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0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟上海地区写字楼投资前景分析 一、丽吾 当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字 楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下， 写字楼是能产生较高回报的业态。 截止到2 0 0 6 年第三季度末，中国写字楼市场最高成交价格排在前列的城市 有：上海、厦门、杭州、深圳、青岛、昆明等，其中2 0 0 6 年第三季度中国写字 楼市场中，杭州以绝对的优势排在第一的位置，杭州写字楼2 0 0 6 年7 月最高成 交价格为2 3 1 9 6 元平方米，2 0 0 6 年8 月为3 5 9 7 9 元平方米，2 0 0 6 年9 月为4 7 8 3 3 元平方米，这说明2 0 0 6 年中国写字楼市场由一线城市逐渐发展到商业发达的沿 海二线城市，写字楼市场的重心也在发生转移，二线城市的写字楼市场在不久的 将来将会得到良好的发展。 “住宅禁商”的出台，冲击了写字楼市场，中小型企业重返写字楼市场，在 短时间内出现了众多“住改商”、“商务公寓”等小型写字楼产品，但这类写字 楼仅仅满足了短期的需求，对配套、服务、商务氛围等并没有太大考虑，并且商 务成本也较低，因此，档次低、形象差的现象屡见不鲜。2 0 0 6 年，“商务公寓” 抢占中小型企业的市场份额，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。本文 将深入分析。 1 1 研究背景与动机 与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场， 当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼， 赢得市场的认可。 在政府实旄房地产调控政策的情况下。写字楼受到的冲击是比较小的。加 之中国整个投资环境的良性发展，外企涌入中国的越来越多，国际企业来华投资 对写字楼的需求是持续上升的；而越来越市场化的中国经济发展，催生了越来越 多的民营企业的分化、诞生，越来越多的中国人将加入到做“老板”的行列 这些都是写字楼市场继续走好的重要依据。 个人于2 0 0 5 年1 2 月曾购买一套写字楼，并有实际的出租经验，并且持续 关注写字楼市场的发展，在此愿将个人的投资经验与研究成果与大家分享。 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 1 2 研究目的 本论文透过中国当前宏观经济概述、上海地区经济发展探讨，期望能解释当 前房地产上涨的根本原因，达到以下三个目的。 1 、熟悉且灵活运用所学理论，将课本知识与市场行情相互印证。 2 、透过对个案分析，找出未来发展的趋势。 3 、通过分析让有意向投资者( 指个人或企业，非专指房地产商) 作个参考。 1 3 研究流程 本研究整体研究流程如图1 1 所示。 图1 1 本研究流程图 4 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟上海地区写字楼投资前景分析 1 - 4 章节结构 本论文的结构安排如下： 第一章为前言，共四小节，分别介绍了本研究的研究背景、动机、目的、研 究流程以及论文的章节安排。 第二章为国内当前的宏观经济状况。 第三章是上海地区经济发展探讨，分为四小节。从人口、生产总值、固 定资产投资及企业数量来说明上海地区经济发展的状况。 第四章上海地区写字楼研究，分为六小节。由写字楼概论讲起，到分类、商 圈、进一步扩展到甲级写字楼、投资报酬等深入研究。 第五章为国外写字楼研究，通过与国外写字楼的比较，来论证上海写字楼的 发展潜力。 第六章为写字楼投资风险及规避，分为二小节。在了解写字楼是值得投资的 标的之后，我们应该了解它的风险所在及避免的方式。 第七章为结论与建议，分为三小节。汇整本论文所获得的结论和信息，将研 究结果提供个案公司和业界做参考，期望这些信息能对后续有兴趣的研究者或业 界人士，在后续研究时有所帮助。 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟上海地区写字楼投资前景分析 二、中国宏观经济分析 要了解房地产，就必须先了解中国经济发展的状况，让我们先从g d p 的数 值来回顾一下中国历年来经济发展的情况。 