 8 . 6 0 5 8 . 6 0 2 1 . 4 2 1 0 . 1 5 6 8 . 7 5 3 1 . 2 2 8 . 7 3 7 7 . 4 8 4 . 9 1 6 . 5 4 8 4 . 0 3 5 . 5 7 4 . 1 1 8 8 . 1 4 6 . 4 3 3 . 0 9 9 1 . 2 3 7 . 3 9 2 . 8 4 9 4 . 0 8 8 . 3 4 2 . 4 8 9 6 . 5 6 9 . 1 6 1 . 1 8 9 7 . 7 4 1 0 . 1 6 1 . 1 4 9 8 . 8 8 1 1 . 1 0 . 7 0 9 9 . 5 9 1 2 . 0 4 . 2 9 9 9 . 8 9 1 3 . 0 1 . 0 9 9 9 . 9 8 1 400. 0 1 1 0 0 . 0 0 5 8 . 6 0 5 8 . 6 04 9 . 71 4 9 . 71 1 0 . 1 5 6 8 . 7 51 7 . 1 8 6 6 . 8 9 1 0 . 5 8 7 7 . 4 8 696240148 8 . 7 3 7 7 . 4 8 820142心 从表1 0 可知: 以t 为特征值取舍的阀 值， 特征值大于1 共有3 个， 说明主要有3 个组分 共同作用， 决定了影响地价的因 子的 大小。 为了 将组分作用更加明晰化， 对这3 个组分进行 转轴。 为了更进一步明晰每个因子在各个组分上的负荷量，即贡献量，对因素负载矩阵进行 v a r i m a x w i t h k a i s e r n o r m a l i z a t i o n 转轴。转轴矩阵见表 1 1 : 表 u 因素转换矩阵 成份2 3 : 3s90 朋-4i 转轴后， 原先转轴前较大因素负荷量变得更大， 转轴前较小的因素负荷量变得更小。 对前述分析进行总结， 结果见表1 2 , 西南农业大学硕士学位论文第 5章 形响因子分析 表 1 2 la b . 2 商业用地价格影响因素分析摘 要表 a b s t r a c t o f c o m m e r c i a l l a n d a n a l y z e 解释变异量累积解释变异量成份 共同性 ( %)( ) 1 2 3 一 一- 一. - 一 -一一 -， 一一一 . ，一一一一一 ， 扁- - - - - 孟 二 - - - - 一一-. 一 一 供气设施完善度 教育设施完备度 供电设 施完善度 商服中 心繁华影响度 文体娱乐设施完备度 医疗卫生设 施完备度 人口密度 供水设施完善度 对外交通便利度 0 . 9 4 0 . 2 50 . 0 2 0 . 9 5 0 . 9 1 0 . 2 10 . 01 0 . 8 7 0 . 8 8 0 . 2 90 . 1 308 吕 0 . 8 5 0 170 . 1 6 0 . 8 4 4 9 . 7 14 9 . 7 1 0 . 8 4 0 . 3 10 . 3 2 0 . 9 2 0 . 8 3 0 . 2 60 . 1 2 0 . 7 8 0 . 8 3一 1 3- 0 . 0 4 0 . 7 1 0 . 7 6 0 . 3 50 . 2 80 . 7 8 0 . 7 5 0 .3 10 . 3 70 . 8 0 路网密度 0 . 1 9 0 . 7 4- 0 . 1 0 0 . 5 9 道路通达度 - 0 .0 4 0 . 7 3 众5 10 . 8 1 1 7 . 1 86 6 . 8 9 公交便捷度 0 . 5 5 0 . 5 8 一 1 70. 6 7 农贸小商品综合市场影晌度 众2 5 0 . 5 2- 0 . 01 0 . 3 3 绿地公园影晌 度 1 0 . 5 87 7 . 4 8 0 .2 3一2 0 . 8 8 0 . 8 5 特征值 6 . 9 6 2 .4 0 1 . 4 8 从共同 性的 大小可以 判断这些影响 地价的因素与这两个共同因 素间的关系程度。 从表 1 2 可以 看出， 各影响地价的因子间具有显著的 相互影响作用， 将这些影响 地价的因素作为独立 变量来分析考虑是不妥当的。从最右栏共同 性中 得到，供气设施完善度受共同因素影响程度 最大，教育设施完备度次之， 绿地公园影响 度相对最小。即说明， 供气设施完善度最不具独 立性， 受其它因子影响的程度越大， 而绿地公园是最为独立的因子， 受其它因子的影响最小。 5 . 2 . 2住宅用地 分析方法同5 .2 . 1 ，因子分析结果如表1 3 . 3 3 西南农业大学硕士学位论文 第5 章 影响因子分析 表 1 3住宅用地价格影响因素分析摘要表 t a b 1 3 a b