表2 1 中国历年g d p g n p ( 亿比上年比上年 修订后g d p 修订后g d p 年份g d p ( 亿元)说明 元)增长增长( 亿元)增长率 人均g d p l 9 0 1 9 7 83 5 8 8 11 1 73 6 2 4 11 1 7 美元 1 9 7 93 9 9 8 1 7 64 0 3 8 27 6 1 9 8 04 4 7 0 0 7 94 5 1 7 87 8 1 9 8 i4 7 7 3 04 44 8 6 2 45 2 1 9 8 25 1 9 3 08 8 5 2 9 4 79 1 1 9 8 35 8 0 9 o1 0 45 9 3 4 ，51 0 9 1 9 8 4 6 9 6 2 o 1 4 77 1 7 1 o1 5 2 1 9 8 58 5 5 7 61 2 88 9 6 4 4 1 3 5 1 9 8 69 6 9 6 38 11 0 2 0 z 28 8 1 9 8 71 1 3 0 1 0l o ，91 1 9 6 2 51 1 6 1 9 8 81 4 0 6 8 21 l31 4 9 2 8 3 1 1 3 1 9 8 91 5 9 9 3 34 41 6 9 0 9 24 1 1 9 9 0 1 7 6 9 5 34 11 8 5 4 7 ，93 8 1 9 9 l2 0 2 3 6 38 22 1 6 1 7 89 2 1 9 9 2 2 4 0 3 6 21 3 o2 6 6 3 8 11 4 2 1 9 9 33 4 6 3 4 41 3 51 4 0 1 9 9 4 4 6 7 5 9 41 2 61 3 1 1 9 9 55 8 4 7 8 1 1 0 5l o 9 1 9 9 66 7 8 8 4 69 6l o o 1 9 9 77 4 4 6 z ，6 8 8 9 3 1 9 9 8 7 8 3 4 5 27 87 8 1 9 9 98 2 0 6 7 57 17 6 g d p 超1 万亿 2 0 0 08 9 4 6 8 18 08 4 ，e 兀 2 0 0 19 7 3 1 4 8 7 58 3 6 0 5 2 0 2 5 5 1 6 潘世伟上海地区写字楼投资前景分析 上海地区经济发展探讨 在了解中国当前的经济背景之后，我们接着来研究上海地区的发展状况。 可以从人口增长、生产总值增长演变、固定资产投资增长、企业数量增长来探讨 3 1 、上海地区的人口增长 根据上海地区的人口普查，由2 0 0 0 年的1 6 4 0 万人( 含外地常住人口) 增 加至2 0 0 6 年的1 8 0 2 万人( 含外地常住人口) ，原来的人要换房住，新涌进来的 人也需要地方住，还需要工作、要上班，所以对住房及办公场所的需求也越来 越大。 3 2 、上海地区的生产总值增长演变 根据上海统计年鉴的资料，我们可以清楚地看到生产总值的演变： 表3 1 上海市生产总值( 2 0 0 1 2 0 0 6 ) 生产总值( 亿 其中 年份第一产第二产其中第三产 元) 业业 工业 建筑业 业 2 0 0 15 2 l o7 8 2 4 0 3 1 82 1 6 6 7 4 2 3 6 4 42 7 2 8 9 4 2 0 0 25 7 4 17 9 6 82 6 2 2 4 52 3 6 8 0 22 5 4 4 33 0 3 8 9 2 0 0 36 6 9 48 1 0 23 2 0 9 0 22 9 4 1 2 42 6 7 7 83 4 0 4 1 9 2 0 0 48 0 7 28 3 4 5 3 8 9 2 1 23 5 9 3 2 5 2 9 8 8 74 0 9 7 2 6 2 0 0 5 9 1 6 4 1 0 9 0 2 64 4 5 2 9 24 1 2 9 5 23 2 3 44 6 2 0 9 2 2 0 0 61 0 3 6 6 3 79 3 8 05 0 2 8 3 74 6 7 0 u3 5 8 2 55 2 4 4 2 0 根据上表，我们可以清楚地看到，2 0 0 6 年末与2 0 0 2 年末相比，增加了7 9 ， 远比过去任何一个时期的成长都要快的许多，正好与外汇储备的大举增长相呼 应，所以我们有理由相信，正是大量的资金进入以及贸易顺差，导致了生产总值 以的大跃进。 2 0 0 7 年一季度上海生产总值又增长1 2 6 。一季度，上海经济延续了去年 以来平稳较快发展的势头，实现了又好又快开局。经国家统计局联审通过，全市 实现生产总值2 6 3 0 5 亿元，比去年同期增长1 2 6 ，增幅同比提高0 3 个百分 点。其中，第二产业实现增加值1 2 3 8 5 1 亿元，增长1 2 6 ；第三产业实现增加 值1 3 8 0 6 8 亿元，增长1 2 9 。我们可以发现以下特点： 3 2 1 服务业加快发展：季度，本市第三产业实现增加值比去年同期增长 1 2 9 ，增幅同比提高2 3 个百分点，为2 0 0 1 年以来同期最高。金融业、信息传 9 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 输、计算机服务和软件业等现代服务业增长较快。一季度，金融业实现增加值 2 2 0 。6 8 亿元，增长1 8 3 ，增幅同比提高5 。8 个百分点；信息传输、计算机服务 和软件业实现增加值1 1 0 7 3 亿元，增长1 7 。批发和零售业、交通运输、仓储 和邮政业保持平稳增长，分别增长1 0 和9 8 。同时，反映城市功能性服务发展 的指标也表现良好。一季度，上海证券交易所股票成交额4 9 9 3 1 5 亿元，比去年 同期增长6 1 倍：期货交易成交额3 8 2 5 7 1 9 亿元，增长7 4 。口岸进出口商品 总额1 1 2 5 5 亿美元，增长1 7 7 ；本市外贸进口总额3 0 5 3 6 亿美元，增长2 0 3 ； 外贸出口总额3 1 7 9 3 亿美元，增长2 1 。商品销售总额4 7 5 4 亿元，增长2 9 1 ： 集装箱吞吐量5 8 8 6 万标箱，增长2 8 1 。 3 2 2 重点工业行业增长稳定：一季度，本市规模以上工业企业实现增加值 1 1 1 4 6 1 亿元，比去年同期增长1 3 4 ；完成工业总产值4 7 1 9 3 亿元，增长1 6 。 其中，六个重点发展工业行业继续保持较快增长，完成工业总产值3 0 9 3 2 亿元， 增长1 9 2 ，增幅高出全市平均水平3 2 个百分点，占全市工业的比重为6 5 5 。 其中精品钢材制造业、汽车制造业增速领先，完成工业总产值分别为3 9 0 6 6 亿 元和4 1 4 8 1 亿元，增长2 0 7 和2 9 7 。电子信息产品制造业、石油化工及精细 化工帝8 造业、成套设备制造业和生物医药制造业保持基本稳定，完成工业总产值 分别增长1 8 2 、1 3 6 、1 9 3 和1 1 2 。 3 2 3 经济效益与经济增长同步协调：宏观与微观层面效益进一步提高，一 季度，全市地方财政收入完成5 1 6 4 6 亿元，比去年同期增长2 5 7 ，增幅同比 提高2 2 4 个百分点。从税收结构看，企业所得税、营业税由于企业微观效益提 高、证券金融交易活跃等因素，增速明显加快，分别达到5 0 8 、2 7 9 9 6 ；个人 所得税和增值税增长平稳，增幅分别为2 7 1 和1 0 3 。 3 3 上海地区的固定资产投资增长 表3 22 0 0 1 年2 0 0 6 年固定资产 其中( 亿元) 年份合计 外商、港澳 国有经济集体经济股份制经济 台经济 2 0 0 11 9 9 57 6 11 3 6 5 8 13 6 2 2 0 0 22 1 8 77 4 31 0 16 3 23 7 0 2 0 0 32 4 5 28 1 21 1 76 4 7 4 6 8 2 0 0 43 0 8 59 5 51 4 76 6 88 5 l z 0 0 53 5 4 21 2 4 01 3 1 9 1 66 4 0 2 0 0 63 9 2 51 3 7 41 4 51 0 1 57 0 9 1 0 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 可以发现，2 0 0 6 年末与2 0 0 2 年末相比，又是增加了7 9 ，与生产总值及外 汇储备的大举增长相呼应，所以我们有理由相信，正是大量的资金进入以及贸易 顺差，导致了房地产的大举成长。 中国高速的固定资产投资增长速度有其十分深刻的中长期结构基础。一是 中国高储蓄率决定了中国必定有高投资率。如果在储蓄率没有降低的前提而对投 资率进行大幅度调整，其结果要么是净出口大幅度上升，要么是宏观经济出现大 量闲置资源，两种结果都是中国目前宏观经济难以承受的：二是中国的人口结构 决定了中国在相当一段时期内保持高储蓄率，短期消费水平难以大幅度上升，要 保证中国有效需求保持在合意的水平上，在相当一段对期内要依赖于高投资水 平；三是现有“中心国家创新、发达国家消费、东亚生产”的新型国际分工格局 所决定的中国高出口也需要高速投资提供供给支持；四是中国所处的重工业化阶 段也需要高速固定资产投资增长提供相应的资本积累。 3 4 上海地区的企业数量增长 根据上海市统计局提供的数据显示，2 0 0 5 年底，全市共有中小型法人企业 3 3 7 4 万户，占全市法人企业总数的9 9 6 6 ，比2 0 0 4 年净增加1 6 9 万户，增 长5 2 9 。中小企业中，中型企业户数增长速度超过小型企业。2 0 0 5 年末，全 市中型企业8 3 2 2 户，比2 0 0 4 年增长l o 。5 ，小型企业3 2 。9 0 万户，增长5 1 7 。内资企业是上海中小企业的主体，2 0 0 5 年末全市内资中小企业达3 1 4 4 万 户，占全市中小企业总数的9 3 2 ，比2 0 0 4 年增长4 1 ；港澳台商及外商投 资企业2 3 万户，占6 8 ，比2 0 0 4 年增长2 4 9 2 。内资企业中，国有企业 8 1 0 0 户，集体企2 4 万户，私营企业2 5 6 2 万，混合型企业2 5 8 万户。 2 0 0 5 年中小企业营业总收入在2 0 0 4 年高速增长的基础上继续提高，达3 5 6 万亿元，比上年提高1 1 1 6 。实收资本也扭转2 0 0 4 年的下降态势，出现上升 势头，年末中小企业累计实收资本1 6 万亿元，比上年提高1 5 3 4 。总体规模 的扩大，使中小企业在经济发展中的地位越来越重要。2 0 0 5 年，中小企业营业 总收入和实收资本分别占全市法人企业的6 7 5 4 和7 2 7 1 ，己成为促进上海 经济和社会发展的重要力量。 0 5 2 0 2 5 s 1 6潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温 度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在3 0 立方米人小时以上。 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3 9 0 0 平方米吨台，候梯 时间不超过3 0 秒钟。 停车位：每6 0 9 0 平方米出租面积提供1 个机动车位，并实现智能化高 效管理。 供水系统：2 4 冷热水供应，并有中水处理系统； 智能化系统：达到5 a 级标准： 办公( o a ) ：预留o a 电力负荷5 0 v a m 2 以上，办公室o a 布线采用网络地 板或地面线槽； 通信( c a ) ：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内 长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。 楼字( b a ) ：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管 路的自动控制； 消防( f a ) ：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒 装置； 保安( s a ) ：保安重点部位( 门厅、电梯等) 设电视监控计算机，自动巡更； 装饰装修 外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大 理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料 电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或 木门套； 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊项； 卫生问：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面 镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提 高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求： 办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳 胶漆，块状胶垫地毯地面； 生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写 字楼内部景观。 0 5 2 0 2 5 5 1 6 潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 商业配套 甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅，同时配置适当 规模的高档餐厅，还有能够提供多项服务的商务中心，多功能厅会议室、邮局、 银行、票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上甲级写字楼的物 业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需 求。 软性服务 写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方 面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部 分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话卫星会议、商务活动策划、会议 会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供 应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的 服务。 那么怎样的写字楼才是高品质的写字楼呢? 国际通行的甲级写字楼才是真 正的高品质写字楼的代名词。甲级写字楼标准是国际知名的房地产服务机构、跨 国企业、专业的写字楼开发商根据影响入驻写字楼企业日常运作的各个主要方面 所达成的一致评价。如应处于城市核心位置、建筑体量应该大于3 0 0 0 0 平方米， 吊顶净高应大于2 6 米，核心筒到外墙进深应超过1 0 米等，并在电梯运载能力、 空调负荷、空间实用率、物业管理水平、开发商经验、公共空间、智能化、建筑 物内及周边商务配套等方面都有着严格的要求，而且随着时代的发展，这些标准 也在不断升级，在此不一一赘述。 综上所述，如果说住宅产品满足的是人们舒适居住的功能，那么写字楼产 品满足的则是客户办公舒适度、办公效率、办公成本节约以及企业形象等多维度 的需求。选购写字楼时也应该从这些方面进行综合考虑。高品质的甲级写字楼应 该是在多个维度满足客户需求的写字楼产品。写字楼发展实践证明，随着城市经 济的快速发展，甲级写字楼将成为写字楼市场的宠儿而颇具投资价值。 4 2 写字楼商圈概念 。写字楼商圈”与“商务区”为一个概念。虽然“商圈”这个概念在学术上 专指在商业上以商场或商业区为中心，向四周扩展的被认为会到此购买商品的顾 客的居住范围( t r a d i n g a r e a ) 。但是在业内用“商圈”这个名称来指代“商务 区”( b u s i n e s s d i s t r i c t ) 这个概念几乎是约定俗成的做法。一个写字楼商圈 1 4 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 表4 3 小陆家嘴商圈租赁行情 4 3 4 人民广场和外滩商圈 黄浦区主要得益于人民广场和外潍的优势，人民广场东起西藏中路西侧人 行道，西至黄陂北路东侧人行道，南起延安东路北侧人行道，北至上海大剧院和 人民大道沿线范围内的公共区域。作为传统的核心c b d ，以及轨道交通枢纽型商 业中心，目前已有十多家大型商场，数十家知名企业总部和上百家物流、贸易、 信息产业、网络等企业落户在此。2 0 0 4 年，来福士广场、天安中心等大体量顶 级写字楼的落成使人民广场地区的写字楼租售带起了新一轮的高潮，而摩托罗 拉、a b b 等知名企业也都入驻人民广场区域。而外滩独一无二的江景也吸引了大 量的开发商，投资建设成了诸如外滩中心等顶级写字楼。由于南京西路和淮海中 路的写字楼建设以趋于饱和，作为城市副中心的黄浦区的投资潜力巨大。 现在在建的有一百商城、泛太平洋广场、银座大厦、廖创兴金融中心大厦、 金昌摩尔大厦等等，这些项目预计将会给人民广场地区带来3 0 万平方米的供应 量。 据戴德梁行今年三季度写字楼研究报告显示，今年三季度，人民广场和外 滩沿线甲级写字楼平均租金水平达到1 0 8 美元平方米天。目前人民广场和外 滩沿线区域在售写字楼物业，销售价格约为1 6 0 0 0 “2 3 0 0 0 元平方米左右。该区 环境较杂，建筑物较为老旧，除了少数较新的写字楼，投资该区要审慎评估。 表4 4 人民广场和外滩商圈租赁行情 4 3 5 徐家汇区商圈 广义上的徐家汇商务区主要是指东起肇嘉浜路、东安路，西至中山西路、 1 9 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟 上海地区写字接投资前景分析 宜山路。南临中山西路，北靠广元路的公共区域。徐家汇目前已汇集了轨道交通 1 号线及几十条公交线路，四通八达、快捷方便的立体交通网络，使其成为上海 的城市副中心。而在建中的轨道交通9 号线也将在徐家汇设立站点。近年来，徐 汇区的写字楼发展迅速，微软全球技术中心、美孚石油等诸多跨国公司总部汇集 徐家汇，使高档商务楼供不应求。徐汇区的商品房起步较早，发展程度高，为写 字楼的发展创造了良好的条件。此外，徐汇区政府也明确提出要加强区域的商务 功能开发，将徐家汇建成上海市的城市副中心，政府的政策支持也是徐汇区写字 楼发展的一个重要契机。2 0 0 4 年，徐汇区增添了如世纪商贸广场等顶级写字楼， 而已在2 0 0 5 年完工的港汇双塔将会使徐汇区的整体商务形象升级换代。 该地区主要性商务楼有美罗大厦，港汇广场，上实大厦等。目前，徐家汇 中央商务区写字楼入住率在9 7 左右。 据戴德梁行今年三季度写字楼研究报告显示，今年三季度，徐家汇区域甲 级写字楼平均租金水平达到1 1 0 美元平方米天。尽管租金水平遭遇瓶颈，但 在供应量稀缺的背景下，目前徐家汇区域写字楼的售价却相对较高。目前徐家汇 区域在售写字楼物业的销售价格都在2 2 0 0 0 元平方米以上，平均价格为2 3 5 0 0 元平方米左右。 表4 5 徐家汇商圈租赁行情 2 0 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟上海地区写字楼投资前景分析 其面积2 1 6 2 平方公里，人口3 5 0 0 万。东京目前是日本最大的工业城市，聚集着 全国1 1 的工厂。主要有钢铁、机械、化工、精密仪器、印刷出版和服装等各种 产业。也是全国的经济、金融、商业中心。资本在5 0 亿日元以上的公司，有9 0 9 6 集中设在东京。全国各大银行的总行或主要分行设在这里。东京是世界三大金融 中心之一，拥有世界闻名的股票市场。商业十分发达，大批发商店占全国的1 8 ， 小批发店占3 1 左右。东京还是日本最大的交通枢纽。有飞机和轮船通向国内和 世界各地，是全国高速铁路干线的汇合点，市内地铁四通八达，全长1 7 0 多公里。 东京港名列全国第4 位，年吞吐量4 0 0 0 万吨。有4 个机场，成田和羽田机构是 首都的空中门户。 截至2 0 0 4 年第4 季度，东京甲级写字楼的总面积达到2 9 0 0 万平方米，而2 0 0 4 年东京的g d p 为7 8 4 8 亿美元；截至2 0 0 6 年第4 季度，上海甲级写字楼的总面积 达到3 9 8 0 5 9 3 平方米，而2 0 0 6 上海市的g d p 为1 0 2 9 7 亿人民币，合1 3 2 0 亿美 元。 表5 2 上海与东京的写字楼面积比较 写字楼面积 g d p 写字楼面积g d p ( 万平方米) ( 亿美元)( 万平方米亿美元) 东京 2 9 0 0 7 8 4 80 3 7 0 上海3 9 8 。0 5 9 31 3 2 0 o 3 0 2 由上表可以看出，上海每亿美元的g d p 所对应的写字楼面积比例，还比东 京要低了二成左右，由此再次证明上海的写字楼面积确实是少了。 由这些著名大都市的发展轨迹来看，上海的写字楼发展还有着蓬勃的未来， 因此我们有理由相信，上海写字楼的发展还只是在萌芽的阶段，离成熟期还有很 长的一段路可走。 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 六、上海地区写字楼的财务分析 众所知之，房地产的投资报酬主要体现在两个方面，一是买价与卖价的差， 也就是俗称的增值报酬，增值的潜力越大，日后获利的空间越大，目前国人均有 “买涨不买跌“的心态，就是因为虽然目前价位己高，但是它日后还会再涨，仍 有获利的空间，所以买气不减：相反的，即使目前价位已低，但是仍然有持续下 跌的可能，则人们买进的意愿就会低落。所以如果是买来自用，可能自身使用的 考量是摆在第一位，比如行业特性或面积大小等，但是如果是投资，则日后升值 的潜力就要摆在第一位了。 另一方面，主要是持有期间的收益，在股票来说是分红，也就是现金股利或 股票股利，在房地产来说就是租金，在持有等待升值的期间，最重要的就是租金 的收入，这是一笔稳定而且不可小觑的一笔收入。 6 1 现金流量的分析 让我们来傲具体的财务分析，以浦东小陆家嘴的宝安大厦为例： 1 目前每平方米的售价约在1 8 0 0 0 2 2 0 0 0 元( 视楼层等而定) 2 租金每平方米每日约在3 o 3 8 元( 视楼层等而定) 3 。契税为购买总价3 ，其他的杂费为购买总价的0 。5 5 ( 见表6 2 ) 4 租金需开发票，税率5 5 每年的收益为租金，采平均值每平方米3 4 元 6 依国际五大行之一的高力国际最新数据显示，今年第三季度平均成交租金为 1 1 美元平方米天，较上季度增长2 8 ，比去年同期增长10 9 6 。因此租金 每年的增幅以10 9 6 计算。 7 依国际五大行之一的高力国际最新数据显示，今年第三季度成交甲级写字楼的 平均售价为5 2 0 8 美元平方米，较上季度增长3 9 ，较去年同期增长1 1 3 。 因此市值每年的增幅以1 1 3 计算。 8 投资周期为5 年，5 年后卖出 9 贴现率采用目前的商业贷款利率7 8 3 假设购买1 5 0 平方米， 采用净现值法( n p v ) 先分析现金流量 第零年：购买支出1 5 0 酽木2 0 0 0 0 元研2 3 0 0 万( 售价采平均值2 0 0 0 0 元m 2 ) 购买的契税及杂费3 0 0 万 3 5 5 + 3 7 0 = 1 0 6 8 7 0 0 5 2 0 2 5 5 1 6 潘世伟上海地区写字楼投资前景分析 合计3 1 0 6 8 7 0 元 第一年：租金收益1 5 0m 2 宰3 4 元5 1 2 宰3 0 天月= 1 5 3 0 0 元月 开发票需缴5 税1 5 3 0 0 o 9 5 = 1 4 5 3 5 元月 一年十二个月1 4 5 3 5 元月 1 2 = 1 7 4 4 2 0 元年 第二年：租金成长1 0 9 61 7 4 4 2 0 元年 ( 1 + 1 0 ) = 1 9 1 8 6 2 元年 第三年：租金成长1 0 1 8 3 1 4 1 元年 ( 1 + 1 0 9 6 ) = 2 1 1 0 4 8 元年 第四年：租金成长1 0 9 6 1 9 2 2 9 8 元年 ( 1 + 1 0 ) = 2 3 2 1 5 3 元年 第五年：租金成长1 0 9 61 0 1 9 1 3 元年 ( 1 + 1 0 ) = 2 5 5 3 6 8 元年 第五年末将房子卖出 3 0 0 万木( 1 + 1 1 3 ) b 5 1 2 3 8 5 8 元 营业税5 1 2 3 8 5 8 术5 5 5 = 2 8 4 3 7 4 元 所得税( 5 1 2 3 8 5 8 3 0 0 0 0 0 0 ) 0 2 = 4 2 4 7 7 1 元 印花税5 1 2 3 8 5 8 0 0 5 = 2 5 6 2 元 出售所得净值5 1 2 3 8 5 8 2 8 1 8 1 2 4 2 4 7 7 卜2 5 6 2 = 4 4 1 2 1 5 0 元 表6 。l 现金流量表 单位：元 1 年份 01 2 345 l 现金流量 一3 1 0 6 8 7 01 9 1 8 6 22 1 1 0 4 82 3 2 1 5 32 5 5 3 6 8 4 6 6 7 5 1 9 6 2 净现值及内部报酬率的分析 n p v = 一3 1 0 6 8 7 0 + ( 1 9 1 8 6 2 1 0 7 8 3 ) + ( 2 1 1 0 4 8 1 0 7 8 3 2 ) + ( 2 3 2 1 5 3 1 0 7 8 3 3 ) + ( 2 5 5 3 6 8 1 0 7 8 3 ) + ( 4 6 6 7 5 1 9 1 0 7 8 3 6 ) = 7 6 1 7 n p v o ，该投资是可以接受的 采用内部报酬率法再次验证 现金流量同表6 1 令n p v = 一3 1 0 6 8 7 0 + ( 1 9 1 8 6 2 r ) + ( 2 1 1 0 4 8 r 2 ) + ( 2 3 2 1 5 3 r 3 ) + ( 2 5 5 3 6 8 甜) +( 4 6 6 7 5 1 9 r 5 ) = 0 解方程得r - 1 3 1 7 ，即内部报酬率为1 3 1 6 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 6 3 若干注意事项 在上述的分析之中，有许多值的采用并非是一成不变的，例如楼盘市值的变 动、租金增长的幅度、贴现率的变动等等，采用不同的值便会影响到最终的净现 值，不但会影响报酬率，甚至有可能会变成不适合投资，这便是风险的所在，个 人将在第八章中详述。 表6 2 非居住用房买卖税费一览表 区别非居住用房( 商铺或写字楼) 序号 项目买方卖方 1 契税合同价 3 营业税( 含0 5 5 2 合同价木5 5 5 征收 营业附加税) ( 售价一个人所得税可扣 3所得税 除项目) 宰2 蹦 ( 售价一土地增值税可扣 除项目) 车适用税费( 3 0 、 4土地增值税 4 0 、5 0 、6 0 四档根据土地增 值率决定适用税率) 5 印花税合同价0 0 5 合同价 0 0 5 6交易手续费 合同价 0 5 转移登 记费 3 0 0 元 7 登记费差额定率分档累 抵押登 记费 进办法，每件收 费上限为3 万元 8配图费6 5 元 9权证印花税 5 元本 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 七、上海地区写字楼的投资案例 7 1 投资的实际案例 个人因为看好写字楼的后市发展，手边又有一些闲钱，当时在银行的存款 约1 9 0 万，银行能负担的贷款约7 0 万，所以可以筹到大约2 5 0 万，就想投资写 字楼，如果买在好的商圈，单价大约在在1 5 0 0 0 2 0 0 0 0 元平方米，依此推算能 买的面积大约在1 0 0 一1 5 0 平方米之间，在上海的众多商圈之中，个人独钟陆家嘴， 因此看的楼盘全部都在陆家嘴，经过多方的搜集资料与实地勘察，看过钱江大楼、 廖氏胜康大楼、乐凯大厦及宝安大厦等，旧的大楼觉得使用年限短了，新建成的 大厦l o o 一1 5 0 平方米的又已售完，最后终于选中了位于东方路的宝安大厦，于 2 0 0 5 年1 2 月跟开发商购买一个单位，这也是当时最后一个1 0 0 一1 5 0 平方米的单 位；当时买的价格是1 7 0 0 0 元人民币平方米，面积为1 4 6 平方米，总价为2 4 6 万人民币，大厦本身的位置、商业环境、装修、电梯数量及速度等均很满意，就 是房号不太好一1 4 0 4 室，在1 4 楼，又是4 号室，两个4 实在是不太好听，无奈 什么都好的楼盘不是早已卖完，就是买不起，所以咬咬牙，还是买了! 我在2 0 0 6 年2 月底完成交房的手续及拿到房产证，因为开发商当时是以简 配交房，即天花板为吊顶，墙壁为白色涂料，地面有地毯，无隔间及其他装修， 所以我采取低价策略，先求租出去，以减轻利息压力，又可以让客户为我装修， 所以当时以1 0 5 0 0 元的低价出租( 不开发票) ，4 月份就租了出去，租期1 年， 租金年收益约5 1 2 9 6 ；在这一年中客户帮我装修了房子，今年到期前我先通知客 户要涨价，但客户不接受，所以到期前两个月我就将房子挂了出去，不到一个月 就租了出去，是个西班牙人，价格还涨到1 2 8 0 0 元月( 要开发票) ，换算租金 年收益约6 0 4 ，而在价格方面，今年已有十几家中介打电话给我，问我是否有 意愿出售，我询问了一下价格，已经可以卖到2 2 0 0 0 元平方米，累计涨幅高达 1 7 6 ，所以我持有将近两年的l 殳益大约为5 。1 2 + 6 0 4 + 2 9 4 = 4 0 5 鼹，平均一 年约2 0 9 6 ，十分惊人。 目前我已将贷款还清，这两年交的利息费用约7 万元 由这个案例来看看投资写字楼的内部报酬率 先分析现金流量 第零年：购买支出1 4 6 舻$ 1 7 0 0 0 元砰= 2 4 8 2 0 0 0 元 购买的契税及杂费2 4 8 2 万 3 5 5 + 3 7 0 = 8 8 4 8 1 元 合计2 5 7 0 4 8 1 元 第一年：租金收益1 0 5 0 0 元月 0 5 2 0 2 5 5 1 6 潘世伟上海地区写字楼投资前景分析 不需要开发票 一年十二个月1 0 5 0 0 元月 1 2 = 1 2 6 0 0 0 元年 扣掉一个月的中介费1 2 6 0 0 0 一1 0 5 0 0 = 1 1 5 5 0 0 元年 第二年：租金收益1 2 8 0 0 元月 开发票需缴3 5 的税1 2 8 0 0 0 9 6 5 = 1 2 3 5 2 元月 一年十二个月1 2 3 5 2 元月木1 2 ：1 4 8 2 2 4 元年 扣掉一个月的中介费1 4 8 2 2 4 1 2 8 0 0 = 1 3 5 4 2 4 元年 第二年末房子的净值为 1 4 6 m 2 2 2 0 0 0 元砰= 3 2 1 2 万 若将房子卖出3 2 1 2 万元 营业税3 2 1 2 0 0 0 5 5 5 9 6 = 1 7 8 2 6 6 元 所得税( 3 2 1 2 0 0 0 2 4 8 2 0 0 0 ) 0 2 = 1 4 6 0 0 0 元 印花税3 2 1 2 0 0 0 术o 0 5 ：1 6 0 6 元 出售所得净值3 2 1 2 0 0 0 - 1 7 8 2 6 6 1 4 6 0 0 0 _ 1 6 0 6 = 2 8 8 6 1 2 6 元 表7 1 案例现金流量表 单位：元 年份 o12 l现金流量 一2 5 7 0 4 8 1 1 1 5 5 0 03 0 2 1 5 5 2 n p v = 一z 5 7 0 4 8 1 + ( 1 1 5 5 0 0 r ) + ( 3 0 2 1 5 5 2 r 2 ) 一7 0 0 0 0 = 0 r - 9 1 5 ，即内部报酬率约9 1 5 7 2 实际案例中的周期延长假设 在上述的案例之中，因为是2 0 0 5 年所投资，至今也只有2 年，因为税负的 考量，所以报酬率看起来并不是很高，如果依以上的数据，将投资周期延长至5 年的话，则报酬率将会大大的提高，让我们再来试算看看 先分析现金流量 第零年：购买支出1 4 6 m 2 1 7 0 0 0 元m 2 = 2 4 8 2 0 0 0 元 购买的契税及杂费2 4 8 2 万 3 5 5 + 3 7 0 = 8 8 4 8 l 元 合计2 5 7 0 4 8 1 元 第一年：租金收益1 0 5 0 0 元月 0 5 2 0 2 5 5 1 6 潘世伟上海地区写字楼投资前景分析 n p v = 一2 5 7 0 4 8 1 + ( 1 1 5 5 0 0 r ) + ( 1 3 5 4 2 4 r 2 ) + ( 1 5 8 7 8 5 r 3 ) + ( 1 8 6 1 7 6 一) +( 4 3 3 6 3 9 9 9 r 5 ) = 0 r = 1 4 4 9 ，即内部报酬率约1 4 4 9 由此可见，周期越长报酬率确实越高，本案例的分析结果与先前财务分析 的结果相当接近。 0 5 2 0 2 5 5 1 6 潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 买气停滞，这些都是必须考量的因素。此外，因为利率的上涨，意味着贴现率的 提高，从而影响到获利，因为在上述的分析之中，内部报酬率约1 3 。所以在投 资写字楼的过程中，如果必须向银行贷款的话，必须注意利率是否超过1 3 ，则 n p v 很有可能为负，如果为负就意味着不适合进行投资。 汇率也是不可忽视的一项重要指标，因为当前人民币有低估的疑虑，导致 外资大举汇入中国，光是2 0 0 7 年的上半年便增加了2 6 6 3 亿美元的外汇储备，换 言之，国内市场发行了近2 万亿人民币，这是多惊人的一个数字! 一旦人民币持 续升值，导致外资认为获利空间越来越小的时候，便是外资逐步撤出的时间到了， 而中国现今的股票市场及房地产市场有很大一部分是依靠外资的支撑，根据台币 及日元的升值教训，在大约升值百分之四十之后，外资撤退的效应便会逐步显现， 因此人民币汇率如果升值到逼近5 ：1 的时候，便是要注意撤退的时刻了。 8 2 其他风险 除了政策风险之外，还有许多的因素会影响到租金收入、结算终止时的市值 等，分别罗列如下 8 2 1 写字楼出租避免空窗期 一年有十二个月，如果重金买来的写字楼空好几个月那就不划算了，所以要 积极地在网络或中介公司登记，务求在最短的时间内将写字楼租出去，以避免闲 置养蚊子。 8 2 2 续约时尽量与原租户续约 与原租户续约有个好处，不用给中介公司抽中介费，目前中介费一般的行情 是一个月的租金，所以能避免就避免，此外，与老客户续约也可以避免空窗期的 产生。 8 2 3 写字楼所在的地点 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段”是投资房地产项目时需要遵 循的法则，而作为写字楼也要遵循这条法则进行投资。投资者需要考虑项目是否 处于商圈之内。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈， 如果投资目的以租赁为主，建议应选择已成熟商圈为主。 房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因 此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独 厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主 中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。一般同等品 质楼盘而不同区域位置，价格差异会很大。作为投资者来说，不能盲目考虑降低 3 i 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟 上海地区写字楼投资前景分析 以后要脱手可就有麻烦了。 8 2 8 写字楼的使用年限 有些在售的商务式写字楼是由烂尾楼盘活重新上市的，因为写字楼的使用年 限为5 0 年，因此投资者购买时一定要留意其土地出让时间是在什么时候，权衡 其所剩的使用年限。 8 2 9 其他注意事项 因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、 停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质 量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好，是否有商务配套，如秘 书服务、酒店式服务、工商咨询、法律服务、会议室、视厅室出租等等，因此， 投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。 目前在售的商务式写字楼不少是由住宅楼改造而成，购买时一定要弄清楚其 使用性质是否已经改为写字楼用途，否则就不能办理工商登记。 写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心 差异在于，住宅是一种“生活资料”而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼 租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不 但不会产生其他利润反而会消耗资金。 0 5 2 0 2 5 5 1 6潘世伟上海地区写字楼投资前景分析 九、上海地区写字楼投资的若干建议 经由以上分析，我们可以了解到，写字楼的投资一般都是较大的金额，投 资不当资金便会付诸东流，后悔莫及；因此投资前一定要有周密的规划及考量分 析，才能将错误降至最低